武漢寫字樓市場分析目錄2市場概況供需研究發展階段與未來展望在售及未來供應寫字樓案例市場概況1定義對于本項目優質寫字樓的定義主要根據武漢寫字樓市場的發展現狀，將地理位置、硬件條件、租戶組合優于市場平均水平的樓宇通稱為優質寫字樓，也就是本次市場的調研的觀察范圍，其中分為甲級和乙級兩個標準

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認為符合以下篩選條件70%以上的樓宇將視為研究對象：優質寫字樓位置位于武漢市核心和成熟商業、商務區，如建設大道、中南路等區域可達性鄰近城市主要交通干道，有便捷的公共交通，同時項目本身有便捷的出入動線和可視性建筑設計標志性的樓宇形象設計，玻璃幕墻等具有現代感和高檔感的建筑外立面總建筑面積大于30,000平米樓層布局開敞式布局標準層面積大于1,500平米凈高大于2.4米電梯選用進口或合資品牌電梯，充足的電梯數量，平均等候時間小于45秒空調中央空調系統，局部區域采用四管制；24小時冷卻水系統線路系統部分樓層鋪設架空地板停車位停車位充足，低于寫字樓每300-400平米/1車位的標準處置方式單一業權，由知名開發商或業主統一經營物業管理國內知名物業管理公司以上等級管理公司管理租戶構成主要為跨國公司或大型國內公司，以及武漢本地行業領先企業

武漢市主要優質寫字樓分布：漢口一環線二環線三環線長江沙湖東湖建設大道武廣光谷中南漢陽武昌武漢優質寫字樓市場概況武漢優質寫字樓集中于市中心，主要分布在4個區域。1.建設大道商務圈2.武廣商務圈3.中南商務圈4.光谷商務圈優質寫字樓市場目前供應分布序號項目名稱建設大道商務圈1新世界國貿大廈2建銀大廈3瑞通廣場4禧邦可廣場5武銀大廈6招銀大廈7良友大廈8福星商會國際大廈9浦發銀行大廈武廣商務圈10新世界中心11世界貿易大廈12武廣福布斯中心13泰合廣場中南商務圈14新時代商務中心15中商廣場16中建廣場17中鐵大廈182008新長江廣場光谷商務圈19慧谷時空20華樂商務中心21聯合國際22光谷國際廣場優質寫字樓主要分布在城市的商務、商業成熟區，其中漢口的建設大道沿線、解放大道武廣商圈、武昌的中南中北路是目前寫字樓分布最密集的區域，而且光谷也有一定的市場供應。武漢優質寫字樓市場概況202119832甲級寫字樓541697101112131415171816乙級寫字樓22優質寫字樓供應一覽表序號項目名稱落成時間層數單層面積建筑面積（平方米）得房率目前平均租金（元/平方米/月）空置率1新世界國貿大廈2005522,300-2,600104,39364.5％65.004%2建銀大廈1999501,30074,09463.5％70.004%3瑞通廣場2000291,10033,64066.5％68.0012%4禧邦可廣場2002281,32036,00067.5％100.000%5武銀大廈1999281,00029,68070％57.0010%6招商銀行1997311,33050,00065％50.003%7良友大廈1999281,10031,56066％37.005%8福星商會國際大廈2003281,68045,09075％45.003%9浦發銀行大廈2009221,70033,00075%65.0030%10新世界中心200725300068,90063％65.001%11世界貿易大廈199960150078,20063％45.006%12武廣福布斯中心199648130058,90070％30.005%13泰合廣場199647130073,00063％45.008%14新時代商務中心2008451,82167,00070.0%50.0045%15中商廣場2000452,100100,20965.0%50.003%16中建廣場2007261,30027,00070.0%48.005%17中鐵大廈2006261,10013,50071.2%45.000%182008新長江廣場2007261,200-1,40027,00075.0%45.006%19慧谷時空2005241,10028,00070%28.005%20華樂商務中心2004281,30038,00072.9%32.003%21聯合國際2007191,90036,10075%40.002%22光谷國際廣場A座2010281,300-1,60070,00069%45.0080%概況優質寫字樓主要聚集在建設大道沿線，東起青年路，西至黃浦大街區域優質寫字樓存量為整體市場存量的45％，物業整體品質和租金均為武漢市最高水平，其中甲級寫字樓存量占整體甲級樓存量的51％中國建設銀行、招商銀行、中信銀行等多家銀行的武漢分行設立于此，帶動了區域寫字樓市場的發展，形成了城市的商務金融中心優劣勢分析優勢：區域發展成熟，利于企業形象展示區域內優質商業、酒店和金融配套極為豐富城市的主干道，公共交通系統完善劣勢：上下班高峰期間，交通較為擁堵停車位數量較為緊張，且停車成本較高租戶特征區域寫字樓主要租戶為外資和國內企業，涉及行業面較廣，主要包括金融保險、制造、社會服務等行業武漢市絕大多數的外資企業均進駐該區域，如通用、諾基亞、微軟、匯豐銀行等知名企業現有產品特征區域現有的優質寫字樓都處于主干道沿線或十字路口交匯處，可視性好大部分寫字樓統一產權，個別物業分散出售給投資型業主市場前景未來，該區域仍是寫字樓供應較為集中的區域，競爭將會加劇建設大道商務圈概況位于解放大道與青年路兩條城市主干道結合處，交通便捷，商業氛圍極為濃厚，并擁有酒店等配套設施區域匯集了大量乙級寫字樓，甲級寫字樓市場尚有較大發展空間區域內優質寫字樓發展迅速，不僅吸引了眾多的知名企業入住，而且租金水平也處在較高水平區域優質寫字樓存量為整體市場存量的18%，其中甲級寫字樓存量占整體甲級樓存量的14％優劣勢分析優勢：臨城市的主要干道，交通優勢明顯區域內有充足的優質商業、酒店和金融配套劣勢：航空路高架橋的不合理設置不僅難以緩解該地段交通擁堵的現狀，而且對周邊寫字樓車行動線有較大制約，同時也較為嚴重的影響了寫字樓的展示性租戶特征區域寫字樓企業行業包括零售/貿易、制造業、金融、社會服務等區域內企業以國內與國外大型企業為主，包括日本瑞穗銀行、佳能、聯邦快遞、北方華光投資、恒大地產、阿里巴巴等知名企業現有產品特征甲級寫字樓屬于城市綜合體的一個板塊優質寫字樓多以寫字樓+商業的形式出現部分散售寫字樓為中小企業自用市場前景區域內未來供應極為有限，商務發展將會受到CBD和建設大道區域的嚴重沖擊武廣商務圈中南商務圈概況優質寫字樓主要聚集在中南路沿線，南起武珞路，北至洪山廣場武昌核心區位，交通便利，商業、商務氛圍濃厚，展示性好區域優質寫字樓存量為整體市場存量的38%，其中甲級寫字樓存量占整體甲級樓存量的35％，但其租金、品質略低于建設大道及武廣商務圈優劣勢分析優勢：區域內優質的商業和酒店配套豐富臨城市主干道，可視性較好劣勢：交通極為擁堵，辦公樓的車行動線混亂租戶特征區域寫字樓主要租戶為國內企業，行業類型包括制造業、數碼科技、社會服務業、貿易等區域內以中建三局、中煤國際等大型國有企業租戶為主，外資企業進駐較少，但依然有愛普生、ABB、馬士基物流等知名企業入住現有產品特征區域現有的優質寫字樓沿主干道分布，可視性好新建寫字樓大部分分散出售，其中部分面積供大型企業自用市場前景區域內新增項目將主要集中在洪山廣場周邊，未來武昌區將重點發展中北路總部商務區；未來地鐵2、4號線將會在洪山廣場交匯也將進一步帶動該區域的商務氛圍；這兩方面原因將導致未來商務區域逐步向北擴展供需研究2歷史供應至2010年3季度，武漢優質寫字樓的市場供應量約為1,089,266平方米。武漢甲級寫字樓供應從1999年開始出現，早期發展較為緩慢，自2005年開始，武漢甲級寫字樓進入快速發展階段，持續新增供應量為80,098平方米，多為大型高層綜合物業；武漢乙級寫字樓供應則是從1996年開始推出，2000年之前供應量已達321,340平方米，2000年之后供應速度相對放緩；部分甲級寫字樓為金融機構總部的配套辦公物業，對外市場供應量較為有限，如禧邦可廣場。單位：平方米單位：平方米市場吸納武漢甲級寫字樓市場的空置率持續下降。2001年以來，武漢甲級寫字樓歷年空置率多在30%左右，至2005年起，隨著經濟不斷發展，甲級寫字樓的需求日趨旺盛，空置率逐漸減低，在經歷了2008年全球金融危機之后經濟逐步回暖，截至2010年3季度空置率已降至9.8%；武漢乙級寫字樓由于2000年之前供應量過大，空置率在相當長一段時間內為30％以上，然而在2007年由于經濟過熱，寫字樓需求激增，當年的寫字樓吸納量遠遠超過新增供應量，截止目前其空置率約為16％；由此可見，目前對于甲級寫字樓的需求非常旺盛，大部分租戶集中考慮現有的CBD區域-建設大道商務圈，從2011年上半年開始供應量增速明顯，預計約有150,000平方米的甲級寫字樓在年內入市；而在2012年，將是優質寫字樓集中投入市場的高峰期，屆時武漢寫字樓市場將進入激烈競爭的階段；空置率也將節節攀升。單位：平方米單位：平方米租金走勢單位：元（人民幣）/平方米/月近年來，武漢市甲級寫字樓的租金水平平穩增長，自2010年租金漲幅略微明顯，截止3季度，平均租金達到61.3元/平方米/月，較2002年增長17.9元/平方米/月，年均增長僅為4.4％；與其他二線城市相比，武漢甲級寫字樓的租金處于較低水平，遠低于成都(100元/平方米/月)，同時也略低于長沙(73元/平方米/月)；武漢乙級寫字樓多年以來增長幅度不大，2002年平均租金與2010年3季度相差僅9.1元/平方米/月左右，年均增長為3％。售價從武漢所有優質寫字樓的平均價格走勢上看，2003年至今寫字樓的銷售價格增長緩慢，年均增長幅度為4％，截至2010年第3季度，優質寫字樓市場的均價為8,400元/平方米；與武漢市的所有優質寫字樓的平均價格走勢相比，甲級寫字樓的銷售價格變化略微明顯，由于2007年新世界中心寫字樓入市，銷售均價驟然飆升至10,000元/平方米以上，而2008年-2009上半年由于受金融風暴的影響，甲級寫字樓銷售價格略有所回落，但自2010年3季度，房地產市場逐步回暖，目前銷售均價已達10,000元/平方米；

乙級寫字樓自2003年以來與武漢市的整體寫字樓價格走勢一致，其銷售價格變化不明顯，近年來的增長幅度不大，2010年3季度的銷售均價約為8,000元/平方米；根據武漢寫字樓的未來供應及經濟發展規律進行判斷，寫字樓的售價在未來兩年內仍會穩步小幅上揚。單位：元（人民幣）租戶特征武漢優質寫字樓租戶中，主要以制造業、社會服務業、批發和零售貿易、餐飲業及金融保險業等為主；

武漢本地企業僅占優質寫字樓租戶的22%，而內資企業和外資企業比例較大，分別達到40%與38%。發展階段及未來展望3武漢寫字樓市場總體經歷了四個發展階段，目前迎來較大的發展契機2004年－至今1995年以前由于政策傾斜，一大批由銀行機構投資興建的甲級寫字樓入市沖擊市場寫字樓市場極度繁榮。受到宏觀環境影響，主力資金緊縮，以泰合、招銀、瑞通為代表的甲級寫字樓開始拋售部分單位寫字樓空置率大幅攀升期間再無甲級寫字樓新建入市城市經濟環境的改善吸引大批外資企業入住擴展期間新世界國貿大廈、新時代商務中心等一批新興甲級寫字樓入市伴隨城市經濟發展，武漢商務發展迎來巨大契機目前寫字樓市場形成多個商圈，整體處于開拓新市場的階段萌芽期發展期快速發展期1996年－1998年緩慢發展期無代表性寫字樓，發展混亂1999年－2003年寫字樓的發展階段寫字樓發展向武昌突破，且更加注重產品品質，并為企業提供個性化服務商住一體寫字樓，僅能滿足基本辦公需求綜合型寫字樓出現，相應誕生寫字樓的物業管理服務甲級寫字樓出現，主要集中在漢口，無論是產品品質還是物業服務方面都得到極大提升寫字樓供過于求，漢口、武昌、光谷相繼大批寫字樓上市，產品同質化，物業服務有待進一步提高，出租率低，空置率高甲級寫字樓供不應求，武昌沿江片存市場空白，產品品質提升，并向企業提供定制服務代表項目：俊華大廈中百商廈新世界國貿大廈泰合廣場積玉橋萬達寫字樓發展利好中部中心城市的命名，以及城市經濟的快速發展，為武漢商務發展帶來契機武漢成為中部地區中心城市，政策，優質資源向其傾斜寫字樓機遇武漢正成為世界500強企業和外來大企業戰略轉移的重點城市，這將帶來寫字樓市場的剛性需求和激烈競爭武漢1+8城市圈規劃、“中部崛起”戰略規劃進入實施階段，武漢商務發展充滿希望目前寫字樓的分布依托城市發展利好，武漢市商務辦公已形成遍地開花之勢，建設大道沿線和光谷已吸納眾多企業和商務人士建設大道商務圈中南商務圈光谷商務圈解放大道商務圈鐘家村商務圈中山大道商務圈武昌濱江商務區CBD商務圈建設大道商務圈解放大道商務圈中山大道商務圈光谷商務圈新世界國貿建銀大廈招銀大廈瑞通廣場福星商會大廈良友大廈信合大廈元辰國際民生銀行大廈浦發銀行大廈菱角湖萬達寫字樓禧邦可廣場浙商國際大廈（在建）中華城寫字樓（在建）……武漢廣場世貿廣場新世界中心泰合廣場新長江國際財富大廈寶豐時代同馨商務大廈興隆大廈……德潤大廈中百商廈桃源大廈長江大廈正信大廈廣源大廈遠洋大廈俊華大廈佳麗廣場長盛大廈華僑大廈……華樂商務中心聯合國際慧谷時空國際企業中心融眾國際東方怡景大廈國光大廈光谷國際廣場聯峰時代光谷SBI創業街湖北信息大廈創富商務會館……中南商務圈鐘家村商務圈CBD商務圈武昌濱江商務區中商廣場中南大廈世紀廣場中鐵大廈中建工行廣場洪廣寶座楚天都市花園新時代商務中心中南國際城新時代廣場兆富國際大廈漢元中心閩東國際城宏陽大廈長江廣場葛洲壩國際廣場（在建）泛海城市廣場（在建）天時大廈興城大廈湖北商務大廈武漢科技大廈天驕國際大廈萬達寫字樓（在建）綠地中心寫字樓（在建）光谷國際廣場光谷國際總部洪福美林廣場光谷金融港光谷時代廣場福星惠譽國際大廈海山金谷菱角湖萬達廣場民生銀行大廈浦發銀行大廈新華名典頂琇廣場東合中心新時代商務中心中建廣場世紀彩城世紀大廈近三年新增寫字樓浦發銀行大廈浦發大廈去化速度快，銷售較好，價格實現度較高；租金水平70元/平米·月在武漢位居前列。項目名稱浦發銀行大廈地址武漢市江漢區新華路218號開發商武漢英德置業有限公司營銷策劃武漢眾聯置業顧問有限公司物業管理武漢精英物業管理有限公司環線位置一二環間容積率8.37總建筑面積50076平米辦公建筑面積32726平米項目等級甲級建筑層數22層標準層凈高3.5米標準層面積1700平米得房率72%開盤時間2008-5-18交房時間2009-4-30租售出售銷售報價13000-14000元/平米租金70元/平米·月物業管理費9元/㎡·月出租率80%銷售狀態售罄浦發銀行大廈寫字樓銷售中建工行廣場中建工行廣場銷售去化速度較快，兩年半左右時間基本售罄，銷售價格及租金水平在同等級寫字樓中處于前列。項目名稱中建工行廣場地址武昌區中南路武珞路交叉口開發商武漢市中建房地產開發有限公司物業管理廣東華贏物業管理有限公司環線位置一環內容積率4.6總建筑面積120000平米辦公建筑面積93338平米項目等級乙級建筑層數28層標準層凈高3.35米標準層面積1600平米得房率78%租售租售并舉開盤時間2005-10-30交房時間2006-10-15租金50元/平米·月銷售報價7500-9500元/平米出租率70%物業管理費6.6元/㎡·月銷售狀態售罄中建工行廣場寫字樓銷售新時代商務中心新時代商務中心作為中南商圈難得的甲級寫字樓，銷售價格及租金水平在同商圈寫字樓中較高。項目名稱新時代商務中心地址武昌區武珞路442號開發商武漢中建三局房地產開發有限公司物業管理武漢中建三局房地產開發有限公司環線位置一二環間容積率10.77總建筑面積140000平米辦公建筑面積78000平米項目等級甲級建筑層數48層標準層凈高3.3米標準層面積1835平方米得房率70%租售租售并舉開盤時間2008-12-17交房時間2009-4-20租金60元/平米·月銷售報價8900-11000出租率70%物業管理費18元/㎡·月銷售狀態售罄新時代商務中心寫字樓銷售新世界國貿大廈新世界國貿大廈位處建設大道核心地段，現代、硬朗的外立面風格，完備的硬件設施，以及優越的周邊環境，使其成為出租率最高的寫字樓。項目名稱新世界國貿大廈地址江漢區建設大道568號開發商新世界發展（武漢）有限公司物業管理新世界發展（武漢）有限公司環線位置一二環間容積率5.9建筑面積156000平米辦公面積94164平米等級甲級租售狀態出租預租日期2005-3-18交房日期2005-6-10租金70元/平米·月出租率98%建筑層數55層標準層凈高3米標準層面積2600平方米得房率80%物業管理費20.00元/㎡·月商業環境新世界百貨國貿店、武漢廣場、世貿廣場、菱角湖萬達廣場公共區域外立面涂料、面磚、幕墻大堂墻壁：大理石；地板：大理石地磚；頂部：石膏吊頂電梯門廳墻壁：鋼板；地板：大理石地磚；頂部：鋁扣板走廊墻壁：大理石墻磚，地板：大理石地磚；頂部：涂料公共洗手間美標，HCG設備配置空調類別：美國CARRERIQ-XL型580冷噸冷水機組9臺中央空調；運行時間：8：30-18:00電梯品牌：通力客戶區電梯數量：14部其他配置通訊設備：電信光纖；智能化設施：5A標準；車位數350個車位租金400元/月臨時停車費4元/小時新世界國貿大廈進駐客戶新世界國貿大廈進駐企業包括外國駐漢領事館、中外貿易官方組織、世界500強企業等，知名企業的聚集效應，不斷吸引其他知名企業進駐。進駐企業備注法國領事館外國駐漢領事館美國領事館外國駐漢領事館英中貿易協會中外貿易官方組織荷蘭貿易促進會中外貿易官方組織香港貿易發展局中外貿易官方組織大韓貿易投資振興公社中外貿易官方組織通用電氣世界500強企業愛立信世界500強企業諾基亞世界500強企業索尼世界500強企業順馳置業國內知名地產企業易居中國國內知名地產企業香港上海匯豐銀行國內知名金融機構荷蘭銀行國外知名金融機構飛利浦世界500強企業三星世界500強企業IBM世界500強企業耐克世界500強企業…………建銀大廈項目名稱建銀大廈地址江漢區建設大道709號開發商武漢世界貿易大廈有限公司物業管理湖北省建設銀行環線位置一二環間容積率15.0建筑面積75054平米辦公面積49500平米等級甲級租售狀態出租預租日期1999-8-30交房日期2000-10-28租金70元/平米·月出租率90%建筑層數50層標準層凈高3米標準層面積1200平方米得房率80%物業管理費20.00元/㎡·月商業環境新世界百貨國貿店、武漢廣場、世貿廣場、菱角湖萬達廣場公共區域外立面涂料、面磚、玻璃幕墻大堂墻壁：涂料；地板：大理石地磚；頂部：涂料電梯門廳墻壁：鋼板；地板：大理石地磚；頂部：礦棉板、金屬鋁扣板吊頂走廊墻壁：涂料；地板：大理石地磚；頂部：礦棉板、金屬鋁扣板吊頂公共洗手間TOTO設備配置空調類別：中央空調電梯品牌：東芝客戶區電梯數量：12部其他配置通訊設備：電信光纖；智能化設施：5A標準；安保設施：巡邏、電子監控；消防設施：噴淋系統；供電設施：雙回路，兩臺伯瓊斯.勞斯萊P880E—704KW柴油發電機組車位數178個建銀大廈位處建設大道核心地段，與新世界國貿大廈毗鄰，在坐擁北湖風景同時，其標準硬件設施、美觀的內部裝修、內部合理分區等贏得了較高的出租率。建銀大廈進駐客戶建銀大廈進駐企業包含國有大銀行、世界500強企業以及武漢本土服務型企業等。進駐企業備注建設銀行國有大銀行西門子世界500強企業華為世界500強企業新華人壽保險國內保險機構武漢高技術創業發展股份有限公司自控分公司武漢本土生產企業銀力媒體新聞媒體武漢銀邦投資有限公司武漢本土投資機構武漢聯亞投資有限公司武漢本土投資機構武漢華洋安明投資管理有限公司武漢本土投資機構…………新世界中心項目名稱新世界中心地址漢口解放大道634號

開發商新世界發展（武漢）有限公司物業管理新世界發展（武漢）有限公司環線位置一二內容積率7.41建筑面積544815平米辦公面積195685平米等級甲級租售狀態出租、出售預租日期2006-4-23交房日期2007-10-31租金70元/平米·月出租率85%建筑層數32層標準層凈高3米標準層面積3000平方米得房率82%物業管理費1.90-2.30元/㎡·月商業環境武漢廣場、世貿廣場、萬松園商業街公共區域外立面面磚大堂墻壁：大理石；地板：大理石地磚；頂部：石膏吊頂電梯門廳墻壁：金屬板；地板：大理石地磚；頂部：金屬鋁扣板走廊墻壁：大理石墻磚，地板：大理石地磚；頂部：涂料公共洗手間美標，HCG設備配置空調類別：美國特靈中央空調電梯品牌：OTIS客戶區電梯數量：8部其他配置通訊設備：寬帶，光纖到戶；智能化設施：5A標準；安保設施：24小時監控系統；消防設施：噴淋設備；供電設備：雙回路電源，日本三菱配用發電機組車位數622個車位租金300元/月臨時停車費4元/小時新世界中心位處武廣商圈，周邊聚集了眾多商務人士，因其交通便利性，配套完善等，成為企業辦公首選。新世界中心進駐客戶新世界中心進駐企業以銀行、保險、投資等金融機構、外來地產企業、本土地產企業為主。進駐企業備注交通銀行利濟北路支行國內大型銀行中信銀行股份有限公司武漢新世界支行國內大型商業銀行深圳伊斯特珠寶首飾有限公司國內生產企業武漢安信致遠投資有限公司武漢本土投資機構中英人壽國內保險機構太平人壽保險公司國內保險機構武漢市毅源電力工程有限公司武漢本土生產企業漢飛地產武漢本土地產企業融僑外來地產企業三和廣宇武漢本土開發企業新世界地產外來地產企業卓越地產外來地產企業……未來規劃寫字樓項目眾多，多集中在漢口區域，沿江寫字樓將達到5個，對本項目構成較強競爭葛洲壩國際廣場泛海武漢中心綠地中心福星惠譽水岸國際武漢保利文化廣場經開萬達廣場寫字樓廣澤中心興業銀行大廈積玉橋萬達中華城寫字樓東西湖立方城東沙萬達樓廣發銀行大廈（開頓國際大廈）浙商國際大廈天悅國際項目名稱區位層數光谷金融藝術中心光谷魯巷核心區層數未知，400-500米晉申國際商務區甲級寫字樓漢口沿江大道張自忠路90層（400-500米）恒大環球金融中心硚口古田地塊層數未知，438米武漢天地寫字樓漢口黃浦大街72層，435米國際博覽中心（華僑大廈）漢陽濱江大道四新大道兩棟78層，318米航運中心大廈漢口沿江大道與民生路交匯處63層，300米東湖春樹里菩提金國際金融中心武昌徐東大街與中北路交匯處56層，264米錦繡長江長江之門漢陽濱江大道陽新路59層，250米國際金融廣場漢口建設大道新華路一棟60層，240米，一棟51層，237米光谷世界城主樓光谷魯巷58層，238米合眾人壽總部大樓武昌臨江大道三層樓層數未知，220米水游城漢口解放大道與雙洞街交匯處55層，220米新華府漢口新華路與長江日報路交匯處53層漢江國際大廈漢口新華路41層，207米廣州越秀項目硚口區橋口路層數未知，300米市場機會高端甲級辦公物業基本自持，如新世界國貿大廈，出租較好，租金水平介于60-70元/平米·月；乙級寫字樓目前在售較少，市場銷售情況也較理想，出租水平及出租率也相對較高競爭機會在未來寫字樓競爭激烈情況下，本項目應主要“練好內功”——提供較優的硬件設施和完善配套，以硬件及優秀的物業服務取勝5A寫字樓標準硬件設施樓宇設備自動化系統（BA）1空調自控系統2供排水自控系統3變配電監視系統4電梯監視系統安全防范系統（SA）1閉路監視系統：地下車庫出入口，首層大廳設彩色變焦帶云臺攝象機。樓內各層出入口，電梯轎箱等處設置固定黑白定焦攝象機。寫字樓內走廊設置固定黑白定焦攝象機，地下停車庫內設黑白帶云臺變焦攝象機。2防盜報警系統：寫字樓主要出入口設門磁開關，電子門鎖，讀卡器。3停車場管理系統：內部車輛采用專用停車卡，外部車輛采用臨時出票機的方式。通信自動化系統（CA）1綜合布線系統：綜合布線支持電話系統和計算機網絡系統，是一個開放性網絡平臺。室內鋪設架空地板，地面線槽，網絡地板。2無線通信轉發系統：移動信號增強系統，辦公樓各層設有移動信號增強系統。辦公自動化系統（OA）以物業管理，公用信息服務，智能卡管理，商場管理為主的應用軟件系統。火災自動報警和消防聯動控制系統（FA）1設有智能類比功能的火災自動報警及自動滅火和消防聯動控制。2廣播音響系統：火災緊急廣播系統與公共廣播合用一套廣播系統。大堂電梯間未來優質寫字樓供應未來供應量民生銀行大廈浙商國際大廈亢龍太子花園酒店二期武漢國際金融廣場中華城廣發銀行大廈西湖印象（原萬全城）天悅國際漢江國際葛洲壩國際廣場泛海城市廣場武漢中心恒融商務中心新世界中心3期武漢水游城船舶大廈恒大環球金融中心葛洲壩商務大廈武漢天地企業中心5號武漢天地主樓21.晉申國際商務中心22.世茂錦繡長江主樓23.國際博覽中心III期24.中國華僑大廈25.漢商21世紀寫字樓26.武漢經開萬達廣場27.合眾總部大廈28.積玉橋萬達廣場29.武漢國際金融城30.長城建設中北路項目31.東湖CBD32.海山金谷33.武漢保利文化廣場34.興業銀行大廈35.天融國際大廈36.光谷金融藝術中心37.光谷新世界中心38.光谷世界城主樓39.光谷金融港（一期）40.光谷E城漢口一環線二環線三環線長江沙湖東湖建設大道航空路光谷中南路漢陽武昌12103433192211122056343738394013141715182124252728363531798323029231626未來優質寫字樓供應序號項目名稱發展商預計上市年份所屬區域預計建筑體量（平方米）1民生銀行大廈武漢香利房地產2011建設大道商務圈95,000（68層，336米）2浙商國際大廈湖北浙商集團2013建設大道商務圈96,000（48層，216米）3亢龍太子花園酒店二期亢龍太子酒店2014建設大道商務圈70,000（48層，212米）4武漢國際金融廣場鈺龍集團2013建設大道商務圈47,000（58層，371米）5中華城武漢天豐房地產2015建設大道商務圈82,000（51層，200+）6廣發銀行大廈鈺龍集團2012建設大道商務圈73,000（47層，206米）7西湖印象（原萬全城）武漢萬全置業有限公司2014建設大道商務圈80,000（57層，200米）8天悅國際武漢天實房地產開發有限公司N/A建設大道商務圈52,800（51層，200+）9漢江國際漢江集團2012建設大道商務圈53,615（41層，200+）10葛洲壩國際廣場葛洲壩集團2013武漢CBD70,000（69層，350米）11泛海城市廣場武漢王家墩CBD2013武漢CBD60,000（36層，180米）12武漢中心武漢王家墩CBD2014武漢CBD136,000（88層，428米）13恒融商務中心武漢恒融置業有限公司2012武漢CBD68,00014新世界中心3期新世界集團2014武廣商務圈60,00015武漢水游城上海鵬欣集團N/A武廣商務圈N/A（59層，250米左右）16船舶大廈武漢船舶工業公司2011武廣商務圈35,000（26層，100米）17恒大環球金融中心恒大地產集團2015+古田商務圈N/A（438米）18葛洲壩商務大廈葛洲壩集團2013寶豐路商務圈38,764（33層，160米左右）19武漢天地企業中心5號香港瑞安2011漢口沿江商務區59,00020武漢天地主樓香港瑞安2013漢口沿江商務區100,000（72層，320米）序號項目名稱發展商預計上市年份所屬區域預計建筑體量（平方米）21晉申國際商務中心武漢晉申置業有限公司N/A漢口沿江商務區N/A（90層，400米）22世茂錦繡長江主樓世茂集團2015+漢陽濱江商務區100,000（250米）23國際博覽中心III期武漢新城國際博覽中心有限公司N/A漢陽四新279,525（兩座，78層，318米）24中國華僑大廈N/AN/A漢陽四新120,000（55層，219米）25漢商21世紀寫字樓漢商集團N/A王家灣商圈74,364（35層，180米）26武漢經開萬達廣場萬達集團N/A武漢經濟技術開發區（I期4座，2期2座）27合眾總部大廈合眾人壽N/A武昌濱江商務區62,500（220米）28積玉橋萬達廣場寫字樓萬達集團2013武昌濱江商務區135,996（42層）29武漢國際金融城綠地集團N/A武昌濱江商務區（600米）30長城建設中北路項目湖北長城建設2013中南商務圈60,00031東湖CBD萬達集團N/A中南商務圈N/A32海山金谷武漢海山投資集團有限公司2011中南商務圈38,000（34層）38武漢保利文化廣場保利集團2012中南商務圈140,000（46層，212米）34瑞獅—興業銀行大廈湖北瑞獅汽車銷售服務有限公司2013中南商務圈50,00035天融國際大廈N/AN/A徐東商圈98,000（48層）36光谷金融藝術中心湖北省第五建筑工程公司N/A光谷商務圈N/A（450米）37光谷新世界中心新世界集團2013光谷商務圈106,00038光谷世界城主樓利嘉置業2015光谷商務圈N/A（58層，200+）39光谷金融港（一期）光谷聯合2011光谷商務圈80,00040光谷軟件園－光谷E城億達集團2011光谷商務圈100,000合計：2,720,564+未來優質寫字樓供應

盡管目前武漢優質寫字樓的空置率處于13.55%較低水平，通過上表顯示，自2011年開始，已知的優質寫字樓平均每年至少有約38萬平方米的新增供應，根據市場上開發商的知名度及開發實力，項目的品質及檔次相當之高，因此未來競爭非常激烈；隨著民生銀行大廈、武漢天地企業中心5號、船舶大廈、海山金谷、光谷金融港（一期）、光谷軟件園－光谷E城陸續在2011年面市，屆時預計約有407,000平方米的優質寫字樓新增供應面積，因此市場整體空置率將面臨較大的上漲壓力；此外，鑒于新入市項目品質上乘、所處地理位置優越，且市場需求持續反彈，預計平均租金將保持上浮。單位：平方米未來優質寫字樓供應優質寫字樓累計供應面積分布(1996年～2010年)優質寫字樓未來供應面積分布目前優質寫字樓的供應主要以建設大道、武廣、中南和光谷四個區域為主，其中建設大道和武廣商圈占有絕對的市場份額優勢；而隨著優質寫字樓逐步入市，武漢優質寫字樓分布呈多核心發展的趨勢，武漢CBD、漢口沿江商務區、漢陽四新區域等新商務核心的涌現將改變武漢寫字樓分布的現有格局。建設大道商務圈仍然在供應面積上拔得頭籌，傳統的中南和光谷商務圈也仍然保有一定市場份額優勢，而武廣商圈則由于開發空間過于有限和嚴重的交通阻塞問題，市場份額明顯減少。未來優質寫字樓供應寫字樓分布格局略有變化：未來項目供應中，除了集中在發展成熟的建設大道區域外，政策導向新興發展的CBD區域、沿江商務區以及光谷商務圈也將不斷涌現高品質的寫字樓；寫字樓多出現在城市綜合體中：未來寫字樓項目多出現在城市綜合體內，與商業、酒店、公寓相互依存、相互助益；寫字樓硬件水平有所提升：由于目前武漢市現有的寫字樓大部分為90年代末期的遺留產品，硬件水平遠低于甲級標準，而未來大部分寫字樓的物業品質較以前有很大提升，并向國內一線城市優質寫字樓看齊；市場競爭更加激烈：鑒于目前武漢市場上真正意義上的甲級寫字樓較為稀缺，未來寫字樓發展項目供應量不斷放大，主要以國內外品牌開發商開發為主，競爭日益加劇；提升物業管理水平，通過軟性服務占據優勢：未來更多的寫字樓項目會聘請知名物業管理公司進行管理，以提高項目檔次，從而吸引國內外知名租戶。在售及未來供應寫字樓案例4在售及未來寫字樓項目根據上述條件篩選。得出具體項目如下：瑞安企業中心5號民生銀行大廈浙商國際大廈海山金谷新時代商務中心光谷時代廣場廣發銀行大廈ifc金融中心武漢保利文化廣場葛洲壩國際廣場武漢國際金融中心泛海城市廣場廣澤中心企業中心5號項目概況：項目名稱：企業中心5號項目位置：武漢市中心城區永清地塊開發商：武漢瑞安天地房地產開發有限公司項目等級：甲級總建面：60000平方米建筑形態：地上30層，地下3層，高130米標準層面積：1987平方米層高：4.25米物業公司：上海豐誠物業管理有限公司租金水平：120-150元/平米/月物業管理費：30元/平米/月企業中心5號產品情況說明：外立面：單元式幕墻，DoubleLow-E中空低輻射玻璃，這是一種可持續設計裝修情況：首層9.6米挑空大堂寬敞而明亮，高檔石材背景墻；租戶區2.75m凈空高度、150mm架空地板公共設施：14部德國蒂森克虜伯電梯，分高低區運行，2部消防電梯；全樓光纖；24小時監控系統，包括閉路電視、巡更系統、安裝門磁等；雙回路10千伏專線供電，另備有一臺900千瓦發電機；VAV全空氣中央空調系統盤停車位：413個車位設于地下停車場內周邊配套：武漢天地、濱江公園民生銀行大廈項目概況：項目名稱：民生銀行大廈項目位置：江漢江漢區新華路396號開發商：武漢香利房地產開發有限公司項目等級：甲級總建面：134000平方米建筑形態：地上68層，地下3層，高325米標準層面積：3000平方米層高：4米租金水平：80-150元/平米/月物業管理費：20元/平米/月民生銀行大廈產品情況說明：外立面：玻璃幕墻新技術：大樓采用了2.4萬噸鋼結構，外面焊接鋼龍骨，龍骨外掛玻璃幕墻。為了增強鋼結構的抗損耐火性能，每一層樓由16根邊長1.4米的大鋼筒支撐，鋼筒內灌滿了混凝土，一可以增加鋼柱的強度，二可以增強耐燒性能。此外，鋼結構的外面，涂刷了一層厚涂型防火涂層，可耐燒3個小時停車場：地下3層空間，平時設為停車場，可停車200輛左右。在戰時，為人防工程，可以通過人防密閉門完成功能轉換，能有效地抵抗核武器爆炸時產生的沖擊波周邊配套：位于建設大道金融一條街，商業氣息濃厚；西北湖綠化廣場；新世界百貨國貿店浙商國際大廈項目概況：項目名稱：浙商國際大廈項目位置：江岸建設大道738號開發商：武漢嘉運房地產開發有限公司開發項目等級：甲級總建面：128000平方米建筑形態：1棟48層，209米高寫字樓，一個六層的商業裙樓和一個三層的地下立體車庫標準層面積：不詳層高：4.1米物業公司：戴德梁行項目于2013年上市，租售價格待定浙商國際大廈產品情況說明：裝修情況：設計中使用了21m×21m的核心筒構造，其中對設備用房、公共區間及管道井進行科學合理的布置；大廈內配置18部國際一線品牌高速電梯；國際著名品牌中央空調系統；并配置高科技5A智能化系統；光纖入戶外立面：安裝生態節能型中空雙層玻璃幕墻停車位：地下三層，727個車位周邊配套：育才小學、家樂福、兒童醫院、長航醫院、漢口銀行交通配套：49趟公交通達武漢三鎮，地鐵3、6、7號線集結于本項目，是武漢唯一三條地鐵軌道線同時換乘的站點

海山金谷項目概況：項目名稱：海山金谷項目位置：武昌中北路101號開發商：武漢海山投資集團有限公司項目等級：甲級總建面：23824平方米建筑形態：34層物業公司：武漢海山金谷物業服務有限公司目前售價：18000元/平方米海山金谷產品情況說明：環保技術：廣泛采用地源熱泵、末端凈水系統、24小時置換新風、石材外維護保溫、中央生活熱水等外立面：花崗巖整體干掛停車位：地下停車位728個周邊配套：水果湖二小、水果湖中學、省直第二、第三幼兒園、中南商業大樓、中商世紀廣場、家樂福、中商平價、中百倉儲、水果湖步行街、百安居、國美、麥德龍、水果湖郵局、省人民醫院、湖北武警醫院、武漢中南醫院、洪山廣場、洪山體育館、省武術館、梨園風景區項目概況：項目名稱：新時代商務中心項目位置：洪山區武珞路442號開發商：武漢中建三局房地產開發有限公司項目等級：甲級總建面：140000平方米建筑形態：地上48層、地下3層，高208米標準層面積：1835平方米層高：4米物業公司：武漢中建三局房地產開發有限公司目前售價：9000元/平米租金水平：30-90元/平米/月物業管理費：18元/平米/月新時代商務中心新時代商務中心產品情況說明：外立面：外為鋁合金框LOW-E中空玻璃幕墻及鋁單板幕墻、花崗巖等飾面裝修情況：衛生間（高級地磚、考漆玻璃、精美墻磚、金屬天花、大理石洗臺、高級潔具）；安保設施（閉路監視及安防報警,門禁,樓宇自動化,汽車出入管理及系統集成及5KVA,1h集中式UPS電源設備）；電梯10部停車位：擁有武漢市最大的地下智能化停車場(約有車位600個)節能全方位：節能亮點一：玻璃、墻體用材；節能亮點二：墻板；節能亮點三：玻璃鋼整體化糞池；節能亮點四：空調；節能亮點五：電梯；節能亮點六：照明；節能亮點七：節水型同層排水系統周邊配套：中南商場、中商廣場、紐賓凱商務酒店、中南大酒店、項目概況：項目名稱：光谷時代廣場項目位置：洪山光谷關山大道和SBI創業街交匯處開發商：武漢新城置業發展有限公司項目等級：甲級總建面：90000平方米建筑形態：20層標準層面積：1378平方米層高：3.5米物業公司：戴德梁行售價：9800元/平米物業管理費：30元/平米/月光谷時代廣場光谷時代廣場產品情況說明：外立面：采用深赭高級花崗巖和經典藍玻璃幕墻，用大面積豎條形不銹鋼，和高檔鋁合金條鑲嵌立面物業服務：現代化智能安防系統及24小時全程管家式家政服務，基礎服務、代繳服務和菜單服務裝修情況：10米挑高大堂；獨立行政級長廊；超高配置5部1350kg高速電梯；分戶計量蒸汽式中央空調；集中供暖，分戶計量節能技術：首創LOW-8低碳集成服務系統停車位：地上地下500個車位周邊配套：湖北中醫院、關山醫院、光谷步行街、SBI創業街、新世界，家樂福，大洋百貨，中影天河電影院、新大谷商務酒店、華坤商務賓館、金福盛大酒店、新大谷食府、好再來光谷酒樓

項目概況：項目名稱：廣發銀行大廈項目位置：江漢建設大道與云林街交叉口的西北角開發商：湖北新海盛頓置業有限公司項目等級：甲級總建面：73298平方米建筑形態：地上51層，地下2層，高200米標準層面積：1380平方米層高：4米上市時間：2011年年底租售價格待定廣發銀行大廈廣發銀行大廈產品情況說明：外墻：采用鋼化中空low-e玻璃幕墻裝修情況：21部名牌電梯；5A智能系統；全樓配備光纖建筑智能化系統配置：火災自動報警與聯動控制系統、通信網