成都美美力誠地塊項目

投資評估報告項目區位本案項目概況宗地位置：項目宗地位于成都市新城發展的核心位置，在高新區天府大道北段以東、名都大道以西、親民東街以南、錦暉東街以北，地塊對面即為成都市政府新辦公大樓（俗稱：蓮花瓣大樓）。宗地面積及形狀：宗地面積42.9781畝，呈比較規整的長方形，四面臨街，西臨成都市政中心和天府大道，南臨新益州市政公園（市政景觀公園），北臨旺旺集團項目，東臨城市綠化公園，區位優勢屬不可多得的中心政務區絕版位置，整體形象展示面極佳?，F狀：宗地規劃為商業金融用地性質，航空限高70米，容積率不超過4.0，建筑密度不超過45%。項目區位本案項目區位本案項目區位

本項目宗地位于南延線天府新城的核心，科創中心對面（成都市的市政府新大樓），比鄰新益州公園，是南延線不可多得的稀缺地塊，具有很高的商業價值和居住價值。根據成都市城市重點向南發展的總體規劃，南城將建設成為“城南副中心”。在“城市新中心、現代化新城區”的發展總目標之下，又分為建設成都市“行政辦公中心”、“創新研發中心”、“區域總部基地”、“現代服務基地”以及“宜居人文住區”五大規劃子目標，旨在打造成都市的“浦東新區、濱海新區”。項目遠景未來的南延線將是成都的一座高標準、現代化人居新城項目交通項目交通公路交通：以天府大道為中軸線，站華路、元華路、紅星路南延線共同構成南北走向的縱向交通網絡，將市中心和南部新城緊密的聯系在一起，更是很大程度的縮短了人們的心理距離。三環路、武侯大道東延線、孵化園北干道、四環路、迎賓大道等共同構成了南部新城的橫向交通體系，交通網絡可謂是四通八達，奠定城南發展的基礎。地鐵交通：城南副中心規劃貫穿的地鐵路線有兩條：1號線和5號線，1號線是最先建設和最先通車的，將于2010年貫通，按照規劃1號線在南延線一共規劃了七個站口：南三環站、新益州站、孵化園站、世紀城站、科技園站、府河站和華陽廣都站。2010年開通后，成都地鐵經濟時代正式到來，必將極大的推動南延線房地產市場的發展。項目配套項目配套

隨著城南房地產市場的快速發展，相應的各種生活配套：商業、酒店、公園、文化娛樂、醫療、學校等等也在逐步建立和完善。未來城南副中心延伸出來的考察、接待、會展、旅游等功能，加上比鄰航空港等先天優勢，未來南延線將是成都五星級酒店最為集中的片區之一，除了目前在營的世紀城洲際酒店、世紀城假日酒店，還有多個五星級酒店處于規劃建設中，如希爾頓酒店、萬豪酒店、譽峰的W酒店等，一些在建的甲級寫字樓和大型住宅項目也規劃有五星級酒店，如：天府國際廣場、河畔新世界、雅居樂花園等。

項目配套世紀城洲際酒店世紀城假日酒店希爾頓酒店萬豪大酒店巨龍五星級大酒店譽峰W酒店項目規劃指標宗地面積42.9781畝（占地28652.06平米）宗地規劃為商業金融用地性質航空限高70米容積率不超過4.0（規劃方案批準的是不超過4.61）建筑密度不超過45%綠地率15%停車位1010輛建筑總面積181928平米其中，地上面積133211平米（132051計入容積率）地下面積48952平米項目現狀本案新政府大樓新益州公園

項目轉讓方提供的資料公司營業執照復印件公司與國土局簽署的土地出讓合同項目國土地使用證方案及概念設計已經通過規劃部門批準項目的概念性設計方案項目市場調研項目的組團定位及地段價值：

站南組團發展片區是指在火車南站以南，四環路以北，依托于天府大道發展的區域，規劃面積為12平方公里，站南組團將是城南副中心的核心區域，該中心主要由科技商務區、科技博覽區兩大園區構成，規劃用途是行政中心，以辦公、金融、文化和居住為主，規劃人口15.6萬，是繼華陽之后的最多人口的組團。站南組團緊接主城區，交通、城市配套等相對完善，目前已經吸引了大量的品牌開發商進駐，如中海、和記黃埔、九龍倉、深長城、合景泰富等，開發的項目大多數是定位較高的品質樓盤，如中海城南1號、南城都匯、天府長城、譽峰、天府長城、華敏世家等，價格普遍偏高。還有特拉各斯、理想中心、城南科技廣場、中國水電大廈、拉德方斯等高檔寫字樓項目。目前此片區已經形成密集發展之勢，土地日益稀缺，增值潛力巨大。

項目市場調研區域寫字樓市場調查：南延線作為未來的城市新中心，在建和規劃中的區域總部寫字樓和其他商業寫字樓項目眾多，這些寫字樓規劃起點高，主要以甲級寫字樓為主，因此本身硬件配置比較高，銷售均價多在15000元/㎡以上。如新希望大廈、四川水電大廈、拉.德方斯大廈。

項目市場調研區域住宅市場調查：品牌企業多、項目品質高、價格走勢高、置業客戶素質高城南“副中心”作為成都城市發展的重大戰略規劃，未來幾十年的發展潛力不可限量，吸引了大量的國內一線開發商、港資大鱷、國際品牌在此進駐，如龍湖、中海、雅居樂、華潤、和記黃埔、九龍倉、新世界地產、新鴻基、希爾頓集團等。從調查的實際情況看，從三環路開始沿著南延線的物業價格高，從三環路到世紀城片區的樓盤價格比較高，普通高層電梯公寓一般是8000—16000元/㎡（建面）；別墅的價格一般在10000—30000元/㎡。南延線作為規劃發展的城市新區，總部辦公人群、國家公務員、高新技術白領、企業老板等中高收入者成為了購房的主流，在城南豪宅市場也活躍著不少外籍人士的身影。

項目市場調研南城區域電梯豪宅市場調查：樓盤紫檀首座華敏世家譽峰城南1號世紀峰景開發商千和物業招商蛇口地產華敏置業合景泰富中海地產龍湖地產地址人民南路四段38號人民南路四段48號高新區天泰路265號南部新城仁和片區新益州大道199號世紀城路418號總占地56畝40畝20畝280畝約173畝72畝總建面28000㎡170000㎡83726㎡約37萬㎡約33000㎡58萬㎡容積率3.95.04.821.92.859.8建筑形態高層高層高層高層高層超高層總戶數160694戶86戶1期246戶2049戶1740面積區間280-295㎡73-340㎡289-346㎡170-380㎡158—240㎡280-380銷售價格15000元/㎡12000-15000元/㎡13000元/㎡17000-21000元/㎡均價15000元/㎡13000-15000元/㎡開盤時間2007年12月2006年9月2008年9月2009年11月底2008年8月2008年11月項目市場調研南城區域近期土地成交市場調查：本案1385萬/畝1100萬/畝970萬/畝1195萬/畝1265萬/畝1370萬/畝980萬/畝項目市場調研項目SWOT分析：項目優勢（S）核心地段優勢片區規劃起點高高尚公園住宅價值交通發達，輻射面廣地鐵經濟帶來巨大商業價值綜合稀缺性高項目劣勢（W）周邊常住人口目前較少，有待提升項目規劃體量有限項目市場調研項目SWOT分析：項目機會（O）美美力誠商業旗艦的領航未來60萬城市精英人口消費力

項目威脅（T）中國房地產市場進入調整期，對商業制約較大南延線的商業市場競爭激烈項目定位本案應該是兼顧商業和居住功能高端城市綜合體定位的釋義分解：

1、從概念上說，是定義成都新的奢侈消費模式，為城市貴胄量身打造的國際化新奢區。

2、從檔次上說，是成都乃至西南地區首屈一指的，開歷史先河的高端消費體。

3、從功能上說，是城市綜合體，具有居住、購物、休閑、娛樂、美食、美視等一站式高檔國際化消費區。

4、從效應上說，是以美美力誠旗艦店為龍頭，帶動的各種高層次商業消費和居住，具有強大的聯動和聚合效應，將項目整體提升到一個新高度。

5、從價格上說，將開創南延線商業和住宅價格水平的新高度，形成強大的市場影響力。項目定位總體規劃布局：

1、美美力誠旗艦店作為整個商業的龍頭，也代表項目形象，沿天府大道獨立式設計，保證本身的形象展示面，發揮形象領航作用。

2、其余商業部分獨自成體，放棄大型購物商場模式，采取開放式Block街區式設計，BLOCK街區即Block，B-Business（商業）、L-Lie

fallow（休閑）、O-Open（開放）、C-Crowd（人群）、K-Kind（親和）。

3、住宅部分保持相對的私密性，放置在臨新益州公園一側，保證高檔住宅面向公園的視野景觀和生活氣息，與BLOCK商業街區采取綠化帶進行一定程度的隔離，保持相對獨立性。

4、空間尺度的層次處理在水平向空間層次上，形成“動區+中介區+靜區”布局，臨路為動態商業街區，包括美美力誠旗艦店和BLOCK院街商業；內側臨新益州公園為靜區，高層住宅臨湖相望，中間綠化相隔。項目設計方案更多關于本項目的規劃、設計方案另見附件文件參照項目價格調查本項目譽峰項目，住宅，精裝，均價2萬元/平米城南1號項目，住宅，清水，均價1.7萬元/平米華敏世家，住宅，清水，均價1.6萬元/平米新城核心區新希望大廈項目，寫字樓，清水，均價1.6萬元/平米首座項目，公寓，清水，均價1.8萬元/平米項目經濟指標成都美美項目主要技術經濟指標表序號項目數量單位1建設用地面積28652.6平方米2規劃總建筑面積180943平方米3地上建筑面積132011平方米4

零售商業面積14051平方米5

美美力誠建筑面積30968平方米6

住宅建筑面積26147平方米7

酒店建筑面積28037平方米8

辦公建筑面積31648平方米9首層、五層架空面積（不計算容積率）1160平方米10地下建筑面積48932平方米11容積率4.61平方米12建筑密度44.17%

13綠地面積4297平方米14綠地率15.00%

15機動車位1010平方米16地下車庫993平方米17地面非機動車車位450平方米項目總體定位集商業、居住功能為一體的高端城市綜合體定位的釋義分解：

1、從概念上說，是定義成都新的奢侈消費模式，為城市貴胄量身打造的國際化新奢區。

2、從檔次上說，是成都乃至西南地區首屈一指的，開歷史先河的高端消費體。

3、從功能上說，是城市綜合體，具有居住、購物、休閑、娛樂、美食、美視等一站式高檔國際化消費區。

4、從效應上說，是以美美力誠旗艦店為龍頭，帶動的各種高層次商業消費和居住，具有強大的聯動和聚合效應，將項目整體提升到一個新高度。

5、從價格上說，將開創南延線商業和住宅價格水平的新高度，形成強大的市場影響力。項目總體定位酒店式公寓28000平米公寓式住宅26000平米獨棟式商業14000平米美美力誠百貨31000平米公寓式寫字樓32000平米項目銷售、租賃物業配比序號物業類型建筑面積完全銷售部分資產持有部分備注(㎡)(㎡)(㎡)1

零售商業建筑面積14051

140512

美美力誠百貨建筑面積3096830968該部分物業作為資產持有，暫不銷售3

高檔住宅建筑面積2614726147

4

酒店公寓建筑面積2803728037

5

公寓寫字樓建筑面積3264832648

6

地下建筑面積4895248952該部分物業作為資產持有，暫不銷售

小

計

10088379920

合計180803項目營銷策略定位將13萬平米物業細分成5個不同功能、不同業態、不同客戶購買的小眾投資的精品物業總體量18萬平米可銷售部分10萬平米不可銷售部分8萬平米獨棟商業公寓住宅酒店式公寓美美百貨商業地下商業、車庫公寓寫字樓項目各物業功能定位銷售部分物業----零售商業部分

物業體量：14051平米。物業形態：5、6棟單棟面積為2000—3000平米的獨棟商業體。銷售對象：國際頂級汽車專賣店（如勞斯萊斯、阿斯頓·馬丁、邁巴赫、法拉利、賓利、瑪莎拉蒂）、國際一線品牌專賣店（LV、Gucci、Prada、Hermès）市場現狀：目前，在成都市人南路二段美美百貨商場對面，國際一線品牌LV獨立租賃了約2000多平米的獨立店鋪作為品牌專賣店，月租金水平在180—200元/平米，按國際慣例的租金售價比折算過來，物業的銷售均價不低于36000元/平米。銷售狀況：成都是中國西南地區頂級品牌、奢侈品、高端商品的聚集地。GUCCI品牌在成都的日最高營業額超過70萬元，眾多國際一線品牌的商品紛紛落地成都，選址開店，為本項目獨棟零售商業的銷售聚集的大量的優質潛在客戶，本項目獨棟商業的銷售市場非常緊俏。項目各物業功能定位可銷售物業----高檔公寓住宅部分

物業體量：26147平米。物業形態：以150平米2房2廳、200平米3房2廳戶型打主力的大戶型都市豪宅產品。銷售對象：高端都市豪宅產品。市場現狀：據調查，目前在成都市城南高新區，以譽峰、城南一號為代表的高端住宅物業成為成都市高檔住宅產品的標桿和代表。以譽峰為代表的精裝修物業，銷售均價20000元/平米；以城南一號為代表的清水房物業，銷售均價16000元/平米。而該區域高檔公寓住宅的租金價格達100—120元/平米/月，涉外租賃需求，租賃市場成交旺盛。銷售狀況：據實地調查，譽峰項目09年11月正式開盤銷售，推出300多套總價在300—500萬的大戶型豪宅產品，2009年12月底已銷售超過90%比例；中海城南一號項目2008年8月開盤，銷售比例更是超過95%比例，目前已開始推二期項目。項目各物業功能定位可銷售物業----萬豪公寓部分

物業體量：28037平米。物業形態：依托萬豪酒店的品牌號召力打造的都市中小戶型公寓住宅產品。銷售對象：美美百貨的消費客戶、使領館客戶、都市金領人群。市場現狀：由于在成都市領館區南移到本項目所在高新區，本項目所在區域成為高端酒店式公寓的聚集地。區域內精裝公寓的租金價格達80—100元/平米/月，如果有國際品牌酒店的管理，公寓的租金價格平均增加20—30元/平米。據調查，首座項目精裝公寓，一套型170平米的戶型，月租金達到17000—20000元/月，租賃市場需求、交易都很旺盛。銷售狀況：目前，本項目區域暫無精裝酒店式公寓推出和銷售，因此，無可參考和對比的項目。但是，參考人南路首座、紫檀等已交房的公寓項目，其租金水平一般在100—120元/平米/月，折算倒推回來物業的銷售價格在18000—22000元/平米。項目各物業功能定位可銷售物業----公寓寫字樓部分

物業體量：32648平米。物業形態：智能SOHO、既可居家又可辦公的公寓式寫字樓。銷售對象：美美百貨的商家客戶、中介、法律等中小型創業客群。市場現狀：對本項目寫字樓定價最具參考的項目位于人南路四段附近的新希望大廈寫字樓，銷售均價16000--18000元/平米，項目區域內的拉．德方斯大廈，銷售均價16000--17000元/平米。除此以外，該區域還有水電大廈、中石油大廈、聯通大廈、國電大廈、中信廣場等寫字樓項目，銷售均價都不低于15000元/平米。銷售狀況：區域內寫字樓市場成交也非?；鸨?009年12月底調查數據顯示，新希望大廈銷售幾近告磬，目前僅僅只剩下14層樓一層還未銷售。拉．德方斯大廈的銷售已全部完成，09年5月已交房。成都城南高新片區的商務寫字樓的需求量大，而本項目區別于其他純商務甲級寫字樓項目的公寓式寫字樓產品，在區域內更是非常稀缺的物業產品。項目各物業功能定位物業銷售價格與租金水平對比分析

項目物業產品區域同類可比項目銷售價格區域內同類物業租金水平以租金反推物業的銷售價格物業售價租金比本項目物業定價基準測算價格獨棟商業/180—200元/平米/月32500—36000元/平米160—18025000元/平米公寓住宅16000—20000元/平米16000元/平米酒店式公寓/100—120元/平米/月18000—21600元/平米150—18016000元/平米公寓式寫字樓16000—18000元/平米16000元/平米單位：建筑面積平米項目各物業功能定位不銷售物業----美美百貨部分

物業體量：30968平米。物業形態：中國西南區高端奢侈品、精品百貨賣場。租賃對象：國際一線化妝品、服裝、皮具品牌，全球奢侈品牌。市場現狀：美美百貨是目前成都三大奢侈品百貨之一，同時也是業績最好的一家高端百貨商場。位于人南路二段，分川信店、天一店兩個賣場，總營業面積14000平方米，2008年創造了16億元的營業額神話。其中，Gucci一個品牌的日最高營業額達70萬元。本部分租金收益狀況：鑒于美美百貨與本項目簽署有戰略合作協議，本項目裙樓部分是專門為美美百貨“定制”的商業物業。美美百貨將在本項目規劃打造中國西南區規模最大、檔次最高的精品、奢侈品旗艦店賣場。一般而言，物業的租金采取保底扣點的方式收取，扣點從商場營業總額提取15—25%比例。美美百貨入駐本項目后，賣場面積得以擴張，裝修檔次得到提升，如按150—200元/平米的租金價格，每年可獲得5400—7200萬元的物業租金收益。項目各物業功能定位不銷售物業----地下商業及車庫部分

物業體量：48952平米。物業形態：高檔超市、家居賣場、室內停車庫。租賃對象：品牌連鎖超市、與美美百貨互補的商業業態。市場現狀：有美美百貨旗艦店的吸引和號召力，本項目地下負一層24000多平米的面積可招商出租給品牌連鎖超市、家居大賣場、書刊音像商城等，不但可以填補商業業態上的空缺，還可以為區域作配套。負二層24000多平米作為車庫，解決美美商場、住宅、公寓、寫字樓的停車。本部分租金收益狀況：以本項目所處區域位置，以及和美美百貨搭配的功能定位，負一層商場的租金水平按市場行情可定位在50—80元/平米的價格區間，每年可獲得1400—2300萬元的物業租金收益。此外，負二層24000平米的車庫部分可規劃出約500個車位，每年可獲得的停車費收益不低于300萬元。項目成本分析預測序號成本科目公式工程量單價合計(萬元)單項(萬元)

建筑面積180943

（一）土地獲得價款

180943304055000

1購買項目、獲取土地

155000

55000（二）開發前期工程費

1809433275916

1設計費

18094350

9052景觀設計費15元/平方米1476515

223地勘測繪費6*6米方格一個點，每孔8米，110元/米5459110

603報批報建費

180943268

48495臨時設施費

1400000

40項目成本分析預測----續上表(三)主體建安及裝修工程費

180943276550038

1基礎工程(筏板基礎)170元/平方米（含平基土石方）180943170

30762結構及粗裝修工程按照無梁樓板計算1809431250

226183外墻及門窗工程

180943570

10312

門窗工程窗戶、入戶門及防火門18094340

724

幕墻工程塔樓以上（6~28層）386531500

5798

裙樓外立面精裝修地上1-5層315841200

37904公共部位精裝修地上建筑面積的20%公攤進行精裝修36189800

28955戶內精裝修

0

6主體設備及安裝工程費

180943615

11137（1）室內給排水戶內給水工程18094330

543（2）室內采暖

0（3）室內燃氣

0（4）室內電氣工程表后電氣工程18094340

724（5）消防

18094370

1267（6）通風空調及其安裝費地上部分設置中央空調132011300

3960（7）電梯及安裝費30層站20450000

900

低層電梯6層/6站，原設計4臺，增加4臺8200000

160

扶梯及安裝費暫估算30臺30350000

1050（8）弱電系統智能化及弱電工程18094350

905（9）其它設備及安裝工程費地熱等設備工程18094390

1628項目成本分析預測----續上表（四）基礎設施費

1809431452621

1供電工程費一戶一表前公用電力及專用配電（含各配電箱）180943120

21712室外給水系統

18094322

3983室外排水系統

04室外燃氣系統

1383750

525室外智能化系統

6區內行車道路工程費

（五）環境景觀工程費

環境景觀工程費350元/平方米14765350

517（六）配套設施費

（七）工程相關費用（含）售樓部監理、造價咨/p>

（八）大修基金建筑安裝1100*3.5%18094338.5697

開發成本

1809430115548

（九）期間費用

180943133124087

1財務費用

400008.0%

32002管理費用

1740581.0%

17413銷售費用

1740583.0%

5222

稅金

1740588.00%

13925項目總投資

139635

項目銷售收入測算----按市場公允價格測算項目物業銷售收入測算：序號物業類型建筑面積市場公允基準價格可直接銷售部分本項目全部物業資產價值（萬元）(㎡)(元/㎡)(萬元)1

零售商業建筑面積14051

25000351272

美美力誠百貨建筑面積3096825000/774203

高檔公寓住宅建筑面積261471600041835

4

酒店式公寓建筑面積280371600044859

5

公寓式寫字樓建筑面積326481600052237

6

地下商場、車庫建筑面積489525000/

24476

小

計

174058101896

合計275954

在物業銷售基準價格按目前市場公允條件下，如本項目所開發的物業資產總價值為275954萬元；如果扣除美美百貨部分及地下商業、車庫部分不銷售的物業，本項目可售物業的收入為174058萬元，減去項目總投資后有34423萬元的稅前利潤。項目敏感度分析---在市場公允價格基礎上浮20%序號物業類型建筑面積市場評估基價在基價上浮20%項目可銷售收入/物業資產總收入（萬元）(㎡)(元/㎡)(元/㎡)1

零售商業建筑面積14051

250003000042153421532

美美力誠百貨建筑面積309682500030000929043

高檔公寓住宅建筑面積26147160001920050202502024

酒店式公寓建筑面積28037160001920053831538315

公寓式寫字樓建筑面積32648160001920062684626846

地下商場、車庫建筑面積489525000600029371

小

計

208870合計331145

在項目物業銷售基準價格上浮20%的條件下，如本項目所開發的物業資產總價值為331145萬元；如果扣除美美百貨部分及地下商業、車庫部分不銷售的物業，本項目可售物業的收入減去項目總投資后有69235萬元的稅前利潤。此外，每年還可獲取物業租金收益不低于7100萬元。項目敏感度分析---在市場公允價格基礎下調20%序號物業類型建筑面積市場評估基價在基價下調20%項目可銷售收入/物業資產總收入（萬元）(㎡)(元/㎡)(元/㎡)1

零售商業建筑面積14051

250002000028102281022

美美力誠百貨建筑面積309682500020000619363

高檔公寓住宅建筑面積26147160001280033468334684

酒店式公寓建筑面積28037160001280035887358875

公寓式寫字樓建筑面積32648160001280041789417896

地下商場、車庫建筑面積489525000400019581

小

計

139246合計220763

在項目物業銷售基準價格下調20%的條件下，如本項目所開發的物業資產總價值為220763萬元；如果扣除美美百貨部分及地下商業、車庫部分不銷售的物業，本項目可售物業的收入減去項目總投資后的稅前利潤為—389萬元。但是，在項目的實際開發運作中，開發商完全可以通過以管理提升、成本控制等辦法，將凈現金流調整轉變為正數，實現項目的無風險投資、運營。仁安投資本項目將得到什么？本項目位于成都市政府新區所在地最核心的地段，項目一旦建成將成為成都市的標志性建筑、標桿參照項目。這將給仁安的企業知名度帶來極大的提升，讓仁安的品牌在成都