因為專注所以專業因為專業所以卓越演示分享：Albert演示日期：2013.08.13晉級演示分享一：房地產城市總經理/項目總經理調研職位分析一、房地產基本概念解析二、職位在房地產標桿企業的位置三、房地產項目開發工作流程四、應該具備的能力五、職位說明書基本概念解析房地產：指土地、建筑物及其他地上定著物，是房地產的實物、權益、區位三者的綜合體。容積率：一定地塊內總建筑面積與建筑用地面積的比值（反映地塊開發強度）即：總建筑面積/建筑用地面積建筑密度：一定地塊內所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。即：建筑基底總面積/土地總面積房產三證是指：房屋所有權證、房屋契證、國有土地使用證房地產五證兩書：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證、住宅質量保證書、住宅使用說明書典型公司組織架構：萬科總裁產品線運營線管理線監控線資金管理中心企劃部財務管理部風險管控部項目管理部采購工程部

創新研究部產品品類部辦公室物業管理部人力資源部董事長董事會辦公室長三角區域管理中心珠三角區域管理中心環渤海區域管理中心上海南京南昌昆山無錫深圳中山佛山東莞大連北京廣州沈陽天津北海成都武漢典型公司組織架構：萬科運營監控線產品線管理線董事長總裁副總裁副總裁副總裁副總裁投資部財務部集團辦公室人力資源部法律事務部審計部企業文化部信息工程部規劃研究院發展部商務部商地研究院項目中心成本控制部安監客服部商管總部院線總部百貨公司職能部門項目前期項目中期項目后期酒店總部萬達集團的組織架構按照業務的發展流程，進行了更加徹底的調整，將所有部門劃分入項目前、中、后期三個部分。一個總裁負責前期的拿地、規劃設計、招商；一個總裁只管施工，達到快速統一的工廠化速度；一個總裁負責商業管理、院線、百貨的管理。典型公司組織架構：萬達房地產項目開發流程介紹：完整項目經驗解析項目開發前期調研程序項目立項過程程序土地使用權的取得程序征地拆遷程序項目規劃程序工程建設程序房地產項目經營程序房地產項目開發工作流程拍賣、掛牌取得土地簽訂土地轉讓合同、土地證取得項目立項總平規劃審批施工圖設計、施工圖審查環保、人防、消防審查建設工程規劃許可證取得辦理施工許可證根據工程進度預售許可證取得單體竣工、消防驗收交房綜合驗收測量、產權總登、土地總登取得國土使用權證交地完成方案設計完成初步設計完成施工圖設計取得施工許可證項目開工售樓處、樣板區開放取得預售許可證開盤景觀施工進場竣工備案交房交房完成率95％地產項目管理常見的三種模式項目公司優點缺點職能管理型3.2矩陣管理型

設 開工銷3.3項目公司管理型類型開發設計工程銷售項目部發計程售開設工銷發計程售職責分工 實施條件?工程部只負責施工現場管理?職能部門內部實現規模經濟?對項目環境的反應較慢；需 要高層協調工作多，容易形 成決策堆積

?項目數量少，特定區域經營

?客戶定位專一，項目實施環境 不確定性低

?公司高層介入項目協調工作?項目公司成為項目執行的負責主 體，職能部門成為資源提供、建 議與監督主體?對項目環境反應迅速，便于實現 項目產品的創新和技術專業化的 提升?員工介入雙重職權之中，需要公 司良好的人際關系和全面的培訓?項目數量較多，需要人才共享， 不適用于全國經營?公司有專業技能提升要求?項目公司成為區域開發工作 的全權負責主體?對項目環境反應靈敏，清晰 的產品責任，容易達到客戶 的滿意?項目執行風險較大；不利于 公司職能知識積累和專業化 發展?跨多個地域經營或客戶需求 變化大的多項目管理?前期的客戶定位非常準確?更強調項目產品對客戶需求滿足程度

關于城市總經理責、權差異城市總經理的能力、信任度會影響組織對崗位的定位及授權不同管控模式下對項目總經理責權有差異，但是方向一致不同企業、發展階段、項目特點等會選擇不同管控模式用市場化、更高的標準衡量自己，將促進個人更快成長城市總經理是培育地產公司總經理的重要崗位城市總經理的角色定位項目總經理的角色定位實現項目目標的領導者企業文化推動者經驗總結和分享者客戶利益維護者合法經營者客戶家庭夢想實現者區域示范者團隊士氣激勵者問題解決者“球星”兼“教練“

項目總一般掌控的部門地產公司項目總經理的權力合同權限業務權限權力人事權限財務權限優秀項目總經理的八大思維項目總經理外部思維資源思維自我改變彈性應變系統分析聚焦思維價值導向相對性項目總經理的職責和薪資組織項目前期市調，提出多種預案方案，進行投資分析（含投資回報分析及項目現金流分析），確定項目定位，報地域地產公司總經理審批；項目確定之后，組織（研發、營銷相關人員）確定項目賣點并制定營銷策劃的關鍵節點，牽頭編制項目實施計劃，并按流程報批；參與項目概念設計、方案設計，對結果與研發負責人復審，之后按流程報批，牽頭組織各階段經濟技術分析，并按流程報批；在初設之后，參與制定項目目標成本并報總經理批準，之后關注和了解目標成本的分解，對項目計劃執行情況進行動態分析和監督（含項目外部環境預測、設計進展、工程進度、質量、銷售計劃等等），遇異常情況與相關部門協調，不能處理時向總經理匯報，對重大調整按流程報批；在銷售階段，與營銷經理共同提出銷售定價策略及銷售計劃，之后報地域公司總經理批準，