三亞.崖城房地產市場研究報告報告摘要城市概況現有銷售模式歸納我們的發現定價原則售后返租的復利計算可挖銷售員名單城市概況1、城市概況人口規模小、工業經濟比重低，城市整體經濟實力較為薄弱。近年來三亞市確定了以旅游業為龍頭、建設國際濱海城市的目標，旅游經濟取得了較快的發展速度。”一頭兩翼“的旅游發展規劃給以海棠灣、清水灣為主的東部區域帶來發展機遇。城市發展重心向東偏移。2、房地產市場概況整體市場依舊保持了穩定的增長速度，市區樓盤價格略有下降，海景房價格堅挺。年銷售量在100萬平米左右，08年市場整體均價突破1萬元/平米。市場成熟熱點區域有市區、三亞灣、大東海和亞龍灣，但土地儲備已經不多，發展重心向東偏移，本項目所在清水灣區域發展潛力巨大。房地產市場停留在賣資源的階段，資源主導售價，一線海景公寓和一線海景別墅往往價格相當。同等條件下小戶型產品較受市場歡迎。

90%、部分項目甚至100%外來客戶，上海、北京、東北、山西、江浙等地客戶構成購房主體。經濟環境——地方GDP從GDP指標來看，三亞市經濟水平呈現總量偏低但增速較快的特征。總量低是由于三亞市人口規模小，08年三亞市常駐人口只有56.5萬人。增速快是因為三亞市以房地產、旅游產業為主導。經濟環境——地方財政水平從三亞市財政收入的情況來看，呈現總量小、增速快、人均指標高的特征。例如08年，三亞財政收入為59億元，不足深圳的10%，但人均財政收入水平卻比深圳高出約38%。經濟環境——固定資產投資固定資產投資方面，繼續保持了較快的增速，2008年三亞市固定資產投資增速為38.2%，同期全國平均水平為25.5%。投資結構極不均衡，當地經濟主要靠房地產和旅游拉動，故第三產業投資比重占據95%左右。經濟環境——金融機構存貸情況2008年末金融機構存款余額280.2億元，繼續保持了較快的增速。存貸比進一步擴大，比全國平均水平高出近一倍水平。反映了三亞金融市場仍具有較大的操作市場，另一方面也說明三亞金融市場活力不足，金融機構放貸力度不大。居民生活——收入水平08年居民收入水平保持較快的增速（全國平均水平為8%），其中城鎮居民人均可支配收入13471元，跟黃山處于同一水平。低于全國平均水平的15781元，農民人均純收入5185元，高于同期全國平均水平的4761元。居民生活——消費水平08年三亞社會消費品零售總額38.77億元，人均6862元，低于全國8169元的平均水平，相當于深圳的30%水平。但增幅較快，高出全國平均水平17個百分點。居民生活——儲蓄水平居民存款余額繼續保持較快的增速，增速略高于全國平均水平，其中人均年末居民存款余額21722元，高出全國平均水平30%。相當于黃山市人均水平的2倍。城市背景——1、人文、政治環境城市區位與歷史城市區位：三亞市地處海南島最南端。全市面積1919.58平方公里，其中規劃市區面積37平方公里。東西長91.6公里，南北寬51公里。歷史沿革：三亞古稱崖州。1987年9月26日，國務院批準三亞市升格為地級市，是全國四個不設區的地級市之一。三亞2、地理與氣候地理位置：三亞位于北緯18°09′34″——18°37′27″、東經108°56′30″——109°48′28″之間,處于西太平洋環帶上,位于東南亞中心,是中國同東南亞各國交往最捷的大門,也是中國與西南亞、非洲、歐洲的海上交通要道。自然環境：三亞三面環山，形成懷抱之勢，山、海、河三種美景自然融合，眾多山頭也提供了眺望大海、河灣和城市景觀的制高點。海水清澈、能見度高，水溫適中，全年適合游泳；三亞市區有東、西兩條河流穿過而過。美麗的自然風光，優良的生態環境，造就了三亞人居、旅游、度假的美麗天堂。氣候條件：

三亞的氣候屬熱帶海洋季風氣候。年平均氣溫25.4oC，七月平均最高氣溫28.3oC，一月平均最低20.7oC氣溫，全年日照時間約2.563小時。

3、行政區劃三亞市現設有河東、河西兩個管理區，崖城、天涯、鳳凰、田獨、海棠灣、育才六個鎮。此外還管轄南田、南新、南島、立才、南濱五個國營農場。育才崖城天涯田獨鳳凰海棠灣4、人口狀況三亞市是漢、黎、苗、回等20多個民族聚居的地方。少數民族人口占總人口的41.5%，以黎、苗、回族為主。

2008年末，常駐人口56.5萬人，戶籍人口54.58萬人，其中農墾系統人口6.62萬人。5、對外交通狀況——公路高速公路：東線高速：連接陵水、萬寧、瓊海、海口。西線高速：連接東方、臨高、海口。中線高速：三亞—五指山—海口高速公路，已列入十一五重點計劃。國道：G223國道：三亞-陵水-萬寧-瓊海-海口G224國道：三亞-五指山-瓊中-屯昌-海口G225國道：三亞-東方-儋州-海口鐵路：西環鐵路：由三亞始發至海口，經由海口瓊洲海峽輪渡與中國內陸各省實現鐵路全線貫通。已開通三亞至北京西、上海南、廣州等班次。東環鐵路：在建中的快線鐵路，2011年通車，屆時三亞至陵水僅20分鐘車程。5、對外交通狀況——鐵路東環線5、對外交通狀況——航空、海運航空：三亞鳳凰國際機場海運：西線：三亞-東方-海口（474km）東線：三亞-海口（389km）三亞-廣州（891km）鳳凰機場東方城市產業現狀研究產業結構：從近3年三亞市三大產業產值來看，第三產業比重增加趨勢明顯，06到08年分別為39%、51%、54%。成為地區經濟的主導產業。發展定位：以旅游業為主導，優先發展新型工業、熱帶高效農業、海洋產業、房地產業、文體健康產業等六大產業發展目標：“亞洲一流、世界著名”的國際性熱帶濱海旅游城市。城市產業現狀研究主導產業：旅游業發展總體規劃2005年，通過國際招標后的《三亞市旅游發展總體規劃》提出以“1211”鳳凰展翅，作為大三亞的空間結構布局：

１頭———三亞城市旅游區，是“鳳凰之頭”。

２翼———三亞東部以休閑度假旅游為主的旅游區、西部以文化體驗觀光為主的旅游區，是“鳳凰之翼”。

１脊———生態—文化景觀軸。以環島高速、G224為脊梁，從落筆洞開始貫穿三亞腹地，延伸到五指山，與海口對接。

１體———樂東—保亭生態旅游圈。

1頭－城市旅游區西翼－文化體驗旅游區東翼－休閑度假旅游區1體－生態旅游區1脊－生態－文化景觀軸主導產業——旅游業發展情況2008年，三亞市接待旅客人數超過600萬人次，其中接待國內旅客553萬人次，國際旅客51萬人次。從總量上來看，國內旅客仍占據絕對比重，維持在90%以上。國際旅客呈現穩中有升的趨勢。主導產業——旅游業發展情況2008年，三亞旅游收入達91.05億元，同比增長13.7%，相當于全市GDP的63%。旅客人均消費額呈上漲趨勢，08年接待旅客人均消費額為1507元，同比增長1.3%。游客構成——依據政府09年春節黃金周抽樣調查數據國內游客中，廣東、北京、上海占據前三，分別為10.4%、7.2%和6.6%。國外游客方面，以俄羅斯游客為主，占到總體的29.6%。其次是香港、日本游客。三亞旅游資源分布情況三亞市酒店業發展情況酒店主要分布在三亞灣、大東海和亞龍灣三大灣區從近幾年三亞酒店發展情況來看，在酒店數量逐年遞增的同時，開房率也是穩步上升，說明三亞酒店市場容量在逐步擴大。并沒有出現因酒店數量增加而導致的市場飽和。2008年,三亞全市列入統計的酒店共180家，擁有客房29612間，平均開房率為63.0%，比上年提高1.7個百分點。三亞市酒店業發展情況酒店價格：三亞灣高端酒店平均房價464元/天大東海高端酒店平均房價477元/天亞龍灣高端酒店平均房價1099元/天注：酒店價格依據攜程網報價不完全統計得出城市規劃建設與城市配套城市發展目標及戰略：圍繞旅游業，發展服務業和相關的第三產業。通過旅游業帶來的城市基礎設施水平的提高，擴大本地產品的需求市場，在不破壞生態資源和影響旅游業發展的前提下，發展符合本地資源優勢的教育、熱帶農業、遠洋漁業及無污染的高科技工業等產業的發展。加強遠郊城鎮建設，促進市域內城鎮的發育和社會經濟的協調發展，推動城鎮產業結構的合理化，增強城市的綜合經濟實力，有計劃、有步驟地提高市域城市化水平。保護和優化市域整體環境，為創造富有特色的國際旅游度假城市提供優美的大環境。重大基礎設施配套——瓊州海峽跨海大橋由交通運輸部、鐵道部和廣東、海南兩省共同組織編制的《瓊州海峽跨海工程規劃研究報告》目前已完成，報告確定以建設連接廣東省徐聞縣燈樓角和海南省澄邁縣道倫角的公路、鐵路兩用橋，大橋爭取在2012年開工建設大橋、2020年建成通車。大橋建成后，駕車跨越瓊州海峽只需20分鐘，而目前依靠渡輪通過海峽候船和行船時間約需5小時。東線城際輕軌東環鐵路的建設將大大提高海南東部沿海地區旅客運輸能力和服務質量。總投資192.2億元的海南東環鐵路預計2011年后建成通車。東環鐵路北起海口市，途經文昌市、瓊海市、萬寧市、陵水縣，南至三亞市，全線近期共設十四個車站，每小時速度為二百公里。建成后乘客從海口至三亞僅需九十分鐘，較高速公路平均旅行時間三小時縮短一半。海南文昌衛星發射中心的建設及投入使用，將進一步提升海南影響力，并將填補航天主題公園的國內空白。海南文昌衛星發射中心建設航天發射港、太空主題公園、火箭組裝廠、火箭發射基地、指揮中心等，面積達40平方千米。中心預計于2014年投入使用。文昌航天發射場建設包括航天主題公園在內的配套區，配套區擬建的航天主題公園，將填補國內乃至整個亞洲的空白，對未來海南實現進一步的旅游轉型升級、建設國際旅游島將產生重要影響。文昌衛星發射中心三亞奧林匹克國際村中體-萬通聯合開發三亞奧林匹克國際村選址在三亞海棠灣，項目總占地面積約2200畝。此項目分為五大功能區（即奧林匹克文化功能區、奧林匹克運動功能區、奧林匹克會議功能區、奧林匹克度假功能區以及度假區濱水高尚商業區），總建筑面積約為34萬平米，初步計劃總投資為52億元人民幣，整體計劃開發7年。海棠灣清水灣土福灣城市調研結論1、經濟發展呈現為低總量、高增速的發展態勢由于三亞人口規模較小，經濟缺乏工業支撐，農業經濟占據比重較大，導致地方經濟總量整體偏低。同時由于近年三亞市以旅游產業、房地產業為主體，旅游及相關服務產業、房地產業發展迅速，從而經濟發展增速明顯。2、本地居民收入水平有限，外來旅游人口構成當地消費市場主體三亞市城鎮居民人均可支配收入低于全國平均水平，本地人生活水平并不富裕，當地主要消費市場主要依賴島外人口，如旅游、酒店、餐飲、房地產等主要產業均依賴來三亞度假休閑的島外人士。城市調研結論3、以旅游為龍頭、建設國際濱海旅游城市的發展目標依托獨有的地理位置、旅游資源優勢，海南及三亞確定了以旅游產業為主體可持續發展的道路。地方固定資產投資、基礎設施配套建設等重大投資項目均圍繞旅游產業展開，為實現國際性旅游城市的奠定基礎。4、“一頭兩翼”的發展規劃給東部發展帶來重大機遇以三亞市為重心，著力發展東部休閑度假旅游區、西部文化觀光旅游區的規劃布局給海棠灣、清水灣等東部沿海區域帶來重大的發展機遇，各項城市配套、道路交通以及旅游資源開發等都將步入一個新的高度。對于該片區的房地產市場而言，也必將從中獲取政府紅利。市場分析海南房地產市場發展已近20年，在發展的前十年內，由于經驗不足、政策制度的不健全等原因，市場快速膨脹、投機盛行進而產生泡沫緊接著市場大跌。其后又經過近十年的市場調整和完善，房地產市場開始復蘇，目前市場發展狀況較好。1992年之前，市場啟動期。海南房地產起步，房地產炒作開始出現；1992年-1994年，高速通脹期。海南房地產市場急劇“膨脹”，于1993年達到頂峰；1994年-1997年，快速萎縮期。受宏觀調控影響，海南房地產投資驟減，房價暴跌；1998年-2001年，盤整鞏固階段。政策的推動、爛尾樓逐步盤活，海南房地產市場逐步復蘇。2002年以后，新一輪增長期。市場再一次步入到快速發展的階段。回顧海南房地產市場發展歷程整體市場—投資額與銷售額從近三年數據來看，三亞房地產市場不論從投資額和銷售額上均保持了強勁的增長趨勢。三亞房地產銷售額連續三年超過開發投資額，房價走高迅猛，同時存量房不斷消化，之前區內爛尾樓已基本銷聲匿跡。08年島外多數省份商品房銷量急劇下降，但三亞市商品房銷售逆勢走高，全年銷售額達到了111.43億元的新高，比上年同期增長了60%。整體市場—供求關系從歷年走勢來看，三亞房地產市場在經歷了05年的短暫調整后，市場整體呈現快速向上趨勢，市場供求兩旺。另一方面，受08年市場供應的急劇增加的因素和客戶短暫觀望情緒影響，08年供需比快速上升，供求關系出現短暫失衡。但據本次實地調研了解，09年春節期間三亞房市重啟火爆，各項目存量房消化無幾，預計后市供求比會下降而保持于合理區間。市場開發節奏從市場施工量和竣工量來看，市場開發進度普遍較慢，08年三亞房地產市場施工面積401萬平米，竣工面積僅為66.6萬平米。竣工面積已連續三年呈現下降趨勢。導致市場開發節奏緩慢的主要原因是受房價快速上漲的影響，三亞發展商普遍存在惜售心態，絕大多數樓盤采取少量多推的開發策略。商品房銷售均價從市場價格走勢來看，01~05年市場銷售價格穩定上升，進入到06年以后，價格開始呈現加速上升的趨勢。08年三亞商品房銷售均價突破萬元大關，為10159元/平米。產品形態——戶型面積區間從2008年銷售住房的套數比來看，因三亞小面積公寓戶型銷售好于別墅戶型，故三亞小戶型占據絕對比重。隨著單套面積的增大，其銷售比例逐步減少。90平米以下戶型銷售套數占總體的62%，其中又以60平米以下戶型和60-80平米戶型為主，分別為總體的24.23%、22.42%。客戶構成島外客戶占據了市場的絕對主導地位，2008年三亞商品房島外銷售比重為85.28%。島外購房者均主要來自于上海、浙江、江蘇、山西、北京、天津、遼寧、吉林、黑龍江、新疆、陜西等國內經濟發達地區和東北寒冷地區。外籍客戶以俄羅斯客戶為主。從調研結果來看，高檔樓盤島外客戶比重更好，不少項目100%依賴島外客戶。熱點區域分析市場熱點區域成熟板塊：三亞灣、大東海、亞龍灣潛力板塊：海棠灣、清水灣、香水灣向東發展三亞陵水清水灣海棠灣香水灣三亞灣——平民海灣是三亞市最西面的板塊。由于海灘、海水受到較嚴的污染，現時已較少游客前來，加上一線海岸地全部規劃為酒店用地且開發已基本結束，因此板塊現正開發的多為二線用地，產品以中檔次的住宅和投資性公寓項目為主。酒店數量不多且檔次相對較低，是家庭旅館集中地，消費水平相對便宜。大東海——鹿回頭半島大東海——是三亞市最南面的板塊，是三亞水上活動旅游景點較集中的區域之一。板塊內以中高檔次的四、五星級酒店為主，已開發的住宅項目不多，集中在鹿回頭半島上，這是離市區最近的正在開發的海濱“處女地”。規劃將建成六星級大規模、多業態、獨立完整的高檔濱海新區。現在只是初步開發建設階段，唯獨有一半山半島住宅項目建設在售中。半山半島亞龍灣——最美麗海灣亞龍灣——位于三亞東面，經十多年發展是中國最佳度假酒店的最集中地區，引進國內外10多個風格各異的高品位度假酒店，已成中國在國際度假酒店的一個兵團。已建成具有休閑度假、特色觀光、文體娛樂及會議展覽等多功能、全方位的綜合性旅游勝地。住宅項目的開發相對較少，目前只有中糧地產的二線地——亞龍灣·公主郡項目在售。公主郡高爾夫球會：2個五星級酒店：14家海棠灣、土福灣——政府重點發展片區，定位為“國家海岸”國際休閑度假區海棠灣距三亞市區僅28公里，位于三亞市東北部濱海地帶，地處三亞市海棠鎮與陵水黎族自治縣英州鎮交界處，屬于三亞境內的一半取名海棠灣，屬于陵水境內的那一半海灣名稱為土福灣，兩處“半灣”岸線合計總長25公里。規劃用地南北長約30公里，東西平均寬約八公里，規劃用地總面積約150平方公里，規劃編制范圍面積近百平方公里。近期中期遠期目前有包括大連萬達、北京今典、香港嘉里集團、中國國電、新加坡星獅集團、哈薩克斯坦阿爾迪克、海南開維、海南翰星、香港長龍、香港中升、深圳新鼎、中國西格瑪12家公司進駐海棠灣。已經確定的酒店包括逸林希爾頓、康萊德、香格里拉、港麗、麗笙世嘉、喜來登、菲爾蒙、威斯汀等10個酒店品牌。清水灣、香水灣——打造陵水的“珍珠海岸”清水灣位于陵水東部沿海，跨越英州、新村兩個鄉鎮，涂灘狹長，海岸線長約12公里，清水灣旅游開發項目土地開發面積約2萬畝，其中雅居樂地產控股有限公司作為主開發商，將開發15000畝土地，開發年限為10年；綠城3700畝，本項目824畝。陵水縣東部。距縣城18公里，因香水嶺流來的泉水注入海灣而得名。共7000畝待開發土地，其中富力灣、香水灣1號、紅磡香水灣已在開發建設中。綠城項目富力灣清水灣香水灣隸屬區域配套資源開發程度規劃用地性質酒店檔次海水水質沙灘質量三亞三亞灣成熟一線幾乎開發完畢，二線以魯能三亞灣為主。酒店用地、住宅用地中低檔為主良一般，污染較重大東海成熟未來主要開發片區集中在鹿回頭半島，目前只有半山半島一個項目。酒店用地為主中檔、中高檔優良亞龍灣成熟基本開發完畢，無可開發用地酒店用地為主高檔優優海棠灣起步階段起步階段，目前以政府為主導進行基礎設施建設，已有12家企業進入。酒店用地為主數量較少，中低檔優優陵水土福灣起步階段起步階段，目前只有東和項目啟動。酒店、住宅用地數量較少，中低檔優優清水灣起步階段起步階段，雅居樂啟動1期。酒店、住宅用地無優優香水灣起步階段起步階段，富力灣、香水灣、紅磡香水灣3個項目在售。酒店、住宅用地數量較少，中低檔優良各大灣區情況比較土地市場研究土地市場研究——一線海景土地價格日期區域土地面積用地性質成交價格購買企業2007年6月海棠灣7宗2130畝酒店用地97-100萬/畝不等海南開維、三亞巨源旅業等7家單位2007年12月海棠灣1宗268.67畝酒店用地232萬/畝嘉里控股2008年2月海棠灣4宗1044.72畝酒店用地233萬/畝哈薩克斯坦阿爾迪克公司2008年7月清水灣雅居樂轉讓清水灣30%股權121萬/畝摩根士丹利2009年3月海棠灣2200畝奧林匹克國際村72.72萬/畝中體、萬通土地市場研究——存量市場市區三亞灣亞龍灣海棠灣土福灣清水灣香水灣開發進度區域成熟，房價低于一線灣區基本開發完畢，區域成熟基本開發完畢，區域成熟起步階段正在進行基礎設施建設起步階段已有項目在售起步階段已有項目在售起步階段已有項目在售土地隸屬尚有少數二手地可以開發魯能10000畝地正在開發，海坡一線尚有少量部隊用地一線基本上已無可開發用地，二期可能向西開發一線均為酒店用地，有10家開發商做土地一級開發，預計3-5年達到租售條件共4000畝,共5家開發商，只有重慶東和動工，其他有南京中匯、海南惠安、大興萬通、海南海興(負責一級開發)等4家均未啟動共20000畝,由雅居樂進行一級開發，15000畝屬雅居樂（預計一期09年春開盤），3700畝屬綠城，824畝清水灣旅業共7000畝,現有富力、紅磡（天津開發商）、香水灣1號（當地開發商）等11家參考地價2環路內樓面地價2000元/平米300萬/畝；樓面地價3000元/平米——最近出讓的7塊地都是酒店用地，均價107萬/畝，最高價232萬/畝酒店130-150萬/畝；住宅一線均價120萬/畝，最高200萬/畝；二線70-80萬/畝；三線30-40萬/畝三亞市2009年主要項目建設開發情況序號主要區域建筑面積(萬平方米)1半山半島102鳳凰水城153山水國際104丹州小區（卓達公司）155三亞灣新城156蘭海公司和卓達公司157余市區零星地塊21合計

1012009年三亞市主要建設項目三亞市2008-2012年住房建設的主要區域序號主要區域建筑面積(萬m2)開發現狀1臨春開發區（山水國際）80二期開發銷售中2鳳凰水城120二期開發銷售中3城中村改造（月川村、榕根村、四更園村、南邊海村、海坡村)50舊城改造未開始4丹州小區（卓達公司）30開發銷售中5三亞灣新城50開發銷售中6鹿回頭開發區30半山半島三期開發銷售中7存量和新增土地（鳳凰島、海螺村區、東岸村、南邊海山坡、海坡、市區內等區域）160部分開發銷售中合計

520

未來市場主要供應區域典型樓盤總體規模及開發進度區域重點樓盤總規模開發進度未來擬推規模市區山水國際100萬平米20萬平米80萬平米鳳凰水城130萬平米近30萬平米100萬平米三亞灣魯能三亞灣占地約1萬畝約300畝9700畝大東海半山半島約100萬平米約45萬平米55萬平米亞龍灣公主郡15萬平米約12萬平米3萬平米公寓土福灣東和福灣50萬平米約8萬平米52萬平米清水灣雅居樂清水灣900萬平米一期約87萬平米813萬平米香水灣富力灣40萬平米約7萬平米33萬平米香水灣1號9.2萬平米約4萬平米5萬平米紅磡香水灣26.5萬平米（含商業、酒店），另有1800畝高爾夫10.5萬平米16萬平米（6萬酒店，3萬商業，7萬公寓）合計約2000萬平米約250萬平米1750萬平米典型樓盤分析半山半島魯能三亞灣鳳凰水城山水國際公主郡東和福灣清水灣富力灣香水灣1號典型樓盤位置分布圖市區典型樓盤1——鳳凰水城樓盤名稱鳳凰水城位置三亞市金雞嶺與一環路（河東路）交匯處開發商三亞鳳凰水城開發有限公司總占地面積3210畝容積率0.82建筑面積130萬平米產品類型獨棟別墅、聯排別墅、洋房、高層公寓等戶型二期紅樹灣公寓60-80平米2房；127、131平米3房。洋房80、100、120平米；疊加：100平米最新均價公寓：8000元/平米（不含裝修），總價50~60萬/套別墅：獨棟15000-16000元/平米洋房：12000-13000元/平米配套設施位于城市中心區與新城區發展主軸核心位置，享有最新城市市政資源支持；三亞河上游河段全線穿越項目，擁有6公里長、超過120米寬的原生態河濱景觀；緊鄰體育會展中心、金雞嶺公園等。項目評價規模大、產品線較豐富、產品品質一般。項目規劃較為混亂，屢次更改產品形態。開盤時間二期2008年10月物業管理鳳凰水城物業服務有限公司物業費2元/平方米市區典型樓盤1——鳳凰水城二期紅樹灣產品結構調整：將原來規劃的雙拼改為電梯洋房（5層）、聯排改為疊加。整體上降低了別墅比例。銷售情況：旺銷期集中在春節假期，以60-70平米兩房熱銷，100%外銷，客戶以東北、北京、山西人為主。目前在售7棟高層，整體銷售率約60%。平均年去化量為10萬平米效果圖項目實景圖高層公寓聯排別墅花園洋房架空層架空層市區典型樓盤2——山水國際樓盤名稱山水國際位置三亞市鳳凰路臨春開發商三亞（首都機場）投資開發有限公司總占地面積2517畝容積率0.6建筑面積100萬平米產品類型獨立別墅、聯排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、多層住宅、小高層住宅、酒店式公寓等戶型獨棟300-500平米，公寓76-126平米2-3居。最新均價臨湖均價10200元/平米，不臨湖9000元/平米。配套設施毗鄰26萬平米白鷺公園、2300米臨春河景觀長廊，狗嶺公園和虎豹嶺兩山三面環抱；社區內部配套齊全包括休閑會所、水上餐廳、商業休閑步行街、學校、文化體育、超市、商場、山地健康公園、休閑娛樂、醫療衛生等。項目評價規模大、產品線豐富、周邊自然景觀環境豐富獨特、整體設計布局精巧、產品品質良好。開盤時間2008年1月物業管理三亞（首都機場）物業管理/中海物業顧問物業費2.5元/平方米市區典型樓盤2——山水國際2期峰秀閣簡介：由14棟13-16層高層組成，共840套，住宅面積7.2萬平米，商業面積6100平米。戶型特征：戶型包括62平米1房，70-109平米2房，126平米3房。銷售情況：08年1月預售，銷售周期15個月，整體銷售率80%，月均消化40余套，年去化量約為5萬平米。項目實景圖峰秀閣售樓處別墅人工湖市區典型樓盤3——魯能三亞灣新城樓盤名稱魯能三亞灣新城位置三亞市新城西路海虹路以西、新城路以北區域（三亞灣海坡二線地）開發商海南魯能廣大置業有限公司總占地面積10000畝產品類型（產品線十分豐富）獨棟、聯排、疊拼、洋房、小高層、高層公寓、酒店等戶型一期高爾夫一區聯排別墅160-190平米、獨棟別墅210-250平米；二期美麗Mall高層公寓100-150平米2-3居。最新均價美麗mall公寓：10000-12000元/平米（毛坯）高1區別墅：20000-30000元/平米配套設施高爾夫會所、高爾夫學院及練習場、游艇會會所、美麗MALL項目配套（世界風情酒吧街、時尚商業廣場、休閑不夜城、社區內湖、旱地音樂廣場）酒店、溫泉療養院、網球俱樂部、國際會議中心、購物中心、游艇展覽館及其他配套設施等。項目評價超大規模、造城概念、產品線極為豐富、社區大環境開闊豐富、建筑產品細節品質欠佳。開盤時間二期2008年10月物業管理魯能物業物業費2.8元/平方米魯能三亞灣新城——推售部分高1區美麗1區美麗MALL高1區：占地160畝，247套別墅。其中獨棟215-220平米，聯排153-190平米。07年10月開盤，目前已經銷售完畢。獨棟價格2萬-3萬/平米。聯排14000起價。美麗1區：占地33490平米，總建面36300平米，由7棟高層組成。2房90平米，3房106-130平米，復式180平米。08年10月開盤，銷售價格1萬-1.2萬不等，整體銷售60%。美麗MALL：占地82畝，總建面10.81萬平米。集酒吧、商業、休閑、酒店式公寓為一體的主題文化休閑街區。公寓戶型以2、3房為主，銷售價格1萬-1.2萬不等，整體銷售85%。項目實景圖美麗MALLGOLF體驗中心獨棟別墅園林水景小東海典型項目——半山半島樓盤名稱半山半島位置三亞市小東海鹿回頭半島開發商三亞鹿回頭旅游區開發有限公司總占地面積2066畝。總建筑面積約100萬平米綜合容積率0.83產品類型分為三期開發，產品包括獨棟別墅和高層公寓兩種類型。戶型面積精裝獨棟別墅3層335平米（4000元/平米裝修標準）；精裝公寓120、150、170、250平米2-4房（3000元/平米裝修標準）。最新均價高層：2.4萬-2.9萬/平米，均價約27000元/平米。別墅900萬/套起。區內配套設施洲際酒店六星級亞洲旗艦店、9萬平米豪華商業街、國際潛水基地、游艇會等。物業管理世邦魏理仕顧問，珠江物業公司執行。物業費別墅：6元/平方米；公寓：4.5元/平方米。項目規劃二期雙海灣區，6棟小高層360套公寓，95棟別墅組成。08年1月開盤，均價2萬，3個月售罄濱海國際商業區洲際酒店區雙海灣區東海灣區鹿回頭灣區三期有8棟板式高層，均為31層。戶型有兩房、三房、四房及復式，套內面積從90到250平方米不等。08年10月開盤，均價2萬7，銷售率80%。一期3棟高層132套公寓，70套別墅，07年11月開盤，均價1萬6，1個月售罄。三期公寓戶型配比小東海典型項目——半山半島小東海典型項目——半山半島客戶構成：項目整體定位較高，客戶主要是上海、江浙、北京地區高收入階層，東北客戶所占比重要低于其它項目。其中老業主帶新業主情況較為突出。價格策略：目前該項目公寓、別墅產品價格一致，無明顯價差，因而目標客戶層次趨同。從現場了解，公寓產品銷售快于別墅，小戶型的銷售快于大戶型。項目實景圖售樓處綠化圍墻高層公寓水景亞龍灣典型項目——中糧·公主郡樓盤名稱亞龍灣會公主郡位置三亞市亞龍灣國家4A級旅游度假區內開發商中糧亞龍灣開發股份有限公司總占地面積37萬平米總建筑面積15萬平米綜合容積率0.4產品類型分兩期開發，產品包括獨棟別墅、雙拼別墅、和4-8層公寓三種類型。戶型面積迷你獨棟別墅88平米、獨棟別墅300-600平米；雙拼別墅250平米；精裝公寓80、120、140平米1-3房。最新均價公寓17000元/平米（含2000元/平裝修）迷你獨棟別墅400萬/套（含150萬裝修）獨棟800萬/套起（毛坯）區內配套設施別墅區、公寓區分設2個頂級VIP獨立會所，業主私屬亞龍灣海灘。物業管理北京凱萊物業管理有限公司物業費別墅：6.8元/平方米；公寓：4.8元/平方米。亞龍灣典型項目——中糧·公主郡銷售情況分析：項目1期：07年9月開盤，推出538套4-8層電梯公寓和24套雙拼別墅（戶型250平米），公寓均價1萬2，別墅均價2萬，08年2月售罄。項目2期：08年10月開盤，推出329套電梯公寓，均價1萬7（含2000元/平米裝修），65套獨棟（300-600平米，800萬/套起價），38套迷你獨棟（88平米，400萬/套含150萬裝修）。目前整體套數銷售率約60%，春節期間旺銷4.5億元，7個月銷售4.6萬平米。客戶分析：以江浙、山西、北京、東北地區客戶為主。項目實景圖——88m2迷你獨棟別墅泳池、涼亭庭院全景房間土福灣——東和海南福灣樓盤名稱海南福灣位置土福灣（一線海景地）開發商重慶東和地產總占地面積1500畝建筑面積50萬平米容積率0.5產品類型精裝Mini別墅、精裝修公寓、五星級酒店戶型面積別墅68、119、137平米；公寓48-167平米。最新均價別墅200萬/套起（單價2萬8，含6000元/平米裝修）、海景公寓1.8-2萬/平米，一線海景5萬/平米，含2000元/平米裝修。非海景1萬7區內配套設施區內3萬平米配套商業、4萬平米五星級酒店（洲際管理）、750米私屬海岸線開盤時間2008年2月物業管理東和物業物業費別墅：5.8元/平方米；公寓：4.8元/平方米。土福灣——東和海南福灣一線海景公寓：135套，價格1.8-2萬/平米，臨海單位單價5萬/平米5星級酒店區：規模4萬平米別墅區：占地27萬平米，總建面6.5萬平米，570套別墅，戶型68-137平米公寓區銷售情況：高層產品已推2號、5號樓，戶型面積45-104平米不等，約600多套，08年1月開盤，目前剩余100余套，銷售率約為80%。別墅產品目前推出350套，戶型面積65-137平米不等，08年1月開盤，200萬/套起價，價格在2萬8-3萬6不等（含6000元裝修）。已售100余套，銷售率為28%。25項目實景圖小區入口園林會所（未來商業中心）項目海景清水灣——雅居樂清水灣樓盤名稱雅居樂清水灣位置清水灣（一線海景地）開發商雅居樂地產總占地面積15000畝，1期占地3000畝建筑面積900萬平米，1期87萬平米產品類型別墅、高層、酒店式公寓、酒店戶型面積獨棟別墅300-600平米、雙拼別墅200-350平米、四拼別墅200平米；8-11層小高層公寓2-4居80-200平米。最新均價蔚藍海岸公寓7000起價，現均價9000-9500元/平米（含2000元/平米裝修）。金色果嶺別墅2萬/平米（含2000元/平米裝修），瀚海銀灘一線海景別墅4萬/平米，二線3萬/平米。一線海景公寓2萬元/平米（含4000元/平米裝修）配套設施兩個酒店（在建）、1個高爾夫球場（已建）共有6個五星級酒店、3個高爾夫球場。主要賣點一線海景、大規模品牌開發、低價。開盤時間09年3月開盤物業費用高層3.8元/平米，別墅4.8-5.8元/平米雅居樂清水灣一期開發組團金色果嶺蔚藍海岸瀚海銀灘金色果嶺組團用地面積20萬平米，建筑面積9萬平米產品類型面積區間套數已售銷售率總面積（㎡）獨棟別墅311.77-567.441163328.45%約41760㎡聯派別墅206.87-319.73942627.66%約23500㎡疊屋179.73-183.014848100.00%約8640㎡合計——258107約41.47%約73900㎡注：未包含高層數據2009年1月內部認購銷售價格：獨棟：18000-22000元/平米雙拼：16000元/平米均含2000元裝修銷售率：約50%蔚藍海岸組團占地面積17萬平米，總建筑面積14萬平米2009年1月內部認購銷售價格：7000元/㎡起價，現均價在9000-9500元/平米（帶2000元/平米裝修）去化速度：3個月。共計銷售84470平米。戶型面積套數總面積（㎡）2房68-70966670102-10321121783147-158146223933房117-11913816391148608880208408353合計

69184470瀚海銀灘組團海景別墅基本售罄，SC、SA型公寓在售，均價18000元/平米，含4000元/平米裝修。具體銷售數據不詳。產品套數已售價格均價備注獨棟別墅（一線）11114萬不含裝修獨棟別墅（二線）34333萬不含裝修合計4544——不含裝修戶型面積套數面積3房131134176612046713668241701693326470185014房17367116113337023359合計478101733海景別墅，已售罄主推：SC型公寓SA型公寓戶型面積套數面積1房772702079094-9722221473110-119108125282房175-180424908合計64259699項目實景圖一線海景售樓處售樓處看海景香水灣典型項目1——富力灣樓盤名稱富力灣位置香水灣旅游區B區（一線海景地）開發商富力集團總占地面積2500畝容積率0.24建筑面積40萬平米產品類型（產品線十分豐富）獨棟、聯排、疊拼、洋房、精裝公寓、酒店戶型主力戶型：獨棟350平米、聯排240平米、洋房160-170平米、公寓50-220平米。最新均價高層：7500-9000元/平米（含2000元/平米裝修）；聯排300萬/套（均價約為13000），獨棟500-600萬/套（均價16000，含裝修，但目前未公布裝修標準）配套設施游艇港灣俱樂部、萬豪度假酒店、私家游艇碼頭、1.6萬平米休閑文化商業街、康體運動會館、體療中心、健康會所、4.2公里私屬海岸線主要賣點一線海景、低價、產品線豐富、配套比較齊全。劣勢與不足產品品質一般。開盤時間2008年10月物業費4.8元/平方米香水灣典型項目1——富力灣1期產品1期推出約7萬平米，整體銷售率約為90%，其中4萬平米高層，1萬平米聯排，1萬平米獨棟，共計約6萬平米。客戶主要來源于富力品牌的老業主。B組團高層公寓600余套高層，主力戶型70-80平米，復式面積235平米。單價7500-9000（含2000裝修），目前剩余7套。F組團聯排別墅推出36套聯排別墅，面積約237-245平米，總價300萬/套左右，目前剩余1套。G組團獨棟別墅推出23套獨棟別墅，面積約350平米，總價500-600萬/套左右，目前剩余6套。項目實景圖項目外圍道路小區入口道路主入口形象售樓處香水灣典型項目2——香水灣1號樓盤名稱香水灣一號位置陵水香水灣度假區A區西南部（一線海景地）開發商北京嘉恒遠東投資有限公司總占地面積598畝容積率0.23建筑面積9.2萬平米產品類型商周風格合院式獨棟別墅，共138套別墅（精裝修配送全套家具家電，裝修標準15000元/平）戶型面積180-670平米1居-4居，共180、260、430、670平米四種戶型面積。最新均價一線海景：7-8萬/平米二線海景：3-4萬/平米后排：約25000/平米配套設施2個高爾夫球場（非自建），婚禮教堂、1個五星級酒店，8000平米生活娛樂會所、1000米私屬海岸線。開盤時間2008年10月開始接受預訂，暫未開盤物業費9.5元/平方米香水灣典型項目2——香水灣1號項目由138套獨棟別墅組成，目前推出中間部分，約68套，已認購20余套，主要集中在一線海景位置。項目整體銷售率14.5%。

項目特色：純獨棟別墅區，頂級豪宅定位中式建筑風格（商周建筑符號）客源來自北京、上海等地富豪階層低容積率，戶戶大庭院設計項目實景圖戶型模型1戶型模型2園林（建設中）售樓處客戶特征——按職業劃分各行業的高收入人群政府部門各階層有灰色收入的現任政府官員國有大中型企業、銀行金融系統的高級管理人員部隊、教育系統的高收入退休干部江浙一帶的私營企業老板，山西等資源類城市的個體礦主社會名流、影視明星等公眾焦點人物外籍客戶典型樓盤客戶分析長期居住在與三亞氣候差異性大的地區的人群東北高寒地區（黑龍江、吉林、遼寧）氣候需求型人群西北、華北環境污染嚴重地區（山西）環境需求型人群北京、上海、江浙等富裕城市度假品質改善型人群俄羅斯等外籍人群客戶特征——按地域劃分以占有稀缺資源為目的：全國各地區、各行業的高收入人群對稀缺熱帶濱海資源的占有偏好。以養老為目的：為自己未來養老的規劃準備和為孝敬父母的現期養老購置。以投資為目的：看好三亞市場未來的發展前景，對相對價值洼地的投資搏取未來預期的高額增值收益。企業接待用房：各地效益好的中型企業為整合關系以及為高管、員工提供專屬福利度假設施購置。部隊高干用房：國家經濟增長每年對軍費的投入提升，用于對系統內高級干部的購房。客戶特征——按置業目的劃分區域重點樓盤產品形態主力戶型市區山水國際別墅、多層、小高層、酒店式公寓獨棟300-500平米，小高層76-126平米鳳凰水城別墅、洋房、公寓60-80平米兩房，127-131平米三房三亞灣魯能三亞灣別墅、洋房、小高層、公寓、酒店、高1區聯排別墅160-190平米、獨棟別墅210-250平米；美麗Mall高層公寓100-150平米2-3房。大東海半山半島獨棟別墅、高層公寓獨棟335平米，高層120、150、170、220平米亞龍灣公主郡獨棟、雙拼別墅、精裝公寓迷你獨棟別墅88平米、獨棟別墅300-600平米；雙拼別墅250平米；精裝公寓80、120、140平米1-3房土福灣東和福灣別墅、公寓、酒店別墅68、119、137平米，公寓47-167平米。清水灣雅居樂清水灣別墅、高層、酒店式公寓、酒店獨棟別墅300-600平米、雙拼別墅200-350平米、四拼別墅200平米；8-11層小高層公寓2-4居80-200平米。香水灣富力灣獨棟、聯排、疊拼、洋房、公寓、酒店主力戶型：獨棟350平米、聯排240平米、洋房160-170平米、公寓50-220平米。香水灣1號獨棟別墅180、260、430、670平米四種戶型面積。典型樓盤匯總表重點樓盤客戶售價山水國際以北京客戶為主（約30%），天津、東北等地區小高層：9000-10200鳳凰水城東北、北京、山西為主高層8000，洋房1200-13000，別墅15000魯能三亞灣以魯能老業主為主力客戶美麗mall公寓：10000-12000元/平米

高1區別墅：20000-30000元/平半山半島上海、江浙、北京等地目前高層、別墅均價一致，27000元/平公主郡江浙、山西、北京、東北公寓17000（含2000裝修，迷你獨棟4.5萬（含1.7萬/平米裝修），獨棟2.7萬/平米東和福灣上海、江浙、北京、東北、重慶、成都等地別墅2.8萬-3.6萬（含6000裝修），海景公寓1萬8-2萬（含2000裝修），其中一線臨海單位5萬，非海景1萬5-1萬7/平米雅居樂清水灣東北黑龍江、山西客戶蔚藍海岸公寓9000-9500元/平米（含2000元/平米裝修）。金色果嶺獨棟別墅1萬8-2萬2/平米，雙拼1萬6/平米，瀚海銀灘一線海景別墅4萬/平米，二線3萬/平米。海景公寓2萬元/平米（含4000元/平米裝修）富力灣以富力老業主為主。高層：7500-9000元/平米（含2000元/平米裝修）；聯排13000，獨棟16000香水灣1號上海、北京、江浙等地一線海景：7-8萬/平米二線海景：3-4萬/平米；后排：約25000元/平米續前表1區域重點樓盤總規模年推出量年消化量海岸線長市區山水國際100萬平米7.2萬平米約5萬平米無鳳凰水城130萬平米20萬平米約10萬平米無三亞灣魯能三亞灣占地約1萬畝14.5萬平米約12萬平米無大東海半山半島約100萬平米約20萬平米約15