\o"房地產違法行為法規適用（轉）"房地產違法行為法規適用（轉）作者：\o"瑋林利"瑋林利(一)房地產資質的管理。1.對于沒有取得營業執照擅自從事房地產開發、經營和中介的單位和個人，工商行政管理機關要按照《無照經營查處取締辦法》第四條第一款第二項定性，第十四條處罰。2.對于超出核準登記的經營范圍，擅自從事房地產開發、經營和中介的企業和個體工商戶，工商行政管理機關要按照《公司登記管理條例》第二十六條定性，第七十一條處罰。3.對于房地產公司的發起人、股東存在虛假出資，或者由抽逃資金的，工商部門可以按照《公司登記管理條例》第六十條、第六十一條處理。(二)房地產(商品房)經營中欺詐消費者行為的管理。1.對于房地產(商品房)經營者采取不正當手段使房地產(商品房)的面積出現短缺(短缺的標準見“常識”中關于誤差面積超過3%部分雙倍返還的解釋)，工商行政管理機關可以按照《遼寧省消費者權益保護規定》第十八條第四項定性，依據該《規定》第四十條、《消費者權益保護法》第五十條第九項處罰。2.對于商品房經營者騙取消費者預付款而未提供約定或者承諾的商品房的，工商行政管理機關可以按照《遼寧省消費者權益保護規定》第十八條第九項進行定性，依據該《規定》第四十條、《消費者權益保護法》第五十條第九項處罰。3.具有下列情形之一，工商行政管理機關可以認定為欺詐消費者，并按照《遼寧省消費者權益保護規定》第十八條第十項定性，依據該《規定》第四十條、《消費者權益保護法》第五十條第九項處罰。①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;③故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;④故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;⑤故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。(三)房地產(商品房)廣告發布管理。1.對未取得《商品房預售許可證》發布預售廣告的，工商行政管理機關可以按照《房地產廣告發布暫行規定》第四條第四項定性，按照第二十一條處罰。2.房地產廣告中使用“帝王享受”等有悖社會良好風尚用語的，工商行政管理機關可以按照《廣告法》第七條第(五)項定性，第三十九條處罰。3.房地產廣告中有使用“最佳”、“最好”等絕對化語言、含有封建迷信內容，工商行政管理機關可以分別按照《廣告法》第七條第二款第(三)、(六)項定性，第三十九條處罰。(四)關于對商品房銷售過程中不正當競爭行為的監管。1.對商品房銷售中存在作引人誤解的虛假宣傳的管理。工商部門可以按照《反不正當競爭法》《廣告法》《消費者權益保護法》的相關規定定性和處罰。2.對商品房銷售中有獎銷售行為的管理。在商品房銷售中存在“采用謊稱有獎故意讓內定人員中獎的欺騙方式進行有獎銷售”的;“謊稱有獎銷售或者對所設獎的種類，中獎概率，最高獎金額，總金額，獎品種類、數量、質量、提供方法等作不實的表示”的;“利用有獎銷售的手段推銷質次價高的商品”的，“抽獎式的有獎銷售，最高獎的金額超過5000元”工商部門可以直接依據《反不正當競爭法》第十三條和有關規定定性，依據第二十六條規定處罰。(五)關于加強房地產(商品房)展銷的管理。1.舉辦單位未經登記擅自舉辦商品房展銷會,工商機關可以按照《商品展銷會管理辦法》第五條定性，第十七條第(一)項處罰。2.舉辦單位未領取《商品展銷會登記證》,擅自發布舉辦商品房展銷會廣告,進行招商的,工商行政管理機關可以按照《商品展銷會管理辦法》第十二條定性，依據第十七條第(二)項處罰。3.舉辦單位偽造、涂改、出租、出借、轉讓《商品展銷會登記證》的,工商行政管理機關可以按照《商品展銷會管理辦法》第十七條第(三)項定性與處罰。4.舉辦單位沒有對參展經營者的參展資格認真審查，使不具備合法經營資格的參展經營者參加展銷會的，工商行政管理機關可以按照《商品展銷會管理辦法》第十三條定性，依據第十七條第(四)項處罰。(六)商品房預(銷)售合同管理。1.房地產開發企業在使用含有格式條款的合同時，有危害國家利益、社會公共利益或者損害對方當事人合法權益的內容的，工商部門可以按照《遼寧省合同監管條例》第四條定性、第十四條處罰。2.以欺詐手段訂立、履行合同，侵害消費者或者經營者合法權益的，工商部門可以按照《遼寧省合同監管條例》第七條第(八)項定性、第十六條處罰。(七)加強房地產經紀管理。對于房地產經紀活動中未經登記注冊擅自開展經紀活動、超越經核準的經營范圍從事經紀活動、對委托人隱瞞與委托人有關的重大事項、對經紀的商品或者服務作引人誤解的虛假宣傳、利用虛假信息，誘人簽訂合同，騙取中介費等違法行為，工商行政管理機關可以按照《經紀人管理辦法》的相關規定或者其他法律法規規章的規定進行處罰。(八)消費者申訴的管理。對于房地產方面的消費者申訴，工商行政管理機關要按照《消費者工商行政管理機關受理消費者申訴暫行辦法》執行。對于在處理消費者申訴中發現的違法行為按照相關的法律法規進行處罰。(九)其他違法行為的管理。各級工商部門在整治工作中發現的其他房地產行業的違法行為，可以依據有關法律法規規定進行處理。(十)工商部門在檢查和行政處罰中發現當事人構成犯罪的要移交公安部門，不得已行政處罰代替刑事處罰。有關概念和職能分工1.《房地產開發經營許可證》：是由建設行政主管部門頒發的，依法確認開發企業取得項目開發經營權的法律憑證，也是房地產開發企業申辦開發項目有關手續(如五證)的必備證件。2.房地產開發中的“五證兩書”。(1)《建筑用地規劃許可證》:是建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認頒發的，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。(2)《建設工程規劃許可證》:由城市規劃行政主管部門頒發的，證明有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。(3)《國有土地使用證》:經土地使用者申請，國土資源行政主管部門頒發的，國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限等內容。(4)《建設工程開工證》:是建設行政主管部門頒發的，建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。(5)《商品房銷售(預售)許可證》:是房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準性文件。(6)“兩書”:指《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》3.房地產(商品房)預售許可。我國實行商品房預售許可制度。任何房地產開發和經營單位出售商品房都要先行申辦《商品房預售許可證》。未取得該證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購(包括認訂、登記、選號等)、收取預定款性質費用等各種形式變相預售商品房。對房地產開發企業未取得預售許可證而非法預售或變相預售的，按照法律規定和職能劃分應當由房地產管理部門按照《商品房銷售管理辦法》進行查處，工商部門在進行檢查時發現此種行為要向房地產管理部門移送。4.房地產(商品房)質量監管。按照職能劃分，建筑工程的質量應當由建設行政管理部門根據《中華人民共和國建筑法》和《建設工程質量管理條例》進行監管。5.關于商品房面積減少允許的誤差。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規定：商品房出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;(2)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，