工業區及園區周邊房地產

發展規律研究版權聲明本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。2007-1-31究竟何時才會是產業園區成功拉動周邊房地產業的最佳時機呢？案例借鑒新城、工業區發展案例美國加州爾灣市蘇州工業園深圳科技園上海漕河涇工業園區以一種或多種產業為驅動力而帶動整個城市發展的新城，規劃設計好，吸引大量的居民和商業機構，從而成功帶動房地產行業發展，形成高尚住宅區爾灣位于加利福尼亞州以南五十公里處，屬于橘郡管轄范圍。爾灣南面瀕臨太平洋，擁有著名的Laguna海濱、Long

Beach海濱，這里陽光充沛(“加州的陽光”聞名世界)，氣候溫和爾灣是美國最大的規劃城市社區之一，占地88平方公里，現有人口17.5萬。雖然爾灣從建市到目前只有短短的30多年歷史，但是它已經成為加州重要的經濟城市。由于是新開發的社區，規劃設計非常好，吸引了大量的居民和商業機構，近幾年來逐漸成為加州的高尚住宅區之一。美國加州爾灣市發展歷程——產業發展與房地產業發展間隔10年以上美國加州爾灣市1959年爾灣公司、政府捐地；同時開始城市規劃1970年“爾灣工業區”（爾灣商業綜合體）開放；龜巖、大學公園、牧場、核桃及Culverdale等住宅區陸續建成1971年爾灣市建立規劃最終完成，產業逐漸完善1977年1980年后房地產業起步并逐漸發展成熟10年產業——高科技為主導，多元化的產業結構，與深圳大工業區產業結構類似美國加州爾灣市爾灣現有公司1.7萬家，以高科技為主導，具有多元化的產業結構。公司名稱產業公司名稱產業雇員塔可鐘餐飲福特汽車集團汽車400埃樂峻——馬自達482圣約翰——豐田材料處理100布勞德康姆——起亞汽車222密地機械機械戴姆勒·克萊斯樂80康阿戈拉食品零售食品川崎汽車400極可意渦流浴缸建材林肯125第一選擇抵押貸款金融共1809愛德華生命科學生物總部在爾灣的公司數據來源：世聯叢書《新城模式——國際大都市發展實證案例》吸引大量企業及居住人口的原因——最核心因素的是政府的大力扶持和完備的商業、教育配套美國加州爾灣市綜合競爭力安全自然環境商業、教育配套政府扶持就業機會近10年來，爾灣一直在全美最安全城市前10；并多次名列榜首。有超過100個公園和公共游泳池；提供自行車道，鼓勵自行車作為交通工具。80%以上的社區都規劃良好，大多數擁有網球場、游泳池、小公園等，木橋區甚至有人工湖。高檔次的酒店，超大規模的SHOPPINGMALL，世界各國風味美食餐廳均在此聚集；學區一貫被評為美國最佳教育系統；是全國聞名的學校。政府對低收入首次置業者、殘疾人和老年人都有不同程度的住房扶持政策，以保證居民的住房條件得到有效保障；人口17.5萬，房屋數量6.45萬套，包括商品房、廉租房、臨時住房等。橘郡在美國各個行業的總體工資水平都處于上等。爾灣收入水平在橘郡處于上等。爾灣現有居住人口17.5萬，就業崗位數16.8萬，其中2/3的崗位是由當地居民消化，其余1/3的崗位吸引了很多外來人口。成功因素：多元化的產業結構，完善的城市配套。前者深圳大工業區已經具備，目前欠缺的需要借鑒的是后者美國加州爾灣市多元化的產業結構完善的城市配套高科技為主導，多元化的產業結構，制造業、服務業、物流、服裝業等產業都有大規模的公司進駐。以高科技為主導，多元化的產業結構抗風險性大，在市場經濟的風浪中更加穩定。在90年代末高科技產業泡沫破滅時，硅谷受到了極大的沖擊，而爾灣這樣的產業結構在遇到市場風險的時候則相對穩定，沒有受到太大影響。爾灣的投資主體是私人公司，以市場為導向的投資機制使開發商意識到基礎設施建設的重要性。酒店、餐廳、商場和娛樂設施的完善不但吸引了居住人口，其自身也實現了較高的利潤，實現了雙贏。新城、工業區發展案例美國加州爾灣市蘇州工業園深圳科技園上海漕河涇工業園區一個以高新技術為先導、現代工業為主體、第三產業和社會公益事業相配套的現代化的新城區，園區因經濟增長快且資源、配套俱全使得房地產業迅猛發展蘇州工業園區是中國和新加坡兩國政府間最大的合作項目。蘇州工業園區位于蘇州古城東側美麗的金雞湖畔，距離上海約80公里，交通十分便利。蘇州工業園區行政轄區288平方公里，其中，中新合作區規劃面積70平方公里，規劃居住人口100萬。蘇州工業園蘇州工業園開發建設12年間，經濟以年均40%左右的速度快速增長，園區已成為中國發展速度最快、最具競爭力的開發區之一，得到了海內外各界人士高度評價。園區風景秀美、配套齊全，園區房地產業方興未艾，成為蘇州乃至周邊地區房地產發展的風向標和當之無愧的領頭羊。發展歷程蘇州工業園1994年2000年高品質區域環境形成；中方主導引進外資，擴充式開發未來建設“最適宜人居和創業城市”；房地產增長方式向適度、均衡和可持續發展方向轉變2006年后開放交融式開發，完善城市功能；房地產業方興未艾成功卓越飛躍中國工業園區典范高平臺下的快速發展國際技術產業新城中國和新加坡政府簽署園區合作開發協議；同時由新方主導開始城市規劃，封閉式開發成就土地規模土地日益趨緊288平方公里70平方公里12年產業現狀：GDP和工業總產值迅速增長，占全市GDP的15％，園區世界500強企業達到46個蘇州工業園蘇州工業園區世界500強企業德國西門子集團法國萊雅集團法國阿爾卡特集團法國家樂福韓國三星電子英國葛蘭素斯密斯克林公司荷蘭阿克蘇-諾貝爾集團日本三菱株式會社日本富士通日本久保田株式會社法國道達爾集團三井物產株式會社美國高特利集團日本丸紅株式會社美國伊頓公司達能集團英國BOC集團德國戴姆勒-克萊斯勒集團日本三井金屬礦業株式會社新日本制鐵株式會社美國禮來制藥公司美國德爾福公司德國博世控股公司挪威海德魯公司美國百得集團英國BP公司法國索迪斯聯合公司日本新日礦公司美國百特公司荷蘭皇家飛利浦電子股份有限公司法國歐尚集團德國巴斯夫公司日本國株式會社日立制作所美國杜邦公司英國翠豐集團皇家殼牌集團（荷蘭）日本住友株式會社芬蘭諾基亞電信公司美國旭電公司明尼蘇達礦業與制造業公司(3M公司)美國霍尼韋爾國際集團德國ZF集團松下電器產業株式會社共計46家美國艾默生電氣公司瑞士迅達控股集團日本旭化成株式會社經過十多年的發展園區在以IC、TFT-LCD為核心的電子信息、精密機械、生物醫藥、新材料等領域形成了較為完善的產業鏈。已有2200余家跨國公司落戶園區，累計合同資金超過231億美元，實際到賬超過100億美元。其中，歐美企業投資比重占50%，港澳臺企業投資比重占22%，日本企業投資比重占13%。園區內標準廠房的竣工面積累計超過320萬平方米。產業園的發展帶動房地產業迅速升溫，地價房價長幅巨大，園區房價已成為蘇州乃至周邊地區之最規劃建設各類住宅20萬套，可容納50萬人口左右。現有住宅開發項目近40個，目前住宅開發面積累計已超過900萬平方米，銷售率高達95%以上，吸引入住居民8萬余人。為在園區工作生活的各階層人士提供了適合的住房。既有適合海外人士居住的別墅及高級公寓，也有適合普通中國員工居住的公寓房。蘇州工業園商住用地價格已經由開發之初的每平方米70美元上升到500美元左右，住宅商品房價格也由過去的每平方米1500元上升到4500元左右，房地產增值效應十分明顯?！笆晃濉币巹澞繕私ǔ扇懈呱腥司訁^域和商務樓宇集中區域

吸引大量企業及居住人口的原因——最核心的因素是政府的傾力扶持和完備的商業、教育配套綜合競爭力區位自然環境政府扶持配套人力資源蘇州與上海相隔僅80多公里，這一區位的特點同美國東部的紐約地區十分相似。工業園位于長三角經濟圈的“區域發展中軸”之上，同時也是蘇州城市發展的主導方向。金雞湖是蘇州工業園區寶貴的風景資源。其湖面約７平方公里，環湖地區將開發成為現代風格的休閑娛樂空間。2005年度，金雞湖景區吸引了200多萬國內外游客和市民，并獲得“蘇州旅游最佳投資獎”。規劃建設的17個“鄰里中心”是在借鑒新加坡公共管理先進理念的基礎上，結合園區商業開發，通過多年實踐而形成的集商業、文化、體育、衛生、教育于一體的區域性商業服務中心。蘇州工業園區的幼兒園、小學、中學擁有先進的教育設施、優秀的師資力量和先進的教學手段，為當地提供了現代化的教育環境，園區的基礎教育走在了蘇州市的前列。中國唯一的由兩國領導人直接推動的合作項目，降低了企業的政治風險。中國唯一享受眾多優惠政策的開發區。蘇州的人力資源和人口素質一向位居中國前列。全市共擁有各類大學9所、成人教育機構46所，獨立科研機構63所，在崗各類專業技術人員31萬人，每年有近5萬名受過中等以上良好教育的新增勞力流入就業市場。蘇州工業園新城、工業區發展案例美國加州爾灣市蘇州工業園深圳科技園上海漕河涇工業園區經二十多年的高速發展，以高新技術產業為主導的高科技重鎮，成功帶動房地產業發展成熟位置：麒麟路—南油大道以東、廣深高速公路以南、沙河西路以西、濱海大道以北規模：11.52平方公里功能：以研發、科技、教育為主要功能世界500強企業有60多家落戶深圳，幾十家世界著名企業在深圳投資高新技術產業目前，科技園片區已經開發的商住房項目20多個。其中不乏卓越淺水灣、城市山谷等高檔物業。隨著科技園的成熟發展，片區內乃至周邊的房地產業也日趨成熟。物業的品質在不斷升級，物業的價值在不斷上升。深圳科技園發展歷程——深圳科技園屬于產業園中發展較迅速，并且相當成功的案例，園區房地產業已經開始輻射周邊地區深圳科技園1996年整體規劃；基礎設施建設1998年產業配套建設；核心項目及大型產業項目開發核心大企業開始入園2002年服務完善、規模擴大，企業大量進駐房地產業起步新產業園規劃和啟動防，中小企業大量進駐房地產業逐漸發展成熟2005年未來工業園穩定發展房地產業蓬勃發展，輻射范圍越來越廣孕育期建設期成長期成熟期市政投入國際企業及大量中小企業入園核心區投入大企業入園土地清查與規劃健康成熟良性循環9年產業——園區高新技術產業的發展是推動園區進步的主要動力深圳擁有自主知識產權的骨干企業電子信息產業華為、中興、科健、開發科技、長城、天馬微電子等生物技術產業科興、綠鵬、創世紀公司等新材料產業亞迪、天玉、長園公司等醫療器械產業邁瑞、安科、奧沃公司等474.46655.18819.791064.451709.921321.362482.793266.52億元從事高新技術產品研發的科技人員全市申請專利數高新技術產品利稅數據來源：深圳高新技術產業統計公報深圳科技園科技園置業群體特征是高素質年輕白領，他們的工作區域已不僅僅是科技園片區條件2房3房/4房年齡26-3030-40學歷本科為主本科及以上職業IT/金融/設計類普通白領電子/網絡/IT/通訊類中高管理居住或工作區域福田、南山為主福田、南山為主家庭人口2人居多3人居多總價承受力60萬左右100萬以上交通工具公交車為主私家車置業次數首次居多二次及以上購房信息來源朋友介紹/網絡/條幅業主介紹/條幅/路過/報紙決定購房動力源片區前景/小區環境/戶型環境安靜/戶型/名校深圳科技園數據來源：科技園海怡東方客戶分析成功原因——核心因素是政府的支持深圳市的城市產業\基礎設施\政策優勢項目區位優勢:西部發展及城市中心西移區土地經營:政府引導；市場主導:以市場需求為發展導向,但政府在前期必須參與統籌規劃\建設配套和招商重點和核心競爭力突出集中力量發展優勢產業深圳科技園新城、工業區發展案例美國加州爾灣市蘇州工業園深圳科技園上海漕河涇工業園區2004年新開發的園區，被賦予了上海電子信息產業新匯集地的重要地位，核心產業定位明確上海已形成了三大產業，六大園區：西北區是新材料；正東是信息醫藥；西南到正南區域是電子信息漕河涇開發區內有微電子、光電子、計算機及軟件、新材料、航天航空等高新技術產業。因發展需要和地塊限制，在浦江鎮成立新園區漕河涇開發區代表企業：3M中國研發基地、愛立信亞太地區研發中心和華東總部上海漕河涇工業園區高科技園區2005年底引進第一批入駐企業，占地面積較小，規模不大，不能迅速推動園區發展。規劃正常運營時間為2010年。漕河涇開發區浦江高科技園目前仍處于開發初期，發展不成熟，與深圳大工業區十分類似出口加工區高科技園區綜合配套區863軟件浦江智谷維豪科學園浦江原有企業備用地備用地配套區占地面積發展現狀出口加工區占地93公頃2004年3月1日正式封關運作高科技園占地3.7平方公里面向世界500強招商，尤其歡迎高新科技產業的外資企業綜合配套區占地1.3平方公里將建設辦公、住宅、商業、休閑等方面的配套原有企業占地500多畝浦江鎮原有企業，目前享受園區優惠政策；將在以后的園區發展過程中進行地塊置換，退出高科園園中園將近3000畝地2004年之前建立，管理基本獨立于園區上海漕河涇工業園區漕河涇開發區浦江高科技園以高新技術產業定位，將集聚10萬高收入專業人士與中高管理人員總規劃面積10.7平方公里與浦江鎮中心城區相望全國唯一同時享受經濟技術開發區和高新技術開發區優惠政策的開發區以IT和生物產業為主，定位為世界500強企業研發中心的國家級新技術工業園區。2004年建園，計劃2010年前投入正常運營規劃集聚約10萬名年收入達10萬元以上的各類專業人士以及中高層管理人員，周邊亦將建立完備的配套設施，如學校、劇院、博物館、圖書館、體育館等漕河涇開發區浦江高科技園

浦星公路沈莊塘中心河萬芳路規劃面積優惠政策配套情況總人口浦江高科園10.7平方公里享受雙重優惠政策面對浦江中心區，規劃為具有居住、辦公、商業等綜合功能的新城區規劃10萬高收入的專業人士以及中高層管理人員張江高科園25平方公里僅享受高新技術開發區優惠政策依靠張江老鎮，配套很不完善目前共4～5萬人上海漕河涇工業園區園區充分發展后，產業園區人群的總體特征將是高素質、高學歷的白領和中產階級出口加工區軟件孵化基地信息科學基地高科技園區總部基地園區其它企事業英順達亞太神通計算機花旗軟件支持中心愛登堡電梯產業工人技術人員研發人員一般管理人員中高級管理人員高級管理人員代表企業園區業態人群分類業態較低級，產業工人居多業態較低級，產業工人居多（年份）04050607080910產業工人人數增長曲線專業人才及管理人員人數增長曲線（人數）4000030000200001000080006000400020000上海漕河涇工業園區高新技術產業園區與房地產發展一般規律階段起步期發展期成熟發展期園區發展啟動區建設，少量企業入住產業集聚效應，大量外資企