目錄HYPERLINK\l"_Toc174989255"第一章申報單位及項目概況1HYPERLINK\l"_Toc174989256"一、申報單位概況1HYPERLINK\l"_Toc174989257"1、申報項目1HYPERLINK\l"_Toc174989258"2、申報單位1HYPERLINK\l"_Toc174989259"3、公司簡介1HYPERLINK\l"_Toc174989260"二、項目概況1HYPERLINK\l"_Toc174989261"1、項目建設地點1HYPERLINK\l"_Toc174989262"2、項目建設規模及目標1HYPERLINK\l"_Toc174989263"3、經濟指標3HYPERLINK\l"_Toc174989264"三、研究結論5HYPERLINK\l"_Toc174989265"第二章政策及市場分析5HYPERLINK\l"_Toc174989266"一、經濟適用房政策5HYPERLINK\l"_Toc174989267"1、概述5HYPERLINK\l"_Toc174989268"2、宏觀政策6HYPERLINK\l"_Toc174989269"3、***市地方政策10HYPERLINK\l"_Toc174989270"二、需求分析12HYPERLINK\l"_Toc174989271"三、市場現狀14HYPERLINK\l"_Toc174989272"1、房價14HYPERLINK\l"_Toc174989273"2、住房市場分析15HYPERLINK\l"_Toc174989274"3、***市住房公積金使用情況19HYPERLINK\l"_Toc174989275"三、開發企業分析20HYPERLINK\l"_Toc174989276"第三章建筑設計方案21HYPERLINK\l"_Toc174989277"一、建筑設計指導思想與原則21HYPERLINK\l"_Toc174989278"二、規劃設計方案21HYPERLINK\l"_Toc174989279"三、建筑方案22HYPERLINK\l"_Toc174989280"1、建筑單體設計22HYPERLINK\l"_Toc174989281"2、輔助工程25HYPERLINK\l"_Toc174989282"四、結構方案26HYPERLINK\l"_Toc174989283"1、設計條件26HYPERLINK\l"_Toc174989284"2、結構選型26HYPERLINK\l"_Toc174989285"五、配套設施27HYPERLINK\l"_Toc174989286"1、給排水方案27HYPERLINK\l"_Toc174989287"2、暖通專業28HYPERLINK\l"_Toc174989288"3、電氣專業28HYPERLINK\l"_Toc174989289"六、節能節水措施29HYPERLINK\l"_Toc174989290"1、節能措施29HYPERLINK\l"_Toc174989291"2、節水措施30HYPERLINK\l"_Toc174989292"第四章項目選址及土地利用31HYPERLINK\l"_Toc174989293"一、項目選址31HYPERLINK\l"_Toc174989294"1、項目位置31HYPERLINK\l"_Toc174989295"2、項目周邊環境31HYPERLINK\l"_Toc174989296"3、項目地質條件31HYPERLINK\l"_Toc174989297"二、用地方案32HYPERLINK\l"_Toc174989298"1、土地權屬及占地面積32HYPERLINK\l"_Toc174989299"2、土地現狀及相關規劃32HYPERLINK\l"_Toc174989300"第五章征地拆遷33HYPERLINK\l"_Toc174989301"一、總述33HYPERLINK\l"_Toc174989302"二、原則33HYPERLINK\l"_Toc174989303"1、評估原則33HYPERLINK\l"_Toc174989304"2、征地拆遷原則34HYPERLINK\l"_Toc174989305"三、補償34HYPERLINK\l"_Toc174989306"四、影響分析34HYPERLINK\l"_Toc174989307"第六章環境分析35HYPERLINK\l"_Toc174989308"一、污染物分析35HYPERLINK\l"_Toc174989309"1、生活垃圾類別35HYPERLINK\l"_Toc174989310"2、生活污水35HYPERLINK\l"_Toc174989311"二、環境影響及措施35HYPERLINK\l"_Toc174989312"1、垃圾數量預測35HYPERLINK\l"_Toc174989313"2、垃圾處理36HYPERLINK\l"_Toc174989314"3、影響分析36HYPERLINK\l"_Toc174989315"第七章經濟分析37HYPERLINK\l"_Toc174989316"一、投資估算37HYPERLINK\l"_Toc174989317"1、投資估算編制依據37HYPERLINK\l"_Toc174989318"2、建設投資估算37HYPERLINK\l"_Toc174989319"3、投資估算表38HYPERLINK\l"_Toc174989320"二、融資方案42HYPERLINK\l"_Toc174989321"1、概述42HYPERLINK\l"_Toc174989322"2、融資方案43HYPERLINK\l"_Toc174989323"三、財務評價43HYPERLINK\l"_Toc174989324"1、評價依據43HYPERLINK\l"_Toc174989325"2、評價范圍及評價方法44HYPERLINK\l"_Toc174989326"3、基礎數據44HYPERLINK\l"_Toc174989327"4、年收入和營業稅金及附加估算44HYPERLINK\l"_Toc174989328"5、成本費用估算45HYPERLINK\l"_Toc174989329"6、財務評價指標46HYPERLINK\l"_Toc174989330"第八章社會影響評價48HYPERLINK\l"_Toc174989331"一、適應性48HYPERLINK\l"_Toc174989332"二、社會影響49HYPERLINK\l"_Toc174989333"1、經濟適用房建設的宏觀影響49HYPERLINK\l"_Toc174989334"2、經濟適用房建設對***市的影響52HYPERLINK\l"_Toc174989335"第九章結論53附表附圖第一章申報單位及項目概況一、申報單位概況1、申報項目***公司***經濟適用住房建設項目可行性研究報告2、申報單位申報單位：***公司公司類型：有限責任公司經營范圍：房地產開發及商品房銷售。3、公司簡介***公司，成立于二000年七月，公司注冊資金5000萬元，開發資質等級為貳級，經營房地產開發及商品房銷售等。公司共有在冊職工36人，其中工程技術人員33名，高級職稱人員2人，中級職稱人員20人，初級職稱11人。公司下設經理辦、總工辦、項目部、預算部、財務部、售房部等部門。二、項目概況1、項目建設地點該項目位于***市南三環路***。2、項目建設規模及目標2.1建設內容本項目新建住宅459.00套，共40137.00平方米，物管衛居及公建740.50平方米，總建筑面積40877.50平方米。項目建設主要內容包括：住宅建筑及公建等土建工程；室外配套及道路硬化、綠化、管網工程等配套設施工程。詳見下表1-1。建筑內容一覽表表1-12.2項目目標因此本項目以經濟、實用、美觀為建設原則，定位于滿足區域中低收入家庭對住房的需求。該區將按照現代居住生活模式建設具有優美的居住環境、完善的配套服務設施、豐富的地域文化內涵的新型居住區。規劃中力求環境效益、社會效益、經濟效益達到有機統一。通過規劃設計，創造出環境優美的住宅小區。3、經濟指標3.1概況本項目總投資8603.33萬元；其中建設投資8603.33萬元，沒有流動資金。資金籌措：企業自有資金3303.33萬元；銀行貸款5300.00萬元，均用于建設投資。年均利潤總額為238.65萬元，年均所得稅78.76萬元，年均稅后利潤159.89萬元。3.2主要經濟技術指標項目的主要經濟指標包含建筑指標和經濟指標（見表1-2）。主要經濟技術指標一覽表表1-2三、研究結論該項目符合《***市城市總體規劃》要求，結合***市居民的居住水準及現代生活需求，在規劃中提供適應不同消費群體和家庭構成需要的多種套型住宅，滿足廣大中低收入居民的住房需要；項目的建筑規模合理，建筑標準適當，具有顯著的社會效益，研究結果認為本項目是必要的、可行的。第二章政策及市場分析一、經濟適用房政策1、概述經濟適用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造體現適用、經濟、美觀、安全、衛生、便利的原則；其布局要符合城市規劃的要求；其使用功能滿足居民基本生活的需要。經濟適用房政策實施在解決中低收入家庭住房問題的同時，還體現出一定的宏觀經濟職能，主要指促進新的商品化、社會化城市住房供給體系的構建，并擴大內需，拉動經濟增長。經濟適用房政策是公民住房社會保障體系的主要組成部分，是一項深得民心的安民政策。經濟適用房的建設享受特定的稅費優惠，同時承擔一定的限制條件。經濟適用房在建設時享受的優惠主要有：（1）用于建造經濟適用房的土地，實行政府行政劃撥，免交土地出讓金；（2）建造經濟適用房的行政事業性收費減半征收。經濟適用房的限制主要來自利潤方面。經濟適用房價格由開發成本、稅金及利潤三部分構成，基準價格實行政府指導價，價格的上浮幅度，由有定價權的政府價格主管部門在核定價格時確定，下浮幅度不限。經濟適用房的開發利潤，不得超過各項費用之和的3%。經濟適用房價格的確定要與城鎮中低收入家庭經濟承受能力相適應，以保本微利為原則，與同一區域內的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現政府給予的各項優惠政策。2、宏觀政策經濟適用房是我國住房體制改革的階段性產物，在其產生之時就被賦予了住房供應體系的主體地位。經濟適應房政策推出幾年來，在中央有關部門的積極推動下，各地采取了多種形式，組織經濟適用房建設，但進展情況卻大有不同。隨著經濟的發展、體制改革的深入和住房市場的變化，對經濟適用房的認識也在深化。在我國經濟改革初期，中央就針對城鎮居民住房難問題提出了允許居民自建住房及有關商品化改革設想。不過，在當時的情況下，由于經濟發展水平、居民收入水平及承受能力、經濟體制改革的進程安排等方面的制約，住房體制一時還不具備商品化、市場化的條件。1991年6月，國務院在《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》（國發〔1991〕30號文件）中提出：“大力發展經濟實用的商品房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。到1997、1998年房改的關鍵時刻，國家意識到在當時的情況下，難以實施房產的完全市場化。市場上的商品房價格與工薪階層為主的中低收入者的經濟承受力差距較大。強行推行房產市場化，必會產生負面效應，于是經濟適用房在1998年適時推出。經濟適用房建設工程由政府主導，通過采取統一劃撥土地、統一規劃、免收多項費用、限制利潤率等一系列措施來降低成本。嚴格地講，經濟適用房并非完全意義上的商品房，具有半福利房、半商品房、半計劃體制、半市場體制的性質。其經濟性指其價格相對于完全意義上的商品房價格，能適應中低收入家庭（主要是工薪階層）的經濟承受能力。經濟適用房制度伴隨著住房制度改革進程而產生和發展。1994年《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》把“建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系”列為我國城鎮住房制度改革的一項基本內容和任務。1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》更明確提出深化城鎮住房制度改革的重要目標之一是“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”。經濟適用房制度的基本性質與我國城鎮住房制度改革的基本目標密切相關。我國城鎮住房制度改革的基本任務和目標是:停止福利性的實物住房分配制度，實現住房商品化和市場化，建立與社會主義市場經濟體制及我國國情相適應的城鎮住房新制度，以不斷滿足城鎮居民的住房消費需求。這決定了經濟適用房制度從產生之日起就具備雙重屬性:一方面，經濟適用房是商品房，是房地產市場供應體系的重要組成部分；另一方面，經濟適用房是社會保障性住房，是現階段我國社會住房保障體系的重要組成部分。經濟適用房的雙重屬性充分體現在國家關于經濟適用房建設與管理的一系列重要文件中。1998年，建設部《關于大力發展經濟適用房的若干意見》指出:發展經濟適用住房的目的是為了建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的住房供應體系，加快住房建設，促使住宅業成為新的經濟增長點，不斷地滿足中低收入家庭日益增長的住房需求。2003年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》指出，“經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房”。2004年建設部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行聯合發布的《經濟適用住房管理辦法》第二條給經濟適用房下了更為具體完整的定義，“經濟適用房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房”。2005年3月26日，國務院向各個省市、自治區印發了《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》，具體內容：（一）高度重視穩定住房價格；（二）切實負起穩定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關責任人責任；（三）大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應，并督促建設；（四）嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數量；（五）正確引導居民合理消費需求；（六）全面監測房地產市場運行；（七）積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；（八）認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查。

2005年4月27日，國務院常務會議中再次提出要進一步加強房地產市場宏觀調控，并提出八項措施引導和調控房地產市場：（一）強化規劃調控，改善商品房結構；（二）加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；（三）加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應；（四）完善城鎮廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；（五）運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度；（六）加強金融監管；（七）切實整頓和規范市場秩序；（八）加強市場監測，完善市場信息披露制度。2006年5月17日，建設部、發改委等九部委聯合下發了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，文件明確要求：（一）切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。(二)進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。(四)進一步整頓和規范房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。(五)加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。該《意見》明確提出，各地要根據總量與項目相結合的原則，充分考慮城鎮中低收入居民家庭生活對交通等設施條件的需求，合理安排普通商品住房的區位布局，統籌落實住房供應結構比例要求。并規定：自2006年6月1日起，各城市(含縣城)年度(從6月1日起計算)新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到70%以上。同時明確了套型建筑面積的概念，“套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。”2007年8月1日，國務院召開會議，原則上通過《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。改革開放以來我國城市住宅建設快速發展，城市居民住房條件得到較大改善。但部分城市低收入家庭住房還比較困難。要把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責，應加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。會議要求，在加快建立健全廉租住房制度的同時，要規范經濟適用住房建設和管理制度，嚴格審查購房者資格，合理確定住房標準，嚴格上市交易管理，加強單位集資合作建房管理。3、***市地方政策“十五”期間，***市出臺了一系列房地產法規及部門規章，有《***市住房分配貨幣化實施辦法》、《***市城市房屋拆遷補償安置暫行辦法》、《***市經濟適用住房建設管理辦法》、《***市直管公房平房出售辦法》、《***市城鎮最低收入家庭廉租住房管理試行辦法》、《***市住宅共用部位、共用設備項維修資金管理辦法》等。進入法律程序準備出臺的法規、規章有《***市城市房屋拆遷實施細則》、《***市城市危險房屋管理實施細則》、《***市住宅小區物業管理條例（修改）》等。2004年９月１日起，***市正式實施的《***市經濟適用住房建設管理辦法》明確規定，政府國土部門依據經濟適用住房年度計劃在土地利用年度計劃中優先安排，而且其建設和經營中的行政事業性收費減半征收，按規定應收取經營服務性費用的按低限收取，小區外基礎設施費用由政府承擔。在此基礎上，經濟適用房堅持保本微利的原則，實行政府指導價，基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成，利潤不得超過３％。為確保開發建設單位權益，所有涉及經濟適用住房的建設性收費全部實行交費登記卡制度，任何單位不得以押金、保證金等名義變相收取費用。2006年***市政府在出臺的《關于調整住房供應結構穩定住房價格，進一步促進房地產市場持續健康發展的實施意見》。該意見指出，“十一五”期間，將重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房，全市城鎮每年建設住房180萬平方米，其中中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用住房、廉租住房總計要占到130.3萬平方米，只有49.7萬平方米住房為市場調節的商品房。同時規定，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上，以確保中小套型住房結構比例。同時，***市政府將從信貸、土地供應、閑置土地處置等多方面入手，保證中低價位、中小套型住房供應結構的轉變。在房地產開發信貸方面，對項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業，金融部門不予發放貸款，對空置3年以上的商品房，金融部門不得接受其作為貸款抵押物。同時，對購買自住房且套型建筑面積90平方米以上個人住房按揭貸款比例不得低于30％。在土地供應方面，優先保證中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房土地供應，其年度供應量不低于居住用地供應總量的70％，繼續停止別墅類房地產開發項目和低密度、大套型住房的土地供應。加大閑置土地的處置力度，對超出合同約定動工開發日期滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權；對雖動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4的，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。二、需求分析住房需求主要來自下面三類情況：從沒有住房到擁有住房、從擁有住房到擁有更好的住房、從擁有更好的住房到把住房作為投資對象。隨著城市化進程的加快，我國城市人口增長加快。教育體制的改革使得每年有更多畢業生留在城市里，這使年輕人成為購房的主力軍；但同時，由于他們剛參加工作收入有限，面對市場房價只能是望洋興嘆，進而產生了對經濟適用房的巨大需求。城市化給城市帶來了大量的外來人口，該部分人口大部分為民工。他們在城市勞動多年后，對于提升自己的生活質量有迫切心情，鑒于其經濟情況也就產生了對經濟適用房的巨大需求。經濟的長足發展，使家庭越來越小，成員越來越少。很多大家庭往往分成了一個個的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越來越普及。加之80后生育高峰期的年輕人現在即將成家立業，買房也就成了組建新家庭的必要選擇。2007年1月專門從事房地產市場研究的REICO工作室發表2006年度報告，報告認為，在上世紀六十、七十、八十年代，中國曾經出現三次“嬰兒潮”，目前八十年代出生的人也進入了成年年齡段。由于土地供給彈性很小，房價的漲跌主要取決于房屋需求的變化；REICO工作室認為，25-45歲群體是購買商品房的主要群體。理論上，25-35歲人員處于婚齡期，對住房的需求屬于剛性需求，彈性較小；而35歲以上的人群購買住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。因此未來15年，受第二次和第三次“嬰兒潮”的影響，住房需求將維持旺盛。有數據顯示，在2006年至2010年期間，受第二次“嬰兒潮”的影響，35—45歲的群體所占的比重上升，這部分群體的人口總量大概在2.6億左右，由此決定在2010年前，35—45歲的群體住房改善需求將會刺激房地產市場的發展。而到2010—2020年的時候，受第三次“嬰兒潮”的影響，25—35歲人口比重會上升，這部分人口總數大概在1.2億左右。截至2005年底，中國城市化率為43.0%，與發達國家甚至部分新興工業化國家相比，我國的城市化進程仍需繼續推進。社會學者預計，未來城市化進程將逐步加快。如果未來10年中國城市化率以每年1.5個百分點的速度增長，預計每年新增城市人口將近2000萬人，按照人均需求住房面積25平方米計算，每年新增城市人口的住房需求將超過5億平方米。將購房者的家庭月收入分為五組，1999元以下為低收入組，2000—3000元為中低收入組，3001—5000元為中等收入組，5001—8000元為中高收入組，8001元以上為高收入組。對上述分組狀況進行分析可以看出，家庭年收入在2.4-6萬元的中等及中低收入家庭占到七成以上，其中家庭年收入2.4—3.6萬元的中低收入群體占到42.47%，3.6-6萬元的中等收入家庭占總數的30.43%。中低收入家庭在社會上占據了絕大多數，其購房需求群體較大，顯示出較大的群體作用，對住房需求影響明顯，在一定程度上使住房市場產品在數量上向中低端產品靠近，對于普通居民住宅的需求加大。近年來，隨著住房的市場化程度提高，住房價格的攀升和社會各階層收入差距的加大，國家加大了對房地產市場的宏觀調控，提出了加強住房保障，建立以普通商品房為主體、經濟適用住房和廉租住房為保障、高檔商品房為補充的住房供應體系，并明確了普通商品房用地和90平方米以下戶型的比例。應當說，經過多次調整后的住房供應體系目標更加貼近實際，更加符合我國當前兩頭小、中間大的橄欖型經濟狀況。但是，由于缺少有效的規劃、控制和監督，住房供應市場的現狀并不如人意。特別是中小戶型普通商品房的供應量偏少，戶型偏大致使單套住房平均價格居高不下，加之地方政府住房保障工作存在不平衡、不到位的情況，影響了低收入群體住房條件的改善，社會反響比較強烈。三、市場現狀1、房價近年，我國房價尤其是住房價格上漲較快，1998年以來，全國商品住房銷售價格年均上漲6.5%，比居民消費價格年均0.6%的漲幅高5.9個百分點據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，2007年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個百分點；環比上漲1.0%，漲幅與上月持平。其中：新建商品住房銷售價格同比上漲7.4%，漲幅比上月高0.8個百分點；環比上漲1.0%，漲幅比上月高0.2個百分點。分類別看，經濟適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲1.4%、7.7%和8.5%，環比分別上漲0.6%、1.0%和1.2%。分地區看，所有70個大中城市新建商品住房銷售價格同比均上漲，漲幅較高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家莊9.4%等。環比漲幅較高的城市主要包括：惠州5.6%、烏魯木齊2.8%、寧波1.9%、南寧、杭州和洛陽均上漲1.7%等。2007年上半年，全國地級以上城市都已建立了廉租住房制度。1—6月經濟適用房投資同比增長34.4%，增速比去年同期提高了28.3%,2005年以來經濟適用房投資持續下降的局面得到改變。2、住房市場分析2.1山西省住住房市場“十五”期間，由于山西經經濟的快速健健康發展，人人們的生活水水平快速提高高，在其它消消費增長平穩穩的情況下，居居民改善居住住條件的愿望望非常強烈，促促使房地產一一級市場需求求旺盛，但同同時也出現了了商品房價格格上漲過快的的問題。2001—2005年商品房平平均銷售價格格分別為1349元/平方米、1435元/平方米、1611元/平方米、1777元/平方米和2210元/平方米，年年平均增幅達達14.6%，各年的增增幅分別為20.7%、6.4%、12.3%、10.3%和24.4%。其中住宅宅的銷售價格格分別為12249元/平方米、1253元/平方米、1263元/平方米、1534元/平方米和1876元/平方米，年年平均增幅達達13.8%，各年的增增幅分別為26.8%、0.3%、0.8%、21.5%和22.2%。商業營業業用房銷售價價格分別為2419、2698、3135、3403和5759元/平方米，年年均增幅為15.5%，各年的增增幅分別為：：-13.77%、11.5%、16.2%、8.5%和69.2%。2006年山西省省經濟適用房房施工面積307.6萬平方米，同同比增長19.3%，新開工面面積185萬平方米，同同比增長12.8%，竣工面積99.3萬平方米，同同比增長0.2%。與全國和和中部六省相相比，山西省省經濟適用房房建設發展緩緩慢。2006年，山西省省經濟適用房房開發投資總總量居全國第第16位，居中部部六省第4位；增速居居全國第20位，居中部部六省第5位；占全國國經濟適用房房投資總量的的2.44%，占中部六六省經濟適用用房投資總量量的14.4%。同時經濟濟適用房的開開發投資在各各市之間的發發展也并不平平衡。在全省省11個市中，經經濟適用房開開發投資比上上年增長有4個市，分別別是呂梁市、陽陽泉市、朔州州市、****市；而其他7個市則都有有所下降。2007年第一季季度，山西省省房地產完成成投資17.3億元，住宅宅完成投資13.4億元，其中中經濟適用房房完成投資9378萬元，同比比增長24.5%，辦公樓完完成投資3709萬元，同比比下降63.9%。雖然經濟濟適用房投資資只占住宅總總投資的7%，但以前僅僅為2%-3%。這個數據據說明，從2006年以來，山山西省加快經經濟適用房建建設和棚戶區區改造、實施施安康居住工工程、著力改改善居民居住住條件的宏觀觀調控措施開開始產生效果果。目前山西房地產開開發投資處于于快速發展階階段，但商品品房的開發和和市場供給的的結構性失衡衡問題突出，主主要表現在：：一是非住宅宅商品房開發發較快。“十五”期間，住宅宅投資累計完完成314.8億元，年均均增幅為29.4%，非住宅投投資累計完成成217.3億元，年均均增幅高達45.9%，非住宅的的建設規模和和發展速度遠遠快于住宅的的發展。二是是經濟適用房房建設發展緩緩慢。200120055年間，經濟濟適用房投資資分別為14.3、17.7、16.1、17.2和16.1億元，環比比增速分別為為-16.11%、23.7%、-9.2%、7.3%和-6.7%，遠低于同同期房地產開開發投資的增增幅，經濟適適用房竣工面面積也沒有明明顯增加。三三是大戶型住住房供應過多多，而小戶型型住房供應過過少。四是高高價位住房偏偏多，中低價價位住房偏少少，中低收入入家庭能夠買買得起的住房房偏少。2.2***市市住房市場整體情況“十五”期間，***市住住房產業快速速發展，使全全市城鎮人均均住房建筑面面積由2001年的18.774平方米增加到2005年的21平方米，形成成了商品房、廉廉租房、經濟濟適用房多層層次的住房供供應和保障體體系。2006年****市房地產業業開發投資完完成21.42億元，比上上年增長46.6%，其中，住住宅投資15.44億元，增長21.3%。房地產業業開發投資占占固定資產投投資的比重為為13.388%。全市商品房房屋施工面積積244.999萬平方米，比比上年增長55.444%；商品房屋屋竣工面積90.91萬平方米，比比上年增長212.994%；商品房屋屋銷售面積79.6萬平方米，比比上年增長19.866%。2006年，****市城鎮居居民人均住房房面積達到117.37平方米，比上上年增加0..45平方米；農村村居民人均住住房面積達到到17.46平方米，比上上年增加0..92平方米。根據***市房管管局統計，2006年內全市住住宅建設總量量為202萬平方米，其其中經濟適用用住房面積為為60萬平方米，****市40萬平方米，縣縣級20萬平方米。在在今后五年內內全市城鎮每每年建設住房房180萬平方米，其其中低價位、中中小套型普通通商品房、經經濟適用房占占到130.3萬平方米，49.7萬平方米為市市場調節住房房。由此可以以看出，今后后五年內****市房地產產建設規模和和需求量空間間很大。樓盤情況近幾年，***市市商品房建設設逐年加快，新新開樓盤數量量不斷增加，檔檔次也在不斷斷提高，大都都朝著花園式式、高層次、高高標準方向發發展。（1）樓盤檔次目前***市現有有樓盤可用高高、中、低三三個檔次來劃劃分。eq\o\ac(○,1)高檔次樓盤：地理理位置、周邊邊環境良好，樓樓層較高(9—26層不等)，建筑材料料質量好，房房間戶型多樣樣，結構合理理，物業配套套設施齊全，均均配有車庫、車車位，樓間距距大，采光良良好，綠化覆覆蓋率高。eq\o\ac(○,2)中檔次樓盤：地理理位置一般，樓樓層在1－7層左右，個個別也有高層層，戶型結構構可以，綠化化面積、小區區景觀稍差，物物業管理、配配套設施較全全。eq\o\ac(○,3)低檔次樓盤：地理理位置較差，大大多處在城市市周邊，樓層層在1－7層不等，樓樓房間距小，物物業管理和配配套設施不夠夠全，無車庫庫，無綠化或或少綠化，周周邊公共設施施少。這部分分樓盤以經濟濟實用房、新新農村改造建建設房屋居多多，適合大部部分中低檔收收入家庭購買買。（2）戶型面積由于各樓盤的檔次次不同，各戶戶型所占比重重也各不相同同，從40--288mm2不等。就中中、高檔樓盤盤來看，800m2以下戶型較較少，約占20％以下;80100m2約占30％左右，大大部分是1000m2以上的戶型型，達到70％左右。銷售價格目前***市商品品房均價在2850元左左右，二手房房價格也超過過1800元/m2。高檔次樓樓盤售價在每每平方米3000元以上；中中檔樓盤銷售售價格在每平平方米2500－2900元左右；低低檔樓盤銷售售價格在每平平方米1300－2400左右。在商品房銷售價格格上，2006年***市開發發建設限價普普通商品住房房，限房價格格初步定位為為2300元/m2。就目前***市城城市居民的消消費水平所能能接受的商品品房價格在2300元/m2左右，適用用面積也在990m2左右,中/小戶型銷售售比較好,大戶型銷售售比較困難，在在售樓盤中所所剩也以大戶戶型居多。統計表明***市市房價與居民民收入之比已已超過8:1，而發展中中國家合理的的房價收入比比應在3-6之間，住房房消費已成為為許多市民不不能承受之重重。3、***市住房公積積金使用情況況住房公積金是指各各單位及其在在職職工繳存存的長期住房房儲金，用于于職工購買、建建造、翻建、大大修自住住房房。住房公積積金屬于政策策性貸款，貸貸款利率低于于商業貸款。中國人民銀行****中心支行行所公布的統統計資料顯示示，截至2004年底，****全市住房公公積金累計歸歸集余額為14.7億元，個人人住房貸款余余額僅為884.330萬元，僅占占住房公積金金歸集余額的的0.6％，遠遠低于于此時全國45.6％的平均水水平，有14.6億元的資金金長期沉淀。即即便是在2003年，全國個個人住房公積積金貸款率個個別城市達到到了80%的這個小高高潮中，****市的個人人住房公積金金放貸率也僅僅僅是1%。2006年3月，***市個人人住房公積金金歸集余額達達到19.2億元，覆蓋蓋率達70%以上，個人人住房公積金金放貸率降到到了0.01%。截至2006年3月，全市累累計發放個人人住房貸款僅僅為2167..4萬元。2006年****住房公積金金政策發生重重大調整，主主要包括貸款款最高額度、最最長年限增加加；同時，可可通過聯保的的形式貸款。過去，人們從住房房公積金貸款款一般最高額額度為10萬元，現增增加到15萬元；過去去貸款最長年年限為10年，現延長長為20年。過去貸貸款只能以房房屋產權做抵抵押，現在，貸貸款者可通過過有公積金的的其他人員，根根據公積金賬賬戶情況為其其擔保進行貸貸款。采用聯保形式貸款款較房屋產權權抵押貸款而而言，不僅免免去不少繁瑣瑣的手續，貸貸款者還可少少交一筆數目目可觀的抵押押登記費。聯聯保貸款形式式實施將降低低住房公積金金貸款的門檻檻，刺激人們們的貸款熱情情，方便人們們貸款，激發發廣大居民的的購房熱情。四、開發企業分析目前***市具有有房地產開發發企業將近130家左右，其其中具有壹級級開發資質的的有一家，具具有貳級開發發資質的有五五家，具有叁叁級開發資質質的有三十家家，具有肆級級開發資質的的六十五家。本項目開發企業****公司的主要經營業業務為房地產產開發及商品品房銷售，其其資質為貳級級。因此，該該開發企業具具有開發本項項目的技術能能力及經濟實實力，達到了了國家相關標標準要求。第三章建筑筑設計方案一、建筑設計指導導思想與原則則政府有關經濟適用用房建設計劃劃中曾明確指出，“經濟適用住住房是具有保保障性質的政政策性住房，是是解決中等偏偏下收入家庭庭住房的重要要途徑”。其目標群群體被明確集集中于“中等偏下及低收入家庭”，即僅包括括全社會家庭庭總數70%的群體。本項目的設計思想想有以下幾個個方面為指導導原則：（1）盡可能的滿足中中低收入家庭庭的住房需求求。以中小戶戶型為主。充充分考慮全市市居民的收入入水平，以解解決全市中低低收入群眾的的住房問題，構構建社會主義義和諧社會。（2）尊重地方文化和和塑造社區文文化，充分考考慮該地區和和周圍環境特特點，體現時時代特色和地地域城市風貌貌。（3）規劃設計中注重提提高生活質量量，處理好建建筑及綠化、道路硬化的關關系，合理組織室室外步行和活活動場地，進進一步提高室室外公共設施施水平。二、規劃設計方案案用地使用強度：（1）用地面積積：總用地面面積為267700.000平方米，合40.005畝；（2）容積率：1..53；（3）建筑密度：：8.84%；（4）綠化：居住住用地內綠地地率約為400.00%；（5）建筑規模：：總建筑面積積為408777.50平平方米，其中中住宅401137.000平方米，物管衛衛居及其它公公建740..50平方米米；（6）建筑間距：：建筑間距應應符合相關規規范及規章的的要求。建筑筑物退道路紅紅線的距離：：道路交叉口口周圍的建筑筑物后退道路路紅線距離；；自道路紅線線折點起70米范圍內，臨臨其所有建筑筑退道路紅線線不得小于220米。消防要求：保證有有符合消防規規范的消防通通道。道路及及出入口設置置：地塊內部部主道路建筑筑控制線的寬寬度不小于115米。配套要求求：按《城市市居住區規劃劃設計規范》配配套相適應的的公共設施及及市政設施。三、建筑方案1、建筑單體設計1.1住宅設計本項目以“鮮明時時代特色和舒舒適居住環境境”為主題，以21世紀的居住住水準為目標標，按照現代代居住生活模模式建設居住住環境優美、配配套服務設施施完善的居住住區。（1）設計原則以人為“核心”，一一切以居住者者的生活行為為模式和現代代文明居住生生活模式為依依據，合理組組織住宅套型型平面，住宅宅設計突出以以起居廳為主主的設計原則則。廚廁設施施標準化，集集中管井，力力求達到居住住性、舒適性性和安全性的的要求。（2）套型多樣結合現代住宅的特特點，結合****市居民民的居住水準準及現代生活活需求，在規規劃中提供適適應不同需要要的多種套型型住宅，形式式各異。（3）創造良好的居住住環境為適應當地的氣候候特點，住宅宅布置成南北北向，進深控控制在14..5m左右，起起居室、臥室室廚房有自然然采光，房內內空氣南北對對流，起居室室以朝南居多多，并且每戶戶至少有一個個臥室朝南。（4）合理分配戶內各各功能空間的的面積，適當當擴大起居室室的面積，衛衛生間分室布布置，在有限限的面積指標標下，做到面面積有限功能能全，合理組組織和布置各各功能行為空空間，達到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”，分別形成動區區與靜區，以以提高居住的的舒適性。102m2戶型：：①有兩個主臥室朝陽陽，餐廳、廚房房、小臥三個個房間通過餐餐廳相連，既方便聯系系，又減少客廳廳開門數量，便于客廳擺擺放家具。②除衛生間、餐廳間間接采光外，其余房間均均對直接采光光通風。③沒有明顯的過廳，將走道隱含含在客廳或餐餐廳中，擴大了客廳廳及餐廳的視視覺效果。④走進客廳，對面有有一片完整的的墻面，便于住戶裝裝飾。⑤衛生間門隱藏于進進門處，改善了客廳廳的景觀效果果。⑥功能齊全、空間組組合緊湊、合合理、簡潔，滿足住戶所所需大廳小臥臥之心理需求求。87m2戶型：①入戶設有過渡空間間，以便住戶戶在此放置衣衣帽架、鞋柜柜、雨具等，出出入時更衣，換換鞋、整裝，使使室內更為整整潔。②起居室與過渡空間間緊密相聯，便便于客人出入入。以起居室室為中心，合合理組織戶內內交通，起居居室多為朝南南，并具有良良好的自然采采光和通風條條件。③廚房設計模塊化，為為成套廚房家家具進入廚房房提供條件。廚廚房與就餐空空間相連，并并采用輕質(玻璃隔斷等)隔斷、推拉拉門分隔，兩兩個空間既有有分隔又有聯聯系，互相滲滲透、延續，使使用便捷。④衛生間盡可能做到到自然采光與與通風，洗臉臉盆設在前室室；管道集中中，節約投資資。⑤臥室的布置，做到到“動靜分區”，使臥室具具有較強的私私密性。每戶戶至少有一個個朝南的臥室室。⑥把就餐從起居室內內分離出來，使使用更為方便便。⑦每戶設有朝南的陽陽臺，適當增增加進深，形形成空中花園園，并考慮花花盆的安全擱擱置，以利于于垂直綠化，美美化環境。北北向結合廚房房設計生活陽陽臺，洗衣機機直接放在陽陽臺，便于使使用。83及80m2戶戶型：①客廳內設兩個門，一個門對外外與門廳相連連，另一個門對對內通過走廊廊與臥室、衛衛生間、餐廳廳、廚房相連連。會客時，將內門關上上不影響家人人在臥室、衛衛生間、廚房房的活動。各各套型對客廳廳開門較少,,廳內都有較較完整的整體體墻面，利于家具布布置，平面利用率率高。②大臥室設置在南向向，小臥室設置置在北側，并通過走廊廊與客廳、餐餐廳、衛生間間相聯系，通風采光良良好。靜鬧環環境截然分開開，可保證臥室室安靜與私密密性的要求，不會因為會會客、看電視視影響休息和和子女學習等等。③進戶入口設門廳。門門廳是人們從從室外進入室室內的緩沖空空間，這項設計將將門廳從以往往的客廳中獨獨立出來，可增強室內內空間的私密密性，并能遮擋由由樓梯間傳來來的噪聲和視視線。在門廳廳中設置鞋柜柜、壁柜，為居住者提提供換鞋的空空間，克服了進戶戶直接入客廳廳污染室內環環境的缺陷。門門廳對保溫、防防寒都起到一一定的作用。④在設計上將廚房、餐餐廳與客廳及及臥室等房間間隔開，形成一個封封閉的空間，阻擋了廚房房中的油煙及及氣味的進入入。⑤衛生間，內設長浴浴盆、淋浴器器、坐便器、毛毛巾桿、手紙紙盒等。設置置地漏以沖洗洗地面。地漏漏應采用高水水封地漏，有效地解決決下水道返臭臭、逆水問題題，并使流水通通暢便于清理理，易于檢修。衛衛生間內采用用活動式隔斷斷將浴廁合理理分隔成兩部部分，減少干擾。⑥充分利用陽臺擴展展戶外空間，完善陽臺休休息環境。南南陽臺(即生活陽臺臺)挑出1.5m作為客客廳的延伸，將陽臺門做做成落地式平平開玻璃門，增加客廳采采光面積，陽臺內可設設置躺椅、運運動健身器材材等。北陽臺臺(即服務陽臺臺)可設儲藏設設施、曬衣架架等，以減少室內內家具的充滿滿度，使室內更整整潔、舒適。1.2新建戶型統統計本項目新建住宅4459.000套，共401377.00平平方米，其中中中小戶型（面面積在90平方米以下）3577.00套，面積計為297333.00平平方米。戶型統計表3-12、輔助工程2.1綠化景觀規規劃本項目強調綠化圍圍合建筑理念念，在小區內內每個樓棟間間都被綠地包包圍，小區中中心綠化形成成綠帶，向內內滲透與各組組團綠地相連連，向外擴展展與城市道路路綠化帶相連連，使得整個個綠化系統形形成網狀結構構，創造優良良的生活與休休閑環境。小小區沿貫通小小區內部的主主干道形成中中心綠化景觀觀帶，極大的的豐富了小區區的空間關系系。2.2交通組織住宅區共設有2個個主要出入口口，分別位于于南面和小區東北角。小區內部部設東西方向向及南北方向向交叉的主干干道，并設置置與主干道相相互聯通的通通向各樓棟間間的副通道。住住宅區沿內部部小區主干道道設置步行景景觀節點，為為居民提供散散步、鍛煉場場所。2.3其它配套設設施垃圾轉運站布置在在小區西南側側較隱蔽處。物物業管理位于于小區北面靠近小區入口口處，并布置置傳達室，負負責日常的便便民活動。其其他設備用房房結合物業管管理用房統一一安排。四、結構方案1、設計條件(1)抗震等級：：按抗震設防防列度7度設防；耐耐火等級為II級；(2)主要設計使使用荷載：樓樓面活荷載2.0KKN/㎡屋屋面活荷載0.5KKN/㎡標標準風壓0.555KN/㎡㎡標標準雪壓0.225KN/㎡㎡2、結構選型擬建小區主要分為為住宅建筑、集集中公共建筑筑。結構形式式如下：（1）住宅結構形式：：鋼筋混凝土土結構；主體體混凝土強度度等級均采用用C30。基礎混凝凝土強度等級級采用C30；基礎墊層層采用C15。鋼筋：HPB2335及HRB4000。（2）集中公建結構形形式：磚混結結構。五、配套設施1、給排水方案1.1設計規范范及依據(1)《建筑給排排水設計規范范》GB500015—2003(2)《建筑設計計防火規范》GBJ16—87(20001)(3)《居住小區區給水排水設設計規范》CECSSS7—94(4)《室外給水水設計規范》GBJB—86(5)《室外排水水設計規范》GBJl4—87(6)建設單位設設計要求1.2設計內容容室內外給排水及消消防用水設計計。1.3系統方案案(1)室外給水系系統水源由城市供水管管網，經小區區配套給水管管網提供，消消防水系統與與生活給水分分開獨立設置置，分別設置置室外消防水水和室內消防防水系統，管管網環狀布置置。室外設置置500m3消防水池一一座，可以滿滿足消防用水水量。本項目目設消防專用用水泵二臺保保證消防用水水壓力。(2)室外排水系統統生活污水經室外化化糞池處理進進入城市下水水管網。雨水有組織排入城城市雨水管網網。(3)室內生活給排排水系統生活冷水采用上行行下給垂直供供水方式。衛衛生間設集中中給排水系統統。采用單立立管排水系統統，有組織排排入污水管道道，排水管應應采用PVC管。水壓滿滿足最不利點點自由水頭22.0米，水質為一一般生活用水水。(4)室內消火栓系系統室內消火栓設計流流量為20LL/S，火災延續續時間2h，水壓滿足足最不利點消消火栓充實水水柱10M。2、暖通專業2.1采暖規劃劃概況本區設一個冬季采采暖熱力站向向小區內各建建筑供暖。2.2設計依據據(1)《采暖通風風與空氣調節節設計規范》GB500019—2003(2)《建筑設計計防火規范》GBJ16—87(20001版)(3)《山西省民民用建筑節能能設計標準》DB304—216—1999(4)建設單位位設計要求2.3采暖設計計(1)本工程采暖暖熱源由換熱熱站提供。(2)樓內采暖均均為分戶計量量，采用一戶戶一表制，采采暖系統采用用單管水平串串聯跨越式系系統。3、電氣專業3.1設計依據據（1）建設單位提供的的《設計任務務書》及《設設計要求》；；（2）《當地供電可行行性咨詢報告告》；（3）國家現行的有關關規范、規程程及相關行業業標準；（4）相關專業提供的的設計資料。3.2設計內容容（1）本設計包括建設設紅線內的以以下內容:變配電系統統；照明系統統；防雷保護護、安全措施施及接地系統統；電話系統統；寬帶系統統；有線電視視系統；對講講系統；消防防系統。（2）照明系統：電源源由配電室引引出低壓220／380V交流聚氯乙乙烯電纜直埋埋引至各樓電電纜連接柜。本本項目建筑按按三類防雷的的建筑物設計計防雷系統，在在屋頂設置避避雷帶。（3）電話寬帶系統：：各樓獨立設設置電話寬帶帶網絡交接箱箱。（4）有線電視系統：：各樓獨立設設置電視信號號放大箱。（5）對講系統：各住住宅單元均設設有對講系統統，通過總線線連接至本樓樓對講主機。（6）消防系統：住宅宅及大型公共共建筑根據國國家規范要求求設置火災報報警系統和消消防聯動控制制系統；火災災應急廣播系系統；消防專專用電話系統統；應急照明明控制及消防防系統接地。六、節能節水措施施1、節能措施1.1設計依據國家頒布實施的現現行有關節能能和合理利用用能源的規定定及標準；各各相關專業提提供的有關技技術資料。1.2建筑設計節節能措施（1）屋面采用80mmm聚苯板保保溫層，SBBS防水層；；坡屋面鋪油油氈瓦，上人人屋面鋪水泥泥磚。（2）外墻采用70厚厚聚苯板保溫溫層，聚合物物砂漿打底抹抹面，刷外墻墻涂料。不采采暖樓梯間為為50厚膠粉聚聚苯顆粒保溫溫漿料；（3）戶門采用雙膠合合板門，內夾夾20厚模塑聚聚苯板，窗為為塑鋼窗單層層中空玻璃，空空氣層厚度為為12mm，氣氣密性不低于于3級，傳熱系系數為2.77。（4）地下室外墻外側側采用3000厚爐渣保溫溫層，沿外墻墻散水和室內內地面下2MM范圍內商團團。（5）門窗三道密封保保溫、隔熱、隔隔音。1.3安裝工程設設計節能措施施（1）給排水部分：給給水管暗管采采用PP—R管，地溝內內及立管采用用熱鍍鋅鋼管管，排水明管管采用UPVVC管，暗管管采用離心式式鑄鐵排水管管。室內設熱熱水供應系統統。（2）采暖部分采用分分戶熱水地熱熱采暖系統，戶戶內供暖管道道埋設于地面面墊層內，除除戶內管道采采用PE—RT管，其他他管道采用鍍鍍鋅鋼管。室室內供熱系統統采用低溫地地板輻射采暖暖技術，增大大發熱面積，使使熱輻射均勻勻。（3）室外供熱管網采采用地溝敷設設，并加保溫溫層，保溫層層厚度嚴格計計算。采暖供供熱系統，嚴嚴格按設計負負荷設置，不不得擴大負荷荷，設置計量量儀表嚴格控控制。2、節水措施（1）施工過程中采用用高效節水型型工藝技術、設設備材料。（2）供水系統采取防防滲、防漏措措施，降低水水資源無效消消耗，提高水水資源利用率率。（3）選用節水型，質質量可靠的衛衛生潔具。（4）按規定安裝各級級水表，以控控制用水量。（5）水池、水箱采取取防水質惡化化的措施。第四章項目目選址及土地地利用一、項目選址1、項目位置該經濟適用房開發發項目位于***市南三三環路****。2、項目周邊環境本項目建成后交通通較為便利。項項目周邊無標標志性或特殊殊建筑。本項項目將與周邊邊環境已有建建筑物協調一一致，且道路路綠化合理均均衡，滿足城城市規劃要求求。3、項目地質條件3.1工程地質***市礦藏資源源豐富，是我我國著名的“煤鄉”，煤炭儲量量大、質量好好、熱值高，已已探明的煤炭炭總儲量達376.9億噸，是我我國重要的優優質動力煤生生產基地。境境內地下礦藏藏還有鐵、銅銅、鋁、鋅、磷磷以及石灰石石、云母、石石墨、大理石石、花崗石等等。礦區總體上西北翼翼寬緩，地層層傾角一般5°—15°，東南翼較較陡，地層傾傾角最大30°—60°，邊緣局部部地段直立至至倒轉。但總總的來看，區區內地層傾角角平緩，一般般為5°—8°，構造簡單單。3.2水文地質條條件***地處黃土高高原，屬溫帶帶大陸型氣候候，降水少、日日照多，晝夜夜溫差大，四四季分明。年年日照時數為為3000小時，無霜霜期東南部156天、西北部100天，年均氣氣溫7℃，年均降水360-4550毫米，年均蒸蒸發量11444毫米，降水多多集中分布于于7-9月間。***市是水資源源缺乏地區之之一，全市水水資源總量為為18.25億立方米，有有大中型水庫庫6座，總庫容6.79億立方米。二、用地方案1、土地權屬及占地地面積該地塊原歸屬于****市***鄉***，后出出讓于該項目目單位。項目地塊位于***市南三三環路****。項目總用地地面積為266700.000平方米米，合40.005畝。2、土地現狀及相關關規劃2.1土地利用現現狀該項目總用地面積積為267000.00平方米。該地塊現利用率率極低，其上上附著少數建筑筑物，其余多為荒地被垃圾圾覆蓋。2.2規劃為了城市發展和社社會繁榮穩定定，該地塊被劃為為城市規劃用用地，為居住住用地，用于于居民住房建建設，以滿足足***市廣大中低收收入家庭的住住房需求。2.3合理性本項目對該地塊的的開發利用合合理，項目選選址符合****市城市土土地利用總體體規劃及城市市發展規劃，符符合國家相關關政策標準。第五章征地地拆遷一、總述對已有建筑物的拆拆遷是為了保保證國家公共共設施和公益益事業建設用用地。為了滿滿足經濟發展展的需要，我我國設置了城城市房屋拆遷遷相關法律制制度。2001年，我國出出臺了《城市市房屋拆遷管管理條例》，這這是拆遷所遵遵循的法律依依據。本次拆遷的法律依依據有：國務院《城市房屋屋拆遷管理條條例》山西省《城市房屋屋拆遷條例》山西省《城市房屋屋拆遷補助與與補償標準暫暫行辦法》***市《城市房房屋拆遷補償償安置暫行辦辦法》建設部《城市房屋屋拆遷估價指指導意見》二、原則1、評估原則在征地拆遷過程中中應做到客觀觀、公正，在具體評估估時作業應遵遵循下列原則：（1）合法原則，即要求求評估應以估估價對象的合合法權益為前前提進行，其其中合法權益益包括合法產產權，合法使使用，合法處處分等；（2）最佳使用原則最佳佳使用原則，即即指法律上允允許、技術上上可能、經濟濟上可行，經經過充分合理理的論證，能能使估價對象象的價值達到到最大的一種種最可能的使使用；（3）替代原則，即要求求評估結果不不得明顯偏離離類似房地產產在同等條件件下的正常價價格；（4）估價時點原則，即即要求評估結結果應是對象象在估價時點點時的客觀合合理價格或價價值；（5）公平原則，即要求求評估應站在在中立的立場場上，提出一一個對各方當事事人都相公平平的價格。2、征地拆遷原則在征地拆遷時應遵遵守以下基本本原則：（1）符合城市規劃的的要求；（2）有利于城市舊區區改造；（3）合理補償；（4）有利于環境的改改善；三、補償本項目凈用地面積226700..00平方米米，項目單位按每畝30萬元進行補補償，共支付付土地補償費費1201..49萬元。本項目地塊上附著著少數建筑物物，共涉及到到搬遷12戶475平方米米，按每平方方米2550.000元進行補償償，共支付拆拆遷安置費用用121.113萬元。四、影響分析本項目補償方案中中的補償依據據、補償標準準均符合國家家相關規定，并并且符合當地地實際情況，實實現了土地的的合理利用。第六章環境境分析一、污染物分析該項目為新建住宅小小區，所產生生的污染物主主要為生活垃垃圾和生活污污水。1、生活垃圾類別可回收物：指宜于于資源利用的的垃圾，包括括紙類、塑料料、橡膠、玻玻璃、金屬和和織物等。廚房垃圾：指剩飯菜和和瓜果殼等生生物性垃圾，適適于生化處理理或堆肥。電器件：包括柱形形和扣形電池池，以及各種種廢舊電器等等。紙類：包括書報紙紙、包裝紙和和紙板紙等，不不包括衛生紙紙。瓶罐：各類瓶罐物物品，包括塑塑料的、金屬屬的、玻璃的的等，不包括括陶瓷的。其它垃圾：指可回回收物和有害害垃圾之外的的垃圾，如灰灰土、磚瓦和和陶器等。2、生活污水生活污水指居民生生活中排出的的受過不同程程度污染的水水體，主要有有廚房廢水及及因生活衛生生產生的廢水水。二、環境影響及措施施1、垃圾數量預測根據當地現有的時時間情況以及及發展態勢，預預測生活垃圾圾量為1.11kg/人*天。本項目目住宅部分為為401377.00平平方米，按人人均住房面積積為30平方米計算，該該社區一天產產生的垃圾為為1.47噸。2、垃圾處理生活污水通過管道道排入城市污污水管道，進進行集中處理理。生活垃圾從源頭開開始分類，實實行分類投放放、分類收集集、分類運輸輸和分類處理理，促進垃圾的的減量和回收收利用，禁止止混合垃圾直直接填埋處理理。為了維護社區環境境衛生，共同同營造“文明、衛生生、整潔、舒舒適、優雅、有有序”的生活、工工作環境，小小區內將配置置符合環保的的生活分類垃垃圾桶（紅桶桶、綠桶、黃黃桶）：（1）紅桶為有害垃圾圾桶，如：日日光燈管、電電池、噴霧罐罐、涂改液瓶瓶、指甲油瓶瓶、藥品、藥藥瓶、針頭、針針筒等；綠桶為不可回收垃垃圾桶，如：：剩余飯菜、魚魚肉殘渣、菜菜葉、果皮等等廚房垃圾；；黃桶為可回收垃圾圾桶，如：紙紙類、玻璃、金金屬、塑料、橡橡膠、竹木制制品、紡織品品類。（2）生活垃圾分類投投入相應的垃垃圾桶內，嚴嚴禁隨意丟棄棄。（3）將裝修土頭垃圾圾裝袋后堆放放在垃圾桶旁旁。3、影響分析本項目建設及建成成后產生的垃垃圾不會對環環境形成明顯顯的影響，且且在項目實施施過程中及建建成后均采取取相關處理措措施，從而最最大程度上實實現了對環境境的保護。第七章經濟濟分析一、投資估算1、投資估算編制依據據（1）根據各專業提供的的建筑安裝工工程量和設備備清單；（2）《山西省建筑工工程概算定額額》晉建標字字（2003）86號；（3）其他費用依據《山山西省建設工工程其他費用用標準》（2002）；（4）業主提供的有關資資料；（5）編制單位掌握的資資料。2、建設投資估算2.1建筑工程費費建筑工程費依據《山山西省建筑工工程概算定額額》概算指標標，結合本項項目實際建筑筑設計情況進進行調整確定定。2.2工程建設其其他費用（1）本投資估算中土土地使用費，按按照《中華人人民共和國土土地管理法》、《山山西省實施（中中華人民共和和國土地管理理法）辦法》及及《城市房屋屋拆遷管理條條例》規定，分分別計算建設設項目取得土土地使用權而而支付的費用用。（2）建設單位管理費費包括建設單單位開辦費、建設設單位管理經經費等為保證證項目建設工工作正常進行行所需的各種種費用。（3）勘察設計費包括括項目建議書書和可行性研研究報告編制制費、勘察費費、設計費、施施工圖預算費費等。（4）建設監理費包括括設計、施工工階段對工程程實施監理工作所需需的費用，按照國國家物價局、建建設部[19922]價費字479號執行。（5）城市基礎設施配套套費指指在規規劃區內進行行新建、改建建、擴建（包包括翻修后超超過原面積30%的建設項目目）各類工程程項目的單位位和個人，均均需繳納的用用于完善該項項目基礎設施施的費用。（6）城市消防設施配套套費指新建、改改建、擴建（包包括翻修后超超過原面積30%的建設項目目）各類工程程項目的單位位和個人，均均需繳納的用用于城市消防防站等消防設設施建設的費費用。（7）人防工程易地建設設費是指在修修建民用建筑筑時，同時修修建戰時可用用于防空的地地下室，但因因地質、地形形、結構、規規模和施工等等原因不適宜宜修建防空地地下室的，經經當地人防主主管部門批準準可不建設防防空地下室，或或者防空地下下室竣工后，因因施工質量不不合格，經過過人防主管部部門驗收并經經過補修或返返工仍不合格格的，由建設設單位向所在在地人防主管管部門繳納異異地建設費。（8）城市新增用水量增增容費是指新新建、改建、擴擴建（包括翻翻修后超過原原面積30%的建設項目目）各類工程程項目的單位位，需要新增增用水量的，須須按《山西省省實施<城市節約用用水管理規定定>辦法》,向城市節水水部門一次性性交納增容費費。（9）辦公及生活家具具購置費：包包括能滿足本本項目初期正正常使用和管管理所必須的的辦公和生活活家具、用具具的費用。2.3預備費基本預備費取一類工工程費用和二二類其他費用用之和的8%；價差預備費費根據目前物物價狀況，按按零計算。3、投資估算表項目建設總投資估估算匯總表（見見表7-1）；建設投資估算表（見見表7-2）；主要建構筑物造價價一覽表（77-3）其它費用估算表（見見表7-4）；分年投資計劃與資資金籌措表詳詳見附表1。總投資估算匯總表表表7-1建設投資估算表表7-2主要建構筑物造價價一覽表表7-3其它費用估算表表7-4二、融資方案1、概述經估算本項目建設設投資（不含含建設期利息息）84177.30萬元元。含建設期期利息是86603.333萬元，總投投資86033.33萬元元。擬采用自自籌和銀行貸貸款方式籌措措。自有資金的籌措為為3303..33萬元，占占總資金比例例為38.40%。銀行貸款款5300..00萬元,占總資金比比例為61.60%。2、融資方案本項目所需資金為為8603..33萬元。2.1自有資金籌籌措本年共需自籌資金金為33033.33萬元元。已經通過劃撥的形形式獲得了土土地使用權，支支付土地補償費及拆遷遷安置費13322.622萬元；第一年年住宅均可完完工，保守估估計高層住宅宅價格為2550元/平方米。同時時住宅的出售比比例為55%，預測其預訂訂比例為60%，預訂金比比例為60%，即本本年通過預訂訂金形式可籌籌得資金20026.522萬元。見下下表7-5。第一年預訂金表7-52.2貸款本年度貸款53000.00萬萬元，用于建建設資金。2.3其它從第二年開始，房房屋開始出售售，獲得收入入，產生利潤潤。其余資金金要求均可由由產生的利潤潤滾動解決。三、財務評價1、評價依據（1）國家計委、建設設部《建設項項目經濟評價價方法與參數數》（第三版版）；（2）國家現行的經濟濟評價有關規規定及參數；；（3）國家現行的有關關財務及稅收收政策；（4）中國國際工程咨咨詢公司《投投資項目經濟濟咨詢評估指指南》；（5）建設單位及工程程項目各有關關專業提供的的相關資料。2、評價范圍及評價價方法評價范圍和項目投投資及建設規規模一致。財務評價采用新建建項目的評價價方法，評價價根據國家現現行財稅制度度和價格體系系，采用現行行價格，分析析計算項目的的效益和成本本費用，進行行編制財務報報表、計算財財務評價指標標、考察項目目的盈利能力力（各種數據據均為含稅價價）。3、基礎數據（1）