2023年2月5日1業主大會、業主委員會與物權法

2023年2月5日2業主大會、業主委員會之法律依據：首先應當符合《中華人民共和國立法法》第八條規定符合《中華人民共和國物權法》第六章業主的建筑物區分所有權的相關規定符合《物業管理條例》國務院第504號令，2007年8月26日修改，2007年10月1日起實施《業主大會和業主委員會指導規則》住房和城鄉建設部“建房[2009]274號”文件，2009年12月1日頒布，2010年1月1日起實施2023年2月5日3《中華人民共和國立法法》第八條規定：下列事項只能制定法律：（一）國家主權的事項；（二）各級人民代表大會、人民政府、人民法院和人民檢察院的產生、組織和職權；（三）民族區域自治制度、特別行政區制度、基層群眾自治制度；（四）犯罪和刑罰；（五）對公民政治權利的剝奪、限制人身自由的強制措施和處罰；（六）稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度；（七）對非國有財產的征收、征用；（八）民事基本制度；（九）基本經濟制度以及財政、海關、金融和外貿的基本制度；（十）訴訟和仲裁制度；（十一）必須由全國人民代表大會及其常務委員會制定法律的其他事項。2023年2月5日4業主大會、業主委員會之性質：1.屬于《中華人民共和國立法法》第八條所規定的基層群眾性自治組織2.屬于《中華人民共和國物權法》第六章業主的建筑物區分所有權的明文規定的建筑物區分所有權共有部分共同管理權之自治性組織3.業主大會是管理全體業主共有財產和共同事務的自治組織4.業主大會是物業管理區域內最高權力機關、最高決策機關5.業主委員會是業主大會的執行機構6.業主大會之成立，業主委員會之選舉必須在政府的指導下按照法定程序進行2023年2月5日5業主大會、業主委員會之法律規定：1.《中華人民共和國立法法》第8條2.《中華人民共和國物權法》第六章第70、75、76、78、83條規定3.《物業管理條例》第6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、18、19、20、21、26、29、35、36、37、38、39、49、50、51、55、56、62、65、67、68條規定4.《業主大會和業主委員會指導規則》2023年2月5日6業主大會、業主委員會之政府指導與監督：1.政府各級主管部門的行政指導與監督權國家公權力的行使行政指導不屬于行政許可行為，不具備強制性省、市、縣（區）主管部門2.街道辦事處、鄉鎮人民政府行政指導與監督權國家公權力的行使最低一級基層政府召集物業管理聯席會議3.物業管理區域之劃定依照《物業管理條例》第九條劃定2023年2月5日74.組織、指導與監督業主大會籌備組縣（區）主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府具體組織各級政府主管部門進行指導與監督5.對成立業主大會、選舉業主委員會進行協調協調業主、建設單位協調物業服務企業協調社區及居民委員會6.協助、指導與監督業主委員會選舉應嚴格遵循物權法第七十六條雙過半之法律規定業主可以提出要求各級政府主管部門應當主動協助、指導與監督2023年2月5日87.對業主大會成立、業主委員會選舉進行備案依據《物業管理條例》第十六條進行備案備案僅僅只是一種行政措施，非生效條件8.協助、指導與監督業主委員會換屆換屆并非必須未換屆原業主委員會繼續有效換屆應嚴格遵循物權法第七十六條經雙過半同意9.對業主大會、業主委員會違法決定之處理由區（縣）政府主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府進行依法處理應責令限期改正或者撤銷書面通告全體業主2023年2月5日910.對《物業服務合同》進行備案備案僅僅只是一種行政措施，非生效條件《物業服務合同》包含《前期物業服務合同》11.對物業服務爭議以及業主、物業服務企業投訴的協調處理處理投訴是政府應盡的職能12.對違法行為之處理要依法處理應首先責令限期改正2023年2月5日10《業主大會和業主委員會指導規則》住建部“建住房〔2009〕274號”文件法律地位……規范性指導文件，不屬于法規范疇2009年12月1日頒布，2010年1月1日起實施《業主大會規程》已經廢止關于印發業主大會和業主委員會指導規則的通知“建房[2009]274號”各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：

為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《物權法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《業主大會和業主委員會指導規則》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告我部房地產市場監管司。

中華人民共和國住房和城鄉建設部

二○○九年十二月一日第一章總則重申《物權法》以及《物業管理條例》的相關規定第一條：制定依據……《物權法》、《物業管理條例》第二條：業主大會地位與性質第三條：業主委員會產生與地位第四條：業主大會、業主委員會決定之約束力第五條：業主大會、業主委員會對違規行為處理的權利第六條：政府對業主大會、業主委員會的指導、協助與監督第二章業主大會業主大會之籌備、運作一、業主大會籌備1.籌備條件……第八條:”物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，”2.籌備所需資料……第八條3.籌備組組織與指導……第九條4.籌備組組成……第十條及第十一條：由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成5.籌備組工作內容范圍……第十二條6.業主身份確定……第十三條業主身份的確認房屋所有權證書被登記人，通過查詢不動產登記確認；房屋買賣合同的合法買受人，以開發商交付房屋所有權的行為確認；房屋繼承人和受遺贈人，以繼承和受遺贈開始時確認；房屋合法建造人，以事實行為成就時確認；人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定生效賦予房屋所有權；房屋所有權作為夫妻雙方共同財產所有人7.業主委員會候選人的確定……第十四條8.籌備工作完成……第十五條9.分期開發項目之業主大會及業主委員會……第十六條三、業主大會之決定嚴格遵守《物權法》第七十六條之法律規定1.業主大會決定之事項……第十七條2.管理規約之內容……第十八條3.業主大會議事規則之內容……第十九條4.業主大會對業主違規行為的約束……第二十條5.業主大會會議……第二十一條、第二十二條6.業主大會投票權數之確定……第二十三條面積確定、第二十四條業主人數確定、第二十五7.業主之委托代理與業主代表……第二十六條、第二十七條、第二十八條8.重申《物權法》第七十六條投票權決策規定……雙三分之二與雙過半規則……第二十九條9.業主大會會議之記錄與決定之公告……第三十條2023年2月5日18《物業管理條例》的修改379號國務院令-------504號國務院令第十條增加了“街道辦事處、鄉鎮人民政府”的指導與監督刪除了第十條第二款第十一條業主大會職責修改成“下列事項由業主共同決定”第十二條投票權方式與《物權法》一致第十九條修改保持與第十條一致物業管理企業修改為“物業服務企業”業主公約修改為“管理規約”，業主臨時公約為“臨時管理規約”第十五條業主委員會由業主大會執行機構修改為“業主委員會執行業主大會的決定事項”2023年2月5日19物權法第六章規定的業主決策權以及決策事項

物權法第七十六條規定下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。2023年2月5日20所有權人2/3決策權的變化：業主共同決定的專項維修資金，《物權法》使三分之二決策方法發生根本變化：原《物業管理條例》的2/3投票權《物權法》的雙2/3投票權為了給以后的司法審判保留有效證據，三分之二投票權應該實行實名制決策的項目也發生變化2023年2月5日21內容也發生了根本變化：原《物業管理條例》第十二條規定：制定和修改業主公約制定和修改業主大會議事規則選聘和解聘物業管理企業專項維修資金使用和續籌方案的決定必須經物業管理區域內全體業主所持投票權２／３以上通過《物權法》修改為：籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金改建、重建建筑物及其附屬設施決定上述事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意2023年2月5日22所有權人“雙過半”決策權的變化：業主共同決定的事項，《物權法》使與原《物業管理條例》中雙過半決策方法發生根本變化：原《條例》的“雙過半”：《物權法》的“新雙過半”：為了給以后的司法審判保留有效證據，雙過半投票權決策應該實行實名制2023年2月5日23內容也發生了根本變化：原《物業管理條例》第十二條規定：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有１／２以上投票權的業主參加業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權１／２以上通過

即業主大會作出一般事項決定、決議，應當有1／2以上投票權業主參加，并經參加業主之中投票權1／2以上同意通過《物權法》修改為：制定和修改業主大會議事規則制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約選舉業主委員會或者更換業主委員會成員選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人有關共有和共同管理權利的其他重大事項

決定上述事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意

2023/2/524司法解釋第八條之規定物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。不動產登記薄記載的面積以及實測面積可以是建筑面積，也可以是使用面積、套內建筑面積當面積不一致的應該核算成為建筑面積，以保持統一一致性2023/2/525建筑面積、套內建筑面積與使用面積：按照《房產測量規范》（中華人民共和國國家標準GB/T17986-2000，國家質量技術監督局2000年2月22日發布，2000年8月1日實施）要求：

8房產面積測算8．1一般規定8．1．1房產面積測算的內容面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算。8．1．2房屋的建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。

2023/2/5268．1．3房屋的使用面積房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。8．1．4房屋的產權面積房屋產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。8．1．５房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

2023/2/5278．2房屋建筑面積測算的有關規定8．2．1計算全部建筑面積的范圍a)永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。b)房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2．20m以上部位計算建筑面積。c)穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2．20m以上的，按其水平投影面積計算。d)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2．20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。f)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。2023/2/528g)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。j)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2．20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。k)有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。l)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。m)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護結構的，按其高度在2．20m以上部位的外圍水平面積計算。o)有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。

2023/2/5298．2．2計算一半建筑面積的范圍a)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。b)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。c)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。d)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

2023/2/5308．2．3不計算建筑面積的范圍a)層高小于2．20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2．20m的地下室和半地下室。b)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。c)房屋之間無上蓋的架空通廊。d)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。e)建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。g)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。i)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j)與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

2023/2/531《房產測量規范》(附錄B)

成套房屋的建筑面積和共有共用面積分攤

：B1成套房屋建筑面積的測算B1.1成套房屋的建筑面積

成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。B1.2套內房屋使用面積套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算:a)套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。b)套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。c)不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計人使用面積。d)內墻面裝飾厚度計入使用面積。

2023/2/532B1.3套內墻體面積套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。B1.4套內陽臺建筑面積套內陽臺建筑面積按8.2的規定計算。套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

2023/2/533建筑工程建筑面積計算規范中華人民共和國國家標準GB/T50353-2013，住房城鄉建設部2013年12月19日頒布，2014年7月1日起實施。修訂的主要技術內容是：1.增加了建筑物架空層的面積計算規定，取消了深基礎架空層；2.取消了有永久性頂蓋的面積計算規定，增加了無圍護結構有圍護設施的面積計算規定；3.修訂了落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計算規定；4.增加了凸（飄）窗的建筑面積計算要求；5.修訂了圍護結構不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面積計算規定；6.刪除了原室外樓梯強調的有永久性頂蓋的面積計算要求；7.修訂了陽臺的面積計算規定；8.修訂了外保溫層的面積計算規定；9.修訂了設備層、管道層的面積計算規定；