家具產業園項目可行性研究報告家具產業園項目可行性研究報告（本文檔為word格式,下載后可修改編輯?。┠夸浀谝徽驴傉摰诙庐a業發展規劃和需求第一節國家支持家具商貿產業發展第二節地方家具商貿產業規劃和產業需求第三章項目建設背景和意義第一節項目建設單位簡介第二節項目建設的有利條件第三節項目建設的必要性第四節項目建設的意義第四章項目分析及評價第一節項目建設內容第二節項目運營及客戶定位第三節項目規劃設計設想第四節項目利弊分析（SWOT分析法）第五章項目開發方案第一節項目選址第二節項目建設內容及規模第三節建筑規劃設計第五節項目能耗分析第六節節能節水措施第六章環境及生態影響評價第一節環境和生態保護方案設計標準/分析依據第二節項目選址環境第三節項目建設與運營對環境的影響第四節環境保護措施及治理方案第七章項目實施進度安排第一節進度安排的說明第二節項目實施計劃進度第八章投資估算與資金籌措第一節估算依據第二節估算范圍第三節投資估算第四節資金籌措第九章財務效益分析第十章社會效益與風險分析第一節效益分析第二節風險分析第十一章結論與建議第一章總論一、項目名稱：某某家具產業園二、項目建設地點：某某省某某市惠陽區秋長街道三、項目投資單位：某某基金管理有限公司、某某市某某投資有限公司四、項目投資單位法定代表人：林某某五、項目性質：新型家具原輔材料產業基地及交易平臺六、項目概況：結構組成商貿物流區：家具原輔材料批發商業、零售商業、大品牌獨立展示區；倉儲物流區：采購物流、分銷物流、配送物流；項目園區社會區：生產性服務業、生活性服務業。發展定位本項目致力于打造專業的家具原輔材料及家具相關產業商貿物流中心。力促商貿繁榮、物流發達、園區社會和諧、人文璀璨、田園意蘊風情的五位一體新型家具產業基地，使之成為立足粵東，依托珠三角，輻射全國的家具原輔材料商貿物流華南總部基地。發展前景在家具行業高速發展過程中,產業轉型升級是產業的重大戰略選擇,立足家具行業戰略布局和大企業全國布局，依據“商貿、物流和園區社會、家居人文和田園生態”全方位滲透的五位一體開發理念，代表著家具行業最先進生產力，驅動園區成為立足粵東、輻射珠三角乃至全國的某某家具原輔材料專業市場及商貿物流華南區域總部。七、投資單位概況：某某資產管理有限公司：是中國某某控股集團在亞太區的總部公司，主要業務涵括重點行業產業投資、融資租賃、產業整合、及為上市公司和大型企業提供金融及財務一體化服務等。某某資產在業界資源豐富，與廣州產業投資基金、中信集團、凱利集團、某某省國資委屬下多家大型國企、金融機構以及中國南方多個省市政府建立了深度的戰略合作關系，與高盛、JP摩根、花旗等國際知名投行保持著長期業務合作。某某將聯合金融合作伙伴，與盛世豪得一起設立投資基金，作為項目資金運作平臺，同時建立項目公司，注冊資本達5000萬。某某為本項目可引入的戰略合作伙伴涵蓋電商，比如亞馬遜、神州數碼、橡果國際、京東；金融伙伴，比如廣發銀行、民生銀行、招商銀行、建設銀行、交通銀行、中國銀行、國金證券、歐力士；物流投資與運營伙伴，比如豐樹集團、騰飛集團、嘉民、普洛斯、順豐速運、利豐集團、中國普天物流技術有限公司等，均能參與專業領域投資、融資或運營。某某市某某投資有限公司：某某市某某投資有限公司成立于2007年，是一家從事商貿物流地產投資開發及運營管理的企業。公司憑借強大的實力，參與投資開發了福建漳浦長德國際商貿城、吉林琿春長德國際商貿城、山東平度豪德國際商貿城等項目。作為當地省市招商引進的重點項目，得到了當地政府的高度重視和大力支持，保障了項目順利進展、取得了良好的社會效益。其中，漳浦項目位于新晉國家級石化基地福建漳浦，占地面積300畝，總建設面積30萬平米，開發建設階段創造稅收2億元，預計能引入商家1000戶，運營后每年解決4000人就業，創稅收5000萬元；平度項目位于膠東半島地理中心山東平度，占地面積1200畝，首期已開發面積450畝，建筑面積40萬平方米，預計能引入商戶1500戶，解決6000人就業，年創稅收7000萬元；寶雞項目位于西北開發重地關中天水經濟區的核心城市陜西寶雞，緊鄰寶雞國際會展中心，占地面積500畝，總建設面積50萬平方米，運營后預計引入商家1800家，解決8000人就業，創稅收8000萬元。根據國家十二五規劃及黨中央、國務院打造中國經濟升級版的戰略，走新型城鎮化道路、轉變經濟增長方式將是中國發展模式的主旋律。在這一過程當中，商貿物流作為國民經濟第三產業的主力軍，將展現廣闊的發展空間、釋放巨大的發展潛力。公司未來將持續專注于商貿物流領域的投資與建設，在自己獲得發展的同時，為合作城市的新區開發建設、商貿職能培育、提升市場檔次、規范市場管理、解決人口就業、創造穩定稅源等方面貢獻自己的一份力量。某某有著深厚的家具行業背景：公司的兩位發起人股東也是某某市七彩人生家具有限公司的創始人。七彩人生家具集團經過15年的發展，目前已是國內知名的大型家具企業，在某某、東莞擁有10個分廠，員工超過3000人，年產值10億，納稅3000萬。旗下“七彩人生”品牌是唯一一家參與起草《兒童家具通用技術條件》的兒童家具企業。已經成為青少年兒童家具行業的領軍人物。公司作為亞洲最大的青少年兒童家具生產基地占地近10萬平方米，涵蓋實木家具、板木家具、板式家具、軟體家具四大類兒童家具，旗下擁有8條國際最先進的色彩家具生產線及亞洲最大的青少年兒童家具研發中心、展示體驗中心。在全國一二三級城市中擁有1800余家標準加盟專賣店。“新福牌”品牌提倡“快樂生活，幸福至上”的生活理念，秉持開放的國際家居生活觀和高品質生活準則，將國際頂尖的設計潮流、家居生活理念融入家具設計及研發，以獨特的新銳視覺演繹著“愛家?愛生活”的幸福感與品質感?！澳Ω兰摇逼放苿t專注于高端美式家具的設計與制造，已經成為國內超豪華五星級酒店及高端會所、別墅首選家具品牌之一。八、項目實施進度安排：某某家具商貿（某某）產業園項目整個開發運作周期預計從2014年11月開始到2016年6月底結案，項目各期工程包括報建、立項、設計、施工、銷售、竣工驗收、商戶入駐、開業運營、結算及辦理產權證等各個環節，整個項目開發運作到啟動運營持續一年半時間。本項目開發規模較大，建設周期較長，招商引資任務較重，科學合理地確定開發步驟與時序，對于保障開發投入與收益的良性滾動，實現整個項目的順利運作與穩步發展具有決定性意義。九、項目總投資：某某家具商貿（某某）產業園項目計劃總投資額約20億元人民幣，項目開發公司注冊資金1億元人民幣。項目總投資由土地費用、前期工程費用、建安工程、附屬工程費用、室外工程費、其他費用、不可預見費用及項目間接開發費用組成。十、資金籌措：本項目資金將由某某資產與某某以自籌、聯合戰略合作伙伴投資與金融機構融資的方式解決。十一、社會效益：（一）提升某某市惠陽區的知名度和經濟地位本項目的實施在家具行業內會引起較大的反響，其規模和知名度會使得家具及相關產業的人士高度關注產業園區的發展，特別是項目正式投產以后，其帶來的人流、物流、資金流及信息流等，會給惠陽注入新的經濟驅動力，產業園區內每年一度的專業家具新工藝、新材料博覽會更能吸引來自全國各地乃至全世界各地的專業人士關注惠陽家具產業。（二）切實改善當地投資環境項目的開發建設可為某某市和秋長街道辦開辟新的產業發展空間，提供新的產業發展平臺，有利于匯集周邊地區的人才、資源、信息、資金、技術等稀缺要素資源，促進家居企業集群化發展，對于促進當地招商引資、保持經濟發展后勁、提升城市品位將起到不可估量的積極作用。（三）加快當地城市化進程實施本項目一方面有助于當地推動高質量城市化的發展；另一方面，實施該項目將帶來整個家居產業鏈的積聚，也將帶動相關產業的發展，如旅游、酒店、地產、飲食及百貨等產業經濟的發展。（四）環保和節能該項目是家具產業原輔材料專業市場服務中心，環保節能，及專業市場進駐的所有產品都必須通過制定的專業檢驗機構的檢查合格后方能進入該市場。（五）促進惠陽地區和諧穩定發展本項目對某某地區的社會穩定有著舉足輕重的作用，符合本地區的產業布局和長遠的發展規劃。以自然與人文環境為依托，重視心靈家園建設，注重人文關懷，建立和諧人際關系為目標，定位于園區內各功能區自然生態融合的生態園區，促進某某地區和諧穩定發展。第二章產業發展規劃和需求第一節國家支持家具商貿物流及集聚產業的發展1、家具商貿產業的作用（1）商貿物流產業發展的作用改革開放以來，特別是“十一五”以來，我國的國民經濟體制和運行機制都發生了重大轉變，市場需求在經濟社會資源的配置中開始發揮主導作用。家具商貿流通已經由被動適應生產、提供消費轉變為創造需求、開發市場、引導生產，由計劃經濟下的末端行業上升為市場經濟下的先導性行業。隨著經濟的發展和社會信息化的深入,現代商貿物流產業已經成為國民經濟中極為重要的一個部分,已成為一個城市國民經濟的大動脈,在拉動國民經濟增長、推動產業結構調整、滿足人民生活需求、吸納社會就業方面等發揮著越來越重要的作用?！笆叽蟆痹谏藤Q物流產業發展方面明確提出，要加快形成統一開放競爭有序的現代市場體系，完善社會主義市場經濟體制、促進經濟又好又快發展的重要內容。加快形成現代市場體系，有三個重點：一是發展各類生產要素市場，完善市場結構和運行機制；二是完善反映市場供求關系、資源稀缺程度、環境損害成本的生產要素和資源價格形成機制；三是要加快發展現代化流通方式和新型流通業態，促進營銷方式轉變，培育各類市場流通主體，降低流通成本和交易費用，提高城市經濟的綜合競爭力。（2）家具產業的集聚效應在發展方式上，注重產業規劃，由無序開發，向集約開發轉變，提升產業集群可持續發展的能力，以分工協作的市場化配套，促進集群內企業共同完成技術改進與產業升級。在統籌規劃上，結合園區特點、地域優勢，建立符合運城特色的家居產業集群工業園區，為入園企業發展搭建平臺，營造寬松的園區創業創新氛圍，從而提升區域經濟綜合實力。在專業市場建設方面，要充分發揮運城的商貿、交通區位優勢，注重整合家具及上下游配套的企業資源，著力打造運城家居產業，立足于運城、建成連接周邊城市、輻射全國的北方家居產業基地。在技術創新方面，要積極建設與家居產業相關的培訓教育、咨詢檢測、設計研發等機構，促進企業的技術創新。在人才管理方面，引導家具企業優化升級，從勞動密集型產業轉向技術和藝術密集型產業，提高專業技術、企業管理以及從業人員的整體素質。2、國家產業發展規劃加快產業由生產制造型向生產服務型轉變《國務院關于加快發展生產性服務業促進產業結構調整升級的指導意見》：以產業轉型升級需求為導向，進一步加快生產性服務業發展，鼓勵工業企業利用自有工業用地興辦促進企業轉型升級的自營生產性服務業，經依法批準，對提高自有工業用地容積率用于自營生產性服務業的工業企業，可按新用途辦理相關手續。大力發展創業投資和股權投資基金《國務院關于加快培育和發展戰略性新興產業的決定》：引導和鼓勵社會投入，發展創業投資和股權投資基金。文化產業要成為國民經濟支柱產業《國務院關于推進文化創意和設計服務與相關產業融合發展的若干意見》：推動文化產業成為國民經濟支柱性產業，推進文化創意和設計服務與相關產業融合發展，增加文化產業發展專項資金規模，加大對文化創意和設計服務企業支持力度。第二節地方家具商貿產業規劃和產業需求1、地方家具商貿產業規劃某某發展現代服務業已上升為國家戰略《珠三角改革發展規劃綱要（2008-2020年）》：某某全力打造珠江口東岸現代服務業功能區，重點發展面向深莞惠大規模制造業的生產性服務業。促進新興產業集群形成《某某省戰略性新興產業基地發展指導意見》：整合產業資源，扶持一批龍頭企業，培育一批骨干企業和創新型中小企業，促進形成核心競爭力強、專業化分工合理、具備較強集成創新能力的戰略性新興產業集群。某某為中小家具企業減稅某某省《2012年扶持中小微家具企業發展的若干政策措施》：采取多項稅費優惠為家具企業減負，包括提高增值稅、營業稅起征點，減免所得稅，免征多項行政事業性收費等。省財政安排專項資金2.5億元，重點支持中小家具企業自主創新、轉型升級，推動中小家具企業服務體系及融資服務體系建設。某某區推動企業轉型升級《某某市關于鼓勵企業實施名牌戰略推動轉型升級的若干措施》：對獲評名牌名優產品和著名知名商標的企業，分別給予5萬到50萬元不等的獎勵，并對其相關的生產經營費用進行減免，對成功上市的企業一次性獎勵150萬元，并配套相關幫扶措施。地方家具商貿產業需求某某家具商貿（某某）產業園項目是惠深兩地2000多家家具制造企業的殷切期盼和強烈呼聲。（1）降低采購成本。低成本是家具企業核心競爭力中最重要的因素，而材料采購成本占絕大多數家具產品直接成本的55%-60%，個別類型的家具產品，其原輔材料成本更是占到整個產品成本的65%以上。家具原輔材料基地項目的興起和建立，從節省物流成本、時間成本及人力成本考慮，至少可以為家具制造企業節省4%-6%的采購成本。按照惠深兩地家具產業的產值規模，總體產品成本數值在800億元左右，節省的直接成本可達40億元。而對于一個年銷售過億的家具企業而言，一年節省下來的成本可達到150-200萬元以上，這對提升家具企業的利潤空間和綜合競爭力相當重要.（2）極大改善采購原輔材料便利性。目前，某某及某某兩地家具企業對大量材料的批發及零星材料的采購大多選擇在順德及東莞的專業市場選購，然而交通不便利，導致某某某某往返順德和東莞的車程分別長達5小時及3小時，時間成本過高，特別是臨時的零星的材料采購，更為不便。（3）有效地加強企業的反腐倡廉建設。本地企業選擇外地采購，易出現采購人員暗箱操作、傭金回扣等不規范行為，無形增加了企業采購成本。如果在惠陽有一個具有相當規模、品種齊全、管理專業完善的原輔材料的供應基地或交易集中平臺，無疑對深惠兩地家具企業降低材料采購成本、提升企業在市場上的核心競爭力有重要助益，而且能有效地加強企業的反腐倡廉建設。第三章項目建設背景和意義第一節項目建設單位簡介某某資產管理有限公司：是中國某某控股集團在亞太區的總部公司，主要業務涵括重點行業產業投資、融資租賃、產業整合、及為上市公司和大型企業提供金融及財務一體化服務等。某某資產在業界資源豐富，與廣州產業投資基金、中信集團、凱利集團、某某省國資委屬下多家大型國企、金融機構以及中國南方多個省市政府建立了深度的戰略合作關系，與高盛、JP摩根、花旗等國際知名投行保持著長期業務合作。某某將聯合金融合作伙伴，與盛世豪得一起設立投資基金，作為項目資金運作平臺，同時建立項目公司，注冊資本達1億元人民幣。某某為本項目可引入的戰略合作伙伴涵蓋電商，比如亞馬遜、神州數碼、橡果國際、京東；金融伙伴，比如廣發銀行、民生銀行、招商銀行、建設銀行、交通銀行、中國銀行、國金證券、歐力士；物流投資與運營伙伴，比如豐樹集團、騰飛集團、嘉民、普洛斯、順豐速運、利豐集團、中國普天物流技術有限公司等，均能參與專業領域投資、融資或運營。某某市某某投資有限公司：某某市某某投資有限公司成立于2007年，是一家從事商貿物流地產投資開發及運營管理的企業。公司憑借強大的實力，參與投資開發了福建漳浦長德國際商貿城、吉林琿春長德國際商貿城、山東平度豪德國際商貿城等項目。作為當地省市招商引進的重點項目，得到了當地政府的高度重視和大力支持，保障了項目順利進展、取得了良好的社會效益。其中，漳浦項目位于新晉國家級石化基地福建漳浦，占地面積300畝，總建設面積30萬平米，開發建設階段創造稅收2億元，預計能引入商家1000戶，運營后每年解決4000人就業，創稅收5000萬元；平度項目位于膠東半島地理中心山東平度，占地面積1200畝，首期已開發面積450畝，建筑面積40萬平方米，預計能引入商戶1500戶，解決6000人就業，年創稅收7000萬元；寶雞項目位于西北開發重地關中天水經濟區的核心城市陜西寶雞，緊鄰寶雞國際會展中心，占地面積500畝，總建設面積50萬平方米，運營后預計引入商家1800家，解決8000人就業，創稅收8000萬元。根據國家十二五規劃及黨中央、國務院打造中國經濟升級版的戰略，走新型城鎮化道路、轉變經濟增長方式將是中國發展模式的主旋律。在這一過程當中，商貿物流作為國民經濟第三產業的主力軍，將展現廣闊的發展空間、釋放巨大的發展潛力。公司未來將持續專注于商貿物流領域的投資與建設，在自己獲得發展的同時，為合作城市的新區開發建設、商貿職能培育、提升市場檔次、規范市場管理、解決人口就業、創造穩定稅源等方面貢獻自己的一份力量。第二節項目建設的有利條件城市區位優勢深惠地區地處中國南方窗口，著力構建我國國土空間“兩縱三橫”為主體的城市化戰略格局。某某市作為某某珠三角地區的后花園，處于珠三角兩縱交界節點，連接珠三角與粵東北地區，同時毗鄰廣州、某某、東莞，交通便利，正在成為生產性服務業投資開發的熱點地區。而項目選址正處于某某市腹部核心區——惠陽區秋長街道辦。2、城市交通優勢項目所在地交通非常便利，無論是高速公路、鐵路，還是機場和港口，均成網絡狀分布在項目周邊。具體描述如下：五條主要公路：廣惠高速、惠鹽高速、惠莞高速、深汕高速、惠河高速。項目基地距離惠陽城區車程僅10分鐘，至東莞市40分鐘，至某某市50分鐘，至廣州市兩小時，至汕頭市兩小時。距離惠鹽高速和深汕高速的出口車程分別不超過6分鐘、8分鐘。四條鐵路：京九鐵路、惠澳鐵路、廣深鐵路、廈深鐵路。項目基地距離廈深鐵路淡水站車程僅15分鐘，至坪山站25分鐘。四個機場：廣州白云機場、某某寶安機場、香港機場、某某機場（預計2015年開通）。項目基地距離某某機場車程僅20分鐘，至寶安機場50分鐘，至白云機場2小時。四個港口航道：蛇口港、鹽田港、某某港、香港水路。項目基地距離某某港車程僅35分鐘，至鹽田港50分鐘，至蛇口港75分鐘。深惠兩地家具企業2100多家，其中龍崗約380家，坪地約320家，坪山約620家，寶安等其他區域近480家，某某約380家。項目基地距離最近家具企業集中區域僅需10分鐘車程，距離最遠家具企業集中區域也僅需45分鐘車程.3、城市經濟發展優勢惠陽地處珠三角東岸，西靠某某、東莞，南臨大亞灣，位于“深莞惠1小時經濟圈”的樞紐中心，是某某實施《珠三角規劃綱要》深化與深莞對接的橋頭堡。2013年，全區實現生產總值290.44億元，增長14.5%；公共財政預算收入27.91億元，增長28.3%；固定資產投資總額210.07億元，增長25.7%；社會消費品零售總額103.71億元，增長13.2%；外貿出口總額32.55億美元，增長12.4%；三次產業結構比重為4.1∶51.3∶44.6?；蓐枀^工業生產快速增長。堅持實施“外向帶動”戰略，采取“筑‘巢’引商、以商引商”、“走出去、請進來”及舉辦各類招商活動等辦法，大力開展招商引資工作，推動了外向型工業蓬勃發展，達到了“讓外商發財，促惠陽發展”的目的，使全區工業保持快速增長的發展勢頭，園區經濟初具規模，一批如聯想、中建電訊、東亞電子等技術含量高的骨干企業得到了充分發展?；蓐枀^農業資源豐富，自然條件優越，是綜合性農業開發地區。1994年全縣土地面積2178.2平方公里，其中平原（海拔高度30米以下）885.4平方公里，占土地總面積40.6%；低丘（海拔31—200米）231.4平方公里，占土地總面積10.7%；中高丘（海拔201—500米）1037.2平方公里，占土地總面積47.6%；山地（海拔500米以上）24.2平方公里，占土地總面積1.1%。全縣實有耕地面積48.36萬畝，其中水田34.65萬畝，旱地13.70萬畝，人均耕地面積0.96畝。農業戶73082戶，農業人口378475人。農村經濟穩定發展。積極實施“科技興農”戰略，深入開展糧食創高產活動，大力推廣良種良法，確保了糧食穩產、高產；采用股份制、集約化等方式，建辦起優質谷、荔枝、蔬菜、西瓜、速生豐產林等“三高”農業生產基地113個，面積8.1萬畝；組建農業產業化經營組織55個，其中農業龍頭企業4家，促進了農、林、牧、副、漁各業向產業化的方向發展，農業商品率達75%。2002年農業總產值10.1億元，其中“三高”農業產值占農業總產值60%以上。第三產業繁榮活躍。全區有各類市場52個，總面積20.4萬平方米，形成了農村集貿市場、綜合市場和專業批發市場相結合市場網絡。其中投資1.8億元、占地1.5萬平方米、建筑面積4.5萬平方米的中山商貿廣場是目前粵東南商貿設施之最；平潭蔬菜批發市場蔬菜日成交量1.25萬噸。有酒店、賓館45家，其中三星級賓館5家。各種市場要素不斷完善和活躍，尤其是個體私營企業在區委、區政府的大力扶持下獲得了迅速發展，全區目前有民營企業1226家，注冊資金14億元，其中注冊資金超千萬元的27家，進入某某市“私營企業100強”的13家；個體工商戶9168家，注冊資金9102萬元，從業人員2.1萬人，上繳稅收8926萬元，占全區稅收的27.1%。2002年，全區消費品零售總額23.1億元，人均社會消費品零售總額714元。第三節項目建設的必要性1、城市發展規劃當前，惠陽正圍繞建設珠江口東岸現代服務業功能區、助力某某盡快進入珠三角第二梯隊的核心任務，緊緊抓住深莞惠一體化和環大亞灣新區建設的重大契機，以加快發展為第一要務，以轉型升級為主要路徑，以人居和諧為根本追求，以惠民利民為最終目的，扎實推進經濟、政治、文化、社會和生態文明“五位一體”全面發展，努力建設一個經濟繁榮、社會文明的惠陽，安居樂業、平安和諧的惠陽，藍天白云、青山綠水的惠陽。先后榮獲全國文明城市、全國推進義務教育均衡發展工作先進區、全國科普示范區、全國法制宣傳教育先進區、全國綠化先進集體等稱號。2、惠深兩地家具產業發展現狀及分析目前，某某地區主要的專業家具材料市場集中在順德、東莞，而以設計領先和生產高端家具著稱的某某家具基地卻沒有相應配套的專業家具材料市場以及物流集散中心，據不完全統計，順德家具材料市場面積達220萬平方米，物流集散中心達105萬平方米，東莞家具材料市場面積達87萬平方米，物流集散中心達27萬平方米，而作為高端家具生產著稱的某某家具基地及毗鄰某某生產基地，專業家具材料市場面積不足8萬平方米，與某某家具產業迅猛發展態勢是極為不相符合的。因此，深惠地區家具及其原材料專業市場的建立亟待進行。第四節項目建設的意義1、形成產業集群效應，擴大產品輻射效應某某連同某某周邊的家具產業的集聚效應已逐漸形成。兩地合力的家具產業已無可爭議的成為某某優勢傳統龍頭產業之一，且某某的家具產業逐步向某某地區轉移符合“雙轉移”的戰略大方向。近兩年來，已遷往或計劃遷往某某的大品牌家具企業有：芝華士、仁豪、柏森、七彩人生、園方圓、華源軒、吉盛源等幾十家大型家具企業。預計在2015年底，準備搬遷至某某的某某及外地家具企業將達到800余家。雖然惠深兩地家具產業在產品的設計、生產、品牌及銷售網絡等方面逐漸健全且優勢凸現。但是，家具原輔材料的供應則已成為制約兩地家具產業發展的瓶頸。對相對集中在某某地區的家具企業而言，他們熱切盼望有一個交通便利、上規模、上檔次的專業化原輔材料供應市場，以供他們能進行方便及時的集中采購和比較采購。依據惠深家具產業的發展趨勢，某某即將成為中國家具產業的第五個分銷中心。強大的集聚效應，吸引家具全國各地家具產業原輔材料廠商，家具企業以及家具連鎖物業（如紅星美凱龍、CBD）的進駐。我們可以預見，在未來的3-5年內，又一新興的、大規模的家具產業集聚基地將在某某市惠陽區誕生。2、是完善某某家具生產基地的產業鏈結構的需要任何一個產業基地的有效集聚和蓬勃發展需要一個完整的產業鏈來支撐，家具產業基地同樣如此。縱觀順德、東莞、四川、江浙地區家具產業基地，其快速發展無不得益于完整的產業鏈結構，特別是原輔材料的供應基地對家具產業的發展起著至關重要的作用。四川成都家具產業基地就是一個典型的家具產業集聚效應和產業鏈完整給產業帶來革命性提升的案例。2009年以前，成都地區幾乎沒有完整的家具原輔材料專業市場和物流基地，極大地制約了當地家具企業的發展，特別是在原輔材料的采購成本控制和物流采購的便利性方面，讓整個成都家具業處于一種很被動的局面。2010年后，隨著兩個較具規模的專業家具原輔材料市場的建立，成都家具業也掀起了發展高潮，逐步涌現出象全友、掌上明珠、雙虎、標卓等大型品牌家具企業的迅猛壯大。雖然在發展壯大的背后有著各種內因和外因，但在家具界的一個共識，那就是家具原輔材料基地的建立是成都家具產業成功崛起的關鍵因素。3、提升城市形象，帶動產業發展某某家具商貿（某某）產業園項目的實施在家具行業內會引起較大的反響，其規模和知名度會使得家具及相關產業的人士高度關注產業園區的發展，特別是項目正式投產以后，其帶來的人流、物流、資金流及信息流等，會給惠陽注入新的經濟驅動力，產業園區內每年一度的專業家具新工藝、新材料博覽會更能吸引來自全國各地乃至全世界各地的專業人士關注惠陽家具產業。一方面有助于當地推動高質量城市化的發展；另一方面，實施該項目將帶來整個家居產業鏈的積聚，也將帶動相關產業的發展，如旅游、酒店、地產、飲食及百貨等產業經濟的發展。第四章項目分析及評價第一節項目建設內容1、項目定位某某家具商貿（某某）產業園項目致力于打造專業的家具原輔材料及家具相關產業商貿物流中心。力促商貿繁榮、物流發達、園區社會和諧、人文璀璨、田園意蘊風情的五位一體新型家具產業基地，使之成為立足粵東，依托珠三角，輻射全國的家具原輔材料商貿物流華南總部基地。2、項目建設內容某某家具商貿（某某）產業園項目致力于打造現代化布局、統一管理、一站式采購、物流配套完善的新型家具原輔材料產業基地，使之成為立足粵東、依托珠三角、輻射全國的家具原輔材料商貿物流華南總部基地。從功能分區：（1）商貿物流區：家具原輔材料批發商業、零售商業、大品牌獨立展示區（2）倉儲物流區：采購物流、分銷物流、配送物流（3）項目園區社會區：生產性服務業、生活性服務業從產品類別分區：序號區域比例類型一實木板材區35%一般實木紅木人造板膠合板纖維板刨花板中纖板三聚氫氨板大芯板二布藝皮料區25%皮類真皮仿皮布料家具用裝飾用三五金區20%屏風五金椅類五金民用與酒店家具五金辦公家具五金四油漆區10%NC系列AC系列PU系列PE系列水性漆裝修漆五海綿區5%海綿木皮裝飾紙六木工機械設備區3%工機械設備七其他2%第二節項目運營及客戶定位1、項目運營管理某某家具商貿（某某）產業園項目的建設由某某市某某投資有限公司發起成立一個專業的運營公司來全面運營和管理，項目的運作和經營將以如下方式加以提升和逐步完善：（1）先進和科學的項目設計、優美的環境建設，構建高層次的產品購物、消費環境；（2）本項目在前期的項目調研和市場調查中投入了大量的時間和精力，以充分論證本項目的可行性。項目建成以后，由基金公司招聘有行業背景的專業團隊，并發起成立專業的招商及運營公司，對產業園項目進行統一的經營管理。（3）建立項目電子商務和網絡推廣平臺，發揮商貿物流項目優勢，整合區域物流資源，實施最優先物流配送體系；項目運營實行統一廣告、統一初期的輔助性服務（如搬運、叉車等）；設立展會活動，深度服務某某家具商貿（某某）產業園。（4）提升行業品牌在行業內的廣泛性宣傳，推廣項目品牌，提升項目在行業內及當地消費市場的知名度和影響力。（5）整合城市資源優勢，帶動包括城市旅游、餐飲、特色產品、服務行業等產業發展，發揮項目的采購、交易、會展等經濟活動優勢，拉動和增加惠陽區域性經濟發展。2、目標客戶定位某某家具商貿（某某）產業園項目的市場定位主要是打造“惠深家具商貿物流服務業聚集區”，所以本項目的目標客戶和消費群體構成較為簡單清晰，目標客戶主要以自主經營和固定資產投資者為主，而目標客戶的區域構成又分為本地客戶和外地客戶。目標客戶的構成包括：家具工廠（本地家具工廠、外地家具工廠）、當地裝修公司以及建材公司等等，購買投資商鋪的主要特點集中在自主經營，改變現有城市落后的商業消費模式，同時又需要考慮到商鋪增值和遠期具有良好的產業發展。既是一種消費觀念的改變，又是滿足城市消費品位和觀念的需求。第三節項目規劃設計設想規劃原則某某家具商貿（某某）產業園項目用地可擴充及兼容，預留一定面積的用地，項目建成后，如園區內有相關用地需要，都能方便擴建且能恰如其分的融入園區，比如可擴充及延伸到物流、家具成品、家居飾品、家裝、家具生產機械設備等。充分考慮到建材及當地家裝市場的融合。現有規劃用地有物流、家具生產機械設備。該項目貫徹以人為本的思想，以建設高效新型家具商貿物流基地為規劃目標，營造出一個布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便，具有城市文化內涵及傳統特色的商業氛圍。注重當地的商業環境和生活質量，合理分配和使用各項資源，全面體現可持續發展思想，把營造具有吸引力與輻射效應的特色家具商貿物流中心區作為規劃設計、建筑設計的基本出發點和最終目的。完善的配套設施，方便的交通系統，宜人的空間設計以及人性化便民場所的設置，將有助于提高城市家具商貿物流產業經濟活動，有效的實現區域資源的互動，最大限度地豐富、提升城市品牌。建筑群體平面、空間組合與環境富有特色，帶有濃厚的文化氣息，富有個性的設計風格，手法多變，在整體格調統一的前提下，使形體塑造更具魅力。強調項目的環境與建筑，單體與群體，空間與實體的整合性。注重整體環境、建筑群體與城市發展風貌的協調。設計理念及設想某某家具商貿（某某）產業園項目既要形成既富有地方特色，同時又具有其本身獨有特點的方案特色。家具商貿物流項目的建設能夠促進惠陽城市化健康發展與帶動地方特色商貿物流產業經濟迅速發展的有效模式，并且通過塑造獨特的商貿區域形象，在城市中產生集聚經濟效益。充分利用項目地形條件建造建筑物，但是不同類型的產品展區有完全不同的建筑形態，包括墻體色彩、形狀、建筑物之間的距離、通道等，每個建筑物之間要有相同的元素將其連貫，形成完整、統一的建筑綜合體，合理地對項目地形條件加以利用，結合道路交通組織及建筑布局，把營造盡可能多的商業鋪面，創造盡可能多的商業機會作為設計目標之一，力圖在本項目中找到符合市場選擇與規劃設計探索的平衡點。某某家具商貿（某某）產業園項目在方案規劃設計中引入建筑綜合體的設計概念。因為商貿物流項目是由不同業態、不同用途的商業社會空間組成，而在這種有限的項目規劃用地上，高度集中各項商業功能的做法不僅可以調整項目空間結構，減少項目交通負荷，提高工作效率，改善工作和生活環境質量，而且對有效使用城市規劃土地，節省市政、公用設施投資，減少城市經營管理費用及改善城市景觀等具有很好的綜合效益。該項目在方案規劃設計中分期開發，滿足現狀，具備項目后期發展要求；并將項目各區域建筑物用清晰且易識別的標識分門別類。另外，從園區安全性考慮，該項目將特殊品類區隔，便于日后消防的嚴格管理。該項目在方案規劃設計中還將規劃近距離的倉儲建設，以便園區內倉儲供求不足的不時之需；項目后期的公共服務平臺的管理及發展（叉車、搬運卸裝、質檢及信息發布）也成為該項目規劃設計的考量重點。由于家具商貿物流項目一般是處在城區的郊區，作為一個城市的邊緣形象，應具有很大的景觀作用。如果造型風格平庸，色彩單調，很難起到豐富城市景觀的作用，而且單一的景觀也會埋沒城市景觀的個性彰顯，所以在設計中確立以現代建筑為設計風格，融合城市積淀的歷史文化內涵。通過現代語素的應用和色彩、材料的精心搭配，營造一個樸素而又充滿智慧的群體形象。簡單而不單調、樸素而不凌亂是規劃與建筑設計的目標。某某家具商貿（某某）產業園項目既要形成既富有地方特色，同時又具有其本身獨有特點的方案特色。商貿物流項目的建設能夠促進惠陽城市化健康發展與帶動地方特色商貿物流產業經濟迅速發展的有效模式，并且通過塑造獨特的商貿區域形象，在城市中產生集聚經濟效益。充分利用項目地形條件形成完整、統一的建筑綜合體，合理地對項目地形條件加以利用，結合道路交通組織及建筑布局，把營造盡可能多的商業鋪面，創造盡可能多的商業機會作為設計目標之一，力圖在本項目中找到符合市場選擇與規劃設計探索的平衡點。第四節項目利弊分析（SWOT分析法）1、優勢與機會（1）深惠地區地處中國南方窗口，作為某某珠三角地區的后花園，處于珠三角兩縱交界節點，優秀的城市區域環境和便利的交通區位優勢等因素，具有良好的商貿物流產業交易、流通能力，具備項目建設條件；（2）依據惠深家具產業的發展趨勢，某某即將成為中國家具產業的第五個分銷中心。強大的集聚效應，吸引家具全國各地家具產業原輔材料廠商，家具企業以及家具連鎖物業（如紅星美凱龍、CBD）的進駐?？梢灶A見，在未來的3-5年內，某某及某某兩地家具產業的年產值可達3000億元，銷售額可達2600億元；（3）深惠兩地家具產業原輔材料供應不足，沒有一家上規模的家具材料供應基地或交易平臺，極大限度的制約著深惠兩地家具產業的更大發展。某某市惠陽區亟需建立一個配備齊全的家具原輔材料基地；（4）該項目的建立對豐富產業鏈、壯大當地家具產業、提升產業的社會競爭能力，打造又一家具產業集聚基地起著至關重要的作用。將可帶動整個地區經濟的更快發展。2、劣勢與風險（1）某某省是中國家具產業第一大省，某某的家具產業逐步向某某地區轉移已帶動惠深兩地及其周邊家具產業集聚效應的逐漸形成，無可厚非，為了滿足各大家具企業對家具原輔材料的供應，很多商家早已發現這一商機，潛在的競爭對手將是我們建立本項目最大的風險之一。（2）不可抗力風險是不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，任何項目的進行都不能排除不可抗力風險帶來的影響。如自然災害、戰爭等。 第五章項目開發方案第一節項目選址1、地理優勢深惠地區地處中國南方窗口，著力構建我國國土空間“兩縱三橫”為主體的城市化戰略格局。某某市作為某某珠三角地區的后花園，處于珠三角兩縱交界節點，連接珠三角與粵東北地區，同時毗鄰廣州、某某、東莞，交通便利，正在成為生產性服務業投資開發的熱點地區。而項目選址正處于某某市腹部核心區——惠陽區秋長街道辦。2、交通優勢項目所在地交通非常便利，無論是高速公路、鐵路，還是機場和港口，均成網絡狀分布在項目周邊。具體描述如下：五條主要公路：廣惠高速、惠鹽高速、惠莞高速、深汕高速、惠河高速。項目基地距離惠陽城區車程僅10分鐘，至東莞市40分鐘，至某某市50分鐘，至廣州市兩小時，至汕頭市兩小時。距離惠鹽高速和深汕高速的出口車程分別不超過6分鐘、8分鐘。四條鐵路：京九鐵路、惠澳鐵路、廣深鐵路、廈深鐵路。項目基地距離廈深鐵路淡水站車程僅15分鐘，至坪山站25分鐘。四個機場：廣州白云機場、某某寶安機場、香港機場、某某機場（預計2015年開通）。項目基地距離某某機場車程僅20分鐘，至寶安機場50分鐘，至白云機場2小時。四個港口航道：蛇口港、鹽田港、某某港、香港水路。項目基地距離某某港車程僅35分鐘，至鹽田港50分鐘，至蛇口港75分鐘。深惠兩地家具企業2100多家，其中龍崗約380家，坪地約320家，坪山約620家，寶安等其他區域近480家，某某約380家。項目基地距離最近家具企業集中區域僅需10分鐘車程；距離最遠家具企業集中區域僅需45分鐘車程；第二節項目建設內容及規模1、某某家具商貿（某某）產業園項目第三節建筑規劃設計主體結構使用年限50年建筑物重要性類別（抗震范圍）丙類建筑抗震設防裂度6度設計地震條件近震建筑場地類別二類建筑結構安全等級二級風荷載取值基本風壓WO=0.7KN/M2(50年一遇）地面粗糙度類別為B類第五節項目能耗分析第六節節能節水措施空調用電2、節能措施第六章環境及生態影響評價第一節環境和生態保護方案設計標準/分析依據環境和生態保護是我國的一項基本國策，本項目在實施的過程中嚴格遵守我國有關生態和環境保護的各項法令、法規；本項目環境保護工作接受某某市環保部門的監督，控制污染、保護環境、維持生態平衡。與本項目有關的主要國家標準依據有：第二節項目選址環境某某是一座融自然景觀與人文景觀于一身的城市，與省內其他兄弟市相比，工業污染源較少，空氣質量較高，環境承載空間較大，生態宜居的良好環境是某某擴大對外開放、匯聚發展要素、吸引項目落地的重要資源。第三節項目建設與運營對環境的影響1、2、第四節環境保護措施及治理方案1、施施工應禁止沿線分散取土，棄土，應選擇合適地點集中取土或棄土，并設計水土保持措施，使施工期的水土流失降至最小，同時合理安排施工順序，雨季中盡量減少土地挖面，并做到施工土料的隨挖、隨運、隨鋪、隨壓。建路工程所開挖，回填的土層裸露面要及時加固，路基土石方工程結束后應立即植草護坡；采取排水、護坡、砌筑擋土墻等必要的防護措施。2、運營期間環境保護治理措施。第七章項目實施進度安排第一節進度安排的說明根據市場情況和我國現有的行業管理狀況，本項目進度分為三個階段，即項目前期階段--立項，申請項目批準審批階段，編制可行性研究報告；項目建設階段--項目設計、施工、驗收；項目銷售階段。第二節項目實施計劃進度本項目開發規模較大，建設周期較長，招商引資任務較重，科學合理地確定開發步驟與時序，對于保障開發投入與收益的良性滾動，實現整個項目的順利運作與穩步發展具有決定性意義。因此，項目開發應當遵循以下原則：一是基礎設施先行原則。完善的基礎設施和配套設施有利于吸引投資者入園，對于快速實現土地出讓或物業租售收入，推動地段升值促進開發主體資金回籠具有積極促進作用。因此，園區基礎設施開發建設工作須保持適度超前。二是規劃適當超前原則。項目規劃和開發須對產業發展中可能產生的彈性化、多樣化的服務需求給予前瞻性考慮，并對此預留適量的拓展用地。三是大力招商引資原則。在項目開發過程中，組織高效的宣傳策劃方案，通過政企合作大力對外招商引資，盡可能吸引當地和外地企業進駐，最大限度的提高已開發區域的招商引資水平，加速開發投資的資金回籠。基于以上考慮，本項目用地開發進度分為一期。征地拆遷、基礎設施建設平行進行，各年投資進度以滿足當年產業發展和配套服務需要為基本原則根據國家及某某省年度土地利用計劃，考慮到年度建設用地指標約束的因素，本項目開發將借鑒蘇州、天津等地經驗，采取邊規劃、邊論證、邊實施、邊協調、邊上報的方式，積極加強與某某省國土部門的溝通和協調力度，以滿足項目年度建設用地指標的需求。第八章投資估算與資金籌措第一節估算依據某某省某某市相關工程建設指標，國家、某某及某某市頒布的各種收費規定及有關市場調研資料。估算范圍本項目成本構成包括土地費用、前期工程費、房屋開發費、管理費、營銷費用、財務費用，其它費用、不可預見費用、稅費。投資估算第四節資金籌措本項目資金將由某某資產與某某以自籌、聯合戰略合作伙伴投資與金融機構融資的方式解決。第九章財務效益分析（暫略）第十章社會效益與風險分析第一節效益分析1、社會效益分析提升某某市惠陽區的知名度和經濟地位本項目的實施在家具行業內會引起較大的反響，其規模和知名度會使得家具及相關產業的人士高度關注產業園區的發展，特別是項目正式投產以后，其帶來的人流、物流、資金流及信息流等，會給惠陽注入新的經濟驅動力，產業園區內每年一度的專業家具新工藝、新材料博覽會更能吸引來自全國各地乃至全世界各地的專業人士關注惠陽家具產業。加快當地城市化進程實施本項目一方面有助于當地推動高質量城市化的發展；另一方面，實施該項目將帶來整個家居產業鏈的積聚，也將帶動相關產業的發展，如旅游、酒店、地產、飲食及百貨等產業經濟的發展。環保和節能該項目是家具產業原輔材料專業市場服務中心，環保節能，及專業市場進駐的所有產品都必須通過制定的專業檢驗機構的檢查合格后方能進入該市場。促進惠陽地區和諧穩定發展本項目對某某地區的社會穩定有著舉足輕重的作用，符合本地區的產業布局和長遠的發展規劃。以自然與人文環境為依托，重視心靈家園建設，注重人文關懷，建立和諧人際關系為目標，定位于園區內各功能區自然生態融合的生態園區，促進某某地區和諧穩定發展。2、環境效益分析切實改善當地投資環境，項目的開發建設可為某某市和秋長街道辦開辟新的產業發展空間，提供新的產業發展平臺，有利于匯集周邊地區的人才、資源、信息、資金、技術等稀缺要素資源，促進家居企業集群化發展，對于促進當地招商引資、保持經濟發展后勁、提升城市品位將起到不可估量的積極作用。3、經濟效益分析直接經濟效益該項目專業市場占地接近50萬㎡，前期土地成本、基建投入及招商推廣等累計投資總額達20億元。園區建成后，主體商貿物流的建筑面積可達70萬平米，按照我們對原輔材料的分門別類及功能區域規劃，各區域的經營建筑面積和年產值（或銷售額）大致如下：板材木材區域：24.5萬平米，銷售額25億元；布藝皮料區域：17.5萬平米，銷售額20億元；五金區域：1