司法考試土地房地產法模擬試題及答案解析1.依據有關法律規定，下列哪一建設用地項目不能取得劃撥土地使用權?

Ａ．劉家村鄉政府辦公樓建設用地

?Ｂ.紅門鎮水庫建設用地

?C.南山市軍事基地通往市區的道路建設用地

D.南湖市某私立貴族學校校區用地

答案:D

?2．下列關于集體土地所有權說法對的的是

??Ａ.集體所有的土地不得直接用于房地產開發

?

B.集體所有的土地不能轉讓、出讓用于非農業建設，但是可以出租用于非農業建設

??C．只要通過村委會的一致批準，集體所有的土地可以改變土地用途

??D.農村集體經濟組織將土地發包給本集體經濟組織成員,無須經人民政府審批

答案：AD

??3．甲公司以出讓方式從國家手中獲得了一塊土地的使用權，出讓協議約定的土地使用期限為50年，甲公司使用２023后，現在想轉讓其房地產給乙公司，請問應當符合哪些條件

A.按照出讓協議,已經所有支付土地使用權出讓金并且取得土地使用權證書

??Ｂ．按照出讓協議的約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的，完畢投資開發總額的15%以上

??C.乙公司受讓這塊土地后，使用年限為30年

?

D.乙公司可以和甲公司協商改變這塊土地的用途

?

答案：AC

?４．假設甲公司是通過劃撥方式取得的國有土地使用權，并在這一土地上建設了一棟辦公樓,現將這座大樓抵押給銀行,同時出租給乙公司，下列說法對的的是

A.房屋租賃協議無效，甲公司應當先補交土地使用權出讓金，已取得的租金予以沒收

B.房屋租賃協議有效，已取得的租金歸甲公司,但甲公司應將租金中所含的土地收益上繳國家

??C．劃撥取得的土地使用權不能單獨設立抵押,土地上有房產的，可以抵押房產,房產所占的土地使用權一同抵押

D.抵押協議有效,銀行拍賣房產時，應從拍賣的價款中繳納土地使用權出讓金的價款

?答案：BCD

5.２0２３年１月，甲公司投標取得一塊土地的國有土地使用權，批準用途為房地產開發,已經支付了土地使用權出讓金并取得土地使用權證書。但是甲公司取得土地后，由于業務縮減,該公司希望轉讓該土地使用權,以下說法不對的的是：

??Ａ.不可以轉讓,必須由國家收回該國有土地使用權，其他用地單位再通過國有土地出讓取得國有土地使用權

??B.可以轉讓,但是甲公司必須完畢２5%以上的開發投資

?C.不可以轉讓，允許取得國有土地使用權的單位轉讓國有土地也許導致變相土地買賣,損害國家利益

D.可以轉讓，由于甲公司已經繳納了國有土地使用權出讓金,國家作為所有者已經取得了收益,受讓者只需再辦理相關變更登記手續即可

答案:ACD

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７.下列有關基本農田保護制度的說法對的的是：

??A.只有經國務院有關主管部門批準擬定的糧、棉、油生產基地內的耕地才應根據土地運用總體規劃劃入基本農田保護區

?B.只有經縣級以上地方人民政府批準擬定的蔬菜生產基地才應根據土地運用總體規劃劃入基本農田保護區

?C.農業科研、教學實驗田一律應根據土地運用總體規劃劃入基本農田保護區

?

D.各省、自治區、直轄市劃定的基本農田保護區應當占本行政區域內耕地的70%以上

?

答案：AC

??案例

１.20２３年1月,稅務機關對某研究所專家張某2023年度個人收入進行調查，經檢查核算張某２０2３年1~１２月份個人所得情況如下：

(１）每月取得工資收入1500元,1~1２月份共計18００0元；

??（2)5月份向某地礦局提供一項專有技術，一次取得特許權使用費５0000元；

?

(3)7月份出版一本專著，取得稿酬12023元；

?

(4)9月份取得省政府頒發的科技發明獎20２30元。

在上述各項所得中，除工資收入已由研究所代扣代繳稅款外，張某均未向稅務機關申報納稅，有關單位也未履行代扣代繳稅款義務。

??規定：

對的計算張某２０２3年應補繳的個人所得稅稅款。

??【答案】

??（1）工資收入應納的個人所得稅局限性2023元，免稅;

?（2）特許權使用費應納的個人所得稅=500０0×(1－2０%)×20％=8０00(元）

（3)稿酬所得應納的個人所得稅＝1202３×（1－20%）×2０%×（1-30%）=１34４(元)

??(4）省政府頒發的科技發明獎２０230元免稅。

??2.竺某于２023年6月與上海萬隆飯店簽訂了為期5年的勞動協議。協議明確規定其責任是負責飯店大堂的接待等所有工作，試用期8個月,月工資３00０元。８個月試用期后萬隆飯店表達滿意，協議正式履行。２0２3年4月,因飯店餐飲部門負責人調離，飯店主管又認為大堂經理最佳以女性為宜,于是在未與竺某協商的情況下，便安排竺某將大堂工作移交,接手餐飲部的工作。對此,竺某表達不批準,認為原協議規定是來做大堂部經理工作。飯店認為竺某與飯店已簽了勞動協議,竺某已成為本飯店的職工,就應當服從飯店的安排,仍堅持由竺某去做餐飲部工作。竺某堅決不批準,并仍到大堂部上班。

?

現問：

?(1)竺某與上海萬隆飯店簽訂的協議有什么錯誤？請指出。

?（2)上海萬隆飯店硬行安排竺某去餐飲部工作的做法是否對的？為什么？

?

（3)假如上海萬隆飯店欲以此理由解雇竺某,是否符合法律規定?為什么？

?

（4）竺某如被解雇，可采用什么方法維護自己的合法權益?

?（5）竺某如被解雇，工會可從哪些方面幫助竺某維護其合法權益?

?

[答案］

?（1)試用期長達8個月,超過了法定的６個月限制。

?（2）不對的。由于飯店的行為違反了勞動協議，應承擔違約責任。

?(3）不合法。由于飯店不具有單方面解除勞動協議的合法理由。

?（4）竺某如被解雇，他可以向本單位勞動爭議調解委員會申請調解；調解不成,還可以向勞動爭議仲裁委員會申請仲裁。竺某也可以直接向勞動爭議仲裁委員會申請仲裁;對仲裁裁決不服的，還可以向人民法院提起訴訟,規定其承擔違法解除勞動協議的補償責任。

?(5)工會可從以下兩方面幫助竺某：

①就飯店解雇一事向飯店提出意見，規定重新解決。

?

②支持和幫助竺某申請仲裁或起訴。２.簡述城鄉住宅制度改革的基本原則和基本內容。?六、案例分析（每小題9分,共18分)

1．丁一、丁二兄弟倆父母早亡，留有遺產房屋一幢四間。該房屋租賃給王三居住,雙方簽訂有房屋租賃協議,并向市房產管理部門辦理了登記手續，領取了《房屋租賃證》。因租期屆滿,王三向留在本地的丁一提出購買該幢房屋,丁一認為,丁二在外地工作，不需要本地房屋,自己是長子有權作主,經協商,丁一與王三簽訂了房屋買賣協議。數日后，丁二一家調回本地工作,提出要在租賃給王三的丁家私房居住,請王三在近期搬出此屋，王三辯稱，該幢房屋丁一已賣給他，雙方簽訂了書面的房屋買賣協議，他已交清了買房款,房屋產權已屬他自己所有。若有異議，由丁一、丁二互相交涉。雙方意見分岐，丁二上訴法院,規定中止與王三房屋租賃協議,歸還房屋自用。

問：(1)丁一與王三簽訂的房屋買賣協議是否有效?依據是什么?

（2)你認為法院將作如何判決?

2.１984年1月甲公司向市土管局提出計劃新建一座水泥廠的用地申請。經審查研究，市土管局批準了該項申請，與甲公司簽訂了土地有償使用協議，并依法辦理了登記備案手續。同年5月，水泥廠正式投建,但后來在施工中發現主廠房處地面嚴重下沉，部分房屋開裂變形,迫使基建工程于1０月初下馬，未能如期完畢建廠計劃。適值此時，乙公司急于尋找場地建娛樂中心,甲、乙兩公司經協商于同年12月簽訂了買賣水泥廠房屋財產協議,協議約定:(一)甲公司將水泥廠現有房屋10間、未建完圍墻及場地等所有財產賣給乙公司；(二)甲公司在協議簽訂后15天內將上述房產和所有手續資料清點后移交乙公司，乙公司在接受上述房產和所有資料后將50萬元價款一次性付清。次日,此事被別人舉報到市土管局。與此同時,經別人幫助,甲、乙兩公司領導結識到簽訂買賣水泥廠房屋財產協議的錯誤性質，到市土管局交待了錯誤行為的通過事實，認可這是一種違法行為,提交了買賣水泥廠房屋財產協議作廢的共同聲明和檢討書。?問：甲、乙兩公司所簽買賣水泥廠房屋財產協議是什么性質的違法行為?市土管局對此事應作何解決？?

......?......?單位統包的體制改變為國家、單位、個人三者合理承擔的體制；（2)把各單位建設、分派、維修、管理住房的體制改變為社會化、專業化運營的體制；（3)把住宅實物分派的方式改變為以按勞分派為主的貨幣工資分派方式；(４)建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質的經濟合用住房體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；(5）建立住房公積金制度;(6)發展住房金融或住房保險,建立政策性和商業性并存的住房信貸體系;(７)建立規范化的房地產市場和發展社會化的房屋維修、管理市場,逐步實現住房資金投入產出的良性循環,促進房地產業和相關產業的發展。

六、案例分析(每小題9分，共１8分）?1.（1)協議無效，該幢房屋是丁一、丁二兄弟倆共同共有財產。共同共有房屋買賣必須經共有人一致批準。丁一、王三所簽訂的房屋買賣協議系丁一未征得其弟丁二的批準擅自作主賣給王三的,是違反城市私有房屋買賣的有關管理條例的無效民事行為。

(2）法院應判決：丁一與王三所簽訂的該幢房屋買賣協議無效。丁一應向王三退還所有買房款，房屋產權仍歸丁一、丁二所有,房屋租賃期已滿，丁二從外地調回需收回房屋自用規定合理，可讓王三在３個月內搬出。

若丁一、丁二該幢四間房屋進行分割折產各兩間。屬丁一兩間愿賣給王三，那需另訂房屋買賣協議,另當別論。

2．這是一變相的非法買賣土地使用權的違法行為,表面上看甲、乙雙方買賣的是房屋和其他財產，事實上涉及房屋的所有權和土地使用權,而土地使用權未經有關土管部門批準個人或單位之間不準非法轉讓買賣的,其所簽訂的買賣協議屬非法無效。市土管局應作如下解決:宣布甲、乙兩公司簽訂買賣水泥廠房屋財產協議是一非法的變相買賣土地使用權的違法行為，是一嚴重錯誤，所簽訂協議非法無效,應予作廢;基于情節并不嚴重(甲公司未移交房屋財產、乙公司未交付房價款,也未接受房屋財產,協議未完全實行)，雙方領導及重要負責人結識錯誤態度較好，責成由其所在單位或上級單位對負責人給予行政處分；對水泥廠土地使用權暫予以收回解決。

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全國２023年1０月高等教育自學考試房地產法試題課程代碼:00169一、單項選擇題(本大題共３３小題,每小題１分，共33分)在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目規定的,請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。１.房地產關系本質上屬于（C）A.經濟關系?B.思想關系Ｃ．法律關系 D．意志關系2．根據《城市規劃法》,規劃行政主管部門對城市建設必須堅持“一書兩證”制度,其中的“一書”是（D)A．申請書 B．審批書C．規劃意見書?D.選址意見書3.下列屬于農用地的是（C)A．住宅用地 B.荒地Ｃ．草地 D.旅游用地4.《農村土地承包法》規定的林地承包經營期限為（C)A.30年?B．30~50年C．3０～７0年 D．5０~７０年５．依據《土地管理法》的規定，具有征地審批權的是(B）Ａ．各級人民政府 B.國務院和省、自治區、直轄市人民政府C．縣級以上人民政府?D.國土資源部和縣級以上土地管理部門6.凡未按照法律規定辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定均為（B)A.無效 B.不成立Ｃ．有效?Ｄ．基本成立7.無合法理由閑置不用公有房屋住宅達成某一期限時,公有房屋產權人可以收回住宅，該期限是（Ｄ)A.3個月 B.6個月C．1年?Ｄ．２年８.土地權屬變更的程序是(D)Ａ．變更調查—變更申請—變更審核—變更登記注冊、發證B.變更申請—變更審核—變更調查—變更登記注冊、發證C．變更審核—變更調查—變更申請—變更登記注冊、發證D.變更申請—變更調查—變更審核—變更登記注冊、發證9.城市房屋在以下哪種情況下可以出租?（Ｃ）A.無房屋所有權證?B．共有房屋未經共有人批準C．已抵押的房屋 Ｄ．權屬有爭議10．下列房地產中不能設定抵押的是(C）Ａ.出讓取得的國有土地使用權?B.張某的個人房屋C．我國某名牌大學的教學樓 Ｄ．某私營公司的國有土地使用權11．凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們互相之間因房地產方面的權益發生爭執而提起的民事訴訟，應當由何地人民法院受理?（Ｃ)Ａ.原告住所地?Ｂ.被告住所地Ｃ.房地產行政管理部門所在地?D.訟爭的房地產所在地1２．所有人對房屋的實際控制體現的是（A）Ａ．占有權 B.使用權C.收益權 D.處分權13．處分抵押的房地產時,可以依法將抵押關系設定以后土地上新增的房屋與抵押財產一同處分,對處分新增房屋所得,抵押權人（C)A．有權優先受償 B.無權優先受償Ｃ.可以作為處分財產受償?D．無權受償14．房地產抵押權人對抵押物不享有(A)A．優先受償權 B．物上代位權C．占有使用權 D．保全擔保價值權１5.房地產轉讓時,對房屋所有權與土地使用權（C）A.只轉讓房屋所有權 Ｂ．只轉讓土地使用權Ｃ．同時轉讓?D.可由轉讓協議約定1６.某單位非法轉讓土地，并獲非法所得5０00萬元人民幣,則其所面臨的最高罰款額為人民幣（D）A．100０萬元?Ｂ.1500萬元C．2500萬元 D．500０萬元1７.在租賃期限內，房屋產權人轉讓房屋所有權，(D）A.租賃關系隨之終止?B.原租賃協議繼續履行C.承租人可以單方終止租賃關系?D.原所有權人應當補償承租人的損失１8．商業、旅游、娛樂用地的土地使用權出讓的最高年限是（B）A.30年 B．４0年C.５0年?D．60年１9.土地增值稅采用四級超額累進稅率，增值額（A）A．未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為3０％B．超過扣除項目金額50%,未超過１00%的部分，稅率為５0%C.超過扣除項目金額100％，未超過200%的部分,稅率為６0%D．超過扣除項目金額100%的部分，稅率為7０%20.房地產開發的前提是必須取得（A）A.國有土地使用權 Ｂ．集體土地使用權C.國有土地所有權 Ｄ.集體土地所有權21.按照《城市房地產管理法》的規定，必須按照土地使用權出讓協議約定的土地用途動工開發土地，超過出讓協議約定的動工開發日期滿兩年未動工開發的,可以(B)Ａ.征收相稱于出讓金20%的土地閑置費B．無償收回土地使用權C．退回50%的出讓金并收回土地使用權D．征收相稱于出讓金兩倍的土地閑置費22.在指定的期限內，由符合條件的單位或個人以書面形式競投某地段的土地使用權,由出讓人根據一定的規定擇優擬定土地使用權受讓人的出讓方式是（B）A．招標?B．拍賣C.協議 D．競爭23．確屬必需的,可以由縣級以上人民政府批準劃撥土地使用權的建設用地是（C）A.能源項目用地?B．交通項目用地C．公益事業用地?Ｄ．水利設施用地24．拆遷補償的對象有（Ｂ）A.違章建筑 Ｂ．未超過批如期限的臨時建筑C．臨時建筑?D.改建成永久性建筑的臨時建筑25．拆遷房屋的單位實行拆遷必須取得（D)A.房屋拆遷證明書 Ｂ.房屋拆遷批準書Ｃ．房屋拆遷認可資格?D.房屋拆遷許可證26．房屋拆遷管理部門是被拆遷人時,拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安頓協議的，經當事人申請,裁決的機關是（A）A.同級人民法院?B.上級房屋拆遷管理部門C．同級人民政府 D．同級人民檢察院２7.在出售住宅社區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅社區的管理，并與其簽訂物業管理協議的是（B）A．房地產開發公司 B．房屋管理部門Ｃ．房地產中介機構 Ｄ.房地產承建公司2８.為滿足物業產權人、使用人的個別需求，受其委托而提供的服務是（B)A．公眾代辦性質的服務 Ｂ.特約服務C.商業服務類服務?Ｄ.部分公共設施的管理29.可以向城鄉職工出售的公有住房是（Ａ）A.辦公、經營和住房混合在一起的住房Ｂ．兩戶或者兩戶以上共用廚房、廁所的單元房Ｃ.國有公司、事業單位的套間住房D.已列入城市規劃有待改造拆遷的住房30．經住房公積金管理委員會批準,住房公積金管理中心可以將住房公積金用于（Ｄ)A.單位職工集體建房 Ｂ．購買國債C.購買股票和公司債券?Ｄ．投資公共設施建設31.外商投資成片土地開發經營時,中國向外商出讓的土地使用權(B)Ａ．可以是無償的B.期限必須短于國內房地產公司的同類土地使用期限C．涉及地上、地下和空間使用權D.只是一種地上使用權３2．可以加收城鄉土地使用稅的情況是（Ａ）Ａ.逾期不使用所征土地?B.征用城市中心地段的土地C.用地在批準權限以內 D.前一次征地尚未使用,又進行征地33.狹義的涉外房地產是指房地產法律關系的（D)A．客體具有涉外因素?B．主體具有涉外因素C.內容具有涉外因素 D．主體、客體和資金來源具有涉外因素二、多項選擇題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目規定的,請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。3４.國家建設征收土地行為的法律特性是（BD)Ａ.征地主體的多樣性?B.征地理由的合法性Ｃ．征地行為的行政性 D.征地條件的補償性E．征地程序的靈活性３５．協商解決房地產糾紛必須遵循的原則有（AE)Ａ．公平?B.平等C.自愿?D．有償Ｅ．合法3６.按房地產開發的目的不同,房地產開發可以分為（AD)A．經營性開發 B．單項開發Ｃ.社區開發?D.成片開發E.自用性開發37．土地使用權的特性重要涉及(CD）Ａ.權利的派生性?B．客體的有限性Ｃ.取得的法定性?D．使用的期限性E.利益的共享性38．房地產法所涉及的范圍重要涉及(BC)A．規劃?B.土地Ｃ.房產 D.建筑E.住宅三、名詞解釋題（本大題共5小題,每小題3分，共１５分）39.房地產市場房地產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場合或領域。房產涉及作為居民個人消費資料的住宅，也涉及作為生產資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產市場則是生產要素市場的一部分。房產也是自然商品，因而建立和發展從事房產交易的市場是經濟運營的規定。４０.商品房預售房屋引預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產開發公司與購房者約定，由購房者交付定金或預付款,而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種重要的房屋銷售形式。4１.土地登記制度土地登記制度是指國家有關部門按照法律、法規規定的程序和規定進行土地登記，以保護土地權利人的合法權益，促進土地運用的一項制度。42.經濟合用住房經濟合用住房是指已經列入國家計劃,由城市政府組織房地產開發公司或者集資建房單位建造,以微利價向城鄉中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質的HYPEＲLINＫ＂"\t"＿bｌanｋ＂商品住宅。具有經濟性和合用性的特點。經濟性,是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中檔及低收入家庭的承擔能力。合用性,是指在房屋的建筑標準上不能削減和減少,要達成一定的使用效果。和其他許多國家同樣，經濟合用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排，另一種出租為主的住宅政策稱為ＨYPEＲLＩNＫ＂"＼t"_blank"廉租房。43.外商投資公司用地外商投資公司,是指依照中華人民共和國法律的規定，在中國境內設立的,由中國投資者和外國投資者共同投資或者僅由外國投資者投資的公司。其所稱的中國投資者涉及中國的公司、公司或者其他經濟組織，外國投資者涉及外國的公司、公司和其他經濟組織或者個人。四、簡答題(本大題共4小題，每小題6分，共２4分）４4．簡述建筑物區分所有權的特性。建筑物區分所有權是不動產所有權的一種特殊的復合型的不動產所有權,與一般不動產所有權相比,具有如下特性：1.建筑物區分所有權具有集合性與主導性。構成建筑物區分所有權的三項要素即專有所有權、共有所有權(尚有土地使用權)和共同管理權這些不同的權利是集合在一起的。在建筑物區分所有權的三個組成部分中,建筑物區分所有權人對專有部分的所有權占主導地位，沒有建筑物區分所有權人對專有部分所有權,就無法產生專有部分以外的共有所有權和共同管理權。權利人對專有部分的所有權的權利范圍決定了其對共有部分的共有權和共同管理權;在建筑物區分所有權人進行登記時,只需要對其專有部分的所有權進行登記,而共有部分的共有權和共同管理權則不單獨登記。2.建筑物區分所有權具有整體性與不可分割性。建筑物區分所有權的專有所有權、共有所有權和共同管理權三項權利必須結合為一個整體,不可分離。在轉讓、處分、抵押、繼承其權利時,必須將此三者視為一體,不得保存其一或其二而轉讓、處分、抵押、繼承其他權利;別人在受讓區分所有權時,亦即必須同時取得結為一體的三項權利。同時，在同一棟建筑物上，不能既設定區分所有權，又設定一般所有權。要設定區分所有權，必須將整棟建筑物都區分為專有部分和共有部分，并設定相應的專有部分和共有部分持分權，否則在權利歸屬和利益分派上將發生混亂。3.建筑物區分所有權具有權利主體身份的多重性。由于建筑物區分所有權由專有所有權、共有所有權及共同管理(成員)權所構成，因而區分所有權人的身份具有多重性，即專有所有權人、共有所有權人及成員權人(業主）。而在一般不動產所有權,其權利主體身份只能是單一的，要么作為所有權人,要么作為共有權人，而不得同時具有所有權人和共有權人的雙重身份。4．建筑物區分所有權具有權利內容的復雜性。傳統的不動產所有權內容,即主體間的權利義務關系比較單一。建筑物區分所有權的內容，即主體間的權利義務關系非常復雜，重要表現為三個方面的權利義務關系:一是權利主體作為專有權人的權利義務關系;二是權利主體作為共有權人的權利義務關系;三是權利主體作為共同管理團隊（業主大會、業主委員會)成員的權利義務關系。這三方面的權利義務關系經常互相交織，更顯現它的復雜性。面對上述特性，只有認真學習，進一步理解物權法第六章的規定,理順建筑物區分所有權人的權利義務關系，才干構建社會主義和諧社區。4５.簡述業主委員會的職責。物業管理通過組織業主委員會來實行。業主委員會由全體業主通過一定方式推薦或選舉產生,在物業管理活動中要維護全體業主合法權益。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有完全民事行為能力的業主擔任,并保證遵守物業管理法律法規,遵守物業管理公約、遵守業主委員會章程。鼓勵和支持物業管理區域內具有業主身份的各級人大代表和政協委員作為業主委員會成員參與物業管理。根據物業管理區域的規模，業主委員會一般由五名至十五名委員單數組成。業主委員會應當按照國家、本市有關規定和業主委員會章程履行職責;代表業主選擇物業管理公司并與其確立物業管理委托協議關系；負責監督物業管理公司服務質量,對違反物業管理委托服務協議的物業管理公司，可以依法解除協議，另行選擇物業管理公司;督促業主遵守國家法律法規和物業管理公約,按期交納物業管理費用；協調業主、物業管理公司之間的關系;協助物業管理公司搞好物業管理。46.違反《城市房地產管理法》應承擔法律責任的情形重要有哪些?《房地產法》第六章法律責任47．簡述解決涉外房地產關系應遵循的基本原則。(一)按照出讓協議約定已經支付所有土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;(二）按照出讓協議約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完畢開發投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。?

轉讓房地產時房屋已經建成的,還應當持有房屋所有權證書。五、論述題(本題8分)48．論述農村土地承包經營權流轉的方式。農村集體土地使用權流轉的方式重要有七種形式：一是土地轉包。指承包方將自己承包期內承包的部分或所有土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。土地轉包是農民集體所有制組織內部農戶之間的土地承包經營權的租賃。轉包無需經發包人許可，但協議需向發包人備案,承包方將土地交別人代耕局限性一年的除外,將承包地交由別人代耕的,由于代耕人通常是土地承包人的父母、兄弟或者其他親戚朋友，請人代耕只是口頭打個招呼，因此可以不簽訂書面協議。二是土地轉讓。是指承包方將其擁有的未到期的土地承包經營權以一定的方式和條件轉移給別人的行為。土地承包經營權的受讓對象可以是本集體經濟組織的成員，也可以是本集體經濟組織以外的單位和個人。轉讓后原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或所有滅失。已在非農產業就業并有比較穩定收入的農戶自愿放棄承包地，一般采用這種轉讓方式，轉讓必須經發包方批準才可進行轉讓。三是土地出租。是指承包方作為出租方，將自己承包期內部分或所有土地承包經營權以一定期限租