武漢泛海國際居住區研究報告湖北中原研究部

WuHan.11.2011報告內容421武漢CBD概況客戶分析泛海國際居住區項目總結53營銷分析Part1.1武漢CBD區域組成武漢CBD是中心城區五條主干道圍合而成的區域左圖紅色部分為武漢王家灣CBD。

西北部以發展大道為界，東北部以青年路和常青路為界，西南部以漢西路為界，東南部以建設大道為界，5條中心城區主干道圍合而成的區域將規劃成武漢CBD。武漢CBD由泛海國際居住區，SOHO城，泛海城市廣場，中心商務區兩大公園以及其他目前尚未規劃的項目組成別墅區soho城泛海城市廣場香海園，蘭海園，碧海園武漢中心櫻海園體育公園生態居住區核心商務區泛海國際居住區和泛海城市廣場香海園櫻海園蘭海園碧海園櫻海園——目前武漢CBD唯一在售住宅項目，而其他香海園、蘭海園和碧海園，首批單位預計明年下半年公開銷售。它位于武漢CBD東北端，鄰近地鐵2號線、3號線。是武漢CBD首個集高端購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓、高尚服務式公寓和公共活動廣場等功能于一體的大型城市綜合體。其定位為“一站式、體驗式”國際時尚消費購物中心，。預計2011年底實現正負零。寫字樓預計竣工時間為2013年5月，酒店竣工時間為2014年5月。目前正在開展基坑土方開挖階段。地下空間——其中王家墩中心站也是武漢CBD核心區地下空間的首個實施工程

武漢CBD商務核心區地下空間是集地下商業、文化娛樂、交通、基礎設施為一體的大型地下綜合體。商務核心區規劃建設布局包括：軌道交通三、七號線，地鐵王家墩中心站，中心廣場，黃海路下穿隧道，地下交通環路及公共管溝，地下商業連廊，地下停車場等7個部分。總建筑面積約260萬平方米，總面積相當于9個中山公園或27個洪山廣場。其中，核心區地下空間規劃建設94萬平方米，以地鐵中心站為發源地，形成規模龐大的地下商城。中心站分為地下三層：地下一層是下沉式廣場，設計為一個穹頂，將建成我市外形最特別的地鐵站；地下二層為3號線與7號線共用站廳層；地下三層分別為3號線與7號線的站臺，此項目于2010.10月啟動。泛海國際SOHO城．泛海國際SOHO城共有8棟建筑，其中6棟26層，2棟37層綜合商業層，48萬方的建筑面積。泛海國際SOHO城，位于財富核心商務區核心門戶位置，緊臨高端居住區,泛海國際居住區，總建筑面積約79萬方，是集SOHO辦公樓、5A甲級寫字樓、高檔公寓、酒店、酒店式公寓、商業為一體的國際全能商務服務綜合體，未來商務辦公氛圍濃厚，居住基礎條件優越。泛海國際SOHO城采用綠色生態建筑設計，以“建造健康”為理念，為貿易、信息、咨詢、創意等行業量身定做宜商宜居的綜合空間，全力打造先進、智能、現代化的綜合商務聚集地.武漢中心區域7：觀光閣區域6：酒店區域5：酒店區域4：酒店式公寓區域3：辦公區區域2：辦公區區域1：國際商業區世界級會議中心武漢中心位于財富核心商務區西南角，占地約2.81公頃，總建筑面積32.14萬方，樓高88層，建筑高度438米。武漢中心為集智能辦公區、全球會議中心、VIP酒店式公寓、白金五星級酒店、360°高空觀景臺、高端國際商業購物區等多功能為一體的地標性國際5A級商務綜合體，定位于與中國中部現代服務業中心相匹配，體現武漢市經濟、人文發展趨勢和地貌特征，滿足高層次商務活動及人士需求。王家墩公園，夢澤湖公園王家墩公園效果圖夢澤湖公園效果圖

規劃在王家墩地區建設四大開放式綠化休閑公園，建設核心區南部公園，其綠化與水面總用地面積達到51公頃，面積接近中山公園的兩倍。利用現狀機場跑道南側17公頃水杉林，建成森林公園。王家墩公園體量12萬方，今年年底將竣工。夢澤湖公園位于武漢中央商務區規劃的中心軸線南端，總占地面積約49.7公頃，湖水面積約23公頃，是武漢最大的人工水體公園。它規劃布局為湖中有島嶼，湖邊設碼頭，湖岸四周建環湖景觀帶，形成具有生態效用的大型公共開敞水域空間。2011年5月份，夢澤湖公園一期規劃通過，目前正在進行水體公園的開挖階段。Part1.2武漢CBD總體規劃定位由來——武漢政府充分發揮空軍漢口機場舊址的優勢資源，同時響應中部崛起的占率，武漢CBD應運而生。原王家墩面貌規劃建成后效果圖武漢CBD選址于漢口的王家墩地區。王家墩地區建國以來一直作為空軍漢口機場使用，隨著城市的發展，已成為漢口的地理中心，該地區土地資源充足，區位條件優越，周邊基礎設施配套完整，地面拆遷壓力小，是城市中心區極為難得的一塊可供進行高層次、大面積開發的用地.隨著國家"中部崛起"戰略的提出和武漢城市圈的建設，服務于武漢經濟，滿足日益緊密的國際經貿合作與交流，武漢市委、市政府適時提出建設自己的CBD。2003年1月，市長李憲生在武漢市十一屆一次人代會所作的《政府工作報告》中，站在武漢未來城市發展的高度，正式提出在漢口王家墩老機場原址建設“武漢王家墩商務區”的戰略部署。從此，武漢CBD建設正式拉開序幕.總體定位——將發展成為以金融、保險、貿易、信息、咨詢等產業為主的“立足華中、面向世界、服務全國”的現代服務業中心

武漢CBD規劃總用地面積7.41平方公里，規劃建筑總量為1400萬平方米。預測2019年在CBD工作的和居住人口規模將達到15-20萬人。

武漢CBD定位為以金融、保險、貿易、信息、咨詢等產業為主的“立足華中、面向世界、服務全國”的現代服務業中心，形成以銀行、保險、證券等投資公司、集團總部辦公為主，輔之以法律、會計、信息、咨詢策劃、廣告等中介服務業，匯聚會展、零售、酒店、居住等功能的綜合性城市中心區。

規劃分區——規劃結構包括中心商務區、全生活城服務區、綜合商業區及生活居住區等四大功能區。生活居住區商務中心區綜合商業區全生活服務區全生活城服務區，用地63公頃，布局在中心商務區東北，靠近常青路、青年路布置，以服務市民購物休閑、商業娛樂等新興業態為主，兼具高檔賓館會議功能。綜合商業區，用地65公頃，位于中心商務區與建設大道之間，通過綜合商業街銜接中心商務區與老城區的商業功能，建設商業、公寓以及少量辦公建筑。該區域主要服務于中心商務區，兼顧提供外圍城市地區服務中心商務區，用地約1.0平方公里，以中央廣場為核心，布局商務核心區和外圍3個綜合商務組團，功能以A、B類商務辦公為主，兼有商業、文化、娛樂及中高檔酒店、公寓、住宅等建筑，形成土地混合使用的“24小時”活力城市。

生活居住區，用地262公頃，規劃居住人口20萬人。在生活居住區中建設13.4公頃的現代體育中心，豐富商務中心與社區居民的文體生活。Part1.3武漢CBD交通規劃武漢CBD到武漢周邊地區有兩條交通動線，6個地鐵站點，30個公交換乘點。武漢CBD位于漢口城區中心，距天河機場21公里，漢口火車站1公里，武漢開發區18公里，東湖經濟技術開發區24公里，位于城市內環與二環線之間，是城市快速交通的結合點。武漢軌道2號線和規劃中的3號線，共享未來CBD的5條軌道交通線路、6個地鐵站點和30個公交換乘站點，可便利地達到武漢三鎮。距新世界國貿商圈咫尺之遙距江漢路商圈5公里接發展大道（城市核心區）接建設大道（武漢金融街）距1號線2公里2號線從基地內部穿越武漢CBD內部交通動線規劃：兩縱三橫，實現了本區域任意地點10分鐘可上城市快速通道。

規劃確定“兩縱三橫”的道路格局，實現本區域的任一地點10分鐘內可上城市快速干道。

規劃以全互通的立交形式，通過地上、地面與地下等多層復合的路網體系，將商務核心區高層建筑、地鐵站口、地上與地下商業空間、停車場庫（包括地下停車庫）相銜接，形成全天候的綜合城市空間。

根據武漢市軌道交通網絡發展規劃，地鐵2號、3號和7號三條軌道交通線路將穿越王家墩地區。Part1.4武漢CBD建筑園林配套武漢CBD——建筑經典石材建筑，成就高尚居住風范：采用天然花崗巖，構造緊密、均勻、質地堅硬，具有很高的抗壓強度，使得建筑堅久耐用。天然石材的耐腐蝕性和耐溫差特性也非常符合武漢天氣特性A級保溫系統，看不見的精益求精：櫻海園采用的A級保溫材料——西斯爾巖棉保溫板，可以降低冷氣或暖氣能耗70%以上，具有高效的吸音降噪和彈性消振性能。集中供暖，減少二氧化碳的排放，節能環保，滿足人們使用上的要求，為人們提供“健康”“適用”和“高效”的使用空間。武漢CBD——園林內部配套王家墩公園內部配套體育公園外部配套后襄河公園內部配套夢澤湖公園項目配套——武漢CBD各個組成部分本身是項目的配套，共同組成一個大型的中央商務區。泛海居住區內部園林配套,游泳池，瑜伽館等等。武漢中心，集國際商業于一體地下中心，大型的購物廣場交通中轉外部配套：綜合商場：武商量販、新世界國貿店21武漢CBD概況泛海國際居住區4客戶分析項目總結53營銷分析Part2.1泛海國際居住區規劃概況泛海國際居住區現包括前期在建和銷售的櫻海園，以及后期規劃的香海園，蘭海園，碧海園。武漢CBD中的住宅部分統稱為泛海國際居住區。前期在建和銷售的櫻海園，同期規劃的香海園，蘭海園，碧海園。櫻海園香海園，蘭海園，碧海園櫻海園是目前泛海國際居住區唯一在售項目，共有9棟高層泛海國際居住區是武漢CBD首個大型高檔住宅開發項目，項目地處泛海城市廣場以西，占據CBD商務核心區以北；項目緊鄰12公頃王家墩公園，北面是耗資近3億元建成的后襄河公園，還有武漢CBD內夢澤湖公園和體育公園簇擁，生態資源十分優越。目前開發在售的為櫻海園，共9棟高層。項目概況（櫻海園）項目地址王家墩中央商務區（武漢CBD）產品均價小平層14000元/㎡，大平層18000元/㎡項目體量220000平方米項綠化率44%總戶數2500容積率3.8物業費2.85元/月/㎡園林設計貝爾高林(香港)代理公司中原地產櫻海園香海園蘭海園碧海園櫻海園在售有一期的3,4,5,9#和二期的2,8#，6,7#預計明年年初公開發售，1#推售時間未定。213456789櫻海園地處泛海城市廣場以西，CBD商務核心區以北位于市中心繁華地段，交通便利，環境優美。一期銷售3,4,5,9棟，2010年6月6日開盤，目前3,4,5#已經售罄，只有9棟未售完，其中二單元已經售罄，一單元還剩余30%的房源，分別為262㎡的五房和204㎡的四房。二期現在已經開盤的有2.8棟，6,7棟預計明年年初開盤，1#開盤時間暫時還沒有確定。二期房源2#主推小戶型，銷售率40%，8#為166,177的大戶型，去化率較低，幾乎為0。Part2.2櫻海園戶型分析2#主推小戶型，均價14000元/㎡，1#與2#戶型完全相同，暫時還未推出。2#為3梯6戶，現已經開盤在售，共32層.1#暫時未推出，推出時間不定，，1#，2#戶型完全相同，2#戶型配比如下1號房3室2廳2衛122平2#2—2室2廳2衛98㎡3—2室2廳2衛98㎡4—2室2廳2衛98㎡5—2室2廳2衛98㎡1—3室2廳2衛122㎡6—3室2廳2衛122㎡戶型面積套數占比銷售套數銷售率2*2*19812066.67%2520.83%3*2*11226033.33%4676.67%總計98-122180100%7139.44%1,2#中2#為二期推出產品，1#推出時間未定三房122㎡兩房98㎡8#是一兩梯兩戶的大戶型，更注重居住的舒適度，2個單元，均價18000元/㎡。8#為兩梯兩戶，二單元，32層，2種主要戶型，分別為166

㎡和171

㎡三室兩廳兩衛，共124套，戶型配比如下：8#一單元1號房3室2廳2衛171㎡一單元2號房3室2廳2衛166㎡二單元1號房3室2廳2衛171㎡二單元2號房3室2廳2衛166㎡戶型面積套數占比售出銷售率3*2*21666250%003*2*21716250%34.84%合計166-171124100%32.4%8#為二期推出產品三房166

㎡三房171

㎡疏闊主臥套房，戶型大氣方正，全明設計。戶型明朗大氣，貫穿南北，主傭分離入戶，超大景觀陽臺設計，采光通風極好。9#兩梯兩戶，兩個單元，以大戶型為主，注重居住的舒適度，均價18000元/

㎡，目前銷售率72%.9#為兩梯兩戶，二單元，一單元只有兩種戶型分別為5房的262㎡和4房的204㎡兩種戶型，其中2單元已經全部售完。戶型配比如下：9#8#一單元1號房5室3廳3衛262

㎡一單元2號房4室3廳3衛204㎡二單元2號房4室3廳3衛175㎡二單元1號房3室2廳3衛164㎡戶型面積套數占比銷售套數銷售率5*3*42622925%931.03%4*3*3175-2045850%5086.20%3*2*21652925%2482.75總計165-262116100%8371.55%9#為一期推出產品，2單元樓層已基本售罄，1單元還剩少量房源262㎡五室三廳四衛204㎡四室三廳三衛204㎡的四室戶型明朗大氣，貫穿南北，主傭分離入戶，超大景觀陽臺設計，采光通風極佳.262㎡五室疏闊主臥套房，戶型大氣方正，全明設計。6#暫時未公開銷售，但是戶型配比已出，預計明年年初公開發售6#一單元1號房4室2廳4衛203㎡一單元2號房4室2廳4衛196㎡三單元1號房3室2廳2衛164㎡三單元2號房3室2廳2衛170㎡二單元1號房3室2廳2衛164㎡二單元2號房3室2廳2衛165㎡6#為兩梯兩戶，三單元，32層，5種戶型，分別是1房的203㎡，196㎡，三房的164㎡，165

㎡，170

㎡三種戶型。6#暫時沒有銷售，預計每年年初公開發售。6#戶型配比：戶型面積套數占比3*2*2164-1706233.33%4*2*4196-20312466.67%總計164-203186100%6#暫時未推出，戶型如下：一單元1號房4室2廳4衛203㎡2號房4室2廳4衛196㎡6#暫時未推出，戶型如下：二，三單元1號房3室2廳2衛164㎡二單元2號房3室2廳2衛165㎡三單元2號房3室2廳2衛170㎡戶型銷售總結分析1期推出3,4,5,9棟，2010年6月6日開盤，目前3,4,5#看已經售罄，只有9#有部分戶型。6#，7#預計明年年初推出（如左圖灰色區域），1#推出時間暫時未定（左圖紫色區域）。櫻海園平面圖8#3#4#9#5#2#6#7#1#代表一期產品代表二期產品計劃將推出產品暫無計劃推出樓棟面積套數占比銷售套數銷售率9#165-26211627.61%8371.55%2#98-12218042.85%7139.44%8#166-17112429.52%32.4%總計165-262420100%15737.38%Part2.3櫻海園建筑園林配套櫻海園除了整個武漢CBD本身的配套之外，良好的地緣性同時讓它擁有大量豐富的外部配套體育公園紅領巾小學后襄河公園櫻海園內部配有休閑娛樂會所。除了以上整個CBD前期已經動工的兩個公園以外，還有一個后期規劃的體育公園，和武漢CBD之外的后襄河公園，以及已經建成的紅領巾小學，會在明年9月份正式招生開學。項目外部配套商業綜合商場：武商量販、新世界國貿店、泛海城市廣場(在建)銀行：建設銀行、交通銀行、招商銀行、工商銀行等郵局：中國郵政周邊醫院醫院：同濟、協和、紅十字(第十一醫院)、新華醫院等周邊學校中小學：紅領巾小學、36中幼稚園：社區內國際雙語幼兒園項目園林——櫻海園內部組團園林七大庭院組團，融入風景中的人文畫卷櫻海園內部園林以現代的審美觀念對古典風格中的某種元素加以改造，提煉和運用，將之運用的七大庭院組團和各個景觀小品的型造之中，使之與新古典主義建筑相得益彰，取其形，延起意，從而神，表達獨具魅力的園林風采。321武漢CBD概況營銷分析泛海產品分析4客戶分析項目總結5營銷節點分析櫻海園3.4.5.9棟蓄客期9月7月8月4月5月推售單位6月前后推售3,4,5,9#第二次開盤第一次開盤6月7,8月推售二期2,8#形象線泛海，武漢CBD核心年前平銷期2.8棟蓄客期節能環保美觀大氣泛海，武漢CBD核心泛海，武漢CBD核心奢華居所4.16號客戶健康動感體驗季報媒大量廣告，戶外機場廣告百年辛亥?百年建筑攝影大賽2011.6.6前后商圈及小區巡展外墻保溫系統展示大量廣播臺廣告廣播臺廣告7.30二期盛大開盤，開盤當日贈送弘揚空調風水講座8月份每周陸續在報媒上做為數不多的廣告中秋喜樂會8.13號客戶答謝會廣播臺雜志大量廣告Boss雜志，CBD類刊廣告營銷報廣賞析泛海報紙廣告營銷賣點泛海國際居住區在各類廣告中所秉承的賣點是：宜居型住宅，未來城市發展新標桿，泛海除了在報紙上做廣告之外，在其他的雜志如BOSS雜志，CBD類刊，以及廣播臺做6.7點之間做廣告，戶外廣告主要在大橋，二橋和機場附近。營銷精彩活動賞析風水講座現場有著“中國首席現代風水大師”、“中國首席人居環境學專家”等眾多美譽的董易林先生親臨現場，結合周易天地玄空風水與現代人居學，為嘉賓們全面講解家居風水知識。同時，來自中國裝飾行業領軍機構——東易日盛家居裝飾的精英設計師也受邀到場，向嘉賓們進行了高附加值的櫻海園部分戶型分析及家裝建議講解。2011年9月10日—12日，一場溫馨而雅致的中秋喜樂會，在泛海國際居住區營銷中心拉開帷幕。泛海國際居住區以“月滿中秋，情濃泛海”為主題的特邀新老客戶一起共度這美好時刻。體驗健康之旅，享受美好春日時光。4月16日，泛海國際居住區舉辦了“健康動感體驗季”活動，來自泛海國際居住區（業主論壇）的業主們歡聚項目營銷中心，一同體驗了特色普拉提、踏板操、動感單車等各種運動項目的樂趣，感受到了激情運動帶來的快樂。營銷中心分析營銷中心裝修低調而奢華，分區簡單科學，區位立體地圖、總規沙盤、一，二期沙盤一應俱全，并配有茶歇和影音室。營銷樣板間分析客廳餐廳廚房主臥廚房樣板間配置采用國際頂級品牌，它的設計奢華大氣，以歐式為主，秉承泛海的設計理念，以舒適為主，充分考慮主人的私密性和便利性，。洗手間321武漢CBD概況營銷分析泛海國際居住區4客戶分析項目總結5客戶來源分析——泛海客戶仍然以地緣性客戶為主，客戶多來自項目周邊的江漢和江岸地區。

江岸江漢硚口、后湖、東西湖片區武昌漢陽省內省外第一周51624021第二周62313012第三周42850011第四周42532203第五周32261001合計221141710248數據取自平銷期的9-10月的五周數據：說明泛海客戶的主要來源仍然為周邊地區，以江漢區為主，地域性客戶占據很大因素。客戶特征分析——城市城市富裕階層為核心客戶群，職業分布廣泛，對高品質生活有共同