經濟師－房地產專業知識與實務容匯總經濟師－房地產專業知識與實務容匯理錄版第一章房地產經濟基本理論第一節位理論第二節求理論第三節地租理論第四節市化理論第二章房地產征收征用第一節地產征收征用概第二節地產征收的前提條件.第三節地產征收的權限和程第四節地產征收的補償和安第三章建設用地使用制度第一節設用地概

第二節有建設用地使用權劃和有償使用第三節有建設用地使用權轉第四節有建設用地使用權出第五節有建設用地使用權抵第六節有建設用地使用權收和終止第七節置國有建設用地的處第八節體建設用地使用制*第四章房地產市場調研第一節地產市場調研概第二節地產調研的內容（三方面）第三節地產市場調研資料的第四節地產市場調研的類型方法第五節地產市場分析和預測.第五章房地產投資項目經濟評第一節地產投資概*第二節金的時間價值及等值第三節地產投資項目現金流第四節地產投資項目的財務第五節地產投資項目經濟評指標和方法第六章房地產投資項目不確定分析

第一節地產投資項目不確定分析概第二節地產投資項目盈虧平分析第三節地產投資項目敏感性第四節地產投資項目風險分第七章房地產投資項目方案比第八章房地產開發項目管理第九章房地產市場營銷第十章房地產估價第十一章物理第十二章房金融第十三章房稅收第一章

房地產經濟基本理論【考情分析】最近三年本章考試題型、分值分年份年年年

單項選擇題5題分4題分2題分

多項選擇題24分12分24分

案例分析題———

合計79分56分46分【主要內容】第一節區位

第二節供求第三節地租理論第四節城市論【內容詳解】第一節

區位理1.區和區位理論1.1位的含義區位location指某一事物與他事物在空間方位和距離上的關系（空間幾何位置）還強調自然地理要素和人類經濟會活動之間的關系在空間位置上的反映1.2區位的特征四征綜性自然區位天文區位（經緯度）自然地理區位社會區位經濟區位文化區位政治區位確性方位距離層性大位置小位置地址微位置歷性地理環境的變化以及經濟環境的化引起區位的歷史變遷區位的歷史性是城市遷移和興衰重要原因【例題1·題年題市位于東經ll6°79′緯該緯度反映的是該城市的（A.自地理區位B.經區位C.社區位D.天區位[答案D【例題2·題真】按照客體的多樣性，區位可分成自然區位和社會區位。下列區位中，屬于社會區位的有A.歷區位B.經區位C.文區位D.政區位E.空區位

[答案BCD1.3地產區位的含*概念指一宗房地產與其他房地產或者物在空間方位和距離上的關系要（要）位坐落方位距離朝向樓層交－達可及性－從外到達該宗房地產便捷性－從該房地產去往其他地周環和觀自然環境人文環境景觀外配設基礎設施－道路、供水、供電、氣、供熱、通訊等公共服務設施－教育、醫療、文、體育、商業服務、郵電、市政公用設施等位置與區位的關系房地產不可移動，其位置固定不任一要素發生變化，意味著房地區位發生變化【例題1·題例地產區位主要包括（）等。A.位B.交C.周環境和景觀D.權E.外配套設施[答案ABCE【例題2·題例述一宗房地產的便捷性比較好，主要是指（A.交比較方便B.很易從外部到達該房地產C.很易從該房地產去往別處D.離中心的距離比較近[答案C1.4位理論的概念概念區位理論是研究人類經濟行為的區位擇空位經活優組的理論經濟活動如何在空間上分布）主要理論農業區位論－在城市周圍農業區如何布局工業區位理論－工業企業如何布

中心地理論－城市如何布局城市空間理論－城市內部各用地能如何布局2.農區位理論2.1能孤立國理論的前提只有一個城市，且是孤立國，孤國環境均質，且與外部隔絕城市是農產品的唯一銷售市場，村則靠城市供給工業品運輸工具只有馬車農產品的運費、重量與產地到消市場的距離成正比經營者以獲取最大利潤為目的2.2能農業區位理論的主要內農業經營的產品和經營方式，由場上農產品的銷售價格決定農產品的銷售成本為生產成本和輸成本之和經營者的利潤為P=V-（E+T）經營者追求利潤最大化Ｖ（銷售價格）和Ｅ（生產成本是常數P+T=V-E=k利潤最大化的唯一辦法是將運費縮為最小如何通過合理的農業生產布局使業的運費最低，就能實現最大利潤【例題·單選題題】按能理論的假設）和等于一個常數。A.成、運費B.利、成本C.運、利潤D.價、利潤[答案C[解析P=V-（E+T）P+T=V-E=k利上運費是常數，價格減去生產成本也是常數。2.3能農業區位理論的結論－能圈自由農作區，生產易腐難運的農品林業區，生產木材谷物輪作區，生產糧食草田輪作區，提供谷物與畜產品三圃農作制區畜牧業發展畜牧業2.4能圈的修正模型（兩修正考慮河流的影響－水運費與陸運的比較，農作物輪作將沿著流河兩岸延伸至邊界考慮其它城市的影響－各城市根實力形成各自的市場范圍，形成競爭，使杜能圈變形3.工區位理論3.1氏工業區位論的假設條件均質國家與地區，只考慮經濟因工業原料、燃料地點固定且已知工業產品的消費地和范圍已知，求量不變勞動力不能流動，價格已知，供充裕運費是重量和距離的函數討論同一產品3.2運輸成本定向的工業區位析

工業企業應選擇原和品者總運最之運費的大小主要取決于運輸距離貨物重量主要考慮原材料的運費和制成品運費工業原料分類：遍布性原料和限性原料原指＝地原總量成總量原指遍性料0純料1失性料大1原指越，產應在原產越原指越，產應在市越案例（礦石冶煉生產針）【例題·單選題年題韋伯提出的原料指數是指（A.貨的絕對重量除以制成品總量B.限性原料總重量除以制成品重量C.貨的相對重量除以制成品總量D.限性原料總重量除以貨物的對重量[答案B[解析題考查原料指數的公式原料指數＝限地性原料總重制成品總重量3.3工成本影響工業區位趨向分析（工業區位的第一次變形）追求運輸成本與勞工成本總和的低如工廠遷移引起的原料和制成品費的增加，小于節省的勞動力費用，則會遷移勞工成本指數：每單位產品的平工資成本勞工系數＝勞工成本指/需運的總重量勞工系數越大，則工廠越需要遷勞動力成本低的地方3.4聚與分散因素影響工業區的分析（工業區位的第二次變形）集聚因素（兩類）生產集聚，也稱純集聚，是一般聚因素，是內在因素規模擴大分工合作社會集聚，也稱偶然集聚，是特集聚因素，是外在因素交通資源企業相鄰獲得額外利潤分散因素取決于集中與分散的比較利益大4.中地理論4.1本概念中心地－指區域內向其周圍地域供各種商品和服務的中心城市或中心居民點中心性－一個中心地對周圍地區影響程度需求門檻－中心地能維持供應某商品和服務所需的最低購買力和服務水平商品銷售范圍－消費者為獲取商和服務所希望通達的最遠路程，或指中心地提供商品和勞務的最大銷售距離和服務半徑【例題·單選題年題某中心地能維持供應某種商品和勞務所需的最低購買力和服務水平被稱為（

A.需門檻B.中性C.中地職能D.商悄售范圍[答案A4.2氏中心地理論的假設條件均質平原與無差異性的居民交通費用與距離成正比廠商和消費者均為經濟人貨物可自由流動4.3氏中心地理論的結論－六形市場各廠商的銷售范圍為圓形新廠商的自由進入，使各廠商的售范圍越來越小，直到需求門檻為止各廠商的圓形范圍重疊區域，以差別線劃分給不同的廠商形成六邊形的市場區域4.4氏市場等級序列－多種商與不同檔次高級商服中心，提供高中低級商和服務中級商服中心，提供中低級商品服務低級商服中心，提供低級商品和務需求門檻和服務范圍由高到低，大到小5.城空間結構理論（四種理論5.1心圓理論伯吉斯基于生態學的入侵和承繼念來解釋城市土地利用在空間上的排列城市各功能用地以中心區為核心自內向外環狀擴展中心商務區過渡地帶工人住宅區高級住宅區通勤人士住宅區巴布科克考慮到交通軸線的輻射用，將理論修正為星狀環形模式【例題·單選題年題伯吉斯對同心圓土地利用模式進行的動態分析，是從生態學的（觀點出發的。A.“演替與發展”B.“入侵和演替”C.“承繼和發展”D.“入侵和承繼”[答案D5.2形理論核心是各類城市用地趨向于沿主交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發展5.3核心理論一個城市內會出現多個商業中心其中一個主要商業區為城市核心，其余為次核心，并且隨著城市規模的擴大，新的極核心隨之產生多核心理論基于地租地價理論，付租金能力高的產業位于城市中心

形成城市多中心的因素活動的相互依賴性活動互補互利，自然集聚交通原因排斥與自己的集結高地價、高房租排斥較低品質使5.4心商務區土地利用模式三指土地用間結（個圈）零業中多建集區辦區商活區【總結與對比】區位選擇的原則地租和生產成本和運輸成本總和小的地方三種區位論的實質與前提假設實質

假設只有一個城市，且是孤立國在城市周圍農運輸工具只有馬農業區位論業區位布局的孤國環境均質，且與外部隔絕原則農的運費量地到消費市場的距離成正比經營者以獲取最大經濟收益為目工業區位論

找出工業產品成本最低、利潤最大的位置，作為配置工業企業的依據

均質國家與地區，只考慮經濟因工業原料、燃料地點固定且已知工業產品的消費地和范圍已知，求量不變勞動力不能流動，價格已知，供充裕運費是重量和距離的函數討論同一產品均質平原與無差異性的居民中心地理論

找出城市的分交通費用與距離正比布規律廠商和消費者均為經人貨物可自由流動第二節

供求理

1.房產需求1.1地產需求的含義房地產需求是指消費者在某一特定的時間內在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠購買的數量需求的兩條件（需求與需要的區）消費者愿意購買，即有購買的欲消費者能夠購買，即有支付能力房產場求是指在一定時間內，一定價格水下和一定市場上所有的消費者對某種房地產愿意并且能夠購買的數量，即市場需求是所的消費者需求的總和【例題·單選題年題對于某類商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但無支付能力，丙有支付能力但需要，丁既不需要也無支付能力，則對該類商品房能形成有效需求的是（A.甲B.乙C.丙D.丁[答案A1.2決房產求因（因）房產格平反關特是耀品吉物消者收水－相消者偏相物的格平包替品互品消者未的期買不跌【例題·多選題年題房地產有效需求是（）因函數。A.商房品質B.消者收入C.消對象D.抵貸款能力E.房產價格[答案BDE1.3地產需求曲線一般商品的需求量與價格呈逆相關系價格上升，需求減,價降需求增加需求曲線的變動沿需求曲線的變動－價格發生變需求曲線的平移－價格以外的因發生變化

2.房產供給2.1地產供給的含義房地產供給房地產開發商和擁有者在某一特的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠提供的數量形成供給的條件（兩條件）愿意供給有能力供給房地產市場供給指在一定時間內、一定價格水平和一定市場上，所有開發商和擁有者對某種房地產所愿意并且能夠提供的數量，即所有發商和擁有者供給的總和潛在供給量潛在供給量＝存量－拆毀量－轉為其他種類房地產量＋其他種類房地產轉換為該種房地產量＋新開發量2.2決定房地產給因該房產格平正關系該房產發設本反關系該房產發術平正關系房產發對來預－好場減當供（盤，對未悲，加期供2.3地產供給曲線房地產供給量與價格之間正相關價格上升，供給增加，價格下降供給減少供給曲線的變動沿供給曲線的變動－價格發生變供給曲線的平移－價格以外的因發生變化3.房產均衡價格

均衡價格是指商品的需求價格與給價格相一致時的價格供不時需增，價上需減，價下需不時供增，價下供減，價上4.房產供求與價格關系的特殊全國房地產總的供求狀況本地區房地產總的供求狀況全國同類房地產的供求狀況本地區同類房地產的供求狀況第三節地租地價理1.地與地價的概念地租是土地所有者憑借土地所有向土地使用者讓渡土地使用權時索取的超額利潤地價是土地所有者向土地需求者渡所有權時獲得的一次性貨幣收入，是買賣土地的價格我國土地國家所有，地價指一定限內使用權的價格，國家出讓土地使用權時獲得的一次性貨幣收入，其本質是一次性收的若干年的地租2.地的產生和發展地租奴隸制地租封建制地租資本主義地租社會主義地租

主要形式勞役地租前期以實物為主，后期出現了貨地租貨幣地租仍然存在地租，反映國家、集體個人三者根本利益一致的前提下，對土地收益的分配關系3.差地租、絕對地租和壟斷地3.1差地租級地Ｉ肥程位級地Ⅱ同塊地連追投，每投資的產不而生超利所化地租形

3.2對地租由于土地的所有權使耕種最劣等地也需支付的租金土地所有者憑借對土地所有權的斷所取得3.3斷地租由產品的壟斷價格帶來的超額利而轉化成的地租條件土地私有權壟斷某些土地具有特殊的自然條件4.地與價關地租是地價的基礎地價是地租的資本化地價不是土地的購買價格，而是地所提供的地租的購買價格永久租期土地，若每年的地租額定值并且折現率不變則與地價的關系為【例題·多選題題】租與地價的關系是（A.地是地租的資本化表現B.地是地價的基礎C.對永久租期土地，地價是每的地租的簡單加和D.對永久租期土地，地價是每的地租折現值的加和E.若年取得地租額為定值并且現率不變，則地價等于地租除以折現率或利息率[答案ABD[解析E應加件，即永久租第四節

城市化論1.城及其產生和發展1.1市的概念城市是一定數量的非農人口和非產業的集聚地，是國家或一定地域的政治、經濟和文化中心我國的城鄉居民點系列為：村—鎮—建制鎮—市城鎮或城市－包括建制鎮和市，市型居民點鄉村－包括村和鄉鎮，鄉村型居點1.2城市與鄉村區區別項目人口職業構成人口與建筑規模與密度

城市以非農人口集聚為主大

鄉村是農業人口集聚為主小空間形態和物質構成

用地類型多樣施用型單礎設施公共服務設施完備與共務設施相對薄弱職能類型和產業結構

是政治濟心與各種產業集聚地

職能單一

【例題·多選題年與鄉村相比，現代城市的特性體現在（A.以業人口為主B.以農業人口為主C.人密度大D.一地域的政治、經濟和文化心E.犯率低[答案BCD1.3市的分類序號12345678

分類標準城市人口規模城市行政級別城市的職能城市地理位置城市地形地貌城市平面幾何形狀城市內部結構城市道路格局

特大城市大城市中等城市小城市直轄市地級市縣級市建制鎮具有綜合職能的城市以某種職能為主的城市南方城市與北方城市沿海城市和內陸城市邊境城市和內地城市平原城市、山地城市、高原城市丘陵城市、盆地城市、河谷城市塊狀城市、帶狀城市、星狀城市單中心城市多中心城市棋盤形城市、放射形城市、不規形城市

>100萬50萬10020～50萬<201.4市的產生與發展（四大階）序號1234

城市發展階段絕對集中階段相對集中階段相對分散階段絕對分散階段

對應工業化時期工業化初期工業化成熟期后工業化初期后工業化成熟期

城市化水平城市化水平提高階段城市化高速發展階段郊區化前兆郊區化

備注發展中國家西方發達國家【例題·單選題年城市進化理論把城市的發展演變劃分為四大階段，依次為（A.絕集中、相對集中、相對分、絕對分散

B.相集中、絕對集中、相對分、絕對分散C.絕集中、相對集中、絕對分、相對分散D.相集中、絕對集中，絕對分、相對分散[答案A2.城市化與逆城市化2.1市化的涵義城市化也稱為城鎮化，是鄉村轉為城市的一種復雜過程表現為人口和生活方式的變化產業結構調整以及空間的集聚城市規模的擴大與擴展城市數量增多形成城市體系2.2市化的進程城市化階段初級階段加速階段飽和階段（后期階段）2.3城市度量

城市化水平較低較高

城市化速度較慢很快減速城市化度量指標城市化水平（城市化率Ｌ）城市化率計算方法一個區域內城鎮人口占總人口的分比Ｌ越大，表明城市化水平越高2.4市化引起的變化引起城市體系的屬性和動態特征變化引起城市形態的變化引起城市生態的轉變引起城市性態的變化2.5市化與經濟發展的關系城市化與經濟發展存在相輔相成關系經濟的發展推動了城市化的進程城市化反過來又推動了經濟的發【例題·單選題年省的總人口為5000萬人中城鎮人口為2250人，則該省的城鎮化率為（A.30%B.45%C.50%D.55%[答案B[解析個區域內城鎮人口占總口的百分比2250/5000=45%

2.6城市化逆城市化大都市區的人口向較小的都市乃鄉村地區流動分散化的過程是一種暫時的調整，而不是一種久的變化再城市化城市衰退之后的復興，衰退的城恢復了增長3.郊化3.1區化概念郊區化指區域城市化水平達到一定程（70%～80%展變得緩和平穩市業崗位和服務業由市區向外遷移一種分散化過程。實質：一個城市內部由市區向郊的分散郊區城鎮化是指城市郊區的鄉村地域向城鎮域轉化的過程。實質：代表了鄉村與城鎮的向心聚【難點郊化郊城化區區別項目動力方向實質視角不同

郊區化來自城市內部的離心力由市區向外人口與經濟要素由城市中心區向近郊區的離心擴散（市區的離心擴散）站在城市中心的角度

郊區城鎮化來自向心、離心等各種力量由郊區向市內人口與經濟要素由郊區向市區的集（郊區的向心集聚）站在郊區的角度【難點郊化逆市的別逆城市化著眼的是整個城市體系郊區化著眼的是一個城市的發展趨勢【例題·單選題年題大都市區的人口向較小的都市區乃至鄉村地區流動的分散化過程，稱為（）象。A.城化B.郊化C.逆市化D.后市化[答案C[解析意與郊區化的區別3.2達國家的郊區化進程郊區化前的外遷（沿鐵路和電車外遷）汽車郊區化時期1920）普遍郊區化時期1950）城市功能逐步完善時期80年形成邊緣新城階段90年以）3.3國的郊區化大市心人絕量降為國市區的志（年表現：人口郊區化

工業郊區化外來人口郊區集聚郊區化形成機制大機計劃經濟向市場經濟轉化，人口動的限制性因素減弱是城市發展的必然階段城市土地有償使用制度觸發了郊化發生的機制郊區新區開發與老區舊城改造的力推進了郊區化交通通信設施的改善提供了條件城市規劃與管理政策的強制與引外來人口的定位第二章【考情分析】本章屬于新增章節【主要內容】第一節房地收征用概述第二節房地收的前提條件第三節房地收的權限和程第四節房地收的補償和安【內容詳解】

房地產征收征用第一節

房地產收征用概述1.房產征收概述1.1地產征收的概念是指國家為了公共利益的需要，照法律規定的權限和程序強制取得集體、單位和個人的房地產的行為本質是所有權由集體、單位和個變為國家所有征收主體是國家，通常是政府部，屬于政府行使行政權1.2地產征收的類型集體所有的土地征收單位、個人的房屋及其他不動產收國有土地上的房屋征收（城市房拆遷）集體土地上的房屋征收其他不動產征收1.3房地產征收限條（條征收只能是以發展公共利益，提公共福祉為目的，絕對禁止以商業用途為目的的征收征收必須嚴格依照法律規定的權和程序政府以征收的執行人身份出現，被征收房地產的客觀市場價值對被征收人損失予以公正補償2.房產征用概述2.1用的概念和限制條件概念指國家因搶險、救災等緊急需要依照法律規定的權限和程序強制使用單位、個人的財產的行為

限制條件征用的前提條件是發生搶險、救等緊急情況，平時不得采用征用應符合法律規定的權限和程使用后應當將征用財產返還被征人，并且給予補償2.2征用的特征征用必須是因緊急需要（屬于公利益＋無法通過市場購買解決）國家必須依法行使征用權－專屬政府的權力不轉移所有權－只轉移使用權，后返還既適用于不動產也適用于動產2.3收與征用的異同共點兩）強制性，都不必得到財產所有權的同意補償性，都應給予補償區（點前提條件不同適用對象不同所有權轉移不同補償不同

征收為了公共利益需要限于不動產所有權轉移法律規定

征用因搶險、救災等緊急需要動產、不動產均適用所有權不變，使用權轉移雙方依據法律規定協商確定第二節

房地產收的前提條1.公利益的界定房地產征收因具有強制性，所以須限制在公共利益的范圍之內但公共利益如何界定，目前還未成共識2.公利的點四）公共利益是客觀的－獨立地真實存在于各種利益之上公共利益是共享的－是社會共同、整體的、普遍的利益，不是多數人與少數人的問題公共利益是不確定的－利益內容不確定性和受益對象的不確定性公共利益不同于國家利益或政府益－有時重合，有時甚至沖突3.商利益與公共利益的關系商業利益與公共利益并非絕對對，有時是一致的商業利益是否構成公共利益，應合實際情況作出判斷第三節

房地產收的權限和序1.集土地征收程序（五步）1.1請申請主體－任何申請集體用地的位和個人，三個除外鄉鎮企業用地農民宅基地鄉鎮村公共設施和公益事業用地

申請形式根據總體設計一次申請分期建設的分期申請向哪個部門申請向土地所在地的市、縣人民政府地行政主管部門提出申請《建設用地申請表》附件建設單位資質證明項目可行性研究報告批復或其它準文件建設項目用地預審報告初步設計或其他有關批準文件建設項目總平面布置圖占用耕地的，必須提出補充耕地案建設項目位于地質災害易發區的提供地質災害性評估報告1.2查土地行政主管部門進行審查，提建設項目用地預審報告市縣土管部門擬訂或編制以下資（收到申請之日起30日農地用案補耕方征土方供方建項用呈說書土地利用總體規劃圖和分幅土地用現狀圖勘測定界圖及勘測定界技術報告地籍資料或其他土地權屬證明材土地有償使用合同及說明城市規劃圖和村莊集鎮規劃圖報經同級人民政府審核同意后，上一級土地主管部門審查上級土管部門再報同級人民政府核再逐級上報有批準權的人民政府將資料送同級土管部門審查1.3準農用地轉用方案和補充耕地方案條件符合土地利用總體規劃確屬必須占用農用地且符合土地用年度計劃確定的控制指標占用耕地的，補充耕地方案符合地整理開發專項規劃，且面積、質量符合規定要求單獨辦理農用地轉用的，必須符單獨選址條件征收土地方案的條件被征收土地界址、地類、面積清，權屬無爭議的補償標準符合法律、法規規定的需要安置人員的安置途徑切實可供地方案符合條件符合國家的土地供應政策申請用地面積符合建設用地標準集約用地要求劃撥方式供地的，符合法定的劃用地條件以有償使用方式供地的，供地方、年限、有償使用費的標準、數額符合規定

只占用國有未利用地的，必須符規劃、界址清楚、面積準確1.4告由被征地所在地的市縣人民政府織實施，并組織公告公告的內容批準征地機關、批準文號征收土地的用途、范圍、面積征地補償標準和農業人員安置辦辦理征地補償的期限1.5收補償2.集土地征收的審批（兩步）2.1用地轉用審批－用途變化項目批準單位省級政府批準的道路、管線工程大型基礎設施建設項目國務院批準的建設項目為實施規劃而農地轉為建設用地已批準的農用地轉用范圍內具體設項目用地其它項目

土地審批單位國務院由原批準土地利用總體規劃的機關批準市縣政府省級政府2.2土地審批－所有權變化國務院和省級兩級審批）國務院批準的項目所的本田基農以的地過35公頃的其土超70頃（括地其土之和過70公頃）省級政府批準的項目除由國務院批準之外的其它土地必須同時報國務院備案農用地轉用審批與土地征收審批關系（三種情況）農用地轉用批準權限征土地準權限

處理方式國務院省級政府省級政府

國務院或省級政府省級政府國務院

由國務院同時批準省級政府同時批準先由省級政府批準農用地轉用務院辦理征地審批【例題·多選題題】列征地屬于非法征地、無效征地的是（A.縣人民政府批準征收農地20畝B.省人民政府批準征收基本農C.先立項后征地的D.省人民政府批準共征收公頃，但其中耕地只有公頃余為荒地E.鄉政府批準征收的荒地[答案ABDE3.城房屋拆遷的管理體制（四主體）國家一級的房屋拆遷管理部門

國務院建設行政主管部門－負責國房屋拆遷工作的監督管理地方一級的房屋拆遷管理部門縣級以上地方人民政府負責管理屋拆遷工作的部門－對本行政區域內的拆遷工作實施監督管理拆遷協管部門縣級以上地方人民政府有關部門互相配合，保證拆遷管理工作順利進行與房屋拆遷有關的土地管理部門縣級以上人民政府土地管理主管門－負責有關拆遷的土地管理工作4.城房屋拆遷的程序（四步）4.1出拆遷申請向被拆遷房屋所在地的市縣人民府房屋拆遷管理部門提出提交的資料建項批文建用規許證國建用使權準件拆計和遷案拆補安資證4.2遷審批和取得拆遷許可證管理部門自收到申請之日起日內核拆許證拆遷許可證是房屋拆遷的法律憑管理部門同時將拆遷許可證的內以房屋拆遷公告的形式予以公布4.3訂拆遷補償安置協議拆遷補償安置協議是拆遷人與被遷人之間就補償安置問題達成的書面協議拆遷補償安置協議的主要內容被拆遷房屋的地點、面積、用途補償方式補償金額安置用房面積和安置地點搬遷過渡方式及期限違約責任拆遷補償安置協議的特征協議當事人主體特定協議簽訂有嚴格的時間限制協議簽訂有相對的強制性公證與備案一般項目可公證，并送房屋拆遷管部門備案拆遷代管房屋的，代管人是拆遷管部門的，補償安置協議必須經公證，并辦理證據保全4.4施拆遷必須在拆遷范圍和拆遷期限內拆拆遷人可以自行拆遷，也可以委具有拆遷資格的單位實施拆遷，但拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托委托拆遷合同訂立15內，到理部門備案拆遷中不得采取中斷供水、供熱供氣、供電等方式或者以暴力脅迫和其他非法手段實施拆遷

被委托的拆遷業務不得轉讓第四節

房地產收的補償和置集地征收補償和安置地補償費用的含義和構成主要三項）■土地補償費（按原用途補償）對土地的補償■安置補助費－對人員的補償■地上附著物和青苗補償費－對著物的補償地補償的步驟■辦理征地補償登記■確定征地補償標準■擬定并公布征地補償、安置方并征求意見☆對征地補償標準有爭議的，由級以上人民政府協調☆協調不成的由批準征收土地的府裁決■征地補償安置方案組織實施☆由市縣人民政府批準后，由市土地管理部門實施■征地補償費用的使用土補費歸村體濟織有地附物青補費歸上著及苗所者有安補費專用安剩勞力▼由農村集體經濟組織安置的，付給組織▼由企業安置的，支付給安置單▼實行貨幣安置的，發放給每個安置的人地補償的標準1.3.1地的補償標準■土地補償費☆為耕地被征收前平均年產值的6～10■安置補助費☆總安置補助費＝需安置的人數每一個安置的人口的安置補助標準☆需安置的人數，按照被征收耕數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量來計算☆每個需安置的人口的安置補助標準，為該耕地被征收前3年平產值的～6倍☆但每公頃被征收耕地的安置補費不得超過被征收前年平年的15☆如果還不能保持農民原有生活平的，可以增加安置補助費，但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍■地上附著物補償費☆由省級規定■青苗補償費☆可以移植的，支付移植費☆不能移植的，給予合理補償或價收購，由省級規定■安排被征地農民的社會保障費☆社會保障資金原則上由農民個、農村集體和當事政府三方共同承擔，具體比例結合當地情況確定☆資金主要從安置補助費和土地償費中安排，不足以支付的，由當地政府從國有土地有

償使用收入中解決【例題·多選題題】收耕地的補償費用包括（A.土補償費B.征管理費C.地附著物補償費D.青補償費E.安補助費[答案ACDE1.3.2收其它土地的補償標準■由省級政府參照征收耕地的標規定1.3.3收城市郊區菜地的補償準■除以上三項外，還需繳納新菜開發建設基金■菜地指城市郊區連續三年以上菜或養殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘1.3.4中型水利水電工程建設地補償標準■大中型水利水電工程補償標準國務院另行規定■聽證制度征地農民的安置■貨幣安置■保障安置■農業生產安置■重新擇業安置■入股分紅安置■異地移民安置房遷補償和安置屋拆遷補償的對象■補償對象是被拆遷房屋及其附物的所有權人而不是使用人■所有權人包括公民和法人屋拆遷補償方式■貨幣補償☆以房地產市場評估價格確定■產權調換☆拆遷人用自己建造或購買的產房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價格進行結調換差價的行為■補償方式規定（兩種特殊情況拆非益業屋附物不產調，進貨補償拆租用時無解租關的應行權換☆除此以外可以選擇補償類型【例題·多選題題】屋拆遷補償形式有（A.產調換B.貨補償C.異安置D.房以外的其它實物補償E.入分紅安置[答案AB

[解析意要分清房屋拆遷補償形式，和征收集體土地安置的形式。殊情況的房屋拆遷補償■出租房屋的拆遷補償☆無法解除租賃關系的，應實行權調換■產權不明確房屋的拆遷補償☆向公證機關辦理證據保全☆辦理公證☆對公證機關出具的法律文書立歸檔以備查用后，可進行拆遷■設有抵押權房屋的拆遷補償☆首先認定抵押的有效性，看其否經抵押登記，未經登記不視為抵押☆及時通知抵押權人☆能解除抵押合同的，補償款付被拆遷人，付款前經抵押權人認可☆不能解除抵押合同的，按清償序進行清償，不足清償的，抵押權人向抵押人追償■拆遷公益事業房屋及其附屬物補償☆對公益事業用房的認定▼一是根據其服務對象，是共享的還是排他性的▼二是考慮此類房屋是否有經營是否以盈利為目的補償方式▼根據城市規劃主管部門的要求行重新建設或者進行補償▼如采用貨幣補償，應通過評估定價格，通常采用成本法評估▼臨時建筑、違章建筑的拆遷補☆臨時建筑▼超過批準期限的，不予補償▼未超過批準期限的，是合法建，按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償違章建筑▼是否是違章建筑，必須由規劃門認定，拆遷主管部門無權認定▼對違章建筑，不予補償▼對經規劃部門處罰后允許保留，補辦手續后按合法建筑給予補償幣補償的補償費用和標準■房地產補償費☆根據市場價值評估確定，但不低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格■搬遷補助費☆由省級規定，對不可重新利用動產，根據殘余價值給予補償■過渡補助費☆根據市場租金結合過渡期限確■停產停業補償費☆貨幣補償的或承租的－當地市重新找到房屋開工開業的合理期限☆產權調換的－期限截止至產權換房屋交付日期■安置補償費☆支付房地產補償費尚不能使被收人購買適當住房的，可支付安置補助費☆安置補償費與房地產補償費之，不得超過被征收住宅所處區位的新建普通商品住房的市場價格☆符合廉租房和經濟適用房標準，應提供屋產權調換

■應當以被征收房屋的房地產市評估價格和產權調換房屋的房地產市場評估價格，結清產權調換的差價遷補償費用確定的程序■被拆遷房屋調查登記☆調查后作出拆遷補償方案，報出征收決定的縣級以上政府批準，然后予以公告■被拆遷房屋的估價☆估價由具有房地產估價資質的構來確定☆縣級以上政府確定一批估價機供選擇☆選擇方式有被征收人投票、抽、協商等☆作出拆遷補償估價報告后，應先經房地產估價專家委員會評審，才可以作為拆遷補償的依據☆對拆遷補償估價報告有異議的在報告后10日書形式向房地產估價專家委員會申請重新評審■拆遷補償協議的簽訂☆由拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷償協議，具有法律效力☆達不成拆遷補償協議或者所有人不明確的，由拆遷人報請縣級以上人民政府，根據拆遷補償方案作出拆遷補償決定☆權利人和利害人對拆遷補償決不服的，可以行政復議，也可以行政訴訟，逾期不申請復議或訴訟而又不履行的，可以縣經以上政府或法院強制拆遷【例題·單選題題】房地產開發企業需要拆遷一建筑面積為1000的賓館，該賓館目前市場價為3000元㎡成新產權調換方式屋的目前市場價為3500/㎡建面積為九成新。雙方的結算差價為（）元。A.10B.15C.30D.43.5[答案B[解析當以被征收房屋的房地市場評估價格和產權調換房屋的房地產市場評估價格，結清產權調換的差價。被征收房屋的房地產市場評估價為＝300萬元）產權調換房屋的房地產市場評估格為＝315（）差價＝15萬元）第三章【考情分析】最近三年本章考試題型、分值分

建設用地使用制度年份年年年

單項選擇題55分55分99分

多項選擇題24分24分24分

案例分析題－－－

合79分79分1113分【主要內容】第一節建設用地概述

第二節國有用地使用權劃和有償使用第三節國有用地使用權轉第四節國有用地使用權出第五節國有用地使用權抵第六節國有用地使用權收和終止第七節閑置建設用地的處第八節集體用地使用制度【內容詳解】第一節

建設用概述1.建用地的概念和分類■概念☆我國實行土地用途管制制度，土地分農用、設地未用，格農用地轉為建設用地。☆建設用地是指建造建筑物、構物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、事設施用地等。■分類分類標準按建設用地所有權分類按建設用地服務的產業類型分類按建設用地的來源分類按建設用地使用期限分類

具體類型國有建設用地集體建設用地農業建設用地非農業建設用地新增建設用地存量建設用地永久性建設用地臨時性建設用地大型項目建設用地按建設項目生產規模或總投資額大小分類中項建用小型項目建設用地工業建設用地按建設用地用途分類

民用建設用地軍事建設用地建地的取得方式補充】我國的土地制度概－所有權與使用權分離■城市的土地屬于國家所有■農村和城市郊區的土地一般屬農民集體所有■建設用地不能直接使用農村集所有土地，必須通過征收變為國家所有后，再以各種方式獲得土地的使用權

國建設用地取得方式■征收集體土地（所有權發生變）■劃撥（無償或低價，無期限）■出讓（有償的主流方式）■租賃（有償）■作價出資（入股）或授權經營有償）■轉讓（土地使用者與使用者之）■集體建設用地使用權的轉移（體所有權不發生變化）【例題·單選題年題國有土地有償使用的方式有土地使用權出讓、作價出資或入股和（A.土使用權轉讓B.土使用權出租C.國土地租賃D.土使用權抵押[答案C建地管理■概念☆是指國家為維護社會主義公有，調整建設用地關系，合理組織建設用地的利用而采取的行政、法律、經濟和工程技術結合的綜合性措施☆主要調整建設用地關系和合組織利項內容■對象☆指已利用的土地中除農用地以的一切非農業生產用地，即廣義的建設用地☆狹義的建設用地特指國有建設地■管理原則（四原則）☆節約、合理利用每寸土地，保耕地和提高土地利用率的原則☆強調城鄉規劃、土地利用總體劃對建設用地的控制作用的原則☆實行建設用地有償使用的原則☆社會效益、經濟效益和生態效相統一的原則■主要內容（五方面）

☆建設用地宏觀調控管理（宏觀控）☆農用地轉用管理（用途變化）☆土地征收管理（所有權變化）☆建設項目用地申請、審查、報、供地工作（用地管理）☆建設用地的分配調建設用地使用權的供給建地使用權轉讓、抵押進行監督管理（用地管理）【例題·單選題題】下（不屬于建設用地管理的主要內容。A.建用地宏觀調控B.農地轉用C.建項目用地的報批與供地D.集宅基地的審批[答案D第二節

國有建用地使用權撥和有使用國設用地使用權劃撥撥的含義■國家無償無期限地將國有建設地使用權讓渡給土地使用者的一種行為■劃撥的最低權限在縣級人民政。撥的范圍■國家機關用地和軍事用地■城市基礎設施用地和公益事業地■國家重點扶持的能源、交通、利等基礎設施用地■法律、行政法規規定的其他用（主要指特殊用地）撥程序■申請（設計任務書＋年度基本設計劃＋建設用地規劃許可證）■審批■撥地■發證撥土地使用權的管理■劃撥建設用地使用權轉讓、出、抵押的條件☆土地使用者為公司企業、經濟織和個人☆有國有土地使用證☆具有地上建筑物的合法的產權明■劃撥土地轉讓（兩種方式）☆受讓方辦理土地出讓手續，繳出讓金☆不辦理出讓手續，轉讓方將所收益中的土地收益上繳國家■劃撥土地出租☆劃撥土地地上建筑物出租的，將租金中所含的土地收益上繳國家■劃撥土地抵押☆房地產抵押的，抵押金額不應括土地價格☆因抵押權實現造成土地使用權移的，辦理出讓手續并補交地價■未經批準擅自轉讓、出租、抵劃撥建設用地的☆政府可以依法沒收其非法收入并根據情節處以罰款■凡上繳土地收益的土地（未辦出讓手續的撥地進行管理

【例題·單選題年題各目的建設用地使用權劃撥范圍的A.汽加油站B.地局機C.城綠地D.街園[答案A[解析題考查劃撥用地范圍A汽車加油站是商業性經營項目，不能以劃撥方式得到用地。國設用地使用權出讓讓的方式和特征■概念☆國家將建設用地使用有償期地移地使用者■出讓的方式方式）☆招標（競爭性）☆拍賣（競爭性）☆掛牌（競爭性）☆協議（非競爭性）■出讓的規定☆工業、商業、旅游、娛樂和商住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開價的方式出讓☆嚴格限制以劃撥方式設立建設地使用權■出讓的特征特征）☆土地出讓是國家壟斷行為（只國有土地才能出讓）出使權使期▼居住用地年▼工業用地年▼教育、科技、文化、衛生、體用地年▼商業、旅游、娛樂用地年▼綜合或者其他用地50☆使用權出讓是有償的——土地用權出讓金☆建設用地使用權可分別設定—地表、地上、地下分設☆土地使用者權利范圍有限——下資源、埋藏物與市政公用設施權屬除外【例題1·題年題列各建設項目用地中地用權出讓的最高年限不可能為50年的A.別用地圖館地C.汽裝配廠用地D.物中用地[答案D[解析題考查土地使用權出讓高年限的規定A別墅住用地，最高出讓年限為年可以低于這個年限出讓有可能為50年而書館用地屬于教育用地裝配廠用地屬于工業用地高限均為50年物心地于用地出讓年限為年不可能為年。【例題2·選題年真】某公司3年前法最出限取得一宗商業用途上地的使用權，然后建成酒店轉。現該酒店的土地使用權最高年限不高于（）年A.37B.40C.47D.50[答案A

[解析意是三年前獲得的土地建成的酒店的使用期是40-3=37年讓金■指通過出讓方式取得土地使用的受讓者，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租以及國家在出讓之前的開發成本有關費用■在簽訂出讓合同后60日支標、拍賣、掛牌出讓方式程序■一般規定（三種方式共同的規）☆編制出讓文件☆發布出讓公告☆出讓公告的內容☆出讓底價的確定☆資格審查■出讓公告的內容☆出讓人的情況☆出讓宗地的情況☆投標人、競買人的資格要求及請辦法☆索取出讓文件的辦法☆時間、期限、競價方式☆確定中標人、競得人的標準和法☆投標、競買保證金☆其它事項■關于出讓底價☆可有底價也可無底價☆根據土地估價結果和政府產業策綜合確定標底或底價，不得低于國家規定的最低標準☆集體決策確定底價、起叫價、始價、保證金【例題·單選題年題土地使用權出讓招標公告的內容一般不包括（A.投人的名稱和地址B.投人的資格要求C.投保證金D.確中標人的標準和方法[答案A[解析常識即可決斷，發招標告時并不知道誰會來投標。■招標、拍賣、掛牌出讓的程序出方招拍

程序投標；開標；評標；中標主持人點算競買人主持人介紹拍賣宗地的情況主持人宣布起叫價和增價規則及價幅可無底價須明示）主持人報出起叫價競買人舉牌應價或者報價主持人確認該應價后繼續競價主持人連續三次宣布同一應價而有再應價的，落槌成交主持人宣布最高應價者為競得人

掛【重點難點】

在掛牌起始日，將宗地的情況在地交易所掛牌公布時間不少于1個工作日符合條件的競爭者填寫報價單報出讓人確認該報價后更新顯示掛價格掛牌主持人在掛牌截止時間確定得人掛牌截止由主持人主持確定■關于投標☆投標人不得少于3個，少3人，讓人應當終止招標活動☆評標小組由出讓人代表和專家成，人數為5人上單☆中標的標準是能夠最大限度地足招標文件中規定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最的投標人，應確定為中標人■關于拍賣☆在拍賣中，競買人的最高應價達到底價時，主持人應當終止拍賣。■掛牌競價規則☆只有一個競買人，且報價高于價，掛牌成交☆有兩個及以上的競買人，出價者成交☆報價相同，先提交者為競得人但報價低于底價者除外☆掛牌期內無應價者或所有報價低于底價，掛牌不成交■關于投標、競買保證金的處理☆中標人、競得人的保證金，抵土地出讓款☆其它人在活動結束后5個作內退還，不計利息【例題1·題年題塊擬通過招標方式出讓小組成員至少）人。A.3B.5C.7D.9[答案B[解析題考查土地使用權招標評標小組的構成。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，人數為5以上的單數，因成員至少為5人【例題2·題年題列關于國有建設用地使用權掛牌出讓的說法中確的有（A.旅用途的經營性用地，只能取掛牌方式出讓B.掛公告需要在規定的土地交場所公布C.在牌期限內，只有一個競買報價且報價高于底價，并符合掛牌條件，掛牌成交D.在牌期限內，有兩個以上報相同的競買人且報價高于底價，出讓人可召集競買人進行現場競價E.出人須在掛牌活動結束后5個日內退還所有競買人的競買保證金[答案BC[解析題考查國有建設用地使權掛牌出讓的相關規定A旅游可用招標、拍賣、掛牌出讓等多種方式出讓D牌期限內，有兩個以上報價相同的競買人且報價高于底價先提交報價單者為競得;競得的買證土讓價款投標人、競買人的競買保證金，在掛牌活結束后個作內以還計利息。■建設用地使用權的受讓☆成交確認書的簽訂——具有法效力

☆出讓合同的簽訂，并退還保證☆出讓結果的公布—個作內☆建設用地使用權證書的領取—必須全部付清出讓金議出讓方式及程序■協議出讓的組織實施管理☆由市、縣國土資源管理部門組實施☆建立協議出讓中的重大事項集決策制度■協議出讓的范圍（五種情況）☆各類經營性用地以外用途的用一地只有一個意向用地者的協出儲用地屬于經營性用地，而采礦地不屬于經營性用地）☆原劃撥、承租土地使用人申請理協議出讓，經依法批準后可以協議出讓，但法律明確規定應收回土地后重新公開出讓除外☆劃撥建設用地使用權轉讓申請理協議出讓，經依法批準后可以協議出讓，但法律明確規定應收回土地后重新公開出讓除外☆出讓土地使用權人申請續期，審查準予續期的，可以采用協議方式☆通過出讓協調決策機構集體認實行協議出讓方式的■協議出讓的類型（五種類型）☆政府供地環節的協議出讓▼集體農用地辦理轉讓和土地征審批后形成的國有建設用地▼政府收回收購的國有建設用地☆原劃撥、承租建設用地使用權申請辦理協議出讓☆劃撥建設用地使用權轉讓申請理協議出讓☆出讓建設用地使用權改變用途請辦理協議出讓☆出讓建設用地使用權續期申請理協議出讓■協議出讓最低價☆為了宏觀調控土地市場防止低協議出讓用地而實施的出讓金最低控制標準☆標準▼不得低于新增建設用地的土地償使用費、征地補償費以及應交納的有關稅費（不能低于開發成本）▼不得低于所在級別基準地價的70%■協議出讓的程序☆擬定并批準協議出讓最低價☆市、縣國土部門編制建設用地用權出讓計劃，報同級政府批準后，向社會公布☆申請人向土管部門提出意向用申請，政府接受申請時間不少于30日☆市、縣政府國土部門制定協議讓土地方案，并確定協議出讓底價☆市、縣國土部門與意向申請人商一致，簽訂出讓合同☆合同簽訂7內，向社會公布讓結果，公布時間不得少于15日☆受讓方支付全部出讓金后，辦建設用地使用權登記，領取國有土地使用證■協議土地改變為經營性用途的理取出方市縣民府劃門同簽建用使權讓同更議重簽出合同補相的讓辦建用使權更記續■協議出讓過程中，有下列行為一，對負責人員給予行政處分

☆不按照規定公布建設用地使用出讓計劃或者協議出讓結果的☆確定出讓底價時未經集體決策☆泄漏出讓底價的☆低于協議出讓最低價出讓建設地使用權的☆減免建設用地使用權出讓金的議出讓與招標拍賣掛牌出的區別區項適范不出讓金形成方式同

招掛經性地招掛競形

協除之的用議適于府的惠持目與府商最低價確定的根據地價果政產不于發用和不于準原不業政綜確價的70%讓合同■出讓合同的概念☆指土地出讓方（國家）與受讓之間就國有建設用地使用權出讓達成的權利義務關系的協議☆由市、縣人民政府土地管理部與土地使用者簽訂■出讓合同的特征☆是出讓雙方當事人之間權利義關系的協議☆出讓方是特定的，必須是市、人民政府土地管理部門☆受讓方一般為境內外公司組織個人☆出讓合同對轉讓合同起著制約用（如用途和期限）■出讓合同的內容☆土地狀況☆土地用途及使用年限☆建設規劃設計條件☆動工開發期限☆出讓金額及支付方式☆開發進度與分期投資額度☆違約責任☆其他條款■出讓雙方的權利義務☆出讓方權利義務▼對方違約，出讓方可解除合同請求違約賠償▼對未按合同規定的期限和條件發利用土地，可以罰款直至收回土地▼應向受讓方提供達到合同規定件的場地與資料☆受讓方權利義務▼對方違約，受讓方可解除合同請求違約賠償▼可辦理土地登記，領取土地使證▼可按規劃要求開發利用土地■出讓合同的變更和解除

☆變更－較為多見的是改變土地途▼應取得土管部門和規劃部門的意，簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同，并相應調整土地使用權出讓金☆解除－多見于雙方違約或土管門收回土地【例題·單選題年題》定建用使權合同的內容不包括（A.土使用期限B.土用途C.動開發建設期限D.土界址、面積[答案C國設用地租賃賃的概念與范圍■概念☆國家將土地租給使用者，由使者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為☆是解決劃撥土地從無償使用過到有償使用的一種有效方式■范圍☆劃撥用地可不實行租賃☆改變用途后不再符合劃撥用地，可實行租賃☆經營性房地產開發的，必須實出讓，不實行租賃☆非經營性開發的，可實行租賃有償使用方式☆國企破產出售時，原劃撥土地取出讓方式處置，不實行租賃■范圍的歸納☆兩種情況必須采用出讓☆經營性房地產開發用地☆國有企業破產涉及劃撥建設用使用權處置☆其他建設用地和原劃撥用地，采取出讓方式，也可采取國有土地租賃方式賃方式■招標（提倡）■拍賣（提倡）■掛牌■協議賃期限■短期租賃－年限不超過5年■長期租賃5年以法定出年限以下賃合同■租賃期六個月以上的應當由市縣土地管理部門簽訂合同租建設用地使用權的權能四項權能）■轉租－承租土地使用權仍歸原租人，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地他項權利■轉讓－承租土地使用權由第三取得，原承租人脫離合同關系■抵押－地上建筑物抵押的，其的承租土地使用權隨之抵押，抵押權實現時租賃合同同時轉讓

■在使用年期內，承租人優先受權－承租人優先辦理出讓3.6租建設用地使用權的收回■國家因公共利益需要收回，給租人以補償■承租人的某些違約情況下，國可解除合同收回■承租土地使用權期滿未續期的無償收回【例題·多選題年題下列關于國有土地租賃的說法中，正確的有（A.國土地地租貨，可以采取招、拍賣或者雙方協議的方式B.國土地租賃，租賃期限六個以上的，必須簽訂租賃合同C.承人將土地轉租給第三人的承租土地使用權隨之轉讓D.承土地使用權期滿，承租人申請續期E.國因社會公共利益的需要，依法提前無償收回承租土地使用權[答案ABD建地使用權作價出資（入）或授權經營用范圍■一般規定☆對于省級以上人民政府批準實授權經營或國家控股公司試點的企業，可采用授權經營■分類規定☆涉及國家安全的領域或具有戰意義的高新技術開發領域，可繼續采用劃撥對然斷業提重公產和務行，柱業和新術業的要骨企，要用權營國作出入（點☆對一般競爭性行業，應以出讓租賃等方式承國計內點術造目，劃，可價資（點批程序第三節

國有建用地使用權讓1.國建設用地使用權轉讓條件限制■以出讓方式取得的建設用地使權轉讓條按讓同定支全土讓，取土使權書進房建工的成發資額25%以上投額含地用出金;屬成開土的形工用或其建用條（地用、資額土利要三面■以劃撥方式取得的建設用地使權轉讓條☆由有批準權的人民政府準予轉☆由受讓方辦理出讓手續，繳納讓金☆經批準可以不辦理出讓手續的轉讓方將房地產收益中的土地收益上繳國家■國有建設用地使用權轉讓的限☆轉讓合同期限和建設項目完成期不得超過原出讓合同規定，轉讓獲得的土地使用期限為建設用地使用權出讓合同期限去原土地使用者已使用期限后的剩余期限☆原出讓合同規定的土地使用受人的權利義務全部轉移☆建設用地使用權轉讓時，其地建筑物等所有權隨之轉讓（房隨地走）☆建設用地使用權轉讓價格時顯于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權☆建設用地使用權轉讓時規劃用改變，需經土管部門與規劃部門批準，并調整出讓金【例題1·題年題公司獲得一宗工業用地的土地使用權使用期限為法定最高出讓年限，經開建設后，將其轉讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用

權最長期限為（）A.35B.40C.45D.65[答案C[解析題考查土地使用權出讓最高年限業地最高出讓年限為50年發期為5年，則剩余的土地使用年限為50-5。【例題2·題真】下列關于土地使用權轉讓的說法中，錯誤的是（A.成開發土地使用權只能成片讓B.土使用權轉讓時，其地上建物、其他附著物所有權隨之轉移C.土使用權轉讓價格明顯低于場價格的，市、縣人民政府有優先購買權D.成開發土地轉讓的前提是必形成工業用地或其他建設用地條件[答案A國設用地使用權的轉讓方■出售■交換■贈與3.國建設用地使用權轉讓的程■申請■審批■簽訂轉讓合同■公證■登記第四節

國有建用地使用權租【重點難點】租賃與出租的區別■租賃－國有建設用地租賃－出方是國家■出租－國有建設用地使用權出－出租方是土地使用權人1.國建設用地使用權出租的條和程序■條件☆出讓方式取得的建設用地使用☆以轉讓方式取得的建設用地使權☆以下劃撥土地經批準也可以出▼土地使用者為公司企業、經濟織和個人▼有國有土地使用證▼具有地上建筑物的合法的產權明▼補簽了出讓合同，補交了出讓■建設用地使用權出租的限制條☆建設用地使用權出租必須簽訂賃合同☆未按照出讓合同規定的期限和件開發的，不得出租☆出租必須辦理租賃登記■建設用地使用權出租的程序☆申請☆審批☆簽訂合同

☆辦理登記2.國建設用地使用權租賃合同■標的☆建設用地使用權■租期☆要約定期限也可不約定☆不得超過建設用地使用權的剩年限☆建設用地使用權屆滿，土地租合同自然終止■租金標準及支付期限、方式☆雙方協商確定■土地使用條件☆必須符合土地出讓合同的規定☆如需改變，必須由出租人向土部門申請■土地用途☆符合出讓合同規定的用途■雙方權利義務☆出租方權利▼收取租金▼監督承租方使用▼依法收回出租土地☆出租方義務▼交附土地及地上建筑物、其他著物及保障義務▼修繕義務▼妨害除去義務（不論原因是誰致）▼出租人繼續履行出讓合同☆承租方權利▼合法使用租賃物的權利▼要求保障正常、有效使用租賃的權利承租方義務▼保管義務▼支付租金義務▼租賃標的物返還義務■其它條款【例題·多選題年題建設用地使用權出租中，出租方的義務包括（A.保義務B.修務C.妨去除義務D.賃標的返還義務E.按合同規定的時間和標準交土地及地上建筑物[答案BCE[解析題考查建設用地使用權租中，出租方、承租方的權利和義務為租方的義務。國設用地使用權出租與出、轉讓、抵押的區別■出租與出讓的區別☆出讓是一級市場行為，出租是三級市場行為☆出讓的主體是國家，具有壟斷特點，而出租的主體是通過出讓或轉讓方式取得建設用

地使用權的使用權人■出租與轉讓的區別☆轉讓土地使用權人改變，出租改變原土地使用權人☆轉讓時，房隨地走，房的所有隨地的使用權轉移而轉移，而出租時，房的所有權不發生變化☆轉讓可以有償也可以無償，而租必須是有償的■出租與抵押的區別☆抵押是不轉移占有，而出租是移占有☆出租是獨立的主合同行為，而押是擔保從合同行為☆抵押后是否返還土地取決于債是否償還，而出租結束后，土地必須返還第五節

國有建用地使用權押【補充－抵押的內涵】抵的設定■可以設定抵押權的建設用地使權☆通過有償出讓、轉讓方式取得建設用地使用權，可以抵押☆通過行政劃撥方式取得的建設地使用權，在補簽了出讓合同、補交了出讓金、領取國有土地使用證后，可以抵押■不得設定抵押的范圍☆權屬有爭議的土地☆教育、醫療、市政等公共福利設用地使用權☆列入文物保護的建筑物和有重紀念意義的建筑物及其建設用地使用權☆已公告列入拆遷范圍的房地產☆依法查封、扣押、監管或其他式限制的房地產☆其它■設定建設用地使用權抵押權的意問題☆同一宗土地可以設定兩個以上抵押權，但應將情況告知抵押權人，其所擔保的債權不得超出抵押物的價值☆兩宗以上建設用地使用權設定一抵押權，視為同一抵押標的物，其擔保作用不可分割☆地隨房地，房隨地走☆共有房地產抵押的，必須經共人書面同意☆已租賃的建設用地使用權抵押告抵權租合同繼續有抵破租賃）☆土地的抵押價值可以由當事人定，也可由房地產價格評估機構進行評估☆抵押權人可為抵押物投保，保費由抵押人承擔，抵押權人為第一受償人☆抵押的期限不得超過經營期限土地的剩余使用年限☆應辦理抵押登記，抵押權自登時設立2.抵的程序■簽訂抵押合同

■公證■抵押登記■注銷登記3.抵登記制度■應當向土地所在地縣級以上地人民政府規定的部門辦理建設用地使用權抵押登記■抵押合同自抵押登記之日起生■辦理登記應提交的文件7☆抵押當事人身份明和法人資格明☆抵押登記申請書☆抵押合同☆國有土地使用證☆有權設定抵押的證明材料☆證明抵押用地價值的材料☆其它■登記的主要內容☆被擔保的金額☆抵押權人姓名或單位名稱☆債權等■登記機關在產權證上進行他項利記載，所有權證書由抵押人收執，向抵押權人頒發他項權利證書【例題1·題年題理建設用地使用權抵押登記時驗的文件一般不包括（A.抵合同B.登記申請書C.國建設用地使用權出讓合同D.有土地使用證[答案C[解析題考查抵押登記交驗的件。登記時必須擁有土地使用證，表明土地權屬。土地出讓合同是獲得土地使用證的必條件。因此有了土地使用證就無需出讓合同。【例題2·題年A公將地的使用權抵押給B公，于71日訂抵押合同次日辦理了公月9成抵押登記押同生效的時間1B.72日9D.7日[答案C[解析押合同自抵押登記之日生效。4.抵建設用地使用權的占用與理■由抵押人占用與管理抵押的土■抵押權人有權進行監督檢查■當抵押房地產價值不足以作為行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或增加擔保■抵押的土地可以出租轉讓，但款應優先提前清償抵押權人的債權，超過部分歸抵押人所有5.抵建設用地使用權的處分■抵押建設用地使用權處分的條5種況）☆抵押期屆滿，抵押權人未受清☆抵押人死亡引起無法履行債務

☆抵押人在抵押合同期宣告破產解散☆抵押人擅自處分抵押物☆抵押合同約定的其他情況■抵押建設用地使用權處分的受☆處分抵押物所得金額的分配順☆支付處分抵押物的費用☆扣除抵押物應繳納的稅費☆償還抵押權人的債權本息及支違約金☆賠償違約給抵押權人造成的損☆剩額交還抵押人同房產定個上押時清順☆已登記的，按登記的先后順序償，順序相同的，按債權比例清償☆已登記的先于未登記的均登，債比清抵設后地新建物屬抵財，一處，但增筑的款抵押人權先償6.抵權的滅失■因債務清償而滅失■債務清償以外的原因而滅失☆拋棄☆協議滅失☆土地滅失☆混同7.最額抵押權■概念☆指抵押人與抵押權人協議，在高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保■法律規定☆設立前已存在的債權，可以轉最高額抵押擔保的債權范圍☆確定前，債權轉讓的，最高額押權不得轉讓，但當事人有約定的除外☆確定前，部分抵押權人與抵押可以通過協議變更債權內容■最高抵押權的確定☆約定的債權確定期間屆滿☆沒有確定期間或期間不明，自立之日起滿兩年后請求確認的☆新的債權不可能發生☆抵押財產被查封、扣押☆債務人、抵押人被宣告破產或撤銷☆其它第六節

國有建用地使用權回和終1.國建設用地使用權收回的情■無論劃撥還是出讓方式均可以回的情況☆社會公共利益需要☆各級司法部門沒收其財產而收■出讓方式可以收回的情況

建用使期滿出方取建用使權兩未工發，償回，是不抗或府有部的為必的期作成開遲除■劃撥方式可以收回的情況國根城建發的要城規的求回土使者遷、散撤、產其原而止用原撥地公、路機、場報的劃國建用未原準關意連兩未用劃國土不批用使的【例題·多選題年題情中以無償收回國有土地使用權的A.因會公共利益需要而提前收土地使用權的B.為施城市規劃而提前收回土使用權的C.商用地上使用權屆滿的D.以讓方式取得土地使用權開房地產，滿兩年未動工的E.土使用者因破產而停止使用地的[答案CD國設用地使用權的終止■因土地滅失而終止■由于土地使用者拋棄而終止國設用地使用權收回和終的法律后果■建設用地使用權受讓人與土地有者之間關于該幅土地上的權利義務關系解除■地上建筑物和其他附著物隨建用地使用權的終止而由國家無償取得■建設用地使用權出讓合同規定須拆除的設備，土地使用者必須拆除第七節

閑置國建設用地的理閑地的認定■國有土地有償使用合同或者建用地批準書中未規定動工開發建設日期的，自建設用地使用權出讓合同生效或建設用地準書頒發之日起滿一年未動工開發建設的■已動工開發開面積不足開發建筑面積的1/3投額不足總投資額25%未經批準中止開發建設連續滿一年的■其他規定閑地的處置方式■延長開發建設時間，但最長不過一年■變更土地用途，辦理手續后繼開發■安排臨時使用，待項目具備條時重新批準開發，土地有增值的，由政府收取增值地價■政府安排置換其他裝置土地■政府采取招標、拍賣等方式確新的土地使用者進行建設，對原用地單給予經濟補償■政府收回土地，與土地使用者訂收回土地協議書■由政府原因造成閑置的，還可按照實際交款額占應交款額的比例折算，確定相應土地給原土地使用者，其余部分由政收回征地閑置費■城市規劃區內出讓土地，閑置年以上按出讓金20%征收■具體由省一級規定無回土地

■連續兩年以上未使用的，由縣以上人民政府無償收回建設用地使用權并進行公告，終止土地有償使用合同，注銷土地記和土地證書第八節

集體建用地使用制*集設用地的使用范圍和原圍■鄉鎮企業用地■農民宅基地■鄉鎮村公共設施和公益事業用則■維護社會主義公有制，保護土所有者和使用者的合法權益■按規劃用地，節約用地，保護地■按計劃用地，不得突破計劃控指標■依法辦理審批手續■涉及占用農用地，必須辦理農地轉用審批手續集設用地使用權的取得、回、流轉和抵押得■通過集體建設用地使用權轉移方式取得，不改變土地所有制性質回■為鄉鎮村公共設施和公益事業設而收回集體用地■不按照批準的用途使用土地的■因撤銷、遷移等原因而停止使土地的轉■原規定集體建設用地使用權的讓、出租和抵押受到嚴格限制，但目前已開始轉變■流轉的條件與規定（四條件）☆必須符合土地利用總體規劃☆流轉的集體土地必須經過依法準或依法取得☆如果流轉中用途發生變化，必辦理農用地轉用審批手續☆允許轉讓的集體建設用地，必按程序報國土部門批準押■集體建設用地使用權不得單獨押■以鄉鎮村企業的廠房等建筑物押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押（只能地隨房走）■實現抵押權后，未經國家征收該廠房所占用的集體土地所有權性質不因廠房的轉讓而改變農基地及其管理基地的概念是指農村居民設住宅所使用的集體土地■不僅包括房屋建筑使用的土地還包括用于建造輔助用房、院落、房屋周圍空地以及種植植被或修建其他附屬物等占用土地■宅基地的所有權歸集體所有，本集體村民無償使用■村集體經濟組織或村民委員會為宅基地的經營管理者，可以代表農村集體行使所有權對體有地森、嶺草、地規屬村民體有，村體濟織村委會使所權分屬村兩以農集所的，村各集經組或民組代集

行所權屬鄉農所的由鎮體濟織使有基地■農村村民一戶只能擁有一處宅地，其面積不能超過級規定的標準得和審批程序■農村集體成員申請宅基地的條（任一即可）☆居住擁擠，宅基地面積少于規的限額標準的☆因結婚等原因，確需建新房分的☆原住宅影響村鎮規劃需要搬遷經級上府準原落后農村住的農人包職、離休部復退軍、鄉居僑港臺胞☆其它■限制性規定☆如村民將原住房出賣、出租或與他人后，再申請宅基地的，不予批準■宅基地審批程序☆村民向村委員提出申請☆村委會審核，并經全體成員討同意☆經鄉鎮政府審查后縣部門審核由級人民政府批準占用農地的理農用地轉用手續☆政府批準后，發給《建設用地準書》☆丈量放線動工☆建成后檢查是否符合規定☆辦理宅基地的登記發證手續【例題·多選題題】下列條件中，可以取得農村宅基地使用權的有（A.城居民王某因結婚需要新房戶的B.原村住宅影響村鎮規劃需要遷的C.其村的村民到本村居住而無的D.農村委會批準回鄉定居的華E.農居民居住擁護，需要建造房的[答案BE第四章

房地產市場調研【本章說明】■08年大項目策劃與市場調放在一章中，今年刪除了策劃的部分■內容難度不大，記憶性■主要記憶大條目【主要內容】第一節房地產市場調研概述第二節房地產調研的內容

第三節房地產市場調研資料的集第四節房地產市場調研的類型方法第五節房地產市場分析和預測第一節

房地產場調研概述1.地產市場調研的含義■概念☆房地產市場調研是運用科學的法、有目的、有計劃地收集、整理和分析與企業市場營銷有關的各種情報、信息和資料為企業營銷決策提供依據的信息管理活動。■原則（兩原則）☆客觀性☆科學性■特點（三特點）☆實用性☆時效性☆實踐性【例題·單選題年題房地產市場調研不具有（）特點。A.實性B.時性C.實性D.審性[答案D[解析題考查房地產市場調研特點。房地產市場調研具有三個特點，分別是實用性、時效性和實踐性。【例題·單選題年題在房地產市場調研中，不弄虛作假，不主觀武斷下結論，這是（）原要求。A.客性B.保性C.創性D.求性[答案A[解析題考查房地產市場調研原則。客觀原則要求調研必須實事求是，始終以客觀的態度去反映真實情況，不能主觀斷地下結論，不能弄虛作假。【例題·單選題年題房地產市場調研要求調研人員具備良好的職業道德，從事調研活動不允許帶有任何個人意愿或偏見。這種要求體現的是房地產市場調研的（）原則。A.客性B.科性C.主性D.公性[答案A2.地產市場調研的作用

■有利于開發商確定正確的發展向（戰略）■有利于發商適時對房地產產品行更新換代（產品）■有利于開發商確定和實施正確價格策略和宣傳推廣策略（策略）■有利于開發商制定科學的開發銷售計劃（計劃）■有利于開發商完善經營管理，高經濟效益（效益）3.地產市場調研的程序（三段）研準備階段（四重點）■確定調研目標■制定調研計劃☆確定調研目標和內容☆確定資料搜集方法（優先二手料）☆制定調研時間進度☆制定調研經費預算■設計調查問卷（四條件）☆主題明確☆結構合理☆通俗易懂☆長度適宜■確定抽樣方案（普遍采用抽樣查方式）☆界定總體☆決定抽樣方法（隨機抽樣和非機抽樣）☆選取出調研樣本式調研階段■獲取原始資料和搜集經過他人理過的次級資料果處理階段■整理分析調研資料☆要進行編輯整理☆要對資料進行評定，確保資料真實和準確☆要進行分類編號☆要進行統計☆對數據和事實進行比較分析■撰寫調研報告☆客觀、真實、準確地反映調研果☆內容簡明扼要，重點突出☆文字精練，用語中肯☆結論和建議表述清晰，可歸納要點☆報告后附必要的附件，包括圖等☆報告完整，印刷清晰、美觀大【例題·單選題市場研的程序,先確定調研目制定調研計,階段屬于（）A.調準備階段

B.結處理階段C.正調研階段D.繪施工圖階段[答案A第二節

房地產研的內容（大方面1.地產市場環境調研■政治法律環境調研■經濟環境調研■社會文化環境調研■區域環境調研【難點】注意區分經濟環境與社文化環境經濟環境）經濟特性2）項目所在地區經濟結構、人及就業狀況、教育狀況、基礎設施情況3）一般利率水平、獲取貸款的件和要求以及預期的通貨膨脹率4）國民經濟產業結構和主導產5）居民收入水平、消費水平和費結構6）物價水平及通貨膨脹7）對外開放程序和國際經濟合情況2.地產市場需求調研■市場需求的組成☆購買者－需求主體☆購買欲望－需求的動力☆購買能力－需求的實現條件■房地產市場需求調研的內容（類）☆房地產消費者調研☆房地產消費動機調研（三方面☆房地產消費行為調研【重點難點】

社會文化環境）居民職業構成、教育程度、化水平2家庭人口規模及構成3居民家庭生活習慣、審美觀及價值取向4消費者民族與宗教信仰、社風俗1費者對房地產需求量及其和點產市場需求趨勢消費者調研2現實與潛在消者的數量和結構等3消費者的實際支付能力4消費者對房地產商品的要求意見研

消費機

）消費者的購買意向2影響消費者購買動機的因素3消費者購買動機的類型消費為1）購買房地商品的數量及種類

研對區位、量、功能、價格的要求3對某企業房地產的信賴程度印象4房地產商品購買行為的主要策者和影響者情況【例題·單選題年下列房地產市場調研內容中，屬于房地產消費動機調研內容的是（A.消者對位置的要求B.消者的購買意向C.消者的收入水平D.消者可承受的價格[答案B[解析AC屬于消費者調研D屬費行為調研【例題·單選題年題房地產市場需求調研包括房地產消費者、房地產消費動機和房地產（）研A.消行為B.消環境C.消群體D.消能力[答案A3.地產市場供給調研（三類■行情調研■市場反響調研（兩類）☆現在房地產業主和租售客戶對地產區位、質量、功能、服務