仲量二裝管理培訓幻燈片

目錄什么是二裝----------二裝管理目的---------報批程序-------------二裝管理的流程圖-----物業協助租戶收房-----裝修押金及費用-------租戶應提交的資料-----施工審圖階段---------9、裝修時間管理--------10、開工前準備-------11、施工成品保護-------12、裝修管理范圍-------13、施工平安管理-------14、隱蔽工程驗收-------15、竣工驗收階段-------16、客戶搬遷入住-------什么是二裝定義：二裝是指：建筑工程已竣工驗收并已交付給物業公司管理，租戶在入住前為了使租區到達自己的辦公條件，在初裝修的根底上，再次對租區內進展功能性的改造施工。

二裝管理目的通過二裝施工管理保證所有業主或租戶的平安。通過二裝施工管理保證大廈的平安。通過二裝管理來標準裝修施工，最終到達維護大廈公共區域設計和系統不變，對其它客戶不會產生不利的影響。報批程序二裝管理起始于客戶收樓并提交裝修申請。二裝管理終止于客戶搬遷入住。終止于什么時間？

二裝手續的流程圖

裝修管理講解《客戶手冊》、《裝修手冊》，《施工管理規定》并請業主在相關文件上簽字確認客戶辦理施工入場手續客戶委托施工單位辦理施工手續需有客戶出具的書面的委托書施工單位提供圖紙、工程部進行審圖工程、裝修管理出具《二次裝修圖紙審核意見書》裝修管理收取相關資料審圖通過及消防審批后，裝修管理確認無誤后，辦理施工入場手續《施工申請表》、《施工許可證》報總經理審批，加蓋公章后，為其辦理施工手續成品保護檢驗臨時用電申請貨梯使用申請施工人員施工證件辦理客服部將相關資料存檔裝修管理與財務部確認所有費用已交清結束收房

物業協助租戶收房

管理中心協助客戶辦理相關收樓手續，并會同客戶對租區設備設施進展現場交接驗收。這里不僅表達了一個效勞理念，使客戶感到溫馨，同時通過現場交接驗收防止今后帶來的一些麻煩。物業管理中心提供?E9工程裝修效勞手冊?和租區設備圖紙，并組織客戶及相關方召開技術交底會，幫助客戶了解大廈及其租區各系統情況。通過給客戶介紹大廈設備設施、建筑構造等情況，便于客戶完成裝修方案的制定。

裝修押金及費用

客戶向物業管理中心提交裝修申請，填寫簽署?裝修委托書?與?裝修承諾書?，并繳納裝修保證金和施工管理費。施工管理費及裝修保證金的標準按租賃面積計算。收取裝修保證金的目的是為了防范裝修施工隊的違規操作給他人或公共利益造成損害，為利益受損害方設置的一種有效保障，目的在于監視、標準裝修行為，補償因裝修而受到損失方的利益。裝修押金及費用

租戶應提交的資料

客戶向物業提交以下文件并加蓋相關單位的公司印章。A.市認可設計承包商的營業執照/資質證書〔復印件需加蓋公章〕C.裝修承包商資質證書〔貳級或以上〕〔復印件需加蓋公章〕D.?租戶裝修委托書?E.租戶與裝修商簽訂的?裝修合同?I.施工單位設計、說明及進度表

租戶應提交的資料

設計圖紙一套：比例為1：50或1：100全套裝修圖紙，供物業管理部審核、封面、設計說明、平面圖、天花圖、地面圖、配電系統線路圖、暖通系統圖、噴淋系統圖、消火栓、煙感報警圖、緊急疏散圖、防排煙平面圖、弱電系統圖、原始圖。填寫兩份?承諾書?，表示租戶/裝修承包商已經詳閱并承諾遵守?[錦什坊街三十五號]〔大廈〕二次裝修手冊?之內容。簽署?二次裝修消防、平安責任書?和?裝修管理協議書?。施工人員身份證復印件一份、1寸照片2張。租戶應提交的資料物業對裝修方案進展審核批復。1.裝修方案審核通常需要7個工作日。物業將會書面通知客戶審核結果，如物業認為裝修資料不清楚、不完整或認為裝修方案需要做出修改，施工/設計單位須對裝修方案進展必要的修改，物業審核批復時間順延。2.物業對裝修方案審核批準后，客戶將裝修方案及裝修材料檢驗報告送北京市西城區公安消防局進展審批，審批合格后需辦理施工現場審核，通常需2至3周以上，審批合格后施工單位可辦理開工手續。審圖階段弱電關注要點審圖主要是綜合布線、配線表、機房、語音及網絡點位布置和機柜位置等內容。弱電系統施工時標準操作就不會給大廈或其它租戶帶來不利的影響。審圖階段強電關注要點審圖主要是對系統圖、照明、動力〔插座〕平面圖，中的總負荷計算、各回路負荷、開關容量及回路線徑、管徑等內容，其重點關注開關容量：客戶開關要比大廈所提供的開關容量至少低一級，堅決防止出現超容現象，防止出現越級跳閘，防止對其它客戶帶來不利的影響。審圖階段綜維關注的要點：1.查看機房承重是否超出大廈樓板承重〔250Kg/m2)3.查看新建隔墻是否正對大廈玻璃幕墻、窗，如果不正對應盡量調整，如因場地所限無法調整隔墻需離開窗臺300mm以免影響大廈外觀以及玻璃維修審圖階段暖通關注要點審圖主要是空調布置圖和給排水布置圖給排水在我大廈不準許客戶安裝衛生間和給排水設施，它們的排水極容易給大廈或其它客戶帶來不利的影響空調布置的不合理會造成室內冷熱不均，為今后物業提供維修效勞帶來麻煩，內、外區風管在與風機盤管相連時不能混接，否那么也會給客戶溫度控制帶來麻煩，在審圖時最需要關注的是每個租戶內設計有總的進排水閥門，每個風機盤管是否安裝了進回水閥門，以防止由于風機盤管維修時給其它客戶帶來不利的影響審圖階段消防關注要點房間是否滿足1個/60平面煙感的要求，新增獨立房間是否有煙感探頭，新增煙感品牌選型是否與大廈一致7種噴淋顏色：橙色57℃，紅色68℃，黃色79℃，綠色93℃，藍色141℃，紫紅182℃，黑色227℃204℃灰色100℃辦理開工準備施工單位填寫?施工申請表?等相關手續。一.上述手續經物業審核批準后對施工單位發放?施工許可證?。二.施工單位辦理裝修工人登記和施工出入證。需將施工人員的資料詳列在申請表格上，攜同施工人員的身份證復印件或其他證件復印件及2張1寸近照，交到物業管理中心辦理。三.如施工出入證遺失，應立即到物業補辦。補辦施工出入證時仍需支付工本費，并不予退還。辦理開工準備四.進場施工前施工單位會同物業現場確認施工區域及其進出線路公共區域的成品狀況。五.施工單位根據施工材料的進出路線，對所經過的公共區域內的成品及租區內的成品嚴格按照物業管理中心要求進展保護，施工開場前，成品保護措施須經物業檢驗合格。六.開工前，客戶/施工單位要組成防火平安領導小組，制定防火方案，防火責任人要催促各施工單位加強對臨時動火作業的管理。裝修時間管理施工單位需嚴格遵守大廈的施工時間要求：正常施工時間：初期可24小時施工，至有租戶入住。辦公時間不得有噪音施工，以免影響租戶正常辦公。其中刺激性氣味，施工單位需做機械排風至窗外。如遇特殊情況，施工時間需遵從物業管理中心人員安排。施工成品保護出風回風口是否封上裝修時室內需保持負壓，以免異味跑出影響其他客戶，因此出風口必須封堵。在裝修時室內塵土是不可不免的，因此，為了保證〔回〕風道清潔，必須將回風口封上，保證空調機內空氣的清潔，從而使大廈及其他客戶的利益得到保障。施工成品保護陽角位置用木板連接包角。平面位置里面需使用軟泡沫紙，外用大芯板等材料〔使用軟泡沫需雙層包裹〕。門框的角與門的陽角保護需使用硬制材料包裹。貨梯墻面位置里面需使用軟泡沫紙，外用密度板等材料〔使用軟泡沫需雙層包裹〕。需打臨時隔斷部位假設使用輕鋼龍骨材料，那么隔斷兩側不得與成品靠的過近，并加軟紙保護，平面朝外，支撐在里側，高度為2米。地面保護需使用大芯板或九厘板等材料。施工成品保護施工開場前，施工單位應根據施工材料的進出路線，對所經過的公共區域及租區嚴格按照物業管理中心要求進展成品保護。大理石墻面位置里面需使用軟泡沫紙，外用五合板或密度板等材料。在已入駐客戶樓層施工時，裝修區域所有玻璃門須做貼膜處理，以保持美觀。施工過程中成品保護材料如有破損，應及時更新。對保護不利造成成品損壞者，須負責恢復原狀或照價賠償。距離客戶租區較近或人流量較大的區域所做的成品保護，須在早上8點前撤除。施工成品保護裝修期間，所有風口必須封閉，單元戶門及可開啟玻璃幕墻須關閉。風機盤管、煙感、控制開關，電動閥門等設備設施保護措施齊全。對以上設備采取保護措施是為了防止施工過程中不注意對設備造成損壞，從而防止給大廈及其客戶帶來不利的影響。施工平安管理施工中應正確使用電開工具不同的電開工具有不同的使用方法，這不是我們關注的重點，作為工程人員應重點關注的是：電開工具控制開關是否為漏電開關。電開工具的電源線是否完好，有沒有一閘多機的現象。施工平安管理臨時配電箱、插座、插頭整潔齊全無破損，配電箱內應使用漏電開關電源箱必須有一總開關控制，箱按規定分級配置漏電保護器及符合規定的斷路器。所用的各種開關、熔斷器和插座等電氣裝置的品種規格均應按正規線路要求選配和安裝。對無裝漏電保護器的，不允許使用。連接電動機械與電開工具的電氣回路，應設開關式插座并應有保護裝置〔如熔絲式自動空氣開關等〕。嚴禁一閘接多臺電動設備。電源開關外殼和電線絕緣有破損不完整或帶電局部外露時，應及時修復，否那么不許使用不準用電源線或軟橡膠電纜拖拉或移開工具。電纜線要懸掛不低于1.5米處，不得拖地使用。施工平安管理施工平安管理隱蔽工程驗收施工平安管理配電箱內開關、配線無變色、碳化現象，計量表運轉正常當電線接觸不實導致開關發熱，在預上有塵土〔雜物〕較多時就會造成開關〔上口〕發生燒焦碳化如果是臨時配電箱總開關上口發生燒焦碳化，極易引起上一級開關跳閘，使其他客戶受到影響，因此，這應是工程人員巡視的重點。施工平安管理無非法用電、用水現象，嚴禁私自亂動大廈設備設施.木制品裝飾應刷防火涂料，高熱度設備應遠離易燃品.隱蔽工程驗收墻、天花、裝飾面的檢查驗收1.檢查隔墻龍骨是否認結實。施工是否合理。即隔墻要上下生根一直到頂，否那么除了墻體不穩外還會影響日后的空調效果。2.檢查隔墻內線、管、盒的施工是否標準3.檢查隔墻內巖棉是否已添加合格巖棉，要確保所填充的材料為阻燃的。4.天花重點檢查檢查口是否預留，預留位置是否合理，〔如果沒有預留或預留位置不合理，將直接影響日后對客戶的修理工作。5.裝飾面〔含窗簾〕周圍有無大功率射燈，射燈溫度較高。隱蔽工程驗收隱蔽工程驗收線在管內管入盒中相鄰管盒地線跨接線出管時勿忘護口電線著火隱蔽工程驗收電氣系統檢查驗收檢查管線吊筋吊裝是否結實符合標準，接線盒兩端及轉彎處必須加裝吊筋。吊筋設置的數量，標準規定吊筋間距不應大于1.2米，吊筋的位置如果與設置在吊頂內的設施相沖突，可采取位移加密的辦法來解決。檢查吊筋是否有〔不同系統〕管線共用的現象，即龍骨、線管、設備吊筋必須單獨使用。

隱蔽工程驗收空調、給排水、消防系統的打壓測試及檢查驗收所有空調、給水、消防系統都必須打壓測試〔12KG/cm2半小時〕〔8KG/cm224小時〕打壓是水系統中非常重要的環節，它是保證系統平安、保證大廈及其它客戶平安的根本。隱蔽工程驗收線管跨接地線是否連接使用跨接地線的目的是為了保證線管接地良好，一旦管內電線破皮通過線管形成漏電電流，使斷路器掉閘，防止觸電事故的發生專用接頭隱蔽工程驗收檢查接線盒內接線是否涮錫涮錫目的是使電線之間接觸嚴密，形成一個整體，防止接頭發熱，從而有效的減少火災發生的可能性隱蔽工程驗收燈盤吊裝是否合格燈具不可以固定在龍骨、各類線管上，必須要通過獨立吊筋安裝。穿入燈箱的導線在分支連接處不得承受額外應力和磨損，多股軟線的端頭需盤圈、涮錫垃圾清運搬運沙石及鏟除廢物要裝袋運輸，不能在搬運途中隨地遺灑，運輸限定為膠輪手推車。在裝修期間，所有工程廢料不得存放在任何公共區域，必須每天夜間清理至指定的地方或自行運出[錦什坊街三十五號]。假設有造成排水系統堵塞，商戶需負責一切疏通排水道的費用。運輸及電梯使用進出[錦什坊街三十五號]的任何貨物均需至物業保安部部填寫?攜物進出單/貨梯使用申請?。運輸車輛在指定卸貨區域卸貨，卸完裝修材料后應立刻開。裝卸貨物和運輸貨物均需按物業部所指定的時間和路線并聽從管理人員的指引，貨物運輸限定為膠輪手推車。所有在[錦什坊街三十五號]內之運輸只能使用貨用電梯運輸。如有對任何公共設施，例如：天花、地板、墻面、電梯等造成損壞，將由物業部安排修補，一切修補費用將在裝修押金中扣除，或于租戶入住前直接向租戶收取。竣工驗收階段裝修竣工后，施工單位須對裝修單元進展自檢，并請消防部門認可的檢測公司對裝修單元進展消防檢測及電氣檢測，將檢測合格報告提交物業存檔。施工單位須提前3個工作日向物業二裝小組以書面形式提出竣工驗收申請。物業二裝管理小組安排工程技術人員依據設計圖紙、審圖意見及相關施工標準對工程進展竣工驗收，并出具驗收報告。施工單位須對所有驗收不合格工程及時進展整改，并申請復驗。施工單位申報北京市西城區公安消防局現場