資產評估

任課教師：張正國第三章資產評估的基本方法第一節成本法第二節收益法第三節市場比較法第一節成本法（Thecostmethod）

（三）注意問題1、歷史資料的真實性2、形成資產價值的成本耗費是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎生產費用價值論 資產的價值取決于購建時的成本耗費實體性功能性經濟性（二）成本法的評估思路評估值=重置成本—各項損耗二、成本法的基本計算公式及其各項指標的計算

基本公式：評估值＝重置成本－實體性損耗－功能性損耗－經濟性損耗

＝重置成本×成新率－功能性損耗－經濟性損耗

（一）重置成本及其計量復原重置成本：采用相同的材料、技術，以現行價格購建完全相同的全新資產的成本。更新重置成本：采用新材料、新技術，以現行價格購建

功能相同的全新資產的成本。△有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復原重置成本便宜（即超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產性能有改進（即超額運營成本）。重置成本：資產的現行再取得成本復原重置成本更新重置成本重置成本概念舉例：例如，某款2002年生產的戒指，當時的生產成本為：鉑金560元（3.5g），0.35ct鉆石1020元，20顆碎鉆260元，加工費120元，設備損耗25元，成本合計1985元。2008年9月20日，同樣戒指的相關生產成本為：鉑金（380元×3.5=1330元），0.35ct鉆石1780元，20顆碎鉆480元，采用原加工工藝的加工費310元，新加工工藝的加工費為180元，采用新設備損耗為12元復原重置成本=1330+1780+480+310+25=3925元更新重置成本=1330+1780+480+180+12=3782元重置成本的計算方法1、重置核算法

按資產的成本構成，以現行市價為標準重置成本＝直接成本+間接成本直接成本一般包括：購買支出、運輸費、安裝調試費等。間接成本主要指企業管理費、培訓費等（一般采取一定的標準和方法按比例進行分配）。例：某企業重置構建一臺設備，現行市價為230000元，運雜費2400元，直接安裝費1800元（其中原材料1000元，人員工資800元），間接成本平均為直接成本的0.9%，計算這臺設備的重置成本。重置成本=（230000+2400+1800）+（230000+2400+1800）×0.9%=236308元

2、功能系數法

通過尋找與被估資產相類似的處于全新狀態的資產的現行市價作為參照，通過調整功能差異，獲得被估資產的重置成本，稱功能系數法，即根據功能與成本的函數關系，確定重置成本。（1）功能價值法（生產能力比例法）若功能與成本呈線性關系，計算公式：

例：已知某被評估機器的年產量為1.6萬件，市場上類似的全新機器價格為5萬元，其年產量為2萬件，計算該被評估資產的重置成本。被評估資產重置成本=5×（1.6÷2）=4萬元（2）規模經濟效益指數法

若功能與成本呈指數關系，計算公式：

功能系數法計算的一般是更新重置成本。X為規模經濟效益指數例：已知被評估資產生產能力為6萬件/年，市場上參照物的價格為5萬元，生產能力為3萬件/年，該行業規模經濟效益指數為0.7，求被評估資產的重置成本。3、物價指數法如果與被估資產相類似的參照物的現行市價也無法獲得，就只能采用物價指數法。（1）定基物價指數（2）環比物價指數物價指數法計算的是復原重置成本。a：物價平均增長率例，某資產購建于2002年，賬面原值10萬元，2007年進行評估，該類資產物價指數2002年為100%，2007年為160%，求該項重置成本。解：重置成本=10萬×（160%÷100%）=16萬例，某資產購于1996年，賬面價格為20萬元，2006年進行評估，期間該項資產的價格年均上漲10%，求該項資產評估期的重置成本。解：重置成本=20萬×（1+10%）10=52萬4、統計分析法（點面推算法）當被估資產單價較低，數量較多時，為降低評估成本，可采用此方法。△計算步驟：（1）將被估資產按一定標準分類。（2）抽樣選擇代表性資產計算其重置成本。（3）計算調整系數K。（4）據K值計算被估資產重置成本。某類資產重置成本＝某類資產原始成本×K例：對某企業的所有通用設備進行評估，經抽樣選擇具有代表性的通用設備5臺，根據估算該5臺設備重置成本之和為30萬元，而這5臺設備的賬面歷史成本之和為20萬元，另據查該企業所有通用設備賬面歷史成本之和為500萬元，計算該企業通用設備類資產的重置成本。K=30÷20=1.5通用設備類資產重置成本＝500萬×1.5=750萬元（二）有形損耗及其計量

有形損耗計量在資產評估與會計核算中的區別。

計量方法:1、觀察法資產的有形損耗＝重置成本×（1－成新率）2、使用年限法實際已使用年限＝名義已使用年限×資產利用率

例：某資產1998年2月購進，當時購進價格為265萬，預計使用15年，殘值為5萬元。2008年2月進行評估，經計算，其重置成本為300萬元。根據該資產技術指標檢測發現，正常情況下每天應工作8小時，而實際上該資產每天工作7.5小時，估計尚可使用7年，計算該資產的有形損耗。資產利用率=10×360×7.5÷（10×360×8）=93.75%實際已使用年限=10×93.75%=9.4年資產的有形損耗=（300－5）÷（9.4+7）×9.4=169萬元（三）功能性損耗及其計量

1.

功能性損耗的含義指由于技術進步導致被評估資產與目前廣泛使用的同類技術先進資產相比，因功能落后而引起的貶值。主要表現為超額運營成本(物耗、能耗、工耗等）2.

超額運營成本的計算步聚：

(1)計算年超額運營成本

(2)計算年凈超額運營成本年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1－所得稅率）

(3)據資產的剩余壽命和收益率（折現率）將年凈超額運營成本折現，計算其功能性貶值額:

被估資產功能性貶值額＝年超額運營成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）某被評估設備與目前普遍使用的技術先進的資產相比，在完成同樣生產任務的情況下，能耗超支3萬元，工耗超支1萬元，經鑒定該設備還可使用3年，同行業資產平均收益率為10%，企業所得稅稅率為33%，計算該資產的功能性損耗。年凈超額運營成本＝（30000+10000）×（1—33%）

=26800元功能性損耗=年凈超額運營成本×（P/A，10%，3）

=66649元（四）經濟性損耗及其計量1.

經濟性損耗的含義

因資產的外部環境變化所導致的資產貶值而非資產本身的問題。2.

表現形式①資產利用率下降 ②資產年收益額減少3.

計算方式（1）間接計算法經濟性貶值額＝（重置全價－有形損耗－功能性損耗）×經濟性貶值率x：規模經濟效益指數例，某被估生產線設計生產能力為年產20000臺產品，因市場需求發生變化，在未來可使用的年限內，每年估計要減少生產6000臺左右，規模經濟效益指數為0.6，試求該生產線的經濟性貶值率。解：經濟性貶值率=[1—（14000÷20000）0.6]

×100%=19.7%（2）直接計算法

經濟性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A，i,n）

例，某企業一條被評估生產線年生產能力為50萬件，目前單價為10元，由于市場不景氣，未來使用5年期間每件產品的價格預計為8元，假設該資產收益率為10%，所得稅率為33%，試計算該生產線的經濟性損耗。經濟性損耗=（10－8）×50萬×（1-33%）

×（P/A，10%，5）=253.98萬

三、對重置成本法的評價

1、從成本耗費角度評估資產價值。2、運用中一般沒有嚴格的前提條件。3、并非所有評估對象都適合采用成本法。

第二節收益法

一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎：效用價值論資產的價值取決于效用，即資產所能產生的收益。（二）收益法的評估思路預期收益折現:被估資產的未來收益按一定折現率折算成現時的價值。（三）收益法運用的前提條件

1、資產的收益可用貨幣計量并可以預測

2、資產所有者所承擔的風險也能計量

3、被評估資產的預期收益年限可以預測二、收益法的基本計算公式

收益法的基本要素：預期收益、折現率（資本化率）、收益的持續時間。（一）未來收益有限期

1、每期收益不等額

P為評估值，Ri為未來第i個收益期的預期收益，n為收益期數，r為折現率例，某企業尚能繼續經營3年，營業終止后資產與負債預計正好相抵，現擬轉讓。經評估人員預測，企業未來三年各期的預期收益經預測分別為：300萬元，400萬元和200萬元，適用于該企業的折現率為6%，求該企業的轉讓價格。

P=300÷（1+6%）+400÷（1+6%）+200÷（1+6%）

=300×（p/s,6%,1）+400×（p/s,6%,2）+200×（p/s,6%,3）

=806.9萬232、每期收益等額（即年金形式）接上例，該企業未來三年預期收益均為300萬元，求該企業的轉讓價格。

P=300×（P/A，6%，3）=801.9萬元（二）未來收益無限期根據未來收益是否穩定分為兩種方法。

1、穩定化收益法（年金化法）

A為等額年金（穩定化收益）；r為資本化率

資本化率與折現率的區別：資本化率用于永續年金（無限期）的折現,折現率用于普通年金（有限期）的折現穩定化收益（年金）A的估算方法：方法1：通過預測資產未來若干年收益倒求A例，某企業進行股份制改造，根據目前經營狀況和未來市場預測，未來五年的收益分別為13萬元、14萬元、11萬元、12萬元和15萬元，折現率為10%，試用年金法評估該企業價值。

∑=13×（p/s,10%,1）+14×（p/s,10%,2）+11×（p/s,10%,3）+12×（p/s,10%,4）+15×（p/s,10%,5）

=49.1617萬元

A=∑÷（P/A，10%，5）=12.9689萬元

P=A÷r=129.689萬元i方法2：歷史收益加權平均法

計算評估基準日以前若干年收益的加權平均數例，某資產在評估前五年的收益與加權平均計算結果如下表所示，該資產的資本化率為11%.

P=A÷r=631÷11%=5736萬元年份歷史收入（萬元）權重加權收入（萬元）20005001500200158021160200262031860200362042480200469253460總計159460加權平均數9460÷156312、分段法

若預期未來收益不穩定，但收益又是持續的，則需采用分段法。

Ri為前期各年的預期收益額，n為前期年限，r為折現率，

r’為資本化率，A為后期固定的預期收益前期（設n=5）后期

0123456789分段法圖解例，某企業預計未來5年收益額分別為60萬元、75萬元、65萬元、55萬元和70萬元，假定從第6年開始以后各年收益均為70萬元，確定的折現率和資本化率為10%，確定該企業持續經營下的評估值。解：前5年的評估值：P1=60×(p/s,10%,1）+75×(p/s,10%,2）

+65×(p/s,10%,3）+55×(p/s,10%,4）+70×(p/s,10%,5）=246.39萬元第6年后的收益=70÷10%=700萬元，折現為現值P2=700×（P/S,10%,5）=434.65萬元企業總的評估值P=P1+P2=681.04萬元選擇前期期限的基本原則（1）延至企業生產經營進入穩態；（2）盡可能長，但也不宜過長（一般為3—5年）3、增長率法（1）當資產的收益預計呈持續增長，并且無期限、按固定比例增長時

R0為基期收益，r折現率，g為預期收益增長率（2）資產前期收益不穩定，在后期按固定比例、無期限增長時例，某企業預測未來三年的年收益分別為250萬元、270萬元和300萬元，并從第四年開始年收益以4%的幅度持續增長，假設該企業的資本化率為10%，評估該企業的價值。解：前三年的收益現值

P1=250×(p/s,10%,1）+270×(p/s,10%,2）

+300×(p/s,10%,3）=675.8萬元第四年開始的收益折現

P2=300×（1+4%）÷（10%-4%）×（p/s,10%,3）

=3906.8萬元

P=P1+P2=675.8+3906.8=4582.6萬元三、對收益法的評價1、該方法最適宜：資產的購建成本與其獲利能力不對稱的情況；成本費用無法或難以計算的資產2、該方法的局限性：需具備一定的前提條件含有較大成分的主觀性因此該方法的運用比成本法難度大第三節市場比較法一、市場比較法的基本原理（一）理論基礎均衡價值論:資產評估是一個模擬市場過程的結果，承認市價的相對合理性，并通過替代原則來為被估資產定價。（二）評估思路市場上尋找類似參照物的成交案例調整被估資產與參照物之間的差異將參照物的成交價調整成被估資產的評估值（三）運用的前提條件1、充分發育活躍的資產市場。2、參照物及其與被估資產可比較的指標、參數等資料均能搜集到。二、市場比較法的基本程序及有關指標（一）尋找參照物。

1、成交價必須真實。

2、至少三個交易案例。

3、與被估資產相類似

4、成交價是正常交易的結果。

5、盡可能選擇近期成交的交易案例。（二）調整差異1、時間因素2、區域因素參照物所在區域比被估資產好：；反之系數>1一般以被評資產為100，3、功能因素采用功能系數法，計算出功能差異對評估值的影響。4、成新率因素5、交易情況調整（三）確定評估值將若干個經過調整的調整值進行加權平均或算術平均，確定評估值。

三、市場比較法的綜合應用參照物與被估資產大體相似，但在多方面存在差異。相對于案例A的評估值＝參照物A的成交價×時間因素系數×

區域因素系數×功能因素系數×交易情況調整系數注意：1、各系數比值的分母均為參照物值，分子為被估資產值2、時間因素、功能因素的系數比值以參照物值為基數100，即區域因素、交易情況調整的系數比值以被估資產值為基數100，即例，某商業用房，面積為