實用標準文案上海陜西南路高姿大廈評估報告一、 項目信息1、地理位置項目位于黃埔區（原盧灣區）陜西南路 233號，1/10號線陜西南路站與9/12號線嘉善路之間，臨近上海文化廣場與紹興公園。文檔大全實用標準文案項目西臨陜西南路、南臨紹興路、北臨永嘉路，所在區域舊時為法租界，項目周邊擁有眾多歷史優秀建筑及文物保護單位。 商辦產權，目前為漢庭快捷酒店。2、戶型項目整體為三角形。3、體量項目為1-11層，產權面積3901.11平方米。1）商業共三層2）辦公/酒店公寓為4-11層文檔大全實用標準文案4、目前情況項目為續輝所有，該地塊先抵押給農行，之后續輝作為債務人將項目通過上海銀行抵押給東方資產公司。東方資產已擁有標的 2年。目前項目在租，包括漢庭酒店等品牌。標的：高姿大廈3,901.11m2，其中商業976.99m2，辦公2924.12m2收購總額：12,000萬,折合樓板價3.08萬元/m2付款方式：引進銀行并購貸款（年利率： 9%），一次性支付100%收購款項，取得所有標的房源的產權。收購款之外的成本承擔：裝修改造費、原租賃方清退費、代理費用、營銷費用、交易稅費稅費及承擔：辦理收購的過戶手續時所需要支付的交易稅費由收購方承擔；5、出讓方案文檔大全實用標準文案方案一：變賣東方資產申請解凍標的后，按照約定價格進行過戶。方案風險點：1、標的解凍后，至房產交易中心提交過戶登記材料后，交易中心承諾20個工作日完成過戶；由于續輝負債情況，在此期間其余債權人對標的索權導致標的被查封的風險。2、東方資產要求遞交過戶材料后完成收購資金支付。方案二：拍賣與東方資產商定方案，對參與拍賣人選進行準入條件的設置。方案風險點：無法鎖定獲取標的價格。二、 地塊周邊情況分析1、地塊周邊現狀無專用停車場，僅地面停車場約 14個。2、區域供需分析文檔大全實用標準文案地塊附近可售項目不多，周邊目前無住宅銷售項目，寫字樓產品旁邊瑞金路日月光伯爵居。3、競品市場分析目前日月光伯爵居在售價格5.5-6萬，小面積的達到7萬以上，開發商月成交2-3套華麗家族匯景公寓二手價格在 5.2萬-6萬元之間項目如住宅性質，價格肯定在10萬-15萬的價格，但辦公性質的話價格話，項目價格在5萬-5.5萬左右（毛坯）。三、 產品定位及建議從項目實際情況來看，已無法再分割做小，那項目有以下 2種發展方向1、改建精品酒店（自持）房型割小，請特色室內設計師設計，相對有一定的市場2、重新精裝修，按酒店公寓出售按此地段的價格，裝修標準的成本在 3800元/平米左右，對外報6000元/平米。裝修標準（地暖/中央空調/新風/軟水）廚房（mile等級）衛生間（高儀/唯寶等級）商業可改成咖啡店或特色書店等小資文檔大全實用標準文案四、產品面積、價格及銷售速度建議因裝修成本無法進入土增稅抵扣項，故每一套房的銷售都簽銷售合同和裝修合同兩份合同。（1）方案一（營銷部提供）：酒店公寓3-11樓，精裝，清水價格5.41萬元/平方米，裝修價格0.6萬元/平方米商業1-2樓，清水，價格預估在6.18萬左右銷售周期：2016年12月至2017年11月，共12個月銷售方式建議中介聯動為主（2）方案二（同策提供）：酒店公寓3-11樓，精裝，清水價格5.5萬，裝修后價格6.5元/平米商業1-2樓，清水，價格預估在7萬左右銷售周期：共9個月五、測算（1）方案一（營銷部提供）指標類型套數建筑面積（m2）酒店公寓223295.3商業4605.81合計263901.11開發周期2016年2017456789101112123456789101112項目洽談獲取項目解押、清退及獲取產證招投標、設計和樣板房售樓處施工銷售銷售計劃文檔大全實用標準文案面積2016年2017年2018年總計物業（m2）銷售比例15%85%0%100%酒店銷量（m2)5052,790-3,2953295售價(萬元/m2）5.555.385.41公寓銷售額（萬元）2,80515,017-17,821銷售比例29%71%0%100%商業606銷量（m2)174432-606售價(萬元/m2）6.256.156.18銷售額（萬元）1,0872,655-3,742銷量（m2)6793,222-3,901銷售合計銷售額（萬元）3,89217,671-21,563回款額（萬元）1,16718,9151,48021,563裝修單價--裝修合同合計裝修合同收入3031,674-1,977回款額（萬元）1521,8261,977回款額（萬元）1,31920,7411,48023,540備注：1、項目為二手房轉讓，考慮到改造成本不能進行增值稅抵扣，銷售時按照銷售合同和裝修合同簽訂，涵蓋裝修合同4%的營業稅。2、銷售回款按照當月 30%，次月20%，繳足50%首付后三個月銀行放貸的速度計算。3、裝修回款按照當月 50%，次月50%的速度計算。目標成本項目總體情況公寓商業目標成可售面成本指標目標成可售面成本指標目標成可售面成本指標建設總投資本(萬本(萬本(萬積(m2)(元/m2)積(m2)(元/m2)積(m2)(元/m2)元)元)元)一土地價款13,5113,90134,63311,4133,29534,6332,09860634,633二開發前期費1433,9013661213,29536622606366三主體建安費2,0113,9015,1551,8933,2955,7451186061,945四基礎設施費1013,901260863,29526016606260五配套設施費03,901003,295006060六開發間接費1353,9013471143,29534721606347開發成本15,9023,90140,76213,6273,29541,3522,27560637,552資金支付計劃2016年2017年2018年合計一收購額1200012000二對方出讓需支付稅費1,1521,1522.1營業稅及附加（收購增值額350350.3*5.65%）2.2印花稅（收購額*0.05%）66文檔大全實用標準文案土增稅（轉讓收入－上手發票價2.3（每年加計5%）－有關稅金]×適796796.11用稅率）2.4所得稅（（轉讓收入-房產原值--合理費用）×20%）三我方收購需支付稅費1,3941393.863.1承租人清退費1,00010003.2評估費（房產稅核價用）12123.3評估費（用于銀行貸款）10103.4交易手續費及登記費65.863.5契稅（收購額*3%）3603603.6印花稅（收購額*0.05%）及其他66收購總費用14,54614,546四裝修改造成本1,9285802,508五期間費用1,3561,937293,3225.1管理費（顧問費(=收購價格534209743*3.5%)+收入*1.5%）5.2營銷費（代理費(=毛坯收入589461,004*3%)+營銷費用）5.3財務費763781291,574合計17,8302,5172920,376收益情況銷售收入（萬元）裝修收入（萬合計（萬元）元）一收入21,563.071,977.1823,540.25二成本12,000.002,507.6814,507.68三期間費用3,321.763,321.76管理費用743.45743.45財務費用1,574.171,574.17營銷費用1,004.151,004.15四稅金3,545.4879.093,624.574.1收購稅費393.86393.864.2銷售稅金3,151.6279.093,230.714.2.1營業稅及附加540.3179.09619.404.2.2合同印花稅10.7810.784.2.3評估費（房產稅核價21.5621.56用）4.2.4土增稅2,578.972,578.97文檔大全實用標準文案五稅前凈利2,695.83-609.592,086.24六所得稅539.17539.17七稅后凈利2,156.66-609.591,547.08八稅后扣除2,152.412,152.41九實際凈利4.25-609.59-605.33備注：稅后扣除含對方出讓需支付稅費和承租人清退費。（2） 方案二（同策提供）指標類型 套數 建筑面積（m2）酒店公寓 22 3,295.30商業一樓 4 605.81合計 26 3901.11銷售計劃時間總量2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月去化量26422444222建設總投資收購金額標的收購均價元/平方30,760.48標的公寓收購總價元120,000,000.00套數單元26其他：1、現有租戶清退費-漢庭、XX元10,000,000.002、承擔出讓方需繳納的房產相關稅費元3,563,000.003、承擔出讓方需繳納的增值稅費元7,961,100.00實際基金收購支出費用元141,524,100.00出讓方需要繳納的房產稅費-續輝序號支出項比例小計1合同印花稅0.05%60,000.002營業稅及附加5.65%3,503,000.003土地增值稅超率累進7,961,100.00稅率買入方需要繳納的房產稅費-投資人序號支出項比例小計1評估費（房產稅核價用）120,000.002評估費（用于銀行貸款）100,000.003交易手續費0.025%30,000.004權屬登記費55014,3005抵押登記費55014,300文檔大全實用標準文案6契稅3%3,600,000.007合同印花稅0.05%60,000.008稅務籌劃100,000.009顧問費3.50%4,200,000.008,238,600.00二手房交易（非住宅）出讓方需要繳納的房產稅費-投資人序號支出項比例小計1合同印花稅0.05%111,824.002評估費（房產稅核價用）223,648.203營業稅及附加1-房價5.65%5,856,123.304營業稅及附加2-裝修5.65%1,861,844.505土地增值稅超率累進30,089,232.00稅率6營銷費2.00%4,472,964.007代理費3.00%6,709,446.0049,325,082.00收益情況銷售收入（萬元）裝修收入（萬合計（萬元）元）一收入22,364.823,295.3025,660.12二成本12,000.003,295.3015,295.30三期間費用1,982.031,982.03管理費用420.00財務費用443.79營銷費用1,118.24四稅金4,021.94186.184,208.134.1收購稅費393.86393.864.2銷售稅金3,628.08186.183,814.274.2.1營業稅及附加585.61186.18771.804.2.2合同印花稅11.1811.184.2.3評估費（房產稅核價22.3622.36用）4.2.4土增稅3,008.923,008.92五稅前凈利4,360.85-186.184,174.66六所得稅-七稅后凈利-八稅后扣除2,162.412,162.41文檔大全實用標準文案九 實際凈利 2,198.44 -186.18 2,012.25備注：稅后扣除含對方出讓需支付稅費和承租人清退費。文檔大全實用標準文案附件：各方案對比表方案一（營銷部提供）方案二（同策提供）差額（公司-同銷售收入（萬裝修收入（萬銷售收入（萬裝修收入（萬合計（萬元）合計（萬元）策）元）元）元）元）一收入21,5631,97723,54022,3653,29525,660-2,120二成本12,0002,50814,50812,0003,29515,295-788三期間費用3,3223,3221,9821,9821,3403.1管理費用7437434204203233.2財務費用1,5741,5744444441,1303.3營銷費用1,0041,0041,1181,118-114四稅金3,757793,8364,0221864,208-3724.1收購稅費39439439439404.2銷售稅金3,363793,4423,6281863,814-3724.2.