如何做一個更好的置業顧問——房地產專業知識篇石申置業顧問所具備的素質好的置業顧問良好的職業道德文雅幽默的銷售技巧服務意識扎實的專業知識良好的形象與基本禮儀2前言——專業知識的重要性

要成為一位專業房地產置業顧問，一個地產行業內的地產精英，不但要具備良好的職業道德，良好的現代服務意識，良好的心理環境和心理狀態，還要具備房地產專業知識，理解房地產基本術語，才能更好地賣房子。3主題所貫穿的專業知識建筑產品土地房地產行業土地4房地產方面的專業知識建筑產品土地房地產行業土地5關于房地產什么是房地產？我們處于房地產幾級市場？房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。從房地產存在的自然形態上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業。所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產的功能或完整性。6房地產市場劃分房地產一級市場地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，是由國家壟斷的市場。房地產二級市場二級市場是土地使用者經過開發建設將新建成的房地產進行出售和出租的市場，即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產三級市場三級市場是購買房地產的單位和個人再次將房地產轉讓或轉租的市場，也就是房地產再次進入流通領域進行交易而形成的市場。7房地產市場參與主體開發商建造商代理商發展商是指策劃開發建設房地產項目并籌資建設的房地產公司。建造商是指負責建設房地產項目的市政工程、基礎工程及土建裝修工程的建筑商。代理商是指負責銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產中介機構。監理商為實施承包合同，由業主組建或選擇監理工程師單位依據合同對承包商的生產(進度、質量和投資)進行監督和管理工作。8關于土地方面的專業知識建筑產品房地產行業土地9土地土地是誰的？誰才有所有權？怎么獲得使用權？不同類型的土地使用年限一樣嗎？10單擊添加內容文字土地所有權：土地所有權是指土地所有者在法律規定范圍內，對其擁有的土地享有的權利。這種權利包括占有權、使用權（必須按照土地分類進行使用）、收益權和處分權。土地使用權：指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權利。土地使用權出讓：土地使用權出讓是指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規劃等條件，將城市土地使用權出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權出讓金的行為。使用權有償出讓的土地，必須是國有土地；集體土地必須辦理征用手續轉化為國有土地后才能出讓。有償出讓的地塊可以是待開發的土地（生地），業可以是完成市政設施還可以是連同地上建筑物及附屬設施一并出讓的土地。土地使用權的出讓年限：居住用地70年；工業用地、教育、科技、文化衛生、體育及綜合或其他用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年。11用錢堆土地做什么呢？三通一平：指房地產綜合開發施工結構的基礎工程要求，內容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產基礎用地開發的最低法定要求。七通一平：給水、排水、電、路、熱力、通訊、煤（燃氣）、場地平整）的土地（熟地）。12建筑產品土地房地產行業土地13建筑含義狹義的建筑物是指房屋不包括構筑物。房屋是指有基礎、墻、頂。門、窗，能夠遮風擋雨供人在內居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的空間場所。構筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內進行生產和生活活動，如煙筒、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。單擊添加使用類型劃分建筑高度劃分建筑結構劃分建筑構成14建筑含義狹義的建筑物是指房屋不包括構筑物。房屋是指有基礎、墻、頂。門、窗，能夠遮風擋雨供人在內居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的空間場所。構筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內進行生產和生活活動，如煙筒、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。單擊此處添加標題單擊添加使用類型劃分建筑高度劃分建筑結構劃分建筑構成15（1）居住建筑：是指供家庭或個人較長時期居住使用的建筑，又可分為住宅和集體宿舍兩類。住宅習慣上不很嚴格的分為普通住宅、高檔公寓、別墅；集體宿舍可分為單身職工宿舍、學生宿舍等。（2）公共建筑：是指供人們購物、辦公、學習、醫療、旅行、體育等使用的非生產性建筑，如辦公樓、商店、旅館、影劇院、體育館、展覽館、醫院等。（3）工業建筑：是指供工業生產使用或直接為工業生產服務的建筑，如工業廠房、倉庫等。（4）農業建筑：是指供農業生產使用或直接為農業生產服務的建筑，如料倉、水產品養殖廠、飼養畜禽用房等。16建筑含義狹義的建筑物是指房屋不包括構筑物。房屋是指有基礎、墻、頂。門、窗，能夠遮風擋雨供人在內居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的空間場所。構筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內進行生產和生活活動，如煙筒、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。單擊添加使用類型劃分建筑高度劃分建筑結構劃分建筑構成17（1）低層住宅：1－3層（2）多層住宅：4－6層（3）中高層住宅：7－9層（4）高層住宅：10層以上（小高層是習慣用語，一般指10－15/18層的住宅）18建筑含義狹義的建筑物是指房屋不包括構筑物。房屋是指有基礎、墻、頂。門、窗，能夠遮風擋雨供人在內居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的空間場所。構筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內進行生產和生活活動，如煙筒、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。單擊添加使用類型劃分建筑高度劃分建筑結構劃分建筑構成19建筑結構是指建筑物中由承重構件（基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。一般可分為磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構、其他結構。（1）磚木結構建筑：主要承重構件是用磚、木做成。其中豎向承重構件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架采用木材。通常在3層以下。（2）磚混結構建筑：豎向承重構件采用磚墻或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。一般在6層以下，造價較低，抗震性能較差、開間和進深的尺寸及層高都受到限制。（3）鋼筋混凝土結構建筑：建筑物的承重構件如梁、板、柱、墻、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成。其圍護構件如外墻、隔墻等，是由輕質磚或其他砌體做成。特點是：結構的適應性強、抗震性能好、耐久年限長。鋼筋混凝土結構房屋的種類主要有：框架結構、框架剪力墻結構、剪力墻結構、筒體結構、框架筒體結構和筒中筒等。（4）鋼結構建筑：建筑物的主要承重構件都是由鋼材制成。建筑成本高，多用于高層公共建筑和跨度大的建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業廠房等。20建筑含義狹義的建筑物是指房屋不包括構筑物。房屋是指有基礎、墻、頂。門、窗，能夠遮風擋雨供人在內居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的空間場所。構筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內進行生產和生活活動，如煙筒、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。單擊添加使用類型劃分建筑高度劃分建筑結構劃分建筑構成21基礎墻體和柱關于墻：墻體按照在建筑物中所處的位置分為外墻（位于建筑物四周，是建筑物的圍護構件，起擋風、遮雨、保溫、隔聲、隔熱作用）和內墻（位于建筑物內部，起分隔空間、隔聲、防火作用）。墻體按照受力情況分為承重墻（直接承受梁、樓板、屋頂等傳下來的荷載的墻）和非承重墻（不承受外來荷載的墻）。門和窗地面、樓板和梁樓梯屋頂22請問咱們小區的建筑占地面積多少？建筑密度？容積率？綠地率？建筑占地面積：建筑物底部占有的土地面積。建筑占地面積一般為基地面積的30%。建筑密度：建筑占地面積/用地面積容積率：城市規劃部門規定的建筑總面積與用地面積之比。容積率=總建筑面積/用地面積一般情況下，容積率越高即總建筑面積就越大，土地利用率高，經濟性好，但小區環境就會受影響。在相同的容積率下，建筑密度越低，說明小區內建筑物平均層數高，地面空間大，綠化率高環境條件好。綠化率：小區綠化占地面積與基地面積之比。23有關產品的專業知識建筑產品土地房地產行業土地24售房前提——五證兩書五證1、國有土地使用證2、建設用地規劃許可證3、建設工程規劃許可證4、建設工程開工證5、商品房銷售（預售）許可證兩書6、商品房質量保證書7、商品房使用說明書123456725明白我們的產品是什么類型尾房現房產品類型外銷房內銷房房屋種類26現房所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。外銷房外銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業，其他組織和個人。內銷房內銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當地企事業單位和居民。尾房尾房又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。27房屋面積問題購房面積建筑面積套內面積使用面積公共面積公攤面積銷售面積28房屋面積問題建筑面積套內面積使用面積公共面積公攤面積銷售面積購房面積29購房面積：在使用中一般不可能完全獨立，套與套之間、套與整體環境之間常常是緊密相聯、互為依存的。除獨立使用的空間外，公用部位、公用設施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按"套"或"單元"銷售的商品房面積應為套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積兩部分之和。即商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。套內建筑面積由以下三部分組成：套內的使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積。30房屋面積問題購房面積套內面積使用面積公共面積公攤面積銷售面積建筑面積31建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。32房屋面積問題購房面積建筑面積套內面積使用面積公共面積公攤面積銷售面積33銷售面積銷售面積是指商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和。34房屋面積問題購房面積建筑面積使用面積公共面積公攤面積銷售面積套內面積35套內面積俗稱"地磚面積"。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積+分攤得公用建筑隊面積。36房屋面積問題購房面積建筑面積套內面積公共面積公攤面積銷售面積使用面積37使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。38房屋面積問題購房面積建筑面積套內面積使用面積公攤面積銷售面積公共面積39公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。40房屋面積問題購房面積建筑面積套內面積使用面積公共面積銷售面積公攤面積41公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。42房屋結構房屋構造所涉及的專業名稱剪力墻結構是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。這種結構在高層房屋中被大量運用。開間、進深層高、凈高層高：是指住宅高度以"層"為單位計量，通常下層樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高：是指層高減去樓板厚度的凈剩值。玄關隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。玄關一般與廳相連，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。43開間與進深開間：住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。根據1987年發布的《住宅建筑模數協調標準》，磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參