**學院畢業論文論文題目：住房價格合理性探討作者姓名：班級學號：28專業名稱：2006級工程造價專業導師姓名：**二OO八年十二月十九日摘要伴隨著2008年世界金融危機和經濟衰退的到來，中國也開始進入了金融和經濟下滑時期，作為國民經濟晴雨表的房地產業的發展開始變得步履維艱，居高不下的房價仍然讓我們感到不寒而栗。作為工程造價專業的畢業生，我們要有對經濟的高度敏感性，房地產業的發展不僅關系國民經濟的健康與否，也決定著工程造價專業畢業生的就業前景，只有認真分析住房價格的合理性，才能有針對性的解決老百姓買不起房，房地產商賣不出房等一系列問題，繼而對整個房地產行業有一個比較清晰的判斷和決策。中國住宅發展現狀如何？什么是住房價格的合理性？住房價格不合理的原因是什么？2009年住房價格的前景又將何去何從？本文將通過淺顯的文字和圖表對上述問題作一解析和探討。關鍵詞：工程造價住房價格合理性目錄一、我國房地產業發展現狀簡述……………1二、房價在國家宏觀調控下仍居高不降的原因……………2三、住房價格不斷上漲的后果和影響………3四、調控房價工作的措施………7五、2009年住房價格展望………8六、致謝…………9參考文獻………………………11住房價格合理性探討改革開放30年，住房制度改革成為30年中的一件大事，不僅開啟了城鎮住房商品化的大門，同時也標志著我國全面推進住房市場化改革的確立。1998年是中國在城鎮住房制度改革的歷程中具有里程碑意義的一年，因為從福利分配制度轉向貨幣化的住房分配制度，不僅意味著國家住房制度的本質性變化，更標志著我國整體經濟制度和經濟運行方式發生了歷史性的轉變。自古以來衣食住行就被列為人類的四大基本需求，是人類社會存在和發展的基本要素。其中住房的作用不僅是提供給人類一個遮風擋雨的庇護所，也為人類文明起源奠定了基礎。作為生活必需品的住房，與人民的生活息息相關，而作為國民經濟支柱產業的房地產業，更關系到整個經濟的健康發展。近年來房價節節攀升，住房價格漲幅過大，已成為眾人關注的焦點。一、我國房地產業發展現狀簡述改善惡劣的居住條件，為全社會提供合適的住房和美好的環境是政府的主要目標，但由于我國人口多、底子薄，居民生活水平、居住水平普遍偏低注定了要完成這一任務的困難重重。縱觀1998年到2008年這十年，中國的經濟得到了飛速的發展，領跑GDP的朝陽產業——房地產業更是火的不能再火，中國房價高漲的已經讓我們“望房興嘆”，摸摸口袋里的錢，只得看著房子搖頭。我國房屋消費（包括住宅消費）需求始終呈現強勁的增長，商品房銷售面積平均年增長22.6%。其中，住宅消費需求始終是商品房需求的主體，占房屋總量消費的比重基本保持在89%左右。與此同時，房地產市場的持續走熱也帶來了高漲的房價。1998年全國平均商品房屋銷售價格為2063元/m2，商品住宅銷售價格為1854元/m2，2008年全國平均商品房屋銷售價格3791.7元/m2，增幅45.59%，而人均可支配收入從5425.3元/年增長到16752元/年，房價收入比從6.35陡增至10.8（見圖1-1）。所謂的房價收入比，指的是住房價格與城市居民家庭年收入之比，按照國際經驗標準，合理的城鎮房價與家庭年收入比在2.6∶1左右，而如今中國的城鎮房價與家庭年收入比平均高達7.6∶1，有的地方甚至超過10∶1。有的年份居民房價已經超過居民可支配收入，甚至以30%-50%的速度上漲。房價上漲之快已經到了壓的老百姓喘過不氣的地步。在過去幾年整體市場需求快速增長的情況下，多數房地產開發企業獲取了超額利潤。2004年以來，對房地產市場的調控成為宏觀調控的重要內容。黨中央和國務院采取了一些重要的調控措施，基本上遏制了房地產開發投資、信貸和土地供應過快增長的勢頭，但是，住房價格上漲過快的問題仍然比較突出。全國商品住房平均價格過快上漲的勢頭雖然有所收斂，然而住房價格仍在高位運行，特別是少數地區和熱點城市土地交易價格和房屋銷售價格上漲幅度非常大。二、房價在國家宏觀調控下仍居高不降的原因住房價格上漲過快的原因很多，歸納下來大致有以下幾點：1.需求拉動促使房價攀升從需求方面來看，近年來隨著全球經濟的不景氣，我國出口量最近也出現了下降趨勢，為了保持經濟的增長速度勢必要把目標由國外市場轉向國內市場。中國經濟三駕馬車之一的消費需求也將發揮重要的拉動作用，作為房地產這一特殊商品歷來受到高度關注。隨著城市化進程的加快，城鎮人口快速增加，城鎮居民收入水平顯著增長，居民生活水平不斷提高，必然導致對住房的消費需求迅速增加。2.過度投機使住房消費火爆住房是消費品，但是它與一般的消費品不同，它又可以是投資品，具有明顯的投資性。有投資性就必然存在投機的可能性，過度的投資就更能演變成為投機。由于銀行利率較低，股市低迷，債券投資渠道不暢等因素，大量社會閑散資金涌入房地產市場，特別是境外游資和國際“熱錢”也瞄上了中國的房地產業這塊肥肉。不管是消費需求、投資需求亦或是投機需求，也不管是主動性需求還是被動性需求，其現實表現都是用錢去購買住房。有人買房就有人建房，只是有人買房自己住，有人是進行長期投資，有人純粹是“炒買炒賣”牟取暴利。短期內住房供給量是既定的，需求增加會使價格上漲，如果長期內住房供給缺乏彈性，就會導致投機炒房現象嚴重的情況出現。3.建筑成本上升是住房價格高漲的重要誘因從成本方面來看，十年來，房地產開發投資已經持續多年快速增長，增加了對鋼材、水泥等建筑材料的大量需求，建筑材料價格上漲比較厲害。人口的急劇膨脹和農村人口大量涌入城市，也使得地價特別是住宅用土地交易價格過快上漲，此外還有商品住房品質提高、配套設施和環境改善、開發成本增加等因素形成了成本上升。價格攀升的螺旋式發展，最終促使住房成本水漲船高。4.房地產市場環境現在少數地方政府在所謂經營城市的理念指導下，大搞政績工程，盲目大拆大建，例如洛陽、南京等城市破壞舊城區的原有特色，妄圖一夜間改造成現代化大都市，帶來了一些不良后果。大搞房地產建設在短時間內的確迅速推動了當地經濟的發展，但長遠來看則是弊大于利。批量建房帶來了大量的被動性住房需求，不僅破壞了城市的古城文化，也導致了很多的爛尾樓工程，貸款無法清償，最終為釀下的苦果買單的還是政府。目前我國房地產市場是一個高信息不對稱和低透明度的壟斷競爭市場，少數開發商和中介機構充分利用自己市場競爭中的優勢地位，采取各種手段哄抬房價，操縱市場預期，誤導普通消費者。老百姓畢竟不是經濟學者，他們很難從已經公布的數據中看出其中的奧秘，面對冷冰冰的數據也只能丈二和尚摸不著頭腦。三、住房價格不斷上漲的后果和影響一個城市房價過度上漲，將會導致短期內經濟失去活力，這對房地產業的發展也極為不利。1、滋生和加劇了金融風險我國房地產業的發展全靠土地和銀行的大力支撐。從土地儲備、房產開發、建筑商流動資金直到購房消費，每一步都離不開銀行的貸款援助。當房地產行業飛速發展時，房子銷售形勢好，貸款資金回籠得快，房地產信貸就成了銀行一塊最優質的資產。各商業銀行都把它當成肥肉，積極放貸，很少考慮金融風險。殊不知房價越漲，其中的風險也在加大，一旦投資者因房價過高而賣不出或租不出去時，還貸就成了問題。因為我國房地產金融過分集中于銀行，金融風險也自然集中于銀行。從2001年到2005年，美國房市在長達５年的時間里保持繁榮，這也刺激了抵押貸款機構超常規發展的欲望。受利益的驅動，一些銀行等放貸機構紛紛降低貸款標準，使得大量收入較低、信用記錄較差的人加入了貸款購房者的大潮，成為所謂“次貸購房者”。這場由美國次貸購房引發的次貸危機導致了美國“百年不遇”的金融危機，繼而震撼了全球金融市場，使世界經濟遭受重創，是我們看到了房地產市場不能穩定發展帶來的嚴重后果。2、加大了通脹壓力在目前房價節節攀升和人民幣升值預期影響下，海外資金涌進我國房市投資勢頭十分兇猛，不僅中國香港、中國臺灣，而且韓國、新加坡甚至澳大利亞、加拿大的投資者也十分看好中國房市增值潛力。外資大量涌入我國房市，不僅進一步推高了房價，加大了人民幣升值的壓力，而且破壞了我國金融市場的穩定。為維持和美元的聯系匯率，中央銀行不得不拋出更多人民幣基礎貨幣，這就勢必增加了我國通脹壓力。3、阻礙了普通市民居住水平的改善目前我國城市市民中還有多數是還未買過商品房的普通勞動者，他們依然住在狹小簡陋的房子里，或是和父母居住在一起。由于種種原因，他們無力在前幾年購買商品房，在房地產市場快速發展的今天，他們總是想依靠自己的微薄收入來積累一筆首付款，再通過銀行按揭貸款買上一套屬于自己的商品房以改善住宅條件，怎奈他們攢錢的速度遠遠趕不上房價上漲的速度。在驚人的房價面前，他們欲哭無淚，這其中也不乏是大中學教師在內的工薪階層。在經濟發展中，他們雖然辛勤工作，卻沒有機會分享經濟增長帶來的碩果，阻礙了普通市民居住水平的改善。4、影響和阻礙了城市化進程高速推進的中國城市化是大變革、大開放、大流動的中國的一縮影，中國將會有越來越多的人生活在城市里。我們建設城市、發展城市，城市也將改變我們。城市化的內涵很豐富，其中有兩個基本的內容：一是把農村人口“化”為城市人口，二是把農村用地“化”城市用地。城鄉化太快會造成城市“消化不良”，產生大量的貧民窟。作為載體和平臺的城市，城鄉化如果發展太慢，就無法起到促進工業化、市場化的重要作用，就會限制農村富余勞動力的轉移，不利于城鄉一體化和“三農”問題的解決。中國的城市化水平整體上偏低。目前我國城鎮居民4.9億，按照2020年達到小康的目標，那時我國城市化水平將達到55%-60%,城鎮居民將達到8.5億。大批農村人口不斷向包括上海在內的大中城市遷移應是歷史的選擇。然而，房價如此猛漲，別說農村人口，就是收入前景不差的高校畢業生也難以在大城市安居樂業，繼而直接影響和阻礙了城市化進程。5、助長了房市投機住宅本質用途是居住而不是投機。在房地產市場上，必須最大可能地“抑制投資、遏制投機”。住宅要首先賣給本地區的老百姓，不能本末倒置，在本地有效需求不足的情況下，靠外來投機來支撐本地房地產和經濟的所謂“繁榮”。商品住宅本來和糧食、衣服一樣是人們生活必需品，但一旦作為可以炒作的資產，就必然陷入買漲不買跌的局面。現在我國銀行存款利率不高，股市投資風險又大，其它投資渠道不多，房市投資“錢景”最好。于是，有首期付款實力轉入房市投資或者投機的人就越來越多。如果只對房產供應進行調節和調控，而不對房產需求進行調節和調控，不對房地產投機進行重點打擊和調控，將會影響、延誤房地產調控的進程和效果，助長房市投機給房地產市場的健康發展埋下隱患。6、降低了城市競爭力城市競爭力是一個綜合體現，提高城市競爭力是一項龐大的系統工程，決非僅僅是今天修寬路，明天建廣場，后天做活廣告，別的城市干什么我就干什么。這種只看重短期行為和眼前利益跟風跑的作法，是簡單、落后而又原始的管理。城市競爭力管理，是現代城市管理，是城市管理的高級階段，對城市管理者在眼光、知識、水平和能力方面提出了更高的要求。一個城市的綜合競爭力不僅取決于該城市的科技水平和市民素質，同時也與商務成本密切相關。技術和資金流入興辦實業，必須有房子；人才流進就業，必須有住宅。寫字樓和住宅樓價格如此猛漲，資金和人才就難以跨越這樣的高門檻。7、阻礙了城市舊城區改造這些年來，我國城市面貌確實出現了一年一個樣，三年大變樣的可喜變化。但至今仍有不少舊城區沒有得到相應的改造，有的甚至舉步維艱，停滯不前。日益擁堵的車流也迫切要求城市道路進一步拓寬，城市動拆遷的任務還十分艱巨。在房價節節攀升的當下，要在若干年內完成舊城區改造，還是個很大的難題。因此，必須打破各自為政，分散開發的舊格局，走政府調控、市場運作、統一規劃、成片改造、拆建分離、利益兼顧的新路子，使舊城區改造得以順利進行。8、擴大了貧富差距改革開放以來，我國在經濟增長的同時，貧富差距逐步拉大，這已是不爭的事實。首先，在商品房成本沒有大增情況下，售價卻在短短幾年內成倍上升，毫無疑問，在財富再分配過程中房地產商是最大的受益者。其次，對于手中已積累了一筆啟動資金的投資客來說，借助于低利率的按揭貸款杠桿，一套又一套買進商品房，用短短幾個月或幾年時間就獲取了巨額房屋進出差價。這些年來，本地、外地和境外的一批批投資客在房地產投機或投資市場上大賺而笑得合不攏嘴，但廣大老百姓卻“望房興嘆”，事實上的貧富差距迅速擴大了。我國政府也在利用經濟和稅收的杠桿作用不斷調節和解決貧富差距，更好地解決我國收入分配差距擴大的問題，從而促進我國經濟社會健康和諧發展。9、不利于提高消費率一般來說，投資是擴大再生產、提高生產能力的重要手段，較高的投資率不僅可以直接帶動生產的增長，還會帶動居民消費的增長。發展中國家和地區為保持經濟較快地增長，都維持較高的投資率水平。當經濟發展到一定水平后，投資率會逐步趨緩，消費率逐步提升。此時，經濟增長也由投資拉動為主轉為以消費拉動為主，此后，消費率始終保持較高水平。目前我國消費品市場一直難以啟動，與房價不斷上漲，買房還貸壓力越來越大是不無關系的。目前在我國GDP增長主要靠投資需求拉動，而消費率(消費支出占GDP的比率)偏低是一大隱患。發達國家消費率通常達到75%-80%,而我國只有50%左右，這為經濟持續平穩健康發展設置了障礙。10、加大了宏觀調控難度近幾年來，我國鋼鐵、水泥、電解鋁以及能源等都供不應求，投資熱也難以降下來，根源都在房地產業的高速發展，而房地產投資速度之所以居高不下，又是因為房價持續猛漲。市場經濟中經濟行為人的行為不可能離開利益導向，房價如此不斷上漲所形成的預期，引導人們涌入房地產、鋼鐵、水泥等行業的發展大潮，這種勢頭僅靠行政命令式的調控是無法從根本上抑止住的。總之，房價增長過快的趨勢，不僅是房地產健康運行的突出矛盾和制約“瓶頸”，也是整個國民經濟繼續平穩發展的一個不穩定因素。對整個國民經濟的發展會產生很大的影響，所以國家應該采取相關措施進行調控。四、調控房價工作的措施到底什么樣的住房價格水平才是合理的水平呢？不同的人有不同的答案。對于要買房子的人來說，如果不是價格越低越合理，那么至少也是現在的房價高的不合理；對于房地產開發商來說，現在的房價就很合理的。評價房價的合理性，實質上是分析城市住房價格與當地居民家庭收入之間、城市住房價格與宏觀經濟發展狀況之間的協調程度，如果協調就合理，不協調就不合理。縱觀我國房地產市場發展中存在的一些關鍵性問題，我認為應該從以下五個方面入手重點加大調控房價，促使房地產市場健康、有序、穩定地發展：1、加強政府宏觀調控。抑制房地產價格過快上漲，保持一個合理的價格水平，是國家對房地產業宏觀調控的出發點，只有做到了這一點，才有可能使房地產持續健康發展，充分發揮房地產業對經濟增長和改善人民群眾住房條件的積極作用。其次，地價在我國占總房價的35%左右，因此在穩定房地產市場方面有明顯的作用。政府通過調節土地供應在一定程度上抑制了房價和地價的上漲，但仍然有很多不協調的情況發生。所以，土地供應政策還需要進一步落實和完善。2、利用稅收杠桿的調節作用調控房地產的發展。目前房地產稅收政策是向房地產業企業一次性征稅，再由其轉嫁給消費者，這必然導致房地產價格高漲，影響房地產市場的啟動。另外，商品房70年的土地使用費是一次付清，在房價中占的比重很大，開發商和購房者負擔重，如果改為按年收取物業稅的方式，不僅能減輕開發商、購房者負擔，也能促進政府財政收入持續、穩定增長。其他稅費的設置也應根據市場狀況的變化進行調整，可借鑒國外“寬稅基，少稅種，低稅率”的稅收政策，逐步強化不動產稅和財產稅，減輕房地產的流轉稅，通過完善房地產財稅制度，以促進房地產的流通和消費。3、控制房地產投資規模。房地產的發展速度要和經濟發展、居民收入相適應，GDP、居民收入、房產投資的平均增長率要保持適當的比例，如果超過一定的比例就容易形成房地產價格泡沫。首先，放在宏觀經濟背景下考察，房價漲幅應低于GDP的增幅。援引上海社科院城市與房地產研究中心主任張泓銘的話是：“房價絕對不能超過GDP增長率。超過了GDP增長率，就意味著超過整個社會財富的增長率，意味著住房交易的既得利益者極大地侵占了社會財富，有財富分配極大不公的嚴重弊病”。但是，2003年-2005年全國房產投資增長40%左右，大大快于經濟增長和居民收入的增長。因此，要高度重視房地產投資規模的控制，通過采取較為嚴格的信貸政策、金融政策和房地產政策等手段控制對房地產市場的盲目投入。4、進一步完善招拍掛制度。《土地法》及國土資源部相關的部門規章規定，對于經營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。經營性土地使用權招標拍賣作為經營城市土地、規范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防治土地批租領域腐敗的重要舉措，也是提高經營城市土地水平，改善投資環境的根本性措施，比協議出讓有著明顯優勢，讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產生。但是這樣做也會大大提高土地的價格，帶給消費者的信息是土地供給的減少和土地價格的提高，加速了即期購房的欲望，更加導致房地產價格的上漲。因此要進一步完善招拍掛制度，通過土地價格標的的確定和建立土地拍賣后評估等制度，合理確定土地價格。5、國家應加快城鎮住房保障體系建設，使更多家庭能買得起房。要大力發展和建設讓老百姓買的起或能承租的起的普通住房，使住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應，這是我國住房供應政策變化的核心內涵之一。同時要高度關注建設經濟適用房和完善廉租住房制度，讓老百姓真正買的起房，租的到房。由于自改革開放以來，我國在改善居民住房、在城鎮居民住房投資建設上歷史欠賬較多。因此，要從根本上解決老百姓的住房問題，就必須在近3-5年內加大國家住房建設資金的投入，提高地方政府從土地出讓金提取用于建設經濟適用房、廉租房和限價房的比例，個人認為至少要達到20%以上。五、2009年住房價格展望中國社會科學院發布的2009年《經濟藍皮書》中指出，明年在國內外經濟形勢以及國家宏觀調控政策的影響下，房地產市場將步入較長時間的調整期。藍皮書指出，2008年，國家宏觀調控政策的作用顯現，需求方處于明顯觀望狀態，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩，房地產市場景氣回落。但我們也必須看到：在全社會固定資產投資構成中，與50多個產業密切相關的房地產投資三分天下有其一。截至2008年7月，房地產投資在固定資產投資中占33%強。這決定了僅靠基礎設施投資還不足以撐起經濟增長這桿大旗，單純政府投資也難以彌補房地產、制造業投資的下降。而眼下，制造業日子很不好過，房地產市場也在經歷明顯的調整。房地產投資需求萎縮已經產生連鎖反應，逐步影響如鋼鐵、建材、家具等相關產業。11月5日，國務院進一步擴大內需、促進經濟增長的十條措施出臺，“加快建設保障性安居工程，加大對廉租住房建設支持力度，加快棚戶區改造”被列為“國十條”之首。繼而，“促進房地產市場平穩健康發展”成為國務院召開省區市人民政府和部門主要負責同志會議、部署落實中央政策措施的七項工作之一。房地產行業的地位被提到空前高度，在以往“支柱產業”的定位前冠以“重要”一詞。而在前不久結束的中央經濟工作會議上，2009年五項重點任務中有兩項都談到房地產行業，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用”。密集出“劍”意在經濟。在此情況下，重新提振房地產業成為促投資、保經濟的必要選擇。經濟對房地產的過度依賴已是一個短期內無法改變的事實，一時還找不到一個產業來替代房地產對經濟的拉動。以房地產消費拉動內需的根本，就是拉投資、保增長、促就業、穩大局。綜上所述，我認為明年將延續2008年房市的低迷，需求方短期內難以走出觀望，開發企業會迎來一輪“洗牌”，供需雙方作用下，短期內房價面臨進一步回調，未來市場競爭會更加激烈。在供需雙方的作用下，開發企業會采取進一步的降價措施，以期盡快回籠資金，短期內房價下調將成定局。但從長期來看，隨著宏觀經濟形勢的轉好，房地產市場供求關系緊張的狀況有