中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程、發(fā)展背景及競爭格局分析

一、物管行業(yè)的發(fā)展歷程

顧我國物業(yè)管理行業(yè)30逾年的發(fā)展歷程，大致經(jīng)歷了三個階段：探索起步期、行業(yè)規(guī)范期、快速發(fā)展期。

探索起步期（1981-1995）：1981年，我國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司成立。1983年，深圳市國際商業(yè)大廈成為首個運用物業(yè)管理的商業(yè)體；1985年，物業(yè)管理拓展至深圳市鵬基工業(yè)區(qū)；

行業(yè)規(guī)范期（1996-2000）：國內(nèi)物管行業(yè)經(jīng)過了十多年的探索后，于1996年開始進入了行業(yè)規(guī)范期，主要體現(xiàn)在物業(yè)管理法律法規(guī)的陸續(xù)出臺。

快速發(fā)展期（2001-至今）：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理規(guī)模逐步提升。近幾年，我國商品房銷量屢創(chuàng)新高，2018年商品房銷售面積達17.2億方。作為房地產(chǎn)后周期的物管行業(yè)得到了迅速的發(fā)展。

我國物業(yè)公司主要提供兩種類型的物業(yè)服務(wù)，即基礎(chǔ)業(yè)務(wù)服務(wù)和增值業(yè)務(wù)服務(wù)。其中，增值業(yè)務(wù)服務(wù)又可細分為業(yè)主增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)。基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)主要包括：安保服務(wù)、衛(wèi)生保潔服務(wù)及維修、綠化等標準化的物業(yè)服務(wù)。增值業(yè)務(wù)服務(wù)中的業(yè)主增值服務(wù)包括：物業(yè)公司為業(yè)主提供的社區(qū)家政服務(wù)、教育養(yǎng)老服務(wù)和社區(qū)金融服務(wù)等；而非業(yè)主增值服務(wù)主要包括為開發(fā)商提供新樓盤的銷售代理以及廣告等業(yè)務(wù)。

二、行業(yè)發(fā)展背景

物管行業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈條的后周期節(jié)點，滯后于商品房新開工及銷售情況。我國商品房銷量在經(jīng)歷2014年負增長后，2015-2018年持續(xù)正增長，且2016增速達22.5%。2017年再創(chuàng)新高，當年實現(xiàn)銷售面積16.94億方，同比增長7.7%，近三年銷量復(fù)合增速達10.1%。

施工強度是影響新開工到竣工傳導(dǎo)時滯長短的重要因素之一。自2016年下半年，新開工向竣工的傳導(dǎo)時間出現(xiàn)拉長跡象。將建安投資與施工面積進行對比，發(fā)現(xiàn)2017年一季度起，二者出現(xiàn)背離，且剪刀差逐步拉大。這表明，自2016年底、2017年初，新開工后的項目，施工強度有所降低，從而施工周期出現(xiàn)拉長的現(xiàn)象。與融資環(huán)境收緊后，部分房企搶開工、搶銷售、加速回款、滯后竣工有關(guān)。2019年開始，建安投資逐步修復(fù)，實際竣工有企穩(wěn)之勢。2016-2018年周期拉長的項目將在未來兩年進行集中交付。

截至2018年末，我國的城鎮(zhèn)化率達59.6%，對標美國（82.3%）、日本（91.6%）、韓國（81.5%）、英國（83.4%），我國城鎮(zhèn)化率至少還有20%的增長空間。但是美國、日本的城鎮(zhèn)化率達到70%-75%后，經(jīng)歷了一段平臺期，然后繼續(xù)上升。考慮到我國住房需求主要由：1、城鎮(zhèn)新生人口的需求；2、農(nóng)村人口流入城鎮(zhèn)帶來的需求；3、改善型需求組成。預(yù)計未來2021-2030年商品房年均需求中樞將逐步降至9-10億方的合理水平。

按照管理業(yè)態(tài)來看，2018年我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)在管面積達8.9億方；醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)達98.7萬個、醫(yī)院2.9萬個；全國高等學(xué)校2914所。從銷量來看，近三年非住宅業(yè)態(tài)銷售面積占比約14%，復(fù)合增速為13.8%。從竣工來看，非住宅業(yè)態(tài)竣工占比逐年提升，2018年占比達29.4%。傳統(tǒng)住宅物業(yè)依然作為物管行業(yè)的主要組成部分，行業(yè)內(nèi)競爭格局日漸清晰，頭部企業(yè)優(yōu)勢逐步擴大。而非住宅業(yè)態(tài)領(lǐng)域，則具備更多的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

經(jīng)濟發(fā)展，消費升級，對物業(yè)服務(wù)需求量提升的同時，品質(zhì)要求相應(yīng)更高。城鎮(zhèn)化率的提升來源于人口的流動，當前我國人口的流動又取決于經(jīng)濟發(fā)展的不均衡。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國居民的收入水平也隨之提高。2018年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入約39251元，同比增長7.8%，剔除價格因素后實際增長5.6%。2016-2018年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入復(fù)合增速8.0%，剔除價格因素后為5.9%。收入的提升，在一定程度上帶動消費升級，從而對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)及類別提出更高、更多的要求，成為單價提升的潛在動力之一。

三、行業(yè)競爭格局

近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域集中度表現(xiàn)出明顯的提升趨勢。不論是在土地儲備、銷售規(guī)模，還是在資金獲取上，資源向規(guī)模型房企傾斜的趨勢較為突出。未來幾年，這類物業(yè)公司將充分享受商品房銷售高增后帶來的規(guī)模提升紅利，促進物管行業(yè)集中度的提升。

2015-2018年，物業(yè)百強管理面積均值由2361.5萬方增長至3718.1萬方，平均管理項目數(shù)量由154個增長至192個，市占率由28.42%提升10.43個百分點至38.85%。2018年，TOP10的合計市占率提升至11.35%，較2017年增加0.29個百分點。我國的物管行業(yè)集中度還有較大的提升空間。

從收入構(gòu)成來看，2018年，物業(yè)百強基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值為7.13億元，占比達80.49%，較2017年下降1.31個百分點；多種經(jīng)營收入均值達1.73億元，占比19.51%。多種經(jīng)營收入中，空間運營、房屋經(jīng)紀業(yè)務(wù)收入貢獻占比靠前。從凈利潤構(gòu)成來看，物業(yè)百強2018年基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤占比55.70%，較2017年下降2.62個百分點；多種經(jīng)營業(yè)務(wù)凈利潤均值占比44.30%