1重點(diǎn)案例研究/案例選取區(qū)域項(xiàng)目名稱總體量物業(yè)形態(tài)及體量整體定位開發(fā)引擎瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉一、二期總體量600余畝，建筑面積40余萬(wàn)平方米；遠(yuǎn)期規(guī)劃1000畝以上，建筑面積100－200萬(wàn)平方米。多層框架電梯公寓為主，少量聯(lián)排別墅；配套有天福源（官塘）溫泉大酒店、功能商業(yè)街、雙會(huì)所溫泉休閑中心（二個(gè)2000平米溫泉泳池、近70個(gè)溫泉泡池）、老年大學(xué)、大劇院與體育館、銀行超市。中國(guó)第一養(yǎng)老度假村優(yōu)質(zhì)溫泉為主題，交通便利為輔助，超大型社區(qū)為依托。陵水縣香水灣旅游度假區(qū)紅磡香水灣約3500畝，40余萬(wàn)平方米別墅、公寓、酒店、高爾夫球場(chǎng)、商業(yè)、會(huì)所標(biāo)志性高尚熱帶濱海度假村原生態(tài)海灣+精裝小戶型公寓陵水縣香水灣旅游度假區(qū)香水灣1號(hào)約600畝，僅138套別墅獨(dú)立別墅、商業(yè)、會(huì)所具有濃郁的中國(guó)文化以及流行的海濱度假風(fēng)格的高端別墅區(qū)

濱海+商周元素別墅酒店陵水縣香水灣旅游度假區(qū)富力灣2500畝，建筑面積40萬(wàn)平方米。別墅為主、少量公寓；配套為游艇俱樂部、五星級(jí)度假酒店、運(yùn)動(dòng)會(huì)所等。世界級(jí)濱海度假4.2公里海岸線三亞市小東海鹿回頭半島半山半島2066多畝，建筑面積100多萬(wàn)平方米。臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國(guó)際潛水基地、游艇會(huì)等三亞唯一的居住、度假、休閑、商務(wù)復(fù)合型六星級(jí)區(qū)域小東海鹿回頭半島的核心地段三亞市臨春山水國(guó)際2517畝，104萬(wàn)平方米別墅、多層和小高層住宅、酒店式公寓、商業(yè)街、會(huì)所及其他小區(qū)配套休閑、居住、度假為一體的大型人文居住社區(qū)山水+公園+內(nèi)海=生態(tài)養(yǎng)生城區(qū)域項(xiàng)目名稱總體量物業(yè)形態(tài)及體量整體定位開發(fā)引擎陵水英洲鎮(zhèn)雅居樂·清水灣占地1.5萬(wàn)畝12公里海岸線，16公里景觀大道三個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的18洞高爾夫球場(chǎng)、6家超五星級(jí)國(guó)際酒店、多國(guó)風(fēng)情溫泉谷、游艇會(huì)、海洋體驗(yàn)展覽館、民族風(fēng)情村等復(fù)合型海濱度假新國(guó)度12公里海岸線，距三亞市不到40公里，2011年即將建成的海南東環(huán)城際輕軌站點(diǎn)之一。博鰲中信千洲灣占地778畝容積率：0.48綠地率：53％項(xiàng)目一期總建筑面積約12萬(wàn)㎡為中國(guó)高端人群打造的濱水游艇度假及養(yǎng)生社區(qū)天堂小鎮(zhèn)、2家五星級(jí)酒店、1家四星級(jí)酒店、6個(gè)高爾夫球場(chǎng)加中信品牌加中信、玉帶灘、亞洲論壇、溫泉三亞灣魯能·三亞灣新城占地面積687萬(wàn)平方米、建筑面積：316萬(wàn)平方米。容積率：0.46綠化率：60%高爾夫區(qū)：占地面積1711畝由77席的果嶺洋房，8000平米溫泉會(huì)所，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)18洞果嶺綠地球場(chǎng)組成。游艇會(huì)區(qū)：總用地面積28.5萬(wàn)平方米，總建筑面積16.7萬(wàn)平米。美麗城區(qū)：面積約1800畝將打造全球首屈一指的：演藝中心、美麗時(shí)尚中心、會(huì)展中心、影視中心。綜合性高端度假社區(qū)魯能?三亞灣新城包括美麗MALL、美麗1區(qū)、GOLF公寓和高3區(qū)在內(nèi)的四大精品物業(yè)國(guó)慶同開。聯(lián)排別墅均價(jià)12000元/平方米；獨(dú)棟別墅均價(jià)19000元/平方米。美麗1區(qū)最低價(jià)8900元/平米，使三亞出現(xiàn)10000以下的海景公寓，均價(jià)12000元平米，十一黃金周回款約1.5個(gè)億。重點(diǎn)案例研究/案例選取2開發(fā)商海南天來泉旅游不動(dòng)產(chǎn)有限公司綠化率53%項(xiàng)目位置瓊海市官塘旅游開發(fā)區(qū)，東線高速西出口800米總套數(shù)一期2600套基本售罄，二期4008套；主力戶型50平方米一房。規(guī)模一、二期600余畝，建筑面積約40萬(wàn)平方米。物業(yè)功能公寓、溫泉酒店、溫泉會(huì)所、文化廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)大劇院、老年大學(xué)等、銀行郵局等。整體定位中國(guó)第一養(yǎng)老度假村售價(jià)一期06年10月開盤均價(jià)2300元；二期08年9月開盤，均價(jià)3700元項(xiàng)目基本情況成功案例研究/天來泉3天來泉建筑風(fēng)格采用南洋風(fēng)情及休閑情境，外立面處理簡(jiǎn)潔。建筑設(shè)計(jì)4成功案例研究/天來泉景觀設(shè)計(jì)以草坪為基礎(chǔ)，點(diǎn)綴成年植株和藝術(shù)小品。景觀布局成功案例研究/天來泉5天福源溫泉大酒店按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、綠色環(huán)保概念規(guī)劃建造。酒店建筑外觀呈“鼎”字形，建筑面積約35961平方米，占地面積約8088平方米，是集觀光度假、休閑療養(yǎng)、商務(wù)會(huì)議、運(yùn)動(dòng)健身、溫泉SPA等于一體的多功能綜合型商務(wù)旅游度假酒店。

該酒店是本項(xiàng)目的商業(yè)配套，完全對(duì)外開放營(yíng)業(yè)。溫泉酒店6成功案例研究/天來泉規(guī)劃的中心大泳池和溫泉泡池，提升了本項(xiàng)目溫泉主題的內(nèi)涵；而規(guī)劃中的體育館、音樂廳和老年大學(xué)等增加了本項(xiàng)目作為養(yǎng)老訴求的賣點(diǎn)。配套設(shè)施成功案例研究/天來泉7天來泉項(xiàng)目以中端養(yǎng)老和度假型的客戶為主，主要用于自用，投資為輔，其經(jīng)濟(jì)水平難以匹配高端的濱海度假型物業(yè)，退而次之追求高性價(jià)比的中低端物業(yè)。客戶研究核心客戶（60%）來源：京津地區(qū)、東北三省、山西、內(nèi)蒙等區(qū)域購(gòu)買主要目的：養(yǎng)老、度假客戶特征：中端富裕人群，追求有質(zhì)量的生活，但經(jīng)濟(jì)水平難以承擔(dān)濱海的高端度假物業(yè)重要客戶（30%）來源：浙江、上海區(qū)域購(gòu)買目的：度假及投資客戶特征：中端富裕人群，看重溫泉資源和投資回報(bào)成功案例研究/天來泉邊緣客戶（10%）來源：較散，全國(guó)其他區(qū)域購(gòu)買目的：投資、度假等客戶特征：具備一定隨機(jī)性、追求性價(jià)比8天來泉項(xiàng)目以溫泉為主題，且成功自營(yíng)其溫泉概念的主要載體——天福源溫泉大酒店，大大提升了本項(xiàng)目的地段價(jià)值和市場(chǎng)信心。核心訴求鮮明的養(yǎng)老度假主題，對(duì)應(yīng)小戶型為主的戶型配比及相關(guān)老年設(shè)施配套，緊扣市場(chǎng)主流需求。一期以均價(jià)2500元在07年底大部售罄，08年9月二期開盤均價(jià)3700元，提價(jià)過快且適逢房地產(chǎn)周期下行，明顯影響了二期開盤后的去化。（全裝修）公益型或半公益型的小區(qū)內(nèi)部配套大部分尚未上馬，影響客戶購(gòu)買信心。天來泉一期一年內(nèi)售出房源近2000套，顯示中端高性價(jià)比產(chǎn)品有較強(qiáng)的市場(chǎng)需求。本項(xiàng)目可引入重量級(jí)合作伙伴及具有豐富客戶資源的商業(yè)合作伙伴，共同持有或經(jīng)營(yíng)核心配套物業(yè)，以提升本項(xiàng)目的地段價(jià)值，尤其是改變市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目地處偏僻的觀念。市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，結(jié)合針對(duì)性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，充分迎合客戶需求。尊重市場(chǎng)大勢(shì)，并給客戶留出升值空間，方能快速去化和回款。盡量配套先行，凝聚人氣，增強(qiáng)市場(chǎng)信心，以獲取更高溢價(jià)。依靠規(guī)模大、配套全、性價(jià)比高，可獲得快速去化，從而提升資本利用效率，獲取高收益。“天來泉”對(duì)本項(xiàng)目的啟示項(xiàng)目借鑒9開發(fā)商海南香水灣海濱假日酒店有限公司

綠化率60%項(xiàng)目位置海南陵水香水灣旅游度假區(qū)總套數(shù)138棟別墅占地面積600畝物業(yè)功能別墅、會(huì)所、婚禮教堂總建筑面積92046平方米銷售價(jià)格預(yù)計(jì)30000-50000元/平方米容積率0.23別墅戶型一居—四居：173-670總統(tǒng)別墅：

1000平方米項(xiàng)目基本情況典型案例研究/香水灣1號(hào)10香水灣具備一流的天然度假環(huán)境。整個(gè)項(xiàng)目總占地600畝，規(guī)劃為三個(gè)開發(fā)區(qū)域，均為超低密度別墅度假區(qū)。一期規(guī)劃為39座私人酒店度假別墅，二期規(guī)劃為93棟高端度假別墅。別墅戶型有一居、二居、三居、四居，面積從173-670平米不等，并規(guī)劃有兩棟會(huì)所，一棟婚禮教堂和一棟SPA。容積率0.23，建筑密度15.7%，綠化率達(dá)到60%。以融入環(huán)境為指導(dǎo)思想，低密度建筑，高綠化植栽，使用本土天然材料海南火山巖，展現(xiàn)回歸自然的氣度。戶型設(shè)計(jì)充分考量看海的通透性與戶外活動(dòng)的私密性，獨(dú)院高墻，院門，水池庭院、游廊、客廳、臥室等漸次鋪排。規(guī)劃分析11典型案例研究/香水灣1號(hào)典型案例研究/香水灣1號(hào)建筑風(fēng)格：別墅融入商周時(shí)期建筑元素，對(duì)稱布局，具有中國(guó)原古建筑風(fēng)格。園林風(fēng)格：原生態(tài)熱帶園林與中式園林曲徑通幽結(jié)合。圍合院落：別墅院落由廂房和圍墻圍合，具有中式四合院風(fēng)格，保障居住私密性。休閑特色：建筑材料除玻璃外，全部采用天然材料，建筑與環(huán)境充分融合。產(chǎn)品細(xì)節(jié)12具有濃郁的中國(guó)文化以及流行的海濱度假風(fēng)格的高端別墅區(qū)總體定位13區(qū)位：項(xiàng)目位于海南陵水香水灣開發(fā)區(qū)，是海南重點(diǎn)開發(fā)海岸，屬于高品質(zhì)度假產(chǎn)品集中區(qū)，整體形象較高；其次，項(xiàng)目處在海南東線高速182公里香水灣出口處附近，對(duì)外交通便利。環(huán)境資源：滿覆植被的976米牛嶺山,前擁一公里海岸線,背山面水,

原生態(tài)海灣景觀，成為本項(xiàng)目突出賣點(diǎn)。建筑風(fēng)格：融入中國(guó)商周文化元素，引入最具中國(guó)特色的大屋頂，質(zhì)樸穩(wěn)重，演繹商周殿式建筑。定位支持典型案例研究/香水灣1號(hào)典型案例研究/香水灣1號(hào)香水灣的海景質(zhì)量較高，是本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目，包括富力灣和紅勘香水灣的重要賣點(diǎn)。一公里海景14先做景觀及配套；準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售一期；整體規(guī)劃以具有商周建筑元素的中式濱海別墅為引擎，打造海南最高端住宅產(chǎn)品。開發(fā)模式集中在海南三亞地區(qū)面向外來游客宣傳，另進(jìn)行異地推廣（重點(diǎn)區(qū)域?yàn)樯轿鳌㈥兾鳌⒈本┑缺狈降貐^(qū)）為補(bǔ)充推廣方式08年9月項(xiàng)目參加山西太原煤博會(huì)進(jìn)行重點(diǎn)推介。中式圍合院落建筑，主要面向北方客群。因此，客戶以北京、山西、陜西等華北區(qū)域?yàn)橹鳎浯螢榫哂兄袊?guó)傳統(tǒng)情節(jié)的江浙、上海等長(zhǎng)三角區(qū)域。客戶描述一期預(yù)計(jì)08年12月正式開盤。銷售分析15典型案例研究/香水灣1號(hào)開發(fā)商海南永泰金締房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠化率75％項(xiàng)目位置海南陵水香水灣旅游度假區(qū)總套數(shù)一期公寓約2400套，別墅100套規(guī)模總規(guī)3500畝，一期320畝；總規(guī)劃31萬(wàn)平方米；容積率0.17產(chǎn)品類型公寓、別墅、高爾夫球場(chǎng)、五星酒店、商業(yè)主力戶型公寓36-86平方米，聯(lián)排130-150平方米，獨(dú)棟300多平方米銷售價(jià)格公寓10000元/平米，別墅20000元/平米項(xiàng)目基本情況成功案例研究/紅勘香水灣16香水灣具備一流的天然度假環(huán)境。位于海南陵水香水灣度假區(qū)B區(qū)，臨海長(zhǎng)約3公里，距三亞66公里，距離海口182公里，距離三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)85公里。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃由“金締花園度假村、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)18洞山地海景高爾夫、酒店區(qū)、規(guī)劃商業(yè)街”四大塊組成。建筑風(fēng)格為熱帶濱海建筑風(fēng)格，戶戶觀海。園林借鑒五星級(jí)酒店園林做法：小品景觀、園林游泳池、沙灘游泳池、波浪池、涼亭、郊游小椰林、特色湖及水景。精裝小戶型：公寓戶型設(shè)計(jì)為36-86㎡，簡(jiǎn)約中性精裝，270度觀景。地塊與規(guī)劃成功案例研究/紅勘香水灣17成功案例研究/紅勘香水灣以精裝小戶型海景公寓為引擎，逐步推出海景別墅、高爾夫別墅、酒店公寓等物業(yè)，再以高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)，提升整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)和人氣，實(shí)時(shí)開發(fā)商業(yè)配套。度假公寓+度假別墅+高爾夫球場(chǎng)+商業(yè)物業(yè)開發(fā)模式全國(guó)化戰(zhàn)略，海南（三亞+項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）推廣為中心，異地推廣（重點(diǎn)長(zhǎng)三角區(qū)域、北京、上海、東北）為輔助+開發(fā)商自身客戶資源。推廣方式開發(fā)商在京津項(xiàng)目較多，因此，客戶區(qū)域以北京、天津、東北幾個(gè)區(qū)域?yàn)橹鳎浯螢榻恪⑸虾５乳L(zhǎng)三角區(qū)域。據(jù)了解本項(xiàng)目一棟小高層公寓整體被浙江一老板買下，用于經(jīng)營(yíng)酒店。客戶描述一期07年底首先推出880套公寓，至今已銷售600多套，200多套仍在售。07年底至08年上半年在一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始調(diào)整時(shí)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)則開始逆勢(shì)上揚(yáng)，項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)較好；其次，開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，在京津開發(fā)項(xiàng)目較多，擁有優(yōu)質(zhì)和大量的客戶資源；再次，與三亞一線海景公寓相比具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)；第四，小戶型、低總價(jià)，客源較廣。銷售分析18開發(fā)商海南陵水富力灣開發(fā)有限公司

綠化率64.8％項(xiàng)目位置陵水縣香水灣旅游度假區(qū)總套數(shù)別墅為主，總量大于2000套，現(xiàn)推一期約400套占地面積2500畝（其中800畝為租用）物業(yè)功能別墅為主、少量公寓；配套為游艇俱樂部、五星級(jí)度假酒店、運(yùn)動(dòng)會(huì)所等。總建筑面積40萬(wàn)平方米銷售價(jià)格7000－13000元/平方米容積率建筑密度0.238.7％公寓主力戶型公寓60－180平方米聯(lián)排別墅230-250平方米獨(dú)棟別墅約350平方米項(xiàng)目基本情況成功案例研究/富力灣19香水灣具備一流的天然度假環(huán)境。4.2公里海岸線的天然海灣風(fēng)景。項(xiàng)目環(huán)境成功案例研究/富力灣20富力灣聯(lián)合多家品牌設(shè)計(jì)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行了綜合規(guī)劃：新加坡ECOID建筑設(shè)計(jì)有限公司、廣州市住宅建筑設(shè)計(jì)有限公司、香港鄭成標(biāo)建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、陳建中設(shè)計(jì)有限公司、大連雅筑游艇設(shè)計(jì)、新加坡柏景園林、CLINT酒店設(shè)計(jì)等。規(guī)劃分析成功案例研究/富力灣富力灣自北至南分為三個(gè)區(qū)域：北區(qū)：游艇港灣俱樂部、萬(wàn)豪度假酒店、帶碼頭別墅群、沙灘別墅群。中區(qū)：沙灘別墅群、獨(dú)棟別墅群、聯(lián)排別墅群、精品酒店、中心商業(yè)街（青年旅館、美食商業(yè)街、休閑會(huì)所、醫(yī)療會(huì)所）、沙灘娛樂區(qū)、海景住宅、情景洋房、酒店公寓、湖景別墅群。南區(qū)：山體別墅群、五星級(jí)酒店。21利用依山傍水的臺(tái)地地形，設(shè)計(jì)出親和自然的簡(jiǎn)約主義建筑。建筑規(guī)劃成功案例研究/富力灣22將建筑規(guī)劃在生態(tài)景觀內(nèi)，并采用大量石材和木材，使得建筑與自然相融合，既有傳統(tǒng)風(fēng)格，又為現(xiàn)代主義。在戶型內(nèi)部也較為注重居住視野與景觀的結(jié)合。建筑規(guī)劃成功案例研究/富力灣23新加坡柏景園林設(shè)計(jì)。首期園林根據(jù)組團(tuán)和景觀布局，劃分為8大功能區(qū)。主入口熱帶雨林區(qū)、中心景觀區(qū)、北區(qū)別墅群園林組團(tuán)區(qū)、B區(qū)公寓住宅組團(tuán)園林區(qū)、風(fēng)情商業(yè)街園林景區(qū)、南區(qū)沙灘別墅園林區(qū)、湖景別墅園林區(qū)、海防林休閑沙灘園林景區(qū)景觀園林成功案例研究/富力灣24成功案例研究/富力灣海域規(guī)劃海洋旅游五大功能區(qū)：游艇碼頭區(qū)、水上運(yùn)動(dòng)娛樂區(qū)、沙灘休閑娛樂、探險(xiǎn)旅游區(qū)、漁業(yè)旅游區(qū)25成功案例研究/富力灣核心客戶（70%）來源：京津地區(qū)為主，山西及東北三省為輔購(gòu)買主要目的：休閑度假、投資客戶特征：中高端富裕人群，享受生活，兼有投資，認(rèn)可富力品牌。重要客戶（20%）來源：上海及江浙區(qū)域購(gòu)買目的：度假及投資客戶特征：中高端富裕人群，自住與投資兼有，認(rèn)可產(chǎn)品價(jià)格邊緣客戶（10%）來源：較散購(gòu)買目的：投資、度假等客戶特征：具備一定隨機(jī)性，追求性價(jià)比富力灣項(xiàng)目客戶來源與天來泉項(xiàng)目有相似之處，均以北京為代表的北方客群為主，以長(zhǎng)三角的客戶為輔，但富力灣的客戶較為集中在北京和天津。同時(shí)，富力灣的客群經(jīng)濟(jì)水平較天來泉高。富力灣的客群以京津?yàn)橹鞯闹饕蛟谟诟涣Φ禺a(chǎn)在該區(qū)域內(nèi)有較高的品牌影響力和大批忠實(shí)的客戶。富力地產(chǎn)利用旗下項(xiàng)目參加北京房展的契機(jī)借勢(shì)宣傳海南富力灣項(xiàng)目，即取得了明顯的效果。客戶研究26“富力灣”對(duì)本項(xiàng)目的啟示27項(xiàng)目與東線高速相距數(shù)公里，但連通的馬路整潔通暢，并有醒目的導(dǎo)示系統(tǒng)。租用大面積土地作為重要配套用地，既節(jié)省了成本，又提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)值。在已經(jīng)擁有4.2公里海岸線的基礎(chǔ)上，再引入海水至社區(qū)內(nèi)部建設(shè)水設(shè)施和景觀，充分突出海濱休閑度假的主題。開發(fā)商規(guī)劃的以別墅為主的高端社區(qū)，卻以把少量的中高端高層公寓全部放在一期入市，并未在意其影響高端的形象。海南富力灣項(xiàng)目計(jì)劃于09年真正發(fā)力，當(dāng)前推出的四百余套房源是作為對(duì)市場(chǎng)的試探和研究，定價(jià)低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，亦未大規(guī)模宣傳，但利用其北京、重慶及廣州等的老客戶群體進(jìn)行了推介。區(qū)域內(nèi)已經(jīng)云集眾多實(shí)力派開發(fā)企業(yè)，區(qū)域概念已被市場(chǎng)接受并在持續(xù)提升。本項(xiàng)目與西線高速相距數(shù)公里，需注重其間的交通便捷性和導(dǎo)示系統(tǒng)。注重利用項(xiàng)目地界與海之間可能存在的未入市空地。本項(xiàng)目海景與東海岸相比，有明顯差距，但本項(xiàng)目水資源豐富是本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。相對(duì)低總價(jià)的中端產(chǎn)品首期入市，可以迅速集聚人氣，支持先期配套的運(yùn)營(yíng)。本項(xiàng)目所在區(qū)域完全是生地，未有任何實(shí)踐證明項(xiàng)目可行性，故首期入市產(chǎn)品應(yīng)謹(jǐn)慎，充分試探市場(chǎng)后，再全力出擊。本項(xiàng)目體量巨大，但本公司缺乏大量的地產(chǎn)客戶群體，這將導(dǎo)致本公司的營(yíng)銷費(fèi)用在相同條件下需更多預(yù)算。尤其是高端客戶資源的培育是本項(xiàng)目的一大挑戰(zhàn)。建議引入實(shí)力派企業(yè)進(jìn)入本區(qū)域，亦或合作開發(fā)，共同做大市場(chǎng)。項(xiàng)目借鑒開發(fā)商三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司綠化率45.5％項(xiàng)目位置三亞市鹿嶺路27號(hào)（鹿回頭公園旁）主力戶型與售價(jià)兩房120平方米、三房150－160平方米；均價(jià)27000元規(guī)模2066畝，建筑面積100多萬(wàn)平方米產(chǎn)品類型臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國(guó)際潛水基地、游艇會(huì)等周邊配套六星級(jí)酒店——悅榕山莊酒店、世界酒店業(yè)NO1——洲際酒店六星級(jí)亞洲旗艦店、全亞洲最好的高爾夫球場(chǎng)——鹿回頭高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目基本情況成功案例研究/半山半島半山半島具備頂級(jí)區(qū)位資源28半山半島位于三亞小東海鹿回頭半島，整個(gè)半島由鹿回頭公園、鹿回頭嶺兩山和小東海、鹿回頭灣兩灣組成，是三亞市西至海坡，東至亞龍灣的五十余公里海岸線中唯一一個(gè)待開發(fā)的半島，有著優(yōu)質(zhì)的沙灘和背山面海的絕頂自然資源。既屬三亞市區(qū)地段，又獨(dú)享頂級(jí)環(huán)境，地段價(jià)值奠定了半山半島作為高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)。地段分析成功案例研究/半山半島29除規(guī)劃部分別墅提升項(xiàng)目整體檔次外，小區(qū)建筑以高層為主，提升了整體容積率在1以上。同時(shí)，后期規(guī)劃了大量的商業(yè)酒店類配套，以提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益。規(guī)劃分析成功案例研究/半山半島30本項(xiàng)目采用的高科技技術(shù)和高端建材是項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)上的重要賣點(diǎn)。技術(shù)應(yīng)用成功案例研究/半山半島3107年至今，項(xiàng)目廣告宣傳投入總計(jì)近一億元，是海南知名度最高的項(xiàng)目之一。從參加北京、上海的奢侈品展到請(qǐng)吳大維、費(fèi)翔等明星助陣，半山半島營(yíng)銷上的大手筆有力助推了其市場(chǎng)去化。推廣方式32成功案例研究/半山半島成功案例研究/半山半島半山半島客戶以來自上海、北京及浙江等地的絕對(duì)高端客戶為主。項(xiàng)目以純豪宅的定位力圖凝聚高端客群，通過高端客群的群聚效應(yīng)來促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。代表性客戶：雅戈?duì)柤瘓F(tuán)掌門人。客群特征——在北京或上海要買得起500萬(wàn)以上的房產(chǎn)，才會(huì)在半山半島置業(yè)。上海、北京等地高端別墅的客群，都是半山半島的準(zhǔn)客戶。客戶的事業(yè)可能遍布全國(guó)。另有外籍客群，來自美國(guó)、加拿大、俄羅斯等。客戶研究33“半山半島”對(duì)本項(xiàng)目的啟示地段造就了產(chǎn)品的稀缺性，是本項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)，產(chǎn)品規(guī)劃本身并非絕對(duì)高品質(zhì)。大手筆的營(yíng)銷投入是市場(chǎng)去化的重要支持。企業(yè)品牌未能樹立，或是開發(fā)企業(yè)有意淡化而為之。項(xiàng)目品牌為項(xiàng)目品牌運(yùn)營(yíng)的核心支撐。為提高利潤(rùn)額，項(xiàng)目以高層產(chǎn)品為主，并規(guī)劃了大量的后期商業(yè)。但以別墅產(chǎn)品作為先期入市的主要產(chǎn)品，后期逐步提升高層產(chǎn)品的比例。價(jià)格為市場(chǎng)最高價(jià)，遠(yuǎn)超出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者的售價(jià)。高端定位也是一種高利潤(rùn)的差異化競(jìng)爭(zhēng)方式。項(xiàng)目近期受市場(chǎng)大環(huán)境的影響，有去化減速的明顯表現(xiàn)。本項(xiàng)目在產(chǎn)品品質(zhì)塑造上，相對(duì)于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而言有較大的提升空間。產(chǎn)品品質(zhì)可以塑造為本項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)之一。未來的營(yíng)銷投入可能走兩個(gè)極端：一是投入較大，硬吃客戶；二是投入較少，降低成本和售價(jià)，提升項(xiàng)目性價(jià)比。本項(xiàng)目可根據(jù)市場(chǎng)定位而定。本項(xiàng)目可在前期規(guī)劃低密度或中低密度的別墅、類別墅、多層洋房等入市，以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，塑造項(xiàng)目市場(chǎng)形象。本項(xiàng)目缺乏高端定位的地段支撐，性價(jià)比路線是最為穩(wěn)妥的策略。越是市場(chǎng)大環(huán)境差，投資客群越保守，項(xiàng)目去化越需要自用客群的支撐，需要性價(jià)比的支撐。本項(xiàng)目體量大，回款量大，應(yīng)面向主流客群定位主流產(chǎn)品，主打自住，投資類為輔，給客戶留出升值空間。項(xiàng)目借鑒34開發(fā)商三亞（首都機(jī)場(chǎng)）投資開發(fā)有限公司綠化率50%以上項(xiàng)目位置三亞鳳凰路臨春（白鷺公園對(duì)面）總套數(shù)一期售完，二期洋房840套，別墅40多套；三、四、五期規(guī)劃中。規(guī)模2517畝，總建筑面積104萬(wàn)平方米。物業(yè)功能別墅、多層和小高層住宅、酒店式公寓、商業(yè)街、會(huì)所及其他小區(qū)配套整體規(guī)劃住宅建筑面積92萬(wàn)平方米，公共建筑面積12萬(wàn)平方米；綜合容積率為0.62，建筑密度為15.01％；產(chǎn)品形態(tài)包括獨(dú)立、聯(lián)排、雙拼、疊拼、多層、小高層及酒店式公寓。

項(xiàng)目基本情況重點(diǎn)案例研究/三亞山水國(guó)際35黃色區(qū)域?yàn)轫?xiàng)目地塊。三亞山水國(guó)際以私享內(nèi)海養(yǎng)生為主題進(jìn)行開發(fā)，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)沿內(nèi)部水系呈組團(tuán)分布，中央形成多個(gè)別墅島，四周以高層建筑圍合，內(nèi)海自成一體，彰顯私屬生活領(lǐng)地。項(xiàng)目總建筑面積104萬(wàn)平米，規(guī)劃有別墅、多層和高層住宅、酒店式公寓等物業(yè)類型，分5期開發(fā)，一期近10萬(wàn)平米已售完，二期規(guī)劃有14棟共840套公寓及40多棟別墅。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)以私享、養(yǎng)生為原則，充分利用山、水資源，并以內(nèi)部人工湖為主線，合理布局各類物業(yè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)案例研究/三亞山水國(guó)際36山水國(guó)際以周邊山景、園景、河景及城市綠化帶為外景，內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)采用東南亞熱帶風(fēng)情，將自然環(huán)境、休閑環(huán)境、居住環(huán)境有機(jī)統(tǒng)一。以貫穿整個(gè)社區(qū)的人工湖為主線，形成水系環(huán)繞，并分割出多個(gè)小島，房和景融合一體，沿水岸分布有景觀亭、親水平臺(tái)、游泳池以及水岸綠化帶，整個(gè)社區(qū)被水和植被所覆蓋。私屬養(yǎng)生領(lǐng)地山水國(guó)際臨近城中心，周邊配套比較完善。作為千畝大盤，也規(guī)劃有完備的內(nèi)部配套。設(shè)有休閑會(huì)所、水上餐廳、商業(yè)步行街、學(xué)校、文化體育、超市、公園、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施，并與中海物管合作，提升小區(qū)生活品質(zhì)。配套設(shè)施重點(diǎn)案例研究/三亞山水國(guó)際37不臨大海，但仍有一流的周邊海景與景觀。與三亞白鷺公園、三亞圖書館和美麗之冠文化會(huì)展中心僅僅一路之隔，野生白鷺和遍布紅樹林的三亞臨春河盡收眼底。東、南、北為山體所環(huán)抱，青山環(huán)抱，依山傍水，形成了“山——海——城——河——園——居”的城市脈絡(luò)。社區(qū)規(guī)模超大，配套完善，產(chǎn)品豐富，適宜客群較廣。產(chǎn)品形態(tài)包括獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、多層住宅、小高層住宅、酒店式公寓、水上餐廳及商業(yè)步行街等。二期高層產(chǎn)品受環(huán)境影響銷售不暢，但其在小區(qū)內(nèi)相對(duì)的位置景觀最差是重要原因。產(chǎn)品定位檔次偏高，而區(qū)域建設(shè)尚未成熟，景觀非絕對(duì)稀缺。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)評(píng)價(jià)重點(diǎn)案例研究/三亞山水國(guó)際38開發(fā)商海南魯能廣大置業(yè)有限公司綠化率60%項(xiàng)目位置三亞市新城西路容積率0.46占地面積687萬(wàn)平方米物業(yè)功能高爾夫、游艇會(huì)、酒店、商業(yè)等標(biāo)桿規(guī)劃游艇會(huì)區(qū)：由600棟別墅，游艇會(huì)會(huì)所、社區(qū)會(huì)所、酒店、溫泉療養(yǎng)院、網(wǎng)球俱樂部、國(guó)際會(huì)議中心、購(gòu)物中心、游艇展覽館等。水上泊位190個(gè)，其中41個(gè)濱水別墅前的私宅泊位，另外8個(gè)私家泊位，供非濱水別墅使用，141個(gè)公共碼頭區(qū)的公共泊位。另有干船艙泊位60個(gè)，合計(jì)250個(gè)。項(xiàng)目基本情況成功案例研究/魯能三亞灣新城39成功案例研究/魯能三亞灣新城目前已建成的果嶺洋房建筑，汲取亞熱帶建筑風(fēng)格精髓，采取白色灰色的自然搭配，外墻顏色和諧天成，與之互為映襯的是石材與木材的本色運(yùn)用，這些完美的組合，讓建筑既有光彩的變化，也有虛實(shí)的對(duì)比；充滿熱帶風(fēng)情的出挑屋檐，引清新海風(fēng)入室的架空外廊，再加上寬大的室外陽(yáng)臺(tái)，海岸上的果嶺生活情調(diào)，在這樣的一棟建筑中得到了幾近完美的演繹。建筑設(shè)計(jì)三亞魯能巧妙的將來自海洋的天然活水引入社區(qū)，水系流轉(zhuǎn)之處，綠草如茵，營(yíng)造出一幅優(yōu)美的熱帶濱水綠地生活氛圍，保證任何一戶人家，都可以與清新水系和繁茂草木親近，搭配明快、自然的建筑格調(diào)，自由舒展著熱帶果嶺生活格調(diào)。景觀布局40成功案例研究/魯能三亞灣新城十一開盤，高爾夫社區(qū)1區(qū)、3區(qū)的別墅和公寓，美麗城社區(qū)的美麗mall和美麗1區(qū)同時(shí)推出，目前三區(qū)別墅已售罄銷售情況10月1日，魯能?三亞灣新城包括美麗MALL、美麗1區(qū)、GOLF公寓和高3區(qū)在內(nèi)的四大精品物業(yè)共同開盤。聯(lián)排別墅均價(jià)12000元/平方米；獨(dú)棟別墅均價(jià)19000元/平方米；整體均價(jià)16000元/平方米。美麗1區(qū)最低價(jià)8900元/平米，使三亞出現(xiàn)10000以下的海景公寓，均價(jià)12000元/平米，十一黃金周回款約1.5個(gè)億。項(xiàng)目近況

41項(xiàng)客戶研究近銷售產(chǎn)品主力戶型為87-179平米果嶺海景洋房客戶研究魯能三亞灣新城客戶，均以北京、上海、江浙為代表的休閑度假及客投資客群為主，客群定位較高。由于魯能之前在三亞大東海做過一個(gè)品質(zhì)相對(duì)較高的項(xiàng)目，現(xiàn)以售罄同時(shí)也為目前的項(xiàng)目積累了一定的口碑客戶。開發(fā)商雅居樂建筑面積900萬(wàn)㎡

項(xiàng)目位置海南省陵水縣英州鎮(zhèn)

占地面積占地1.5萬(wàn)畝物業(yè)功能高爾夫球場(chǎng)、超五星級(jí)國(guó)際酒店、多國(guó)風(fēng)情溫泉谷、游艇會(huì)、海洋體驗(yàn)展覽館、民族風(fēng)情村等容積率總體0.9，一期0.3銷售價(jià)格網(wǎng)上報(bào)價(jià)15000元-20000元（精裝修）項(xiàng)目基本情況成功案例研究/雅居樂·清水灣4212公里最美海岸