中國房地產業發展探究

一前言房地產行業是從事房地產開發經營和管理的行業和部門，屬于國民經濟中的第三產業，是集房地產開發、經營、租賃、信托及房屋修繕、裝飾為一體的綜合性產業。房地產業在中國的GDP中的占比逐年增長，其產業相關度高、帶動性強，與金融業和人民生活聯系密切，已經成為國民經濟的重要支柱產業，占有舉足輕重的地位。中國自1998年開始城鎮住房體制改革，全面停止福利分房，轉為實施貨幣化分配制度：央行同年推出個人住房貸款政策，國務院于1999年頒布《住房公積金管理條例》……眾多的相關政策為房地產市場提供了融資支持，從而使住房的超前消費成為可能，房地產行業呈現出爆發性增長，2000～2012年房地產企業數量和購置土地面積年增長率為9.59%和5.91%。其中房地產開發企業購置土地面積從2000年到2011年總體保持較快增長，但從2011年到2012年購置土地面積卻減少了8660.64萬平方米，房地產開發企業個數只增加了1440個，均低于平均增長率。表5-12000～2012年房企個數與購置土地面積數續表關于房地產增長原因的研究眾多，經濟學從各個角度解讀了這一行業的“井噴”現象。首先，住宅的供給并沒有跟上房改后釋放的巨大需求，為房價的飛漲奠定了供求方面的基礎。其次，眾多的研究發現，房地產與股票、國債等眾多投資相比，具有更好的對沖通脹的能力。而在長期的負的實際存款利率下，微觀主體的投資選擇也證實了這一點，其結果就是大量的投機/投資需求推高房價：商業銀行的逐利性驅使其將大量的信貸投入房地產市場；國際熱錢、國內游資涌向房地產行業，“存款搬家”現象頻現。最后，受供求關系和投資特點的影響，房市的高投資收益率又引起了“羊群效應”，吸引了更多的投資/投機資金進入，以此形成循環，致使房價一高再高，造成嚴重的房市泡沫。正如J.K.加爾布雷思在《泡沫經濟的故事》中所深刻描述的一樣：價格每每上升一步，就會將更多人的注意力吸引到投機上來。而這種投機又給了已經參與投機的人以希望，他們將繼續買入，由此開辟出一條價格上升的道路，保證了無止境的致富之路。然而，房市的“非理性繁榮”也帶來了眾多的經濟與社會問題。首先，眾多的貨幣資金由實體經濟投機房地產或進入房市，導致實體經濟融資困難并大大增加了房地產行業的風險，甚至出現賣廠賣店投機房市的極端行為。其次，房價飛漲也引起了眾多的社會問題，窮其一生買不起一套房的社會現實與巨大壓力必然影響社會和諧與穩定。最后，國際貨幣基金組織研究發現，“盡管房地產價格波動幅度遠小于股價的波動，但房地產的繁榮與崩潰對實體經濟的影響是股價的2倍。”日本房市泡沫破滅和美國次貸危機已經給了我們警示。因此，自2004年以來，尤其是2012、2013年，中國不斷進行房價調控，措施也越來越嚴厲，以期維持房市穩定。“限購令”“提高二套首付比例與貸款利率”等措施，在一定程度上抑制了房價的過快上漲，但是也應該看到，房市的調控措施并沒有實質性地改變房價長期上漲的趨勢。尤為重要的是，購房者、投機者、開發商乃至地方政府，對于房地產市場的預期沒有根本性變化，仍然持有樂觀心態。市場永不缺少資金，缺少的是信心。然而，對于房市，從來就沒有缺少過信心，這才是最可怕的地方。下面從宏觀環境的角度分析中國房地產行業，最后選取萬科作為代表企業對房地產行業進行進一步解讀。二中國房地產行業發展現狀與特征（一）宏觀經濟增速放緩，產業政策環境趨緊2012年中國經濟增長滑坡的步伐明顯加快。在2002～2011年中，中國季度平均增長10.6%，高于改革開放的平均水平。過去的10年是中國經濟高速增長的10年。但2012年經濟增長已經滑坡到8%以下，也就是說此時中國經濟增長已經明顯偏離過去10年的平均水平。在此背景下，房地產開發投資的名義增長和實際增長跟2006～2011年以來平均水平相比，均出現較大幅度的滑坡。也就是說導致中國經濟增長持續下降的原因在相當程度上與房地產市場進入調整階段，尤其是房地產投資的下降有很大關系。從產業政策環境來看，為確保調控目標和各項政策措施全面落實到位，2011年以來，中央政府始終對房地產市場調控保持從嚴態勢，多次釋放調控力度不放松的信號，并從增加普通商品住房及用地供應，加快保障性安居工程規劃建設，推進城鎮個人住房信息系統建設，嚴格執行商品住房限購措施等方面對房地產行業結構進行調整，以促進整個行業的健康發展，而不是只針對房屋價格進行調控。（二）大部分運行指標回落，調控效果明顯在一系列宏觀調控政策影響下，2012年全國房地產市場大部分運行指標回落，一是全國房地產開發投資增速同比放緩，且與固定資產投資增速的差距不斷縮小，在固定資產投資中的作用逐漸弱化；二是房地產開發企業資金來源增速下降，開發企業資金壓力正在加大；三是房地產開發企業購置土地面積較2011年明顯減少，2012年購置土地面積為35666.80萬平方米，與2011年相比減少了8660.64萬平方米，四是全國房地產市場價格正在向調控預期目標逐步接近，商品房平均銷售價格指數逐月下降，并于10月下降到100以下的區間內。截至12月末，商品房平均銷售價格指數已由2012年初2月的104.70點下降到98.51點，下降了6.19點，與2011年同期相比下降了6.03點。（三）贏利能力仍然較強，但資產負債率繼續提升2012年，A股中房地產板塊主要房地產企業主營收入和資產負債率較2011年有大幅提升。板塊的毛利率和凈利率分別為37.2%和13.6%。但從整個房地產市場來看，利潤總額增速仍高于主營業務收入增速1.87個百分點，說明房地產業仍具有較強的贏利能力。在在建規模高速度擴大因素影響下，房地產行業資產負債率同比上漲了1.06個百分點并創下近4年以來的新高。并且，自2005年以來行業資產負債率始終保持在70%以上的高位，也說明整個行業面臨的財務風險一直較高，長期償債能力較弱，與此同時，房地產業仍面臨宏觀經濟增速下滑以及產業調控政策影響帶來的結構性調整的風險。（四）企業利潤下降已成定局，并購趨勢凸顯在一系列宏觀調控政策影響下，過去推動其高速發展的多種因素已經漸漸終結，尤其是信貸政策的收緊，使得房地產業正陷入一個全行業缺錢的困局之中。2012年，房地產行業主營業務收入和利潤總額增速與上年相比紛紛下滑，且利潤總額增速下滑幅度較大，滬深兩市房地產板塊上市房地產企業主營收入為3134.2億元，較2011年增長了9.7%，但利潤率卻下降了0.7%。在一定時期內，隨著調控政策威力的繼續釋放，房價下降的態勢已基本確立，開發企業凈利潤下降已成定局。與此同時，在調控持續深化、商品房銷售增速大幅下降、企業資金鏈逐步收緊的市場背景下，優勢房企借助其品牌競爭力充分吸納、整合社會資源進行并購的優勢凸顯。三影響因素分析（一）宏觀經濟環境2013年一季度公布的宏觀經濟數據顯示，國內生產總值為118855億元，按可比價格計算，同比增長7.7%，增幅比2012年全年回落0.1個百分點。雖然全球經濟增長前景仍存在較大不確定性，但中國經濟運行有望繼續保持平穩發展態勢，預計全年經濟增速可達8%左右。經濟平穩增長的內在動力總體上仍會支撐房地產行業保持平穩健康的發展。圖5-1GDP年增長率房地產市場被稱為“周期之母”，一般而言，房地產發展速度和GDP增速具有良好的相關性。從圖5-1我們可以看出房地產行業依然保持高速發展。經濟增長速度雖有所放緩，但依然保持在較高水平。巨額的基礎貨幣投放量雖然對經濟有一定的刺激作用，促進了房地產行業的持續高速發展，但也推動資產價格上漲，特別是房價。2003年以來，我國進入歷史上貨幣政策最寬松的時期。2009年2月以來，廣義貨幣余額突破50萬億元，2011年10月突破80萬億元，相較于2008年5月的貨幣供應量數據，截止到2013年，廣義貨幣已翻一番多，年平均增速高達21%，是實際GDP增速的兩倍。通常情況下，貨幣供應量與實體經濟的發展是一致的，即廣義貨幣供應量應與GDP總量相當，很明顯，中國存在較為嚴重的貨幣超發現象。超發的貨幣最先流入股市和房地產市場，而2008年至今，由于全球經濟危機的影響，中國實體經濟陷入困境，再加上股市持續低迷，超發的貨幣集中于房地產市場進行投機性交易，從而引發房地產泡沫。在貨幣供應量飛速增長的情況下，中國人民由于對貨幣貶值的恐懼而買房，因此，房子成為因財富保值而被動選擇的品種。人們買房子只是為了避免因貨幣超發而造成的貨幣貶值。在這種情況下，空置率、供應量等，都不再起決定性作用——至少在貨幣飛速增發的前提下如此。超發的巨量貨幣已經大量流入樓市，正是樓市對過剩流動性的吸納，造成房地產行業的繁榮和房價過快上漲，這也是在貨幣飛速增發的情況下，中國的通貨膨脹依然表現較為溫和的主要原因。綜上所述，貨幣的超發稀釋了資產的價格，推高了房價。那么，貨幣超發的原因是什么呢？大部分學者認為是近年來中央政府實行的寬松的貨幣政策和中國大量的外匯儲備造成的。一方面，在貨幣政策方面，2008年7月至年底，半年時間內，人民銀行連續三次下調存貸款基準利率，兩次下調存款準備金率，取消對商業銀行信貸規劃的約束，并引導商業銀行擴大貸款總量；同年底，中央政府拋出了4萬億的投資計劃。2009年中國人民銀行按照黨中央、國務院的統一部署，緊密圍繞“保增長，擴內需，調結構”的主要任務，認真貫徹落實適度寬松的貨幣政策。財政政策由“穩健”轉為“積極”，重點是以擴大消費需求為核心，重點解決居民的低消費問題；一是合理擴大銀行信貸規模；二是通過優化財政支出結構改善經濟結構；三是積極減稅，促進企業投資和居民消費，貨幣從緊縮向適度寬松轉變；四是進一步拓寬企業的融資渠道，由于擴大政府投資，在一些行業出現了“國進民退”現象，這也許是積極財政政策的擠出效應的結果。2010年3月5日，政府工作報告指出，2010年繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。直到2010年12月12日，中央經濟工作會議提出：2011年中國宏觀經濟政策的基本取向要積極穩健，審慎靈活，重點是更加積極穩妥地處理好保持經濟平穩較快發展，調整經濟結構和管理通脹預期的關系。2011年國際金融危機極端動蕩狀態已經有所緩和，中國的宏觀經濟政策方向有所變化。中國人民銀行實施穩健的貨幣政策，按照總體穩健，調節有度，結構優化的要求，增強政策的針對性、靈活性和有效性，更加積極穩健地處理好保持經濟平穩較快發展，調整經濟結構，管理通脹預期的關系，把穩定價格總水平放在更加突出的位置，維護金融體系安全穩健運行，促進經濟平穩健康發展。2012年、2013年則繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。但是相對于2011年，2012年和2013年貨幣政策偏松。圖5-2新增信貸示意圖應該看到，金融危機期間的政策效果是十分明顯的，國民經濟基本維持了危機前的發展速度，如此寬松的環境和大規模的投資同樣為房市傳遞了相當利好的信息，注入了大量的信貸資金。2013年一季度宏觀數據顯示，3月人民幣新增信貸超過萬億，M2突破100萬億元。大規模的信貸投放，為房地產市場的發展提供了充足的資金支持。另一方面，外匯儲備方面：截止到2012年底，國家外匯儲備余額為3.24萬億美元，與2011年末相比，全年外匯儲備增加約699億美元。圖5-3中國外匯儲備示意圖圖5-3顯示中國外匯儲備狀況，從2001年的2122億美元逐年增長至2012年的3.24萬億美元，年平均增長率為28.1%。截止到2013年底，中國外匯儲備已經超過3.7萬億美元，全世界第一，是日本的三倍。央行只得被動地發行大量人民幣來沖銷外匯儲備，外匯占款增量占中央銀行基礎貨幣的增量比例也越來越高，到2012年80%以上的基礎貨幣增量是通過外匯儲備投放的。中國外匯儲備大部分來自貿易順差和國際資本流入。但2008年金融危機以后，全球經濟疲軟，對中國產品的需求減少，中國巨額的外匯儲備很大一部分是由國際資本流入構成的。2005年7月央行啟動匯率改革后，中國的匯率改革演變為人民幣單邊升值的過程。國際熱錢持續流入中國進行無風險套利。這些資金沒有進入實體經濟，而是在高流動性的金融領域空轉。目前，在中國央行發行的25萬億基礎貨幣中，由美元儲備主導發行的基礎貨幣高達20多萬億元人民幣，只有5萬億元人民幣的基礎貨幣是由非美元因素而發行的。據統計，2010年度，94%的新增人民幣基礎貨幣發行是由流入境內的美元所決定。國際熱錢進入中國之后，央行通過結匯收到美元，同時將一定數量的人民幣支付給美元持有者，美元持有者獲得了人民幣并作為資本金開展國內的投資，亦即以人民幣進入市場，從而導致市場上人民幣供應量增加。（二）土地財政地方政府才是中央政策的最終執行主體，沒有地方政府的配合，任何政策就基本是一句空話。然而，地方政府對土地財政的依賴性的存在，卻使房地產調控政策的執行大打折扣。2013年一季度的宏觀數據公布，中央政府財政收入負增長，而地方政府財政收入卻保持14%的高增長率。原因卻是簡單易見的，“賣地”的收入和“房地產相關稅收”收入足夠支持地方政府兩位數的財政收入增長率。以2010年的數據來看，國有土地出讓收入2.9萬億元，占全國財政收入的35%。與此同時，全國省市縣三級政府的負債總額已達到10.7萬億元，其中超過三分之一的債務要靠土地出讓金來還。《2012年國土資源報告》顯示，2012年中國供應房地產用地16萬公頃，房地產和住宅用地供應量均超過前5年年均水平；全年出讓國有建設用地面積32.28萬公頃，出讓合同價款2.69萬億元，其中，招標、拍賣、掛牌出讓土地面積29.30萬公頃，占出讓總面積的90.8%；出讓合同價款2.55萬億元，占出讓合同總價款的94.8%。2013年“國五條”推出，在此高壓調控下，房價卻沒有下降。地方政府面臨的博弈是：一方面，希望通過調控手段來限制房價；另一方面，卻瘋狂地推出高價的土地。部分地方政府在調控政策落地初期，迅速地釋放推地信號。華夏時報報道，在2013年5月6日舉辦的廣州市白云同寶路土地拍賣會上，萬科、中海、保利、招商、綠地等15家巨鱷上演了搶地大戰。經過200輪的激烈爭奪，佳兆業以18.68億元的總價摘走該地塊，而高達25597元/平方米的樓面價，刷新了該區域單價地王的紀錄。2013年廣州的推地潮來得更早，房企的反應更為激烈。而與2013年4月相比，地方政府推地的節奏也明顯加快。不僅是廣州，其他一二線城市也在加快推地。5月，北京有13宗地塊入市，上海預計供應21宗土地，起始價超過117億元。而在4月成交的地塊中，土地溢價率持續走高。4月9日，北京市魯谷地塊以高達174%的溢價率拍出，兩天后泰禾房地產以19.3億元中標通州臺湖地塊，溢價率高達112%。傳聞成為第二批房產稅試點的杭州，也公布了共45宗的推地計劃，預公告土地面積為1941畝，可建面積接近372萬平方米，刷新了杭州歷次推地規模的紀錄。地方政府對土地財政的依賴有增無減，尤其是中西部欠發達城市、沿海地區，由于還沒有形成支撐產業，土地財政必然成為政府收入的主要來源，地方政府對土地財政更加依賴。（三）城鎮化進程城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素。在世界城市化發展史研究領域，美國城市地理學家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產業發展存在著內在聯系：城市化發展對房地產業持續推動，在城鎮化加速進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。當城市化率達到30%時，房地產投資開始加速增長，當城市化率達到50%時，房地產投資將達到峰值，其后一直到城市化率達到70%時都將保持這種高增長率。我國尚處于城市化加速階段，面臨著基本完成城市化，即城市化率達到70%以上的任務。未來20～30年內，城鎮人口仍將保持較快增長，按照城市化率平均每年增長一個百分點估算，每年也將有1300萬～1400萬人從農村轉移到城市。加上不斷增長的改善性住房需求，未來房地產的潛在市場空間十分廣闊。2012年中國城市化率達到52.57%，預計2050年前后將達到70%左右，因此房地產業將會持續30～40年的繁榮。中國國際金融有限公司應用2010年的中國城鎮化率進行分析，研究發現：假設未來農業勞動人口占勞動人口比例下降至15%，我國城鎮化比率最高將達到72.8%。未來十年，城鎮化年增速可能放緩至1個百分點，但房地產市場每年因此而產生的潛在剛性需求仍高達6億至7億平方米，其中二級城市約40%的住宅將被地級市購房者買走。城鎮化建設在十八大報告中被多次提及，新一屆的領導班子對于城鎮化的關注也為房地產市場的發展提供了良好的政策支持。由國家發改委牽頭、多部委參與編制的《城鎮化發展規劃綱要（2012～2020）》正被探討，近期將要出臺并報國務院發布實施。規劃共涉及全國20多個城市群、180多個地級以上城市和1萬多個城鎮的建設。十八大報告指出，城鎮化與工業化、信息化和農業現代化并列，成為中國全面建設小康社會的重要載體，更是撬動內需的最大潛力所在。在十八大召開前后的一個月時間里，中央部委及地方相關政府部門出臺與城鎮化有關的新政超過五個，涉及的城鎮化創新區域覆蓋內蒙古、湖北、河南、安徽、浙江、廣東等多個地區。其中有住房和城鄉建設部發布的《關于支持大別山片區住房城鄉建設事業發展的意見》等部級文件，也有《廣州市人民政府關于推進城鄉一體化工程實施意見》這樣的地方發展規劃。從內容來看，政府部門對城鎮化發展道路的思考之深遠、準備之充分、配套之完備，出乎市場預料。作為一個系統性社會發展規劃，城鎮化以解放農民消費力為核心，以產業導入為載體，以土地資源高效利用為重點，全面拉動基礎設施建設、居住、教育、醫療、文化等各產業發展，成為未來較長時間中國經濟發展的重要引擎。以此來對照各條產業鏈，機遇與挑戰一目了然。而房地產業，由于身處“土地—建設—商業—消費”這條主產業鏈核心位置，其在城鎮化快速推進過程中的角色就尤其引人注目。上海證券報指出，眾多房地產企業早已先知先覺，在即將大舉掀開的城鎮化浪潮中“躬身入局”。比如中信地產早在2011年就開始在全國范圍內系統梳理城鎮化潛力區域，拿地選擇進入時機。更多企業已經深入到拿地環節：華發股份、華夏幸福、榮盛發展、中南建設等成為深耕某個區域城鎮市場的典型代表。甚至部分企業還有計劃地參與地方政府主導的軌道交通等基礎設施建設項目。這些看似偏居一隅的低調房企，正有意成為新一輪城鎮化大潮的主角。（四）產業政策對房地產調控自2003年開始，政府動用各種資源對房地產特別是商品住宅進行調控，其中不乏起起伏伏，前后歷時10年。然而長達10年的調控卻始終未見成功，引起了學術界和實業界的廣泛討論和關注。表5-2歷年房市調控要覽1.第一階段調控政策及效果2003年基本完成土地“招拍掛”制度的改革，中國各城市基本都實現了土地使用權通過“招拍掛”進行轉讓。土地使用權通過“招拍掛”的形式轉讓雖然有效遏制住了土地轉讓環節的尋租現象，但在客觀上使土地出讓的速度減緩，住房用地供應總量相對不足，從而助推房價進一步上漲。2.第二階段調控政策及效果2005年3月，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》，針對房價上漲過快的現象提出八點要求，首次提出穩定房價是地方政府應該承擔的責任，并對如何穩定房價提出了指導性的意見。2006年5月，國務院提出促進房地產健康發展的六條措施，強調要切實調整住房供應結構，進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。緊接著，在套型面積、戶型比例、首付款等方面均做出量化規定，尤其是規定了“90/70”政策。2006年7月，又出臺了限制外資購房和強制性征收二手房轉讓個人所得稅的政策。2007年8月，國務院召開全國住房工作會議，提出要“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。在2003年到2007年五年以來的宏觀調控中，中國人民銀行屢次上調存款準備金率和商業銀行貸款基準利率。存款準備金率從6%一直上調到2007年底的15%，共上調15次；商業銀行貸款基準利率從5.31%一直上調到2007年底的7.47%，總共上調9次。2007年10月以后，中國珠三角地區的深圳、廣州等城市房價出現了局部的價跌量減的現象。與此同時，美國爆發了次貸危機，并逐步演變為全球性的金融危機。受此影響，全國各地房價在2008年紛紛開始下跌，宏觀經濟增速也開始步入下滑通道。為了使中國經濟走出國際金融危機的陰霾，也為了避免房地產這個重點支柱性產業出現深幅調整，政府又開始出臺一些促進房地產業發展的政策措施。從房地產市場的變化看，2003年一季度至2006年三季度交易量（商品住宅銷售面積）同比增速總體呈下降趨勢，2006年四季度至2007年三季度交易量同比增速明顯上升，2007年四季度至2008年四季度交易量增速大幅下降；2005年一季度至2007年一季度房價（房屋銷售價格同比指數）漲幅有所回落，但依然處于高位（在6%以上）。3.第三階段調控政策及效果2008年10月，中國人民銀行出臺文件，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。2008年11月，國務院決定調整宏觀經濟政策，實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，并明確加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房。具體支持政策包括：對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。2009年5月，國務院發布《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》，將保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例下調為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例下調為30%。這是對房地產企業信貸政策的一次較大幅度的放松。在這些促進房地產業發展的刺激政策下，2009年房價出現報復性上漲態勢。國家統計局數據顯示，全國各大城市房價漲幅在2009年均呈現大幅攀升態勢，到12月，全國70大中城市房價同比上漲7.8%，漲幅創一年來新高。4.第四階段調控政策及效果2010年年初出臺的“國11條”就明確要求二套房首付款比例不得低于40%。國土資源部也屢次出臺政策要求嚴查土地出讓和建設中的違法違規問題。2010年4月15日，國務院出臺“新國十條”，要求實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。之后，全國各大城市都相繼出臺了地方版的調控細則。但是這次調控效果并不顯著，房價仍然有繼續上漲的勢頭。2010年9月底開始，多部委再次聯合出臺政策，重拳出擊，開啟了年內第二次調控。2011年年初，國務院又出臺“新國八條”，要求貸款購買第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅；進一步擴大執行“限購令”的城市范圍、強化執行“限購令”。2013年2月“國五條”頒布，擴大個人住房房產稅改革試點范圍、嚴格執行商品住房限購措施、堅決抑制投機投資性購房、完善穩定房價工作責任制等。2010年一季度至2011年四季度商品住宅交易量同比增速呈顯著下降趨勢，2010年三季度房價漲幅開始出現顯著回落，2011年，70個大中城市中新建商品住宅價格穩中有降的城市數量由1月份的10個增加至12月份的68個，二手住宅價格穩中有降的城市數量由1月份的10個增加至12月的67個；12月，52個城市新建商品住宅價格環比下降，51個城市二手住宅價格環比下降。2013年3月全國70個大中城市中有68個城市房價出現環比上漲。5月2日，中指院發布4月份房地產市場“百城價格指數”。數據顯示，百城住宅平均價格自2012年6月以來連續第11個月環比上漲，漲幅縮小0.06個百分點；同比則是連續第5個月上漲，漲幅擴大至5.34%。來自中指院數據顯示，4月全國百城住宅平均價格為10098元/平方米，環比3月上漲1.00%。其中76個城市環比上漲，24個城市環比下跌。此外，4月價格環比下跌的城市個數增加8個，環比上漲的城市則比上月減少8個，其中漲幅在1%（含1%）以上的有40個，較上月減少11個。綜上所述，國家的宏觀調控政策并沒有遏制房地產價格過快上漲，調控并沒有取得明顯成效，總體上依然保持上升趨勢。但一二線城市的房價和三四線城市房價出現了明顯分化，中科院數據顯示，全國百城住宅平均價格為10098元/平方米，環比上漲1.00%。其中76個城市環比上漲，24個城市環比下跌。這表明房地產行業在近幾年的高速發展下，供給明顯加大，一些資源優勢明顯的一二線城市的巨大需求并沒有得到滿足，所以房價繼續上漲，但三四線城市由于資源優勢并不明顯，對購房者吸引力有限，房價得到了有效遏制。（五）社會文化環境安居樂業是中國傳統文化，有適宜的安居之處，可以提高一個人在社會上的生存質量，增強歸屬感，也是談婚論嫁的必要的物質條件。從1998年啟動的住房制度改革停止了福利分房，不斷改善住房條件，就成為居民收入提高后的強烈需求。從一般規律來看，25～35歲是結婚的高峰期，也是第一次購房的最高峰。20世紀六七十年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是處于買房、結婚的高峰。但2008年之后，當1978年出生的人口年齡超過30歲時，我國的人口高峰期出生的人口將結束他們買房、結婚的高峰期了。2008年前后的人口結構變化非常明顯，2008年之后的結婚人口比2008年之前的下降了30%多，而且是突然的下降。這樣的人口變化對房地產市場的影響是巨大的，住房價格下跌是存在的。20世紀50年代中期出生的人，是目前的主要儲蓄者，他們在社會中占比非常高，既要為自己養老儲蓄，也要為孩子教育儲蓄。在儲蓄率高的情況下，利率水平一定是很低的，人們必定尋找其他增值、保值的手段，或者買房子，或者買股票，甚至買字畫等。這使得資產價格被推高，但是等到他們退休或者逐漸離開這個世界的時候，就會發現很難把手中的資產傳到下一代，因為他們的下一代可能都是獨生子女。在這種情況下，房價必然會出現回落。五規范房地產行業健康發展的建議（一）堅持調控方向不動搖當前，房地產市場調控處于關鍵時刻，投資放緩態勢日益明顯，市場各方處于博弈觀望狀態，一旦調控政策有所松動，在剛性需求的強勁推動下，房價有可能出現反彈。因此，必須堅持房地產市場調控方向不動搖，在不引起經濟增速大幅下滑的前提下，繼續嚴格執行調控措施，做好各項政策措施的落實工作，鞏固已有調控成果，確保房價回歸合理水平。同時，做好政策儲備，積極應對房地產泡沫破滅可能帶來的經濟下行風險和商業銀行房貸斷供風險，警惕房地產企業資金鏈條斷裂可能引發的民間融資風險。（二）盡快破除地方政府對土地財政的依賴隨著城市化進程的加快，基礎設施建設、房屋建設等對土地的需求大大增加，導致地價不斷上漲。尤其是2002年土地政策由劃撥制度轉為“招拍掛”制度后，地價上漲更是突飛猛進，清華大學國情研究中心的數據顯示：1989～2010年的21年間，全國土地成交價款增長了6732倍，而賣地收入相當于地方財政收入的漲幅比例也超過300倍。土地“招拍掛”制度賦予了地方政府土地壟斷的權力和地位，地方政府在土地儲備和供應的能力不足與主觀上存在少供地、多收錢的指導思想下，往往出現地價、房價不斷飆升的狀況。要破除地方政府對土地財政的依賴，應盡快開征房產稅，房產稅不僅可以讓地方政府獲得有保障的稅收，而且房產稅將在很大程度上增加房產的持有成本，打擊囤房炒房等投機行為，有利于房價回歸到一個合理價位，促進房地產行業健康發展。（三）從嚴執行差別化的信貸政策在房價上漲時期，較低的信貸成本給投資投機性購房者提供了極大的便利，降低了入市門檻，通過杠桿效應助長了房地產市場泡沫，也加大了商業銀行貸款的壞賬風險。要嚴格執行差別化的住房信貸政策，加強貸款申請審核。優先保證城鎮居民家庭首次購買商品房和保障性住房的貸款需求，并在首付款比例和貸款利率上給予一定的優惠政策。而對投資投機性購房的貸款申請，要在首付比例和利率上從嚴控制，限制非理性的杠桿化，保障理性的自住型購房需求。（四）加快推進房地產稅收制度改革對于房地產市場調控，應盡量減少行政手段的運用，加快更具市場屬性的稅收制度建設。要及時總結上海、重慶開展房地產稅改革試點的經驗，完善辦法，逐步擴大試點范圍，增加房產保有成本，有效調節房地產收益，增加市場供應，緩解房地產市場供求關系，進而使房價更趨于合理。加強對二手房交易和房屋出租過程中個人所得稅的征管工作，打擊偷稅漏稅行為。同時，清理交易流轉環節的部分稅費，加速其流轉。（五）加大保障性住房建設力度目前，各地政府均把主要精力放在保障性住房的資金籌集和工程建設上，以按期完成國家規定的建設任務。但保障房建設不僅是工程建設問題，還包括分配、管理、運營等，應統籌安排、系統設計。有關部門應盡快研究和制定統一的政策和辦法，清晰界定保障房的性質和分類，合理確定保障水平