Projectcommunicationbook博舟科技園項目溝通函2015.12謹呈：金盛田集團CONTENTS目錄05

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FIVE01

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ONE04

PARTFOUR南京垠坤簡介項目區域分析合作方式建議03

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TWO03

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THREE項目本體分析項目定位思考1項目區域分析1區域分析南京江北新區總規劃

（2014-2030）江北新區位于南京市長江以北，處在東部發達地區與中西部地區的交匯處，是南京都市圈、寧鎮揚同城化的核心區域之一，是華東面向內陸腹地的戰略支點，擁有便捷的公路、鐵路、水路和航空樞紐，是長三角輻射中西部地區的綜合門戶，南京北上，連接中西部的重要區域。新區規劃：全國重要的科技創新基地和先進產業基地，南京都市圈的北部服務中心和綜合交通樞紐，南京市生態宜居、相對獨立的城市副中心。江北新區正處高速發展階段，各項政策利好不斷。本案地處浦口區江浦街道，雖在政策輻射范圍內，但目前服務于產業化辦公的交通、配套等尚未完善。區域內產業化辦公優勢略顯不足。副城中心新城中心中心城1產業園現狀軟件園西區辦公及產業園區已形成良好的產業氛圍，各載體運營較為成熟，周邊配套完善。本案周邊現主要競爭項目為智匯·老山，同為銷售型科研地產，產品為別墅，與本案的產品具有一定的重合，目前銷售均價8000元/㎡。目前片區內的主要辦公及產業聚集區位于南京工大科技園附近，包括頂山產業園、福中大廈、中科創新廣場等載體。已經形成良好的產業氛圍，各載體運營較為成熟，周圍配套相對完善。本案海峽兩岸科技工業園南京軟件園西區緯三路隧道地鐵4號線緯七路隧道地鐵10號線長江五橋長江三橋1住宅項目群盛北江豪庭雨山美地中交錦蘭薈金地格林格林博舟科技園本案周邊現多為住宅項目，在售項目中交錦蘭薈、金地格林格林目前銷售狀況良好。群盛北江豪庭于2012年開盤，雨山美地于2014年開盤，目前均已售空。經市調，目前金地格林格林銷售均價為13000元/㎡，中交錦蘭薈的銷售均價12300元/㎡,。群盛北江豪庭及雨山美地的二手房均價為11500元/㎡。目前江浦在售的商品房價格從9月份的“不到1萬”，現已突破1.3萬。商品房市場的直線飆升，將促進整個區域內未來發展。政策鏈接——國土資規〔2015〕5號《關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》一、加大新供用地保障力度（一）優先安排新產業發展用地。依據國家《戰略性新興產業重點產品和相關服務指導目錄》、《中國制造2025》、“互聯網+”等國家鼓勵發展的新產業、新業態政策要求，各地可結合地方實際，確定當地重點發展的新產業，以“先存量、后增量”的原則，優先安排用地供應。對新產業發展快、用地集約且需求大的地區，可適度增加年度新增建設用地指標?！?、鼓勵盤活利用現有用地（五）促進制造業邁向中高端。傳統工業企業轉為先進制造業企業，以及利用存量房產進行制造業與文化創意、科技服務業融合發展的，可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策?！ㄆ撸┕膭罱ㄔO創業創新平臺。依托國家實驗室、重點實驗室、工程實驗室、工程（技術）研究中心構建的開放共享互動創新網絡平臺，利用現有建設用地建設的產學研結合中試基地、共性技術研發平臺、產業創新中心，可繼續保持土地原用途和權利類型不變。按照國家加快構建眾創空間的要求，對國家自主創新示范區、開發區、新型工業化產業示范基地、科技企業孵化器、國家大學科技園、小企業創業基地、高校、科技院所等機構，利用存量房產興辦創客空間、創業咖啡、創新工場等眾創空間的，可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策。……1政策向導國家支持新業態新產業發展，促進創新創業的新政已從用地方面逐漸開展。1我們的視角江北新區正處高速發展階段，各項政策利好不斷；產業集聚化已初見形成，未來勢必帶動整體區域經濟增長；商品房市場的一路飄紅，將促進區域整體的未來發展。2項目本體分析項目區位：浦口區江浦街道民族北路南側，禮泉路西側用地面積：

108795㎡建筑面積：

239128㎡容積率：1.3建筑類型：高層2幢別墅58幢交通：目前公交不便，距地鐵雨山路站點有一定距離，未來會有多條公交線路尚在規劃中。配套：因項目周邊均為新建社區，目前生活、商業配套較為稀缺。2因項目周邊均為新建住宅，所以目前基本配套稀缺。雖部分小區現已交付，但入住率較低，目前尚未形成居住氛圍。項目概況社區配套1000米本案2項目本體分析沿街商業SOHO辦公8-12m超高平層空間總部獨棟本案產品類型混合，現已基本定型，但從目前溝通與觀察，未將產業園的本質功能體現，未將物業與產業內容進行關聯。因此，在項目整體定位上想做到統一，有一定難度。2SWOT分析SWOT1、項目緊靠老山國家森林公園，生態環境佳；2、項目周邊已有多個小區入住，人流增加不斷提升項目潛在價值；3、項目所在區域交通路網完善，可達性高；1、本案所在區域非中心城區，商業氛圍差、人氣不足；2、公交、地鐵路線少，公共交通略顯不足；3、項目周邊產業園項目尚未形成集聚，園區氛圍不足；1、項目所在區域屬高速發展期，隨著各大項目不斷涌入，區域認同感逐漸增強；2、根據“海峽兩岸產業園”整體規劃，本區域發展空間較大，未來價值將得到進一步提升；1、本案產品類型混合多變，對于項目整體定位有一定難度；2、智慧·老山項目與本案相鄰，產品同質化，形成正面競爭；我們將對項目地理位置的經濟屬性進行分析，研究國家、省市、區域內的未來產業規劃，找出適合發展的產業類型及運營模式；我們將著重思考如何利用資源現狀、交通條件、未來規劃中的有利和不利方面，突破區域現有價值；面對競爭市場，我們將通過垠坤的資源平臺，能夠借用先進與實效的運營理念，為本項目提供前期發展咨詢。我們做什么？23項目定位思考3功能缺陷轉化結合項目自身特點，-1F大平層層高8-12米以及頂上58棟總部別墅辦公。所以建議引進目前整個區域產業較為突出的新能源、智能裝備等大型企業以及新興產業影視攝影基地；再配合旗下中小型產業鏈企業辦公，使項目：樓下便于研發、生產；樓上便于總部辦公。通過精準的產業定位，充分挖掘企業的發展需求，將產品的設計缺陷有機轉化為項目的優勢特點。3園區規劃海峽兩岸科技工業園功能定位隨著南京跨江發展戰略的順利推進，借助有利的區位條件，依托周邊發展資源，南京海峽兩岸科技工業園的全面建設時機已經成熟。未來，南京海峽兩岸科技工業園將立足兩岸經貿合作，建設成為：南京面向臺灣企業投資的國家級窗口；寧臺合作高端產業的轉移對接平臺；園－城一體化發展的現代知識型園區；以高科技及應用科技為主題的研發與生產力轉化基地、新興產業集聚區。海峽兩岸科技工業園現狀（以研發基地為先導，促進關聯產業集聚）目前園區內已駐入新能源和智能裝備制造企業有南車、南瑞、南鋼等大型企業。未來必將會形成產業集聚，成為營造適合高新科技企業孵化、產品創新和先進制造業集群的優質環境，將成最具“生態、創新、創造”特質的復合型科技產業城區。結合區域、行業特性、自身產品等條件下初步可考慮的產業方向為：新材料、新能源和高端智能裝備等高端產業鏈。3思路三：智能裝備當前，圍繞中國制造業轉型而帶來的龐大機器人需求，國外機器人龍頭企業正加速在華布局，通過獨資或合資的方式搶占中國市場。我國機器人整體96%的市場份額由外資品牌占據，外資機器人在技術、規模和品牌等方面具備顯著的優勢。影視攝影基地新能源汽車智能裝備初步設想思路二：新能源汽車目前，全球能源和環境系統面臨巨大的挑戰，汽車作為石油消耗和二氧化碳排放的大戶，需要進行革命性的變革。目前全球新能源汽車發展已經形成了共識，從長期來看，包括純電動、燃料電池技術在內的純電驅動將是新能源汽車的主要技術方向，在短期內，油電混合、插電式混合動力將是重要的過渡路線。思路一：影視攝影基地當下，我國的影視基地基本分為外景基地和內景基地兩大類型。內景基地大多存在于各電影廠或電視臺內，這些機構由于歷史原因沒有足夠的占地空間，不可能建設外景場區，攝影棚也主要為滿足自身的影視作品拍攝使用。因此全國各地室內影視攝影這一新興產業也在逐漸繁升，本案正是抓住這一契機的最佳時機。影視基地+新能源+智能裝備

兼具研發功能與墅級辦公功能，符合園區整體總部辦公與研發基地一體化定位，將指定項目整體區域打造為融合“生態化、智能化、科技化”于一體的創新科技產業園。CED=生態（CENTREECOLOGICALDISTRICT）CID=智能（CENTREINTELLIGENCEDistrict）CTD=科技（CENTRETECHNOLOGYDISTRICT）國家互聯網與工業融合發展產業示范基地南京“中國智造2025”產業先行試驗區江北新區智能裝備科技人才創業特別社區3初步定位項目共含58幢別墅建筑，主要針對平層空間的總部型企業進行包裝推廣，完成項目去化。平層空間平層空間可引進影視攝影、新能源、智能裝備等綜合企業進行靈活性出租，結合別墅總部辦公，以期獲得效益最大化。目前項目周邊多為住宅項目，建議引入生活配套服務類企業，滿足項目本身配套需求的同時，輻射周邊區域。高層建筑現為4.8m挑高戶型，建議打造成小戶型后著眼于創業型中小企業的辦公需求，滿足初創型企業的需求。別墅辦公SOHO辦公沿街商鋪SOHO辦公沿街商鋪總部辦公平層空間3總體規劃4垠坤簡介4南京垠坤簡介南京垠坤是以房地產營銷策劃代理和都市型創意產業園區投資運營為主業，集產業地產、城市策劃、藝術經紀、生態農業、創意演出、游戲開發、電子商務為一體的多元化集團企業。企業成立以來，本著“專注為本、創意無限”的宗旨，以“文化創造財富、創意彰顯價值”為發展的主線，踏實前行，成為行業的成功典范。創意園區的開拓者創意業務的構建者創意咨詢的提供者創意資源的整合者垠坤簡介創意園區的開拓者創意東八區西祠街區創意中央智匯魔方大數據產業基地留創園星火E方江蘇首個真正意義上的創意園區中國首家網絡線下社區創意產業創業孵化基地首創第二代產業園模式2010年度中國最佳創意園中國軟件谷科技創業孵化器中國軟件谷首個大數據產業創新集群首創第三代產業園首家文化產業留學生創業園創意思維與科技地產相互融合的全新嘗試創意園項目42006年基礎投資||3000萬元啟動時間||2006年12月發展現狀||164家企業，入駐率98%項目地址||秦淮區·光華東街1號、6號園區前身||南京電子陶瓷廠、藍普電子、南汽儀表廠建筑指標||占地70畝，建筑面積6萬平方米江蘇首個真正意義上的創意園區創意園區的開拓者創意東8區4創意園區的開拓者基礎投資||4500萬元啟動時間||2007年2月發展現狀||198家企業，入駐率95%以上項目地址||建鄴區·茶亭東街79號園區前身||江蘇省淡水水產研究所建筑指標||占地50畝，建筑面積3.5萬平方米2008年中國首家網絡線下社區創意產業創業孵化基地西祠街區4創意園區的開拓者2009年基礎投資||6000萬元啟動時間||2009年10月發展現狀||140家企業，入駐率98%以上合作主體||南京交通產業集團項目地址||玄武區·中央路302號園區前身||南京油嘴油泵廠建筑指標||占地55畝，建筑面積近4萬平方首創第二代產業園模式2010年度中國最佳創意園創意中央4創意園區的開拓者2.0版軟件研發大廈2012年中國軟件谷科技創業孵化器產業運營成效下的資源轉換發展現狀||入駐60多家企業，出租率100%合作主體||

雨花區科技局運作方式||運營管理項目地址||南京雨花區建筑指標||占地20畝，運營總建1萬平方米智匯魔方4創意園區的開拓者運作方式||投資開發、運營管理項目地址||南京鼓樓區石頭城路69號、77號建筑指標||占地18畝，運營總建0.56萬平方米2013年首創第三代產業園首家文化產業留學生創業園發展現狀||出租率100%合作主體||江蘇省金陵交運集團留創園4運作方式||運營管理項目地址||南京雨花區軟件大道建筑指標||占地80畝，運營總建8萬平米2014年中國軟件谷產業創新集群發展現狀||90余家企業入駐，出租率99%合作主體||中國軟件谷管委會創意園區的開拓者南京大數據產業基地4創意園區的開拓者運作方式||土地開發、投資建設、運營管理項目地址||南京高新區建筑指標||占地25畝，總建5.6萬平方米發展現狀||建設中，2016年12月交付，去化率50%星火E方科技創新大廈2015年科技地產轉型發展新作星火E方42015.3羅志軍書記視察大數據產業基地2015.2黃莉新書記視察大數據產業基地2006.5.15蔣宏坤市長視察創意東八區2008.3.4南京市委書記朱善璐視察西祠街區2008.1.17南京市市長蔣宏坤歷任領導視察垠坤投資園區江蘇省委書記羅志軍多次到東八區、西祠街區、大數據產業基地指導工作。南京市委書記黃莉新剛上任即到大數據產業基地考察。原南京市委書記朱善璐、原南京市市長蔣宏坤也多次視察園區2007.7.23江蘇省委書記羅志軍視察西祠街區省委書記、原南京市委書記羅志軍2006.5、07.7、12.9三次視察園區42015.12石泰峰省長、黃莉新書記視察大數據產業基地創意咨詢的提供者潤景國際產業園國家數字出版基地南京園區上海虹橋藝術中心4創意咨詢的提供者創意業務的構建者垠坤旗下創新業務是集收藏、展覽、學術、文化交流于一體的專業策展機構，中國中青年書畫家經紀人機構。是垠坤機構旗下專業從事高端有機農產品生產、銷售與配送的農業企業。南京薇緹電子商務有限公司是專注于外貿電子商務的平臺機構。成立于2013年1月，公司主要致力于網頁游戲和手機游戲產品研發。南京海豹幽默藝術有限公司，主要從事幽默雜技劇的表演。4創意業務的構建者創意資源的整合者園區資源整合南京垠坤整合已運營6家創意產業園區內的1000多家企業成立于2007年元月，是由南京地區從事文化創意產業的企業單位和個人，自愿組成的非營利性的NGO組織，總成員數已近130個。是在江蘇省及南京市經濟與信息化委員會指導下成立，由中國軟件谷管委會聯合南京大學、東南大學以及南京大數據產業基地龍頭與骨干企業共同發起成立的非盈利性質的服務平臺。清華EMBA江蘇同學會成立于2006年4月21日，在清華大學領導的關懷和指導下，同學會積極配合學校工作，認真組織同學活動，已走過了8個年頭。校友資源整合目前已經有200個高端同學會成員。正式成立于2005年1月29日，現有在籍會員四百多位，是由南京團市委發起的服務在寧青年企業家的非營利性社團組織。正式成立于2003年12月29日，現有各行各業青年企業家會員400余名位，旨在聯絡青年精英，促進企業進步，服務江蘇經濟和社會發展。商會資源整合商會中目前已經有近千家企業會員單位。成立于2015年1月10日，致力于為南京的創客群體、組織及個人提供完善的資源整合平臺。以“創新、共享、實踐、共生”為精神幫助創客實現由創意到產品的孵化過程。4創意資源的整合者ONE尊重與重視項目的稟賦資源（項目特有的后天資源以及與老山國家森林公園緊密相連的自然資源）；TWO關注與區域發展的切合度，充分發掘本地塊潛在價值以及區域內的產業資源，利用區域發展機遇；THREE結合地塊的屬性特征，進行適當超前的，契合市場需求的，創新、創意且符合有關規劃的項目發展定位。我們的服務目標45合作方式建議5200920102012整體策劃營銷執行運營管理第一階段整體策劃對項目進行深度解題及研究，