郴州碧桂園第二周學習總結

之開發報建重點流程梳理王宗琪2014年8月7日所需資料

1、用地規劃許可證申請表原件2、國有土地使用權出讓合同核原件，留復印件3、立項批復核原件，留復印件4、地形圖原件5、總平面設計圖收費標準

S---項目用地面積公頃：S＜1：1250元；1≤S＜3:1500元；S≥3：1750元123456789101112建設規劃用地許可證2014年8月7日申報材料：1、土地登記申請表、審批表原件（窗口領?。?、宗地圖原件兩份（委托土地測繪單位辦理，收費，費用可商議）3、界址圖原件（在所屬的土地所辦理）4、地籍調查表原件（在所屬的土地所辦理）5、領證申請原件6、國有土地使用權出讓合同復印件（核原件）7、國土局關于請求批準實施國有土地使用權出讓方案的報告復印件（核原件）8、市政府關于同意實施國有土地使用權出讓方案的批復核原件，留復印件9、竟買土地申請書核復印件（核原件）10、竟買土地資格確認表復印件（核原件）11、成交確認書復印件（核原件）12、出讓結果公告復印件13、相關稅費收據復印件（附所有票據復印件）14、營業執照、組織機構代碼證、法人身份證復印件15、建設用地項目供地方方案審批單（或供地方案）復印件（核原件）2345678910111213國有土地使用權證2014年8月7日13、相關稅費收據復印件（附所有票據復印件）14、營業執照、組織機構代碼證、法人身份證復印件15、建設用地項目供地方方案審批單（或供地方案）復印件（核原件）16、省政府關于同意征收土地方案的批復復印件（核原件）17、報件中的一書二方案及征地情況調查確認表復印件（核原件）18、安置途徑告知書及聽證復印件（核原件）19、報批時的用地范圍圖及土地利用現狀圖原件20、建設用地規劃許可證原件21、土地勘測定界技術報告書原件22、規劃設計函復印件（核原件）23、建設用地批準書復印件（核原件）收費標準

1、土地登記費：單位500元/宗，城鎮居民30元/宗

2、工本費：10元/本（簡裝）20元/本(精裝)

3、印花稅：5元/枚2345678910111213國有土地使用權證2014年8月7日2345678910111213國有土地使用權證必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。注意：2014年8月7日345678910111213項目公司成立、立項、環評、房地產開發資質項目公司成立：申報條件1、股東符合法定人數（2個以上50個以下）；2、股東出資達到法定資本最低限額；3、股東共同制定公司章程；

4、有公司名稱，建立符合有限責任公司要求的組織機構；5、有固定的生產經營場所和必要的生產經營條件。母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。142014年8月7日345678910111213項目公司成立、立項、環評、房地產開發資質立項：辦證流程簽訂土地出讓合同---土地勘測定界成果移交表---立項批復環評：項目規劃總平圖大致確定后（須有各項規劃指標）及完成項目可研報告，委托具有環評資質單位出具環境報告書原件，報審批單位批復。辦理前需委托環評資質的單位給我司出具報告書，然后由環保局組織專家召開環評報告評審會，應提前詢問并準備好專家評審費及稅費（每人一份，最好編制費和評審費一起包干）。環評和立項的先后順序每個地方的要求各有不同，需提前進行了解。142014年8月7日345678910111213項目公司成立、立項、環評、房地產開發資質房地產開發資質：

出所需提交的各項資料外，辦理難度主要在于專業技術人才比較難找，由于現在專業技術人員的資料都是省內聯網，所以導致人才還是比較緊缺。142014年8月7日45678910111213總平面審查也被稱為修建性規劃審查.主要內容：建筑排布樓間距單體高度及光照容積率是否超標建筑密度道路是否符合消防規范圖中僅包含了總平面審查的其中的一小部分。審總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月。14152014年8月7日5678910111213綜合管線審查、排水許可證綜合管線審查內容給排水強弱電燃氣熱力14152014年8月7日5678910111213綜合管線審查、排水許可證重要性：直接影響到小區的品質及業主后期的使用。不可控性：由于各市政單位的特殊性，不能準確的對方案作出預判，故增加了施工難度。排水許可證這個東西是市政部門發的，專門針對小區的排水。現在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。14152014年8月7日678910111213單體審查、建筑工程規劃許可證

單體審查關鍵就是落實各空間的大小尺寸，其中車位是比較麻煩的一個部分。一般是每戶住宅配一個車位，商業一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。單體審查階段會對車位一個一個的清點，一般為了審批通過采取的辦法就是子母車位或宣稱搭建機械立體式停車位。審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證14152014年8月7日78910111213

消防和人防專項審查消防1.消防部門是武警官兵，不是政府機構。2.一般說，各發展商都是委托消防施工企業代理報建。3.

強條規范要注意，比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯。人防人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車位只有使用權。所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。14152014年8月7日8910111213節能審查、施工圖審查建設工程規劃許可證節能審查完成節能設計完成節能計算書施工圖審查完善全部施工圖紙完成結構計算書14152014年8月7日8910111213節能審查、施工圖審查節能審查：我國現在越來越強調可持續發展，建筑節能擺上的位置也越來越高。南北差異非常明顯：

北方一般在節能審查上都比較能達標，因為北方有一個取暖的問題。南方人對這種東西就比較不待見。注意政府9070政策即套型建筑面積90平方米以下占70%以上14152014年8月8日8910111213節能審查、施工圖審查施工圖審查：施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。

由于設計水平和施工水平較低及規范的不全面，在出現重大工程質量時容易在此處出現扯皮事件。14152014年8月8日910111213淤泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可現在，越來越多的城市，開始加強了對淤泥和噪音兩樣東西的管理。因為淤泥在排放過程中易污染路面故更多的由交通部門進行管理，噪音由環保局進行管理。噪音排放許可，是指只能在規定時間，用規范的，噪音較輕的方式施工。其中錘擊樁是管轄的重點項目。

一般大城市較為注重此類項目的管理。14152014年8月8日10111213質量監督，安全監督

建設局質量監督站安全監督站需檢測項肉眼可見項拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續14152014年8月8日111213施工招投標、監理報建按照我國現行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建筑施工招投標。但是在某些城市由于管理較嚴格所有企業必須進行招投標。大多數城市私營企業只要能提供私營企業證明，既可免除施工招投標手續。工商局打印一張股東結構書監理報建：需準備資料為監理規劃和監理細則14152014年8月8日1213施工許可證所需材料：1、網上全國建筑工程施工許可證管理系統的填寫申報2、建筑工程施工許可申請表原件一式二份（網上申報系統打印即可）3、立項批復、用地批準手續、建設工程規劃許可證復印件2份，中標通知書及備案回執復印件3份。均核原件

4、安全報監辦結證明原件（施工單位準備）5、質量監督辦結證明原件6、勘察、設計、施工、監理單位的資質證書（外地企業先去合肥備案）復印件（加蓋單位公章）

7、建造師注冊證書復印件和施工組織設計原件（施工單位準備）

8、建設資金已經落實證明原件9、檔案管理責任書原件（窗口領取，施工單位蓋章）

14152014年8月8日10、流動人口婚育證明核查登記表原件（施工單位準備）11、農民工工資支付保障手續辦理確認書、工傷保險參保證明原件（施工

單位準備）12、一表制原件（窗口打印，打印表之前應先去城管局窗口領取表格查看現場)13、建設工程施工合同備案表14、建筑活動綜合技術服務委托協議書（施工單位在住建局窗口蓋章）1213施工許可證目前除了一些管理嚴格的城市，大多數城市均在未取得施工許可證的時候就已經開始施工。即使是必須先取得施工許可證后再動工也可根據現場進度分批進行施工許可證辦理。比如辦理基坑支護許可證，再發地下室部分施工許可證，再發地上部分。14152014年8月8日13放線，驗線141.正式放線的前提是領取了施工許可證。放線：2.放線后，測繪院會發出一份放線冊。3.一般情況下在工程需提前的情況下可做通工作提前進場放線。驗線：放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后進行驗線。測量是否符合所放位置，如符合，測繪院就出驗線冊。152014年8月8日14預售許可證預售證辦理條件：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑結構封頂。（各地可依據實際情況略有不同）預售現在的管理已經比較嚴格，都要求在網上辦理，全程公示。銀行辦理按揭貸款的條件：無論層數高低，全部封頂才能放貸。152014年8月8日預售許可證14所需材料：1、商品房預售許可證申請表原件（窗口領取）2、委托書原件3、立項批復復印件（核原件）4、房地產開發項目名稱核準證書復印件（核原件）5、營業執照及資質證書復印件（核原件）6、國土證及附圖復印件（核原件）7、工程規劃許可證復印件（核原件）8、規劃總平面圖及規劃證附圖復印件（核原件）9、施工許可證及施工合同復印件（核原件）10、白蟻防治合同復印件及白蟻防治證原件11、房產面積預測報告原件152014年8月8日預售許可證1412、商品房預售方案原件13、商業設施預售應提供蓋規劃局章的施工平面圖復印件（核原件）14、商品住宅銷售明碼標價書、銷售價格備案申請表、銷售價格備案表原件15、前期物業管理協議核復印件（核原件）16、規劃局批復的物管用房及社區用房紅線圖核復印件（核原件）17、路址備案說明復印件（核原件）18、交付方案及施工進度方案原件19、物管用房一覽表原件20、預售款監管協議原件21、現場照片152014年8月8日預售許可證14預繪測價格公示樓盤建模與虛物權新建預售款監管協議的簽訂監管資金撥付（預售后）預售證辦理15

預售許可證1415關于預收時的土地解押：1.土地必須在辦理了施工許可證之后才