萬科考察報告篇一：樓盤考察報告萬科樓盤考察報告——萬科中糧本岸周雨城萬科進入蘇州有近兩年時間了，雖然經過收購南都房地產運作過玲瓏灣項目，但是真正意義上的自己的項目的運作還是近期的事情。作為業界的老大，萬科的產品總是備受關注。這幾天，位于蘇州工業園區的項目萬科中糧本岸的樣板間正式對外開放，也算是萬科所謂第五代產品別墅產品的正式亮相。萬科之前開發的別墅項目中，深圳的第五園是影響頗大的一個項目。不僅是在各個評獎中不斷獲獎，在普通客戶中也得到了很大的認同。本岸項目延續了第五元的主要思想，充分考慮了中國客戶的需要，通過簡潔立面，富于變換空間實現一個外部封閉，內部通透的中國式空間。在小區規劃上面，院落作為小區規劃的重要元素，通過不同戶型的排列組合，從而形成井然序的生活空間。本岸在立面設計上，大量采用了眾多的中國元素，比如白墻灰瓦，馬頭墻。但并不是簡單的重現，而是通過簡化與提煉，創造出一種全新的形象。由于小區的套型設計充分考慮了空間的變化。從而使小區的宅間道路雖然狹窄，但是富于韻味。兩邊林立的墻體顯得清新而高雅，氣勢不凡。本岸的戶型設計是典型的中國式戶型，兩進式的院落充分吸收了中國式園林的特點，整個房子充分利用中庭，進行采光與通風。同時圍繞著中庭，進行功能的布局。庭院以北的房間基本上是主臥，書房等，而南面基本上的兒童房，客廳，露臺等。通過這樣的分區，使房間的功能分區主次分明。本岸的設計延續了中國住宅的簡樸，清新與特俗的傳統外部立面簡潔，內部空間豐富。通過錯落式的庭院設計，創造出豐富多彩的居住空間。萬科本岸戶型面積基本為300平方米左右，每套的售價為四百五十萬左右。這樣的價格應該說在蘇州的別墅市場上還是具有非常強的吸引力。開盤當日基本售馨，說明客戶對萬科品牌及產品的認可程度還是非常高的。當然，本岸的產品也有其值得思考的地方。首先是其風格采用的中國式的風格。應該是的獨樹一幟，人們習慣了西班牙，法式各種西歐式的別墅，轉而尋求傳統的方向說明中國人的傳統情節，同時也說明了中國建筑的有外國建筑無可替代的優點。其次是在小區規劃上，（轉自：wWw.XiAocAoFanWeN.cOm小草范文網:萬科考察報告）由于小區設計的住宅的內部空間相對較大，從而小區的外部空間不夠好。住戶之間缺少相應的交互空間。并未體現中國傳統住宅的交互性強的特點。鄰里關系被高大的院墻隔開。在戶型上面，圍繞著中庭，設計者做了相對較多的文章，但是功能劃分上并不十分明確，同時，戶型的設計更多考慮的居住性，休閑空間考慮不夠。戶型的設計比較單一，客戶群相對來說比較狹窄。當然，一個小區總是為特定的人群所設計的，沒有一個產品可以超越這個范圍。本岸的設計無論從哪個方面來說，都可以稱得上成功。篇二：地產公司考察報告篇一：某房地產公司考察報告某房地產公司考察報告根據年初計劃安排，為進一步開闊視野、拓展思路、尋找差距，學習借鑒其他城市的開發建設理念，提高濟寧房地產的開發水平，市房協于XX年4月12日至15日組織了部分會員單位的主要負責人、項目經理，在市建委副主任馬建國的帶領下對北京、天津、沈陽、大連等4個城市的15個小區進行了觀摩考察。此次考察過程中，市房協秘書處還與天津、沈陽、大連等地的房協進行了深入交流，學習了他們在協會工作方面的一些先進經驗與做法，探討了協會今后的運作模式及發展思路，受益良多，取得了較好的成果，現將有關情況報告如下：一、考察概況此次主要考察了北京的雅世合金公寓、金隅山墅、星河灣，天津的柴樓莊園、美域、星耀五洲、天津濱海新區，沈陽的唯美品格、河畔新城、萬科城，大連的第五郡、小平島海御、萬科溪之谷、大連明珠、萬科魅力之城、明秀山莊。1、雅世合金公寓雅世合金公寓1：60沙盤雅世合金公寓由雅世集團投資、北京新歲豐臵業有限公司開發建設，今年通過了“百年住居示范工程項目認證”考評，并獲此殊榮。雅世合金公寓2.2萬平方米，總建筑面積7.8萬平方米，容積率2.2。該項目最大的創新亮點，在于“小戶型里的大空間”的設計，是由中國建筑設計研究院國家住宅工程中心和日本市浦建筑設計事務所強強聯手，打造出緊湊而多變的居住空間，創造了小戶型、多功能的精品建筑。雅世合金公寓所采用的部分先進技術整體規劃上，雅世?合金公寓通過一橫兩縱四院總體整合，以復合性街區，創造出居住、活動、娛樂混合型的都市空間。景觀設計上，充分汲取亞洲園林智慧，打造獨具匠心的禪意園林——在圍合的空間中打造汀步、綠丘、林蔭、裂巖四大景觀院落。技術上,采用了住宅的結構體s(skeleton)和居住填充體i(infill)居住體系十項先進技術——管線與結構墻體分離系統、干式采暖系統、集中管道井系統、同層排水系統、無負壓供水系統、內保溫系統、負壓式新風系統、煙氣直排系統等。豐富的空間應用系統，包括dk(對面)餐廚系統、三分離衛浴系統、居室分離系統,獨立玄關系統,完全收納系統,家務空間系統等,通過對小戶型空間的充分設計滿足家庭對大空間的需求,也讓一套房能夠適應一個家庭變化成長的各個階段的需求。為了配合這樣的空間設計,該項目建筑部品和建筑技術上充分汲取亞洲先進集成住宅優勢,通過管線墻體全分離技術、24小時通風換氣技術、中央空調、干式地暖技術、同層排水、廢氣直排技術、污廢分流,中水回用技術等數十項新技術系統的采用,實現建筑的百年耐用、可變和安全。2、金隅山墅金隅山墅項目總體規劃車庫入口樓體外觀廚房設計車位設計內部空間設計由北京金隅嘉業房地產開發有限公司開發，位于海淀區西四環與西五環之間，地處田村山麓，環境優美，是少有的城市山景住宅。該項目占地面積10.5萬平方米，總建筑面積13.28萬平方米，分一二期開發，一期占地面積6.2萬平方米，建筑面積約為6萬平米，主要以聯排和疊拼別墅為主，戶型上都是低密度大戶型。聯排面積在225m-270之間，每一戶都享有地下室、露臺的私密空間。疊拼別墅面積為210tf-220m,戶型設計合理，下層環繞入戶花園、上層可透過露臺觀景，成為連接室內、外空間的自然過渡。產品設計有機結合了自然和人文特點，設計細致入微，7.8米面寬，讓居住者能充分地享受到****。3、星河灣小區綠化由星河灣地產投資、北京富華園房地產開發有限公司開發建設，屬于高檔住宅小區。該項目位于朝陽區東四環路朝陽北路四季星河路，占地面積34.7萬平方米，總建筑面積約60萬平方米。項目北臨106.7萬平方米森林公園，東傍133萬平方米的綠化隔離帶。項目總體布局北高南低，西低中高，順應地形、不拘一格，體現了建筑的錯落之美。園區內的珍稀植物豐富多樣。共有喬木50多個品種，還種植了多種灌木、地被植物及水生植物。為保證自然更替綠色，植物配植采用平坡結合、喬灌結合及花草結合的手法，既豐富了植物的層次又達到擴大綠化面積的效果，同時采用常綠植物及落葉植物營造了四季景觀，讓業主足不出門坐享四季景觀。星河灣以黃蠟石為主要園林景觀用石。黃蠟石質地細膩、石料表面光潔度好，油潤感強，外觀色澤艷麗，最具特色的是富含瑪瑙玉質紋，布于環境中，園林質樸自然的氣息能達到雙事半功倍的效果。小區水系景觀設計上，星河灣自然山水庭園，結合靜態、動態水景，順應地形特點，巧妙的運用了“對景”、“借景”、“障景”以中國古典園林于咫尺之地體現大自然山水之美的造園手法，利用豐富的差異性園林語言。在起伏跌宕的山勢中，生氣盎然的喬林灌叢間，極其自然地串引溪流、跌泉等活水體系，山為水用，木為林用。星河灣建筑南北均為水面環繞，形成水中樓閣的特色。樓體外觀精裝修方面，星河灣以獨有的整體設計理念，創造出更為實用與人性化的全精裝品質，用材均為世界頂級品牌。多種戶型與現代簡約風格、現代古典的artdec。風格、現代經典風格等多種精裝風格，將高檔社區獨有的空間氣度，發揮到了極至。內部裝修4、柴樓莊園柴樓莊園總體規劃衛生間設計柴樓莊園住宅區由天津雙發房產建設開發有限公司開發，坐落于天津市北辰區雙街鎮柴樓村原址，是天津市“十一五”規劃中“新家園”建設的所在地，是天津市小城鎮建設示范項目之一，列為北辰區政府確定的環境立區戰略重點項目工程。柴樓莊園項目占地總面積22萬平方米，總建筑面積70萬平方米，全部住宅由60幢點式高層樓宇組成，并輔以規模化商業等配套設施，是天津市首個全部以現代化高層住宅樓組成的小城鎮。客廳設計廚房設計柴樓莊園項目凸顯環境生態、交通方便、配套齊全、布局合理、精裝舒適五大亮點。項目位于享有黃金走廊之稱的京津公路西側，緊靠近外環線，距市中心僅10余公里。建在柴樓莊園內的公交客運中心站工程，占地1萬平方米，建有0.2萬平方米的客運大樓，預計有10余條公交線路通達北辰各鎮、市中心區、武清楊村等地。項目留有規模龐大的商業用房，將陸續引入一批超市、餐飲、娛樂、金融等行業，形成配套齊全的社區服務設施網絡，知名的集賢大酒店現已進駐。規劃“以人為本”設計，使每套住宅采光通透；從60平方米到200平方米，從一室、兩室、三室到四室，多種戶型應有盡有。小區內30篇二：房地產企業調研報告房地產開發企業在稅務稽查中存在的問題及建議幾年來我市地房地產業發展得如火如荼，尤其河東新城的拉動影響，房價更始是一路上漲，盡管國家采取宏觀調控政策，仍然抑制不住房價的上揚，銷售形勢一片大好。然而，很多房地產開發企業的財務報表嚴重虧損，這與房地產市場的繁榮形成巨大反差。為了規范房地產開發企業的征收管理遼陽市地稅局稽查局近幾年每年都安排對轄區內的房地產開發企業進行專項檢查。現對稽查中發現存在的問題及稅務稽查的幾點建議分析如下：一、房地產開發企業組織結構和經營方式中存在的問題（一） 合作建房之一：“以房換地”雙方均未納稅以房換地是房地產開發企業取得土地使用權的一種方式，具體形式是房地產開發企業以無償轉讓建成后的部分房屋所有權為代價，換取土地所有人土地使用權的一種行為。因其前期投入少，對企業資金需求壓力不大而被房地產開發企業普遍采用。房地產開發企業與土地所有人在房屋與土地互換過程中均沒有進行貨幣結算，也不通過會計帳簿核算，房地產開發企業只依據實際收取的“預收帳款”為計稅依據繳納營業稅，形成偷逃稅款。實際上，在房屋與土地互換過程中，房地產開發企業以轉讓建成后的部分房屋所有權為代價，換取了土地使用權，發生了銷售不動產的行為；土地所有人以轉讓土地使用權為代價，換取了部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為。因此雙方都未按規定繳納稅款。（二） 合作建房之二：以出租土地使用權為代價換取房屋所有權，雙方均未納稅土地所有權人將土地使用權出租給房地產開發公司若干年，房地產開發公司投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，開發公司將土地使用權連同所建的建筑物歸還土地所有權人。在這一經營過程中，雙方沒有貨幣結算，也因此忽略了稅金問題。實際上開發公司是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，土地所有權人是以出租土地使用權為代價換取建筑物。土地所有權人發生了出租土地使用權的行為，乙方發生了銷售不動產的行為。這一經營過程中，合作雙方均未繳納相應的稅款。（三）合作建房之三：按一定比例參與分配房屋，雙方均未納稅在合作建房中，甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業。房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，在此經營過程中，合作雙方也未進行貨幣結算，在分得房屋后將房屋進行銷售而未按規定納稅。在此經營行為中，未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。首先甲方向合營企業轉讓的土地，發生了“轉讓無形資產”行為，而對合營企業的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則發生了“銷售不動產”行為，因此合作雙方都未按規定繳納稅款。（四）合作建房之四：按一定比例參與收入分配，取得利潤未納稅在合作建房中，甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配或提取固定利潤。合營企業能夠按照所取得的房屋銷售收入繳納營業稅，而甲方在取得相應的利潤或收入時未繳納相應的稅金。在這種經營行為中，甲方不屬于營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那么，甲方在取得固定利潤或從銷售收入中按比例提取的收時，發生了“轉讓無形資產”的行為。（五）“拆一還一”回遷戶未依成本價計稅房地產開發企業對老城區或舊有居民點進行開發時，對原有住戶普遍采用以建成后新房等面積換取需拆占原住戶面積，對原住戶在“拆一還一”的基礎上增加的面積依市場價或優惠價出售的方法（俗稱“拆一還一，多增補價”）取得土地使用權。對原住戶增加面積繳納的購房款，房地產開發企業仍能依預收帳款計提營業稅，而對“拆一還一”等面積的部分直接視為拆遷成本，而未計算并繳納營業稅。（六）假代建、真開發：雙方同時不繳納稅金開發商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發商“借給”對方使用，實質為對方（七）有掛靠關系的房地產企業之間應繳未繳稅費現象。包括被掛靠企業向掛靠方收取的代扣繳稅費未按規定時間申報等。二、房地產開發企業在財務核算中存在的問題（一）隱匿收入方面企業“預收賬款”不及時結轉收入，造成少繳各項稅金及附加。一些企業的財務人員將預收的定金長期掛賬，不及時結轉收入，認為只要不給購房人開具正式的發票，不將預收帳款結轉到銷售收入中就可以不繳納營業稅。致使“預收帳款”結轉銷售收入的時間滯后，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”時間，有意識的延緩銷售收入實現，影響納稅義務發生時間。2.有的企業將預收房款記入“其他應付款”，從而隱瞞收入，部分企業將向業主收取的“代辦費”、“手續費”、“車位費”等相關收費記入“其他業務收入”，未繳納相應稅金。提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業納稅申報中必須填寫的內容，但該數據卻能直接及時反映出企業銷售的進度，為初步估算銷售收入實現的狀況提供依據所以企業有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積增加稅務人員核算企業收入的難度。以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。將自行開發的房產用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權屬轉移時未按規定視同銷售房地產，取得其收入未按規定申報繳納稅費。（二）虛增成本方面利用成本核算特點虛增成本。目前多數房地產企業結轉銷售成本的方法是以每平米的單位造價X銷售面積的金額來結轉成本。由于項目開發周期跨度一般在1年以上，企業開發項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發早期財務不能及時的取得各項目的“工程結算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。一些房地產企業的財務人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預算造價，從而達到少繳企業所得稅的目的。支付工程款、材料款未取得國家規定的發票，加大成本支出少繳稅款。房地產商自用房產、出租用房產不及時從“開發成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發產品”科目中，直接轉增“經營成本”。同時少繳或遲繳房產稅、土地使用稅。企業管理人員的私家車，在企業列支并計提折舊，虛列成本，少繳企業所得稅；企業將預繳的土地增值稅一次性計入當期損益，虛增當期成本，造成少繳企業所得稅。（三）超標準列支費用利息支出問題。（1）未在成本對象中分攤借款利息。由于房地產公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業財務處理未將其予以資本化，而作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。（2）高利率融資。存在的問題主要有：在企業內部進行集資，超國家規定同期銀行貸款利率標準扣除費用；在支付給職工利息時，有未按規定代扣代繳個人所得稅的行為。銷售費用列支問題（1）銷售人員的人數以及提成工資未如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數量隨意性大，工資支出較多，造成企業所得稅及個人所得稅計稅依據計算不準確。（2）虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規定，各代理公司收取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉帳，擠占稅前利潤。（3）廣告費、業務招待費超支。超標準的廣告費、業務招待費支出企業混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”等明細科目的賬載金額。（四）其它問題：發票管理問題:該行業大多數企業都存在未按規定開具、取得發票的行為。印花稅問題：少數企業存在合同及實收資本未貼印花問題。不設置帳務，特別是掛靠企業。因為目前很多房地產開發企業都是私營經濟性質，有的根本沒有設置帳務，也沒有專門的財會人員，只在房屋銷售（預售）時才臨時安排開票的收款人員，致使稅務機關無帳可查。或者雖設置了帳務，但不齊全，也不規范。有一部分房地產開發企業，雖然設置了帳務，但科目不全，核算不準確，會計人員多是家庭成員，財務會計水平較低，基本上只將銷售（預售）收入進行了核算，其余成本、費用帳大多沒有進行核算，致使所得稅檢查無從入手。土地增值稅的清算問題。為了不繳或少繳土地增值稅，一些房地產開發企業采取各種手段規避土地增值稅。有的房地產開發企業將全部成本和費用都放在清算稅款的房地產扣除項目中，對于未銷售完的房地產，不進行成本和費用的分攤；也有的房地產開發企業將具有產權的會所、地下車位等的成本也在清算稅款的項目中列支。有的房地產開發企業對綜合類房地產項目，如納稅人既開發普通住宅又開發底層商業用房的，在清算稅款時不按項目細類分別核算，而是全部按照普通住宅對待，以偷逃土地增值稅。由于房地產開發財務核算的復雜性，加上房地產開發的時間跨度長，開發成本大，有的房地產開發企業虛列房地產的扣除項目金額，有的企業對開發成本費用進行不同項目間的分開核算，有的企業甚至存在憑證造假現象。三、對房地產開發企業稅務稽查的幾點建議：（一）在稽查前對房地產開發企業進行全面了解掌握在對房地產開發企業進行稽查之前，應該充分了解企業的基本情況：其中主要包括：該企業的業務性質、經營規模、經營方式、組織機構和經營情況；財務會計機構及其工作組織；以前年度接受審計和稅務檢查的情況；企業的內部控制制度和財務管理制度；公司的重要會計政策的選擇；企業會計銷售收入的確認時限；企業銷售成本的計算方法等。要求企業提供一些與項目基本信息有關的證件資料稅務稽查前期工作中需要企業提供的政府部門的批件包括以下方面：⑴建委的立項批復⑵建設部頒發的建設用地規劃許可證⑶城鎮國有土地使用出讓合同以及相關補充合同⑷國土資源和房屋管理局頒發的國有土地使用證⑸土地開發協議及補充協議（通過協議了解列支拆遷費和開發費的依據）⑹城市規劃管理局建設用地許可證、建設工程規劃許可證（7）建委頒發的施工許可證⑺企業與施工企業的施工合同，了解企業的建安工程支出⑻規劃局頒發的建設工程規劃驗收合格通知書和建委頒發的建設工程竣工驗收備案表（確定開發成本的終止日）⑼房地產管理局測繪隊頒發的測繪明細等登記表⑽房屋所有權證，作為檢查人員了解企業自用產權、移送產權、轉讓產權以及銷售產權的依據（11）房屋管理局頒發的商品房銷售（預售）許可證，作為可售面積的依據（12）企業簽署的所有商品房預售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據。實地觀察了解企業的建設項目相關情況檢查人員要到建設項目現場實地巡視項目的進展情況；要注意到企業的銷售部、工程部、預算部、財務部、人力資源部、檔案等部門實地觀察了解企業各部門的職責及彼此之間的相關資料傳遞流程，掌握企業與財務信息有關的內部資料的傳遞和保存方式。（二）檢查房地產行業的方法及技巧：把好收入關。（1）結合企業的售房合同、銷售方式、物業管理部門的入住檔案資料、企