長泰商業廣場（草擬）目錄一、項目概況二、SWOT分析三、項目定位四、項目建議五、附件前言根據目前長泰商業廣場的實際情況，通過對株洲市場的了解及對商業項目的操盤經驗，故對該項目提出以下拙見（僅供參考）：物業定位：立足株洲，輻射全省、中南地區的現代化、大規模、多功能、多媒體布（輔）料展貿交易中心形象定位：湖南首家贖回式保險基金類商場株地區首條室內立體商業廣場詳情分析如下：一、項目概況1.區域市場介紹株洲位于湖南省南部，是湖南省的工業大市和第二大經濟城市，是中南地區最大的鐵路交通樞紐，京廣線、湘黔線、浙贛線等鐵路交通干線在此匯集。株洲市場商業潛力巨大，物流批發市場十分發達，特別是服裝行業已經成為株洲的重要經濟支柱，蘆淞批發市場是全國五大服裝批發市場之一，全市有大小服裝批發市場26個，近5萬家鋪面。隨著長株潭一體化趨勢的發展，株洲將形成更大的批發市場群。但株洲市傳統的服裝批發市場在專業化、智能化、營銷理念和銷售手法上已經相對落后，檔次相對較低，品牌意識缺乏，這些因素成為制約株洲市場向更大、更強發展的瓶頸。而株洲布市更面臨著莫大的契機，長泰商業廣場以其獨特的地理優勢、規模優勢及定位填補了株洲乃至整個中南地區布（輔）料市場分散的格局。2．競爭樓盤分析詳情見后期市場調查分析報告項目情況簡介略二，SWOT分析S：優勢分析☆地理交通優勢市場消費優勢規模規劃優勢政策扶持優勢周邊產業配套優勢物流配套優勢投資方式優勢付款方式優勢經營定位優勢商業推廣優勢W：劣勢分析（針對目前狀況）治安環境差相關物流配套尚未成熟項目銷售周期過長招商力度欠缺廣告推廣無針對性☆對本地市場了解不深入O：機會點分析☆株洲作為全國五大服裝批發市場之一，行業市場發育已經十分成熟，但目前本市還沒有一個規劃完善、檔次較高、功能齊全的大型布（輔）料集散中心，這為本項目提供了良好的契機。☆項目處于合泰服裝加工基地中心部位。☆現有布（輔）料市場因交通瓶頸、物流不便、環境雜亂、防火設施差等因素而使其暗藏隱患，其相對滯后的硬件條件已經不適合現代化商業發展的需要，本項目可借此機會取而代之。☆本項目可憑借較低的價位推向市場，形成巨大的升值表象，吸引本地客商、外來生產廠家及投資者。☆周邊地區長沙、湘潭、邵東等地的投資、經營人士眾多，這使本項目擁有廣大的目標客戶群。☆由于受本地經濟大環境的影響，本市居民投資等方面意識還較為薄弱，易于受輿論導向、媒體宣傳影響，這意味著對本項目來講，推廣造勢十分重要。「威脅點分析☆現有市場已有成熟的客戶網絡，因此對本項目的招商工作帶來一定阻力☆株洲市整體商業環境過于飽和，本地人投資意識相對理性，大部分經營人士已有店鋪，手頭資金多用于貨物流通，無意識二次購鋪。部分投資經營者對今后在此工作的生活、自然環境存在一定抗性。本項目因前期對外推廣已產生一定負面影響。三．項目定位1．物業定位立足株洲，輻射全省、中南地區的現代化、規模化、多功能、多媒體布（輔）料展貿交易中心詮釋：☆立足株洲，輻射全省、中南地區的☆現代化服飾展貿交易中心配備高標準的商業設施，設有自動扶梯、等系統，以及照明、消防、保安、水電、通訊等全方位現代化設施。☆規模化布（輔）料展貿交易中心株洲規模最大、集展貿、材料等交易于一體。☆多功能布（輔）料展貿交易中心托運中心、搬運中心、銀行、電信、餐飲、大型倉儲區、商務中心、會議室、洽談室、經營管理辦公室及布（輔）料品牌推廣中心等。☆多媒體服飾展貿交易中心建立網站；網站建設分三步走，一是配合招商,提高廣場的知名度；二是在開業之后，將企業資料集中在網站上，幫助企業擴大影響；三是聯合銀行和相關單位，協助進駐商家，走電子商務之路，實現網上遠程交易。2．形象定位中國首家贖回式保險基金類商城中南地區首條室內立體商業步行街詮釋：☆基金類：將金融領域中基金的概念引入商場銷售。眾所周知基金是以份為單位的，大部分基金都是每份1元錢，最低認購為1000個單位，即1000元。作為一種大眾投資手段，投資者在購買基金時簡便易算而且投資額度小，極大的滿足了人們投資的愿望。針對本項目來說，我們認為沒有必要也不應采取所有權和經營權相分離的銷售方法。原因有二：一、以本項目的低售價，既使是兩權不分離也完全可以達到低總價、低首期的降低置業門檻的效果；二、通過對市場的了解，目標客戶群中有相當比重是買來自用或是自用、投資皆宜，投資客中也有相當部分是追求穩定的返租回報和轉手費收益的，往往轉手費的收益要遠遠大于返租回報。因此，我們認為只要可營業的鋪位面積足夠小一樣能達到“產權式商鋪”的效果。我們建議，以小面積鋪位作為本項目的主力鋪位，在《置業計劃》中列出其總價、首期等指標，將其作為一種基金單位按份進行推廣和銷售，這樣既可以降低置業門檻，又簡便易購，即使投資者需求大面積，則可購買多份。投資者買的不再是“平方米”，而是“份”，強化其投資概念，也利于包裝宣傳。☆保險：保險分為2種，一是分紅型保險，一是一般險。這里提到的保險是指具備保險業務特點的商鋪投資。分紅型保險方興未艾，如今是投資界的寵兒，究其原因，不外乎三點:理資的低風險（即相對于證券、企業債、金融債、期貨的穩定收益性）；額外收益（有疾病險、意外險等滿足人們安全需求的收益）；分紅。我們認為完全可以使本項目具備相對分紅型保險的優越性。為滿足投資者獲得穩定收益的需求，可以通過宣傳市場容量、發展商的雄厚實力、入駐大商家的優良業績等來實現；遠遠高于保險公司（信托公司）每年2?5%的分紅，8%的高回報率能滿足投資者好的收益的需求；我們建議，與保險（或者信托）公司建立戰略聯盟關系并出資為業主投保一般險（花費很少），使業主同樣享有額外收益，也有利于宣傳推廣。滿足了此3點，本項目即是一種相對于分紅型保險來說較好的投資手段（而且不考慮商鋪增值因素）。☆贖回式_:類似于開放式基金的贖回模式，不同之處在于必須等到返租期滿方可由發展商按照購買時的原價回購。如此計算，投資者可以在犧牲鋪位增值可能的基礎上得到180%的回報（假設10年期每年8%返租）。該概念的提出是為了應對“返租期滿怎么辦?”的疑問，同樣可提供的選擇還有：A.按市場價格繼續回租；B.與長泰商業廣場管理公司合作經營；加入長泰商業廣場管理公司股份；D.可自營（服從統一管理）。小結：若依上文操作，則本項目鋪位當是集保險（分紅型和一般型）、基金、原始股（商鋪的低價位造就高增值的可能）、證券、房地產優勢于一體的投資方式。3．市場定位根據初步了解，我們認為本項目的市場重點是在株洲做生意的商人和本地的購鋪者，外地的購鋪者大部分將來自長沙、邵東、湘潭等地及株洲下屬縣市的潛在市場。同時，鑒于投資者行為的兩維性（自用與投資并重；穩定回報與頂手費收益兼得）和依據我們對批發行業的認識，我們認為：本地與外地的購鋪者的比例約為：8：24．客戶群體定位經營商定位布(輔)料批發商服飾原材料批發商為商城內批發商服務的商務配套商銀行、電信、餐飲、超市等投資者定位☆本市有較強經濟實力的居民其主要特征是：A.對蘆淞、合泰的商業發展趨勢非常熟悉，有較深的了解及感情，區域內的商鋪會是他們的第一選擇B.大部分已組成家庭，并有了下一代C有穩定的經濟收入，手頭上有閑錢D.對投資的可行性的綜合判斷往往較模糊，有購買的沖動E.期望資金回報高于銀行存款、債券及購買住宅F.對品牌經營商的認知度非常高G.一般自己不經營，故對投資保障要求較高H對商場返租的年限并不要求太長，主要看重項目以后的升值潛力。.首先考慮投資物業的總價，再考慮商鋪的樓層、形伏、間隔等這部分人多具備較強的經濟能力，因無合適的投資途徑，投資鋪位對他們來說風險不高又相對簡單，不需太多專業知識，因此只要有包裝出色、前景廣闊的商鋪推出，他們會有強烈的興趣。☆專業的商鋪投資客該部分客戶的特征是：對株洲市的商業環境非常熟悉曾成功地進行過商鋪投資，是老道的投資者手頭資金相當充裕非常看重投資物業地段，希望在商業氛圍濃的地段進行投資非常關注物業的升值潛力P.會考慮商場的規劃布局、商鋪的間隔、形狀等因素G.對品牌經營商非常認同，品牌經營商的進駐將對他們的投資起到極大的促進作用。對是否由知名品牌的經營商來經營管理十分看重。☆實際用家該部分客戶比較重視：周邊商業氣氛：具體為商鋪所處位置人流量是否暢旺，商業氣氛是否濃郁，是否已成行成市等物業自身素質：具體為物業規模、內部規劃設施、物業管理、配套設施等價格：實際用家將收集多方資料，權衡周邊同類物業的價格水平與經營預測，經過精密詳細的預算后，再決定是否購買D.鋪位形狀、間隔是否實用：實際用家非常關心鋪形是否方正、實用，門面是否寬敞，進深是否適合等E.商場是否能如期開業：實際用家將非常關心所購商場是否能按預定開業時間使用，因為這直接關系到其經營獲利、回收成本的時間長短。☆實際用家和投資客之間的游離階層這部分有閑錢投資者可能購鋪的目的不同，或是想置一份固定資產以防不測、養老，或是為下一代留下點產業，或是感覺生意不好做沒有投資途徑等。在包裝推廣過程中，須各個擊破，促使其下決心投資，尤其需注意“創業”、“為下一代留產業”概念的炒作。5.價格定位（略）6.功能定位（略）項目建議1、商場規劃建議（略）1）總體規劃布置建議2）內部交通通道設置建議3）鋪位形式建議2.商場管理建議（略）五、附件：（例）城中布料輔料市場地理位置：人民路與建設路交匯處商場規模：主體二層，單層面積約6900平米，總面積近13800平米。共有鋪位數335個左右，其中一樓共有鋪位166家，二樓共有鋪位169家；經營模式：獨立式鋪位經營，一樓主力鋪位使用面積2-3平米左右，通道2.4M二樓主力鋪位使用面積12.96平米，通道2.6M；各樓層經營定位及租金水平（以使用面積計算）：樓層經營定位租金水平（元/m2■月）一樓布料50-150元二樓布料、輔料120-200元注：其它費用?管理費：450元/月?工商：110元/月?國稅：150元/月各樓層經營品種及商戶數：樓層經營品種商戶數商戶總數一樓布料166家166家二樓布料88家169家輔料81家商場經營品種比例一覽表：

商城配套：硬件配套：中央空調裝修過的二樓增設了中央空調，一樓仍無中央空調扶梯無升降梯無停車位無規劃停車位貨運、快遞配套無餐飲配套無銀行配套中國銀行營業時間4：00-16：00推廣方式：定期推廣無市場專刊無網絡推廣無立面廣告無服裝交易會無電子滾屏廣告無輔料布料76%