北北京寫字樓市場概覽-2022年第三季度2022年9月第三產業占比4.6%.8%.2%70%71.0%%%59.0%60%3.7%3.7%55%1.0%45%42.8%40%200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022Q2中國北京上海廣州深圳數據來源：戴德梁行研究部/國家統計局/各城市統計局北京寫字樓市場報告-2022年第三季度1北京第三產業各行業表現-合計收入同比5.7%%40%33.7%27.6%24.8%0%0%4%2.0%4%2.0%-8.9%批發和零售業交通運輸、倉儲和郵政業住宿和餐飲業信息傳輸、軟件和信息技術服務業金融業房地產業租賃與商務服務業科學研究和技術服務業水利、環境和公共設施管理業居民服務、修理和其他服務業教育2021年1-6月收入合計同比增長2022年1-6月收入合計同比增長數據來源：戴德梁行研究部/北京統計局北京寫字樓市場報告-2022年第三季度2望京-酒仙橋望京-酒仙橋融街2022年第三季度商圈寫字樓單一業權占比單一業權(83.7%)分散業權(16.3%)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%量占比-按商圈州運河商務區,1.0%州運河商務區,1.0%22.7%9.9%8%.9%9.7%望京9.7%燕莎,燕莎,量占比-按級別量占比-按級別數據來源：戴德梁行研究部甲級,6.5%量萬平方米987.5萬平方米北京寫字樓市場報告-2022年第三季度3金融街(萬)9.763.9008.1611.70融街22.614.0%81.22核心商圈1.884.4043.87望京-酒仙橋2268.328.3%.521.9%通州運河商務區23.49.6%42.2280.689%新興商圈433.7235.6723.8%.530.782022年第三季度核心商圈：中央商務區、東二環、燕莎、金融街、中關村租金是指基于超甲級和甲級寫字樓通過其體量加權平均并按建筑面積計算的有效租金(人民幣/平方米/月)有效租金：租用的500平米左右，3年租約，位于中層的超甲級和甲級寫字樓面積的成交價，含增值稅，換算成建筑面積并考慮免租期以后的價格。新興商圈：亞奧、望京-酒仙橋、麗澤、亦莊、通州運河商務區和其他數據來源：戴德梁行研究部北京寫字樓市場報告-2022年第三季度4效租金(人民幣/建筑平方米/月)北京全市甲級(含超甲級)寫字樓市場租金走勢效租金(人民幣/建筑平方米/月)2022年第三季度北京主要商圈甲級(含超甲級)寫字樓有效租北京主要商圈甲級(含超甲級)寫字樓有效租金前2%-2.0%前2%-2.0%-2.2%-2.9%-0.3%-3.4%-3.2%%-6.7%-5.4%-3.8%-21.2%2%-0.6%-0.6%-0.6%-0.7%-2.1%0%平方英尺/年.4249.47.04.961.20.2143.0828.7525.08平方英尺/年.2049.2949.85.580.97.0042.9228.6424.99租金融街望京-酒仙橋通州運河商務區平米/月63.9008.1611.7022.6181.2243.87-268.32-中央商務區燕莎東二環金融街中關村望京-酒仙橋亞奧亦莊麗澤通州運河商務區40000匯率為1美元=6.9700583人民幣=1.003771歐元(截至2022年9月15日)有效租金：租用的500平米左右，3年租約，位于中層的甲級寫字樓面積的成交價，含增值稅，換算成建筑面積并考慮免租期以后的價格。數據來源：戴德梁行研究部北京寫字樓市場報告-2022年第三季度5北京全市甲級(含超甲級)寫字樓市場空置率走勢2022年第三季度%40%0%中央商務區東二環金融街燕莎中關村亞奧望京麗澤亦莊通州核心商圈全市新興商圈酒仙橋運河商務區2年第三季度北京主要商圈空置率60%50%40%30%20%10%9.6%8.3%21.9%14.6%10.0%4.0%23.8%州新興商圈東二環中央商務區核心商圈融街務區酒仙橋數據來源：戴德梁行研究部北京寫字樓市場報告-2022年第三季度6酒仙橋北京全市甲級(含超甲級)寫字樓市場凈吸納量走勢酒仙橋2022年第三季度35302520151050-5-10-15201620161620162017201720171720182018201820181920192019201920202020202020202121212021202220222Q1Q2Q4Q1Q2Q3Q1Q2Q3Q4Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q4Q1Q22年第三季度北京主要商圈凈吸納量受經濟下行壓力和外部環境不確定性等多重因素疊加的影響，北京整體寫字樓市場活躍度繼續受經濟下行壓力和外部環境不確定性等多重因素疊加的影響，北京整體寫字樓市場活躍度繼續大核心商圈市場季度凈吸納量僅為2.6萬和1.0萬平方米，分別環比下降63.8%和26,65625,1700,00050050094103103260)0,669)260)0,669)769)0新興商圈州0新興商圈州融街商務區數據來源：戴德梁行研究部北京寫字樓市場報告-2022年第三季度7商圈核心商圈商圈核心商圈州務區金融街酒仙橋285,3732022年第三季度22年前三季度市場累計凈吸納量1,6637,8821,97420,669139-45,968-100,000-50,000050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000平方米數據來源：戴德梁行研究部Q2北京寫字樓市場報告-2022年第三季度8(萬)(萬)226.536220.55250.94融街891.69.6%4287.24核心商圈5.0242.957222.9620.0%望京-酒仙橋29.7%47.6--200.5427.2%新興商圈432.5200.7527.9%7.5227.72金融街2022年第三季度核心商圈：中央商務區、東二環、燕莎、金融街、中關村租金是指基于超甲級和甲級寫字樓通過其體量加權平均并按建筑面積計算的有效租金(人民幣/平方米/月)有效租金：租用的500平米左右，3年租約，位于中層的乙級寫字樓面積的成交價，含增值稅，換算成建筑面積并考慮免租期以后的價格。新興商圈：亞奧、望京-酒仙橋、亦莊、其他數據來源：戴德梁行研究部北京寫字樓市場報告-2022年第三季度9效租金(人民幣/建筑平方米/月)北京全市乙級寫字樓市場租金走勢效租金(人民幣/建筑平方米/月)2022年第三季度有效租金租金融街人民幣/平米/月226.5220.6250.91.7287.2223.0平方英尺/年.23.2840.132.6545.94.67平方英尺/年.36.4240.282.8946.11.80月前-0.9%-0.4%-0.7%0%年前-2.3%4%-0.4%-20.0%望京-酒仙橋197.231.5431.66-2.3%-4.1%-17.0%450400000匯率為1美元=6.9700583人民幣=1.003771歐元(截至2022年9月15日)有效租金：租用的500平米左右，3年租約，位于中層的乙級寫字樓面積的成交價，含增值稅，換算成建筑面積并考慮免租期以后的價格。數據來源：戴德梁行研究部北京寫字樓市場報告-2022年第三季度1027.9%20.0%.6%北京全市乙級寫字樓市場空置率走勢27.9%20.0%.6%2022年第三季度5%0%中央商務區東二環金融街燕莎中關村亞奧望京-酒仙橋核心商圈全市新興商圈2年第三季度北京主要商圈空置率%%%%% 229.7%望京-酒仙橋新興商圈亞奧全市東二環燕莎核心商圈中央商務區金融街中關村數據來源：戴德梁行研究部北京寫字樓市場報告-2022年第三季度11北京各級別寫字樓有效租金2022年第三季度北京各級別寫字樓有效租金2022年第三季度平方英尺/年.91.42平方英尺/年.91.42租金租金甲級(含超甲級)平方英尺/年.10.56-0.6%前-0.4%人民幣/平米/月30.78227.72人民幣/平米/月451.1084.40242.95平方英尺/年151.48.86平方英尺/年421.71.000%-0.4%-0.7%前-0.6%租金超甲級甲級(含超甲級)租金平方英平方英尺/年平方英尺/年租金平米/月235.67甲級(含超甲級)235.67甲級(含超甲級).3匯率為1美元=6.9700583人民幣=1.003771歐元(截至2022年9月15日)有效租金：租用的500平米左右，3年租約，位于中層的各級別寫字樓面積的成交價，含增值稅，換算成建筑面積并考慮免租期以后的價格。數據來源：戴德梁行研究部前前0%-2.5%23.8%27.9%北京寫字樓市場報告-2022年第三季度12效租金(人民幣/建筑平方米/月)場租金自2018年四季度開始呈下調趨勢。成交令北京全市和五大核心商圈租金水平繼續小幅下滑，分別環比微降效租金(人民幣/建筑平方米/月)場租金自2018年四季度開始呈下調趨勢。成交令北京全市和五大核心商圈租金水平繼續小幅下滑，分別環比微降每平方米人民幣330.78元和384.40元。400002022年第三季度北京各級北京各級別寫字樓有效歷史租金(2007Q1-2022Q3) 超甲級寫字樓數據來源：戴德梁行研究部核心商圈甲級(含超甲級)寫字樓全市甲級(含超甲級)寫字樓新興商圈甲級(含超甲級)寫字樓北京寫字樓市場報告-2022年第三季度13北京全市甲級寫字樓市場概覽2022年第三季度供應量及凈吸納量分析測測07.7641.7944..98.9641.7930.0333.3316.248.482007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022F2023F2024F2025F48.3萬平米年新增供應量年吸納量空置率(%)分析450400000測/平方米/月測 2007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022F2023F2024F2025F%%64.7萬平米未來預期需需求新增供應 甲級(含超甲級)寫字樓有效租金租租金空置率數據來源：戴德梁行研究部北京寫字樓市場報告-2022年第三季度140租金和空置率矩陣(2022年上半年)租金和空置率平均市場空置率19.9%人民幣/平方米平均市場空置率19.9%租金廣州長沙10%15%20%25%30%35%40%數據來源：戴德梁行研究部北京寫字樓市場報告-2022年第三季度15301,22538,95428,167301,22538,95428,16715,4787,0076,7573,620-3,101-30,832-69,186凈吸納量(2022年上半年)字樓凈吸納量258,717,301,3015,7935,7930,8320,832門連都州陽津數據來源：戴德梁行研究部0150,000200,000250,000300,000350,000平方米北京寫字樓市場報告-2022年第三季度162021年前三季度1.0%20.3%4.8%3%2.9%2021年前三季度1.0%20.3%4.8%3%2.9%2%41.9%超甲級6%3%2021年前三季度&2022年前三季度簽約面積2,000簽約面積2,000平方米以下7.6%2,000平方米以上2.4%商圈商圈45.9%心商圈4.1%9.0%核心商圈61.0%簽約面積2,簽約面積2,000平方米以下.6%2,000平方米以上24.4%2022年前三季度簽約面積2,簽約面積2,000平方米以下.9%2,000平方米以上新興商圈42.0%核心商圈8.0%簽約面積2,簽約面積2,000平方米以上20.8%2,000平方米以下.2%融業業生物醫藥教育與培訓媒體與文化制造業開發與建筑物流與運輸批發與零售融業專業服務業 物醫藥媒體與文化批發與零售制造業物流與運輸開發與建筑26.6%5.8%9.7%9.7%3%7%6.6%7%6.6%超甲級超甲級3%0%10%20%30%40%50%60%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%數據來源：戴德梁行研究部北京寫字樓市場報告-2022年第三季度17成交分析-主力行業簽約商圈占比2022年前三季度%%40%40%%%%40%0%酒仙橋亞奧燕莎麗澤亞奧燕莎麗澤金融街中關村亦莊酒仙橋數據來源：戴德梁行研究部北京寫字樓市場報告-2022年第三季度18星地中心9.9%融中心遠洋樂堤港二座金融街酒仙橋26.2%CC融中心盈都大廈D座星地中心9.9%融中心遠洋樂堤港二座金融街酒仙橋26.2%CC融中心盈都大廈D座2022年前三季度主要入市項目2年累計新入市項目興大廈,興大廈泓大廈(含甲級和乙級)新增供應城市更新累計新增供應(平方米)00000,000080,000100,00000000,0000數據來源：戴德梁行研究部州北京寫字樓市場報告-2022年第三季度19中央商務區燕莎東二環融街金融商務區北京主要商圈未來供應量中央商務區燕莎東二環融街金融商務區未來供應(未來供應(2022-2025)亞奧中關村望京亞奧140通州運河商務區亦莊其他通州運河商務區120保利來廣營項目2Q4-2025新增供應共計約230.4萬平方米，新興商圈新增供應占比約為保利來廣營項目崔各莊大望京商務中心項目C(中銀置地)新光大中心5辰新空間遠洋星帆廣場新光大中心北辰中心(國會二期)新光大中心國際中心麗金智地中心麗金智地中心頌頌泓大廈CBDZ6(遠洋地產/匯豐銀行)合景大廈5A合景大廈5A遠洋樂堤港一座北苑家和超市改造項目潤世中心二期0之所0CBDZ5(大家保險)星地中心已入市河國際廣場河國際廣場CBDZ4(民生銀行)遠洋樂堤港二座運河One運河One北辰中心(國會二期)天泰大廈創金潤中心能鼎興大廈達中心達中心中心0數據來源：戴德梁行研究部2345北京寫字樓市場報告-2022年第三季度20CCTVZ-1a(全部自用)Z-1bZ-14海關Z-2bZ-2aZ-12Z-13Z-3普洛斯/CICC/香港置地Z-4Z-10大CCTVZ-1a(全部自用)Z-1bZ-14海關Z-2bZ-2aZ-12Z-13Z-3普洛斯/CICC/香港置地Z-4Z-10大家保險Z-11(補償地塊)Z-6地產/匯豐銀行Z-5大家保險Z-8Z-9大家保險Z-7大家保險東東三環中路路ZZ-15心化地化地化地針針織路5TBC地塊目數據來源：戴德梁行研究部北京寫字樓市場報告-2022年第三季度21數據來源：戴德梁行研究部數據來源：戴德梁行研究部北京寫字樓市場報告-2022年第三季度22￥330.8租金(元每平米每月)15萬新增供應(平方米)資料來源：戴德梁行研究部￥330.8租金(元每平米每月)15萬新增供應(平方米)資料來源：戴德梁行研究部整整體市場活躍度持續下滑，租金水平繼續小幅波動三季度，位于中關村的和泓大廈和望京-酒仙橋的之所ICC等項目交付，共計為市場帶來約15萬平方米的新增供應。受經濟下行壓力和外部環境不確定性等多重因素疊加的影響，北京整體寫字樓市場活躍度繼續下滑，全市和五大核心商圈市場季度凈吸納量僅為2.6萬和1.0萬平方米，分別環比下降63.8%和37.9%。至此，整體市場空置率環比上升0.8個百分點，同時，放緩的租賃市場成交令北京全市和五大核心商圈租金水平繼續小幅下滑，分別環比微降0.6%和0.4%，同比微降0.4%和0