青島東風鹽場商品房開發建設項目建議書（代可研）PAGEPAGE69目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第1章總論 31.1項目名稱及項目承擔單位 31.2承辦單位概況： 31.3項目概況 31.4項目建議書（代可研）編制依據 41.5項目建議書（代可研）結論 4第2章項目建設背景及建設的必要性 62.1項目的提出背景 62.2項目建設的意義及必要性 8第3章市場分析與項目定位 113.1房地產市場分析 113.2青島高新區規劃 133.3青島高新區住宅市場需求分析 153.4項目周邊地理環境優勢： 163.5項目定位 17第4章青島東風鹽場商品房開發建設項目規劃 194.1青島東風鹽場商品房開發建設項目的功能定位 194.2設計目標 194.3總平面規劃設計 19第5章項目地址及外部配套條件 215.1項目地址 215.2自然狀況 235.3地震烈度 255.4地質條件 255.5外部配套條件 25第6章建設方案 276.1設計依據 276.2建設方案 27第7章、環境保護、勞動安全衛生、消防和地震安全 317.1環境保護 317.2勞動安全衛生 357.3消防 357.4地震安全 36第8章節能 378.1項目概況 378.2項目所在地能源供應情況 378.3合理用能標準和節能設計規范 388.4能源消耗種類、數量及使用情況 398.5節能措施 408.6能耗指標 448.7節能效果分析 44第9章項目組織管理與勞動定員 459.1項目組織 459.2項目實施管理 459.3勞動定員 46第10章工程招投標 4710.1編制依據 4710.2招標范圍及內容 4710.3招標組織形式 4710.4招標方式 48第11章項目進度計劃 49第12章方案投資估算比選與資金籌措 5012.1投資估算依據 5012.2項目投資估算比選 5012.3資金籌措與使用計劃 55第13章項目經濟評價 5713.1財務評價的依據和范圍 5713.2財務評價的基礎數據 5713.3成本分析 5813.4新增營業收入、稅金及利潤 5813.5貸款償還 6013.6現金流量分析 6113.7盈虧平衡分析 6213.8財務評價結論 62第14章社會效益分析 6314.1項目對社會的影響分析 6314.2項目與所在地互適性分析 6314.3社會風險分析 65第15章可行性研究結論 6615.1研究結論 6615.2建議 66第1章總論1.1項目名稱及項目承擔單位項目名稱：青島東風鹽場商品房開發建設項目承辦單位：青島高新區東風鹽場房產置業有限公司1.2承辦單位概況：青島高新區東風鹽場房產置業有限公司成立于2009年，注冊資本1000萬元。法定代表人：官集太，擁有職工50人，主要經營房產置業，開發銷售。公司房地產開發技術力量齊全，售后服務優良，公司現正在建設經青島市政府批準的東風小區經濟適用房項目，總建筑面積4.3萬平方米，主體工程已全部結束，計劃2009年底全部竣工。1.3項目概況1.3該項目地點位于青島高新區28號線西側，東風新區東側，高新區7號線北側，河東路南側，交通網絡四通八達，地理區位優勢明顯。1.3青島東風鹽場商品房開發建設項目在東風鹽場代建職工宿舍的初步用地區域內，占地20畝，規劃用地13340平方米，建筑面積20000平方米。規劃用途為普通商品房開發。本項目采用兩個備選方案，第一方案為6個6層的多層建筑，第二方案為5個小高層建筑，其中兩個15層，三個9層建筑。根據市場和投資估算分析，推薦采用第一方案。工程第一方案建設內容主要是：6棟6層磚混住宅樓的工程的土建、裝飾、給排水、電氣、小區綠化、景觀、水電配套，給排水管網配套、路面硬化工程（不含暖氣安裝、熱力配套工程）。燃氣管道由燃氣公司負責。1.3項目第一方案建設投資3670.9萬元。資金來源包括：職工住房拆遷補償金2746.8萬元；建設單位貸款600萬元，建設單位自籌324.1萬元，。1.3項目第一方案建設期為1年,計劃2009年5月開工，7月底前土地平整，底座探測、基坑下樁等基礎部分施工結束。2009年9月開始對各標準層進行建設，2010年5月底前主體工程全部完工并開始進行外墻裝飾、室內裝修、正樓配套設施及附屬工程建設，2010年6月底整個項目工程除部分綠化工程外，全部建設完成。1.4項目建議書（代可研）編制依據1、《青島高新區2009年服務業重點領域發展規劃》2、《膠州灣北部高新區高新技術產業發展規劃》3、《青島市總體規劃（1995-2010年）》4、國家發展改革委、建設部2006年出版的《建設項目經濟評價辦法與參數》（第三版）；5、國家計委辦公廳2002年出版的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；6、工程區域1：500地形圖。8、青島高新區東風鹽場房產置業有限公司提供的項目其他相關資料。1.5項目建議書（代可研）結論本項目為青島東風鹽場商品房開發建設項目,符合青島市高新區建設規劃,可以完善青島高新區岙東路、河東路周邊建設環境，創造良好的配套居住小區，促進青島高新區房地產業發展。同時項目建成后可以改善周邊居民居住條件，改善周邊環境，推動城市化進程，具有較好的社會效益。項目主要經濟技術指標見表1-1。表1－1項目方案一主要經濟技術指標表序號名稱單位數量備注1建設投資萬元3670.92資金來源2.1拆遷安置補償萬元2746.82.2建設單位貸款萬元6002.3建設單位自籌資金萬元324.13總成本費用萬元3718.774新增銷售收入萬元4486.85總投資利潤率％14.206內部收益率％12.06稅前內部收益率％8.99稅后7投資回收期年2.27動態投資回收期年1.97靜態8新增崗位個129建設期年1第2章項目建設背景及建設的必要性2.1項目的提出背景住房是居民的基本生活需求。“十五”以來，我國房地產市場發展十分迅速，呈現了過熱的趨勢。在國家對房地產調控不斷加強的前提下，全國商品住房價格漲幅雖然總體趨緩，但部分大城市房屋價格上漲仍然過快，群眾對于穩定房價、完善住房保障體系的呼聲日益強烈，2007年，美國房地產次級債危機爆發，接著演變成了2008年席卷全球的金融海嘯，從07年年底開始,中國房地產市場開始調整,08年下行速度開始加快,下滑幅度加大,房地產價格也隨之開始回落。一線城市的房地產價格出現了一定幅度的調整，房地產成交量也很低迷，總體來看,目前全國市場呈現量價齊跌的形態。國務院總理溫家寶在2009年兩會作政府工作報告時指出，促進房地產市場穩定健康發展。采取更加積極有效的政策措施，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資，推動房地產業平穩有序發展。加快落實和完善促進保障性住房建設的政策措施，爭取用三年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題。對住房轉讓環節營業稅，按不同年限實行有區別的稅收減免政策。促進普通商品住房消費和供給，加大對中小套型、中低價位普通商品房建設的信貸支持。加快發展二手房市場和住房租賃市場。鼓勵引導各地因地制宜穩定和發展房地產市場，加強住房市場分類管理。繼續整頓房地產市場秩序，規范交易行為。幫助進城農民工解決住房困難問題。深化城鎮住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實現住有所居的目標。青島城市建設新路線確定，實施“依托主城、擁灣發展、組團布局、軸向輻射”的城市空間戰略，確立了實施“一主三輔多組團”擁灣發展的戰略構想。這個規劃的最大特點是使城區土地和海景房得到盤活，使老工業搬遷改造將在四方和李滄創造出幾十平方公里的土地，兩者加起來將達100平方公里，如果加上紅島等環灣地區，則將盤活400平方公里的土地。這對青島城市發展提供了巨大的空間。并提出北部濱海城區重點發展現代服務業中心、產業核心基地和高新園區，重點打造四方國際郵輪港區、海云庵商貿文化旅游區，北嶺商貿居住休閑區、高校都市科技產業區、滄口商貿居住區、紅島新城區和北部高新區七大板塊。新政策最不同于以前政策就是不再提及濱海大道，政策支持主要轉向膠州灣畔，這對濱海大道兩側的樓盤將產生一定的不利影響。依據青島市委、市府“環灣保護，擁灣發展”的戰略部署和將青島鹽區建成青島北部新城區核心區的布局，未來幾年周邊將崛起人口為60-80萬的新城區。現該項目南臨的高新區新產業團地全面進入招商引資高峰期，園區各種配套設施齊全完備，大型企業集團不斷涌進，北靠高新區新材料團地，現正開始全面招商引資，部分企業現已進入園區。特別是在高新區堅持以招商引資、項目建設為主線，以完善設施配套載體功能、提升形象品味為基礎，以創新運行機制、改善投資環境為保證，與時俱進、奮力拼搏，扎實工作，呈現出朝氣蓬勃、快速推進的大好局面，隨著2009年50億的飽和性投入，2009年年底到2010年，高新區核心區17條線路全面貫通，企業的不斷進入，人員不斷增多，住房需求量進一步加大，為普通商品房的開發打下了基礎。積極籌建青島東風鹽場商品房開發建設項目，是青島高新區東風鹽場房產置業有限公司為實現青島鹽區建成青島北部新城區核心區的布局，付諸實施，做出的具體行動，也是該公司融入青島發展大環境、抓住契機，搭建長遠發展新平臺、不斷壯大綜合實力的重大舉措。2.2項目建設的意義及必要性2.2.1膠州灣北岸高新區擁有巨大發展潛力。膠州灣北岸高新區位于膠州灣底部，總規劃面積約58平方公里，一期面積約34平方公里，土地性質為國有工業建設用地，無需征用農用地和搬遷居民，是臨近青島市主城區唯一的大面積待開發區域。該區域距前灣港45公里，距市中心35公里，距流亭國際機場10公里，緊鄰環膠州灣高速公路、濟青高速公路、膠濟鐵路等交通主干線，物流方便快捷。區內已具有一定產業基礎，目前落戶產業項目47個，預計總投資168億元，產業領域涉及電子信息、新材料、先進機械制造、海洋生物與醫藥、倉儲物流等。周邊青島出口加工區、環海經濟開發區、空港工業區等園區產業集聚效應較為明顯。一期范圍內12平方公里已達到“五通一平”，基礎設施投資累計19.9億元，自來水供水能力5.5萬立方米/日，污水處理能力4萬立方米/日，供電總容量近100千伏安，供熱能力近500噸/小時，天然氣供應能力3萬立方米/日，具備承接項目的基本條件。市委、市政府為膠州灣北岸高新區的發展營造了良好的政策環境，賦予高新區更高的經濟管理權限，除享受國家、山東省制定的優惠政策外，還享受青島市支持科技創新的相關扶持政策，這將促使該區域成為青島市北部最為活躍的經濟帶，在全市經濟發展戰略布局中發揮越來越重要的作用。雖然膠州灣北岸高新區產業發展具有很多有利條件和良好機遇，但也面臨著一些亟待解決的突出問題和制約因素，主要有：全市高新技術產業整體水平有待提升，高端“龍頭”項目不多，擁有自主知識產權的高新技術產業產值比重不高；科研機構的專業分布與我市重點產業發展方向存在較大差異，科技資源難以有效整合利用，科技創新服務體系還需進一步加強和完善；支持自主創新的市場化風險投資機制尚未形成，鼓勵創新創業的投資環境有待完善，創新集群的培育與先進城市相比存在較大差距；膠州灣北岸高新區的生態環境比較脆弱，地質條件復雜，產業選擇的要求和準入條件比較高；與主城區的便利交通尚未形成，科研教育基礎和商務服務功能缺乏，居住、生活配套設施薄弱，符合高新技術產業發展要求的技能型勞動人口嚴重不足。本項目的建設對高新區的發展有很好的配套作用，能解決一部分園區進駐人口的住房需求。2.2.2項目建設符合青島高新區建設建設現代化全球城市、打造青島第三代新城。在產業發展上，承接第三次全球高新技術產業轉移，形成全市科技創新的“樞紐”。在空間發展上，采用“生態經絡，濕地島鏈”的空間發展理念，形成“一核、兩帶、三島群、多園區”的島鏈狀空間發展格局，正是《青島高新技術產業新城區總體規劃》的要求，青島東風鹽場商品房開發建設項目符合高新區建設發展規劃。2.2.3項目的實施以擁灣發展為契機，是將依據青島市委、市府“環灣保護，擁灣發展”的戰略部署和將青島鹽區建成青島北部新城區核心區的布局，青島東風鹽場商品房開發建設項目將安置鹽區職工宿舍面積14000平方米，是實現青島鹽區建成青島北部新城區核心區戰略布局的具體行動，是把青島鹽區建成青島北部新城區核心區建設發展的需要。2.2.4項目的實施可以提高青島高新區周邊居民生活檔次，滿足新區快速增加的人口改善擁有住房的需要。一是周邊居民平房多，舊房多，改善居住條件的期望很大，消費欲望很大。二是周邊區域存在一個潛在的消費群體，隨著高新區日新月異的快速發展和基礎設施的不斷投入，將帶來大量的用工人員，員工隊伍年輕，購房欲望較強烈，就近購房，就近上班，將給生活帶來許多便利條件。青島東風鹽場商品房開發建設項目的實施，正是順應市場需求，為潛在消費群打造適宜的居住條件。綜上所述，本項目建設符合青島高新區規劃，市場需求大，可以提高青島高新區周邊居民生活檔次，滿足新區快速增加的人口改善擁有住房的需要，具有較大的潛在消費群，對打造青島第三代新城，實現青島鹽區建成青島北部新城區核心區都有十分重要意義，項目建設是十分必要的。第3章市場分析與項目定位3.1房地產市場分析3.1.1全國市場分析總體來看,目前全國市場呈現量價齊跌的形態。從07年年底開始,中國房地產市場開始調整,08年下行速度開始加快,下滑幅度加大,房地產價格也隨之開始回落。從區域上看,以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調整,接著長三角、華北、中西部也開始調整。通過區域研究可以發現:東部地區深度調整。其中珠三角地區:全國房價“重災區”,今年以來,房價已下跌20-40%;長三角地區:今年以來,成交量巨量萎縮,第三季度出現價格拐點;環渤海地區:各城市分化,北京下跌空間較大,沈陽波瀾不驚。中部地區成交量明顯下降,房價開始小幅下跌,武漢形勢比較嚴峻。同時低迷市場中,依然有四類樓盤實現熱銷：第一類,打折力度較大的知名企業的大盤,比如恒大、萬科、富力等。第二類,超小戶型單身公寓。第三類,近郊經濟型房源。第四類,綜合類特色產品,比如萬達開發的綜合性商業項目。今后兩年我國房地產市場走勢也不樂觀：2008年房屋成交量同比2007年出現大幅下滑,估計萎縮3-4成,但由于全國房價拐點出現在第三季度,因此2008年全年房價同比2007年,依然呈正增長,不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右。至于2009年,全國房屋成交量將依然在低位徘徊,全年成交價格比2008年將會出現負增長。2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。2008年9月以來,隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被美國政府接管等一系列事件的發生,美國次貸危機進一步深化成金融風暴,并迅速波及全球。在此國際背景下,國內經濟亦不容樂觀,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏觀調控方針正由“一保一控”轉向首先防止經濟快速下滑,45天內連續三次降息,頻率之高歷史罕見。11月中央力度空前出臺的“4萬億投資計劃”,吹響了拯救經濟的號角。在國內外經濟形勢不容樂觀的情況下,我國樓市走向更加引人關注。今年以來,多數城市房屋成交量已出現大幅萎縮,從第三季度開始,房價亦開始下跌。針對這種情況,從5月份開始,成都、重慶、西安、南京、杭州等18個城市紛起救市,而財政部和央行亦在10月22日出臺相關救市措施。3.1.2青島房地產市場分析青島城市建設新路線確定，實施“依托主城、擁灣發展、組團布局、軸向輻射”的城市空間戰略，確立了實施“一主三輔多組團”擁灣發展的戰略構想。這個規劃的最大特點是使城區土地和海景房得到盤活，使老工業搬遷改造將在四方和李滄創造出幾十平方公里的土地，兩者加起來將達100平方公里，如果加上紅島等環灣地區，則將盤活400平方公里的土地。這對青島城市發展提供了巨大的空間。并提出北部濱海城區重點發展現代服務業中心、產業核心基地和高新園區，重點打造四方國際郵輪港區、海云庵商貿文化旅游區，北嶺商貿居住休閑區、高校都市科技產業區、滄口商貿居住區、紅島新城區和北部高新區七大板塊。新政策最不同于以前政策就是不再提及濱海大道，政策支持主要轉向膠州灣畔，這對濱海大道兩側的樓盤將產生一定的不利影響。從目前市場來看，目前青島市房價較高的集中在市南區CBD和嶗山區海景房，主要以高層和寫字樓為主。價格在18000-30000元/平方米之間，如東海路9號。市北區、四方區及李滄區隨著經濟的不斷發展，交通的便利及配套的完善，房價也不斷的上漲，商品房價格在5500-6500元/平方米之間，四方區和李滄區主要以經濟適用房和廉租房的建設為主。經濟開發區及城陽區的土地供應量較大，外地地產大鱷紛紛進入青島，如城陽的卓越·蔚藍海岸、寶龍城市廣場；開發區的石雀灘板塊和安子區區域的開發，都為青島的未來增添了新的亮點。兩個區域的價格并無差異，價格在4500-7500元/平方米之間。3.2青島高新區規劃3.2.1青島市地處西太平洋”黃金海岸”的輻射,瀕臨黃海,環抱膠州灣,青島市高新技術產業新城區（以下簡稱青島市高新區）位于膠州灣底部紅島北側，轄區范圍包括國家批準的市北新產業園、原海玉鹽場、原城陽區新材料團地、原東風鹽場東半場、東風鹽場西半場，總規劃面積約69.6Km2，一期面積34Km2，是臨近青島市主城區唯一的大面積待開發區域，被青島市委市政府列入“三點布局，一線展開，組團式發展”的重要一極，該區域距前灣港45Km，距市中心35Km，距流亭國際機場10Km，緊鄰環膠州灣高速公路、濟青高速公路、膠濟鐵路等交通主干線，物流方便快捷，區位優勢明顯。3.2.2按照高新技術產業新城區的總體發展目標,未來新城應主要承擔的城市職能可以概括為以下幾個方面:1、以高新科技產業和現代服務外包產業帶動的城市創新中心；2、以濕地、水系為特征的生態安全格局和依托濱海岸線和自然資源形成的青島北部旅游勝地；3、生態宜居、和諧發展的示范城市。在未來的20-30年內，膠州灣北部新城區(即紅島地區)將發展成為以科技研發、創意產業為核心的全球創新型灣區。高新技術產業新城區將發展成為東北亞地區重要的科技產業基地和高科技總部匯集中心。3.2.3高新區在功能布局上，結合整體發展思路和空間結構，其用地功能將形成相對集中的高端服務業的地區、城市綜合生活區、高新技術產業地區和一般產業發展地區。順應區域整體空間格局，高新技術產業新城區的空間布局應與周邊地區融為一體，按照生態優先的策略，規劃膠州灣北部新城區形成一主多輔，生態間隔的“組團式”發展框架，以鹽田改造、紅島街道辦和出口加工區為基礎，形成約100平方公里的高新技術產業新城區，作為北部新城區的主體。在外圍以河套、上馬、棘洪街道辦駐地為基礎，“細胞狀”布局城市組團，各組團與高新技術產業新城區之間通過快速干道連接，外圍的生態綠地通過綠化通道滲透進入高新技術產業新城區，并與其中的生態網絡相連。高新區兼顧地區內獨特的資源稟賦和現有發展基礎，結合新城區內涵的發展要求，規劃打破傳統的“內聚式”發展模式，以科技創新發展引擎為核心，按照“內外并舉”的發展模式，形成“一核、兩軸、三島群、多園區”的島鏈狀空間發展格局。依托鹽田水系整治和生態安全要求，規劃用地布局形成“島”狀特征，以快速交通和生態網絡為紐帶，串聯東部創新島群、中央科技島群、西部創智島群等多個功能島群，各島群內組織多個特色鮮明的產業園區。3.3青島高新區住宅市場需求分析住宅市場的新增需求量一般是由以下幾個因素決定的：――人口的自然增長青島開埠百年，先是形成了以歐陸風格為主的西部老城區，上世紀90年代隨著市政府的東遷，又形成了現代化的東部新區。未來，按照新的規劃藍圖，青島以“生態”和“創新”為發展主題的第三代新城正在高新區崛起。2013年近期人口規模約18萬人，2020年中期人口規模約30萬人，2020年以后遠期人口規模約35萬人。－－外來人口青島市高新區2013年近期建設用地規模約33.91平方公里，2020年中期建設用地規模約42.82平方公里，2020年以后遠期建設用地規模約46.99平方公里。高新區堅持以招商引資、項目建設為主線，以完善設施配套載體功能、提升形象品味為基礎，以創新運行機制、改善投資環境為保證，與時俱進、奮力拼搏，扎實工作，呈現出朝氣蓬勃、快速推進的大好局面，隨著2009年50億的飽和性投入，今年年底到明年，高新區核心區17條線路全面貫通，企業的不斷進入，人員不斷增多，住房需求量進一步加大，為普通商品房的開發打下了基礎。隨著青島市高新區經濟的發展，來青島市高新區工作的外來人員大大增加，預測其中打算在青島常住和異地購房的約有0.6萬人/年，這部分消費者也成為青島市高新區住宅市場的發展動力之一。－－住房條件的改善中國的城市化剛剛走完了一半不到的道路，中國人居住條件的改善將是今后幾十年、上百年中國經濟發展的重要市場，也將是中國重要的經濟增長點。經濟的發展，人民購買力水平的提高，使居民對住房條件提出了更高的要求，市民人均住房建筑面積將不斷增長。隨著高新區規劃建設的高速發展，人口增加，而且是年輕化人口的增加，房地產仍然是一個大有潛力的、大有發展前途的市場。3.4項目周邊地理環境優勢：交通本項目到市政府只需30分鐘車程，到城陽只需15分鐘，到青島國際機場只需15分鐘車程，交通便捷。環境：周邊山、島、湖、溪，自然風光明媚，景致秀麗，氣候清涼宜人。攔海大堤的建設使環海景觀更加壯觀。上學：附近小學有上馬小學，初中有城陽六中，高中有城陽三中，教學設備齊全，師資力量較雄厚，聲譽較高，教學質量較好就醫：該區醫療條件較好，距離較近，距青島鹽工醫院不足300米，城陽二醫不足500米，社區衛生服務站就在小區旁邊，可方便居民日常就醫問藥。購物：便捷的交通，給居民帶來方便，小區緊靠利客來商場，東風小區網點，海鮮交易市場。3.5項目定位3.5.1目標定位青島東風鹽場商品房開發建設項目消費群體：一是周邊居民平房多，舊房多，改善居住條件的期望很大，消費欲望很大。二是該小區存在一個潛在的消費群體，青島高新區的建設，將帶來大量的用工人員，員工隊伍年輕，購房欲望較強烈，就近購房，就近上班，將給生活帶來許多便利條件。三是隨著高新區入住企業的增多，周邊小賣店、飯店、旅館、市場等服務設施、服務配套機構增多，使得購房租房需求增多，市場需求攀升，購房升值潛力巨大，項目實施后前景良好，具有較大市場潛力。項目的改造必須考慮該區域內在目標居民的承受能力，項目應以建設低價位、中小套型的住宅為主，建筑面積不超過100平方米，主要安置拆遷后該區域的回遷居民，剩余住房面向區域內有購房需求的3.5.2價格定位經實地考察,本屬地上馬街道青島福盛集團的”地弘春天”商品房于2007年開發,土地招拍掛價格46萬元/畝,現已正進入銷售階段，其房價在2900—3500元/㎡,均價在3250元/㎡,銷售情況良好。本屬地河套街道“天一小區”于2006年開發，現正在銷售，銷售價格在2900-3400元/㎡，平均銷售價格3200元/㎡、銷售形勢喜人。項目周邊青島明遠置業有限公司、青島坤潤地產有限公司在棘洪灘鎮錦湖東畔開發的坤明美地項目，平均銷售價格2920元/㎡，目前正在熱銷中。經考察項目周邊二手房的價格在1500-3200元/㎡之間。參考上述項目價格，確定本項目的商品房銷售價格為2900元/㎡，該項目建成后，它將極大地改善青島市高新區住房條件，極大地提升商品房服務的質量，必將推動青島市高新區基礎建設不斷的向前發展。第4章青島東風鹽場商品房開發建設項目規劃4.1青島東風鹽場商品房開發建設項目的功能定位項目地塊為普通商品房居住用地，消費群體定位在東風鹽場職工宿舍，周邊平房、舊房希望改善居住條件的居民，高新區入住企業就業人員的居住宿舍。4.2設計目標通過本項目的實施，提升岙東路、河東路、東風鹽場周邊居住地及周邊環境質量和人氣，營造和諧的居住環境，并樹立社區新形象、張揚社區文化與精神。力求創造功能合理，環境質量優越，有較高的空間質量和品位，和濃郁文化韻味、造型新穎、極具時代感的建筑。4.3總平面規劃設計4.3.1規劃原則根據項目片區現狀和青島市高新區總體布局規劃，確定項目建設規劃原則如下：1、以人為本的原則貫徹民生民心工程的指示，切實改善居民的居住條件，提高居民的生活質量，促使城市經濟發展與城市社會效益、環境效益有機結合。2、整體性的原則對區域進行統一規劃，合理布置各個功能群，注重各功能群之間的聯系，最終實現合理、節約和高效的目標。4.3.2規劃方案根據高新區規劃建設局參照編制的啟動區控規和主次干道和管網規劃，劃定規劃控制線，對東風鹽場代建職工宿舍的初步用地提出的參考設計條件：退綠線不少于5米，退后北側水系防護綠化帶不少于10米，退地界不少于6米，合理確定建筑內部使用功能，完善相應的社區配套和市政配套設施，容積率1.5，建筑密度25%，高度60米。青島東風鹽場商品房開發建設項目在東風鹽場代建職工宿舍的初步用地區域內，現該區域整體規劃設計正在進行中。具體地塊位置根據該區域規劃批準的最終整體方案選定。整個項目建設規劃用地20畝（13340平方米），初步規劃總建筑面積20000平方米，方案一為6幢6層普通住宅樓，方案二為5幢小高層（3棟9層，2棟15層）住宅建筑。總平面設計必須滿足城市設計要求，場地環境設計與城市環境建設相協調，注重單體建筑與大環境的連續性、整體性。從城市、生態、環境的角度出發，基于共生的原則，為城市塑造出良好的建筑環境景觀。建筑日照間距，滿足日照規劃要求1：1.6，詳細分析建筑的使用要求和特性、用地條件和環境狀況，建筑平面形體隨用地形狀，布置6棟6層住宅。建筑體形簡潔，顏色暖人，營造高品質生活社區。主要技術經濟指標建設用地面積：133總建筑面積：20000.00m2容積率：1.5綠地率35%詳見附圖：總平面布置圖（方案一）、（方案二）第5章項目地址及外部配套條件5.1項目地址該項目地點位于青島高新區28號線西側，東風新區東側，高新區7號線北側，河東路南側，距前灣港45公里，距市中心35公里，距流亭國際機場10公里，緊鄰環膠州灣高速公路、濟青高速公路、膠濟鐵路等交通主干線，交通網絡四通八達，地理區位優勢明顯。具體位置及擬建項目規劃區域見下圖：5.2自然狀況5.2.1地形地貌青島市高新技術產業新城區總體地形平緩，地面標高多在0-3m之間，地貌類型為洪沖積平原～濱海沼澤，有多條河流入海，地表水系主要自北向南流向，形成較寬闊、平坦的平原，由于河流含沙量高，因而潮灘發育，現均改造為鹽田和蝦池，形成人工海岸。高新區分布較廣泛的晚更新世地層，以陸相沉積為主，總厚度5～20m。分布規律如下：人工填土分布、厚度不均，表層局部分布陸源的新近沉積粘性土，厚度0～3m，中部海相軟土，厚度1～5m，該兩層土均屬軟弱土，總厚度3～5m，具有強度低、變形大、弱透水等典型濱海軟土特征：向下為中硬的粘性土及砂土，工程性狀良好。5.2.2氣候條件青島市地處北溫帶季風氣候區域，瀕臨黃海，受海洋和大陸的影響。一年四季分明，夏秋盛行偏南風，氣候濕熱多雨，無酷暑。冬春盛行偏北風，空氣干冷，雨雪稀少。全市年平均氣溫是12.3℃春季全市平均氣溫11.5℃，氣溫回升緩慢，風干物燥，降雨少蒸發大，多出現春旱；夏季全市平均氣溫為24.0℃，濕熱多雨，適宜作物生長，但由于降水時空分布不均，易造成旱澇并存；秋季全市平均氣溫14.3℃青島地區氣候受海洋影響、調節，冬無嚴寒，夏無酷暑。全年多霧。年平均氣溫：13最高氣溫：37.4最低氣溫-16最冷月平均氣溫-1.2最熱月平均氣溫25相對濕度最冷月平均64%最熱月平均85%年降水量776mm一天最大降水量269.2mm一小時暴雨量99.8mm最大積雪厚度27cm大氣壓力年平均1008.0hpa冬季平均1016.9hpa夏季平均997.2hpa風速：冬季平均5.7m/s夏季平均4.6m/s全年平均5.4m/s50年一遇最大風速28.3m/s主導風向：全年SSE冬季NNW夏季SSE凍土深度50cm5.3地震烈度根據“中國地震烈度區劃圖”青島市屬于6度基本烈度地區。該區域地震烈度為6度設防。5.4地質條件根據該區附近地質勘察資料，項目擬建區內表層主要為雜填土層，下部為淤泥質粉土層，底部為區內基巖泥巖。地層層序清楚簡單，區內未發現其他活動性斷裂通過或對建筑物造成威脅的不良地質作用的存在，故該區屬于相對較穩定地段，適宜建筑，但該擬建區位于海路交互地帶，地下水位較高、淤泥層較厚，采用天然地基施工有一定困難。5.5外部配套條件風景區位于青島市中心，該地區已基本形成比較完善的基礎設施，項目外部配套條件良好，具體如下：5.5.1供電周邊供電設施完備，可以滿足項目施工及建成后用電需求。5.5.2給水該地區建成完善的給水系統。項目區域可采用兩路供水，由河東路、岙東路DN200給水干管引接項目小區。5.5.3排水區內排水采用雨污分流制，雨水經管線排入岙東路雨水古力管道。污水經區內化糞池排入市政管網，經處理后排放。5.5.4供熱該地區現狀不具備市政供熱管線，不具備供熱條件。5.5.5燃氣規劃區域的燃氣管線已接入東風小區內，項目建成后由燃氣公司負責接入本小區，并與用戶直接辦理相關手續。第6章建設方案6.1設計依據《民用建筑設計通則》GB50352-2005《住宅建筑規范》GB50368-2005《住宅設計規范》GB50096-2003《建筑設計防火規范》GB50016-2006《居住建筑設計節能標準》DBJ14-037-20066.2建設方案6.2.1建筑設計方案一：建筑面積20000平方米，建設6棟6層的磚混結構多層住宅，標準層高度2.8米，建筑耐火等級為二級，建筑工程等級三級，設計使用年限50年，建筑方案設計詳見附圖方案二：建筑面積20000平方米，建設5棟框架結構的小高層住宅，其中兩棟15層，設計使用年限50年，三棟9層，標準層高度2.9米，建筑耐火等級為二級，建筑工程等級三級，建筑方案設計詳見附圖建筑節能：根據山東省市民用建筑節能設計標準實施細則落實節能措施。6.2.2．建筑設計裝修標準室外裝修標準方案一墻體材料：燒結粉煤灰磚或頁巖磚，方案二非承重墻：混凝土空心砌塊。外墻面層材料：丙烯酸涂料節能材料：擠塑板保溫形式：擠塑板外墻保溫坡道：水泥砂漿散水：混凝土 室內裝修標準部位房間名稱地面、樓面墻面天棚踢腳陽臺水泥抹灰滿刮膩子抹灰滿刮膩子水泥起居室,餐廳,臥室,水泥抹灰滿刮膩子抹灰滿刮膩子水泥廚房水泥抹灰滿刮膩子抹灰滿刮膩子水泥衛生間水泥抹灰滿刮膩子抹灰滿刮膩子水泥注：以上做法為各部位的面層做法。樓梯樓梯面層：水泥砂漿，樓梯欄桿為方鋼欄桿、木扶手。門窗外門（分戶門）：乙級防火防盜門外窗：中空玻璃節能型窗內門：甩項屋面方案一：屋面形式：紅瓦坡屋面，方案二：鋼筋混凝土平屋面防水材料：SBS防水卷材保溫材料：擠塑板6.2.3．結構設計荷載要求對樓面荷載的特殊要求：無，對屋面荷載的特殊要求：無，在樓面、屋面懸掛荷載要求：無。結構形式：方案一：多層住宅采用磚混結構，墻體材料選用燒結粉煤灰磚或頁巖磚，外墻厚度為240毫米，非承重墻厚度為120毫米。樓板及屋面板采用鋼筋混凝土現澆樓板，在樓梯間、墻體的拐角處和規范要求的其他部位均設鋼筋混凝土構造柱，沿外墻和主要縱、橫墻每層設圈梁，樓梯及平臺板采用商品混凝土現場澆筑。方案二：剪力墻結構，墻體材料部分為鋼筋混凝土剪力墻其余為混凝土空心砌塊填充墻。樓板及屋面板采用鋼筋混凝土現澆樓板，剪力墻、柱、板、樓梯及平臺板均采用商品混凝土現場澆筑。基礎形式：由于該擬建區位于海路交互地帶，地下水位較高、淤泥層較厚，采用天然地基施工有一定困難，方案一，地基采用水泥攪拌樁。方案二地基基礎采用鋼筋混凝土預制樁。6.2.4．裝修設計本項目主要為回遷居民和周邊居民提供安置房和商品房，因此建筑物外裝修按照設計圖紙進行統一設計，統一施工，室內則僅進行簡單裝修，由入住的各業主自行進行精裝修。建筑物外墻全部采用高級外墻涂料罩面，臨近主要道路的高層裙房部分的外墻面采用石材裝飾，臺階均采用天然石材，屋頂鋪貼紅色燒結瓦。建筑物外窗均采用鋁合金窗，住宅分戶門采用防盜門，內門采用空心木門。公建及其它建筑用門，根據實際需要確定，外立面效果做法以規劃局最終批準文件為準。6.2.5．水暖專業給水選用PPR給水管，熱熔連接，室外消防管網雙路供水，環狀連接。排水選用PVC管，排水形式采用污、廢水合流制，室內排水由管道收集排至室外污水管道。屋面雨水采用外排水系統，雨水統一設置管道，收集后散流至室外地面。因市政熱力管網暫未建成，故本項目不設集中供熱采暖，待市政配套后由物業或業主自行改造。6.2.5電源進戶方式用埋地電纜進戶，進戶電壓：220V，線材采用銅線，弱電綜合布線有線電視進戶，電話及網絡系統進戶，預埋線管，按第三類防雷建筑物做防雷設計。本項目不考慮電視監控設備、智能防盜設施。6.2.6其他附屬配套設計包括小區綠化工程，景觀設置，水電配套，給排水及管線，道路硬化，考慮室外停車位，結合小區整體規劃及青島市綠化投資規定綜合實施。第7章、環境保護、勞動安全衛生、消防和地震安全7.1環境保護7.1.1采用環保標準《環境空氣質量標準》GB3095-1996《城市區域環境噪聲標準》GB3096-93《室內空氣質量標準》GB/T18883-2002《污水綜合排放標準》GB8978-1996《大氣污染物綜合排放標準》GB16297-1996《建筑施工場界噪聲限值》GB12523-90《城市區域環境噪聲標準》GB3096-827.1.2環境保護目標項目環境保護目標是不因本項目的建設使周圍水環境、大氣環境和聲學環境的質量下降。7.1.3環境污染分析本項目對環境產生污染分建設期和實施期。1、建設期對環境污染分析（1）廢氣項目建設期廢氣污染物質是粉塵，其主要來自以下幾個方面：――施工準備階段土石方運輸、場地平整產生的粉塵；――土方的挖掘粉塵及現場堆放粉塵；――施工階段攪拌零星混凝土粉塵；――建筑材料（白灰、水泥、砂子、石子、磚等）的現場搬運及堆放產生的粉塵；――施工現場運輸車輛產生的揚塵。開挖地表土層產生的粉塵，對建筑工程來說，其延續時間較短，約占整個工期的2～5%。這個時期的污染較重，但影響的范圍多為距源強約50米的范圍內，對界外城市環境影響較小，但對院區環境及現有建筑物有一定影響。土石方運輸車輛產生的二次揚塵污染，在施工現場采取一定的防塵、抑塵措施，起塵量較小，對外界產生影響較小。但該影響為暫時性，隨著工程的結束，影響也隨之消失。（2）噪聲建設期噪聲主要來源于固廢外運、建筑材料運輸等產生的噪聲，以及樁基礎工程、土石方開挖、施工期間模板支、拆以及施工設備的噪聲等。由于施工期各階段所使用的機械不同，噪聲源的特征和強度也有差異，表7-1列出了不同施工階段機械噪聲來源。表7-1不同施工階段的機械噪聲的來源時間主要噪聲來源施工準備階段挖掘機、運輸車輛土建工程土石方挖掘機、運輸車輛基礎夯土機、運輸車輛等建筑工程施工機具、運輸車輛等室外工程施工機具、運輸車輛等參照同類建設項目，在距聲源50米范圍內，聲源基本符合《建筑施工場界噪聲限值》GB12523—90（晝間）標準要求。但大功率大型施工機械滿負荷作業時，距聲源約５米左右，其噪聲峰值可達85—100dB(A)，會對環境產生不利影響，但其對環境的影響是間歇和暫時的，隨著施工結束而消失。項目建設地點位于瑞昌路西側，噪聲對周邊的現有居民有一定影響。3、固體廢棄物項目建設過程中產生的固體廢棄物，主要來源于基礎工程開挖的土石方、施工過程中產生的建筑垃圾等。這些固體廢棄物為無毒無害物質，部分可以分類回收綜合利用，或外運填埋處理，不會對環境產生危害。4、廢水建設期廢水主要是施工人員產生的生活污水和施工廢水。施工現場擬利用用地外圍現有排水管道建設施工廁所，生活污水直接排入市政污水管網。施工廢水中主要的污染物為固體顆粒，化學污染物含量較低。2、實施期對環境影響分析――污水該項目無生產廢水排放。生活污水產生量為34.21m3/d，直接排入河東路城市污水管網。――固體廢棄物該項目會產生少量的建筑垃圾量，均統一堆放，及時清運到市政指定地點,不隨意處置。7.1.4環保措施1、大氣環境（1）本項目施工期間，運輸車輛在進出施工場區時，車廂覆蓋蓬布，周邊設擋泥板，防止揚塵的產生。（2）施工期間，在施工現場四周加設高約3米的擋風防護板，以降低粉塵污染；對土建施工期間的主要產塵部位進行灑水抑塵。（3）對必須在現場儲存且可能產生粉塵的建筑材料，要求施工單位必須修建臨時倉庫，采取可靠措施防止揚塵的產生。2、水環境（1）對施工期所產生的生活污水，利用用地外圍現有排水管道建設施工廁所，生活污水直接排入市政污水管網。（2）施工期要規劃好區域內的臨時排水系統，尤其注意要在棄土棄石堆放區的四周修筑好臨時排水系統，以防止施工期遇暴雨沖刷，引起土石沖入排水管網造成水體污染。（3）在施工中做到邊挖掘，邊硬化、綠化，必要的位置建臨時擋土墻，避免暴雨沖刷的水土流失，影響周邊環境。3、聲環境（1）建設單位將在監理單位配合下，督促施工單位制定合理的施工組織設計，在施工期間合理安排作業時間，對噪聲大、沖擊力強并伴有強烈振動的工作安排在白天進行。（2）要求施工單位選擇低噪音設備，并做好設備噪聲的隔聲、吸聲處理，盡量做到在室內施工、加工。（3）進出本項目區域的車輛減速慢行，禁止鳴笛。4、固體廢棄物（1）施工期間開挖的多余土石方和建筑垃圾運送到青島市指定地點填埋處理，避免在現場長時間堆放。（2）施工現場設生活垃圾箱，在項目施工期間所產生的生活垃圾做到隨產隨清，每天在規定時間內由環衛部門清運出現場。1、生活污水經化糞池入市政管網排放。2、產生的建筑垃圾由環衛部門統一收集，送垃圾處理廠集中處理。4、施工時選用低噪音設備，震動設備安裝減震墊，墻面采取減振隔聲處理。做好小區綠化，對小區噪聲進行隔音吸聲。7.2勞動安全衛生7.2.1危險因素和危害程度分析本項目無有毒、有害原輔材料。無噪聲影響。7.2.2安全防范措施公司目前的職業安全衛生狀況良好。公司設質量安全機構，專職負責質量及勞動安全管理工作。職業安全措施：1、建筑所新增設備如變壓器，配電箱等均選用正規定點廠家生產的優質產品，保證使用安全可靠。2、通風、疏散通道、樓梯、采光、人工照明等均按國家建筑設計標準進行設計；7.2.3衛生保健措施按勞動安全衛生有關規定，項目實施施工期間給操作人員配置全套安全衛生防護用品，并按規定定期進行安全衛生檢查和人員的例行體檢。7.3消防本項目建筑耐火等級為二級。根據《中華人民共和國消防條例實施細則》，本項目消防實行“以防為主，防消結合”的原則，室外消防給水管網采用雙路供水，環狀布置。設計依據：《建筑設計防火規范》（GBJ50016-2001）《電氣裝置安全工程施工及驗收規范》（GBJ232-82）建筑物防火措施1、分戶門采用乙級防火門。2、建筑物根據規范要求的疏散通道長度設置直接對外的出口，所有安全通道、外門均保證留有足夠的凈寬。3、建筑物內部材料盡量采用阻燃材料，木結構均涂刷防火涂料。電氣防火1、電氣、照明設備的安裝、線路敷設及竣工驗收必須按照《電氣裝置安全工程施工及驗收規范》（GBJ232-82）的要求施工。2、所有電氣線路應定期進行絕緣檢查，防止發生短路，引起火災。4、電氣裝置外殼、穿線管均與接地系統可靠連接。本研究階段的關于消防安全的設計原則僅供設計單位在下步的設計工作中參考，項目竣工須經消防行政主管部門驗收，合格后方可投入運營。7.4地震安全項目建設地址地震烈度為6度，項目改造工程對防震沒有特殊要求，設計時應按照有關規范的要求，滿足規范規定的抗震標準。第8章節能8.1項目概況本項目為住宅小區，總建筑面積20000平方米8.2項目所在地能源供應情況8.2.1項目選用能源品種時應堅持以下原則：1、高效性原則：項目所選用能源應該能夠實現最大能量的轉化率，具有高效性。2、經濟性原則：項目選用能源時應優先考慮使用綜合成本低、有助于提高項目綜合效益的能源。3、環保性原則：項目所選用能源時應優先考慮產生廢水、廢氣、廢渣相對較少的能源。4、穩定性原則：項目所選用的能源應具備穩定的供給來源和安全的供給渠道，能夠滿足居民的生活需求。8.2.2該項目地點位于青島高新區28號線西側，東風新區東側，高新區7號線北側，河東路南側。1、供電周邊供電設施完備，可以滿足項目施工及建成后用電需求。2、供水該地區建成完善的給水系統。項目區域可采用兩路供水，由河東路、岙東路DN200給水干管引接項目小區。3、熱源該地區現狀不具備市政供熱管線，不具備供熱條件。4、燃氣燃氣由燃氣公司負責，已供入相鄰東風小區。8.3合理用能標準和節能設計規范8.3.1本項目的建設在用能、節能方面嚴格按照國家的相關法規和政策執行，所依據的法規等包括：——法律：《中華人民共和國節約能源法》、《中華人民共和國環境保護法》、《中華人民共和國建筑法》——法規：《能源標準管理辦法》、《重點用能單位節能管理辦法》、《節約用電管理辦法》——規劃：《節能中長期專項規劃》、《青島市“十一五”資源節約與綜合利用建設規劃》、《青島市建筑節能“十一五”規劃》——產業政策：居住建筑執行65％節能標準。8.3.21、公共建筑節能設計標準J10786—2006（山東省）2、青島市居住建筑節能設計實施細則（65％標準）3、采暖通風與空氣調節設計規范GB50019—20034、外墻外保溫工程技術規程JGJ144—20045、建筑照明設計標準GB50034—20046、建筑采光設計標準GB/T50033—20017、用能單位能源計量器具配備和管理通則8、采暖居住建筑節能檢驗標準JGJ132—20019、民用建筑電氣設計規范JGJ/T16—9210、空調通風系統運行管理規范GB50365—200511、全國民用建筑工程設計技術措施節能專篇—暖通空調·動力12、全國民用建筑工程設計技術措施節能專篇—給水排水13、全國民用建筑工程設計技術措施節能專篇—電氣14、全國民用建筑工程設計技術措施節能專篇—建筑8.4能源消耗種類、數量及使用情況8.4.1本項目消耗的能源主要為電力、自來水、燃氣。8.4.21、電力本項目總裝機負荷為1100千瓦，負荷系數取0.7，計算負荷為770千瓦。項目日用電時間綜合按照8小時計算，年耗電量為：770×365×8/10000＝224.84（萬千瓦時）電力折煤系數取0.1229千克標準煤/千瓦時，綜合能耗折合2、自來水項目日用水量為80立方米，年用水量為2.92萬立方米，綜合折煤系數取2.4，折合7.013、燃氣項目年消耗燃氣9.58萬立方米，綜合折煤系數取13.3，折合127.36噸標準煤。4、項目年綜合能耗本項目年綜合能耗為359.21噸標準煤。8.5節能措施8.5.1在我國目前建筑的采暖能耗中，寒冷地區大約40%由外圍護結構傳熱所消耗。從目前情況分析，在圍護結構、采暖空調系統以及照明方面，與20世紀80年代改革開放初期建造的同類建筑相比，采用現有的節能措施和技術，居住建筑具有節約能源消耗65％、公共建筑節約65％的潛力。按照《青島市居住建筑節能設計實施細則（65％標準）》、《公共建筑節能設計標準》（GB50189-2005）的要求，本項目應在建筑圍護結構、暖通空調和照明等方面提出嚴格的控制指標和明確的節能措施，實現住宅節能50%、公共建筑節能65％的目標。鑒于本項目目前尚處在可行性研究階段，初步設計及施工圖設計還未開展，部分細部方案尚難以確定，因此為確保本項目能夠實現50%的節能目標，必須在下一步的設計中依據項目運行的需要對項目內不同區域的用電負荷、冷負荷、熱負荷進行詳細計算，并在此基礎上強化供電、供熱、空氣調節、照明等系統的節能設計。8.5.21、建筑結構節能措施（1）日照環境設計為充分利用自然光線和日照條件，本項目建筑物主立面均朝向南向，有利于充分利用日照，以節省能源的利用，在北側盡量減少開窗，除必要的窗口外，北側外墻不開窗。依據青島市對于日照規定，獲得日照房間在冬至日當日的日照時間不得低于2小時，本項目在總體布局上充分考慮日照，特別是住宅主臥室、幼兒園均面向南向布置，可以保證建筑物全天都可以獲得充足的日照。（2）通風本項目總平面布局保持適宜的建筑間距，以增加建筑物的采光通風面積，除地下停車場外，均采用自然通風。（3）體型系數青島市地理環境屬于寒冷地區，依據《青島市居住建筑節能實施細則》規定，本項目主體建筑物按照節能50%進行設計，體型系數不超過0.3，滿足規范要求。（4）窗墻比青島市地理環境屬于寒冷地區，本項依據《青島市居住建筑節能實施細則》實施。建筑物的各向窗墻比均不超過0.5，住宅南向窗墻比不超過0.5，東南、西南向窗墻比不超過0.35，其他方向窗墻比不超過0.3。（5）外圍護結構及傳熱系數青島市地理環境屬于寒冷地區，本項目參照《青島市居住建筑節能實施細則》執行。項目所有建筑物的外墻均采用外保溫體系，多層住宅墻體材料選用燒結粉煤灰磚，外貼70毫米厚擠塑保溫板保溫，綜合傳熱系數K小于0.60瓦/平方米?，屋頂均采用倒置式屋面，保溫層選用70毫米厚擠塑保溫板，綜合傳熱系數K小于0.50瓦/平方米?開。外窗均采用單框雙玻(5+12空氣+5)中空PA斷橋鋁合金玻璃窗（玻璃采用輻射率≤0.15Low-E），窗綜合傳熱系數K小于2.8瓦/平方米?開，遮陽系數≤0.5（東、南、西）；空氣滲透性能(氣密性):4級《建筑外窗氣密性能分級及檢測方法》。窗框、門框與墻體結合處，采用保溫材料封堵。2、給排水系統的節能措施（1）用水定額的選取由于青島地區為缺水地區，故在選取用水定額時，按《建筑給水排水設計規范》GB50015-2003的要求選取偏低值，以節省生活用水的水箱及給水設備的容量，從而節省水資源和電能。(2)供水管材管材選擇PPR塑料給水管，該管材內壁光滑、不宜腐蝕，可減少供水管的水頭損失，從而節能。此外可根據實際情況適當放大管徑以減少管道的阻力損失和水泵揚程。(3)節水器具、儀表建筑內各用水點均采用節水器材、器具。給水龍頭采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流率并經國家有關部門檢測合格的節水龍頭。大、小便器采用節水型產品，坐便器水箱容積不大于6L。分戶設置水表，并采用IC卡式水表，分戶計量，以利節水。3、電氣系統的節能措施（1）在低壓側采用并聯電力電容器作為無功補償，功率因數控制在0.92以上，降低無功損耗。（2）用能較高的設備均按照《用能單位能源計量器具配備和管理通則》的要求設置計量裝置，配置比例不低于95％，精度等級需滿足《準則》的要求。在提高自然功率因數的基礎上，應在負荷側合理裝設集中或就地無功補償裝置，最大負荷時的功率因數不應低于0.90。當接線長度超過100.0米時，采取就地補償措施。（3）照明系統的節能公共部位照明設計滿足《建筑照明設計標準》GB50034-2004所對應的照度標準、照明均勻度、統一眩光值、光色、照明功率密度值（LPD）、能效指標等相關標準值的綜合要求。采用節能型光源，以節能燈替代白熾燈，以三基色TS細管熒光燈替代傳統粗管熒光燈，以金鹵燈替代高壓汞燈。在滿足眩光限制的條件下，優先選用燈具效率高的燈具以及開啟式直接照明燈具，燈具效率不低于70%，在滿足燈具最低允許安裝高度及美觀要求的前提下盡可能降低燈具的安裝高度，合理選擇照明方式，對照度要求高的場所，采用混合照明的方式。照明配電系統選用電阻率p較小的線纜（如優質銅質線），減小配電半徑，適當加大線纜的截面積，以降低線路阻抗，主照明電源采用三相供電，三相照明符合基本保持平衡，負荷不平衡度控制在30%以內。樓梯間、走道的照明采用節能自熄開關，應急照明應及時強制點亮。8.6能耗指標本項目年綜合能耗為359.21噸標準煤，按全部建筑面積計算的年綜合能耗為17.96千克標準煤/平方米8.7節能效果分析本項目通過改善維護結構的熱工性能、采暖空調系統的能效比、照明設備的效率等措施可以顯著降低建筑的能耗。按照《青島市居住建筑節能設計實施細則》、《公共建筑節能設計標準》（GB50189-2005）的計算和分析，可實現住宅節能65％、公共建筑節能50％的標準。第9章項目組織管理與勞動定員9.1項目組織項目規劃由青島高新區東風鹽場房產置業有限公司工程建設項目公司負責項目建設管理。為了確保項目按計劃實施，成立項目領導小組，本著科學、先進實用和節約的原則，并嚴格按照國家有關規程規范、標準的要求進行施工，盡心盡責，抓好整個工程建設。9.2項目實施管理項目建設的各個階段將嚴格按照基建項目的有關管理規定，在項目決策階段、項目準備階段、項目實施階段和項目竣工驗收階段，制定管理措施和實施方案，嚴格項目建設管理。1、計劃管理根據項目可行性研究批復，進行項目初步計劃和施工計劃；根據施工設計文件編制項目建設年度計劃。年度計劃應包括建設進度、建設規模、施工工序、質量檢測、物資采購、人員培訓和資金使用等內容。計劃一經下達，則必須嚴格執行，不得隨意改動。2、工程管理（1）本項目施工必須在建設單位統一領導、安排下完成項目建設任務。嚴格執行國家各項基本建設程序，推行全面質量管理，嚴把每道工序質量關，加強技術指導和檢查驗收工作。（2）建設工程引入工程招標制和工程監理機制，物資采購實行招投標制。施工單位必須了解整個設計構思和施工程序，建設單位和施工單位要相互配合，協同作戰。（3）工程建設實行定期報告制度，定期向上級主管部門報告進度、工程質量、資金使用情況以及工程建設中存在的問題。（4）項目建設中未經批準不得隨意更改計劃及建設內容，杜絕擠占、截留、挪用工程建設資金。（5）建立項目建設詳細檔案；收集整理檢查驗收、科研總結、資金使用、會計報表、合同、協議等文件資料，歸并存檔，并指定專人保管。3、建設資金管理9.3勞動定員根據項目改造規模的要求，本項目需配置項目經理1名，工程師5名，銷售人員6名，新增勞動定員共計12人。第10章工程招投標10.1編制依據1、《中華人民共和國招標投標法》2、中華人民共和國國家發展計劃委員會《工程建設項目施工招標投標辦法》3、國家發展計劃委員會《工程建設項目招標范圍和規模標準規定》4、國家發展計劃委員會《工程建設項目自行招標試行辦法》5、國家發展計劃委員會《建設項目可行性研究報告增加招標內容以及核準招標事項暫行規定》10.2招標范圍及內容根據《中華人民共和國招標投標法》的規定，在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：1、大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目；2、全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；3、使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。本項目屬于部分使用國有資金投資的項目，因此必須招標。青島高新區投資開發有限公司擬在勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購方面實行招標，招標范圍為國內招標。10.3招標組織形式本項目招標部分擬委托有相應資質的招標代理單位進行招標。10.4招標方式根據《工程建設項目施工招標投標辦法》，國務院發展改革部門確定的國家重點建設項目和各省、自治區、直轄市人民政府確定的地方重點建設項目，以及全部使用國有資金投資或者國有資金投資占控股或者主導地位的工程建設項目，應當公開招標。項目擬采取公開招標的方式，在國家指定的報刊和信息網絡上發布招標公告，邀請不特定的法人或者其他組織投標，經資格預審、投標、開標、評標等程序，確定中標單位。招標工作基本情況詳見表10－1。表10－1招標基本情況表招標內容招標范圍招標組織形式招標方式不采用招

標方式備注全部

招標部分

招標自行招標委托

招標公開

招標邀請

招標土建工程√√√安裝工程√√√監理√√√主要設備√√√重要材料√√√其他第11章項目進度計劃本項目建設期為1年。計劃于二○○九年五月開工建設，二○一○年六月除綠化外全部竣工，具體工程進度安排如下圖：項目進度計劃圖序號時間項目內容2009年（月份）2010年(月份)5678910111212345671項目勘察設計、前期準備2樁基施工3基礎施工4主體施工5水電安裝6內外墻裝飾7室外主干道硬化及相關配套8竣工驗收第12章方案投資估算比選與資金籌措12.1投資估算依據《山東省建筑工程消耗量定額》；《山東省安裝工程消耗量定額》；青島市建設行政主管部門頒布的最新材價信息青島市二○○九年結算資料匯編；銀行貸款利率(1年)5.31%12.2項目投資估算比選12.1項目方案一投資估算本項目方案一估算建設投資為3670.9萬元，各項投資構成如下：一、直接工程費用2400萬元占65.38%二、其他費用1080.92萬元占29.45%三、預備費用174.05萬元占4.74%四、建設期利息15.93萬元占0.43%建設投資3670.9萬元占100%方案一建設投資詳細估算見表12-1。表12-1方案一總投資估算匯總表序號工程或費用名稱計算標準費率或取費基數估算金額（萬元）占總投資比例（%）備注建設投資3670.90100.00%1建安工程費2400.0065.38%1.1建筑工程費建筑面積900.001800.0049.03%不含暖氣1.2三通一平費用建筑面積20.0040.001.09%1.3樁基費建筑面積150.00300.008.17%1.4小區配套附屬設施費建筑面積130.00260.007.08%不含供熱、燃氣2工程建設其他費用1080.9229.45%2.1土地費用700.002.2建設單位管理費工程造價1.50%36.000.98%2.3規劃費用建筑面積8.0016.000.44%2.4設計費建筑面積12.002