房地產工程公司股權并購法律風險分析近年來，由于土地資源的有限性和特殊性，國家對土地使用權的流轉作出了諸多有別于其他可流通物的立法限制，很多房地產開發企業面臨難以獲取土地資源的困境。而同時，許多手中有地，但自身資金、運作能力不強的房地產工程公司，為吸納資金、引入先進的開發理念，盡快將手中的國有土地使用權投入市場開發建立，往往希望通過股權并購的形式其手中的房地產工程。因此，以房地產工程公司并購來實現土地使用權及工程轉讓之風盛行。

盡管以房地產工程公司股權并購的方式收購房地產工程具有手續相對簡捷、節省費用和開發本錢、開發快捷等顯而易見的優點；但也存在很多需要并購方特別注意的法律風險。

案例

1、A公司得悉B房地產工程公司擁有“××花園〞房地產工程，且已經開發建立至一期樓宇主體構造封頂，遂以收購B房地產工程公司全部股權的方式獲取了該工程的開發建立權。正當A公司按其與B公司股東簽署的?股權轉讓協議?支付了全部股權轉讓價款，準備繼續投入開發時，承建該工程施工總包的建筑施工方突然主因原B公司拖欠其工程施工款，要求行使其建筑工程施工款優先受償權，并申請法院查封了工程在建工程；同時，工程設計方以原B公司拖欠巨額設計費用為由申請查封了工程公司的流動資金。A公司由此陷入了困境。

2、A公司收購了某C房地產工程公司70％的股權，欲以大股東身份控制和主導B公司承建的某寫字樓工程，并完成了變更股東的工商變更登記手續。但在經營決策過程中，持有C公司30％股權的股東主：雖然A公司擁有70％的股權，但是根據B公司章程規定，僅享有60％的表決權和分紅權。此時A公司才發現其原受讓股權時審閱的公司章程為一份無效章程，且與C公司在工商行政管理部門備案登記的章程容不符，并沒有約定表決權和分紅權限制。由此A公司與C公司原股東發生糾紛，工程開發建立無法順利進展。

3、A公司收購了D房地產工程公司全部股權，并在?股權轉讓協議?中約定D公司原股東承當D公司或有債務。在A公司按約支付了全部股權轉讓對價并開場以D公司名義開發建立某房地產工程時，某銀行以D公司向第三人提供了連帶責任擔保為由要求D公司歸還巨額債務的擔保責任。此時A公司欲向D公司原股東追償時發現D公司原股東已經沒有清償債務的能力，A公司因此遭受了重大損失。

分析

通過以上案例可以看出，房地產工程公司股權并購過程中存在諸多潛在法律風險，可能給工程開發和工程受讓方帶來相當大的風險。概括來說，房地產工程公司股權并購存在的風險主要集中在以下方面：

1、工程公司或有債務控制風險

對于工程公司的或有債務、是否對外提供過保證擔保的風險以及是否對外簽有已構成違約合同的風險等等，股權轉讓方向股權受讓方提供的述或企業資產評估報告，其可信度值得商榷，存在虛假或隱瞞的風險；需要股權受讓方特別注意和控制。

2、轉讓股權本身屬性確定風險

擬對外轉讓的工程公司股權本身，是否存在質押擔保等第三人權利，是否存在對其在工程公司享有的表決權、分紅權、委派董事和管理人員的權利、清算剩余財產分配權等各項權能的限制，股權轉讓方是否繳足出資，是否具有完整的股東權利等等，往往難以確認，需要股權受讓方事先調查和評估該等風險。

3、工程原有權屬、性質及其權利瑕疵評估風險

工程原有土地使用權的取得是否存在法律瑕疵，工程公司是否已經足額繳納土地出讓金，工程是否存在抵押權、租賃權、地役權等權利瑕疵，工程規劃是否存在風險，是否存在建筑施工款拖欠、稅費負擔等瑕疵，后續開發和盈利模式是否存在政府限制等潛在風險，受讓方須做出合理評估。

4、股權轉讓交易過程控制風險

股權轉讓合同簽訂過程中，股權轉讓方對外轉讓股權的權利是否受到其他限制，股權轉讓行為有沒有經過工程公司其他股東的同意，有否違背相關法律法規的規定等因素，都將有可能影響轉股權轉讓行為的效力〔如工程公司系外商投資企業的，轉讓手續未經相關部門批準的不生效〕。而在股權轉讓合同履行過程中，出讓方和受讓方如何履行相關協議義務、監控資金平安、保證履行順暢等，均需要嚴格控制。

評述和總結

結合律師執業經歷，筆者認為，無論采取并購房地產工程公司全部股權或者收購房地產工程公司控股權，均應當在具體操作過程中注意以上各個方面的法律風險控制，大致可以采用以下操作方式:

1、股權收購方應當對工程公司在股權收購之前的債權債務調查清晰，可以委托審計中介機構清查工程公司資產和負債情況。如以土地使用權或工程在建工程的價值作為工程公司收購價格的計算根底，那么務必約定工程公司在收購前的一切債權債務均由原股東負責清理、承當，并應提供相應的有效擔保或留下一定比例的股權轉讓價款作為保證金等。

2、對工程公司股權自身及工程公司所擁有的房地產工程的權屬瑕疵風險，工程公司股權轉讓的合法性和合規性等相關問題，股權收購方應當在股權收購之前委托律師等中介機構進展調查，確認問題及處理方案，辦理工程轉讓手續的方式和期限等。并應當在股權轉讓協議中予以明確約定。

3、對工程公司股權轉讓后面臨工程公司潛在債權人的權利主等對受讓方的巨大風險，可考慮在公眾媒體上公告通知不特定債權人，要求其在一定期限申報債權的方式以期清查確認。同時要求工程公司原股東提供有效擔保或留存一定比例的轉讓價款作為保證金等。

4、工程公司股權并購合同必須轉讓方、受讓方協商一致，并以書面形式做出；股權轉讓必須按照?公司法?〔外商投資的房地產企業，還應當依據相關外商投資企業法律法規〕等有關規定辦理工商變更登記手續，并同時辦理必要的房地產工程的變更登記手續。

5、股權并購合同應當包括：工程公司概括、房地產工程概括、房地產工程立項規劃文件、股權轉讓比例、股權轉讓價款、支付方式和期限、現有資產的認定、轉讓方保證和聲明、工程公司原股東同意轉讓并放棄優先購置權的決議等。

6、同時股權并購協議中還應當約定適當的、轉讓方和受讓方均可以承受的違約責任，特別是一定條件下的合同解除權，作為一方違約后另一方的救濟手段和及時退出機制。

7、根據合同履行的具體情況設置合理的履約擔保形式，消除轉讓方和受讓方的顧慮。如轉讓方通過各種方式取得銀行信用，然后應轉讓方要求出具銀行保函，在受讓方不能如期履行合同時，轉讓方可以向銀行追償；同時，轉讓方也可以申請銀行出具保函，當轉讓方未能履行其提供開發工程、辦理工程轉讓手續等合同義務時，受讓方可以向銀行追償。

8、房地產工程公司所擁有的工程如未辦理土地出讓手續或者已經辦理土地出讓手續但轉讓時還未繳清土地出讓金的，應當明確約定辦理相關手續的責任方及其費用承當方式。

9、需要調整房地產工程開發條件的，股權轉讓合同應當約定補辦政府主管部門許可的手續及負責方。

10、對合同履行過程中的資金支付控制，為消除雙方顧慮和平衡雙方利益，可以考慮由轉讓方和受讓方共同選定第三方作為資金托管、合同履行監視方并托管股權轉讓價款，以促進雙方履行各自合同義務。對于付款安排，應當適當拉長付款期限，以期與對潛在債務的擔保相互銜接。對于轉讓股權的交接手續，應當限期盡快辦理，必要時可以考慮在股權變更登記手續完成前交由受讓方控制，以便順利進展前期開發，防止土地使用權長期閑置或房地產工程長期停工。房地產并購律師調查清單

一、收購標的的主體資格

主要審查事項如下：

(一)出資協議/合同

通過審查出資協議或合同，了解收購標的各方股東間約定的權利義務，尤其是交易對象所享有的權利和義務。在此根底上進一步了解交易對象是否已經按照協議或合同約定享受權利、履行義務。這些權利和義務及其享有或履行情況將直接影響收購方對本次交易的交易目的的能否實現、交易本錢、風險等問題的判斷。

(二)企業章程

通過審查企業章程，了解收購標的公司章程有關對外轉讓股權的規定、經營管理機構組成，以及有關經營管理、人力資源、財務等事項的原那么、方法和制度等。同時審查章程規定的容是否違反法律的強制性規定，并將章程中的有關容與收購標的的營業執照、批準證書、出資協議等進展核對，確認是否一致。

如果收購標的公司章程記載事項發生變更，那么應當修改章程，并經原審批機關的批準或者登記機關的登記或備案。因此，應要求收購標的公司提供其成立以來的各份章程，審查全部章程是否一經原審批機關批準或者登記機關登記/備案。

(三)驗資報告

審查的具體容

1、是否按照法定或約定的出資期限履行了出資義務；

2、非貨幣資產出資是否已經完成所有權的轉移；

3、出資方式。

在審查驗資報告以及記載收購標的股東出資方式的其他文件時，應當注意審查收購標的的股東用于出資的財產是否符合有關法律法規的規定。對于非貨幣出資的，還應當審查其出資金額占注冊資本的比例是否符合有關法律法規規定的條件，并經審批機關批準。

(四)企業法人營業執照

1、?企業法人營業執照?

營業執照上記載的主要容：名稱、住所、法定代表人、注冊資本、企業類型、經營圍、營業期限和成立日期等。

2、營業執照的審查事項

⑴營業執照的根本容

應當將營業執照與收購標的的其他主體資格文件〔包括但不限于?企業房地產開發資質?、公司章程、合資合同等〕進展核對，以確認該營業執照上記載的情況〔即在工商登記主管機關登記的收購標的的情況〕與其實際的現狀是否相符。

⑵正本和副本

律師應對營業執照正本和副本都進展審查，并對正本和副本進展核對。

需要特別注意的是副本上除記載與正本一樣的登記事項外，還記載年檢情況等其他事項。

⑶企業年檢記錄

我國對企業和公司的登記管理實行年度檢驗制度。企業和公司每年應當按法律法規規定的時間承受年度檢驗，并提交年度檢驗報告書、年度資產負債表和損益表，以及營業執照的副本。登記機關在完成年檢后，將在營業執照的副本上記載年檢情況或者核發新的營業執照副本。如果公司未能按時進展年檢或年檢不合格，將受到相應的處分，甚至可能被撤消營業執照，喪失經營資格。

應當將收購標的的年檢情況作為審查重點之一，以確認收購標的是否具有合法的主體資格。

如果收購標的營業執照所記載的登記事項曾進展變更，應當要求審查其自成立至今各份營業執照。

(五)收購標的從事的經營圍的政府批準文件

根據我國有關法律法規的規定，從事房地產工程開發的公司在經營活動中還應當取得相關政府主管部門的批準和許可。有必要根據收購標的所從事的經營圍，審查法律規定的應當取得的其他政府批準和許可文件。

1、建立用地規劃許可證

2、工程立項批復及相關批復文件

3、規劃意見書和審定設計方案通知書

4、?企業房地產開發資質?

5、用地批準書

6、土地補償協議

7、土地出讓合同

8、土地出讓金繳納憑證

9、國有土地使用權證書

10、建立用地釘樁通知

11、建立工程規劃許可證

12、交通影響評審意見和環境影響報告表批復

13、綠化補償、交通規劃設計、人防工程、消防工程等批復

14、房屋拆遷許可證

15、施工許可證、工程施工協議及補充協議、市政施工協議

16、商品房預售許可證

17、與工程開發建立相關的其他資料

(六)收購標的組織構造

主要審查的具體容有：

1、公司的管理架構圖

2、公司高管任命或聘任文件

3、公司各管理人員及職責、權限

4、公司高管在其他企業任職情況

(七)其他主體資格相關的文件和資料

收購標的在設立后，曾存在經營圍、股權構造、法定代表人等變更情況，應當根據實際情況和調查需要對上述經營圍、股權構造、法定代表人等變更等的合法性以及相關文件進展審查。

二、分支機構

在對收購標的的分支機構進展盡職調查時，應當審查該分公司的?營業執照?以及其他能夠明確反映該分公司有關經營、財務情況的合同、帳簿、憑證等文件和資料。

如果分公司營業執照記載的登記事項曾發生變更，應當要求對方提供自分公司設立至今各份營業執照。

三、資產

在調查收購標的資產、負債和所有者權益情況時，應當首先要求收購標的提供收購標的最近一至兩年的資產負債表和損益表。根據收購標的的財務報表對其資產、負債和所有者權益情況進展審查。

資產調查的主要容有：

(一)房屋

房屋屬于價值相對較大的資產，其權屬及價值情況一般會對收購標的的資產價值的認定有比擬大的影響。因此，對于擁有房屋的企業，在進展資產盡職調查時應當首先對其房屋的權屬情況進展審查。具體調查容和方式如下：〔本處僅對在國有土地圍取得的房屋進展審查〕

1、要求提供收購標的所有房屋的清單，清單中應當對房屋面積、坐落、所有權人、原值、已使用年限、累計折舊、凈值、抵押狀況等進展詳細說明。

2、要求提供房屋的權屬證書，包括所有權證書和他項權利證書。

⑴房屋所有權證；

⑵房屋共有權證；

⑶房屋他項權證。

房屋他項權證是對房屋享有抵押權、典權等他項權利的權利人持有的權利證明文件。

3、在審查房屋權屬證書的同時，還應當要求收購標的說明取得該房屋的方式，是自建取得，還是通過所有權的轉移取得；并且應當針對不同的取得方式要求提供相關文件。

⑴自建取得

應根據盡職調查的需要審查其建立該房屋的相關政府批準手續和竣工驗收手續。

⑵轉讓取得

應要求收購標的提供該房屋的轉讓文件，如：轉讓協議、拍賣文件等，并審查已經支付了受讓該房屋的對價。

4、核查房屋所在土地的土地使用權情況。

在審查房屋所有權的有關情況時，應當注意核查收購標的是否同時擁有房屋占用圍的土地使用權；如果收購標的不擁有房屋占用圍的土地使用權，審查方法書素占注冊資本的比例是否符合有關法律法規規定的條件。應當要求收購標的詳細說明原因以及是否合法。

5、如果有在建工程，說明建立的情況，提供已經取得的批準文件。

對于在建工程，應當要求收購標的提供進展該在建工程建立已經取得的政府批準文件和其他相關文件，以確認該工程是否擁有合法的建立手續，在完工后能否取得合法的所有權。

6、要求收購標的說明其房屋上是否設定了抵押權〔或其他第三人權利〕。如果存在，應當要求對方提供設定與該抵押相關的主債務合同、抵押合同、抵押登記文件，并要求其說明主債務的履行情況。

房屋是否設定了抵押權等第三人權利以及是否辦理了抵押登記也是對房屋權屬情況審查的重點。

對于收購方而言，收購標的的房屋是否設定了抵押將直接影響收購方對該房屋收購價值的認定。而且，在抵押期間的房屋，未經債權人同意或者提前歸還主債務，是無法通過資產轉讓的方式完成房屋所有權的轉移的。因此，房屋是否設定了抵押還會影響本次收購交易方案確實定。

由于房屋的抵押情況會在權屬證書、登記機關的登記記錄、抵押合同等不同的文件和資料中有所表達，在審查房屋的抵押情況時，應當通過審查權屬證書、要求收購標的如實說明情況、提供文件資料和向有關機關核實等多種方式進展核查，盡量獲取全面、真實的信息。

7、審查收購標的的房屋是否存在被采取查封、凍結、扣押等強制措施的情況。

如果收購標的房屋存在上述情況，應當要求收購標的提供該房屋被采取強制措施的相應文件。

8、在對房屋的調查中，還應當要求對方說明收購標的是否存在租賃、無償使用等占有、使用他人房屋的情況。

如果收購標的存在上述情況，應當審查租賃合同、無償使用協議等文件，確認收購標的是否通過合法方式租賃或無償使用他人房屋以及收購標的對該房屋實際享有權利的圍和期限。在對收購標的使用他人房屋情況的調查中，應當重點了解收購標的實際使用該房屋的用途以及對收購標的主營業務的影響。如果收購標的的主要生產經營活動是在該第三人房屋中進展，由于該房屋的所有權人不是收購標的，將會存在收購標的由于其自身不可控制的原因無法繼續使用該房屋的風險。應當就此向客戶予以明確和充分的提示。

(二)土地使用權〔國有土地使用權調查〕

具體調查容和方式如下：

1、要求提供收購標的擁有土地使用權清單，清單中應當對土地面積、坐落、使用權人、性質〔劃撥或出讓〕、使用年限、抵押狀況等進展詳細的說明。

2、要求提供收購標的擁有土地使用權的國有土地使用證。

需要注意的是，有些地區的房屋所有權證書和土地使用證是合一的，對于這些地區的土地，應當查閱收購標的的房屋所有權證了解其土地使用權情況。

3、企業主要通過劃撥、出讓、轉讓或出租的方式取得國有土地使用權。應當注意審查收購標的擁有土地使用權的取得方式。

⑴如果是劃撥取得，那么其轉讓可能受到限制，并且可能對交易本錢造成一定的影響；因此，對于劃撥取得土地，應當要求提供有關批準文件，并且應當確認是否能夠進展轉讓。

⑵如果是出讓土地，需要確認是否繳納了土地出讓金，是否完成了土地使用權出讓的全部手續。

對于出讓土地，應當要求提供收購標的與土地管理部門簽訂的土地出讓合同以及土地金繳納憑證。

⑶收購標的的土地使用權也可能是通過土地使用權的轉讓方式取得。對此，應當審查收購標的受讓土地使用權的相關手續是否已經辦理完畢，是否可能存在影響其行使權利的瑕疵。

⑷還應當審查收購標的是否存在通過租賃方式取得土地使用權的情況。

如果存在，應當審查其租賃使用的土地是否符合法律規定對外租賃的條件，是否辦理了登記手續；并要求其提供土地租賃合同。

4、要求收購標的說明其土地上是否設定了抵押權。

如果存在，律師要求對方提供設定與該抵押相關的主債務合同、抵押合同、抵押登記文件，并要求其說明主債務的履行情況。

(三)機器設備

對于收購標的機器設備的調查，一方面是核實其重大資產的權屬、價值等情況，另一方面有助于了解收購標的的經營的狀況和盈利能力。對機器設備的主要調查容如下：

1、要求收購標的提供公司設備〔包括車輛〕的清單，說明設備名稱、所有權人、取得方式、使用地點、設備原值、已使用年限、累計折舊、設備凈值等。

2、要求收購標的提供能證明收購標的的機器設備權屬證明文件。

機器設備不需要進展權屬登記，因此，在對機器設備的權屬情況進展調查時，應當根據不同情況要求收購標的提供不同的權屬證明文件。對于車輛等應當辦理權屬登記的資產，應當核對其權屬登記文件。對于無需辦理權屬登記的機器設備，應當核對其購置合同和價款支付憑證。

3、要求收購標的說明收購標的的機器設備上是否設定了抵押權。

如果存在，應當要求對方提供設定與該抵押相關的主債務合同、抵押合同、抵押登記文件，并要求其說明主債務的履行情況。

4、審查收購標的的機器設備是否存在被采取查封、凍結、扣押等強制措施的情況。

如果存在，應當要求收購標的提供該機器設備被采取強制措施的相應文件。

(四)存貨

1、應當要求收購標的提供存貨清單，該清單應當說明存貨的名稱、所有權人、存放地點、價值以及在存貨上是否設定抵押權或作為質押物轉移給其他人。

2、應采取實地考察方式同時，對于存貨的抵押、質押等情況，如果應當在有關部門辦理登記的，還應當向該部門對存貨的對外擔保情況進展核實。

四、無形資產〔知識產權〕——不作為盡職調查重點

(一)商標

商標主要是指商品商標或者效勞商標。具體審查容如下：

1、要求收購標的提供商標清單，說明其使用商標的注冊國家、所有權人、注冊日期、有效期到期日、是否展期、商標上是否設立質押權等。

2、要求審查注冊商標的?商標注冊證?等權屬證明文件。

應當要求收購標的提供其商標的?商標注冊證?和/或?核準轉讓注冊商標證明?，并審查如下容：

⑴收購標的是否是?商標注冊證?或?核準轉讓注冊商標證明?上記載的使用權人，該商標是否還有其他共有人；

⑵?商標注冊證?上記載的商品類型與收購標的實際生產、銷售的商品是否一致；

⑶該注冊商標的有效期是否已經屆滿，是否辦理了有效期的續展。

3、審查商標的交易情況

如果收購標的的商標是受讓取得的，應當要求提供商標轉讓協議。如果收購標的使用的商標是其他人所有，收購標的是經商標所有權人授權取得的商標的使用權；或者收購標的將其商標授權給第三人使用，律師應當要求收購標的提供商標許可使用合同，審查收購標的和/或第三人對商標享有權利的圍；同時，還應審查該商標許可使用合同是否在商標局辦理了備案手續。

4、要求收購標的說明收購標的的商標上是否設定了抵押權。

如果存在，應當要求對方提供設定與該抵押相關的主債務合同、抵押合同、?商標專有權質押登記證?等質押登記文件，并要求其說明主債務的履行情況。

5、審查收購標的的商標是否存在被采取查封、凍結、扣押等強制措施的情況。

如果存在，應當要求收購標的提供該商標被采取強制措施的相應文件。

(二)專利

具體審查容如下：

1、要求收購標的提供專利清單，說明專利的登記國家、專利權授予的日期、有效期到期日、專利上是否存在質押權；

2、由于專利申請和審查的時間較長，因此，對于已經提出專利申請但尚未被授予專利權的，應當要求收購標的提供專利申請文件和專利局受理該申請的文件。對于已經被授予專利權的創造、實用新型或外觀設計，應當要求提供專利權證書；并審查如下容：

⑴收購標的是否是專利權人；

⑵是否還有其他專利權人；

⑶專利權的期限是否已經屆滿。

3、要求提供收購標的進展專利權交易的文件。

4、審查收購標的是否按時繳納了年費。

5、要求收購標的說明收購標的的專利上是否設定了質押權。

如果存在，應當要求對方提供設定與該質押相關的主債務合同、抵押合同、?專利權質押合同登記通知書?等質押登記文件，并要求其說明主債務的履行情況。

對于收購標的專利權的質押情況，可以到專利局查閱?專利權質押合同登記簿?進展核實。

6、審查收購標的的專利是否存在被采取查封、凍結、扣押等強制措施的情況。

如果存在，應當要求收購標的提供該專利被采取強制措施的相應文件。

(三)著作權

主要調查容如下：

1、要求收購標的提供其享有的著作權的作品的名稱、容；

2、對于進展了著作權登記的作品，要求其提供著作權的登記證書或其他證明文件。

3、要求收購標的說明收購標的的著作權的財產權利上是否設定了質押權。

如果存在，應當要求對方提供設定與該質押相關的主債務合同、抵押合同、?著作權質押合同登記證?等質押登記文件，并要求其說明主債務的履行情況。

4、審查收購標的的著作是否存在被采取查封、凍結、扣押等強制措施的情況。

如果存在，應當要求收購標的提供該著作被采取強制措施的相應文件。

(四)其他無形資產

除上述無形資產外，收購標的可能擁有的非專利技術等其他無形資產，律師也應當根據實際情況進展相應的調查，并審查相關文件。

五、債權

收購標的的債權主要包括收購標的對外的應收帳款和其他應收款。應當要求收購標的提供債權清單，包括債權數額、債務人名稱、帳齡、是否有擔保以及發生債權和曾經向債務人行使債權的文件依據。在對收購標的債權進展調查時，并不需要對收購標的每一項債權進展核查，而是根據收購標的的實際情況審查一些具有代表意義的或者金額較大的債權文件。

在對收購標的的債權情況及有關文件進展審查時，應重點關注以下容：

1、債權的形成原因是否合法有效；

2、是否有保證、抵押、質押等擔保；

3、收購標的主該債權的訴訟時效期間是否屆滿；

4、債務人是否具有實際歸還能力。

六、債務

本處審查的債務主要指收購標的長、短期借款、應付帳款和其他應付款。

對于債務情況的調查，應當要求收購標的提供債務清單，包括債務數額、債權人名稱、帳齡、是否展期〔主要為銀行借款合同〕、是否有擔保以及發生該債務和債權人曾經行使債權的文件依據。

主要審查容有：

1、債務的形成原因是否合法有效；

2、收購標的和/或其他人是否向債權人提供了保證、抵押、質押等擔保；

3、債權人就該債務向被收購人主權利的訴訟時效期間是否屆滿。

七、實收資本

實收資本是收購標的實際收到的股東〔或出資人〕投入的資本。應當核對收購標的資產負債表中記錄的實收資本數額與其營業執照、章程中記載的注冊資本數額是否一致。

還同時應當核查確認收購標的的股東是否存在抽逃資本的情況。

八、資本公積與盈余公積

應當核查收購標的對上述公積金的計提和帳目是否正確，以確認其帳面表達的凈資產價值與實際情況是否相符。

九、對外擔保

對收購標的對外擔保情況的審查，首先應將收購標的對外擔保情況依據?公司法?、章程、公司做出對外擔保的決議文件以及會議記錄進展認真核查，看是否有違反法律強制性規定或公司章程規定的情形。

對于收購標的為他人提供的擔保，應當了解債務人是否向收購標的提供了反擔保。

(一)保證

對于保證的審查，應當給予充分的重視，詳細了解收購標的同意為第三人債務提供保證的原因，分析其合理性以及可能帶來的風險。具體調查容如下：

1、要求收購標的提供收購標的為其他人對外提供保證的情況說明，包括保證的金額、債務人〔被保證人〕名稱、債權人名稱、債務人〔被保證人〕履行債務情況。

2、要求提供主債務合同、保證合同、協議或者其他保證文件，并審查其保證行為和保證合同是否存在可能被認定無效的情況。

3、應當審查確認收購標的承當保證責任的方式和責任圍。

4、審查確認收購標的提供的保證期限是否已經屆滿，收購標的的保證責任是否已經解除或終止。

5、是否有其他保證人。

(二)抵押

調查容主要如下：

1、要求收購標的提供以財產抵押為自身債務或其他人債務提供抵押的情況說明，包括抵押的財產、抵押權人名稱、債務人名稱、債務金額、抵押權行使的條件和期限。

2、要求提供主債務合同、抵押合同、協議或者其他抵押文件；審查其是否已經在抵押登記機關辦理了抵押登記。對于法律規定應當辦理抵押登記的抵押合同，在登記后才生效。

3、應當通過有關文件對有關文件的審查，確認抵押權的期限是否已經屆滿，抵押權是否已經消滅。

(三)質押

具體調查容如下：

1、要求收購標的提供質押的情況說明，包括質押的動產和權利、質權人名稱、債務人名稱、債務金額、質押權行使的條件和期限。

2、要求提供主債務合同、質押合同、協議或者其他質押文件；審查其是否已經在質押登記機關辦理了質押登記。對于法律規定應當辦理質押登記的質押合同，在登記后才生效。

3、應當通過有關文件對有關文件的審查，確認質押權的期限是否已經屆滿，質押權是否已經消滅。

十、重大合同

對合同的審查并不是作為一個孤立的環節進展的，而應貫穿對收購標的各方面情況的調查過程中。律師在調查過程中，對于不同性質、反映收購標的不同情況的合同，應有不同的審查重點，具體審查容和方式如下：

1、應當首先要求收購標的提供尚未履行完畢的合同情況說明，該說明應當包括合同金額、合同對方、合同性質、合同履行情況等。

2、在此根底上，對于重大合同，應當要求對方提供合同文本。一般而言，主要審查如下方面的重大合同：

⑴借貸、委托經營、委托理財、贈與、承包、資產的收購、出售、租賃、知識產權的授權使用等重要合同；

⑵抵押、質押、保證等擔保合同；

⑶公司與關聯人之間的任何合同；

⑷可能對公司的資產、負債、權益和經營成果產生重大影響的合同；

⑸其他重大合同。

十一、稅務

在對收購標的的納稅情況進展調查時，應主要審查收購標的是否辦理了稅務登記、是否享有稅收優惠政策以及是否存在拖欠稅款的情況，主要包括：

1、企業及其設立的分支機構均應當在成立后按照有關規定分別向國稅和地稅部門辦理稅務登記并領取?稅務登記證?。在對收購標的的納稅情況進展調查時應當首先審查其?稅務登記證?。

2、應當了解收購標的是否享有稅收優惠政策。如果享有，應當要求收購標的提供收購標的享受稅收優惠政策的證明文件和依據。

3、調查收購標的納稅情況的另一個重點是審查收購標的是否存在拖欠稅款或受到稅務機關處分的情況。

十二、爭議和行政處分情況

爭議和行政處分方面的調查主要包括對收購標的已經發生的訴訟、仲裁、行政處分等情況的調查。調查的主要容如下：

1、收購標的存在的訴訟〔或仲裁〕的情況說明，包括所有正在進展的訴訟和判決〔或裁決〕后未執行完畢的訴訟的當事人、爭議金額、爭議事由、裁判結果、執行情況；并應當要求其提供與此相關的文件和資料，如：裁判書、執行裁定等；

2、有關行政處分的情況說明，包括行使行政處分權的機關、處分理由、處分結果、對處分結果的執行情況等，并應要求其提供與此相關的文件和資料，如：行政處分決定書、行政復議決定書等；

3、收購標的是否存在上述訴訟、仲裁或者行政處分導致其財產被有關機關采取查封、凍結、扣押等強制措施的情況；如果存在，應當要求收購標的提供該著作被采取強制措施的相應法律文書。

十三、員工

應當首先要求收購標的對收購標的員工的情況作出書面說明，說明應當主要包括員工總數、勞動合同的簽訂情況、待遇情況、是否與員工存在勞動糾紛等，并對如下容進展調查：

1、首先應當審查勞動合同的簽訂情況。如果員工人數較少，可以對全部的勞動合同進展審查；如果員工人數較多，可以要求提供收購標的使用的勞動合同格式，并要求其對勞動合同的簽訂情況作出述與保證。

2、應當要求收購標的說明是否按照有關規定為員工繳納了養老、大病、失業等社會保險。

3、要求收購標的說明是否存在勞動糾紛；如果存在，應當要求提供與此相關的全部文件，以判斷上述勞動糾紛可能對收購標的及其價值造成的不利影響和產生的責任。對于勞動糾紛情況的調查，也可以和收購標的其他訴訟、仲裁、糾紛的情況一并進展。

在對收購標的的員工和勞動關系情況進展調查時，應當了解和考慮省以及市的地方性規定。

十四、管理人員――－不作為收購盡職調查重點

一方面，在收購方完成對收購標的的收購后，往往會更換收購標的的管理層，解除與現有管理人員的勞動合同，委派自己的人員作為收購標的的管理人員。因此，應當審閱收購標的與其管理人員簽訂的勞動合同，以審查、確認在該勞動合同的相關規定是否存在可能導致收購方難以解除該管理人員的職務或者需要因此支付高額違約金的情況。

另一方面，應當向收購標的了解收購標的對其管理層是否有期權安排，收購標的的管理人員是否有權在一定條件下認購收購標的的股權。

十五、保險

對于收購標的的保險情況，應當根據收購標的經營的業務、資產的特點決定是否作為盡職調查的重點之一。對于從事某些行業的企業，其是否為資產辦理了保險將對其經營風險、資產價值產生較大影響，應當重點調查其是否為其享有所有權的資產辦理了保險。實踐中，收購方經常會根據房地產工程手續辦理、債權債務處理難度、稅收政策的影響等具體情況綜合考慮并對并購模式進展選擇。三種方式各有利弊：

〔一〕資產并購的利弊

一般情況下，在目標公司具有多個開發工程，債權債務關系復雜且難以厘清和處理的情況下，可以采取資產并購的模式。

資產并購的優點在于收購房地產工程的過程和結果較為“干凈〞，除承繼與房地產工程本身附隨的權利義務，如土地出讓合同中與土地出讓方約定的相關權利義務、建立工程價款優先權、房地產抵押權、已售房屋買賣合同付、房屋質量、辦證等權利義務關系外，不承受目標公司在收購之前的其他“普通〞債務及公司或有負債。

但該方式的缺點在于：1.轉讓手續繁瑣。并購方首先要向方案、規劃、建立、國土等有關部門提出辦理工程轉讓的申請，然后要按照根本建立程序重新辦理選址、建立用地許可、建立工程規劃許可、土地使用權轉讓、建立工程施工許可、商品房預售許可等，這些手續并不比新建工程少。

2.土地轉讓要受到?城市房地產管理法?第38條的約束，即“按照出讓合同約定進展投資開發，屬于房屋建立工程的，應完成開發投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建立用地條件。〞但是，該規定在最高人民法院的規性文件及司法案件中對轉讓國有土地使用權此種限制有了新的突破和松動，*雖沒有上升到具有普遍適用性的法律的層面，但卻說明司法對適用?城市房地產管理法?第38條的一種審理態度：

最高人民法院2003年6月9日?關于土地轉讓方未按規定完成土地的開發投資即簽訂土地使用權轉讓合同的效力問題的答復?〔法函[2004]24號〕規定：一是對于未同時具備支付全部土地使用權出讓金、完成開發投資總額限制兩個條件，而進展轉讓的，其轉讓合同無效。二是以出讓方式取得土地使用權后轉讓房地產的，轉讓方已經支付全部土地使用權出讓金，并且轉讓方和受讓方前后投資到達完成開發投資總額的