房地產(chǎn)企業(yè)預征所得稅的計算與會計處理為加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，避免房地產(chǎn)開發(fā)項目因結算周期長,不能及時結轉(zhuǎn)收入和成本導致所得稅不能均衡入庫的問題，國家稅務總局于2003年下發(fā)了《關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號文）,文件規(guī)定對房地產(chǎn)預售收入預收企業(yè)所得稅，83號文件的執(zhí)行，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅額有了較大幅度的增長。2006年3月國家稅務總局又下發(fā)了《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006131號）文件，對83號文件又進行了修正補充，但總體的預征原則沒有變：開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品,在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結算計稅成本后再行調(diào)整。個人理解國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的計算公式應為：當期預計毛利額=開發(fā)產(chǎn)品預售收入'預計計稅毛利率當期應納稅所得額=當期預計毛利額+當期實現(xiàn)的應納稅所得額當期實現(xiàn)的應納稅所得額=當期會計利潤+納稅調(diào)整增加額一納稅調(diào)整減少額當期應納所得稅額=（當期預計毛利額+當期實現(xiàn)的應納稅所得額）x適用稅率一以前期間累計預繳的所得稅由于存在期間費用和納稅調(diào)整等因素,企業(yè)利潤總額不是按房地產(chǎn)開發(fā)項目分別計算的.而31號文件規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品完工后，要分項目結算調(diào)整實際毛利額與原預計毛利額的差額，計入完工年度的應納稅所得額。如果企業(yè)同時存在多個開發(fā)項目，各個項目開發(fā)時間、預售時間、完工時間均不同，按預計毛利額預繳的所得稅與當期的所得稅費用交織在一起，開發(fā)產(chǎn)品完工時的所得稅結算調(diào)整將是非常困難的。如不能正確轉(zhuǎn)銷，預計毛利額要預繳所得稅，企業(yè)當期正常的應納稅所得額也要繳納所得稅，就會造成重復納稅的現(xiàn)象.2006年4月國家稅務總局下發(fā)了《國家稅務總局關于修訂企業(yè)所得稅納稅申報表的通知》（國稅發(fā)[2006]56號），文件中規(guī)定從事房地產(chǎn)業(yè)務的納稅人開發(fā)產(chǎn)品預售收入按規(guī)定預計計稅毛利率計算的預計毛利額做為納稅調(diào)整增加額處理，相應的完工結算時轉(zhuǎn)回的已納稅的預計毛利額作為納稅調(diào)整減少額處理。這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預繳所得稅的結算調(diào)整指明了方向。為保證此項差異及時準確的轉(zhuǎn)回，個人認為應在開發(fā)項目完工時隨著預收賬款結轉(zhuǎn)為主營業(yè)務收入而陸續(xù)轉(zhuǎn)回，每結轉(zhuǎn)一筆預收賬款就同時、同比例轉(zhuǎn)回一筆原預計毛利，調(diào)減當期應納稅所得額。企業(yè)應單獨設置開發(fā)項目預計毛利額調(diào)

整應納稅所得額備查簿，分項目登記每一筆預計毛利額產(chǎn)生、轉(zhuǎn)回的時間及金額。同時主營業(yè)務收入、主營業(yè)務成本、開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、預收賬款科目必須按成本計算對象進行明細核算，正確區(qū)分房地產(chǎn)預售收入與主營業(yè)務收入，嚴格按會計制度的規(guī)定結轉(zhuǎn)房地產(chǎn)預售收入.相關會計處理如下：1、 將開發(fā)項目預計毛利額并入當期實現(xiàn)的應納稅所得額計提企業(yè)所得稅時：借:所得稅 （當期實現(xiàn)的納稅所得+預計毛利額）X適用稅率貸:應交稅金一一應交企業(yè)所得稅（當期實現(xiàn)的納稅所得+預計毛利額）X適用稅率2、 上交企業(yè)所得稅時：借:應交稅金一一應交企業(yè)所得稅貸:銀行存款3、 項目完工后，每將一筆預收賬款結轉(zhuǎn)為主營業(yè)務收入，就把與該預收賬款相對應的原預計毛利額做為當期納稅調(diào)減項目，調(diào)減當期應納稅所得額，計提企業(yè)所得稅：借：所得稅（當期實現(xiàn)的納稅所得-轉(zhuǎn)回的原預計毛利額）X適用稅率貸：應交稅金-—應交企業(yè)所得稅 （當期實現(xiàn)的納稅所得-轉(zhuǎn)回的原預計毛利額）X適用稅率舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資料如下：2003年8月開發(fā)A小區(qū)，2003年10月開始預售，2004年9月完工。2003年取得預售收入1200萬,2004年取得預售收入1500萬，2004年12月31日預收賬款結轉(zhuǎn)主營業(yè)務收入2000萬,2005年6月30日預收賬款結轉(zhuǎn)主營業(yè)務收入700萬.2004年銷售現(xiàn)房取得主營業(yè)務收入300萬，2005年銷售現(xiàn)房取得主營業(yè)務收入600萬。A小區(qū)預收賬款明細賬:期間摘要借方貸方累計余額2003年1季度預售收入200萬200萬2003年2季度預售收入400萬600萬2003年3季度預售收入300萬900萬2003年4季度預售收入300萬1200萬

2004年1季度預售收入500萬1700萬2004年2季度預售收入500萬2200萬2004年3季度預售收入500萬2700萬2004年12月結轉(zhuǎn)主營業(yè)務 2000萬700萬31日收入2005年6月30結轉(zhuǎn)主營業(yè)務 700萬0日 收入2004年5月開發(fā)B小區(qū)，2004年7月開始預售，2005年6月完工.2004年取得預售收入1400萬，2005年取得預售收入1400萬.2005年12月31日預收賬款結轉(zhuǎn)主營業(yè)務收入2800萬，2005年銷售現(xiàn)房取得主營業(yè)務收入1200萬。B小區(qū)預收賬款明細賬：期間摘要借方貸方累計余額2004年3季度預售收入700萬700萬2004年4季度預售收入700萬1400萬2005年1季度預售收入700萬2100萬2005年2季度預售收入700萬2800萬2005年3季度預售收入02800萬2005年4季度預售收入02800萬2005年12月31日結轉(zhuǎn)主營業(yè)務收入2800萬02005年3月開發(fā)C小區(qū),2005年4月開始預售,2006年3月完工。2005年取得預售收入3400萬,2006年取得預售收入1500萬元.2006年直接銷售現(xiàn)房取得主營業(yè)務收入2000萬元,2006年4月30日將預收賬款4900萬元全部結轉(zhuǎn)主營業(yè)務收入。

C小區(qū)預收賬款明細賬:該企業(yè)2003――2006年各期利潤總額及應納稅所得額:

到2006年每個季度應申報繳納的企業(yè)所得稅。為計算簡便，除了商品房預售收入預計的毛利額外，不考慮其他納稅調(diào)整因素，也不考慮會計與稅法在收入確認上的差異,季度所得稅預繳稅率統(tǒng)一按33%計算。一、2003年所得稅計算及會計處理:1季度：當期預計毛利額:A小區(qū)：200x15%=3O萬

當期應納稅所得額:一40萬預計毛利額調(diào)增當期應納稅所得額后的應稅所得：30-40=—10萬當期虧損，不繳納企業(yè)所得稅.在備查簿中登記：A小區(qū)2003年1季度預計毛利額調(diào)增當期應納稅所得額30萬元。2季度：當期預計毛利額：A小區(qū)：400x15%=60萬累計預計毛利額:A小區(qū):600X15%=90萬累計應納稅所得額：一60萬納稅調(diào)整后累計應納稅所得額:90-60=30萬當期應納所得稅：30萬X33%=9.90萬會計處理：借：所得稅9.90萬TOC\o"1-5"\h\z貸：應交稅金一一應交企業(yè)所得稅 9。90萬借：應交稅金-—應交企業(yè)所得稅 9。90萬貸：銀行存款 9。90萬同時，在備查簿中登記:A小區(qū)2003年2季度預計毛利額調(diào)增當期應納稅所得額60萬元，當年累計調(diào)增應納稅所得額90萬元。3季度：當期預計毛利額：A小區(qū)：300X15%=45萬累計預計毛利額：A小區(qū)：900X15%=135萬累計應納稅所得額:-90萬納稅調(diào)整后累計應納稅所得額：135—90=45萬當期應納所得稅：45x33%—9。9=4。95萬會計處理：TOC\o"1-5"\h\z借:所得稅 4。95萬貸：應交稅金一一應交企業(yè)所得稅 4。95萬借：應交稅金一一應交企業(yè)所得稅 4.95萬貸:銀行存款 4。95萬同時，在備查簿中登記:A小區(qū)2003年3季度預計毛利額調(diào)增當期應納稅所得額45萬元,當年累計調(diào)增應納稅所得額135萬元。

4季度：當期預計毛利額：A小區(qū)：300x15%=45萬累計預計毛利額:A小區(qū)：1200x15%=180萬累計應納稅所得額:一150萬納稅調(diào)整后累計應納稅所得額：180-150=30萬當期應納所得稅:30x33%-9°9—4。95=-4。95萬經(jīng)當年匯算清繳，多繳所得稅4.95萬元,稅務機關予以退還。會計處理：借:所得稅 一4.95萬貸:應交稅金一一應交企業(yè)所得稅 -4。95萬借:銀行存款 4。95萬貸：應交稅金一一應交企業(yè)所得稅 4。95萬同時，在備查簿中登記：A小區(qū)2003年4季度預計毛利額調(diào)增當期應納稅所得額45萬元,當年累計調(diào)增應納稅所得額180萬元。2003年所得稅費用為9。9萬元,''應交稅金一-應交企業(yè)所得稅〃明細科目余額為零。二、2004年所得稅計算及會計處理：1季度：當期預計毛利額:A小區(qū)：5O0x15%=75萬當期應納稅所得額:一30萬預計毛利額調(diào)增當期應納稅所得額后的應稅所得：75—30=45萬當期應納所得稅：45x33%=14.85萬會計處理：借:所得稅 14。85萬貸：應交稅金--應交企業(yè)所得稅14.85萬借：應交稅金一一應交企業(yè)所得稅14。85萬貸:銀行存款 14.85萬同時，在備查簿中登記:A小區(qū)2004年1季度預計毛利額調(diào)增當期應納稅所得額75萬元。2季度：當期預計毛利額:A小區(qū)：50Ox15%=75萬

累計預計毛利額：A小區(qū)：10O0X15%=150萬累計應納稅所得額：-70萬納稅調(diào)整后累計應納稅所得額：150-70=80萬當期應納所得稅:80x33%-14。85=11。55萬會計處理：借：所得稅 11。55萬貸:應交稅金一一應交企業(yè)所得稅 11。55萬借:應交稅金一一應交企業(yè)所得稅 11.55萬貸：銀行存款 11。55萬同時，在備查簿中登記：A小區(qū)2004年2季度預計毛利額調(diào)增當期應納稅所得額75萬元,當年累計調(diào)增應納稅所得額150萬元。3季度：當期預計毛利額：A小區(qū)：500X15%=75萬B小區(qū)：700X15%=105萬累計預計毛利額:A小區(qū)：1500X15%=225萬B小區(qū)：700X15%=105萬累計應納稅所得額：-100萬納稅調(diào)整后累計應納稅所得額：225+105-100=230萬當期應納所得稅：230x33%-14.85-11.55=49。50萬會計處理：借：所得稅49.50萬貸:應交稅金--應交企業(yè)所得稅 49。50萬借：應交稅金-—應交企業(yè)所得稅 49.50萬貸：銀行存款 49。50萬在備查簿中登記:A小區(qū)2004年3季度預計毛利額調(diào)增當期應納稅所得額75萬元，當年累計調(diào)增應納稅所得額225萬元;B小區(qū)2003年3季度預計毛利額調(diào)增當期應納稅所得額105萬元.4季度：當期預計毛利額：A小區(qū)：0B小區(qū)：700X15%=105萬

累計預計毛利額：A小區(qū)：1500xl5%=225萬B小區(qū)：1400x15%=210萬雖然A小區(qū)2004年第4季度當期沒有預收賬款，但由于所得稅計算中均采用累計數(shù)，所以A小區(qū)前3個季度的預收賬款在計算第4季度所得稅時也應考慮。因為A小區(qū)2004年9月份完工，預收賬款開始按照會計制度規(guī)定結轉(zhuǎn)主營業(yè)務收入，原預計毛利額調(diào)增應納稅所得額的部分此時應予以轉(zhuǎn)回，作納稅調(diào)減處理。由于A小區(qū)預收賬款沒有全部結轉(zhuǎn)主營業(yè)務收入，所以應分配計算納稅調(diào)減額：A小區(qū)累計調(diào)增應納稅所得額的原預計毛利額：180+225=405萬納稅調(diào)減額:405x2000/(2000+700)=300萬當期累計應納稅所得額：400萬納稅調(diào)整后的應納稅所得額：225+210+400-300