漢陽**項目可行性分析報告序言2004年，武漢市國民生產總值同比增長14.5%，已連續八年保持11%以上的快速增長。2004年武漢市住宅竣工面積608.91萬平方米，商品房銷售面積658.08萬平方米，房地產開發投資達233億元，同比增長37.6％，增幅創8年來最高水平。其中，住宅開發投資167.9億元，同比增長34.5％。武漢市房地產市場迎來黃金發展期，并且連續五年保持供不應求局面。進入2005年，截止9月，商品住房批準預售面積為607.93萬平方米，與去年同期相比增長31.54%；商品住房實際備案銷售登記面積為494.53萬平方米，與去年同期相比增長7.32%。房地產市場價格繼續上浮，與去年同期相比漲幅為21.9%。中國中部崛起的經濟發展戰略，更為武漢經濟發展注入新的活力，城市快速發展進程，也為武漢市房地產業持續快速穩定發展注入活力。上半年市場綜觀數值比去年同期增長（％％）房地產開發投資133．7億元33．商品住宅開發投資資93．6828．81房地產施工面積2204．41萬萬㎡18．41商品住房施工面積積1794．35萬萬㎡12．58房地產新開工面積積635．69㎡25．6房地產竣工面積276．77㎡13．21住宅竣工面積240．94㎡9預銷售面積574．63㎡12．05銷售面積333．82㎡14．55第一部分項目概況一、**項目概況**項目,座落于古稱“武漢三鎮”之一的漢陽，緊鄰著名的香火圣地歸元寺，南望浩浩長江，北眺月湖、龜山、漢水，占地面積9497.15平方米。**項目地塊地址：漢陽大道３１７號（原武漢通用機械廠廠址），區域位置屬于漢陽老城區的黃金地段，熱鬧繁華、人口密集。**項目為商品住宅項目，容積率：4.5，總建筑面積為42737.18平方米。對房地產業的影響對房地產業的影響月湖主題公園琴臺劇院南岸嘴歸元文化景區老漢陽歷史文化區龜山風景區墨水湖風景區蓮花湖風景區本案漢口漢口武昌漢陽20分鐘活動圈二、項目區域概況千年前唐代大詩人崔顥為漢陽留下“晴川歷歷漢陽樹，芳草萋萋鸚鵡洲”的千古絕唱，詩意的漢陽因此載名于中華文明史冊，晴川閣、漢陽樹、鸚鵡洲成為海內外共知的人文盛景。漢陽有著優越的自然景觀和深厚的人文底蘊。“坐擁九山，臂攬十湖”，龜山、梅子山、月湖、蓮花湖、墨水湖、、南太子湖、后官湖、龍陽湖‥‥一個名副其實的山水園林城區、人居天堂。現漢陽城區，總面積368平方公里，常住人口二百多萬。2005年武漢市政府舉行盛大招商引資推介會：5年內投資30億元“復古”老漢陽，重金打造漢陽舊城風貌區―“新的漢陽、新的活力、新的夢想”，重新激發漢老城區活力。近10年來，神龍公司、東風本田、中譽汽車等紛紛落戶漢陽，在武漢市政府大力推動下，漢陽產業集聚，以汽車、電子為代表的新興工業迅速崛起，在已經完成的漢陽新區總體規劃中，新漢陽將成為輻射華中地區的大規模現代制造業基地。在漢陽，城區交通極為便利，京珠、滬蓉、宜黃高速公路、318國道穿境而過，縱橫交錯，四通八達；未來還有軌道交通3號、4號、6號線穿越漢陽而過，楊泗港一帶則在長江上再建跨江通道。漢陽城市基礎設施完善，武漢市政府為打造新漢陽，正全力推進新的大型基礎設施、公益性功能性建筑、房地產開發改造項目。這些項目中既有屬于基礎設施的道路、橋梁，又有提升環境質量的“六湖連通”；既有推進商貿、文化發展的博覽中心、汽車長廊、大劇院，又有成片開發的居住區；既有江灘景觀改造，又有園林旅游項目的建設‥‥，這些項目建成后將充分改善漢陽老城區城市面貌和居住品質，重新激發漢陽城市活力。三、項目區域的居民收入與消費水平新漢陽作為輻射華中地區的大規模現代制造業基地，神龍公司、東風本田、可口可樂、百事可樂、康師傅等眾多國際知名企業均落戶其中。人才資源豐富，擁有大批高級技術人才和專家學者。由于人口素質高，高技術產業密集，該區域人均收入水平較高，2004年漢陽的職工年平均工資16106元，居民人均可支配收入達到10106元，顯示漢陽城區居民消費水平和消費能力強勁。《漢陽區旅游發展總體規劃《漢陽區旅游發展總體規劃(2004年-2020年)》通過專家論證，“知音”漢陽將在15年內建成“人文水都”。而且提出了“一心(南岸嘴城市景觀核心區)、二軸(錦繡長江、錦繡漢江兩條旅游發展軸線)、五區(琴臺文化體驗旅游區、歸元民俗商貿旅游區、墨水湖生態游樂旅游區、龍陽休閑度假旅游區、嘉年華康體娛樂旅游區)、一帶(318國道汽車景觀走廊旅游帶)”的漢陽旅游布局框架。漢陽中心區漢陽中心區四、項目分析：A優勢分析：1，地處老城區的繁華地段，位于鐘家村中心商圈。2，交通便捷，項目緊鄰主干道，離公交車站非常近，周邊20多條公交線路。從項目到市中心交通非常便捷B劣勢分析：1，地塊不規則，面積小，不利于形成小區氛圍。2，東、南邊均臨城中村，周邊環境差。項目所屬區域尚屬武漢整體規劃建設的初期開發階段，各類生活配套設施尚不完善。3，武漢城市整體規劃在全國有其獨特性，并非像大多城市一樣，城市發展由中心向外呈放射形布局，而武漢則顯現出多中心發展的整體布局，受其影響房地產區域間價格差異不是很大。周邊現有樓盤以及待開發地塊，會給該項目后期銷售工作帶來一定的壓力。4，東臨鐵路，噪音污染嚴重。C項目前景分析：在序言當中，關于武漢宏觀房地產市場前景總結分析，未來幾年將會是武漢房地產平穩快速發展并逐漸走向成熟的幾年，隨著武漢大都市圈發展戰略思想的確定，作為舊城區改造的重點地段以及價值即待提高的漢陽老城區，必將成為帶動漢陽區的經濟增長點。按照城市規劃總體設想，以及后期錦江該地區房地產開發業將得到全面快速發展。本項目地處漢陽鐘家村商圈，交通便捷，價值提升空間大。本項目整體開發過程將貫徹國內最先進的房地產開發經營理念，結合有利的宏觀市場環境，項目注重品質，優質服務經營開發思路；通過科學嚴謹的市場研究論證為項目制訂出準確的市場定位和產品定位，最終將項目建設成為具有地域代表化和武漢乃至國內最具人居典范的高尚住宅社區。五、典型及競爭樓盤市場分析：針對本項目，近期就周邊典型競爭樓盤進行了深入的市場調研，以下列其主要參數，為本案市場定位、產品定位、價格定位提供科學的市場論證依據：項目五里漢城金橋港灣花園金橋鳳凰華庭閩東國際城金源華庭金龍花園規模138854151400396001370002300080000容積率1.982.22.85.72.42.2物業類型多層、小高層小高層小高層高層小高層多層、小高層銷售均價330034003500——35003400銷售率90％以上90％以上44％——30％63％主力戶型2×274－100㎡2×280㎡3×2138－－147㎡2×290－1100㎡3×2102－－137㎡3×2126㎡㎡周邊競品分析結論：物業類型較單一，以多層、小高層為主，2006年，將有少量高層、別墅等類型物業面市，將有效提升區域形象；板式建筑占居主要市場，少量點式建筑銷售速度較慢；片區樓盤市場形象較差，檔次感不強，提升空間大；市場暢銷戶型為：兩房（約80㎡）、三房（約120㎡）；精裝修公寓銷售速度緩慢；區域價格位于武漢中心城區較低價位，均價在3100～3600元/㎡之間；第三部分項目規劃的構思、定位、建筑設計建議項目規劃的構思古人云：大隱隱于市。**項目將為廣大置業者打造鬧中取靜、方便舒適的新城市居住夢想。當代都市人行色匆匆，或忙于事業、學業，或在為生存、發展打拼。時間好像沙漠里的水源，成為了最珍稀的資源。生命發出吶喊，我要有更多屬于自己掌控的時間，我能做更多的事，做自己想作的事。但一天只有24小時，怎么辦？我們能省出或縮短每天上下班路途占用的時間嗎？我們能省出或縮短每天因交通堵塞耗去的時間嗎？我們能省出或縮短因生活需要而頻繁到繁華商業區采買商品的路途時間嗎？**項目位于漢陽老城區的黃金地段，熱鬧繁華，生活設施便利。漢商集團大型購物中心、華聯超市、琴臺大劇院、佛教圣地歸元寺、月湖文化公園、銀行、電信、學校環繞**四周，漫步即到。**項目將為廣大置業者找回那些白白從指間溜走的時間，重返張馳有度、多姿多彩的城市生活，感受“細數落花因坐久，緩尋芳草得歸遲”的城市浪漫。家是中國人念念不忘的主題。我們將邀請國內外最具影響力的國際花園城市規劃專家進行小區的總體規劃設計，在充分考慮滿足武漢市的各種人文、自然和地理環境等諸多因素的條件下，對小區的建筑風格、居家布置、娛樂設施、商業及其它配套的規劃、景觀小品、植被配置、裝飾效果等多方面進行論證比較，以取得最佳的規劃方案。蔚藍的天空下，青翠欲滴的小草，姹紫嫣紅的花朵，隨風搖曳的綠蔭，呀呀學語的嬰兒，純真活潑的兒童，頑皮無憂的少年，勤奮用功的學生，滿懷憧憬的青年，難舍難分的情侶，相依相伴的夫妻，沉浸夕陽的老人，盡享天倫的合家歡樂都是**的美麗風景，與**重金打造的優美環境交相輝映，使居住在這里的人們倍感親切和自豪。生命的旅程長路漫漫，其修遠兮，吾將上下而求索。**將記載下生命里太多的淚水與歡笑、沉默與激情。隨著歲月流轉，居住在**的溫馨記憶和彰顯品質、物超所值的**房地產將成為廣大置業者最珍貴的傳家之寶。二、項目規劃的定位**項目直接面對事業有成的城市中堅。**項目規劃建設成為具備舒適小區環境和優良建筑品質的高品味住宅小區，滿足休閑與健康的需求。三、項目規劃的建筑設計建議（一）項目規劃建議**項目占地9497.15平方米，按3.1的容積率計算可建設總建筑面積29441.16平方米，規劃可考慮20%的覆蓋率，建筑總占地面積為1816.09平方米，可以建設多幢小高層住宅，小區約可提供300余個住宅單位。（二）建筑設計建議1、建筑設計技術先進性建議：（1）建筑結構采用剪力強和現澆預應力板結構、平板結構設計，室內不得出現梁、柱，建筑設計必須達到科學、合理的完美戶型，同時滿足戶型靈活DIY的設計要求。（2）智能化控制系統建設家庭智能化與小區控制系統一體化的住宅，實現水、電、煤氣的遠程抄表，實現小區局域網、INTERNET寬帶網、網上購物、小區廣播、信息發布等綜合信息管理系統，實現周界防越抱警、數字錄像監控、可視對講、IC門禁、電子巡更、煤氣泄露報警、防火報警、家庭防盜報警求助等中央安防系統，以及實現小區停車場管理、機電設備管理、緊急救護中心、專用信報箱等其他智能化管理平臺。（3）安防與環保系統。除了小區智能化監控滿足小區安全及消防需要，在建筑物內外還應設計必要的防火設施。考慮垃圾處理、污水處理等環保設施，地下排水系統、排污系統設計都應合理且具有環保意識。2、建筑設計建議：（1）小區內建筑布局合理，符合國家高層建筑規劃設計要求。棟與棟之間住戶相互干擾性弱，具備較強的私密性。（2）建筑外立面美觀大方，富于現代化氣息，同時又與周邊建筑及環境完美結合，符合整體美觀性要求。（3）建筑形式以板式考慮為主（也可考慮半圍合），盡量做到坐北朝南，考慮錯式、躍式或錯躍式設計。（4）住宅性能符合商品住宅3A性能標準，滿足后小康現代住宅舒適性、健康性、文化性的要求。（5）考慮屋頂花園、中間層花園的的設計，考慮高層住宅的垂直綠化建設。（6）室內功能空間分區合理，能合理安排臥室、客廳、餐廳、廚房、衛生間、雙陽臺等功能性空間，復式考慮工人房和洗衣房設計；有完善的廚衛、煤氣、供水、供熱、供電、智能設備；注重各功能空間劃分的相對獨立性和相互關聯性，做到公私分離、動靜分離、潔污分離、室寢分離。（7）客廳面積不小于30m2且開間不小于4.8米，并有直接采光；餐廳應與廚房相連或相鄰，可考慮半封閉式和開放式廚房的DIY設計，餐廳面積不小于12m2；主衛生間面積不小于6.8m2，其它衛生間最小一邊凈長不小于1.8米；戶內儲藏間上下層平面對齊，并充分利用轉角、墻角、垛、樓梯間等處設置儲藏間；考慮家庭洗衣間、進入式衣櫥、設備間。（8）地下車庫同時考慮物業及智能化系統控制設備用房；小區考慮健身、娛樂、休閑、兒童樂園和綠化的綜合設計。（三）景觀及交通道路設計建議景觀設計應與建筑布局綜合考慮，并優于建筑設計。整體景觀規劃在考慮總體規劃布局的前提下，充分考慮小區土地資源、氣候條件、品質需求、文化需求和建筑風格特性，構造美感、舒適、親近的景觀環境，能實現人與景觀的互動。整體景觀設計應具有較強的創新性，盡量避免與市場景觀環境的雷同，要考慮一定的水景設計。地面綠化應與建筑垂直綠化協調，構造遠近呼應、高低呼應的綠化效果。交通道路設計充分考慮人車分流需求。車行道設計做到進出小區便捷，進出地下車庫便捷；人行道設計應與小區景觀相揉合，既能便捷的出入樓宇，又能舒適的漫步小區景觀園林。（四）小區配套設施建議住宅小區自有配套和區域大配套形成互補性，發揮社區配套優勢最大化。可考慮設計室外燈光籃球場、網球場、游泳池、綜合健身區以及休閑會所。第四部分項目開發建設架構項目管理體制及機構設置項目管理架構：股東大會董事會秘書董事會監事會總經理三總師副總經理副總經理財務經營部銷售部工程部人力資源部發展策劃部物業管理2各部門人員及主要工作職能如下：①總經理：全面負責公司的財務管理、行政人事、項目開發、樓盤銷售等工作，把握大局和公司對內對外的一切重大方針的決策。②副總經理：主要職能為貫徹落實董事會決議及總經理制定的各項決策，檢查督辦公司各項決策執行情況。負責下屬各部門工作職能的分工，目標計劃的落實及所屬部門工作決策和建議，協調公司內部各部門關系。③三總師：主要職責為負責整個公司的資金籌措、調度和運用，提出資金利用計劃和回籠計劃；以及工程施工管理，項目經營計劃、業務拓展；擬定項目營銷總體方略，制定銷售業務工作流程，保證資金有序運用。④董事會秘書：做好公司股東大會、董事會會議的記錄，完成各項文書編制、打印，公司檔案文件及合同管理。⑤財務經營部：財務部經理由總會計師兼任，會計、出納各一人。主要職能為本項目資金籌措、工程及項目資金的調配、項目融資及銷售回收資金管理。⑥人力資源部：主要職能為公司人力資源開發，員工勞動人事管理，重點是為公司項目開發物色和儲備優秀技術和管理人才。拓展公司對外關系，加強本項目開發過程中與政府相關職能部門、相關業務往來單位及客戶的聯系和溝通，營造良好的開發外部環境。⑦發展策劃部：主要職能為項目全程包裝策劃，項目前期手續辦理。⑧工程部：主要職能為工程施工進度和質量管理、項目預決算工作和開發成本管理控制，以及與建管行業管理部門關系協調。⑨銷售部：主要職能為房屋銷售及資金催收，銷售代理公司進度管理。項目開發協作單位管理：設計、監理單位選擇：本項目采取公開招標或邀請招標方式選擇規劃及平面設計單位，土建施工單位和工程監理單位，確保“高起點的規劃、高水平的設計、高標準的管理、高質量的施工”目標的實現。①設計單位選擇計劃邀請國內知名的中日合作“武漢東藝建筑設計有限公司”，主要出于以下幾個方面考慮：A從事本專業設計工作五年以上，有至少兩名國內外知名注冊設計師。B有從事同類樓盤和景觀設計的經驗，有公認的高質量的設計作品。C規劃設計和平面設計作品近年來在國內至少獲得不定期一次國家級獎項。②施工監理單位選擇：計劃邀請省內監理公司參與投標，入圍標準為：A在武漢地區從事監理工作五年以上，有豐富的施工監理經驗。B在過去的五年內有驕人的業績，開發單位評價較好。C監理單位信譽和知名度較高。D有至少一名閱歷較深的高級注冊監理工程師，監理師責任心強，業務素質高。第五部分項目的成本效益分析項目的建造成本：（按土地面積9497.15平方米，容積率3.1，總建筑面積29441.1