20２3年湖南省房地產估價師案例與分析:報酬率與折現率考試試卷本卷共分為2大題５0小題,作答時間為180分鐘，總分１00分，60分及格。一、單項選擇題(共2５題，每題2分,每題的備選項中,只有１個事最符合題意）1、房地產估價從某種意義上講是（）房地產的價值。

A．發明?Ｂ．發現

C.發明?D．隱定2、下面關于路線價法的表述中,不對的的是_＿。

A．路線價法實質是一種市場法,其理論依據與市場法相同,是房地產價格形成的替代原理?B．路線價合用于城鄉街道商業用地的估價

C.運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊?D.路線價法是特定的街道上設定標準臨街寬度,從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格3、磚混結構二等房屋的殘值率一般為。

A：4%

B：3%?Ｃ:２%?Ｄ：1％

E：工業用地的監測點評估價格4、房地產開發商進行開發項目融資結構安排時，通常要投入占項目總投資__的自有資金或股本金。

A.15%

B．20％

C．30%?D．4０%5、在__,我國經濟發展史上第一次提出了建立房地產市場，確立了房地產市場的地位，宣告了中國社會主義房地產市場的誕生。

Ａ.19９２年?Ｂ．202３年

C.1978年

D．1987年6、下列有關債券的表述中,不對的的是＿_。?A．債券是一種有價證券,是社會各類經濟主體為籌措資金而向債券投資者出具的、承諾按一定利率定期支付利息并到期償還本金的債權債務憑證

B．關于債券的發行，若市場利率高于債券利率,則溢價發行?C.私募債券的最大特點是募集對象特定?Ｄ.債券利率的高低,重要受銀行利率、發行者的資信級別、償還期限、利率計算方式和資本市場資金供求關系等因素的影響7、房地產估價機構評估一宗土地,評估價2023萬元人民幣,按國家規定收取的評估費最高不超過＿_萬元。

A．3．0０?B.３.80?C．4.00?D．6.00８、某宗房地產土地面積320㎡，建筑面積300㎡，建筑的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建,估價拆遷費用每平方米建筑面積450元,殘值每平方米建筑面積1５0元,則該宗房地產相對于空地的減價額為。

A：１44000元?B:1３5000元

Ｃ:９６00０0元?Ｄ:900０0元

E:工業用地的監測點評估價格9、現有某總建筑面積為１5000m２的在建工程，已知土地使用年限為４0年(自開工之日起算),計劃開發期為3年,現已進行1.5年。估計建成還需１.５年，投入使用后年凈收益為4８０萬元,資本化率為8%，折現率為12%。該項目續建完畢后的總價值折算到現在為__萬元。?A.39３9.6１

B.44３３.88

Ｃ.４768.50?D.５６５２.０910、風險對房地產投資者行為的第一個影響，就是令投資者根據投資風險的大小擬定其合理的()。?A．投資規劃

Ｂ．投資回收期

C．投資方向

D.投資收益水平

１1、下列關于利率的敘述有誤的是__。

A.利率從不同角度分類，可分為固定利率和浮動利率，市場利率與公定利率

B.我國金融機構的存貸款一般使用固定利率，并且所有金融機構都要使用國家規定的統一利率

C．浮動利率可以減少借貸雙方承擔的利率風險?D．我國利率的制定及調整,由中國人民銀行頒布并組織實行12、下列各類房地產中,特別合用于成本法估價的是．【2０２3年考題】?Ａ：某標準廠房

Ｂ:某酒廠廠房?Ｃ：某待出讓土地?D:某寫字樓?E：工業用地的監測點評估價格13、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為４0年,不可續期,至今已使用了8年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2％，從第8年開始,凈收益保持穩定,該宗房地產的報酬率為7%。則該宗房地產的現時收益價格為萬元。(說明:建筑物經濟壽命未明確說明，擬定收益期限依據不充足）?Ａ:85.4５?B：87.16

C:８8.50

Ｄ：88.90?E：工業用地的監測點評估價格1４、以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資,這種估算的方法叫做。?Ａ：單元估算法

B:單位指標估算法

C：工程量近似匡算法

Ｄ：概算指標估算法

E:借款協議15、某房地產投資項目，資產為6000萬元,負債為35０0萬元，流動資產總額為3000萬元，流動負債總額為150０萬元。則該項目的速動比率是()。

Ａ．80%

Ｂ．120%

Ｃ．171%

Ｄ．２0０%1６、評估某宗房開發用地２0２3年10月1６日的價值，要將在未來發生的支出和收入都折算到20２3年10月１６日。假如預測該宗土地２023年１0月1５日開發完畢后的房價為3000萬元,折現率為1２%，則需將這3000萬元折現到202３年10月１6日,即在２023年10月16日的房價實際為__萬元。?A.252６?B.２241

C．２１３5

D.29851７、下列不屬于普通股股東享有權利的是。

A:股息紅利分派的規定權?B:對公司事務的質詢權?C:規定贖回權?D：公司剩余財產的分派權?E：執行層的組織協調1８、某套建筑面積為100m2、每平方米建筑面積２02３元的住宅，其實際付款方式為首付5萬元,余款向銀行抵押貸款。抵押貸款期限為5年，還款方式為按月等額支付，貸款年利率為5%。該套住宅的實際價格為__萬元。

Ａ．18.25

B．2０．00

C．21.58?D．２2.001９、__的理論依據是生產費用價值論。

A.市場法?B．成本法?Ｃ.收益法

D.假設開發未20、某城市2023年至202３年的平均房價分別是2700元／㎡、3３0０元/㎡、3５0０元/㎡,則該城市2023年至2023年房價年平均增長__。?Ａ.９.04%?B.13.８６%?C.1０9.０４%?D．1１３.86％21、對無房和住房未達成規定標準的職工實行住房補貼的前提條件之一是房價收入比在倍以上。?A:４?B:5

C:6?D:7?E:房地產估價機構必須加蓋公章22、某大樓先后抵押給3家銀行并都辦理了抵押登記,債務人未能及時清償債務,拍賣該大樓所得的價款按順序清償。?A:貸款協議簽訂的先后

B:貸款數額的大小?C：各銀行起訴的先后

Ｄ:抵押登記的先后?Ｅ:執行層的組織協調２３、一個住宅社區的住宅建筑基底總面積是3600,而該社區的住宅用地面積是1000０0,該社區的住宅建筑凈密度是。?A：３．6%?B：4％

C:36％

Ｄ:４0％?E:執行層的組織協調24、房地產投資的缺陷是__。

A.投資回收周期較長

Ｂ.投資數額巨大?C．變現性差?D．以上均對的２5、__是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數,形成一個新的派生平均價格的時間序列,借以消除價格短期波動的影響,顯現出價格變動的基本發展趨勢。?A.數學曲線擬合法?B．平均增減量法

C.平均發展速度法?Ｄ．移動平均法二、多項選擇題(共2５題,每題2分，每題的備選項中，有２個或2個以上符合題意,至少有１個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得０．5分)１、在考慮房地產交易限度的不同承擔狀況時，房地產正常的成交價格等于。

A:賣方實際得到的價格／(1-應由賣方繳納的稅費比率）?Ｂ:賣方實際得到的價格-應由賣方承擔的稅費?C：買方實際付出的價格-應由買方承擔的稅費?Ｄ:應由賣方承擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率

E：買方實際付出的價格－(１-應由買方繳納的稅費比率)2、某開發項目的規劃建設用地面積為500０m2，假如地上建筑容積率為6、建筑覆蓋率為50%、樓高１7層(其中1~４層為建筑面積相等的裙房,５~17層為標準層）,則標準層每層建筑面積為（）m2。

A．882

B．1765

C.1667?D．１5３８３、短期償債能力指標重要是。?Ａ：流動比率

B：速動比率

C:資產負債率?Ｄ：存貨周轉率?E：存貨周轉天數4、成本利潤率的計算公式是__。?Ａ．開發利潤÷(土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用)

B.開發利潤÷(土地取得成本+開發成本)

C.開發利潤÷(土地取得成本+開發成本+投資費用)

D.開發利潤÷開發完畢后的房地產價值5、下列關于所有權的表述中,對的的有。(202３年試題）?A：所有權是從物權

B:所有權是自物權

C:可對所有權人的物設立他項權利?D:共有是擬定份額的共同所有?E:建筑物區分所有權人僅擁有專有部分所有權６、具有獨立設計的施工圖和相應的概預算，可以單獨施工，但竣工后不能獨立形成生產能力或發揮使用效益的工程是__。

A．建設項目?Ｂ.工程項目?C.單位工程?D．分部工程7、通常房地產開發投資利潤率的計算基數為__。?A．土地取得成本＋開發成本

B.土地取得成本＋開發成本＋管理費用

C.土地取得成本+開發成本＋管理費用＋銷售費用?D．開發完畢后的房地產價值8、委托人不得競買自己所委托的拍賣標的，也不能委托別人競買，這體現了拍賣活動應當遵循的。(20２3年試題)?Ａ:公開原則

B:公平原則?Ｃ:公正原則?D：誠實信用原則?Ｅ：執行層的組織協調9、下列對于房地產開發項目管理的有關說法中對的的是__。?A.房地產開發公司應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任

Ｂ.經濟合用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統籌安排，并采用出讓或行政劃撥的方式供應

C.商品房經核驗后，確屬主體結構質量不合格的,購買人有權退房，給購買人導致損失的，房地產開發公司應當依法承擔補償責任

D．房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起60日內,對涉及公共安全的內容,組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收

E．在投資項目總投資中，投資者可按其出資的資本金的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資,但不得以任何方式抽出１０、住宅建筑凈密度與等有關。

A：房屋建筑面積

B：建筑層數

C：層高?D：房屋排列方式?E:房屋間距?１１、房地產開發項目的投資的特性不涉及_＿。

A.投資具有時間性?B．投資目的在于得到報酬?C．投資具有政治行為

D.投資具有風險性１2、＿_不屬于市政公用設施用地。?Ａ．公共交通用地

B.煤氣調壓站

Ｃ.廣場用地

D．火葬場13、某家庭申請了25萬元2023期住房抵押貸款,年利率為６%。該家庭在按月等額償還4年后于第５年初一次償還了本金６萬元,則從第5年開始該家庭的月還款額減少了元。

A:994.３7

B:１01６.81?C：125５.1６

D:1３87.24?E:借款協議14、關于投資項目資本金的表述錯誤的是__。

A．投資者可以轉讓其出資

B．投資者享有所有者權益?Ｃ.投資者不得以任何方式抽出

Ｄ.投資者可從項目法人處獲取利息１5、某宗房地產的土地面積為10０0m2，建筑面積為14０0ｍ2,現需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為3０0元/m2和５0元/m2，則該宗土地的減價修正額為__元/m2。?A．５0

B．250?C．3０0

D．35016、查看估價對象房屋室內環境污染狀況時，對室內來源的污染物，應重點查看。?Ａ：墻體承重材料?Ｂ:竹質的家具

Ｃ：裝修裝飾材料?D:家用電器

E:執行層的組織協調17、一宗房地產的土地價值為4０萬元，建筑物價值為６0萬元，已抵押貸款4５萬元,作為某種目的的估價結果為55萬元，則該估價目的的也許是__。?A．買賣?B．抵押貸款

C．拆遷補償

D.保險18、依代理委托方的不同，物業代理可以分為_＿。?A.聯合代理

B.買方代理?Ｃ．獨家代理

D．賣方代理

E．雙重代理19、中國現有房地產價格記錄，是基于各類物業()的記錄。?A．平均價格?Ｂ.加權價格

C.抽樣價格?Ｄ.成交價格20、產權人將擁有的房地產向保險公司投保時,簽訂保險協議的形式重要有。

A：保證書

Ｂ:投保單

C:保險單

D：批單

E:暫保單21、建設工程進度控制工作的重要內容涉及。

Ａ：施工現場的調研與分析

B：編制項目建設工程進度計劃?C：監督項目施工進度計劃的執行?D:制訂勘查計劃?E：對項目建設總周期目的的論證與分析22、編制房地產投資計劃與資金籌措表之前,應先編制.(20２3年試題）?Ａ：鈔票流量表?Ｂ:損益表

C：資金使用計劃

Ｄ：資金籌措