請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分公司首次覆蓋“三支箭”漸次落地，優質房企融資格局持增持(維持)的時間。業經越這薦有擴張意愿和能力的進取型央國企以及困境反轉的優質民企和混合地產等。證券分析師房誠琦gcqdwzqcomcn研究助理白學松baixs@房地產滬深300%續》公司(億元)(元)2021A2022E2023E1A2E3E8發展2.291.531.77790.550.6126.02.574440.971.231.473金地集團48.302.081.801.957883.61.445.593.343.59/20請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分 3/20請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分 /20請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分1.融資渠道逐一受限，民企遭遇流動性危機務時不得將信托資金違規投向房地產,這一規定提升了房企通過信托進行融資的難度；2020年圖1：三道紅線出臺前民營房企凈負債率處于高位數據來源：Wind，東吳證券研究所圖2：2009-2019民營房企扣預資產負債率上升明顯數據來源：Wind，東吳證券研究所2022年房企到位資金收縮明顯，開發資金來源累計值和單月值降幅連續8個月超續轉負，房企資金壓力較大。/20請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分2022-112022-082022-05 2022-022021-112021-082021-052021-022020-112020-08 2020-05 2020-022019-112019-02022-112022-082022-05 2022-022021-112021-082021-052021-022020-112020-08 2020-05 2020-022019-112019-082019-052019-022018-112018-082018-052018-02 圖3：房企的現金流入逐漸減少數據來源：東吳證券研究所繪制圖4：開發資金降幅連續8個月超20%圖5：截至2022年11月房地產開發資金來源占比房地產開發資金來源:合計:累計同比 房地產開發資金來源:合計:單月同比52.40%52.40%1111.61%35.94%0.05%其他資金(定金及預收款和按揭等)數據來源：Wind，東吳證券研究所數據來源：Wind，東吳證券研究所20請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分1月2月3月4月5月6月7月8月1月2月3月4月5月6月7月8月9月年10月年11月年12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月年10月圖6：2022年房地產行業融資難度驟增，僅在4月、6月總量提振明顯0房地產企業融資總額(億元)數據來源：中指院，東吳證券研究所融資受阻的情況下，房企2023年債償壓力仍然較大，特別是境外債償還量達新圖7：境內債到期規模維持高位0000000040000200020202020-012020-032020-052020-072020-092021-012021-032021-052021-072021-092022-012022-032022-052022-072022-092023-012023-032023-052023-072023-09境內債到期償還量(億元)數據來源：Wind，東吳證券研究所圖8：境外債到期規模在2023年迎來新高峰0002020-012020-012020-032020-052020-072020-092021-012021-032021-052021-072021-092022-012022-032022-052022-072022-092023-012023-032023-052023-072023-09外債到期金額(億美元)數據來源：Wind，東吳證券研究所/20請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分務、股權的多維度融資支持政策體系，意味著政策導向徹底扭轉，保市場主體(部分)的思路徹底明確。2.1.信貸融資：優質房企獲萬億信貸支持，境內外信用將全面修復1)商業銀行與開發商簽訂戰略合作協議，累計授信近5萬億房地產開發、按揭、并購、債券承銷與投資，另有融資租賃、保函置換預售監管資金、已抵押，后續能拿出來抵押的已經不多、舉步維艱，未來優質企業資金環境將大幅改善。20請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分表1：上市房企獲得銀行授信情況整理房企獲銀行授信協議/戰略合作協議情況(截至1月13日)獲得授信銀行公司名稱證券代碼企業性質數量(個)獲得授信銀行公司名稱證券代碼企業性質數量(個)混合所有制&民營房企合計21家科002.SZ混合所有制綠城中國3900.HK混合所有制10金金地集團3.SH混合所有制6建業地產0832.HK混合所有制3遠遠洋集團HK混合所有制2龍湖集團0960.HK民營房企9美的置業美的置業HK9碧桂園2007.HK民營房企9濱濱江集團244.SZ7金輝控股HK民營房企54金科股份000656.SZ民營房企3旭輝控股集團旭輝控股集團884.HK3龍地產HK企32新城控股SH民營房企2合生創展集團合生創展集團754.HK2瑞安房地產HK民營房企1德德信中國9.HK1雅居樂集團HK民營房企1正榮地產正榮地產8.HK1央國企合計688.HK7潤置地1109.HK中央國有6保保利發展8.SH5招商蛇口001979.SZ中央國有5大悅城大悅城031.SZ3僑城000069.SZ中央國有2817.HK21800.HK中央國有1信信達地產7.SH1開股份600376.SH地方國有3越秀地產越秀地產123.HK地方國有3建發房產1908.HK地方國有3發股份5.SH地方國有3000797.SZ地方國有3格力地產格力地產5.SH地方國有1600675.SH地方國有13.SH地方國有1吳證券研究所2)保函置換監管資金，緩解優質房企流動性壓力行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》(以下簡稱《通知》)，指導商業銀行/20請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分3)內保外貸支持房企跨境增信2.2.債券融資：境內有展期公司允許抵押發債，無展期公司逐步向信用債恢復并擴大民營企業債券融資支持工具(即“第二支箭”)，支持包括房地產企業在內的民融資的新政。化旭輝控股、綠城中國等房企申請儲架式注冊，合計申請規模超1300億元，用于補充流動性。請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分發行了由中債增擔保的中期票據，合計發行金額77億元。從票面利率看，碧桂園、新家境表2：2022年8月份以來上市房企獲中債增擔保增信發行債券情況上市房企獲中債增擔保增信發行債券情況(截止至2023年1月13日)司名稱證券代碼企業性質儲架式額度 (億元) (億元)龍湖集團易商協會已受理美的置業易商協會已受理新城控股5.SH易商協會已受理碧桂園.HK--旭輝集團金輝集團易商協會已受理龍地產0雅居樂集團待上會待上會科.SZ混合所有制易商協會已受理-金地集團3.SH混合所有制易商協會已受理-綠城中國混合所有制混合所有制擬報送注冊發行計劃擬報送注冊發行計劃-資料來源：公司公告整理，東吳證券研究所恢復，尤其利好優質房企，其收購或者控股其他企業的機會大大增加，利于行業出清。重組等方式，理清各自債務關系，推動行業良性發展。房企股權融資時隔6年后再次放開，地產行業在A股歷史上經歷幾輪股權融資的請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分證監會宣布房地產再融資業務取消國土部事前審查，股權融資重新開放。一年半后的”表3：2015-2016年房企股權增發情況時間司募集資金(億元)司性質時間司募集資金(億元)司性質計43家35-12黑牡丹16.02015-122015-12蘇寧環球38.02015-12空港股份國企2015-12榮盛發展50.32015-12.02016-01招商蛇口118.5央國企12016-01鳳凰股份15.1央國企1夏幸福2016-01福星股份30.01實發展國企2016-02光大嘉寶18.2央國企3股份2016-03濱江集團27.54.42016-06順發恒業16.06保利發展國企2016-06三湘印象28.16開股份.0國企2016-07南國置業15.3央國企7海南機場0國企02朗科技2015-03世榮兆業10.304新華聯2015-04藍光發展89.404我愛我家2015-05蘇州高新13.0央國企05行2015-06綠地控股645.4央國企08山控股國企2015-08浦東金橋27.2央國企08高新國企2015-09濟南高新10.6央國企09信發展2015-09ST泰禾40.02015-10海臨港國企2015-11光明地產76.6央國企2015-11發股份.1國企2015-11新湖中寶50.02015-112015-12香江控股46.02015-12茂股份資料來源：公司公告整理，東吳證券研究所請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分寶、陸家嘴、華夏幸福等29家房企披露再融資計劃，融資方式包含配股和定向增發，有股指出集資金用于償還“現有債務本息”。務等。請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分表4：11月28日以來上市房企股權融資情況房企獲銀行授信協議/戰略合作協議情況(截止至2023年1月13日)股權融資金額公司名稱證券代碼企業性質最新進展 (億元)股權融資金額公司名稱證券代碼企業性質最新進展 (億元)審議通過發萬科000002.SZ混合所有制30行H股方案發布定增招商蛇口001979.SZ中央國有-預案發布定增發布定增預大名城600094.SH民營房企13案發布定增預福星股份000926.SZ民營房企-案啟啟動定增茂股份3.SH-新湖中寶600208.SH民營房企-啟動定增啟啟動定增夏幸福0.SH-金科股份000656.SZ民營房企-啟動定增啟啟動定增冠城大通7.SH發布定增預嘉凱城000918.SZ民營房企43案啟啟動定增迪馬股份5.SH發布定增預三湘印象000863.SZ民營房企9案發布定增發布定增預榮盛發展002146.SZ民營房企-案發布定增預中南建設000961.SZ民營房企28案成配售碧桂園.HK2新城發展1030.HK民營房企2完成配售德德信中國成配售.HK4合景泰富1813.HK民營房企6完成配售集團雅雅居樂集3383.HK民營房企16完成配售團旭輝控股0884.HK民營房企30完成配售集團地方國有啟動定增北新路橋地方國有啟動定增北新路橋.SZ-天地源600665.SH地方國有-啟動定增發發布定增格力地產600185.SH地方國有8預案發布定增陸家嘴600663.SH地方國有-預案發發布定增外高橋600648.SH地方國有35預案華發股份600325.SH地方國有60已受理地方地方國有啟動定增5.SH-發布定增新黃浦600638.SH地方國有17預案建發國際建發國際1908.HK地方國有7完成配售集團資料來源：公司公告整理，東吳證券研究所請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分3.結論：“三支箭”逐漸落地，央國企延續優勢，優質民企融資格局將持續改善支持包括房地產企業在內的民營企業發債融押相對更廣，不僅能夠滿足優質企業的融資需求，對于已經出險的企業有更強的包容性。目請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分圖9：2022年融資能力分化，央國企融資總量遠超民企250002000015000100005000000%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%202022年1月2022年2月2022年2月2022年3月202022年3月2022年4月2022年5月央企融資總量(億元)民企融資總量(億元)民企融資同比(%)2022年6月2022年7月202022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月地方國企融資總量(億元)央國企融資同比(%)2022022年11月數據來源：Wind，東吳證券研究所圖10：2022年央國企發債融資額占比90%17.9%8.0% 地方國有企業混合所有制企業民營企業中央國有企業數據來源：Wind，東吳證券研究所前后“三支箭”對房企的資產負債表修復逐步顯現，房企融支箭、第三支箭、金融16條、保函置換預售監管資金等政策密集出臺，房地產融資環復請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分圖11：危機解除路徑推演數據來源：東吳證券研究所繪制4.投資建議：進取型央國企優勢擴大，優質民營和混合所有制房境反轉美好居住品甚。我夠穿越這輪行業收縮期的房企都將迎來競爭環境明顯優化的行業新格局。、越秀地產。發”，形成了信貸、債券、股權等三大融資政策支持體系，從保交樓到保房企三好生，江集團、新城控股、金地集團。5.重點公司情況請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分中權定。請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分招商蛇口時期蛇口拓荒探路改革開放應時而招商蛇口時期蛇口拓荒探路改革開放應時而變完成重組升級圖12：招商蛇口公司發展大事記招招商地產時期多次變革多次變革逐步走向全國1979至1993?蛇口工業區籌建指揮部成立?蛇口工業區成立地產管理處?蛇口工業區房地產公司成立1994至2014?蛇口工業園區實行政企分離?招商蛇口控股成立?招商蛇口控股更名為招商地產，成為招商局集團房地產業務的統一管理平臺?蛇口工業區提出“再造新蛇口”，招商地產年度銷售額首次突破百億大關?招商地產以深圳為中心，逐步布局全國2015至今?吸收合并招商地產重組上市?招商蛇口收購中航善達，并與招商物業完成重大資產重組數據來源：公司官網，東吳證券研究所元發展藍圖。公司已成功建立定制、十五個標準版本。略有增加。請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分定。司聚焦高能級城市土地儲備保障了業績的持續穩定增長。圖13：金地集團發展歷程數據來源：公司官網，東吳證券研究所5.5.新城控股：優質民企典范，住宅地產+商業地產雙輪驅動股權集中且穩定，主要管理層大多在公司任職多年。新城控股集團1993年創立于權集核心，現已基本完成全國重點城市群布局。公司在2012年形成了自身獨特0/20請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分定在TOP20。根據公司第四季度經營簡報，公司售金額約1160.5億元，同比下降50.4%。根據克而瑞銷售排行榜，公司6.風險提示市場產生負面影響；3)調控政策放松不及預期、收緊超預期。請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分股價走勢保利發展滬深3004%%股價走勢保利發展滬深3004%%%%流通A股市值(百礎數據凈資產(元,LF) 0-04-29《保利發展(600048)：業績靚眼，保利發展(600048)證券分析師房誠琦gcqdwzqcomcn研究助理白學松baixs@買入(次)值1A2E3E4E營業總收入(百萬元),024,171歸屬母公司凈利潤(百萬元)388136069每股收益-最新股本攤薄(元/股)916在盈利能力高。道紅線”保持綠檔，資產負債率77.9%，扣除預收賬款后資產負債率松不及預期、收緊超預期。2/2請務必閱讀正文之后的免責聲明部分請務必閱讀正文之后的免責聲明部分保利發展三大財務預測表 00027 請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分股價走勢招商蛇口滬深300%8%2%股價走勢招商蛇口滬深300%8%2%%%%流通A股市值(百礎數據凈資產(元,LF) 050-04-21《招商蛇口(001979)：結算分布增長可觀》招商蛇口(001979)期成證券分析師房誠琦gcqgcqdwzqcomcn研究助理白學松baixs@值1A2E3E4E營業總收入(百萬元)4%%歸屬母公司凈利潤(百萬元)274719每股收益-最新股本攤薄(元/股)025733下城市綜合開發運營板塊的旗運+生態的業務體系。城9.5%；歸母凈利潤將在2022年業績綠檔。松不及預期、收緊超預期。2/2請務必閱讀正文之后的免責聲明部分請務必閱讀正文之后的免責聲明部分商蛇口三大財務預測表 00000007425 請務必閱請務必閱讀正文之后的免責聲明部分股價走勢濱江集團滬深300股價走勢濱江集團滬深300%%%2%%流通A股市值(百礎數據凈資產(元,LF)6,210.8362 11.4482.35濱江集團(002244)證券分析師房誠琦gcqdwzqcomcn研究助理白學松baixs@買入(次)值1A2E3E4E營業總收入(百萬元),2427%2%歸屬母公司凈利潤(百萬元)5886