第第10頁共31頁杭州某地產工程營銷籌劃方案 營銷籌劃案 營銷策略方案 業主聯宜會活動方案 開盤活動籌劃方案 定價方案 市場推廣打算 視覺形象設計 目錄中國房地產行業狀況工程根本狀況調查統計市場調研分析其次局部目標市場定位媒體廣告打算推廣費用預算第三局部定價方案前言1、 工程定位：海鹽第一個高品位的現代化 2、 推廣策略： 形象定位為中心(3).以低開高走為定價策略以整合營銷傳播理論為品牌提升工具3、 進展目標：售打算利用本盤的開發優勢提升 房產企業形象和核心競爭力為 房產將來樓盤開發積存現代營銷理論和實踐經驗。第一局部市場調研分析中國房地產行業進展狀況：房地產業現在處于格外重要的轉變時期。增長方式也由規模型向總量效益型轉變。能的產品。場規章去經營已成為房地產開發的行為準則。2、海鹽經濟及房地產現狀：海鹽瀕臨杭州灣為全國百強縣。去年海鹽國民生產總值已經10038GDP3000美元人均可支配收入高于嘉興地區的平均水平。杭州灣跨海一次巨變。供需兩旺的良好勢頭。海鹽20 年全縣20家房地產開發資質企業商品房施工面積米),竣工15萬平方米,銷售18萬平方米,預售24萬平方米,銷售收入2.8億元。海鹽房地產總體求大于供。3、工程根本狀況： 位于海鹽縣城南 大道傍與海鹽縣 相對總目前在建的規模僅次于宜家花城開發工程。工程住宅有多層、排屋、小高層前期推出的多層和排屋現已銷售完畢建立起了良好的市場業績與口碑。 最終推出的物業工程也是海鹽縣目前在建待銷的第一個小高層工程。方米商鋪建筑面積3496平方米車庫建筑面積3000平方米小高層共有10幢朝 大道4612100—140104、工程周邊狀況：評價：周邊有 上規模住宅小區加上在建的本工程該地段正漸漸成為海鹽城區生的居住區域之一。(1〕.周邊住宅小區分布狀況：本案四周有 小區。(前者為 核電站職工小區共429戶1000多人；后者為海鹽經濟適用房小區在1000戶左右3000多人。兩個小區都是屬于4000多人居住人員相比照較富有〕周邊配套狀況：海鹽 中學〔對面〕 較近〕小學〔較近〕〔東面〕小型超市〔較遠〕消遣休閑場所〔較遠〕他配套〔較遠〕公交車到達： 路。5、調查統計：本案立足小高層在海鹽推出的特別性、時機性以及市場性和合理性具有較強的可行性。一．海鹽縣市場定量調查報告調查時間：20 -2-29——20 -3-5路、核電南苑、本案售樓部。實際發放問卷：150二．根本市場參數b.潛在客戶購房緣由：c.群眾了解樓盤信息的渠道：e.購房人群對車庫的需求：f.潛在客戶的職業：g．當地人的收入狀況：k．當地人抱負的套面積：l．當地人抱負的戶型：m．當地人能承受的物管費：6、市場調查結果分析：海鹽目前房地產市場屬于相對短缺市場。小高層視野景觀是工程的最大賣點。面還有待進一步提高。滿足海鹽購置者需求心理。鹽二級市場交易活潑說明潛在市場使房價看漲。鋪經營戶、中小企業主以及公司職員是本工程的主要目標客戶群。0.4-0.87、工程SWOT【優勢分析】企業知名度。 視野和風景。具有吸引力。 工程規模較大僅次于宜家花城 可以獵取“規模效應”。者具有肯定穎度和向往感。本案戶型設計進深淺具有緊湊、有用、合理的優點。城南區域少有廠房和企業污染源少、環境相對安靜適合于居住。【劣勢分析】地段相對偏遠。同帶來較大的景觀落差。盤形象。工程位于城區主干道傍周邊有肯定噪音影響。【風險分析】(1〕.由于本案是海鹽縣首個小層高層工程,對目標市場不生疏,沒閱歷可以可借鑒。過程中簡潔處于的被動地位。高。【時機分析】(1〕.農村購房進城以及本縣外鎮購房現象在海鹽漸漸增多,擴大了目標消費群。多時機。樓盤相對少。地理優勢在促進經濟進展的同時對居住的觀念亦會轉變工程市場角度視線可以更廣。級中學。這對本案的商鋪來說具有市場經營前景。供求簡析相關資料統計20 方米左右比同期削減了15%這說明供求狀況良好購置需求旺盛。破消費者對小高層的生疏感和顧慮心情就能很好地贏得市場。競爭樓盤分析254240〔118〕和四室兩廳〔134〕兩種。工程〔兩邊差額+100〕。宜家花城規模較大總占地200多畝無論是戶型還是物業類型體規劃好。n宜家花城宣傳力度大知名度高在當地居民心中有認同感并且是當地政府大力扶持房產工程。宜家花城3期已經開盤開盤起價為2850元該期沒有小高層工程120—13010030%90%。樓層及超向價格差額較大〔兩邊差額+1002-3-4+200〕。其次局部目標市場定位本案主要的潛在消費者特征分析：疇：當地教師、店鋪經營戶、私營企業主、公司職員以及 核電廠職工。物懂得體驗享受生活。主要為投資型和實際需求型客戶。在小高層需求型購房者當中依據心理特征分為兩類客戶：〔篤定型〕：買小高層就是為了買風景價格不是首要因素7—12〕。〔無奈型〕：想要小高層風景但又在乎價格；買不到多層房子；為子女買房。(會選7層以下或視野景觀相對差一點的戶型〕。2、工程定位又寵愛環境安靜、體驗藍天海景的人來說本案是不錯的居家選擇。的文化層次觀念較。結合市場需求和工程特征所以將定位場建成該地區首個高品質的海景小高層樓盤。3、推廣策略：銷售。相關內容如下：A：對案名的定位： 在 名仕花苑的推廣過程中當地人已把該名簡稱金仕花苑因此在小高層的取名上用 既是切合市場的認同也是進一步繼承和提升原有案名的形象和內涵海岸表達對海景的貼近,以突出本工程的最大優勢和賣點。B：工程VI越缺稀內涵。C：樓盤廣告創意、文案設計D：中心廣告語：做城市貴享海景風情。(2〕售控策略樓盤分期推出開盤低價入市營造熱銷氣氛吸引更多目標客市場反映度準時調整價格。后期主要以推廣商鋪為重。(3〕售樓處優化策略大優扮裝修。(4〕局部規劃修改策略中別墅內裝修重制作效果圖。(5〕工程工地形象展現策略給市場吸引買家。(6〕物業治理優化策略物業治理上可參考宜家花城做法以知名物業公司充當參謀〕進展包裝引入先進的治理和人員培訓機制以提升與維護樓盤品質。時通過電梯費獨立收取的方式以降底整體物管費用的支出。機以保證電梯的正常使用。(7〕銷售培訓策略銷戰術培訓。(1〕宣傳策略頻率和投放量進展調整。廣。(2〕媒體選擇MD電視媒體選擇海鹽電視臺在開盤前后公布樓盤形象廣告。交通電臺投放少量的播送廣告。加大其他廣告的投放如公交車身廣告、戶外廣告、橫幅廣旗等。(3〕活動安排體的宣傳推廣。327人際關系傳播良好口碑以吸引更多目標客戶。三重抽獎。45418(4〕宣傳監控宣傳推廣的操作。5、媒體廣告打算廣告公布時間：(2).廣告公布步驟：〕〕〕前期廣告時間：3月中旬—5月初樓盤形象廣告。容有所變化。在省經濟電臺上公布短期少量的廣告介紹海鹽的房產投資前景和1D：公布樓盤墻體廣告。E：公交車身廣告及其他各類廣告。中盤廣告時間：〔5月初—5月中旬〕樓盤熱售廣告。C：其他各類廣告公布。尾盤廣告時間：〔5月中旬—6月底〕B：以中郵專遞公布商鋪開銷廣告。C：尾盤廣告重點作商鋪的宣傳推廣。(3〕推廣費用預算廣告費用：MD82153樓書〔1500〕2.5萬5戶外廣告6車體廣告3.6宣傳折頁〔3000〕手提袋1.5萬2.51搖號現場費用21310%)估量工程宣傳推廣費用：61.85買〕萬〔租〕6、選擇 的十大理由:工程特色：海鹽第一個高品位的空中 。投資價值：工程所在地段具有極大的升值空間。碑。住宅工程。便利。工程規模：總建筑面積37333平方米10幢相鄰排列氣概宏大。貴。居住。區位優勢：工程所在區域緊靠大道交通便利學校、醫區。多景閣慈云閣備選〕備選〕備選〕第三局部工程定價策略1、競爭樓盤定價305028503000左右。2．定價指導思想一段時間房價仍保持“穩中有升”的走勢.能與多層進展價格競爭故在定價上應在競爭樓盤的均價以上浮動。定價方案以市場測試和資金回流為定價原則在海鹽小高層是一個型的產品,在房地產市場上也是首次推出這種工程.所以第一期產品的價格和銷售形勢是制定后續銷售策略的重要參照依據,帶有市場摸干脆質,建議執行安全價格策略,一方面,反映市場現實需求;另一方面,確保銷售速度,加速資金回流。稀缺性定價原則結合部,但是它是海鹽目前市場上離海岸線最近的住宅,成為最好局面.所以,稀缺性也是定價的一個重要原則。A:定價策略目前主要是實行＂慎重、高效”的原則,以實現最大利潤化,并以最快速度進展銷售為目的.實行＂低開高走”的定價策略,并實行有效的銷控。B:根本定價依據本樓盤定價的主要是依據周邊多層樓盤的價位,結合樓盤自身的特點及周邊城鎮小高層樓盤的價格、小高層在當地的進展趨勢所制定。C：定價方法如下定價。一．活動目的：感情、增加信任有意義的活動。邀請業主參與本次聯宜會活動并將活動時間安排在開盤前期可以為的開盤聚攏前期責的良好形象并且通過原有業主的口碑傳播擴大知名度。活動時間27〔星期六〕下午14：00—16：00三．活動人員四．與會人員：1．開發商代表 業主五．活動內容：文藝表演六．相關安排：1．前期預備:表一人參與。邀請當地聞媒體參與本次活動的播報。預備活動獎品和禮品袋禮品袋選用 宣傳禮品袋。2．活動流程:14：00函。14：00—14：20聯宜會開幕式安排開發商領導致歡送詞同時向業主介紹 的相關狀況。14：20—15：00后安排假設干時間答復業主有關家庭裝修問題的提問。15：00—16：00116：00活動完畢合影留念。〕七．宣傳推廣1130011．禮品費：5000文藝表演費：5000會場租用費：1500食用費：6000廣告、邀請函制作及媒體公布費：10000預備費用：2500總計活動費用：3萬 籌劃方案時間：20 -4-05地點：1、海鹽 2、現場售樓處活動目的：口碑和打響海鹽首盤小高層高檔住宅小區的品牌。活動方式：現場搖號、活動助興、抽獎酬賓活動安排：3.30-4.05著重以信息公布為主宣傳主要是搖號參與方法、地點、時間等信息告知。公布途徑為報紙、燈箱、跨街橫幅。銷售在即。引領都市時尚坐居 。 由于珍稀所以貴重。搖號現場布置230%〕地點選定：海鹽天地廣場c、有聚攏人氣的先例〕軟環境布置：4130141000份員工統一著裝活動進程〔45〕〕14：00——14：3021082〔14：30——15：00〕同時登記匯總搖號抽獎〔15：00——16：00〕獎品分1、2、3等獎和紀念獎〔100份〕〔16：00——17：00〕工作人員休息〔17：10——17：30〕獲獎群眾領獎〔17：30——17：50〕搖號方法一期總銷售戶數為140套暫定搖號總人數與實際銷售戶數為5：15凡登記在冊的準購房者登記同時需交納1000元保證金搖號當天如登記人中號并獲得購房資格該保證金則納入房款如不成功則200搖號登記時間自20 5天。登記地點： 房地產公司售樓處搖號工具使用公開搖獎設備進展搖號打算。〔中號比例為5：1〕關于沒有中號群眾的解決方法。均以紀念品贈送。并登入二 活動監測和媒體聯絡工作。媒體公布場報道。4400/450030110004600/430007500場地租賃2023100020235000治理費主持人5000202330000使用緣由：均停電2天。因此停電會影響到我們小高層的銷售和今后物業治理。針對停電現象海鹽 司也實行了相應的補救措施——請當地電力局拉專線以保證停電后正常用電的需求對此我們提出一點建議：1、20 年以前浙江全省將不會解決用電問題因此停電現象短決用電問題但是a、在小高層使用過程中不能完全保證用電暢通；b、拉專線需要長期向電力局交付用電增容費總本錢增加比較大。c、用電沒有自主性和機動性。、自配發電設備在海鹽根本已經普遍而且在總本錢上不會有太大的負擔另一方面在購房者用電顧慮上有較大的保證。本錢分析：10KW/臺〔已經考慮冗余負載〕層共用一臺柴油發電機全自動總機切換或分樓切換〕每臺電梯增加