克而瑞研究中心克而瑞研究中心9月供應增加而成交再跌，熱點城市去化亦轉降版權所有?易居企業集團·克而瑞研究中心2/9克而瑞研究中心版權所有?易居企業集團·克而瑞研究中心2/91、新增供應：環比上漲15%，同比“腰斬”。一線高位微降，累計同比小幅回落5%。二三線供應環比持增，長沙、南京等顯著放量，環比翻番，多個純新盤集中入市。2、成交：整體市場延續“筑底”行情，環比持平上月，同比下降25%，前三季度累計同比跌幅達43%。一線韌性較強，同環比增幅分別達16%和13%。二三線環比漲跌參半，合肥、成都、西安等前期高熱城市增長動能轉弱；9月出臺了紓困政策的城市諸如天津、青島、濟南、寧波，成交尚未出現明顯好轉。福州、廈門、南寧等成交底部回升，環比持增。佛山、東莞等環都市圈城市“蠢蠢欲動”。3、項目去化：31城去化率由上月40%微降至39%，“強者恒強，弱者積弱”的分化格局延續：上海、合肥、杭州短期市場熱度依舊較高，去化率均在7成以上；約半數城市去化率尚在30%以下。4、庫存：9月30城供求規模持穩，庫存延續高位波動，去化周期略有拉長至18個月。去化周期漲多跌少，長春、青島、廈門、昆明、南寧等仍維持在24個月以上。5、二手住宅：12城環比下降21%，同比持平。各能級環比均有不同幅度收窄，一線城市北京環比縮量、深圳環比降幅擴大；二線城市中杭州規模回落最為明顯，環比降44%；三四線城市中衢州、寶雞、資陽等環比均將腰斬。10月市場或能企穩止跌但分化加劇，熱點城市熱點項目進一步減少“金九”爽約，展望下月，房地產市場預期企穩止跌。一方面月末央行和銀保監會釋放積極信號，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。另一方面隨著月中二十大召開，各地強化保障剛需購房需求，紓困政策有增無減也會使得購房者信心逐步重塑，觀望情緒有所下降。此外，部分9月受疫情影響嚴重的城市諸如成都、大連，目前疫情已經得以階段性控制，成交恢復如常。不過就當前形勢來看，熱點城市個數還將減少，各城市分化格局還將延續。上海、成都等前期高熱城市目前也有行情轉淡跡象，且區域冷熱不均，核心熱、外圍冷，郊縣項目去化不足3成，暗藏風險。而對于弱二線和廣大基本面較差的三四線城市而言，購房群體容量與購買力雙重收窄，下行趨勢依舊。克而瑞研究中心9月，房地產市9月，房地產市場延續筑底行情，重點30城供應環比增15%顯著放量，而成交不升反降，同環比齊跌，環比下降4%，同比跌幅達29%，較上月小幅收窄。二手房市場自7-8月高增之后本月上漲動力略顯不足。1、新增供應：環比增15%，一線微降、長沙南京等倍增9月整體供應量相比7月和8月有顯著回升，部分核心城市積極推盤入市。30個重點城市整體新增商約2pcts。一線城市供應保持高規模，環比微降3%。上海9月新增供應規模再創歷史同期新高，廣州則推貨100平方米，環比持平微增2%。二三線城市9月迎來一波供應高峰，26個重點城市新增供應1168萬平方米，環比增22%。核心二線及強三線城市9月均有較顯著供應加推。具體來看，二線城市中長沙、南京9月均有顯著供應放量，包括多個純新盤。南京9月全市(不含高淳溧水)開盤/加推項目36個，其中10個純新盤上市，3個現房銷售，共計近5000套房源入市，包含了河西南、南部新城、鼓樓濱江、江北核心區、青奧、燕子磯等南京頭部熱門板塊。長沙9月環比也翻番，華潤置地潤樾府、中海星樾府兩項目為純新盤首開。總體來看，房企推盤向核心一二線城市傾斜的現象更加明顯。前9月30個重點城市中北京和合肥累計同比跌幅小于10%，上海累計同比正增51%。此外，三季度廈門、杭州等城市新增供應面積較二季度也實現正增。究其原因，一方面上述城市2021年以來土拍貨量充足，另一方面樓市成交相對良好，新房存量相對去化壓力可控。因此房企在核心板塊積極推盤補貨。表：2022年9月全國30個重點城市商品住宅新增供應面積(單位：萬平方米)備注：上表中城市供應數據為新申請預售證面積，本月根據25日左右數據預估得到能級城市環比累計同比能級城市環比累計同比一線北京59-33%-56%524-8%二三線南寧4224%-41%225-61%上海-7%781%75551%濟南40-8%375-36%廣州2%-61%732-23%西安40-36%-45%580-24%深圳6367%-50%330-24%蘇州36-8%-71%362-48%合計338-3%-36%2340-5%重慶33-25%-81%440-67%二三線杭州31%-20%898-33%寧波3044%-66%254-59%長沙99%3%551-34%東莞2932%-41%244-46%青島8552%-44%583-48%鄭州28-37%-79%285-61%佛山8061%-45%393-61%無錫24-7%-42%233-55%合肥8048%39%422-5%21-79%292-54%天津2-42%532-43%常州92%-82%256-63%武漢63-18%-74%716-56%廈門-12%248%-36%南京61101%-68%469-47%福州0%-68%-61%長春5985%-56%-71%合計116822%-53%8959-50%徐州5322%-63%414-61%總計1506-50%11299-45%數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統2、新房成交：環比再降2、新房成交：環比再降4%繼續探底，僅一線同環比皆逆勢漲13%以上2022年9月，整體市場延續“筑底”行情，據CRIC監測，9月30個監測城市成交面積為1530萬平方米，環比微降4%，同比下降29%，前三季度累計同比跌幅達41%，“金九”銷售表現冷淡收場。一線韌性較強，9月總成交為313萬平方米，同環比增幅分別達16%和13%。北京高熱延續，環比上漲37%，主要基于改善需求相對堅挺；深圳也迎來了階段性放量，同環比齊增，整體市場熱度有小幅回升態勢。上海熱度轉降，環比回落，但總成交規模依舊達到了114萬平方米，處于高位，9月平均開盤去化率依舊在7成以上，廣州整體成交量尚屬低位徘徊，未見明顯起色。二三線城市總成交僅1217萬平方米，環比下降8%，同比降35%。各城市環比漲跌參半，主要呈現出以下特征：一是前期高熱城市增長動能轉弱，以合肥、成都、西安為典型代表，同環比均出現不同程度回落，成都主要受到疫情外部影響；合肥區域分化冷熱不均，瑤海和新站放開限購對郊縣肥東沖擊較大，成交因而出現回落。二是密集出臺了紓困政策的城市諸如天津、青島、濟南、寧波，成交尚未出現明顯好轉。三是福州、廈門、南寧等成交底部回升，環比持增，福州主要因公寓集中備案；而南寧則因房貸利率一降再降疊加房企大幅降價促銷，以價換量帶動成交環比大增60%。此外，佛山、東莞等環都市圈城市9月成交環比也有小幅回升。表：2022年9月全國30個重點城市商品住宅成交面積(單位：萬平方米)數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統備注：上表中城市成交量為本月根據25日左右數據預估得到能級城市環比累計同比能級城市環比累計同比一線北京937%-5%496-32%二三線徐州44-15%-46%414-59%上海-4%68%743-8%南京43-14%-29%581-35%廣州0-7%-14%659-29%南寧4260%22%281-40%深圳4467%295-33%東莞3823%228-41%合計3132193-25%36-29%-36%389-33%二三線蘇州88%54%527-30%重慶334%-62%458-73%杭州4%-35%738-60%沈陽32-36%-45%546-33%天津80%-17%592-38%長春28-45%-47%293-46%青島6-16%-26%894-25%無錫21-23%-48%233-57%成都68-47%-59%1093-17%常州20-10%-65%222-63%西安62-23%-40%590-13%寧波-28%-71%269-58%佛山616%0%638-33%海口49%-55%-42%鄭州6171%-4%420-31%福州-46%-54%濟南592%-12%517-38%廈門36%-6%-58%武漢54-39%-63%717-55%合計1217-8%-35%12103-44%長沙45-19%-49%544-41%總計1530-4%-29%14296-41%合肥45-8%-13%431-36%以項目開盤去化率來看，步入9月以來，市場熱度持平上月，“大漲大跌”跡象更為顯著：據CRIC調研數據，31個重點城市平均開盤去化率由8月的40%降至9月的39%，僅下降1個百分點，基本與上月持平。細化到周度變化呈現出“先降后升”的過山車走勢，8月末9月初去化率穩中有降，一度跌至36%，而隨著杭州、成都等熱點城市在9月中下旬迎來了集中供應期，適銷對路產品集中入市結構性拉升了市場熱度，至第39周(9.19-9.25)去化穩步回升至59%。圖：31個重點城市周度項目開盤去化率變動情況數據來源：CRIC調研聚焦到單個城市，“強者恒強，弱者積弱”的分化格局延續：首先，上海、合肥、杭州短期市場熱度依舊較高，去化率均在7成以上；其次，諸如合肥、長沙、蘇州、重慶核心區域優質項目入市，結構性拉動8月去化率穩步提升了10個百分點以上。最后，16個典型城市中約半數城市去化率尚在30%以下：一方面前期政策利好的南京、天津，政策對市場的提振效應邊際遞減，市場信心有待恢復，從開盤去化率來看尚無明顯起色。另一方面核心都市圈邊緣城市諸如常州、珠海、東莞等投資退潮，本地自住需求接棒，8月去化率均不及15%。值得關注的是，即便是短期市場熱度較高的上海、杭州、成都等也面臨區域冷熱不均問題，“核心熱、外圍冷”，而隨著核心區域項目集中入市，部分樓盤也出現中簽率提升、積分要求降低、客戶分流等市場熱度回落跡象。表：2022年9月全國重點城市項目開盤平均去化率變動情況城市項目個數月去化率月去化率變動情況率變動情況月去化率變動情況北京426%40%-14pts22%4pts46%-20pts上海73%80%-7pts62%11pts83%-10pts深圳557%48%9pts26%31pts43%14pts合肥595%78%17pts56%39pts74%21pts杭州78%76%2pts67%11pts84%-6pts長沙563%43%20pts63%0pts59%4pts蘇州354%40%14pts32%22pts45%9pts重慶554%35pts35pts50%4pts濟南827%26%1pts23%4pts27%0pts克而瑞研究中心版權所有?易居企業集團·克而瑞研究中心2/9成都22%39%-17pts71%-49pts66%-44pts南京20%22%-2pts2pts32%-12pts東莞560%-47pts29%-16pts28%-15pts常州31pts6%7pts3pts武漢532%-20pts-5pts31%-19pts珠海39%1pts-1pts24%-14pts天津8%-9pts-8pts22%-15pts數據來源：CRIC調研克而瑞研究中心版權所有?易居企業集團·克而瑞研究中心2/944、庫存：供求比上升而庫存穩定，滬杭廬等去化周期僅約半年9月監測的30個重點城市供求比普遍上升。具體來看，由于各城市積極補貨，新增供應規模已與成交規模相當，其中如廣州、深圳、長沙、合肥等短期表現為供過于求狀態。房企對上述城市銷售節點期的市場成交情況報以較高預期。而鄭州、昆明、西安、濟南等城市供求比出現不同幅度回落，主因是新增供應規模環比回落、房企推貨不積極。相對應地，從商品住宅庫存和消化周期水平來看，合肥推貨積極庫存量環比上周13%，但去化周期僅5.8個月。長沙和杭州庫存也環比上漲超過5%。庫存消化周期方面，長春、青島、廈門、昆明、南寧等仍維持在24個月以上較高水平。總體而言，杭州、合肥、長沙、寧波和南京等新房成交表現較佳的強二線城市短期新增了較大體量庫存，從結果上來看多處于城市核心板塊，結合當前庫存消化周期來看后續去化壓力尚可。表：2022年9月30個重點城市商品住宅供求比、存量及消化周期(單位：萬平方米，月)城市供求比上月供求比庫存量消化周期庫存環比消化周期環比北京0.71.51329-1%-1%20.9-7%30%上海01.14530%5%3.7-8%-32%廣州1.314482%19.826%深圳5173%30%13.9-7%65%青島1.10.624290%-5%29.862%47%武漢20.921250%8%26.022%91%天津0.90.81526-1%4%20.32%42%佛山1.30.91477-12%22.824%長春2.10.614592%-3%30.828%24%0.60.41200-1%3%26.9%27%鄭州0.51.31013-3%-16%20.54%徐州20.99926%21.692%長沙2.30.99636%2%16.825%59%重慶08760%23.034%262%西安0.60.8861-2%5%11.10%蘇州0.40.7806-7%-22%11.6-15%-20%南寧01.38050%-1%25.6-2%28%南京0.67752%15.625%52%杭州1.17296%7.496%濟南0.70.6655-3%-7%10.923%無錫1.10.95730%23.620%180%東莞0.80.6550-2%14.4-14%6%常州0.90.45490%24.421%205%福州0.70.8446-1%-5%24.42%112%寧波1.70.84103%15.938%172%廈門237227.3-3%127%合肥1.1300-12%5.8數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統5、二手住房：后繼需求乏力致成交環比降5、二手住房：后繼需求乏力致成交環比降21%，杭州青島跌幅居前9月二手房市場