《中級財務會計》

第八章投資性房地產第一節投資性房地產概述第二節投資性房地產的確認與初始計量第三節投資性房地產的后續計量第四節投資性房地產的后續支出第五節投資性房地產與非投資性房地產的轉換第六節投資性房地產的處置目錄一、投資性房地產的性質

投資性房地產是指為賺取租金或謀求資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。

投資性房地產的主要形式是出租建筑物和土地使用權；

投資性房地產的另一種形式是持有并準備增值后轉讓的土地使用權。二者均屬于企業的日常活動，所獲得的經濟利益總流入構成企業的收入。第一節

投資性房地產概述？二、投資性房地產的范圍屬于投資性房地產的項目已出租的土地使用權

已出租的建筑物持有并準備增值后轉讓的土地使用權不屬于投資性房地產的項目自用房地產作為存貨的房地產一、投資性房地產的確認條件投資性房地產只有在符合定義的前提下，同時滿足下列條件的，才能予以確認：

（1）與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；

（2）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。第二節

投資性房地產的確認與初始計量分類確認為投資性房地產的時點已出租的土地使用權和已出租的建筑物租賃期開始日持有以備經營出租、可視為投資性房地產的空置建筑物企業董事會或類似機構就該事項作出正式書面決議的日期持有并準備增值后轉讓的土地使用權企業將自用土地使用權停止自用，準備增值后轉讓的日期二、投資性房地產的初始計量

投資性房地產應當按照取得時的成本進行初始計量。

投資性房地產的成本一般應當包括取得投資性房地產時和直至使該項投資性房地產達到預定可使用狀態前所實際發生的各項必要的、合理的支出。投資性房地產×××

銀行存款××按照確定的實際成本外購的房地產只有在購入的同時即開始出租才能直接確認為投資性房地產。如果購入時尚未對外出租，則應先將其確認為固定資產，直至對外出租時，再從固定資產轉換為投資性房地產。（一）外購的投資性房地產成本：購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產

的其他支出。P213，例8-1（二）自行建造的投資性房地產成本：

由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建筑安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。

建造過程中發生的非正常性損失直接計入當期營業外支出，不計入建造成本。在建工程×××開發成本×××投資性房地產×××

按照確定的實際成本與外購房地產確認為投資性房地產的要求類似P214，例8-2第三節

投資性房地產的后續計量

投資性房地產的后續計量模式有成本模式和公允價值模式兩種。注意以下幾點：(1)企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。(2)有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得的，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。

(3)同一個企業只能采用一種后續計量模式對所有的投資性房地產進行后續計量。成本模式計量：（1）按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產計提折舊或進行攤銷；（2）存在減值跡象的，計提減值準備，其減值損失在以后會計期間不得轉回。

(3)設置“投資性房地產累計折舊”和“投資性房地產累計攤銷”兩個科目。公允價值模式計量：（1）不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷；（2）資產負債表日對投資性房地產按公允價值進行期末計量，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。（3）“投資性房地產”科目下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目

按月計提折舊時，按月攤銷成本時，

一、采用成本模式計量的投資性房地產

按照計算的建筑物月折舊額投資性房地產累計折舊×××其他業務成本×××

按照計算的土地使用權月攤銷額投資性房地產累計攤銷

×××其他業務成本×××

投資性房地產取得的租金收入，

投資性房地產存在減值跡象的，經減值測試后確定發生減值的，應當計提減值準備，銀行存款×××

其他業務收入

×××投資性房地產減值準備×××資產減值損失×××

已經計提減值準備的投資性房地產，在以后的會計期間不得轉回。P215，例8-3二、采用公允價值模式計量的投資性房地產（一）采用公允價值模式計量的條件（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。（2）企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或

類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對

投資性房地產的公允價值作出合理的估計。（二）采用公允價值模式計量的會計處理

(1)不需要按月計提折舊或攤銷；

(2)以資產負債表日的公允價值計量,公允價值的變動計入當期損益。資產負債表日，投資性房地產——公允價值變動××××××公允價值變動損益××××××P216，例8-4三、投資性房地產后續計量模式的變更

為保證會計信息的可比性，投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。

成本模式轉為公允價值模式，應當作為會計政策變更處理，按計量模式變更時投資性房地產的公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。成本模式公允價值模式一定條件下P217，例8-5一、投資性房地產后續支出的處理原則

投資性房地產的后續支出，是指已確認為投資性房地產的項目在持有期間發生的與投資性房地產使用效能直接相關的各種支出。

能夠滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產的成本。(導致流入企業的經濟利益超過了原先的估計)不能夠滿足投資性房地產確認條件的，應當在發生時計入當期損益。第四節

投資性房地產的后續支出？二、資本化后續支出的會計處理

（一）采用成本模式計量的投資性房地產投資性房地產×××投資性房地產——在建××××××

投資性房地產累計折舊（攤銷）×××

按其賬面價值按其賬面原價按其累計已提折舊或累計已攤銷金額銀行存款

×××資本化后續支出投資性房地產×××

P218，例8-6（二）采用公允價值模式計量的投資性房地產投資性房地產——在建××××××

按其賬面價值銀行存款

×××資本化后續支出投資性房地產——公允價值變動××××××投資性房地產—成本×××投資性房地產—成本×××

再開發完成后P218，例8-7三、費用化的后續支出

與投資性房地產有關的后續支出，不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發生時計入當期損益。

其他業務成本×××

銀行存款

×××？P219，例8-8一、房地產的轉換形式

企業必須有確鑿證據表明房地產的用途發生了改變，才能進行房地產的轉換。這里的確鑿證據包括兩個方面：

一是企業董事會或類似機構應當就改變房地產的用途形成正式的書面決議；

二是房地產因用途改變而發生實際狀態上的改變。

第五節

投資性房地產與非投資性房地產的轉換投資性房地產自用房地產作為存貨的房地產房地產轉換形式非投資性房地產（固定資產或無形資產）（開發產品）二、非投資性房地產轉換為投資性房地產

借：投資性房地產貸：非投資性房地產投資性房地產非投資性房地產成本？成本計量模式公允價值計量模式賬面價值

（一）投資性房地產以成本模式計量時

計量原則：按原有的賬面價值確定投資性房地產的賬面價值。（二）投資性房地產按公允價值模式計量

計量原則：1.按轉換日的公允價值作為投資性房地產的入賬價值2.公允價值小于原賬面價值的差額，計入當期損益3.公允價值大于原賬面價值的差額，計入資本公積投資性房地產×××

按非投資性房地產的賬面價值（一）投資性房地產以成本模式計量時固定資產（無形）

×××累計折舊（攤銷）×××固定資產（無形）減值準備×××

開發產品

×××存貨跌價準備×××

投資性房地產×××投資性房地產累計折舊（攤銷）×××

投資性房地產減值準備×××

非投資性房地產

×××投資性房地產——成本×××固定資產（無形）

×××累計折舊（攤銷）×××固定資產（無形）減值準備×××

按建筑物或土地使用權的公允價值公允價值變動損益×××

公允價值小于賬面價值的，按其差額資本公積——其他資本公積

×××公允價值大于賬面價值的，按其差額（二）轉換后投資性房地產按公允價值模式計量開發產品

×××存貨跌價準備×××

二、投資性房地產轉換為非投資性房地產

借：非投資性房地產貸：投資性房地產非投資性房地產投資性房地產成本？成本計量模式公允價值計量模式賬面價值

（一）轉換前投資性房地產采用成本模式計量計量原則：按原有投資性房地產的賬面價值確定非投資性房地產的賬面價值。（二）轉換前投資性房地產采用公允價值模式計量計量原則：

以轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。投資性房地產×××投資性房地產累計折舊（攤銷）×××

投資性房地產減值準備×××

開發產品×××

按該投資性房地產的賬面價值（一）轉換前投資性房地產采用成本模式計量固定資產（無形）×××累計折舊（攤銷）×××

固定資產（無形）減值準備×××

（二）轉換前投資性房地產采用公允價值模式計量固定資產×××

無形資產×××

按該項投資性房地產的公允價值投資性房地產——成本

×××投資性房地產——公允價值變動××××××公允價值變動損益××××××按其差額開發產品×××

貸：投資性房地產借：非投資性房地產一、采用成本模式計量的投資性房地產的處置銀行存款×××

其他業務收入×××按實際收到的金額其他業務成本×××投資性房地產累計折舊（攤銷）×××

投資性房地產減值準備×××

投資性房地產

×××第六節

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