第四章土地使用權的獲取一、獲取土地的方式房地產開發企業獲取建設項目用地主要有三種方式，即出讓、劃撥和轉讓。其中出讓和劃撥屬于土地一級市場行為，轉讓屬于土地二級市場行為。劃撥出讓轉讓協議招標拍賣由縣級以上人民政府批準，無償使用或低價使用，劃撥范圍受到嚴格限制，劃撥土地的轉讓、抵押等也受到限制獲取土地的方式掛牌使用范圍受到嚴格限制一般規則是價低者得，但同時也要考慮企業資質、規劃方案等因素一般規則是價高者得，因此，產生了是否推動地價上漲的討論介于招標與拍賣之間的彌補性方式（一）土地使用權劃撥土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。土地使用權劃撥的范圍受到了嚴格的限制：1、國家機關用地和軍事用地2、城市基礎設施用地和公益事業用地3、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地4、其他對于開發商而言，可以通過劃撥方式取得的開發用地，主要是經濟適用房項目建設用地。（二）土地使用權出讓土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓的特征：

土地出讓的主體（出讓方為國家，一般由政府行使基本權利；受讓方為房地產公司、其他要使用土地的企業、組織或者個人。）

土地出讓的客體（在規劃內的城鎮的國有土地）

土地出讓的內容（在一定時間段內對該范圍內的土地的占有權、使用權、收益權和一定程度上的處分權。）土地出讓的方式和程序1、協議

協議出讓是指土地使用權的有意受讓方向土地管理部門提出有償使用土地的愿望，并與土地管理部門就有關出讓事宜進行協商達成一致后出讓土地的行為。用于房地產開發的土地禁止采用此種方式獲得土地使用權。一般適用于公益事業或福利事業的用地，經濟適用房、文化、教育、衛生、體育等非營利性用地基本程序流程出讓方向受讓方提供地塊有關資料

申請用地答復，發出《協議用地通知書》簽定協議出讓合同。辦理土地使用權登記。2、招標招標是指土地管理部門向不特定的多數人發出要約邀請，招引他人投標，然后根據特定的要求從投標者中確定最佳土地使用權受讓人的土地出讓行為招標的方式分為：

公開招標（公開面向社會發出招標公告，吸引房地產開發企業投標）

邀請招標（土地管理部門先自行篩選，向基本符合投標單位發出招標邀請）一般適用于對開發有較高要求的建設性用地招標人發出招標公告或通知，由有意受讓人提出招標申請。招標人對投標者的資質進行資格審查，并提供招標文件。投標人在規定時間內提交競標書，參加競標評標、決標會議，對所有標書進行比較分析，確定最符合的投標者簽定出讓合同，并支付出讓金。領取土地使用證(1)經驗和以往承擔類似合同的業績和信譽；(2)為履行合同所配備的人員情況(3)為履行合同任務而配備的機械、設備以及施工方案等情況；(4)財務情況；(5)售后維修服務的網點分布、人員結構等。3、拍賣拍賣是在指定的時間和公開場所，由政府支持土地使用權拍賣，主持人宣布底價，競投者按規定方式應價，競投土地使用價最高者得到一定年限的土地使用權的行為一般適用于經濟條件好、交通便利、區位優異的地段以及利用上有效多靈活性的土地。拍賣的特點是公平、公正、簡便易行。拍賣程序通過文件、廣告、通式發布土地拍賣信息，告知對土地有需求的企業或個人。有意向參投的企業或個人交納保證金后，辦理相關手續，并領取相關參投資料

舉辦拍賣活動拍賣成功后，簽定出讓合同，支付出讓金。領取土地使用證，辦理使用權登記。4、掛牌它是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為掛牌具有三個優勢：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭二是操作簡便，便于開展三是有利于土地有形市場的形成和運作掛牌的程序1、發布《掛牌公告》；

2、有意向的競買人購買掛牌文件；

3、現場踏勘、答疑；

4、開始掛牌；

5、競買人提出競買申請；

6、競買人交納競買保證金并領取競買資格證明；

7、競買人填寫競買報價單，參與競買；

8、更新掛牌顯示，接受新的競價；

9、現場競價。掛牌截止時依然有兩個以上競買人要求競價的，舉行現場競價；

10、確定競得人；

11、簽訂《掛牌成交確認書》；

12、退還未競得人的競買保證金；

13、簽訂協議。競得人按照《掛牌成交確認書》規定的時間簽訂有關協議；

14、公布出讓結果三種出讓方式的比較拍賣出讓招標出讓協議出讓適用于區位條件好、功能便利的繁華地段，土地利用上有較大靈活性（商業用地、有較高經濟要求的房地產）適用于大片土地開發，對土地開發有特殊要求或條件的土地開發。適用于公益、福利事業，非營利性的用地。經濟適用房、公益設施等。價高者得，有利于增加土地的價值，不利于控制惡性價格競爭。利于公平競爭，合理的控制價格，易于選擇合理價格和土地受讓方。價格具有很大的不確定性，可討價還價。不利于公平競爭。（三）土地使用權轉讓土地使用權轉讓是指通過出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為土地使用權轉讓的法律條件：1、必須是已經辦理了相關出讓證明，具有合法手續的土地。2、土地轉讓必須在土地出讓所規定的權利范圍內進行，不得超于范圍內權利內容。3、按照法律規定的交納相關的稅金。（土地增值稅、印花稅等）4、按照土地使用權出讓合同規定的期限和條件對土地進行投資開發利用5、土地使用權轉讓應當簽定轉讓合同6、土地使用權轉讓必須辦理過戶登記土地使用權轉讓的程序轉讓申請

簽定轉讓合同

轉讓合同公證繳納土地增值稅、契稅等相關稅種