第三章土地增值稅本章內容土地增值稅稅制要素土地增值稅應納稅額計算

土地增值稅征收管理第一節征稅范圍、納稅人和稅率一、征稅范圍（一）一般規定判定標準：1、所轉讓的土地使用權是否國有；2、房地產權屬是否變更；3、是否取得收入。同時滿足注意區分轉讓和出讓基本征稅范圍1.轉讓國有土地使用權；2.地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓；（房地產開發）3.存量房地產的買賣。（二）具體情況判定若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍房地產繼承、贈與繼承：不征稅（無收入）。贈與：公益性贈與、贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人不征稅；其余情況征稅。以房地產投資、聯營雙方都不是房地產企業的，暫免征稅；任何一方是房企，征稅合作建房建成后分房自用，暫免征稅；建成后轉讓，征稅。投資聯營企業房地產再轉讓，征稅。若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍交換房地產單位之間換房征稅；個人之間互換自住房免征稅。企業兼并轉讓房地產暫免征稅。房地產抵押抵押期不征稅；抵押期滿償還債務本息不征稅；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債，征稅。房地產出租不征稅（無權屬轉移）代建房不征稅（無權屬轉移）下列各項中，應征收土地增值稅的是（）。A.贈予社會公益事業的房地產B.個人之間互換自有居住用房地產C.抵押期滿權屬轉讓給債權人的房地產D.兼并企業從被兼并企業得到的房地產答案：C下列房地產轉移或轉讓行為中，應當征收土地增值稅的是（）。A.直系親屬繼承的房屋B.有償轉讓的合作建房C.無償贈與給直系親屬的房屋D.個人交換自有經營用房答案：BD下列行為中，應當征收土地增值稅的是（）。

A.將房屋產權贈與直系親屬B.由雙方合作建房后分配自用C.以房地產抵債而發生房地產產權轉讓D.以房地產作價入股投資房地產開發公司答案：CD二、納稅人土地增值稅的納稅人是有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（房地產或不動產）并取得收入的單位和個人。包括內外資企業、行政事業單位、中外籍個人等。【例題】轉讓國有土地使用權、地上建筑及其附著物并取得收入的（），都是土地增值稅的納稅義務人。A.學校B.稅務機關C.外籍個人D.國有企業答案：ABCD三、稅率四級超率累進稅率級次增值額占扣除項目金額比例稅率速算扣除率150％以下（含50％）30％02超過50％～100％（含100％）40％5％3超過100％～200％（含200％）50％15％4200％以上60％35％累進依據為增值額占扣除項目金額的比例。增值額=轉讓收入—扣除項目金額【例題】某房地產公司轉讓寫字樓收入5000萬元，計算土地增值額準許扣除項目金額4200萬元，則其適用稅率為A.30%B.40%C.50%D.60%解析：增值稅扣除項目金額比例＝（5000－4200）÷4200×100％＝19％，適用第一級稅率，即30％。第二節減免稅優惠

建造普通標準住宅的稅收優惠國家征用收回的房地產的稅收優惠

稅收優惠個人轉讓自有住房的稅收優惠。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。超過20％的，應就其全部增值額按規定計稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。同時滿足三個條件1.住宅小區建筑容積率在1.0以上；2.單套建筑面積在120平方米以下；3.實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。個人轉讓自有住房的稅收優惠

個人銷售普通住宅暫免征收土地增值稅。個人銷售非普通住宅，凡住滿5年的，免稅；3－5年的減半征稅；未滿3年的，按規定計征土地增值稅。第三節土地增值稅應納稅額的計算一、收入額的確定納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益。

增值額=轉讓收入－扣除項目金額需要估價有下列情況之一，以評估價格確定轉讓房地產收入：1.隱瞞、虛報房地產成交價格；2.提供扣除項目金額不實的；3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。二、扣除項目的確定（重點及難點）

轉讓新建房（重點）轉讓存量房轉讓未經開發的土地（一）轉讓新建房（一手房）1、取得土地使用權所支付的金額地價款+有關費用2、房地產開發成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

3、房地產開發費用（難點）是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：房地產開發費用=

利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內這里的利息注意兩點

不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額不包括加息、罰息4、與轉讓房地產有關的稅金1.非房地產開發企業（3稅1費）營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅2.房地產開發企業（2稅1費）營業稅、城市維護建設稅、教育費附加注意：房地產開發企業繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。5、其他扣除項目（加計扣除）從事房地產開發的納稅人可加計20％的扣除：加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×20％注意：此項規定僅適用于房地產開發企業例題：某房地產開發公司出售一棟寫字樓，收入總額為8000萬元，開發該寫字樓支付地價款及有關費用1000萬元，房地產開發成本3000萬元，，財務費用中的利息支出為400萬元（可按轉讓房地產項目計算分攤也能提供金融機構證明），但其中有50萬元屬于罰息。其他相關資料：該企業所在省規定，按土地增值稅暫行條例規定的高限計算扣除房地產開發費用。)房地產開發費用=（400-50）+(1000+3000)×5%=550(萬元)稅金=8000×5%×（1+7%+3%）=440(萬元)加計扣除=(1000+3000)×20%=800(萬元)某房地產開發公司與某單位于2012年3月正式簽署一寫字樓轉讓合同，取得轉讓收入15000萬元，公司即按稅法規定繳納了有關稅金(城建稅為7%,教育費附加為3%，印花稅為0.5‰)。已知該公司為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用為3000萬元;投入房地產開發成本為4000萬元;房地產開發費用中的利息支出為1200萬元(不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,也不能提供金融機構證明)。另知該公司所在省人民政府規定的房地產開發費用的計算扣除比例為10%。房地產開發費用=(3000+4000)×10%=700(萬元)稅金=15000×5%×（1+7%+3%）=825(萬元)加計扣除=(3000+4000)×20%=1400(萬元)扣除項目=3000+4000+700+825+1400=9925(萬元)難點：地價、開發成本、開發費用的配比總原則：收入與成本、費用配比（即：只有賣出去的房子對應的成本費用才可以扣除。）地價：總支出×土地面積占比×出售面積占比開發成本、開發費用：總支出×出售面積占比例題：位于市區的某國有工業企業利用廠區空地建造寫字樓，2007年發生的相關業務如下：(1)按照國家有關規定補交土地出讓金4000萬元，繳納相關稅費160萬元;(2)寫字樓開發成本3000萬元；(3)寫字樓開發費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機構證明);(4)寫字樓竣工驗收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元;(其他相關資料：該企業所在省規定，按土地增值稅暫行條例規定的高限計算扣除房地產開發費用。)取得土地使用權金額=(4000+160)×1/2=2080（萬元）開發成本=3000×1/2=1500(萬元)開發費用=(2080+1500)×10%=358(萬元)相關稅金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.5‰=357.5+3.25=360.75(萬元)

扣除項目總額=2080+1500+358+360.75=4298.75(萬元)（二）轉讓存量房1、房屋及建筑物的評估價格評估價格=重置成本價×成新度折扣率2、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用3、轉讓環節繳納的稅金（三）轉讓未經開發的土地1、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用2、轉讓環節繳納的稅金總結：轉讓項目扣除項目轉讓未經開發的土地（1）取得土地使用權時所支付的金額（2）在轉讓環節繳納的有關稅金轉讓新建房房地產開發企業（1）取得土地使用權所支付的金額（2）房地產開發成本（3）房地產開發費用（4）與轉讓房地產有關的稅金（印花稅已列入管理費用，不允許再單獨扣除）（5）加計20％的扣除非房地產開發企業（1）取得土地使用權所支付的金額（2）房地產開發成本（3）房地產開發費用（4）與轉讓房地產有關的稅金（印花稅可以扣除）轉讓存量房（1）房屋及建筑物的評估價格（2）取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用（3）在轉讓環節繳納的有關稅金39三、計算方法和步驟速算扣除法應納稅額=土地增值額×適用稅率－扣除項目×速算扣除率計算步驟：

1、計算收入總額2、確定扣除項目3、計算增值額4、計算增值率增值率=增值額÷扣除項目金額×100%5、確定適用稅率6、依據適用稅率計算應納稅額應納稅額=增值額×稅率－扣除項目×速算扣除系數例題：納稅人轉讓房地產取得銷售收入3500萬元，扣除項目金額1000萬元，應納稅額為多少？解答：增值額＝3500－1000＝2500（萬元）增值率＝2500/1000＝250%

應納稅額＝2500×60%－1000×35%＝1150（萬元）例題：某房地產開發公司與某單位于2012年3月正式簽署一寫字樓轉讓合同，取得轉讓收入15000萬元，公司即按稅法規定繳納了有關稅金(城建稅為7%,教育費附加為3%，印花稅為0.5‰)。已知該公司為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用為3000萬元;投入房地產開發成本為4000萬元;房地產開發費用中的利息支出為1200萬元(不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,也不能提供金融機構證明)。另知該公司所在省人民政府規定的房地產開發費用的計算扣除比例為10%。請計算該公司轉讓此樓應納的土地增值稅稅額。房地產開發費用=(3000+4000)×10%=700(萬元)稅金=15000×5%×（1+7%+3%）=825(萬元)加計扣除=(3000+4000)×20%=1400(萬元)扣除項目=3000+4000+700+825+1400=9925(萬元)增值額=15000-9925=5075(萬元)增值率=5075÷9925≈51%應納土地增值稅=5075×40%-9925×5%=1533.75(萬元)練習1：位于市區的某國有工業企業利用廠區空地建造寫字樓，2007年發生的相關業務如下：(1)按照國家有關規定補交土地出讓金4000萬元，繳納相關稅費160萬元;(2)寫字樓開發成本3000萬元，其中裝修費用500萬元;(3)寫字樓開發費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機構證明);(4)寫字樓竣工驗收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元;將另外1/2的建筑面積出租，當年取得租金收入15萬元。(其他相關資料：該企業所在省規定，按土地增值稅暫行條例規定的高限計算扣除房地產開發費用。)取得土地使用權金額=(4000+160)×1/2=2080（萬元）開發成本=3000×1/2=1500(萬元)開發費用=(2080+1500)×10%=358(萬元)相關稅金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.5‰=357.5+3.25=360.75(萬元)

扣除項目總額=2080+1500+358+360.75=4298.75(萬元)增值額=6500-4298.75=2201.25（萬元）增值率=2201.25÷4298.75×100%=51.21%應納土地增值稅額=2201.25×40%-4298.75×5%=665.56(萬元)練習2：某房地產開發公司于2008年6月受讓一宗土地使用權，依據受讓合同支付轉讓方地價款8000萬元，當月辦妥土地使用證并支付了相關稅費。自2008年7月起至2009年6月末，該房地產開發公司使用受讓土地60%(其余40%尚未使用)的面積開發建造一棟寫字樓并全部銷售，依據銷售合同共計取得銷售收入18000萬元。在開發過程中，根據建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計6200萬元，開發銷售期間發生管理費用700萬元、銷售費用400萬元、利息費用500萬元(只有70%能夠提供金融機構的證明)。已知：城建稅稅率為5%;教育費附加征收率為3%;產權轉移書據印花稅稅率為0.5‰。其他開發費用扣除比例為4%)取得土地使用權金額=8000×60%=4800（萬元）開發成本=6200(萬元)開發費用=500×70%+(4800+6200)×4%=790(萬元)相關稅金=18000×5%×(1+5%+3%)=972(萬元)

加計扣除=（4800+6200）×20%=2200（萬元）扣除項目總額=4800+6200+790+972+2200=14962(萬元)增值額=18000-14962=3038（萬元）增值率=3038÷14962×100%=21%應納土地增值稅額=3038×30%=911.4(萬元)某房地產開發公司于2013年1月受讓一宗土地使用權，根據轉讓合同支付轉讓方地價款6000萬元，當月辦好土地使用權權屬證書。2013年2月至2014年3月中旬該房地產開發公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開發建造一棟寫字樓。在開發過程中，根據建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計5800萬元；發生的利息費用為300萬元，不高于同期銀行貸款利率且能夠合理分攤并能提供金融機構的證明。3月下旬該公司將開發建造的寫字樓總面積的20%轉為公司的固定資產并用于對外出租，其余部分對外銷售。2014年4月～6月該公司取得租金收入共計60萬元，銷售部分全部售完，依據銷售合同共計取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發和銷售過程中，共計發生管理費用800萬元、銷售費用400萬元。（受讓土地支付契稅，稅率3%）（1）土地成本=6000×70%×(1-20%)+6000×3%×70%×(1-20%)=3460.8(萬元)（2）房地產開發成本=5800×(1-20%)=4640(萬元)（3）房地產開發費用=300×(1-20%)+(3460.80+4640)×5%=645.04(萬元)（4）稅金=14000×5%×(1+7%+3%)=770（萬元）（5）加計扣除=(3460.8+4640)×20%=1620.16（萬元）該房地產開發公司土地增值稅的增值額=14000-11136=2864(萬元)該房地產開發公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅：2864/11136=25.72%，適用稅率為30%。應繳納的土地增值稅=2864×30%=859.2(萬元)。

某國有企業2013年7月轉讓一幢2004年建造的宿舍樓，當時造價為1500萬元。經房地產評估機構評定，該宿舍樓重置成本為5000萬元，該樓房為七成新。轉讓前為取得土地使用權補交的土地出讓金和按規定交納的有關費用為1500萬元（能提供支付憑據），轉讓時取得轉讓收入6200萬元，并已按規定繳納了轉讓環節的有關稅金（城建稅稅率7％，教育費附加征收率3％，印花稅稅率0.5‰）。

要求：計算該企業轉讓該宿舍樓應納的土地增值稅額。

（1）確定轉讓房地產的收入為6200萬元。

（2）確定轉讓房地產的扣除項目金額：①取得土地使用權支付的金額為1500萬元。②房地產評估價格

＝5000×70％＝3500（萬元）

③與轉讓房地產有關的稅金

＝6200×5％×（1＋7％＋3％）＋6200×0.5‰

＝344.1（萬元）⑤扣除項目金額合計

＝1500＋3500＋344.1＝5344.1（萬元）

（3）轉讓房地產的增值額

＝6200－5344.1＝855.9（萬元）

（4）增值額與扣除項目金額的比率

＝855.9÷5344.1×100％≈16％

因此，應納土地增值稅適用稅率為30％，速算扣除率為0。

（5）應納土地增值稅額

＝855.9×30％＝256.77（萬元）

一、土地增值稅清算的含義是指納稅人在符合清算條件后，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，結清該項目應納稅款的行為。房地產開發項目土地增值稅的清算二、清算單位-----房地產開發項目注意：分期開發的項目，以分期項目為單位清算三、清算條件（一）應當清算（二）可以要求清算注意區別應當清算①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的③直接轉讓土地使用權的可以要求清算①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的②取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的④省稅務機關規定的其他情況下列情形中，納稅人應當進行土地增值稅清算的有（）。（2009年）A.直接轉讓土地使用權的B.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的C.房地產開發項目全部竣工并完成銷售的D.取得銷售（預售）許可證2年仍未銷售完的答案：ABC四、清算時間——90天應當清算：滿足條件之日起要求清算：收到清算通知之日起五、清算收入的確認已全額開具發票的，按照發票金額確認收入；未開發票或未全額開具發票的，以銷售合同金額確認收入。非直接銷售和自用房地產的收入確定

房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。視同銷售收入的確認：①按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。注意六、清算時扣除項目的確定

與轉讓房地產時扣除的項目相同。幾個具體項目的規定：房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅，應計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。所有項目扣除時需提供合法有效憑證，不能提供的，不予扣除。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。注意（1）建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；（2）建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；（3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。關于公共設施的成本、費用扣除問題七、清算后再轉讓房地產的處理

在清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報。按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算扣除項目金額單位建筑面積成本費用=清算時扣除項目總金額/清算的總建筑面積房地產公司開發“東麗家園”項目的可售總面積為45000m2，截至2010年8月底銷售面積為40500m2，取得收入40500萬元;尚余4500m2房屋未銷售。計算土地增值稅時扣除項目金額合計29013.75萬元。2010年9月主管稅務機關要求該公司就“東麗家園”項目進行土地增值稅清算。2011年2月底，公司將剩余的4500m2房屋打包銷售，收取價款4320萬元。要求：(1)計算公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費用。(2)計算公司打包銷售的4500m2房屋的土地增值稅。（1）單位建筑面積成本=29013.75/40500=0.72（萬元）（2）扣除項目=0.72×4500=3240（萬元）增值額=4320-3240=1080（萬元）增值率=1080÷3240×100%=33.33%增值稅=1080×3