湖北省房地產估價師《制度與政策》：物業服務收費的計費方式試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、按直接比較判定某可比實例價格的區域因素修正系數為0.98，則其依據為__。A.可比實例的區域因素優于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2%B.可比實例的區域因素劣于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2%C.可比實例的區域因素劣于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2.04%D.可比實例的區域因素優于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2.04%2、原國家計委、原建設部《關于房地產中介服務收費的通知》規定，房屋買賣代理收費，實行獨家代理的，由雙方協商，但最高不超過成交價格的。A：1％B：2％C：3％D：4％E：執行層的組織協調3、下列貸款中，不屬于房地產開發貸款的是（）。A.建設貸款土地開發貸款土地購置貸款土地儲備貸款4、某房地產開發項目的總開發成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發成本利潤率為（）。A．45.05%B．49.31%C．58.86%D．63.6%5、已知某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的資本金利潤率為__。A．13.0%B．43.3%C．33.3%D．23.3%6、賣方物業代理從__收取傭金。A.買方B.賣方C.買賣雙方D.協議中規定的一方7、下列關于合伙的法律特征說法不正確的是__。A.合伙是合伙人的集合，在人格、權利義務和民事責任上都具有相對的獨立性B.其團體性沒有法人強C.合伙人對合伙承擔無限連帶責任是合伙這種團體區別于法人的最大特點D.合伙制度中的團體形式在合伙組織和個人之間畫一條清楚的界限8、評估某宗房開發用地2005年10月16日的價值，要將在未來發生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預測該宗土地2008年10月15日開發完成后的房價為3000萬元，折現率為12%，則需將這3000萬元折現到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實際為__萬元。A．2526B．2241C．2135D．29859、反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數為__。A.房地產平均價格B.房地產中位數價格C.房地產價格指數D.房地產眾數價格10、產權登記制的理論基礎是。A：非對抗要件主義B：不對抗要件主義C：對抗要件主義D：成立要件主義E：執行層的組織協調11、的建筑規模一般都在3萬m2以上，服務人口在30萬人以上，年營業額在5億元以上。A.市級購物中心B.區購物商場C.居住區商場D.鄰里服務性商店12、已知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8％的價格為4000元／而；若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%,則其價格最接近于元/近。A：3816B：3899C：4087D：4920E：工業用地的監測點評估價格13、《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍，是指在實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的。A：城市規劃區內國有土地上B：城市規劃區內集體土地上C：城市建成區內國有土地上D：城市建成區內集體土地上E：房地產估價機構必須加蓋公章14、下列關于資產負債表不正確的是（）。A.資產負債表反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況B.資產負債表反映項目開發經營期內各期的資金盈余或短缺情況C.在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產負債表D.編制該企業的資產負債表，以計算資產負債率、流動比率、速動比率等反映企業財務狀況和清償能力的指標15、對于任意拍賣，下列說法錯誤的是__。A.以生效的法律文書為依據B.屬于民事行為C.必須以委托人對標的物擁有所有權或處分權為前提D.目的在于將物品交換兌現16、房地產開發的程序主要分為__四個階段。A.投資機會選擇、決策分析、建設、物業管理B.投資機會選擇、前期工作、施工與竣工、物業管理C.決策分析、前期工作、施工與竣工、租售D.投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設、租售17、下列不屬于房地產估價基本程序的是。A：獲取估價業務B：實地查看估價對象C：確定估價結果D：估價資料公開E：工業用地的監測點評估價格18、非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種價值的一個稱呼。A：概括性B：描述性C：理論性D：準確性E：工業用地的監測點評估價格19、在建筑構造中，按照建筑物的層數來設置縫寬的變形縫是__。A.沉降縫B.伸縮縫C.溫度縫D.防震縫20、某國的現金流通量為4000萬億元，單位和個人的活期存款為1000萬億元，單位和個人的定期存款為2000萬億元，其他存款為500萬億元，則該國的狹義貨幣為__億元。A．4000B．5000C．7000D．750021、__是指消費的某種物品每增加一個單位所獲得的總效用的增加。A.總效用B.邊際效用C.總效用率D.邊際效用率22、法定稅費包括營業稅及附加，稅率為__，按月繳納。A．5.5%B．4.4%C．4.3%D．5.3%23、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是。A：單獨深度價格修正率B：累計深度價格修正率C：平均深度價格修正率D：加權深度價格修正率E：工業用地的監測點評估價格24、建設工程施工和施工管理的最后環節是。A：竣工驗收B：竣工決算C：質量保修項目維修D：交付使用E：執行層的組織協調25、廉租住房投資、低碳排放住宅示范項目投資等屬于。八：固定資產投資、流動資產投資和稀有資產投資等B：生產性投資和非生產性投資C：政府投資、非盈利機構投資D：企業投資和個人投資E：借款合同二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第l年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現值為萬元。（2009年試題）A：11.41B：11.49C：12.41D：12.49E：借款合同2、房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有__的特性。A.獨一無二和供給有限B.獨一無二和價值量大C.流動性差和價值量大D.不可移動和用途多樣3、房地產拍賣登記需提交的資料中不包括__。A.申請書B.登記表C.房地產權證D.拍賣公告4、下列建設項目的外部效應中，屬于外部負效應的是。A：就業增加B：污染增加C：稅收增加D：職業收入增加E：執行層的組織協調5、在對某市房地產市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這種劃分所采用的市場細分標準有__。A.按存量增量細分B.按交易形式細分C.按目標市場細分D.按房地產用途細分E.按地域細分6、下列估價目的中，對已被查封的房地產應視為未被查封的房地產來估價的有。A：房地產抵押估價B：房屋征收評估C：房地產司法拍賣估價D：房地產轉讓估價E：房地產投資信托基金估價7、土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前__申請續期。15日3個月6個月1年8、房地產估價所評估的是房地產的（）。A.投資價值B.賬面價值C.市場價值D.使用價值E.交換價值9、某地區平均每畝耕地年產值為1000元，人均耕地0.2畝。如果每個農業人口的安置補助標準按該耕地被征用前三年平均年產值的6倍計算，那么，在該地區征用1畝耕地的安置補助費用為__。3000元6000元1.5萬元3萬元10、列屬于會計恒等式的是。A：資產-費用=負債+所有者權益-收入B：所有者權益=資產+負債C：資產+費用=負債+所有者權益+收入-利潤D：負債=資產+所有者權益E：執行層的組織協調11、下列關于代理權和代理行為，表述正確的是。A：代理人應當在代理權限范圍內，從被代理人的利益出發，爭取在對被代理人最有利的情況下完成代理行為B：沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任C：代理權不得濫用口：雙方代理是指代理人以被代理人的名義與自己同時代理的其他人進行民事法律行為E：代理權應為維護被代理人的最大利益而行使12、豪華住宅、私立學校、商場用地的土地使用權出讓的法定最高年限，由低至高的順序為__。A.商場、豪華住宅、私立學校B.豪華住宅、商場、私立學校C.私立學校、商場、豪華住宅D.商場、私立學校、豪華住宅13、通常簡稱為“兩稅一費”的，并不包括__。A.營業稅B.所得稅C.城市維護建設稅D.教育費附加14、下列關于直接融資的特點，表述正確的是。A：直接融資是指資金供給者與資金需求者運用一定的金融工具直接形成債權債務關系的行為B：直接融資有利于籌集長期投資資金C：直接融資雙方在資金數量、期限、利率等方面受到的限制比間接融資少D：對資金供給者來說，直接融資比間接融資的風險大E：直接融資債務人面對直接的債權人，在資金使用上會講求效益，經營上也會有較大壓力從而促進資金使用效益的提高15、網絡圖法在建設工程管理中常常作為__的方法。A.質量控制B.成本控制C.進度控制D.合同管理16、在一筆成功的房地交易中最低價、最高價、成交價的關系是__。A.成交價三最高價三最低價B.成交價三最低價W最高價C.最高價三成交價三最低價D.最高價三最低價三成交價17、在房地產泡沫的成因中，（）是房地產泡沫產生的基礎。A.投機需求的膨脹B.金融機構的過度放貸C.土地的有限性和稀缺性D.開發商之間的博弈18、根據房地產市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的。（2005年試題）A：第一階段8：第二階段初期C：第二階段后期口：第三階段E：第四階段19、采取隨行就市定價法確定價格的情形有。A：開發商處于市場領導者地位B：開發商難以估算成本C：開發商的物業質量與市場領導者的物業質量相近D：開發商打算與同行和平共處E：開發商具有向市場領導者挑戰的實力20、下列需要到資質許可機關辦理房地產估價機構資質證書變更手續的有。A：房地產估價機構的名稱事項發生變更B：房地產估價機構的法定代表人或者執行合伙人事項發生變更C：房地產估價機構的注冊資本或者出資額事項發生變更D：房地產估價機構的組織形式、住所事項發生變更E：房地產估價機構的經營額事項發生變更21、投資者進行房地產投資的主要目的是為了__。A.實現財富最大化B.保值增值C.降低投資組合的總體風險D.降低通貨膨脹的影響22、房地產金融的特點包括。（2007年試題）A：集中性B：風險性C：流通性強D：資金增值性E：資金周轉期長23、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發費的估算中以單位工程量投資