世聯(lián)地產(chǎn)東莞石龍裕興房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告世聯(lián)咨字[2003]-GW06號關(guān)于東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告東莞市XX集團有限公司：承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司對東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究方面的意見，供貴司投資決策時參考。我們的方案是基于目前東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場情況，結(jié)合近十年來我們的專業(yè)實踐以及對項目周圍相關(guān)物業(yè)認真細致的調(diào)查研究而完成的。由于時間與資料的限制，未必能將項目的實際情況全面地考慮在內(nèi)，希望通過我們的努力，為貴公司提供有價值的建議。謝謝！世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司12002年6月20日2目錄一、報告摘要71.1開發(fā)企業(yè)71.2項目簡介71.3項目經(jīng)濟效益指標71.4結(jié)論、風險及建議8二、項目概況92.1項目綜述92.1.1項目位置92.2項目用地112.2.1用地面積112.2.2地塊形狀112.2.3地塊現(xiàn)狀122.2.4項目用地經(jīng)濟技術(shù)指標132.3項目發(fā)展狀況132.3.1項目發(fā)展單位簡介132.3.2項目法律手續(xù)14三、項目投資環(huán)境153.1宏觀經(jīng)濟分析153.1.1全國整體經(jīng)濟環(huán)境153.1.2東莞經(jīng)濟環(huán)境1833.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟環(huán)境213.2.1石龍鎮(zhèn)概況213.2.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟223.2.3石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃25四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析274.1市場總體特征274.2市場供給分析284.2.1住宅供給284.2.2商業(yè)供給324.3市場需求分析354.3.1住宅需求354.3.2商業(yè)需求36五、項目發(fā)展定位375.1項目SWOT分析375.2發(fā)展戰(zhàn)略385.3形象定位385.4產(chǎn)品定位395.5戶型定位405.6客戶定位41六、項目開發(fā)建設及經(jīng)營的組織實施計劃426.1有關(guān)工程計劃說明426.2施工進度表424七、項目總投資估算、資金籌措計劃、投資計劃437.1項目總投資估算437.2資金籌措計劃457.3項目投資計劃46八、項目經(jīng)濟效益、財務分析478.1項目經(jīng)濟效益估算478.1.1銷售收入478.1.2銷售回款計劃488.1.3銷售利潤488.2項目財務分析488.3項目不確定性分析49九、結(jié)論、風險及建議51十、附表附表1：施工進度表附表2：項目總投資估算表附表3：項目開發(fā)成本估算表附表4：投資計劃表附表5：項目銷售回款表附表6：現(xiàn)金流量表附表7：項目損益表附表8：資金來源與運用表附表9：貸款償還期測算表5附表10：敏感性分析表十一、附件6一、報告摘要1.1開發(fā)企業(yè)商業(yè)經(jīng)營，注冊資本人民幣5,500萬元。企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α?.2項目簡介54,253.84平51,808.852制在8層以下。1.3項目經(jīng)濟效益指標項目總投資：211,816,962元項目銷售收入：309,548,886元（別墅/住宅銷售率：95%；商業(yè)銷售率：100%）稅后利潤：54,114,992元成本利潤率：25.55%財務內(nèi)部收益率（FIRR）：34.27%財務凈現(xiàn)值（FNPV）：45,560,272元動態(tài)投資回收期：1.87年貸款償還期：2年71.4結(jié)論、風險及建議結(jié)論本項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設手續(xù)正在申辦中。銷售等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。風險及建議石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊位置優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。二、項目概況2.1項目綜述2.1.1項目位置項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)，東臨裕興路及聚龍灣花園，南臨金沙灣花園，西側(cè)及北側(cè)臨金沙灣公園。8本項目圖2：四至—東臨裕興路及聚龍灣花園圖3：四至—南臨金沙灣花園圖4：四至—西臨金沙灣公園圖5：四至—北臨金沙灣公園2.2項目用地2.2.1用地面積用地紅線面積54,253.84平方米，用地建筑紅線面積51,808.85平方米，容積率不大于2，建筑高度控制在8層以下。92.2.2地塊形狀地塊呈四邊形，整體形狀較規(guī)則。圖6：地塊紅線圖2.2.3地塊現(xiàn)狀圖7：地塊現(xiàn)狀之一圖8：地塊現(xiàn)狀之二102.2.4項目用地經(jīng)濟技術(shù)指標根據(jù)委托方提供的資料，本項目各項經(jīng)濟技術(shù)指標如下表所示：項目規(guī)劃指標用地面積（賣地紅線）54,253.84㎡用地面積（建筑紅線）51,808.85㎡用地性質(zhì)商住用地土地使用年限70年建筑容積率≤2.0建筑高度≤8層建筑覆蓋率綠化率2.3項目發(fā)展狀況2.3.1項目發(fā)展單位簡介東莞市四方集團有限公司2002年12月18冊4419002012369NO0001615；15,50011萬元（股東共四人，每人以貨幣形式出資1,375任公司；經(jīng)營范圍：牧業(yè)租賃；酒店投資；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含2002年12月18日至2007年12月18日。根據(jù)東莞市委、市政府確立了把東莞建設成為以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的戰(zhàn)略目標，民營經(jīng)濟在戰(zhàn)略實施中將起到十分重要性的作用。四方集團各股東審時度勢，決定走強強聯(lián)合、共同發(fā)展的道路，并已購買大批土地用來開發(fā)社會所需項目。四方集團的土地儲備情況：西湖商住用地5269平方米；石龍黃洲工業(yè)用地12900平方米；石龍黃洲新二中對面8460平方米；茶山橫崗管理區(qū)26100平方米；寮步鎮(zhèn)工業(yè)用地60000平方米（其中有12000平方米廠房一層、辦公室及員工宿舍60002.3.2項目法律手續(xù)根據(jù)委托方提供的資料，目前項目正在辦理《石龍新城區(qū)土地有償使用合有限公司，土地使用補償費為人民幣90,000,000元。12其他工程報建手續(xù)正在辦理中。本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。三、項目投資環(huán)境3.1宏觀經(jīng)濟分析3.1.1全國整體經(jīng)濟環(huán)境(1)2002年國民經(jīng)濟良好發(fā)展勢頭全年國內(nèi)生產(chǎn)總值102,3988%第一產(chǎn)業(yè)增加值14,883億元，增長2.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52,982億元，增長9.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34,533億元，增長7.3%。()0GDP()13增長率10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)增長率(2)全國房地產(chǎn)市場狀況2002化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持2003是主線，市場體系將進一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落2003外資進入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強聯(lián)盟，在海外資金加速進入的同時，國14房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落由國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報2003年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追2003時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)為切實保護士地資源，維護士地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴肅性，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風險，2003年2月18日，國土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強土地供應調(diào)控有關(guān)問題”發(fā)出緊急通知。嚴格控制土地供應總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應量，優(yōu)化土地供應布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動蕩帶來風險。停止別墅類用地的土地供應。過量供應的地方，要認真進行清理。普通住宅價格上漲過快的地方可以適當增加當?shù)鼐用褓徺I并居住的普通住宅的土地供應，但也要把握市場吸納能力，15嚴格控制總量。進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理2003年6月5。房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應不低于開發(fā)項目總投資的30得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，6010借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。3.1.2東莞經(jīng)濟環(huán)境GDP及增長2002年東莞市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值672.3億元，比上年增長18.4%，總量排GDP人民幣約41,000164,900190.151.5%總額225億元，增長14.7%；地方財政收入55.3億元，增長42.9%；年末金融機構(gòu)本外幣各項存款余額1,902.421.5%1.04%，其中城鄉(xiāng)居民本幣儲蓄存款余額1001.7億元，增長25.3%，占全國的1.15%16,949元，增長3.7%人均純收入7823元，增長6.2%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。2002年三大產(chǎn)業(yè)比例達到4.8:55.2:40。房地產(chǎn)市場萬平方米75827162850（1）東莞商品房施工和竣工面積2001年竣工面積達到114.81999年市場的利好的行1999年后開工面積有所增長，以后的三年內(nèi)增量會有所增加。根據(jù)統(tǒng)計，東莞市商品房歷年竣工面積遠遠小于施工面積，市場潛在的供給還存在相當大的數(shù)量。17（2）房地產(chǎn)投資增長東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定投資比例比較表19992000200188.32102.89125.49

房地產(chǎn)業(yè)投資（億元）10.4411.2514.85

房地產(chǎn)業(yè)投資/社會固定資0.100.110.12產(chǎn)投資東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例逐年上升，但是，升幅僅有1個百分點。東莞房地產(chǎn)投資增長率32.00%35%30%

25%20%15%10.28%9.32%

7.76%10%5%00.35%0%199619971998199920002001東莞房地產(chǎn)投資額呈逐年上升的趨勢，從1998年開始，投資增長率維持在5%以上，其中2001年增長率達到32%。預計在1-2年內(nèi)，投資增長率將會進入調(diào)整期。（3）商品房銷售面積和空置面積萬平方米90（2）東莞商品房銷售面積和空8070526050置率4030

20

10

0）1181998不斷增長，2001年達70萬平方米。隨著市政建設的全面鋪開，預計市場的需求還會擴大.60%40%20%0%-20%-0-空置面積在不斷擴大，但是銷售面積的增長率遠大于竣工面積的增長率，說明東莞的消費需求增長速度大于供給的速度，空置率呈逐年減少趨勢。（4）房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特點東莞市房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域有城區(qū)、常平、樟木頭和虎門，一直以來城區(qū)的優(yōu)勢都不是十分明顯。但在近兩三年城區(qū)房地產(chǎn)成了主要力量，在常平、樟木頭和虎門市場保持19原來水平的同時，2001年城區(qū)銷售的房地產(chǎn)面積約占東莞市2001年總銷售面積的77％，城區(qū)成為了東莞房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。3.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟環(huán)境3.2.1石龍鎮(zhèn)概況石龍鎮(zhèn)位于東莞市東北部，北臨增城、博羅兩鎮(zhèn)，南臨茶山、石排兩鎮(zhèn)，西臨石碣鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)總面積12.8平方公里，其中陸地面積10.36平方公里。“工”至2001年底，全鎮(zhèn)總?cè)丝?3.26萬人（戶籍人口與外來人口比例約為1：12萬多人分布于世界各地。石龍鎮(zhèn)至莞城車程約205.7公里，距廣汕公路約13公里，與相鄰城市深圳、廣州、惠州聯(lián)系緊密3.2.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟（1）GDP與社會商品零售總額300000280000250000240337200000203061150000100000500001444709375710063810880619567619517194515300011658212571113133001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年20石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟總體保持快速發(fā)展，GDP年增長率為27.77％，社會商品零售總額年均遞增率為7.61％，社會購買力逐步提高。2001年人均GDP約為21922002年全鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額43億元，人均儲蓄存款約3.2萬元。2002年城鎮(zhèn)職工工資水平12328元，農(nóng)村居民純收入8118元（2）全社會固定資產(chǎn)投資總額0()2001~2002年，全社會固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長。（3）利用外資額0()利用外資額從2000年開始迅速增長。21（4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城市化水平2001年石龍鎮(zhèn)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值分別為150萬元、125,658萬元、114,529萬元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為0.06：52.3：47.7，第二、第三產(chǎn)業(yè)占主導地位，第一產(chǎn)業(yè)所占的比重較低，并呈逐年下降的趨勢，說明石龍城市化水平高，農(nóng)民大多已轉(zhuǎn)為務工、經(jīng)商。（5）支柱產(chǎn)業(yè)與著名企業(yè)石龍鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè)逾千家，規(guī)模較大的工廠200多家，已初步形成了光學制品、電子電器、食品飲料、五金機械、建材化工、醫(yī)藥、通訊設備等產(chǎn)業(yè)基礎，其中電子電腦和醫(yī)藥食品為石龍鎮(zhèn)重點發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。三資企業(yè)數(shù)量不多，但企業(yè)規(guī)模大，技術(shù)水平高，已成為石龍鎮(zhèn)工業(yè)的主要組成部分。石龍鎮(zhèn)共有外商投資企業(yè)100多家，有十幾家日本企業(yè)落戶石龍。京瓷公司，年產(chǎn)值達10產(chǎn)量達50萬臺；北大方正，三協(xié)精機，華南藥業(yè)，龍基電子，津威飲料，康美臣食品，都是規(guī)模較大的企業(yè)。（6）人口數(shù)量與質(zhì)量至200113.261：12210065人/游水平。全鎮(zhèn)將近80不利于產(chǎn)業(yè)的升級換代。（7）石龍鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經(jīng)濟比較經(jīng)濟指標虎門常平石龍樟木頭石碣茶山石排GDP36300033017620306113126631038897910082389工業(yè)總產(chǎn)值704802430412309556213709168569150500135171（萬元）財政收入2686316234173182380077116233（萬元）社會消費品零售總額38700016902512571151826408053595046919（萬元）土地面積17010812.866.63656.6356（K㎡）23石龍雖然地域狹小，但綜合實力較強，僅次于虎門、常平、厚街、塘夏，3.2.3石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃（1）城鎮(zhèn)性質(zhì)東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運中心之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城鎮(zhèn)。（2）規(guī)劃結(jié)構(gòu)四大組團老城組團——占地2.5K㎡，規(guī)劃5.75萬人，以日用消費型商業(yè)區(qū)為依托新城組團——占地4.1K5.47中心西湖組團——占地3.1K3.28大商業(yè)區(qū)為依托紅海組團——占地0.7K㎡，規(guī)劃為物流園24四條發(fā)展軸線鎮(zhèn)內(nèi)連結(jié)老城區(qū)、新城區(qū)、西湖區(qū)的四條主要道路一條藍帶東江將石龍鎮(zhèn)分割為“一江三埠”，是石龍鎮(zhèn)的重要水運航道和景觀資源圖9：石龍鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖（3）城鎮(zhèn)規(guī)劃有關(guān)指標2000年規(guī)劃指標2005年2010年2020年(實際)建設用地規(guī)模（K㎡）7.318.0210.36人均建設用地（㎡/人）56.66071.525總?cè)丝冢ㄈf人）12.913.8213.914.5戶籍人口（萬人）6.687.027.638.56暫住人口（萬人）6.226.86.275.94四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析4.1市場總體特征發(fā)展歷程在20世紀9019931994年隨著全國房地產(chǎn)建設的高潮，石龍鎮(zhèn)土地開始大量出讓，眾多的市政工程項目90年代中后期隨著宏觀調(diào)控，石2001年，隨著正龍豪園、聚龍灣項目的推出，石龍房地產(chǎn)市場突然升溫。發(fā)展階段GDP數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年石龍經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，也進一步帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2002年石龍鎮(zhèn)人均GDP為2192美元，結(jié)合石龍目前房地產(chǎn)市供需特征，石龍房地產(chǎn)已進入平穩(wěn)發(fā)展階段。圖1：國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值的關(guān)系圖單位:美元發(fā)展時期啟動期平穩(wěn)發(fā)展快速增長發(fā)展速度放緩直至停26期期滯不前人均GDP1000~30003000~40004000~8008000以上0總體特征石龍鎮(zhèn)土地已基本出讓或被征用。因體制原因，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司控制著該鎮(zhèn)主要的建設用地，土地市場化程度低。開發(fā)主體以本地開發(fā)商為主，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司占有壟斷地位。本地房地產(chǎn)中介機構(gòu)數(shù)量極少，僅有少量的小型中介以地鋪形式進行二手樓租售業(yè)務；二級市場一般是開發(fā)商自售，外地品牌中介已進入本地市場老城區(qū)、西湖區(qū)現(xiàn)以舊式多層住宅為主，居住環(huán)境較差；新開發(fā)樓盤主要集中在新城區(qū)。老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)消費型為主，住宅底層街鋪數(shù)量較多，商業(yè)氣氛旺；西湖區(qū)商業(yè)以大型批發(fā)、綜合性商業(yè)為主；新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，銷售情況良好，但商業(yè)氣氛清淡。寫字樓市場以自建自用為主，市場需求不旺4.2市場供給分析4.2.1住宅供給27（1）區(qū)域分布與價格區(qū)間老城區(qū)——主要集中分布舊式多層住宅及村宅，少量高層，價格區(qū)間1000-1800元/㎡西湖區(qū)——1000-1600元/㎡新城區(qū)——近期開發(fā)項目全部集中在此區(qū)，且住宅質(zhì)素較高。價格區(qū)間：普通住宅1200-2700元/㎡，別墅3000-10558元/㎡（2）主要住宅樓盤項目戶型面積銷售價格

規(guī)模銷售率

名稱（㎡）(元/㎡)占地10.5萬1期:346~5871期:8033~97861期:55%2期:2期:45%24.78萬㎡，一獨立別墅期:3000~10558正龍豪園期31棟獨立301~568別墅，二期疊加別墅166、135棟獨立別308墅和疊加別墅281、2、3期總2房:87.52~98.611期均價:24001期約90套，建筑面積32期均價:2500銷售100%18.76萬㎡，1房:111.40~185.223期均價:27002期約434套，聚龍灣期5棟多層，銷售90%42期11棟12房:215.48~221.863期約510套，層小高層，3復銷售50%期3棟高層式:160.69~271.48總建筑面積3房:96.02~112.281596~224150%7.9萬㎡，340復龍升市場戶,17棟7層式:146.83~169.01住宅占地約8.2萬350~500地塊價格170~200萬元147個地塊,以(每個地塊面積金沙灣花園賣地自建方式約280~300㎡)開發(fā)(獨立別墅)29占地670畝，洋房:97.1~148洋房均價:3000洋房:1期總建筑面積復式:246~259別墅均價:5000100%新世紀麗江40別墅:318~561別墅:豪園(茶山以小高層和獨1期50套鎮(zhèn))立別墅為主100%2期100套70%華毅花園新城區(qū)多層70~90均價:1500100%新城區(qū)舊式多80~110均價:1200100%偉安花園層新城區(qū)舊式多100均價:1500100%信諾新村層新城區(qū)舊式多80~120均價:1200100%永和新村層新城區(qū)舊式多70~120均價:1200100%聯(lián)合廣場層華南花園老城區(qū)高層113~130均價:170060%新城區(qū)舊式多80~120均價:160070%君清居層富林大廈老城區(qū)高層90~120均價:1800100%目前市場上只有正龍豪園、聚龍灣、龍升市場三個新樓盤，除此之外其它30樓盤均為早期住宅樓，設計理念較落后，市場價格較低。石龍鎮(zhèn)南側(cè)毗鄰的茶山鎮(zhèn)的（3）未來主要競爭根據(jù)市場調(diào)查，在未來2~3年內(nèi)石龍房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)以下新的供給：項目名稱項目概況正龍豪園三期正在規(guī)劃中，產(chǎn)品預計有多層占地約3.1萬㎡，總建筑面積16萬聚龍灣四期㎡，2003年5月開工，產(chǎn)品以高層為主，少量多層占地約4.3萬㎡，總建筑面積約16石龍房地產(chǎn)公司項目萬㎡，預計2003年7月開工，產(chǎn)品以中高層為主新世紀麗江豪園三、四期（4）市場銷售反饋中小面積獨立大面積獨立別要素別墅及聯(lián)排別疊拼別墅復式墅高層墅31生意人企業(yè)主企業(yè)主企事業(yè)中高企業(yè)主企業(yè)主生意人生意人管理層客戶生意人生意人政府高層政府高層高級技術(shù)人港人港人企事業(yè)單位高企事業(yè)單位員層高層外地人個體戶總價300~500萬元100~300萬元50~100萬元40~80萬元15~30萬元年均推出10800㎡44460㎡6636㎡14200㎡37500㎡量（約27套）（約117套）（28套）（約71套）（約375套）6636㎡年均消化4000㎡14820㎡10000㎡27300㎡（28套2個量（約10套）（約39套）（約50套）（約273套）月）消化量/推37%33%100%70%73%出量結(jié)論：4.2.2商業(yè)供給（1）主要商業(yè)街租金道路名稱物業(yè)類型業(yè)態(tài)經(jīng)營品種出租率（元/㎡·月）32珠寶、化妝品、醫(yī)沿街住宅底街鋪:8~60綠化路藥、餐飲100~200100%層㎡通訊、銀行服裝、化妝品、醫(yī)沿街住宅底街鋪:8~60藥、家私、燈飾、95%興龍路80~200層㎡五金高層住宅裙街裝飾材料、五金、裕興路樓,沿街住宅3060%鋪:18~500車行底層（2）主要大型商業(yè)物業(yè)租金商場名位置規(guī)模功能分布（元/出租率稱㎡·月）331F：化妝品、超市占地1萬㎡2~3F：服裝、鞋富昇百建筑面積3.64F：家電、文化用品新橋路90%

萬㎡3~4F（部分）：影劇貨院5~6F：倉庫與辦公1F麥當勞、肯德基總高6層2F：服裝、鞋大華廣1F：紅棉路建筑面積1.83F：電子游戲廳90%場100-150

萬㎡4F：美容美發(fā)5F：沐足閣、西餐廳6F：辦公1F：服裝、鞋類、皮具、化妝品、金飾金沙灣總高4層西湖三2F：超市、家電購物廣建筑面積6萬90%路3F：品牌電器、燈飾場㎡4F：兒童娛樂城、美食廣場34街鋪：15柜臺：150-200/1F：農(nóng)副產(chǎn)品、肉菜龍升市個龍升路1-2F17193㎡市場30%場1層售價：2F：商場、停車場8550元/㎡（3）未來商業(yè)供給租金

商場名價格出租

位置規(guī)模功能分布（元/稱（元/㎡）率㎡·月）1F1F：鏡、皮具、男裝15000-24大華名紅棉路總高3層2F：品牌女裝0001F：150店城3F：西餐廳、酒吧、休閑裝、運動裝35占地1.5萬裝、童裝、精品店、匯聯(lián)商㎡業(yè)步行新橋路1~2F90建筑面積2制品、電器、通訊、街萬㎡品（4）本項目周邊商業(yè)供給分析租金價格項目位置規(guī)模間隔（元/租售情況（元/㎡）㎡·月）1層鋪位共1層街鋪：2002年年中聚龍灣三期裙樓裕興路約182間，面積12~128㎡，以12~37㎡為主裙樓共3層，第3層用于12層約2萬㎡，對外銷售、招商2層8000㎡整體對外招200001層內(nèi)鋪：15000（未定）1層推出約80出60間，2003年年中計劃推出1層其它內(nèi)鋪，目前尚未經(jīng)商營36已全部售完，80%在經(jīng)營聚龍灣共28間街開間7m×一期裙裕興路3920餐飲、美容

10000≤30進深20m樓㎡等），有少量鋪位轉(zhuǎn)租已全部售完，60%在經(jīng)營（裝飾材料、沿裕興路金沙灣共79間街開間3m×9000~100花園街裕興路≤30售樓處、地產(chǎn)3550進深15m00鋪中介、食雜㎡店），鋪面有較多的二手轉(zhuǎn)讓早期低價已早期:5000全部售完，因華毅花共715m×后期:面積較大、進

裕興路≤30園街鋪約3885㎡進深37m深大，后期二9000~10000手轉(zhuǎn)讓困難，經(jīng)營不理想37結(jié)論：同時，近年出現(xiàn)大華廣場、富昇百貨等大型商業(yè)。西湖區(qū)商業(yè)主要是以批發(fā)為主的大商業(yè)流通形式存在，如西湖服裝批發(fā)市場、五金電子批發(fā)市場以及金沙灣購物廣場等。新城區(qū)目前商業(yè)面積供給較充足，銷售情況較好，但商業(yè)氣氛不濃，裕興路、龍升市場、龍城路等生意清淡。主要購物行為在本地完成，區(qū)域外購物比例較低。餐飲業(yè)不發(fā)達，餐飲、休閑、娛樂場所較少。集中購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的綜合性商場易被消費者認同。4.3市場需求分析4.3.1住宅需求客戶——本地消化為主，中高檔客戶集中在本地生意人、企業(yè)主、企事業(yè)單位中高層官員、少量港人及周邊村鎮(zhèn)客戶置業(yè)驅(qū)動因素——居住環(huán)境、價格、配套設施、物業(yè)管理戶型面積要求——以3房、4房（110~150㎡）為主，2房：80~90㎡，復式：160~220㎡（3房、4160~300㎡38可承受價位——單2500元/2000元/㎡以下；總價：平面住宅35萬元以下復式30~50萬元疊拼50~100萬元獨立別墅300萬元以下喜歡的樓盤規(guī)模——中大規(guī)模社區(qū)，良好的物業(yè)管理小區(qū)配套需求——會所、運動設施、教育、商業(yè)距工作地的時間——30分鐘以內(nèi)4.3.2商業(yè)需求購買商鋪對外出租獲取得穩(wěn)定收益的投資者購買或求租商鋪用于自營的個體商戶購買或求租大面積商鋪用于經(jīng)營的大型商家五、項目發(fā)展定位5.1項目SWOT分析S（優(yōu)勢）：項目所處新城區(qū)是城鎮(zhèn)發(fā)展方向、開發(fā)建設熱點，具區(qū)位優(yōu)勢地塊南側(cè)及西側(cè)臨靠東江及金沙公園，景觀資源優(yōu)勢突出裕興路連接東橋及南二橋，交通便捷39W（劣勢）：項目土地成本較高項目地塊容積率不大于2，規(guī)劃限制目前周邊生活配套設施不足O（機會）：石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展迅速石龍鎮(zhèn)人均存款3.2萬元，市場需求具備增長條件新城區(qū)是目前房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，發(fā)展前景看好石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場初步形成，低密度中高檔產(chǎn)品供給少，銷售快T（威脅）：石龍鎮(zhèn)人均GDP低，有效購買不足石龍房地產(chǎn)市場是屬封閉型，需求以本地人為主石龍鎮(zhèn)規(guī)劃人口總量少，增長慢，市場難以產(chǎn)生突變周邊延續(xù)開發(fā)中大規(guī)模樓盤，中高檔產(chǎn)品競爭激烈單一產(chǎn)品的年消化量較低毗鄰鎮(zhèn)吸引分流部分高端客戶新城區(qū)商業(yè)面積供給較多5.2發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展總戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品、泛客戶定位分戰(zhàn)略：戰(zhàn)略1——最大限度利用公園和東江景觀，以項目優(yōu)勢形成本地頂級江景園林社區(qū)40戰(zhàn)略2——走差異化競爭，發(fā)揮低密度住宅產(chǎn)品特色與優(yōu)勢，提高素質(zhì)以提高性價比戰(zhàn)略3——控制單一產(chǎn)品開發(fā)量,通過豐富產(chǎn)品類型降低開發(fā)風險控制商業(yè)供給,以街鋪形式開發(fā)戰(zhàn)略4——本地中高檔客戶的泛定位5.3形象定位項目形象定位——代表城鎮(zhèn)發(fā)展和區(qū)域形象的頂級低密度江景園林社區(qū)5.4產(chǎn)品定位根據(jù)市場分析和項目發(fā)展戰(zhàn)略，本項目以產(chǎn)品組合方式進行開發(fā)不僅可以避免開發(fā)單一產(chǎn)品市場容量有限和量大銷售周期長的風險，而且可實現(xiàn)更高的利潤和利潤率。項目開發(fā)方案建筑面積銷售均價項目（㎡）（元/㎡）聯(lián)排別墅6,3268,000疊拼別墅15,0004,500多層住宅40,0003,200商業(yè)6,300其中：沿公園3,75010,0002,55015,000會所2,000總建筑面積69,62641項目建筑紅線用地51808.85面積綜合容積率1.34商業(yè)街多層圖10：開發(fā)方疊拼聯(lián)排規(guī)劃布局會所聯(lián)排別墅沿江布疊拼別墅與多層沿裕興路和公園方向布置商業(yè)街鋪5.5戶型定位結(jié)合市場分析以及項目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定本項目的戶型面積如下：住宅總計有398套，多層以3房2廳、4房2廳為主，輔以少量復式；少量聯(lián)排別墅沿江布置以提高物業(yè)價值和景觀資源利用，疊拼15米，臨街面寬初步確定為3~6米，適合投資經(jīng)營。戶型面積占總戶數(shù)

物業(yè)類型套數(shù)（套）（m2）的比例聯(lián)排別墅250~300225.5%疊拼別墅160~3006817.1%復式180~200307.5%424房2廳130~15011027.7%3房2廳110~13016842.2%小計398100%商業(yè)街鋪3×15、6×155.6客戶定位游離客戶重要客戶聯(lián)排、疊拼多層外地人外地人核心客戶聯(lián)排、疊拼多層商業(yè)企事業(yè)單位高級技術(shù)人本地經(jīng)營高層聯(lián)排、疊拼多層商業(yè)員者企業(yè)主生意人生意人企事業(yè)中高管本地投資者政府高層理層六、項目開發(fā)建設及經(jīng)營的組織實施計劃6.1有關(guān)工程計劃說明43建設期項目開發(fā)時間以同類建筑工程平均合理開發(fā)時間預計，不包含任何具體及69626前期6個月，施工期18個月，建設期共2年。建設期的安排根據(jù)項目規(guī)模，在資金到位、合理的施工條件下擬定。2003年7月至2003年122004年1月開始，至2005年6月工程全部竣工。銷售期根據(jù)同類項目的一般銷售期確定，本項目銷售期預計為1.5年，從地上主2004年72005年12月底結(jié)束。6.2施工進度表詳見附表1七、項目總投資估算、資金籌措計劃、投資計劃7.1項目總投資估算項目總投資估算表序號項目名稱金額（元）比例1土地成本90,000,00042.49%2前期工程費5,570,0412.63%443建安工程費91,728,14443.31%4不可預見費4,864,9092.30%5管理費2,918,9461.38%6銷售費用4,643,2332.19%7財務費用6,588,0003.11%8其他費用5,503,6892.60%9合計211,816,962100%1、土地成本根據(jù)委托方提供的資料顯示，本項目土地使用補償費為人民幣90,000,000元。2、前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、勘測費用等，費用確定主要參考近期東莞市建筑工程概預算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況，經(jīng)估算為人民幣5,570,041元。3、建筑安裝工程費參考東莞市建筑工程概預算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際建造成本取定，經(jīng)估算為人民幣91,728,144元。詳見附表3：《項目開發(fā)成本估算454、不可預見費不可預見費按第2、3項之和的5%計取，經(jīng)估算為人民幣4,864,909元。5、管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。按東莞市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的23項之和的3%2,918,946元。6、銷售費用包括廣告及代理費等，參考目前東莞市、石龍鎮(zhèn)一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準，取銷售費用為銷售額的1.5%，經(jīng)估算為人民幣4,643,233元。7、財務費用80002利率按5.49%計，利息經(jīng)估算為人民幣6,588,000元（具體分析詳見7.2資金籌措計劃以及附表98、其他費用主要指政府行政收費：包括村鎮(zhèn)基礎設施費（建安造價的5%質(zhì)量監(jiān)督費（0.2%0.6%0.2%5,503,689元。469、項目總投資根據(jù)以上分析測算，本項目總投資為人民幣211,816,962元。7.2資金籌措計劃項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、預收銷售回款。根據(jù)2003年6月5目總投資的30％。本項目總投資預計為人民幣2.16,500萬元計，結(jié)合項目投資計劃和資源來源與運用分析（詳見附表8：《資金來源8,000萬元的信貸額度，期限為2年，第一筆貸款為4,0001.52003年7月~2004年12貸款為4,000萬元，貸款期為1.5年（2004年1月~2005年61、自有資金：6,500萬元。2、銀行融資：8,000萬元。3、本項目在預計銷售期內(nèi)（1.5年）的銷售回款：2004年第3、4季度：1.52億元；2005年：1.51億元；472006年：640萬元。7.3項目投資計劃根據(jù)項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃資金投入量測算，具體見附表4八、項目經(jīng)濟效益、財務分析8.1項目經(jīng)濟效益估算8.1.1銷售收入住宅部分聯(lián)排別墅、疊拼別墅以及多層住宅的建筑面積和銷售價格按項目開發(fā)方案確定。1.5年）內(nèi)銷售率可達到95%；多層住宅的銷售率可達到95%。商業(yè)部分商業(yè)以街鋪形式開發(fā)，建筑面積和銷