第六章：房地產管理法規引例1998年初，某房地產開發公司通過印發宣傳材料等方式銷售其所興建的紫金花園期房，該宣傳材料稱紫金花園24~26層房屋附空中花園及泳池，并印有三面臨窗封閉式空中花園的圖片。同年7月12日，楊某根據宣傳材料及某房地產開發公司工作人員介紹，與某房地產開發公司簽訂了購買紫金花園第2座25層B單元期房的訂購書，并于當日及7月30日分兩次付清房款1746536元人民幣。同年12月9日，楊某與某房地產開發公司訂立了正式的房屋買賣合同，合同表明：該建筑面積.引例189.89平方米。另附設花園及游泳池面積約91.65平方米，合同中附有屋平面結構示意圖，與宣傳材料所載內容一致，但合同書中對空中花園立體結構沒有具體說明。合同中還規定了買方不如期交款，賣方不如期交房的違約責任。但未對房屋建筑結構問題規定違約責任。2000年6月28日，某房產公司按約向楊某交付房屋，楊某經查驗該房所附花園結構為四周僅有鐵欄圍護的全開放式露臺，與宣傳材料中所顯示的三面臨窗全封閉式空中花園嚴重不符，且房屋質量有嚴重問題。故楊某向法院起訴。要求：（1）解除雙方房屋買賣合同；（2）責令房地產開發公司返還購房款人民幣1746536元，并按購房款額的一倍賠償損失本章學習目標●掌握房地產開發中土地獲得的方式及程序●掌握不同獲得用地的方式對應的用地范圍●掌握房地產交易的一般原則及規定●掌握房地產銷售、轉讓、抵押及租賃的一般規定。●掌握房地產的權屬登記制度狹義的房地產管理法專指1994年7月5日由八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》，該法自1995年1月1日起施行，后來于2007年8月30日進行了修訂。廣義的房地產管理法指調整房地產關系的法律規范的總稱，它包括了各類房地產法律、規范，即凡調整有關房地產關系的憲法、法律、行政法規、部門規章、地方性法規、司法解釋等都可歸入其中。具體地分為以下幾個方面:城市規劃和基本建設法律制度、房地產業經營管理法律制度、房地產流通法律制度、房地產權屬管理法律制度和房地產糾紛處理法律制度等。房地產管理法的概念與調整對象（1）房地產財產關系。房地產財產關系是指發生在房地產經濟運行過程中具有直接物質利益內容的房地產關系，平權性、物質利益性是其基本特點。（2）房地產管理關系。房地產管理關系是指發生在房地產經濟運行過程中不具有直接物質利益內容的房地產關系，非平權性、非物質利益性是其基本特點。房地產開發用地管理我國土地所有權有兩種：一是國家土地所有權（城市市區土地；農村和城市郊區中已經依法沒收的、征收、征購為國有的土地；國家依法征用的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地），二是集體土地所有權（除國有土地之外的土地）。房地產開發用地管理房地產開發用地是指用于房地產開發的土地，即進行基礎設施和房屋建設的用地。對于房地產開發用地有五類：居住用地、工業用地、教育科學文化衛生體育用地、商業旅游娛樂用地、綜合或其他用地。土地使用權的獲得途徑有三種：土地使用權的出讓、土地使用權的轉讓、土地使用權的劃撥。土地使用權的出讓1．土地使用權出讓的概念土地使用權出讓是指國家（政府作為國家代表）國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。土地使用者獲得了土地使用權。具有獨立意義的土地使用權，具有占有、使用、收益和一定意義的處分權能，具體表現為對土地的使用權、轉讓權、出租權、抵押權。土地使用權的出讓2．土地出讓的方式根據《城市房地產管理法》的規定，國有土地使用權的出讓有拍賣、招標和協議三種方式。2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發了71號文件《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》:要求從2004年8月31日起。所有經營性項目用地一律公開競價出讓，各地不得再以歷史遺留問題為由進行協議出讓。同時要求此后開發商必須及時繳納土地出讓金，兩年不開發政府可收回土地。土地使用權的出讓2．土地出讓的方式71號令的頒布正式叫停了此前盛行的協議出讓，成為土地交易市場化的標志。由于該規定從8月31日實施，這場“土地革命”的起點也被業內成為“8.31大限”土地使用權的出讓3．土地使用權出讓的批準權限按照《土地管理法》第45條的規定：征用基本農田或基本農田以外的耕地超過35公頃（約500畝）或其他土地超過70公頃（約1000畝）的，由國務院批準；征用基本農田以外的耕地不足35公頃或其他土地不足70公頃的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。土地使用權的出讓4．土地使用權出讓的最高年限《城市房地產管理法》第13條，國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。合同約定的土地使用年限屆滿，除土地使用者申請續期并依法批準的以外，國家無償收回其土地使用權。記住哦！土地使用權的出讓5．變更合同約定的土地用途的程序：（1）土地使用者向土地管理部門、城市規劃部門提出改變出讓土地用途的申請，說明理由和設想。（2）土地管理部門和規劃部門經過審查決定同意或不同意。（3）如果上述兩部門同意其申請，土地出讓任何受讓人簽訂變更協議或重新簽訂合同（4）辦理土地使用權變更登記。土地使用權的轉讓

1.土地使用權轉讓的概念土地使用權轉讓是通過出讓方式獲得土地使用權土地使用者，通過買賣，贈與或其他合法方式，將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。人們把土地使用權出讓形成的市場稱為一級市場，把由于轉讓而形成的市場稱作二級市場。房地產三個分級市場的劃分一級市場土地使用權出讓市場二級市場增量市場三級市場存量市場政府開發商消費者土地使用權的轉讓2.轉讓土地使用權必須滿足以下條件：（《城市房地產管理法》第38條規定）（1）土地使用權轉讓只能在原土地使用權出讓合同規定的權利義務范圍內進行，權利人不得擴張其權利內容。（2）按照出讓合同的約定，受讓方已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。（3）按照出讓合同進行投資開發，屬于房屋建筑工程的，要完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的要形成工業用地或者其他建設用地條件。以上條件是對炒買地皮，土地投機行為的限制。土地使用權的轉讓3.土地使用權不得轉讓的條件（1）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第38條規定條件的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（3）依法收回土地使用權的；（4）共有房地產未經其他共有人同意的；（5）權屬有爭議的；（6）未依法登記領取權屬證書的；（7）法律、行政法規規定的禁止轉讓的其他情形。土地使用權的劃撥1．土地使用權劃撥的概念土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。土地使用權劃撥有兩種形式：一是原本為國有土地的劃撥，二是原本是集體土地征用后再劃撥。土地征用的特點就是強制性、特定性、補償性。土地使用權的劃撥2．屬于土地使用權劃撥的建設用地（1）國家機關用地和軍事用地（2）城市基礎設施用地和公共事業用地（3）國家重點扶持的能源交通水利等項目用地（4）法律、行政法規規定的其他用地房地產交易1房地產交易的概念房地產交易是指以房地產(商品)為對象而進行的轉讓、抵押、租賃等經營活動。房地產交易是發生在平等民事主體之間的行為，當事人雙方要以書面合同形式明確相互的權利義務關系。在房、地同存的情形下，是房、地兩權一并交易，在房地不同存的情形下，則表現為地權交易。房權交易的是所有權或使用權；地權交易的只能是使用權。土地所有權是明令禁止交易的。房地產交易的市場稱作三級市場，房地產交易2房地產交易的一般規則1）及時登記的原則。2）房地連動的規則。3）市場價格與政府管理相結合的規則。4）權利義務同時轉移的規則。商品房銷售商品房銷售(含預售)的法律規定1)商品房銷售。商品房銷售包括現房銷售和商品房預售。是房地產開發企業將其開發建設的商品房出售給買受人的行為。它是當前我國房地產買賣的主要表現形式，也是典型的房地產二級市場行為。商品房銷售的主體必須具有獨立法人資格、取得房地產開發主管部門核發的資質證書的房地產開發企業。項目公司銷售商品房的，必須經房地產開發主管部門核準。商品房銷售商品房銷售(含預售)的法律規定2)商品房預售。商品房預售俗稱“賣樓花”，是指房地產開發企業將正在開發建設中的房屋預先出售給受買人，由買受人支付定金或房價款的行為。商品房預售既是一種銷售方式，同時也是開發企業的一種籌資方式。商品房銷售商品房銷售(含預售)的法律規定3）商品房預售的行政許可證制度。2004年7月13日經建設部第41次常務會議討論通過的《建設部關于修改<城市商品房預售管理辦法>的決定》第六條規定：

“商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”

商品房銷售《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》對預售商品房的條件作了明確的規定：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。（2）持有《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》（3）按提供預售的商品房數量計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并以確定施工進度和竣工交付日期。（4）向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》商品房銷售商品房預售應出示的“五證”《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售(預售)許可證》購房者在購買期房時應要求房地產開發商和銷售商提供上述法律文件，這是法律對期房銷售方的最基本的要求商品房銷售商品房面積的規定1)合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。2)商品房交付，產權登記面積與合同約定面積發生差異，合同未作約定的按下列方式處理：面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；面積誤差比絕對值超出3%時，買房人有權退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按約定的利率付給利息。商品房銷售3）買受人不退房的產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=(產權登記面積一合同約定面積)÷合同約定面積×100%商品房銷售商品住宅“兩書”制度

《城市房地產開發經營管理條例》、建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》(1998年)、《房屋建筑工程質量保修辦法》(2000年)等作出規定：

房地產開發企業在商品房交付使用時，應向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

房地產轉讓1、房地產轉讓的概念和方式房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。房地產轉讓的方式有三種:買賣、贈與、其他合法方式。

房地產轉讓2、房地產轉讓的條件房地產轉讓是一種民事法律行為，應當遵循民事法律行為的一般構成要件。而民事法律行為的構成要件通常包括四個方面即：行為主體合格(主要是具有行為能力)；意思表示真實；行為內容合法；行為形式合法。就房地產轉讓而言，主要涉及行為的內容和形式方面，在立法上有些特殊的要求和規定。

房地產轉讓1、房地產轉讓的禁止(或限制)條件。據《城市房地產管理法》和建設部《城市房地產轉讓管理規定》下列房地產不得轉讓:①以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；②司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的房地產；③依法收回土地使用權的房地產；

房地產轉讓

④未經其他共有人書面同意轉讓的共有房地產；⑤權屬有爭議的房地產； ⑥未依法登記領取權屬證書的房地產；⑦法律、行政法規規定禁止轉讓的其他房地產如土地所有權、違章建筑物等。

房地產轉讓3、房地產轉讓合同的內容依《城市房地產轉讓管理規定》第8條規定，房地產轉讓合同應當載明下列主要內容:雙方當事人的姓名或名稱、住所；房地產權屬證書名稱和編號；房地產座落位置、面積、四至界限；土地宗地號、地使用權取得的方式及年限；房地產的用途或使用性質；成交價格及支付方式；房地產交付使用的時間；違約責任；雙方約定的其他事項。房地產抵押(1)房地產抵押的概念房地產抵押，也即不動產抵押，就是以房地產作為抵押物的抵押，屬于抵押之中最主要的表現形式。對此，《城市房地產管理法》和建設部《城市房地產抵押管理辦法》(1997年)作出具體規定。依規定，房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產，以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處分抵押的房地產而優先受償。房地產抵押(2)房地產抵押的形式我國現行法規定來看，用于抵押的房地產有三種形態。1)現房加土地使用權的抵押。2)“期房”加土地使用權的抵押。3）單純土地使用權的抵押。房地產抵押（3）不得抵押的房地產依《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》規定，下列房地產不得設定抵押:1）所有權、使用權不明或權屬有爭議的房地產。2）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產。3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物。4）己依法公告列入拆遷范圍的房地產。房地產抵押以下幾種特殊的房地產可以抵押：（1）抵押人依法承包并經發包方同意抵押的“四荒地”（荒山、荒坡、荒溝、荒灘)的土地使用權可以抵押；（2）鄉村企業的土地使用權因其地上的廠房等建筑物抵押的，而同時抵押（但鄉村企業的土地使用權不得單獨抵押)。房地產抵押以下幾種特殊的房地產可以抵押：（3）依《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，劃撥土地使用權及其上建筑物、其他附著物未經批準并符合法定條件，不得抵押。（4）違法、違章的建筑物不得抵押，以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。房地產抵押（4）房地產抵押合同的效力依《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》規定，房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到當地房地產管理部門辦理房地產抵押登記（包括登記申請、登記審核、登記發證、抵押登記的變更或注銷。房地產抵押合同應自依法成立之日起生效。當然，當事人另有約定或法律另有規定者除外。房地產抵押（4）房地產抵押合同的效力

抵押登記反映的是抵押合同生效后的物權變動，即抵押權的設定。

抵押合同成立后，未辦理登記手續，只是抵押權不成立，該合同并不無效。由此發生糾紛，抵押權人可以請求法院判決強制抵押人辦理抵押登記手續，或是依抵押合同承擔違約責任。房地產抵押（5）房地產抵押權的效力1）房地產抵押權的對內效力是指抵押(權)擔保的債權范圍和財產范圍。

債權范圍包括主債權、利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用等方面。

財產范圍包括：房地產本身、房地產的附屬物和附屬權利（附屬物如房屋周圍的花草樹木、住宅范圍內的停車場、房屋門窗、各種附屬設施如照明、通訊、采暖、制冷等）。房地產抵押（5）房地產抵押權的效力2)房地產抵押權的對外效力指房地產租賃時抵押權的效力：租賃在先，抵押在后的設定和實現都不影響租賃關系，但抵押人負有告知義務；

抵押在先，租賃在后。租賃權不得對抗抵押權，當實現抵押權時，租賃關系可能被解除。房地產抵押（5）房地產抵押權的效力2)房地產抵押權的對外效力。依法釋[2000]44號規定：“抵押人將已抵押的財產出租租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產己抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產己抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己擔。”房地產抵押（7）房地產抵押權的實現是指抵押權人在債權已屆清償期而債務人不履行債務時，依法處分抵押物，從變價所得中優先受償。房地產抵押權實現的債權清償順序:1)處分抵押房地產的費用；2)抵押房地產應繳納的稅款；3）償還抵押權人債權本息及支付違約金；房地產抵押4）賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害；5）剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。當同一房地產設定多個抵押權時，以抵押登記的先后順序受償川順序相同的，按照債權比例清償。房地產出租1關于租賃房地產的條件依建設部1995年《城市房屋租賃管理辦法》規定，有下列情形之一的房屋不得出租:①未依法取得房屋所有權證的②司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的③共有房屋未取得共有人同意的④權屬有爭議的房地產出租1關于租賃房地產的條件依建設部1995年《城市房屋租賃管理辦法》規定，有下列情形之一的房屋不得出租:⑤屬于違法建筑的⑥不符合安全標準的⑦已抵押，未經抵押權人同意的⑧不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的⑨有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。房地產出租2房地產租賃合同1）房地產租賃合同的形式：依《城市房地產管理法》規定:“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同”。2）房地產租賃合同的內容依《城市房地產管理法》和《合同法》規定，房地產租賃合同的內容包括標的房地產的基本情況、租賃用途、租賃期限、租金、修繕責任等條款。房地產出租3、房地產租賃合同的變更、解除或終止依《城市房屋租賃管理辦法》規定:有下列情形之一的，租賃當事人可以變更或解除租賃合同：①符合法律規定或合同約定可以變更或解除合同條款的；②因不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的；③當事人協商一致的。因變更或解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。房地產出租依《城市房屋租賃管理辦法》規定：承租人有下列行為之一的，出租人有權終止租賃合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：①將承租的房屋擅自轉租的；②將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；③將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的；④拖欠租金累計6個月以上的；房地產出租依《城市房屋租賃管理辦法》規定：承租人有下列行為之一的，出租人有權終止租賃合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：⑤公用住宅用房無正當理由閑置6個月以上的；⑥租用承租房屋進行違法活動；⑦故意損壞承租房屋的；⑧法律、法規規定其他可以收回的。《城市公有房屋管理規定》也有類似的規定。這里，“終止租賃合同”實際上也是解除租賃合同。房地產出租4房地產租賃當事人的權利和義務①出租人的權利和義務出租人的權利：主要是收取租金；監督承租人合理使用標的物；請求返還標的物。出租人的義務：主要是交付標的物、標的物的瑕疵擔保義務、出租人的權利瑕疵擔保義務、修繕義務、保證承租人優先購買權的義務。房地產出租②承租人的權利和義務承租人的權利主要是:取得對標的物的租賃權、改善權（承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或增設他物）、轉租權（經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人）、優先權（包括對標的物的優先購買權和優先承租權）。房地產出租承租人的義務主要是:（1）承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金；（2）承租人應當愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同；（3）因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償；（4）將承租房屋擅自轉租、轉讓、轉借、調換他人或改變用途使用，或者租用承租房屋進行違法活動等，給出租人造成損失的，應當賠償。房地產出租(4)城鎮廉租住房租賃城鎮廉租住房是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。它適用于城鎮最低收入家庭進行租賃使用。對此，建設部《城鎮廉租住房管理辦法》(1999年)作出具體規定。房地產出租承租廉租住房的家庭，不得將承租的廉租住房轉租。違者收回轉租的房屋，沒收違法所得，并處以1-3萬元的罰款。承租廉租住房的家庭，應當如