信業(yè)-昆明農(nóng)科院神州天宇項(xiàng)目投資基金簡(jiǎn)介二零一三年一月目錄第一章基金概述第三章項(xiàng)目概述第四章融資主體第二章浙金信托介紹目錄第一章基金概述1.1基金要點(diǎn)1.2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1.3基金優(yōu)勢(shì)第二章浙金信托介紹第四章融資主體第三章項(xiàng)目概述1.1基金要點(diǎn)基金交易結(jié)構(gòu)圖云南農(nóng)科院神州天宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(項(xiàng)目公司)項(xiàng)目開發(fā)支付土地款及后期建設(shè)GP有限合伙基金信業(yè)基金云南省農(nóng)科院云南信天投資有限公司持股49%持股51%持股52%持股48%中信證券發(fā)行浙金信托信托計(jì)劃云南神州天宇置業(yè)有限公司金石投資LP銀行委貸(1)信天持有49%項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押(2)土地抵押，抵押率36%(3)神州天宇無限連帶責(zé)任擔(dān)保(4)實(shí)際控制人無限連帶責(zé)任擔(dān)保(1)項(xiàng)目公司表決權(quán)信天投資：農(nóng)科院=51%：49%(2)項(xiàng)目公司收益權(quán)：信天投資：農(nóng)科院=70%：30%41.1基金要點(diǎn)基金要素基金名稱信業(yè)-昆明農(nóng)科院神州天宇項(xiàng)目投資基金普通合伙人信業(yè)基金控股全資子公司有限合伙人【浙金·尚明投資基金I號(hào)集合資金】信托計(jì)劃，信托規(guī)模8億元，分兩次發(fā)行基金規(guī)模8億元，分兩次投入放款安排1獲取土地成交確認(rèn)書后，先放款4億元用于繳納土地出讓金，辦理土地證2獲得土地證后，辦理抵押登記，再放款剩余4億元投資期限24個(gè)月，基金滿18個(gè)月后可選擇提前還款投資方式債權(quán)資金用途信天投資經(jīng)營(yíng)性資金需求，對(duì)項(xiàng)目公司借款，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)還款來源項(xiàng)目銷售回款增信措施1土地抵押，融資規(guī)模8億元，土地評(píng)估價(jià)值22.4億元，抵押率約為36%2信天投資持有項(xiàng)目公司49%股權(quán)階段性質(zhì)押3云南神州天宇對(duì)該筆融資提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保4實(shí)際控制人提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保監(jiān)管措施1委派董事；委派財(cái)務(wù)經(jīng)理，對(duì)項(xiàng)目資金支出監(jiān)管2設(shè)立銷售回款保證金賬戶，用于歸集項(xiàng)目銷售資金51.2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)監(jiān)管措施管理層監(jiān)管(1)指派財(cái)務(wù)經(jīng)理，掌管公司財(cái)務(wù)章、項(xiàng)目證照等；資金支出監(jiān)管：(1)確定詳細(xì)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書，包括項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、資金支出計(jì)劃、合同管理等，監(jiān)管項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書及實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度是否一致；(2)財(cái)務(wù)經(jīng)理對(duì)所有的資金支出進(jìn)行簽字確認(rèn)，確認(rèn)本次融資資金只能用于本項(xiàng)目土地款繳納及后續(xù)開發(fā)建設(shè)；(3)超出預(yù)算內(nèi)的資金支出，項(xiàng)目公司需要重新作出說明，對(duì)基金進(jìn)行匯報(bào)。6資金收入監(jiān)管：(1)對(duì)項(xiàng)目銷售速度及銷售價(jià)格進(jìn)行跟進(jìn)，并有知情權(quán)，農(nóng)天宇積極配合；(2)設(shè)立保證金賬戶，保證金賬戶中的資金余額加上已經(jīng)支付的借款利息在投資期滿18個(gè)月、22個(gè)月、23個(gè)月，應(yīng)達(dá)到投資本金及預(yù)期收益之和的50%、80%和100%；(3)保障金賬戶資金如不足，則在一定期限內(nèi)，云天宇與農(nóng)天宇給予補(bǔ)足；如沒有補(bǔ)足，則需強(qiáng)制干預(yù)銷售，保障資金安全。項(xiàng)目監(jiān)管：(1)根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書所列工程進(jìn)度進(jìn)行跟進(jìn)，特別是主要節(jié)點(diǎn)，如土地證的獲取、其他三證的辦理及預(yù)售證的辦理時(shí)間等；如果項(xiàng)目開發(fā)明顯異于商業(yè)計(jì)劃書，則需要農(nóng)天宇作出相應(yīng)說明，財(cái)務(wù)經(jīng)理上報(bào)基金；(2)基金有權(quán)聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的投入、開發(fā)進(jìn)度等進(jìn)行審查、評(píng)估，農(nóng)天宇給予積極配合，相關(guān)費(fèi)用由項(xiàng)目公司承擔(dān)。1.2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)監(jiān)管措施71.3基金優(yōu)勢(shì)基金優(yōu)勢(shì)第一，項(xiàng)目還款來源充分，市場(chǎng)抗壓能力強(qiáng)。項(xiàng)目總銷售收入近110億元，凈利潤(rùn)29億元。本項(xiàng)目融資規(guī)模僅為8億元，未來安全系數(shù)非常高，即使降價(jià)35%，依然可以歸還本次融資金額，并完成項(xiàng)目開發(fā)。第二，抵押物充足。項(xiàng)目土地價(jià)值22.4億元，融資規(guī)模8億元，抵押率36%。第三，項(xiàng)目公司股東實(shí)力較強(qiáng)。股東一，信天投資由云南神州天宇與金石投資共同處在成立；股東二，云南省農(nóng)科院，原土地持有者，保證項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)順利進(jìn)行。第四，基金管理人經(jīng)驗(yàn)豐富。信業(yè)基金作為中信證券的重要投資平臺(tái)，目前資產(chǎn)管理規(guī)模已達(dá)到25億元，信業(yè)基金團(tuán)隊(duì)具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。81.2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)第一，項(xiàng)目土地成本較低。項(xiàng)目通過城中村改造的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式鎖定了較低的土地價(jià)格，本項(xiàng)目約為434萬/畝，周邊土地價(jià)格約為900萬/畝；本項(xiàng)目按照可售地上物業(yè)面積計(jì)算，樓板地價(jià)約為3190元/平方米，相比項(xiàng)目平均銷售價(jià)格(可售物業(yè))為15550元/平方米，土地成本占比為20%，土地成本較低，存在較好的利潤(rùn)空間。第二，項(xiàng)目占用資金規(guī)模小，后續(xù)資金壓力不大。本項(xiàng)目為一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，可以通過多次與政府間的繳納、返還方式，通過8億元反復(fù)操作獲得土地證。同時(shí)，土地總成本為22.4億元，其中政府認(rèn)定的土地一級(jí)開發(fā)交易底價(jià)為16億元，剩余6.4億元為在進(jìn)行二級(jí)開發(fā)時(shí)需要進(jìn)行支付的相應(yīng)成本，如相應(yīng)代建成本、契稅等（該部分計(jì)入整體土地成本），其中最關(guān)鍵的是截至成功辦理土地證時(shí)，項(xiàng)目將共投入約18億元，足以完成一級(jí)開發(fā)，同時(shí)保證項(xiàng)目啟動(dòng)，所以前期占用資金規(guī)模小，后續(xù)資金壓力不大。91.2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)第三，政府政策支持。本項(xiàng)目為一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的城中村改造項(xiàng)目，獲得政府大力支持，在未獲得土地的情況下，邊拆遷，邊建設(shè)。很好的保證了項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，利于項(xiàng)目后續(xù)銷售，快速回籠資金。第四，項(xiàng)目產(chǎn)品定位準(zhǔn)確。本項(xiàng)目定位于都市T臺(tái)上的未來城——城市主軸線北京路+盤龍區(qū)北部山水新城。是城市型、山水景觀、高品質(zhì)生活區(qū)。客戶來源于北市區(qū)和中心區(qū)，高層多層首置首改，類別墅再改終極。第五，項(xiàng)目投資價(jià)值巨大，市場(chǎng)抗壓能力強(qiáng)。綜合項(xiàng)目基本情況及市場(chǎng)條件，預(yù)計(jì)本項(xiàng)銷售收入近110億元，利潤(rùn)總額為38億元，凈利潤(rùn)29億元，項(xiàng)目投資價(jià)值巨大。當(dāng)價(jià)格降低35%的情況下，項(xiàng)目依然可以歸還借款并完成開發(fā)，可實(shí)現(xiàn)銷售收入約73億元，項(xiàng)目抗壓能力較好第六，項(xiàng)目公司具有較好的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際主體為信天投資，其股東為云天宇與金石投資，云天宇在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域具有非常的經(jīng)驗(yàn)，可以很好的保證項(xiàng)目的未來運(yùn)作。10目錄第一章基金概述第二章浙金信托介紹2.1公司簡(jiǎn)介2.2組織結(jié)構(gòu)2.3股東背景2.4業(yè)務(wù)范圍2.5主要特色第四章融資主體第三章項(xiàng)目概述浙商金匯信托股份有限公司(“浙金信托”)是一家由浙江省國(guó)際貿(mào)易集團(tuán)有限公司(“國(guó)貿(mào)集團(tuán)”)和中國(guó)國(guó)際金融有限公司（“中金公司”）共同發(fā)起，由國(guó)貿(mào)集團(tuán)、中金公司、傳化集團(tuán)有限公司（“傳化集團(tuán)”）共同出資設(shè)立的提供全方位金融服務(wù)的信托公司。注冊(cè)資本5億元人民幣浙金信托于2011年6月14日經(jīng)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)(‘中國(guó)銀監(jiān)會(huì)’)批準(zhǔn)開業(yè)，2011年6月27日領(lǐng)取了中國(guó)銀監(jiān)會(huì)浙江銀監(jiān)局頒發(fā)的金融行業(yè)許可證[No.00439361]，2011年7月7日領(lǐng)取了浙江工商行政管理局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。浙金信托的獲批開業(yè)開創(chuàng)了國(guó)內(nèi)投資銀行入股信托公司的先例國(guó)貿(mào)集團(tuán)和傳化集團(tuán)分別代表浙江省內(nèi)國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，將發(fā)揮自身資源優(yōu)勢(shì)，為浙金信托尋求項(xiàng)目機(jī)會(huì)；中金公司則憑借金融行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和品牌聲譽(yù)、發(fā)揮金融創(chuàng)新能力，幫助浙金信托打造高端品牌，培養(yǎng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)浙金信托將憑借專業(yè)能力、借助股東資源，積極有效拓展業(yè)務(wù)，在證券市場(chǎng)投資、結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品、私募股權(quán)投資等領(lǐng)域建立主動(dòng)管理能力，盡快確立品牌優(yōu)勢(shì)，通過為高端個(gè)人客戶提供全面財(cái)富管理服務(wù)，滿足浙江和全國(guó)日益增長(zhǎng)的私人理財(cái)需求，充分發(fā)揮信托公司作為資金媒介的作用截至2012年底，以來公司已成功發(fā)起設(shè)立信托項(xiàng)目30個(gè)，累計(jì)管理信托資金120億元，存續(xù)項(xiàng)目規(guī)模102億

2.1公司簡(jiǎn)介1235%9%浙金信托信托業(yè)務(wù)部銷售交易部資本投資部運(yùn)營(yíng)管理部法律合規(guī)部?jī)?nèi)部審計(jì)部風(fēng)險(xiǎn)管理部綜合辦公室人力資源部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)總監(jiān)CFO運(yùn)營(yíng)總監(jiān)COO總經(jīng)理CEO風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)CRO國(guó)貿(mào)集團(tuán)中金公司傳化集團(tuán)56%2.2組織結(jié)構(gòu)13中國(guó)國(guó)際金融有限公司（“中金公司”）成立于1995年，是由國(guó)內(nèi)外著名金融機(jī)構(gòu)和公司基于戰(zhàn)略合作關(guān)系共同投資組建的中國(guó)第一家中外合資投資銀行，注冊(cè)資本1.25億美元。中金公司股東分別是中央?yún)R金投資有限責(zé)任公司、新加坡政府投資公司、TPG集團(tuán)、KKR集團(tuán)（KohlbergKravisRoberts&Co.）、中國(guó)投資擔(dān)保有限公司、名力集團(tuán)控股有限公司、大東方人壽保險(xiǎn)有限公司中金公司致力于為國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)及個(gè)人客戶提供提供符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的投資銀行、資本市場(chǎng)、機(jī)構(gòu)及個(gè)人證券銷售和交易、固定收益、資產(chǎn)管理、直接投資、個(gè)人財(cái)富管理以及研究服務(wù)- 深厚的中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)：中金公司在中國(guó)的電信、電力、交通運(yùn)輸、石油天然氣、石化、金屬、采礦和金融等重要領(lǐng)域積累了豐富和深入的行業(yè)知識(shí)，并針對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的特點(diǎn)開發(fā)出了一系列金融創(chuàng)新產(chǎn)品與服務(wù)。深厚的中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)是中金公司為客戶提供全方位國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)服務(wù)的根基- 獨(dú)特的國(guó)際視角：中金公司擁有豐富的國(guó)際資本市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和廣泛的國(guó)際支持網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)國(guó)內(nèi)外客戶的不同需求，在深入分析行業(yè)和市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，為客戶提供高質(zhì)量的、先進(jìn)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，協(xié)助客戶借助中金公司這一連接國(guó)內(nèi)和國(guó)際資本市場(chǎng)的橋梁，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)-

豐富的項(xiàng)目執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)：中金公司成功完成了數(shù)十個(gè)大型國(guó)內(nèi)和國(guó)際融資項(xiàng)目，為客戶進(jìn)入國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)提供了強(qiáng)有力的支持。項(xiàng)目執(zhí)行過程中，中金公司與投資者及各類大型中介機(jī)構(gòu)開展了廣泛的合作，提高了中金公司協(xié)調(diào)和管理大型項(xiàng)目，特別是大型跨境項(xiàng)目的能力，使中金公司成功完成了眾多復(fù)雜的、里程碑式的資本市場(chǎng)運(yùn)作項(xiàng)目- 卓越的專業(yè)人員團(tuán)隊(duì)：中金公司匯聚了一批具有高水準(zhǔn)的職業(yè)操守、卓越的創(chuàng)新精神、出眾的業(yè)務(wù)能力以及成熟的項(xiàng)目執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)的職業(yè)團(tuán)隊(duì)。團(tuán)隊(duì)十分重視與客戶建立相互信任和發(fā)展長(zhǎng)期合作關(guān)系，致力于提供全面的金融服務(wù)和技術(shù)支持，協(xié)助客戶實(shí)現(xiàn)投資與發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)2.3股東背景——中金公司142.3股東背景——中金公司15浙江省國(guó)際貿(mào)易集團(tuán)有限公司（“國(guó)貿(mào)集團(tuán)”）

成立于2008年，是由浙江省省政府投資設(shè)立的國(guó)有獨(dú)資公司。注冊(cè)資本金9.8億元，來源為原榮大、中大、東方三家集團(tuán)。國(guó)貿(mào)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)范圍涉及對(duì)外貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)合作、房地產(chǎn)、實(shí)業(yè)投資、貿(mào)易服務(wù)、金融證券。集團(tuán)與世界上213個(gè)國(guó)家和地區(qū)的知名客商建立了廣泛和穩(wěn)定的貿(mào)易合作關(guān)系，經(jīng)營(yíng)出口商品達(dá)210個(gè)大類

集團(tuán)擁有二級(jí)控股子公司18家，有國(guó)有資產(chǎn)覆蓋的各級(jí)公司140家。控股子公司中一家為上市公司浙江東方集團(tuán)股份有限公司（證券代碼：600120）。比較有影響的子公司主要有：浙江省土產(chǎn)畜產(chǎn)進(jìn)出口集團(tuán)有限公司、浙江省醫(yī)藥保健品進(jìn)出口有限公司、浙江省糧油進(jìn)出口股份有限公司、浙江省紡織進(jìn)出口集團(tuán)有限公司、浙江省化工進(jìn)出口有限公司、浙江省五金礦產(chǎn)進(jìn)出口有限公司、浙江中大技術(shù)集團(tuán)有限公司、浙江大地期貨經(jīng)紀(jì)有限公司等2010年底，公司在崗職工14000多人2010年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售收入凈額349.13億元，同比增長(zhǎng)15.96%,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額14.26億元，增長(zhǎng)44.77%在2010年發(fā)布的中國(guó)企業(yè)家聯(lián)合會(huì)500強(qiáng)企業(yè)排名中位居第211名；500強(qiáng)服務(wù)業(yè)排名中位居第71為；地方性國(guó)有外貿(mào)企業(yè)位居前兩位2.3股東背景——國(guó)貿(mào)集團(tuán)16傳化集團(tuán)有限公司（“傳化集團(tuán)”）成立于1986年，是一家多元化民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)主要事業(yè)包括化工、物流、農(nóng)業(yè)、科技城、投資等五大事業(yè)領(lǐng)域傳化集團(tuán)位列“中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)”、“中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)”、“中國(guó)最具價(jià)值品牌500強(qiáng)”2010年，集團(tuán)擁有員工7400多名2010年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)工業(yè)和服務(wù)業(yè)總收入145.8億元、利潤(rùn)8.76億元、上繳稅金6.6億元傳化集團(tuán)堅(jiān)持“開拓進(jìn)取、永不滿足”的企業(yè)精神，立足于具有發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，并通過創(chuàng)造充滿活力的創(chuàng)新企業(yè)，為員工和客戶建設(shè)共同發(fā)展的事業(yè)平臺(tái)，致力于成為推動(dòng)社會(huì)和諧發(fā)展的重要力量2.3股東背景——傳化集團(tuán)17二級(jí)市場(chǎng)投資企業(yè)融資服務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容：利用股東的資源優(yōu)勢(shì)，與省內(nèi)外企業(yè)建立廣泛合作，利用信托靈活性為省內(nèi)外客戶設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)性融資產(chǎn)品業(yè)務(wù)特點(diǎn)：股權(quán)、債權(quán)、混合型融資業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)：充分利用企業(yè)各類資產(chǎn)作為融資增信工具，方式靈活，效率高，成本合理基金投募服務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容：挖掘浙江當(dāng)?shù)刭Y源，發(fā)現(xiàn)具有增值潛力的公司，向PE機(jī)構(gòu)推薦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；在信托業(yè)務(wù)開展過程中，利用客戶投資需求，幫助PE機(jī)構(gòu)募集資金業(yè)務(wù)特點(diǎn)：投資、融資雙向服務(wù)業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)：對(duì)接浙江省內(nèi)豐富資金儲(chǔ)備，服務(wù)國(guó)內(nèi)優(yōu)秀PE機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)內(nèi)容：陽光私募、信托的信托（TOT）、股票定向增發(fā)、股票質(zhì)押融資業(yè)務(wù)特點(diǎn)：與股東各部門合作，推出二級(jí)市場(chǎng)投資產(chǎn)品，打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)：充分利用股東資源，打造出色的投資業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)布局原則：順應(yīng)監(jiān)管政策導(dǎo)向，充分利用股東資源優(yōu)勢(shì)，優(yōu)先發(fā)展主動(dòng)性財(cái)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，重視資本回報(bào)率，打造具有獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)能力，樹立高端品牌形象，為浙江經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量財(cái)務(wù)顧問業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容：服務(wù)于省內(nèi)企業(yè)的各類資本運(yùn)作需求，向其他專業(yè)機(jī)構(gòu)推薦項(xiàng)目，并根據(jù)合作單位的要求，對(duì)中小企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行配合，拓展財(cái)務(wù)顧問服務(wù)領(lǐng)域業(yè)務(wù)特點(diǎn)：境內(nèi)、跨境收購兼并業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)：充分利用股東的國(guó)際網(wǎng)略，發(fā)揮跨境發(fā)展橋梁作用四大業(yè)務(wù)板塊2.4業(yè)務(wù)范圍18浙江國(guó)貿(mào)資源省內(nèi)自發(fā)項(xiàng)目中金公司資源項(xiàng)目資源客戶資源信托直銷銀行客戶中金網(wǎng)絡(luò)70人專業(yè)團(tuán)隊(duì)15名信托經(jīng)理5名銷售交易經(jīng)理5億資本金浙金信托堅(jiān)決秉承回歸信托本源業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)理念全面執(zhí)行規(guī)范經(jīng)營(yíng)條例建立強(qiáng)大風(fēng)險(xiǎn)管理能力，使風(fēng)險(xiǎn)管理真正成為公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以具備持續(xù)的盈利能力借鑒股東金融實(shí)力，加強(qiáng)管理和研發(fā)建設(shè)，形成獨(dú)特創(chuàng)新能力利用股東的資源優(yōu)勢(shì)，與省內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)建立廣泛合作打造鮮明的業(yè)務(wù)個(gè)性，樹立高端品牌形象在主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域（陽光私募、TOT、結(jié)構(gòu)性融資產(chǎn)品、PE信托、房地產(chǎn)等）打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)借助中金公司雄厚的專業(yè)能力，借助浙江國(guó)貿(mào)集團(tuán)和傳化集團(tuán)的資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮信托行業(yè)制度優(yōu)勢(shì)，積極開發(fā)并實(shí)踐結(jié)構(gòu)合理、成本合理的創(chuàng)新性金融產(chǎn)品，全力打造高端金融信托服務(wù)，以滿足市場(chǎng)內(nèi)頂級(jí)客戶需求充裕的資本金結(jié)合高效有序的扁平化管理與決策機(jī)制，為規(guī)模大、質(zhì)量高的項(xiàng)目提供執(zhí)行力保障科學(xué)定位經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健2.5主要特色19目錄第一章基金概述第三章項(xiàng)目概述3.1項(xiàng)目概況3.2市場(chǎng)分析3.3項(xiàng)目定位3.4投資收益第四章融資主體第二章浙金信托介紹本項(xiàng)目位于規(guī)劃中的昆明北部山水新城的核心位置；北部山水新城定位于昆明的城市副中心，是昆明市繼呈貢之后重點(diǎn)打造建設(shè)的第二個(gè)以區(qū)級(jí)行政中心、生態(tài)房地產(chǎn)、生態(tài)文化休閑旅游、科技研發(fā)與高新產(chǎn)業(yè)四大功能為主的綜合新區(qū)；本項(xiàng)四置為，西至盤龍江，東至東大溝，北至農(nóng)科北路，南至農(nóng)科南路；本項(xiàng)目距離市中心(青年路/人民路)12公里，距離二環(huán)路8公里；本項(xiàng)目中間有北京路北延伸段穿過，交通方便；從整體上判斷，項(xiàng)目區(qū)位條件優(yōu)越，未來發(fā)展?jié)摿薮?。北部山水新城本?xiàng)目12KM三環(huán)二環(huán)8KM區(qū)位條件3.1項(xiàng)目概況21基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)3.1項(xiàng)目概況本項(xiàng)目?jī)粲玫卣嫉?4萬平方米；總建筑面積136萬平方米；地上建筑面積101萬平方米，住宅70萬平方米；住宅中，包括為農(nóng)科院提供的職工住宅24萬平方米(以售價(jià)2500元/平方米銷售給農(nóng)科院)，回遷安置房5萬平方米，市場(chǎng)銷售住宅41萬平方米；本項(xiàng)目以住宅物業(yè)為主，符合整體片區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)。本項(xiàng)目所在區(qū)域未來打造成為北部山水新城，意在打造成昆明新的宜居片區(qū)。22本項(xiàng)目周邊景觀資源豐富：北側(cè)為松華壩水庫、西側(cè)為昆明植物園和黑龍?zhí)豆珗@、東南為云南野生動(dòng)物園；本項(xiàng)目周邊教育資源豐富：3所小學(xué)，分別為黑龍?zhí)?、源清龍和龍泉小學(xué)；云南農(nóng)業(yè)大學(xué)分布在項(xiàng)目西北側(cè)；同時(shí)周邊聚集了大量的科學(xué)研究所，包括地震工程研究院、林業(yè)科學(xué)院、冶金材料研究院等；本項(xiàng)目周邊聚集了一定的醫(yī)療資源：本項(xiàng)目距北倉醫(yī)院步行10分鐘，康復(fù)醫(yī)院15分鐘；本項(xiàng)目周邊未來規(guī)劃情況：南面為盤龍區(qū)行政中心，西面為盤龍江生態(tài)綠化帶，東面為盤龍峽生態(tài)景觀帶，北面為長(zhǎng)蟲山山景；從現(xiàn)狀及未來發(fā)展判斷，項(xiàng)目非常適合宜居。松華壩水庫植物園、黑龍?zhí)豆珗@云南農(nóng)業(yè)大學(xué)云南野生動(dòng)物園地震工程研究院、林業(yè)科學(xué)院冶金材料研究院本項(xiàng)目周邊配套3.1項(xiàng)目概況23北部山水新城規(guī)劃面積13.14平方公里；著力打造集科技、行政、商務(wù)、居住、休閑、生態(tài)為一體的現(xiàn)代化城市示范新城，建設(shè)成為盤龍新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極；2號(hào)線地鐵龍泉古街站距離本項(xiàng)目?jī)H10分鐘步行時(shí)間，預(yù)計(jì)2013年初開通運(yùn)營(yíng)；該區(qū)域?qū)⒓锰飒?dú)厚的自然資源優(yōu)勢(shì)、方便快捷的交通優(yōu)勢(shì)、優(yōu)質(zhì)快速的外部經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)于一體。周邊規(guī)劃3.1項(xiàng)目概況24昆明宏觀經(jīng)濟(jì)——聚集云南省購買力昆明整體經(jīng)濟(jì)，經(jīng)過2008年發(fā)展速度放緩后，2009-2011年三年均實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，其中2011年GDP增速達(dá)到14%；今年第一季度GDP實(shí)現(xiàn)604億元，在西南片區(qū)省會(huì)城市中，高于貴陽、南寧；今年第一解讀GDP增速達(dá)到11.2%；2011年昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成626億元，增速為42%；今年1-4個(gè)月份實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資總額211億元，同比增長(zhǎng)42.6%，增速達(dá)到歷史最高水平；昆明市在經(jīng)歷著快速經(jīng)濟(jì)發(fā)展，逐漸成為我國(guó)西南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重鎮(zhèn)。根據(jù)國(guó)家規(guī)劃，昆明即將建設(shè)成為面向東南亞、南亞、環(huán)印度洋地區(qū)的國(guó)家門戶；即將建設(shè)成為跨境人民幣結(jié)算中心、新的區(qū)域性金融中心。3.2市場(chǎng)分析252009年，昆明常住人口628人。2010年，昆明常住人口636萬人，比上年末增加8萬人，人口自然增長(zhǎng)率5.8‰，城鎮(zhèn)人口比重為63.0%。2011年，昆明常住人口為648.64萬人，比上年末增加4.72萬人，人口自然增長(zhǎng)率5.66‰，城鎮(zhèn)人口比重為66.0%。昆明市常住人口中，家庭2099404戶，平均每個(gè)家庭戶的人口為2.73人，比2000年第五次全國(guó)人口普查的3.05人減少了0.32人。家庭范圍的進(jìn)一步縮小，反映出昆明人口生育水平的下降以及人們家庭觀念的變化，同時(shí)也反映出昆明人民生活質(zhì)量的提高，居住環(huán)境得到進(jìn)一步改善。同“五普”相比，昆明市常住人口十年共增加了650918人，增長(zhǎng)11.26%。昆明市常住人口中，城鎮(zhèn)人口4116616人，占64%；鄉(xiāng)村人口為2315596人，占36%。同“五普”相比，城鎮(zhèn)人口增加了940236人，鄉(xiāng)村人口減少了289318人。昆明市常住人口的增加一方面是因?yàn)槔ッ鞯娜司迎h(huán)境比較好，另外一方面也說明昆明市的經(jīng)濟(jì)水平在進(jìn)一步提高，吸引大量外地人涌入昆明，常住昆明。同時(shí)，大量的常住人口也加大了住房需求，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求進(jìn)一步擴(kuò)大。3.2市場(chǎng)分析昆明宏觀經(jīng)濟(jì)——人口情況26昆明整體房地產(chǎn)市場(chǎng)2011年昆明商品房成交備案74701套；成交面積621萬㎡；成交金額460億元。與去年增長(zhǎng)幅度分別為1%、6%、20%、13%。2011年雖然受到政策調(diào)控，但是去化依然穩(wěn)定，且價(jià)格小幅上升；今年前6月市場(chǎng)新增供應(yīng)量420萬平方米，去化220萬平方米；進(jìn)入5月份以來，供需比有所下降，需求逐漸回暖；今年5月新開盤項(xiàng)目成交均價(jià)達(dá)到8,588元/平方米，同比增長(zhǎng)30%；綜上所述，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)去化速度逐漸增加，處于穩(wěn)步發(fā)展階段。3.2市場(chǎng)分析27昆明整體房地產(chǎn)市場(chǎng)除中心區(qū)外，北市區(qū)新房?jī)r(jià)格2011年超過南市區(qū)，領(lǐng)跑全市；2011年，在萬科昆明首發(fā)項(xiàng)目“金域緹香”的帶動(dòng)下，北市區(qū)區(qū)域價(jià)值達(dá)到新的高度，新房?jī)r(jià)格增幅達(dá)34%；2012年，北市區(qū)房?jī)r(jià)保持小幅攀升；2-3年中期看來，北市區(qū)擁有除中心區(qū)外最完善的綜合配套，加上項(xiàng)目所在地北部山水新城憑借優(yōu)異的自然環(huán)境將在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。2012年上半年，除市中心區(qū)外，北市區(qū)去化率為各區(qū)最高，推出1652套商品房進(jìn)一步證明北市區(qū)階段性供應(yīng)不足的觀點(diǎn)，這也是我們項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。綜上所述，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)去化速度逐漸增加，處于穩(wěn)步發(fā)展階段。3.2市場(chǎng)分析28北市片區(qū)發(fā)展特點(diǎn)北市區(qū)規(guī)劃為昆明副中心，區(qū)域供應(yīng)土地有限，開發(fā)以中檔住宅為主；未來供應(yīng)主要在北京路延長(zhǎng)線上；北市區(qū)內(nèi)以80-90㎡兩房及100--120㎡的三房為主；多層以130-150㎡的三房四房為主；別墅面積在200㎡～400㎡。區(qū)域內(nèi)主力價(jià)格區(qū)間在8000-9500元/㎡，個(gè)別精裝修的高層價(jià)格在10000元/㎡以上，金域緹香尾盤均價(jià)達(dá)到13000元/㎡。3.2市場(chǎng)分析整個(gè)區(qū)域的首置客戶占了60%以上；主要為昆明市中心的中產(chǎn)階級(jí)。龍泉路附近、植物園片區(qū)的各高校師生為置業(yè)主力人群；北京路延長(zhǎng)線附近的省國(guó)土資源廳、紅云集團(tuán)、穿金路附近的國(guó)家政府單位和國(guó)家企業(yè)單位的；這部分客戶也是區(qū)域內(nèi)改善性客戶的主要構(gòu)成部分；根據(jù)2011年供應(yīng)產(chǎn)品的特點(diǎn)來看，北市區(qū)作為昆明主城的副中心，是除中心區(qū)外最早開發(fā)的區(qū)域，是中產(chǎn)主力置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)。片區(qū)內(nèi)高層為主，缺少小高層、多層和別墅物業(yè)。29周邊項(xiàng)目——金域緹香本項(xiàng)目3KM項(xiàng)目位置：北京路延長(zhǎng)線昆十中旁物業(yè)類型：普通住宅、高層、小高層主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：建筑面積：約36.55萬平米占地面積：約157.2畝綠化率:45.3%容積率:2.55裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000元/㎡-1500元/㎡車位配比：2461個(gè)銷售價(jià)格：住宅均價(jià)13000元/平方米；商鋪均價(jià)30000元/㎡；車位均價(jià)15萬/個(gè)；去化速度：平均18萬平方米/年(2010年初開始至今，已經(jīng)銷售近95%)；萬科旗下的金域緹香拉升了整體片區(qū)的檔次，同時(shí)推進(jìn)了片區(qū)的市場(chǎng)知名度。3.2市場(chǎng)分析30周邊項(xiàng)目——金域緹香客群以自住為主：北市區(qū)53%中心區(qū)19%其它區(qū)域28%北市區(qū)客戶從事職業(yè)以企事業(yè)普通員工和生意人為主價(jià)格變化，經(jīng)過兩年的時(shí)間，開盤價(jià)格上升了40%。3.2市場(chǎng)分析31周邊土地本項(xiàng)目5KM本項(xiàng)目土地總成本為22.4億元，434萬/畝，樓板地價(jià)約為3190元/平方米；項(xiàng)目周邊土地成交價(jià)格接近900萬/畝，樓板地價(jià)集中在3200-3700元/平方米；本項(xiàng)目土地成本非常貼近市場(chǎng)水平，相對(duì)具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；本項(xiàng)目在獲取土地證后，實(shí)際可投入項(xiàng)目的總資金額為18億元，超過政府認(rèn)定的一級(jí)開發(fā)土地掛牌價(jià)格，所以可以非常好的保證了項(xiàng)目的土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)22.4億元。3.2市場(chǎng)分析6KM7KM8KM二環(huán)32戰(zhàn)略定位3.3項(xiàng)目定位打造區(qū)域和項(xiàng)目?jī)r(jià)值產(chǎn)品創(chuàng)新項(xiàng)目的突破點(diǎn)建立昆明高端豪宅板塊地位產(chǎn)品創(chuàng)新成為昆明新生活的倡導(dǎo)者、市場(chǎng)引導(dǎo)者樹立項(xiàng)目?jī)r(jià)值住宅產(chǎn)品打造豪宅板塊商業(yè)產(chǎn)品借北部山水新城的勢(shì)稀缺自然資源占有未來市場(chǎng)升值潛力交通配套價(jià)值項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值功能實(shí)用率提升性價(jià)比生活配套提升生活品質(zhì)高科技元素的實(shí)用增加附加值創(chuàng)新花園式寫字間無線網(wǎng)略覆蓋高效平臺(tái)集中體驗(yàn)式街區(qū)高附加值公寓產(chǎn)品區(qū)域引領(lǐng)者與市場(chǎng)補(bǔ)缺者33整體定位3.3項(xiàng)目定位三大豪宅板塊之一山水中心城城市綜合體滇池板塊世博板塊山水新城板塊坡地豪宅區(qū)級(jí)行政中心三大水系貫穿34客戶定位3.3項(xiàng)目定位客戶定位一地塊（首置、首改)客戶類型：首次置業(yè)客戶為主40%-50%、部分首改客戶10%-20%，再次改善客戶5%-10%，退休空巢、投資客3%-5%客戶來源：北市區(qū)地緣客戶50%-60%，中心區(qū)、西市區(qū)外溢客戶15%-20%；地州5%-10%，外省及昆明主城區(qū)內(nèi)其他片區(qū)投資客戶5%五地塊（首改、再改）客戶類型：首次改善客戶為主40%-50%，再次改善客戶20%-30%，投資客5%-10%客戶來源：北市區(qū)地緣客戶50%-60%，其他區(qū)域城中村拆遷客戶15%-30%，地州、投資5%-10%六、七地塊（再改、終極置業(yè)）客戶類型：再改客戶40%-50%、終極置業(yè)客戶30%-40%、投資客10-15%客戶來源：北市區(qū)地緣客戶30%-40%，中心區(qū)、南市區(qū)25%-35%，地州客戶10-15%三、四地塊（鄰里商業(yè)）客戶類型：SOHO客戶50%-60%自住型客戶，投資客戶40%-50%，居住客戶來源，周邊產(chǎn)業(yè)居住人群，擠出型白領(lǐng)，投資客戶，辦公需求，投資客戶類型：寫字間客戶20%-30%政府相關(guān)產(chǎn)業(yè)公司，30-40%勘探貿(mào)易型公司，30-40%房地產(chǎn)公司，10-20%創(chuàng)意公司客戶類型：商業(yè)客戶，30-40%品牌商家，30-40%投資，10-20%投資35開發(fā)成本——總開發(fā)成本3.4投資收益項(xiàng)目總成本為71億元；二級(jí)開發(fā)中公司管理費(fèi)可計(jì)入項(xiàng)目管理費(fèi)中；項(xiàng)目為滾動(dòng)開發(fā)，同時(shí)考慮到項(xiàng)目的一級(jí)開發(fā)成本可以伴隨二級(jí)開發(fā)逐漸投入；項(xiàng)目在獲得土地證后，實(shí)際投入為18億元，對(duì)本次融資8億元足夠安全保障。36住宅價(jià)格集中在8300-22000元/平方米；其中高層住宅價(jià)格為8300元/平方米，多層住宅價(jià)格為12000元/平方米，低密度疊加住宅價(jià)格15000元/平方米，低密度聯(lián)排住宅價(jià)格22000元/平方米；本項(xiàng)目周邊在售樓盤，萬科金域緹香高層住宅精裝修售價(jià)在13000元/平方米，萬科東白沙潤(rùn)園項(xiàng)目洋房?jī)r(jià)格為11000元/平方米，雙拼別墅約為17000-31000元/平方米（該項(xiàng)目明顯較本項(xiàng)目區(qū)位更遠(yuǎn)）；本項(xiàng)目的價(jià)格定位非常貼近市場(chǎng)，偏向略微保守。銷售收入——不同物業(yè)銷售價(jià)格及銷售收入3.4投資收益37本項(xiàng)目主要銷售安排在2013年，其中高層住宅銷售近10萬平方米，以銷售價(jià)格8300元/平方米銷售（相對(duì)萬科金域緹香產(chǎn)品及13000元/平方米銷售價(jià)格，本項(xiàng)目去化速度是市場(chǎng)可以接受的，而且偏向保守）；項(xiàng)目整體銷售安排以價(jià)格較低的高層住宅及產(chǎn)品稀缺的疊加住宅為先，隨著社區(qū)的逐漸成熟，進(jìn)行相應(yīng)的商業(yè)物業(yè)銷售，項(xiàng)目銷售安排非常合理。銷售收入——去化速度3.4投資收益38本項(xiàng)目總成本71億元，其中土地成本22.4億元；項(xiàng)目總銷售收入近110億元，利潤(rùn)總額38億元，凈利潤(rùn)約29億元，投資回報(bào)率約40%；項(xiàng)目未來利潤(rùn)空間非常高。投資損益3.4投資收益39項(xiàng)目?jī)r(jià)格上升30%時(shí)，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入140億元，還款時(shí)點(diǎn)累計(jì)凈現(xiàn)金流超46億元；本次融資還款時(shí)間為2014年第四季度，可實(shí)現(xiàn)累計(jì)現(xiàn)金流28.4億元，是融資本金的3.5倍，安全系數(shù)數(shù)非常高。項(xiàng)目降價(jià)35%時(shí)，投資收益率接近5%，還款時(shí)點(diǎn)依然可實(shí)現(xiàn)8億元，依然可實(shí)現(xiàn)還款；考慮的項(xiàng)目的銷售價(jià)格已經(jīng)略微保守，即使在降價(jià)35%的情況下依然可以正常還款及開發(fā)，項(xiàng)目的市場(chǎng)抗壓性非常好。價(jià)格敏感性分析3.4投資收益40目錄第一章基金概述第三章項(xiàng)目概述第四章融資主體4.1組織結(jié)構(gòu)4.2公司實(shí)力第二章浙金信托介紹云南農(nóng)科院神州天宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(項(xiàng)目公司)項(xiàng)目開發(fā)用于支付土地款云南省農(nóng)科院云南信天投資有限公司49%51%云南神州天宇置業(yè)有限公司金石投資出資2.08億元，持股52%出資1.92億元，持股48%云南農(nóng)科院神州天宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由農(nóng)科院與云南信天投資共同出資成立；其中云南信天投資有限公司的股東為金石投資與云南神州天宇置業(yè)有限公司，金石投資持有信天投資48%股權(quán)；金石投資間接持有項(xiàng)目股權(quán)；神州天宇為中信證券重要戰(zhàn)略合作伙伴；關(guān)于項(xiàng)目公司股權(quán)約定如下：公司法人代表為袁永忠（為神州天宇實(shí)際控制人）；表決權(quán)：信天投資：農(nóng)科院=51%：49%；收益權(quán)：信天投資：農(nóng)科院=70%：30%；董事會(huì)席位：信天：農(nóng)科院=3:2；總經(jīng)理由信天提名，董事長(zhǎng)及副總經(jīng)理由農(nóng)科院提名；財(cái)務(wù)經(jīng)理及其他高級(jí)管理人員有總經(jīng)理提名；項(xiàng)目公司實(shí)際控制權(quán)在信天投資名下。項(xiàng)目公司4.1組織結(jié)構(gòu)42云南神州天宇4.2公司實(shí)力成立于2008年12月，法人代表袁永忠。注冊(cè)資本，4000萬元；母公司北京神州天宇投資有限公司，是一家以股權(quán)投資為主的投資控股企業(yè)，是華夏西部經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司的三大股東之一，華夏西部經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司是上市公司昆百大集團(tuán)(000560)的第一大股東；形成“人員專業(yè)化、規(guī)模集團(tuán)化”，以“房地產(chǎn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)平臺(tái)為基礎(chǔ)，以地產(chǎn)金融平臺(tái)為輔翼，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、主題地產(chǎn)為戰(zhàn)略高點(diǎn)、以機(jī)會(huì)區(qū)域?yàn)橥卣蛊脚_(tái)”的多元化、全程化綜合型集團(tuán)企業(yè)。43北城（中心城區(qū)）9、南城（晉城），昆明滇池國(guó)際養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目其他區(qū)域：土地運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)開發(fā)、招商引資平臺(tái)搭建、大型公益事業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)1、昆明小哨片區(qū)整體開發(fā)項(xiàng)目2、小廠村城中村改造項(xiàng)目3、羊腸小村城中村改造項(xiàng)目4、桃園村城中村改造項(xiàng)目5、東白沙河地塊項(xiàng)目6、田家地村城中村改造項(xiàng)目7、城市部落苑項(xiàng)目8、云南商業(yè)機(jī)械廠改造項(xiàng)目10、仙湖圣境世界民居主題公園旅游休閑度假小鎮(zhèn)云南神州天宇——土地儲(chǔ)備分布4.2公司實(shí)力4445云南神州天宇——土地儲(chǔ)備分布開發(fā)業(yè)績(jī)：核心管理團(tuán)隊(duì)為原昆百大集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)核心團(tuán)隊(duì)，曾成功開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總開發(fā)量達(dá)到150萬㎡，開發(fā)的部分主要項(xiàng)目為：住宅類—昆明百大國(guó)際花園