麗江項目客戶訪談分析報告

2015年9月8日

一、商家訪談分析

商戶業態訪談業態：客棧、餐館、零售、酒吧訪談戶數：共計100家（為保證質量，商戶訪談以具有代表性的商戶為對象）；其中客棧34家、餐館25家、零售30家、酒吧11家訪談區域：以項目地為中心，向發展成熟的西邊延伸；項目周邊商戶占80%,其余地方商戶占20%經營面積及樓層經營面積：客棧的經營面積為各業態中最大，一般300㎡為起點，最大可達800余㎡

零售業態基本都在100㎡以下，個別可到達100㎡以上，酒吧和餐飲大部分在150-300㎡以內。經營樓層：客棧全部為整棟式經營；零售以單層經營為主，部分為一拖二形式；酒吧、餐

飲整棟居多單鋪形式也大量存在；零售餐飲酒吧客棧租金情況（元/㎡/月）除位置以外的租金規律是：面積越大，租金越低

客棧一般在20-50之間居多

酒吧、餐館以120-180居多

零售店基本在200以上客棧餐飲、酒吧零售目前租金支付周期及遞增情況客棧：投資大、租期長、租期一般為10年起、支付周期反而短為年付，最多5年付；餐飲：投資小、租期短、租期一般為1-5年、支付周期1-3年；零售：投資小、租金高、房東怕漲房租不愿簽約期過長，租客怕支付周期長也不愿簽約期過長，一般租期在5年以內，無轉讓費，支付周期為2-3年一付；各業態租期內的房租遞增普遍維持在3%左右。目前房租剩余年限及轉讓費情況剩余房租在3年內的以零售和餐飲業態為主，基本不收取轉讓費；以客棧和酒吧為代表的這類物業，房租剩余時間較長，一般在6-10年或更長，且這類物業裝修成本大，轉讓費用也相對較高；拓店計劃及租賃方式拓店：因整體經濟下滑嚴重，目前古城內的商戶絕大部分無拓店計劃，個別商戶因影響較小，

具備經營頭腦，表示有計劃拓店；租賃：在假設所有客戶都有拓店計劃或者重新開店的前提下，整棟租賃的較多，這部分主要

是客棧、餐飲、酒吧業態，零售業態仍以單鋪為主；需求租賃面積在假設所有客戶都有拓店計劃或者重新開店的前提下，訪談商戶中需求100㎡以下、400-600㎡的客戶占據61%。該面積段的商鋪，前者主要是零售需求，后者主要是客棧、餐飲及酒吧需求。對項目租金及支付年限的期望在訪談商戶中，人們還是希望租金支付仍是5年為主的簽約期限，而租期合同可以接受10-20年的占據61%。這主要是基于目前現狀的延續，因為這樣可以使他們“不確定的麗江生活模式”的風險降低。是否愿意在負一層經營原因：1、完全體現不出“麗江特色”，很難吸引人流；2、負一層經營無法吸引人流；3、負一層在雨季太潮濕，尤其客棧及餐飲接受度低；客棧業態分析總結目前現狀經營期望經營面積

300-700㎡拓店計劃絕大多數沒有

經營樓層

整棟租賃方式整棟

租金情況

20-60元／㎡／月需求面積300-600㎡

支付周期

1-3年期望租期年限10-20年

剩余房租

10年左右期望占地面積280-400㎡（10-18間房）遞增率2%

負一層經營意愿不愿意（庭院除外）

轉讓及費用有200萬左右

麗江古城客棧總數已達到4000余家，雖然目前客棧總數較多，經營壓力較大，但是古城內的客棧，還是在盈利的，只是較比于之前，盈利減少；但是客戶對本項目客棧經營缺乏足夠信心，主要是期房風險大、總投資大、周期較長等原因；酒吧業態分析總結目前現狀經營期望經營面積

100-200㎡左右拓店計劃絕大多數沒有

經營樓層

整棟、整層租賃方式單層、整棟

租金情況

180-220元／㎡／月需求面積180-250㎡

支付周期

5-10年期望租期年限10-20年

剩余房租

5-8年期望經營面積150-200㎡

遞增率3%

負一層經營意愿不愿意（對負一層規劃設計不清楚；

轉讓及費用有100-150萬左右

麗江古城酒吧數量也在這兩年激增，導致大量酒吧虧損，但是仍有大量盈利酒吧

的存在，麗江的酒吧有著不可替代的作用，主要在于經營模式的創新。酒吧商戶對項目的擔心主要是：不相信開發企業會一部分出售、另外一部分自持；和投資總價較高以及再者是他們對期房存在戒備心理。同時對負一層無信心。餐館業態分析總結目前現狀經營期望經營面積

40-100㎡拓店計劃少數商戶經營樓層

單層租賃方式單層

租金情況

120-180元／㎡／月需求面積50-150㎡

支付周期

2-3年期望租期年限5-10年

剩余房租

3年內————

遞增率3%

負一層經營意愿不愿意轉讓及費用有視情況

古城內小型餐飲企業居多，餐飲店流動性大，穩定性差；餐飲商戶對項目的擔心主要是：同樣對自持商業的不信任和對期房存在戒備心理；零售業態分析總結目前現狀經營期望經營面積

100㎡以下拓店計劃基本沒有經營樓層

單層租賃方式單層

租金情況

200元／㎡／月以上需求面積100㎡以下

支付周期

2-3年期望租期年限3-5年

剩余