第1部分了解房地產企業及其環境第2部分房地產行業審計重大錯報風險點審計第3部分房地產企業財務報表附注特點了解房地產企業索取主要的五證五證的范圍、申請順序及作用“五證”包括《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》（《商品房預售許可證》）項目最初申辦的就是《建設用地規劃許可證》，這個證件嚴格限定土地使用范圍、邊界和占地面積。（規劃部門）第二申辦的是《建設工程規劃許可證》，此證件限定本規劃地塊上所建建筑物的功能類別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等。第三申辦的是《施工許可證》，此證件是申請可以合法施工。第四申辦的是《國有土地使用證》，這是開發商花費比較高的一個證件，開發商要向國家交納相應的國有土地使用金。房屋是否擁有產權，全系此證。一般住宅的國有土地使用年限為70年。（國土部門）最后申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。是開發商已經交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。房地產業四個階段特點說明：（一）前期準備階段開發的前提是取得土地，目前主要實行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國有土地使用權證。房地產企業的開發產品在建設前須經政府審批。一般企業在生產產品或提供服務之前無須報政府審批，具有充分的自主權。而房地產企業在開工前，要通過政府的立項審批和規劃審批。用地審批要對企業產品的規模、種類進行審批，取得用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及施工許可證。（二）建設階段開發過程中受到政府相關部門的控制。在建設過程中受到環保、衛生、城管、建委、土地管理等行政部門的監控。開發產品只有通過政府的驗收才可交付購買者。經過消防審批、衛生審批、工程驗收、竣工備案等環節后，開發產品才可上市交易。市政部門的產品和服務是開發產品的重要組成部分。水、電、熱、燃氣、通信等配套設施必須達到使用條件，房地產企業的開發產品才能交付使用。對產品的設計要委托專業的規劃設計和建筑設計機構來完成。施工要委托具有相應資質的施工企業來完成。建設周期長，投資大。房地產項目的建設周期一般都很長，整個過程往往幾年才能全部完成。房地產企業在開發過程中，一方面，需要投入大量的購地資金；另一方面，開發產品本身的造價很高，又需要不斷地投入建設資金，因而，房地產項目的投資額往往都非常大。（三）銷售階段銷售分為預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發商在建設工程竣工之前進行銷售?，F房銷售即開發商在開發產品完工后進行銷售。由于預售可以提前回收資金，目前開發商大多采用此種銷售方式。商品房預售實行許可證制度。開發商進行商品房預售，應當向政府房產管理部門辦理預售登記。取得“商品房預售許可證”。產品交付應以開發產品通過政府審批，即取得政府的竣工驗收后才得以實現。另外，開發商還要落實物業管理公司及物業管理方案。（四）持有階段房地產企業開發建設的開發產品，除了對外進行銷售轉讓外，還可能存在長期持有的情況。一般情況下，房地產企業長期持有的物業僅包括經營性物業，而不包括住宅物業。所謂經營性物業，就是指經營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業廠房和倉庫等。相對于作為最終消費品的住宅而言，經營性物業具有長期收益的特點。房地產企業持有物業的特點如下：為了規避經營性物業分割銷售帶來的經營風險，一般隋況下，房地產企業持有的經營性物業規模較大。如果經營性物業規模較小，房地產企業可以直接將其進行銷售，因其一般不具有持有的價值。房地產企業對持有的經營性物業，存在兩種經營方式，一是對外出租，取得租金收入；二是進行自營，取得自營收入。持有物業一般具有增值的特性。房地產企業一般是長期持有經營性物業，而不是短期持有。持有物業在開發建設完成時，因不具備商業氛圍，一般價值較低，但經過較長的培育期后，持有物業將產生很大幅度的增值。持有物業可以產生并為房地產企業提供充足的現金流。在宏觀經濟調控之下．房地產企業的可持續經營能力面臨考驗，依靠內生資金提升業績、擴展規模的企業更容易受到投資者的青睞。而內生資金主要來源于企業自有經營性物業產生的長期收益。第1部分了解房地產企業及其環境1.1房地產行業狀況、法律環境與監管環境以及其他外部因素；

1.2被審計單位的性質；

1.3被審計單位對會計政策的選擇和運用；

1.4被審計單位的目標、戰略以及相關經營風險；

1.5被審計單位財務業績的衡量和評價；

1.6被審計單位的內部控制。1.1房地產行業狀況、法律環境、監管環境及其他外部因素1、行業狀況注冊會計師可能需要了解以下情況：（1）房地產行業的總體發展趨勢是什么？（2）當前房地產行業所處市場的需求、市場容量和價格競爭如何？（旅游+地產模式，高端稀缺資源，受地段影響較大，競爭對手分析：宋城股份等）（3）房地產行業是否受經濟周期波動的影響，以及采取了什么行動使波動產生的影響最小化？如金融危機、歐洲債務危機等的影響，企業是否采取保持貨幣充裕、適時謹慎擴長、控制項目進度、積極儲備業績方式等措施來降低經營風險。2、房地產行業審計涉及的法律法規1）法律中華人民共和國城市房地產管理法(主席令2007年第72號)城鄉規劃法(主席令2007年第74號)中華人民共和國土地管理法(主席令第28號)中華人民共和國建筑法(主席令第91號) 2）行政法規房地產開發企業資質管理規定(建設部令第77號)建設項目選址規劃管理辦法(建規[1991]583號)關于統一實行建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的通知(建規字［1990］第66號)中華人民共和國土地管理法實施條例(國務院令第256號)建設用地審查報批管理辦法(國土資源部令第3號)招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定(國土資源部令第39號)中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例(國務院令第55號)建筑工程施工許可管理辦法（1999年10月15日建設部令第71號發布，2001年7月4日修正）工程建設監理規定（建監[1995]737號）城市房地產開發經營管理條例（國務院令第248號）2、房地產行業審計涉及的法律法規2）行政法規建設工程質量管理條例（國國務院令第279號）建設工程質量保證金管理暫行辦法（建質[2005]7號）建設項目[工程]竣工驗收辦法的通知（建設[1990]1215號）房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法（建設部令第78號）房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定（建建〔2000〕142號）關于規范房地產開發企業開發建設行為的通知（建住房[2002]44號 商品房銷售管理辦法建設部令第88號 城市商品房預售管理辦法（建設部令第131號2004年7月20日修訂）城市房地產轉讓管理規定建設部令第45號 房屋登記辦法建設部令第168號房屋建筑工程質量保修辦法（建設部令

第８０號）商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定（建房[1998]102號）經濟適用住房管理辦法（建住房[2007]258號）建設工程價款結算暫行辦法(財建[2004]369號)3）地方頒布的行政法規及規章新疆維吾爾自治區實施《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》細則（新建監[2000]11號）徐州市城市房地產開發住宅項目交付使用管理暫行辦法（徐州市人民政府令第114號）北京市新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法（京建法[2007]99號）上海市新建住宅交付使用許可規定(2005年11月25日上海市第十二屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議通過)銀川市新建住宅配套設施交付使用管理規定（2006年5月12日寧夏回族自治區第九屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過）蘇州市商品住宅交付使用管理辦法（蘇州市人民政府令第94號）4）涉及的稅收法規中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務院令第138號）中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（財法字[1995]6號）國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發[2006]187號

）《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發[2009]91號

）財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知(財稅字[1995]048號)財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知(財稅[2006]21號)財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知(財稅[2002]191號)房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法（國稅發[2009]31號

）中華人民共和國營業稅暫行條例（國務院令第540號）中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則（財政部、國家稅務總局第52號令）中華人民共城市維護建設稅暫行條例（國發[1985]19號）中華人民共城市房產稅暫行條例（國發[1986]90號）中華人民共城市印花稅暫行條例（國務院令第11號）中華人民共城鎮土地使用稅暫行條例（國務院令第483號）中華人民共城耕地占用稅暫行條例（國務院令第511號）1.4被審計單位的目標、戰略以及相關經營風險1、政策風險。國家政策在產業的引導、購買力的刺激、稅收信貸的杠桿作用等方面。2、地域區段風險分析。政府出于公共利益或城市發展需要時，可以通過城市劃規對某地域、區位、路段的土地用途、建筑容積率指標作出硬性的規定。3、項目開發風險。在房地產開發過程中，因為設計、施工條件，環境條件變化等因素導致開發成本提高的風險。如項目開發中如存在停工、爛尾、空置的情況等風險。4、籌資風險。公司籌措資全時，受經濟周期、產業政策、銀行貸款政策、預售情況等因素影響的風險。5、銷售風險。開發項目銷售受項目定位、銷售價格變動、競爭樓盤供應情況等因素影響的風險。6、土地風險。土地開發時面臨的各種風險，包括市政規劃調整的風險、土地閑置風險、地價變化的風險。如在集體土地上開發建設的小產權房風險。7、合作和合資項目的控制風險。對合作、合資開發項目如果設有實際控制權將增加不確定性的風險。8、工程質量風險。已完工項目或在建項目如果存在質量缺陷，將會對公司產生不利影響的風險，如工程質量存在嚴重問題而導致事故發生,上海市閔行區蓮花河畔景苑。9、其他風險。稅收制度、房改制度和購房貸款政策、對房地產投資開發方面的其它政策變化對公司的不利影響的風險。10、舞弊風險。1.7審計資料清單1、開發企業資質證書2、拆遷協議、拆遷許可證3、建設項目選址意見書4、建設用地規劃許可證5、建設工程規劃許可證6、國有土地使用證7、施工許可證8、商品房銷售許可證9、施工承包合同、監理合同、勘察設計合同10、房地產開發項目手冊11、建設工程竣工驗收報告（含建筑工程竣工驗收意見書）12、建設工程竣工驗收備案表13、入伙通知書、購房者簽署的房屋驗收合格書14、工程投資概算、預算報告15、規劃、消防、環保、人防等部門驗收報告或批準使用文件16、工程質量監督報告17、工程監理報告、工程進度資料及工程竣工決（結）算報告18、商品房面積實測技術報告書19、住宅質量保證書和住宅使用說明書20、商品房買賣合同及銷售合同統計表21、土地出讓合同及市政配套費協議書22、工程臺帳（包括公司所有工程項目：地產項目+公園項目等）23、當期的經營計劃、銷售計劃、投資計劃等資料第2部分房地產行業審計重大錯報風險點審計2.1審計底稿存在的主要問題2.2房地產企業存在的主要問題2.3房地產企業審計中重大錯報風險點審計2.1審計底稿存在的主要問題一、對房地產行業的整體認識不夠，如對房地產開發企業業務流程關注不夠二、風險導向審計理念未得到認真貫徹，仍停留在就賬論賬審計，未做到：“跳出交易看實質，跳出會計看審計”三、控制測試、分析性程序執行不到位四、房地產企業存貨、收入審計獲取審計證據不充分、適當，未體現房地產行業特點五、房地產企業開發成本、開發產品成本分配底稿記錄不清晰六、所得稅、遞延所得稅、利息資本化不熟悉，底稿編制不準確七、現金流量表底稿編制不準確2.2房地產企業存在的主要問題一是銷售收入不實。少計收入或提前確認收入、虛假銷售等，表現為收取商品房房款長期掛賬等方面。二是虛列開發成本。成本費用反映不實，已銷售房屋未及時轉為成本；或不按規定及時辦理工程決算，導致成本不準確。三是存貨資產不實。主要表現為隨意結轉開發產品成本、自用開發產品賬面未反映，或者房產已銷售仍作為存貨核算。2.3房地產企業重大錯報風險點審計2.3.1收入確認不實一、商品房銷售收入確認原則結論:1、開發項目經竣工驗收合格是確認收入的首要條件。開發項目商品房已竣工驗收合格，包括工程質量、規劃、消防、環保等部門（含配套設施驗收）驗收批準文件，并在主管部門辦理竣工驗收備案；2、已與購房者簽訂銷售合同；3、已取得有資質部門出具的商品房面積測繪成果報告書；4、房地產企業已收到50%以上房款，開具銷售發票或提交結算賬單；5、商品房經購房者驗收合格，雙方無異議；向購房者辦理交付房屋入住手續，簽署房屋交接書，并向購房者提交住房質量保證書、住房使用說明書；6、某些合同條款決定是否確認銷售收入。7、工程竣工結算已完成，成本能夠可靠計量。【案例】華僑城A(000069)，2011年02月22日[問題]房地產收入確認政策披露不明晰。公司在年報中披露房地產收入確認政策為：“簽訂了銷售合同，房屋已竣工驗收合格，并達到可交付使用狀態，同時房款已按合同規定全部收清時確認收入?！惫驹谡咧形疵鞔_界定達到可交付狀態的標準，實際執行時以發出入伙通知作為標準。[整改]公司根據監管意見及相關的法規制度，結合本公司的實際情況，將該收入政策完善修訂為“簽訂了銷售合同，房屋已竣工驗收合格，并達到合同約定的可交付使用狀態，同時房款已按合同規定全部收清時確認收入”，并在2010年年報中予以披露分析：2011年年報披露是按整改后的情況披露。收入確認條件基本為：（1）房屋已竣工驗收合格（2）銷售合同（包括現售、預售合同）（3）收齊房款－（公司年報應不存在大額應收賬款）（4）發出入伙通知書（快遞單、掛號信？）（5）開具銷售發票附：華僑城收入確認條件－旅游業一、公園年卡收入：適用收入準則，比照提供勞務（服務）收入的確認，在年卡約定的受益時間內（1年內）按季或按月分攤計入收入。公司實際操作中往往一次性確認，審計中應當提醒公司按照正確的方法進行核算；底稿中一定要測算年卡收入對當期的影響，寫出調整分錄，如影響不大，調整分錄納入未調整事項；如影響大，應當調整。（此處還要看該業務的數量和頻率，如果是一次性確認，從連續年度來看，對報表是否有較大影響）二、會籍收入：適用收入準則，如果一次性收取的入會費，僅僅是入會者為了獲取會員資格，會員在接受公司所提供的具體商品或服務時，需另行交納相關費用的，則當一次性收取的入會費當期收回的可能不存在重大不確定性時，確認為收入；如果一次性收取的入會費，入會者不僅僅是為了獲取會員資格，還包括為將來接受公司的商品或服務而預先支付的訂購費用，或包括接受公司以低于非會員價格提供的商品或服務，則該項收費應區別其所代表的受益性質、受益價值和期間，按照合理的方法分期確認收入。分析說明：屬于一次性還是應分期確認的收入，應分期確認收入的，應說明理由和方法、測算過程。計算應調整的金額并寫出調整分錄，屬于未達重要性水平的過入未調整事項二、商品房銷售收入存在的問題1、預收房款長期掛賬、延遲確認收入；（根據績效考核指標提前或推遲確認收入的情況）2、視同銷售不確認收入（如置換）；3、出租開發產品收入、周轉房收入直接沖減裝飾裝修支出。三、商品房銷售收入審計程序1、獲取或編制主營業務收入、成本項目明細表，復核加計正確并核對與總賬、明細賬、報表發生額是否相符；2、檢查房地產銷售收入的確認原則和方法是否符合會計準則規定，前后期是否一致；3、實施實質性分析程序1）將本年度銷售收入與上年度的進行比較，分析商品房銷售收入結構和價格變動是否正常，并分析異常變動的原因；2）比較本年度各月各種主營業務收入、成本及毛利率的波動情況，分析其變動趨勢是否正常；3）根據普通發票申報表，測算全年收入，與實際入賬金額核對，并檢查是否存在虛開發票或銷售而未開票情況；（不太適用）4、獲取商品房銷售價格目錄，抽查售價是否符合價格政策，并注意有無價格異常或轉移收入情況；（不適用）5、抽查銷售業務的銷售合同、原始憑證(發票、房屋交接書等)，并追查至記賬憑證及明細賬（順查）賬到原始憑證、銷售合同（逆查）6、進一步判斷銷售舞弊情況，可以實施其他程序如（1）索取商品房預售許可證，看企業已售并確認收入的商品房是否在商品房預售許可證上。（2）索取企業提供的銷售清單，與銷售部的房屋買賣合同統計表進行對比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異。（3）抽查部分購房合同，特別是交樓時間的規定及辦理房產證、土地使用證的期限。關注交鑰匙的手續及客戶辦理入住的程序，并抽查部分業主辦理入住的有關資料。

（4）從銷售代理商處取得已售樓宇結算統計表，并對照認購書、企業銷售清單，看三者是否一致。（5）從物業管理公司取得已售和未售住宅物業管理費的收取情況統計表。對已售商品房進行抽查，看業主入住情況，并對未售樓宇進行盤點。同時可結合對售樓處銷售樓宇銷售進度表進行判斷已開發商品房的銷售情況。7、調查向關聯方銷售的情況，審查其價格是否公允；若存在關聯方交易情況，則需查驗銷售合同、收款情況、交房情況等，并將其單價與同一情況下的其他交易方的單價進行比較，查驗是否公允，必要時進行調整。8、根據評估的舞弊風險等因素增加的審計程序；9、檢查營業收入是否已按照企業會計準則的規定在財務報表中作出恰當列報。注意：主營業務收入的結轉與預收賬款的查驗需結合進行，特別需關注結轉收入的依據是否充分（如合同日期、收款情況、交房日期等），檢查是否存在應確認而未確認收入或不應確認收入而提早確認收入的情況。檢查入住通知書的筆跡是否為同一人；應實施現場觀察、拍照等審計程序，并形成文字記錄、照片等審計證據。四、商品房銷售收入審計取證1、商品房預售許可證2、工程竣工驗收備案表3、入伙通知書、房屋交接書4、住宅質量保證書和住宅使用說明書5、商品房實測面積技術報告6、銷售合同統計明細表、銷售臺帳五、發生退房的幾種情形一、不能提供住宅質量保證書和住宅使用說明書;二、開發商無故比原合同約定延遲交樓，以購房人催促后超過3個月交房的；三、開發商未經有關部門批準，擅自改變房屋結構及合同約定的配套環境的；四、開發商經批準改變房屋結構未經買家認可的；五、合同約定，且房屋實際交付面積比原合同規定誤差比絕對值超過3%（不含3%）的，可拒絕收房，并解除購房合同；六、經符合資質的質量檢測機構核核驗，房屋主體結構質量確實不合格的，房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的；七、出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押、所售房屋已出售的事實；六、預收、獲取或編制預收賬款明細表，復核加計正確并與總賬數、報表數和明細賬合計數核對是否相符；2、抽查預收賬款有關的預售合同（商品房銷售合同）和租賃合同，檢查已實現銷售的商品是否及時轉銷預收賬款，并檢查至審計日止已轉銷的預收賬款；(1)向客戶取得預售許可證，并將預售房情況與預售許可證的內容進行核對；(2)向客戶取得全部預售合同（商品房銷售合同）和定金合同，將合同情況如房產權利人、房號、面積、銷售單價、總房價、交房情況等相關內容記錄在底稿中，并將合同情況與賬面情況進行核對；(3)取得入伙通知書或房屋交接書與賬面情況進行核對；(4)核對當地房地產交易網的網上信息，將網上所示信息與賬面情況進行核對。（5）對已轉銷的較大額預收賬款進行檢查，核對記賬憑證、入伙通知書、房屋交接書、銷貨發票等，并注意這些憑證發生日期及轉銷日期的合理性；3、抽查明細賬發生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢查資金流入來源是否正常，檢查有無不屬于因轉讓、銷售和結轉開發產品，提供出租房屋和提供勞務等業務的債務，如有，應作出記錄或作必要調整；1）預收賬款的現金流入對象與購房單位不符，需向客戶詢問原因，并收集相關資料判斷情況是否正常，必要時向項目負責人進行咨詢并作相應的處理。2）預收賬款的貸方發生額為轉賬方式，需結合對應科目進行查驗。4、檢查預收賬款長期掛賬的原因，并作出記錄，必要時予以調整；一般情況下不應存在長期掛賬的情況，如有，審計人員應向公司有關人員查詢該款項的性質，并取得相關依據，特別需關注是否存在糾紛情況，同時查明該款項是否應該在本科目核算，并根據實際情況必要時作相應審計調整。5、對稅法規定應在收到預收賬款時計繳相關稅金的，應結合應交稅金項目，檢查其是否及時、足額計繳有關稅金；6、根據評估的舞弊風險等因素增加的審計程序；7、檢查預收賬款是否已按照企業會計準則的規定在財務報表中作出恰當列報。七、商品房銷售成本審計程序1、獲取或編制主營業務成本明細表，復核加計正確并與總賬數、報表數和明細賬發生額核對是否相符；2、檢查主營業務成本內容和計算方法是否符合會計制度規定，是否前后期一致；房地產企業的主營業務成本查驗主要是檢查結轉的單位成本和面積是否正確。(1)查驗租賃單位成本：根據出租開發產品原值（如有車庫需扣除相應原值）和可出租面積測算出應攤銷的單位成本。(2)查驗商品房銷售成本：根據開發產品賬面原值（如有車庫需扣除相應原值）和可出售面積測算出應結轉的單位銷售成本。如果原出租開發產品本期進行銷售，需按出租開發產品的賬面攤余價值（如有車庫需扣除相應攤余價值）和可出售面積測算出應結轉的單位銷售成本。3、實施實質性分析程序，抽查各月主營業務成本結轉明細清單，分析檢查各月份之間及前后期同一產品的單位成本是否有異常波動，注意是否存在調節成本現象，驗證銷售成本結轉數額的正確性，并檢查其是否與銷售收入配比；4、檢查銷售成本賬戶中重大調整事項是否有其充分理由，會計處理是否正確；房地產企業的銷售成本系根據開發產品－＊＊項目的原值計算出的單位成本進行結轉，故該開發產品結轉的單位成本一經確認后基本不會發生變動，除非當初預估的開發成本與期后實際發生額有較大出入需調整開發產品的原值時才會涉及銷售成本的調整。如有此情況，審計人員需收集充分的調整依據，并重新對單位成本進行測算。5、檢查營業成本是否已按照企業會計準則的規定在財務報表中作出恰當列報。注意：(1)主營業務成本的查驗主要是檢查單位成本的計算是否正確。(2)建筑面積需與產權證所示面積進行核對。2.3.2存貨核算不實1、存貨中存在的問題1.1土地成本的核算不準確（簽訂了土地出讓協議、價款已支付80%，尚未辦理土地使用權證，掛帳預付賬款，尚未計入擬開發土地或無形資產）1.2配套設施核算不準確（規劃內的規劃外的核算混淆，經規劃部門批準，規劃內的為全體業主共同享有，規劃外的為開發商所有，又分為立項與否，存在先生孩子再辦準生證的情況）1.3不同項目之間成本劃分不清（如自用辦公樓、出租辦公樓、公園項目與地產項目之間支出核算混淆）1.4應計入期間費用支出的計入間接開發成本或在建工程項目（資本性支出和收益性支出劃分不準確）1.5成本核算不完整（未根據已完工尚未結算的工程合同確認應付未付工程款，少計資產及負債，即少計開發成本、在建工程及應付賬款）1.6未根據土地用途將土地分別在擬開發土地和無形資產中分開核算（分類列報）完工產品未從開發成本轉入開發產品1.7預付款項長期掛帳（預付電梯款，電梯已安裝驗收投入使用，因未取得發票未轉入開發成本）1.8開發成本利息資本化核算不準確市政配套費內容補充1、概念：配套費=市政配套+非市政配套（區內配套）注意：在項目完工成本結轉時，某些預算內的（或規劃內的）配套工程尚未完工，甚至尚未開工，如幼兒園、學校、公共景觀設施等，則結轉成本時應該按照這些配套設施的預算數進行估計，將其成本分攤至項目成本中。2、市政配套費（補償）的處理市政配套費（補償）主要指城市道路及綠化、環衛配套、熱、水、氣配套應當原本由市政負責建設并包含在地價出讓合同總價款中，但市政未能提供上述配套而給予公司代建的補償。A.收到市政配套費時應計入“其他應付款”，實際發生的時候轉沖，尚未實際發生市政配套成本時仍保留在“其他應付款”余額中。B.市政配套成本=（預計公園+地產的市政配套總成本）-（市政配套費補償）C.市政配套成本應當按公園和地產項目的占地面積（或建筑面積，看哪個更合理）比例進行分配（市政配套補償文件另有規定的除外）D.市政配套費補償一般不會比總預算成本多，如確實有多的，看市政配套補償文件有無特殊規定，是否需要返還等，預計結余部分如無需返還，在項目完工后記入營業外收入--政府補助3、獲取并檢查配套費核銷（借：其他應付款貸：存貨（生產成本）或在建工程）的明細表、相關資料（有些地方需向政府報備，如上海）。4、市政配套底稿要求(關于市政配套費統一在存貨的底稿中記錄，并索引到在建工程、其他應付款等科目)①索取市政配套費（補償）的有關文件并在底稿中簡潔地描述主要內容，檢查并記錄取得資金的發放文件和銀行單據；注意相關文件提及的是補償還是代建性質，如果是代建，應考慮是否作為收入處理。②分析并記錄市政配套費（補償）的性質，確定其核算方法，包括對結余的處理方法。③分項列示可取得市政配套費（補償）的總金額，期初已經取得的金額、本期取得的金額，期末尚未取得的金額及預計可以取得的時間；④分項列示期初已經轉入地產（存貨）及公園（在建工程）的金額，本期轉入各項目的金額，期末結余的尚未結轉的金額,此數即為其他應付款余額，索引到其他應付款底稿⑤檢查并記錄結轉到各項目的計算是否正確5、配套費在公園與地產項目間的分配標準A.應承擔的大市政成本，能明確直接計入工程項目的計入相應項目；如多個項目共享或共同受益，則應當根據占地面積進行分配B.其他配套設施，可以具體辨認為公園或地產項目的，直接轉入該項目總成本，屬于公園和地產共用項目的，應當根據占地面積進行分配6、不計入業主所有權的地產配套設施，其成本的結轉標準A.例如會所、車庫、架空層等，在售樓合同中明確將來不歸屬業主的配套，華僑城房地產公司按照經驗確定的結轉標準為：80%計入可售項目成本，20%計入自留資產成本；B.自留資產應注意其是否可辦理單獨的產權，如可以辦理的，應轉入“固定資產”或“投資性房地產”等科目核算；如不能辦理的，應轉入“其他長期資產”核算，并按照可使用年限和預計殘值進行攤銷；折舊額或攤銷額應計入相關的成本或費用科目。關于公建配套、市政設施配套等返還的財務處理一、返還出現的原因

1、一些房地產開發企業原來采取協議出讓方式或者其他政府承諾，獲得了某地塊的開發權，但政策變化，將該地塊納入招拍掛的范圍。重新掛牌或拍賣，取得成本超過了原來的協議或政府承諾，政府對超出部分以公建配套、市政設施配套等返還方式退給企業。這是返還的主要原因。

2、再有部分土地以毛地出讓，政府對開發商毛地整理成凈地的費用以公建配套、市政設施配套等返還方式補償開發商。也是可能的原因。

3、公司項目能給當地帶來非常大的影響，如東部華僑城是深圳的旅游名片等，互惠互利，進駐即返還土地款，或給予相應的財政、稅收等返還支持。

二、典型的財務處理（收到掛賬其他應付款）

1、取得土地的成本全部計入開發成本，獲得的公建配套、市政設施配套等返還相應沖減開發成本。

2、取得土地的成本全部計入開發成本，獲得的公建配套、市政設施配套等返還計入補貼收入。

三、討論分析，以上處理方法是否合理，涉及稅務問題（土地增值稅、企業所得的影響）2、開發成本審計程序1、編制或獲取開發成本明細余額表，復核其加計數是否準確，與總賬、明細賬余額是否相符；2、檢查直接成本和間接成本核算內容是否合理、恰當；有無將期間費用計入間接費用。3、抽查成本、費用入賬的依據是否充分，計算是否準確，相關憑證是否齊全；抽查量達到一定的比例。4、對重大的成本費用應查驗合同、協議，并收集土地權證等證據；追查至合同臺帳5、對新增項目的開發成本，應查驗并取證其立項相關批文等資料；應查驗和取證如下資料：立項批文、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證等。6、檢查已完工項目及其他轉出數原始憑證是否齊全，會計處理是否正確；根據客戶提供的“開發成本結算表”，結合開發成本明細賬貸方發生額，查驗已完工項目結轉開發產品金額是否是否完整、合理，查驗已完工項目結轉至其他科目的金額和內容是否正確、合理。7、檢查記入開發成本的利息金額是否合理，會計處理是否正確；檢查是否存在應停止利息資本化而繼續資本化的情況，同時查驗資本化金額是否正確，或者存在應將利息資本化而未資本化的情況。8、復核間接費用的分配是否正確，分配標準和方法是否符合一貫性原則；當期開發成本有多個項目明細，間接費用需在不同的項目間進行分配，分配方法一般參照生產企業的間接費用分配方式。審計人員需查驗分配標準和方法的合理性、一貫性和正確性。9、查驗結轉項目成本時，是否對應付未付的重要項目進行合理預估；(1)根據合同價款、審定價等復核查驗客戶預估開發成本的依據是否充分；(2)在審計過程中發現部分預估明細尚未進行審價，故暫按合同價預估，待審定后根據實際情況再對成本進行調整。查驗預估成本時不僅要查驗預估金額的依據，同時還需關注有沒有漏估情況存在。如果存在無合同而可能會發生的成本，客戶由于無法正確估計可能支付金額，一般會在預估成本時設個“不可預計成本”。審計人員在審計過程中需向客戶的工程管理部門和該項目的中介機構（如監理機構、審價機構等）進行咨詢和了解情況，并做好相應的問詢情況記錄，收集相關資料。10、到工程現場實地觀察確定工程是否存在，觀察和詢問實際完工進度，注意是否存在長期停工未建的項目；審計人員需對在建的項目進行現場勘察，了解施工進度情況，編寫項目建設現場勘察小結。同時需根據工程進度和工程預算框算開發成本期末余額的合理性。根據勘察工程情況或項目開發成本賬面發生額情況，分析是否存在長期停工未建項目，如有，需向客戶詢問原因，收集相關資料，必要時向項目負責人咨詢并作相應處理。11、了解開發成本是否存在已抵押、擔保等情況，若有應作出記錄，并提請企業作必要披露。通過向客戶詢問、查驗房地產權證的他項權利記錄和結合“短期借款”或“長期借款”科目的查驗，了解開發成本是否存在抵押和擔保情況，如有，需收集相關抵押或擔保合同、房地產權證的他項權利等相關資料，并作必要披露。12、檢查開發成本是否已按照企業會計準則的規定在財務報表中作出恰當列報。13、其他程序分析賬面是否有大額的預付賬款掛帳，對房地產公司來說，預付賬款大多數是開發成本的組成部分，但為了少轉成本，企業往往以未結算為借口在預付賬款掛帳。索取開發商完整的預算資料及大項變更資料，從工程部門索取工程完工進度報告，從合同管理部門索取企業與開發商簽訂的合同，分析開發商是否足額預計商品房開發成本及與之對應的應付建造承包商工程款。如已完工程，應索取施工方報審的結算資料，企業往往對應合理估計的變更成本不入賬，等決算出來時進行調整，這種做法實際上可用來調節利潤并虛減了負債。索取企業的成本結轉表，復核所采用的結轉方法是否合理。有的企業按平均成本進行結算，但收入是按實際銷售，造成了收入成本的嚴重不配比。關注自用樓層的成本結轉是否與其他銷售部分結轉的方法是否相同，不少企業自用的樓層成本按平均成本進行結轉，銷售部分按制定的分配方法進行結轉。一般規范房地產公司只對總承包商，可向總包方詢問截止資產負債表日，開發商應付施工單位的結算工程款情況。3、開發成本審計取證1、房屋拆遷許可證2、建設項目選址意見書3、國有土地使用證4、房地產開發項目手冊5、建設用地批準證書6、建設用地規劃許可證7、建設工程規劃許可證8、施工許可證4開發產品的審計取證1、建設工程竣工驗收報告（五方驗收）2、建設工程竣工規劃認可書（規劃部門）3、建筑工程消防驗收意見書（公安消房部門）4、建設項目環境保護驗收（環境保護部門）5、人防工程質量驗收文件（人防部門）6、工程質量監督報告（工程質量監督部門）住房質量保修書（施工單位）4.1房地產企業的存貨盤點要領一、完工產品1、現場查看，根據開發產品盤點表進行抽查未出售開發產品（高端別墅應全盤而非抽查）；2、對已售開發產品進行抽查，檢查業主入住情況；3、檢查銷售部門的銷售報表、銷售臺賬，核實可售面積套數及已售面積、套數，證實存貨是否存在尚未結轉的未售面積、套數對應的成本；4、檢查測繪機構出具的報告，核實完工開發產品的面積、套數；5、檢查、核對物業公司的鑰匙交付清單或物業繳費清冊；確認是否存在差異。二、未完工項目1、現場觀察工程進度，通過拍照片獲取審計證據，對在建開發產品盤點表進行抽查；2、查驗施工單位編制的形象進度，檢查監理報告、以及建設單位確認的已完成工作量統計報表；必要時利用專家的工作。3、將賬面記錄情況與現場勘察情況進行比較分析。.3借款費用資本化1、借款費用資本化《借款費用準則》規定：借款費用同時滿足三個條件的，才能開始資本化：（1）資產支出已經發生；（2）借款費用已經發生；（3）為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始。2、借款費用暫停資本化的條件《借款費用準則》11條規定：符合資本化條件的資產在購建或者生產過程中發生非正常中斷、且中斷時間連續超過3個月的，應當暫停借款費用的資本化。在中斷期間發生的借款費用應當確認為費用，計入當期損益。如果中斷是所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態必要的程序，借款費用的資本化應當繼續進行。注意：非正常中斷和正常中斷的理解、判斷。3、停止借款費用資本化的條件《企業會計準則第17號——借款費用》第十二條購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態時，借款費用應當停止資本化。在符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之后所發生的借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。房地產企業取得開發貸款的必備條件如下：（1）具備“四證”，即土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證；（2）項目資本金或所有者權益一般不低于項目總投資的30％（各大銀行不一樣吧），且已在銀行貸款發放前投入項目建設?？梢钥闯?，房地產企業取得開發貸款前，必須將自有資金投入項目建設，且購建活動中的規劃設計等工作已經完成，也就是說，企業在達到會計準則規定的資本化條件的情況下，才能取得開發貸款，因此，一般情況下，對于房地產企業開發貸款，它的利息資本化的起點應該是貸款取得日。華僑城部分公司利息資本化核算不準確反映：（1）全部計入開發成本（2）全部計入在建工程（3）資本化起點及停止資本化時點不準確（4）全部計入當期費用（5）利息先全部資本化、利息收入沖相應資產2.3.4房地產企業的稅務問題營業稅（營業稅納稅義務發生時間）1、自2009年1月1日起，采取預收款方式銷售開發產品的，應當于收到預收款的當天繳納營業稅（《營業稅暫行條例》第25條）。所以，此種情形不是預繳，而是實際發生的營業稅。但按預售房款繳納的土地增值稅和企業所得稅屬于預繳。思考：甲企業2008年12月31日，預收賬款的期末余額1200萬元，12月1日，預收賬款的期初余額為400萬元。借：銀行存款800貸：預收賬款800問以下的會計處理是否可以？借：營業稅金及附加44（800*5.5%）貸：應交稅費——應交營業稅等44（800*5.5%）答：不可以。違背了費用與收入配比的原則。正確的應當是：借：其他流動資產44貸：應交稅費——應交營業稅等44問：這44萬元的營業稅金及附加是否可以在2008年度稅前扣除？答：國家稅務總局《關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》（國稅發【2009】31號）第12條：第十二條企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除（及據實扣除）。問：2008年度企業所得稅納稅申報時應當如何申報？答：《納稅調整項目明細表》（附表三第）54行“其他”第4列“調減金額”填報44萬元，結轉到主表第15行納稅調減44萬元附表三第52行“房地產企業納稅調整”第3列“調增金額”=800*15%=120萬元。結轉到主表第14行納稅調增120萬元。假設2009年1月份，上述預收賬款中，由500萬元結轉收入，會計處理：借：預收賬款500貸：主營業務收入500借：營業稅金及附加500*5.5%貸：其他流動資產500*5.5%申報：（1）附表三第54行第3列“調增金額”=500*5.5%=？（2）2009年度匯算清繳時，附表三第52行第4列納稅調減500*15%=？2、自2009年1月1日起，房地產企業銷售開發產品的，應當按書面合同約定的付款日期，確認收入繳納營業稅。如果房地產企業沒有簽訂書面合同或書面合同中沒有約定付款日期的，應當于開發產品交付給業主的當天確認收入繳納營業稅(《營業稅暫行條例》第12條、《營業稅暫行條例實施細則》第24條)。2.3.5.1房地產企業的稅務問題－土地增值稅土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額課征的一種稅。2.3.5.2房地產企業的稅務問題－所得稅企業所得稅第三條

企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。(二)開發產品已開始投入使用。(三)開發產品已取得了初始產權證明。序號會計收入確認原則稅法收入確認原則（31號文）1同時符合商品銷售收入的五個條件確認收入。企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。2企業銷售商品，有時會采取分期收款的方式，如分期收款發出商品，即商品已經交付，貨款分期收回。如果延期收取的貨款具有融資性質，其實質是企業向購貨方提供信貸時，企業應當按照應收的合同或協議價款的公允價值確定收入金額。應收的合同或協議價款的公允價值，通常應當按照其未來現金流量現值或商品現銷價格計算確定。（二）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。3銷售商品采用預收款方式的，在發出商品時確認收入，預收的貨款應確認為負債。（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。51）《企業會計準則第12號——債務重組》：非現金資產為存貨的，應當作為銷售處理，按照《企業會計準則第14號——收入》的規定，以其公允價值確認收入，同時結轉相應的成本。2）《企業會計準則第9號——職工薪酬》：企業以其自產產品作為非貨幣性福利發放給職工的，應當根據受益對象，按照該產品的公允價值，計入相關資產成本或當期損益，同時確認應付職工薪酬。（五）企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。4銷售商品采用支付手續費方式委托代銷的，在收到代銷清單時確認收入。(四)采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。視同買斷方式，如果委托方和受托方之間的協議明確標明，受托方在取得代銷商品后，無論是否能夠賣出、是否獲利，均與委托方無關，那么委托方和受托方之間的代銷商品交易，與委托方直接銷售商品給受托方沒有實質區別，在符合銷售商品收入確認條件時，委托方應確認相關銷售商品收入。2.采取視同買斷方式銷售的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，若合同或協議價格高于買斷價格，則應按合同或協議價格計算的價款;若銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款確認。3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售的，屬于企業與購買方,或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，若合同或協議價格高于基價，則應按合同或協議價格計算價款,企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；若合同或協議價格低于基價的，則應按基價計算的價款確認。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額確認.4.采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。預收房款所得稅處理（國稅發[2009]31號），其第九條規定：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。即新稅法明確規定房地產企業的預收款項，應按不低于規定的最低毛利率，計算毛利額并預交所得稅國稅發2009年31號第三十四條

“企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本?！睓z查要點：賬面開發成本歸集、應付賬款、預提費用、其他應付款；還可通過合同支付統計表檢查，取得企業末級明細余額表，對應付賬款、預提費用、其他應付款等應付預提成本費用進行分析，讓企業提供預提成本的相關依據，對不合規定的預提成本不能扣。稅法規定的預提（應付）費用（31號文第32條）：（一）出包工程成本的預提出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。（二）公共配套設施成本的預提公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（三）應交政府部門的報批報建費用、物業完善費用應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。注：除以上幾項費用外，計稅成本均為實際發生成本。2.3.5關聯方交易(一)確定關聯交易是否得到恰當記錄，關注關聯交易的合理性，尤其（關注關聯交易價格是否公允）。(二)復核公司提供的關聯方和關聯交易信息，考慮是否存在未識別出的關聯方。(三)確定關聯方和關聯交易的披露是否充分，關聯交易是否經過