各類房產交易流程及收費標準主講人：國熙臺一店張瑜目錄

一從斡旋--交房的流程以及注意事項和資料

二各類性質房產的貸款政策

三貸款操作流程和所需資料

四各類型房產過戶的稅費標準

五案列分析斡旋后1下定斡旋金同時簽訂斡旋金合同。（需要：客戶身份證復印件）

2約業主來簽定斡旋金合同（技巧：告知客戶幾點來店里約來面談）（所需資料：產權人本人必須來，帶身份證房產證）

注意事項：仔細核對產證信息

3斡旋成功同時讓業主單方面簽定金合同，定金合同一式三份。（或同時約雙方當面簽）買賣事實已成立（簽定金合同時客戶需補交定金。說詞：斡旋金額小，風險大）

4客戶簽訂定金合同同時補大定，三份定金合同，買賣雙方中介方各執一份。（客戶準備：收入證明，近半年銀行流水私章戶口本）（業主準備：身份證結婚證/離婚證戶口本房產證私章）

5評估，約合作的擔保公司根據案子需要選擇銀行，約評估公司。（評估資料：買方身份證復印件產證復印件成交價客戶貸款額）

6網簽：簽訂買賣備案合同（房管局中介門店都可打印且在房地局交易系統備案。賣方產權人簽字，買方產證辦誰名下誰簽字）（網簽合同有效期一個月；網簽協議也可主動撤銷）網簽后7面簽：簽訂借款合同，擔保合同（審批借款所需資料：網簽合同借款合同買賣雙方新開的銀行卡擔保合同和第4條所準備的資料）審批日期5個工作日左右！8資金監管：買賣雙方持銀行卡網簽合同身份證房產證到房管局資金監管窗口出資金監管協議。9放款：買方帶首付款資金監管協議存首付領首付入帳憑條，次日放款領貸款入賬憑條。10過戶：賣方持房產證婚證雙方身份證；買方產證辦理產權人身份證。11交房：三方一起到物業交接物業水電等費用。買方領證后帶復印件去物業做業主信息變更。（注意：賣方在此房有沒有落戶）12領證：過戶后22個工作日左右領證。期間都可以交稅。13買方領證后，發放房款。各類性質房產貸款政策

住宅、公寓、商業、商住、辦公---可做貸款

車庫、廠房、地下室----不做貸款房屋性質各類性質房產貸款政策各類性質房產貸款政策借款人：年滿18周歲且小于65周歲

有固定收入，在職

征信良好（逾期最高不超過6次，連續不超過3次）貸款操作標準流程銀行取得他項權利證結案出正評抵押

取證（放款至業主賬戶）

3-5個工作日產權轉移登記大修基金變更放貸款資金監管評估房屋

銀行簽約合同網簽、資金監管協議銷售店下定金放款至業主賬戶商業地產貸款操作需要資料買方：賣方：身份證、婚姻狀況證明（結婚證/離婚證，離婚協議）、戶口本（戶籍卡或戶籍證明）、收入證明、方章、銀行流水（半年以上）、購房首付款，征信報告身份證、婚姻狀況證明（結婚證/離婚證和離婚協議、單身聲明公證/單身證明）、戶口本、方章、婚姻登記審查處理表、房屋所有權證、房屋維修基金票、原始購房發票、原始契稅票普通住宅收費標準商業地產收費標準公寓：高新交稅可以選擇營業稅全額5.6%個稅全額1%來征收稅費商業地產收費標準

評估費：評估值X0.5%買方評估公司（稅評值：全額評估值）收費標準土地增值稅：增值額×30%-60%①增值額（利潤）：賣出價（評估市場價）-扣除項目合計②扣除項目合計：原始購房價+房產重置成本價+準予扣除的稅費③增值率：增值額/扣除項目合計④應交土地增值稅率：根據增值率選擇適用稅率⑤應交土地增值稅：增值額×適用稅率-扣除項目合計×速算扣除系數收費標準1.營業稅：全額的5%，2.城市建設維護稅：營業稅稅額×7%3.教育附加費：營業稅稅額×3%4.地方教育附加費：營業稅稅額×2%營業稅

稅率5.6%營業稅贈與

1.房產贈與---指一方（贈與人）自愿把自己所有的房產無償贈與他人（受贈人）的一種產權轉移方式。

2.贈與過戶不需要辦理網簽和資金監管業務。3.資料：贈與人：身份證、戶口本、婚姻狀況證明（結婚證/離婚證和離婚協議、單身證明、）、房屋所有權證、房屋維修基金票，贈與公證書，評估報告

受贈人：身份證贈與4.費用：直系親屬：評估費：評估額×0.5%贈與公證費:評估值×2%過戶手續費：面積×4元/平（住宅）面積×10元/平（非住宅）契稅：評估值×3%登記費：80元/件（住宅）550元/件（非住宅）

非直系親屬：營業稅（不論年限），個稅均全額征收

偶然個人所得稅：全額×20%贈與產權來源是贈與的房產出售：

營業稅：全額×5.6%（產證發證日期＜2年）免交營業稅（產證發證日期＞2年）

差額X5.6%（產證發證日期＞2年非住宅）個稅：差額×20%繼承1.房產繼承---是指按照《繼承法》的規定，是指依照法定程序把被繼承人遺留房屋所有權及其土地使用權轉移歸繼承人所有的法律行為。房產繼承，是所有權及使用權繼受取得方式的一種。

2.繼承過戶不需要辦理網簽和資金監管業務。3.資料：

被繼承人：房產證，維修基金票，死亡證明或銷戶證明，親屬關系證明，家屬成員關系表，婚姻證明，

繼承人：身份證,戶口本，繼承公證（放棄聲明公證），親屬關系證明，繼承4.費用：

繼承公證費：評估值×2%

登記費：80元/件（住宅）550元/件（非住宅）析產1.析產---財產分析，是指財產共有人通過協議的方式，根據一定的標準，將共同財產予以分割，而分屬各共有人所有的一種產權轉移方式。析產一般發生在大家庭分家或者夫妻離婚時對財產的處理中。2.析產不需要辦理網簽和資金監管業務。3.資料：

雙方身份證,戶口本,結婚證或結婚檔案,離婚證,離婚協議/法院終審判決書/法院調解書（簽收函），房產證，購房合同4.費用：

登記費：80元/件（住宅）550元/件（非住宅）案例分析案例小李，女，西安蓮湖區戶籍，1990年1月1日出生，單身，名下無房產。欲按揭購買老劉夫妻名下位于西稍門旭景名園住宅一套，面積120平，房產證發證日期是2012年11月25日，于是來到瑪雅房屋......案例分析資料小李：身份證，戶口本，收入證明，銀行流水，首付款，方章

老劉：身份證、結婚證、戶口本、方章、房屋所有權證、房屋維修基金票費用：營業稅：免交個稅：成交價×1%契稅：1.5%中介費：3%代辦按揭費：貸款額×1.8%代辦過戶：500元/件評估費：評估值×0.3%過戶手續費：4元/平×120平登記費：80元/件抵押登記費：80元/件

案例分析案例小王，男，西安未央戶籍，1988年10月1日出生，單身，欲按揭購買老張夫妻名下位于高新區水晶島公寓一套（非普通住宅），面積93.5，房產證發證日期是2012年11月25日，于是來到瑪雅房屋......案例分析資料小王：身份證，戶口本，收入證明，銀行流水，首付款，方章

老張：身份證、結婚證、戶口本、方章、房屋所有權證、房屋維修基金票、原始購房發票、原始契稅票費用：營業稅：差額×5.6%全額×5.6%個稅：差額×20%