1.1成都房地產業運行態勢審視

1.1.1成都具備宜居城市的魅力中國城市宜居評價指數TOP10（2005）投資者中國城市宜居指數評價值TOP10（2005）數據來源：零點研究咨詢、《商務周刊》，《2005中國城市宜居指數報告》（國內首個綜合評價的量化指數）全國不同收入階層居民對成都城市宜居的評價在31個宜居城市評價中排第4位排第6位排第3位成都擁有豐富的旅游資源，交通便捷，人文氣息濃厚，生活悠閑，被譽為“天府之國，安逸之都”；2005年在中國宜居城市指數評價中，成都位居第四位，2006年位居第三位，宜居指數進一步提升；從投資者對城市宜居評價看，2005年成都位居第六；成都在投資者中也很有吸引力；不同收入階層的居民對成都宜居的評價均較高，說明成都具有很強的包容性。1.1成都房地產業運行態勢審視

1.1.2房產市場發展迅猛,外來投資占有較大比重2006年全國15個副省級城市房地產投資比較數據來源：成都統計局網站成都城市的宜居性推動了房地產業的發展，與全國15個副省級城市對比，房地產投資總額和銷售面積均位居第一。據統計，成都2006年的的房地產銷售總額達到359.1億元，其中超過50%的是成都以外的購房者買的。單位：億元2006年全國15個副省級城市房地產銷售總面積比較單位：萬平方米成都的宜居性吸引外地居民到成都置業，帶動了房地產的開發，為房地產行業發展奠定了良好的基礎。1.1成都房地產業運行態勢審視

1.1.3房產投資增長迅速、整體運行趨于正常2001年至2006年間，成都固定資產投資年均增長26.78%，增長幅度遠高于整體經濟增長速度13.05%，成都進入城市建設加速發展時期，為房地產業的發展提供了契機；

近5年來房地產投資一直保持良好的增勢，年均增長速度為30.11%；近三年房價/人均可支配收入增長率的比例一直呈下降趨勢，至2006年該比例比例已經小于1，顯示房地產整體運行正常注：房價/人均可支配收入增長率的比例關系，是衡量房地產市場的重要指標之一，一般來說，該比率<1，表明房產市場發展健康；反之亦然。2001年-2006年成都房地產投資額成都的房地產行業正處于快速發展階段，并且運行狀況比較健康，為基地今后幾年的開發提供了保證。1.1成都房地產業運行態勢審視

1.1.4房產需求態勢較為旺盛,未來幾年房產放量有放大趨勢2001-2005年，成都商品房當年市場供需比呈逐步遞減發展態勢，并且最近三年供需比均小于1，在消化掉往年剩余的房產后，市場開始出現供不應求；（注：市場供需比=竣工面積/銷售面積，這一指標直接反映了房產市場的供需狀況，市場供需比大于1，說明當年供大于求，反之則供不應求）2002年起，成都商品房施工面積/竣工面積的值逐年遞增，至2006年為4.5，大于4，預計未來1-2年房地產供應量將得到提高，可以緩解供不應求的市場矛盾。（注：施工面積反映了1～2年后現房供應量，根據國內外經驗，商品房施工面積/商品房竣工面積的倍數比合理空間為（3-4），值小于3.0倍，會出現供應短缺，大于4.0倍，未來供應量將會放大。）成都商品房施工面積／商品房竣工面積的倍數比2000-2006年成都房地市場商品房供需比例值數據來源：成都統計局網站，《2005年房地產產業地圖》1.1成都房地產業運行態勢審視

1.1.5半小時交通圈引導房地產開發向郊區拓展，

基地所在區域將成為未來房產發展的又一熱點３２條通道構筑成都半小時交通圈

按照成都市交通規劃，中心城與外圍城市組團將形成３２條放射型快速通道，它們將與繞城高速、三環路等一起，構成城市便捷的“環狀＋放射”的快速路網體系，形成了半小時交通圈。西區先后開通快速通道的三個組團房地產開發規模比較32條通道筑成半小時交通圈，進一步降低中心城與外圍城市間的時間距離和交通出行成本，使郊區組團更好的融入到城市；

便捷的交通吸引市區居民到郊區置業，引導房地產開發向郊區拓展；基地所在的郫縣，今年即將開通IT大道，使郫縣和城區聯系更加緊密，郫縣房地產將成為西區繼雙流和溫江之后又一個熱點。（單位：億元）

1.1成都房地產發展概況

1.1.6郊區地產未來將成為房產供應的主力

按照成都市城市發展戰略，在中心城周邊建設七個衛星城鎮，再加上地鐵以及公路網的建設，推動了房地產向郊區發展；2006年成都市新盤以及成交面積均集中在郊區，上半年郊區有52個新盤開盤，占總面積的1/2強；郊區房地產由于較低的價格以及良好的生態環境受到成都居民以及投資者的青睞；郊區房價總體增長勢頭強勁：4年來中心城區的房價年復合增長率為14%，郊區的房價年復合增長率為36%。成都主城區住宅供應量06年相比05年漲幅-34.2%-4.7%28.9%95.4%一環內一、二環間二、三環間三環外成都的房地產市場正逐漸向郊區擴展，郊區的新盤和成交量都已經超過主城區2006年1-9月份成都市房地產交易區域分布06年上半年成都

市住宅新盤區域分布年復合遞增36%年復合遞增14%成都市中心五城區與郊縣房價比較，單位：元/平米25632923324210421726199126292002年2003年2004年2005年五城區郊縣1.2成都房地產空間發展格局分析

1.2.1成都城市外擴格局狀況[向西]溫江/郫縣組團：城市重要功能區

功能定位：城市重要功能區，主要功能包括：居住、教育、高新產業、旅游主導發展因素：柳城城鎮、上風上水環境；高新西區、郫筒城鎮重點發展職能：花園居住新城、花卉博覽產業中心、高新技術產業基地、特色休閑度假區、文教中心、生態保護示范區、中心城分流人口主要集聚地、生態保護示范區[向東]龍泉驛組團城市重要功能區功能定位：城市主要功能區，新型工業、公共服務、居住。主導發展因素：經濟技術開發區現有的產業基礎、處于交通及物流主導方向、下風下水環境。重點發展職能：大型制造業基地、區域交通樞紐與物流中心、城市化新增人口聚集地、山地休閑旅游區、特色農業示范區[向南]

華陽——成都市區南部的綜合性次中心，未來行政中心功能定位：城市主要功能區，公共服務、居住、高新產業。主導發展因素：東升及華陽城鎮的吸引、處于交通及物流主導方向、下風下水環境、多樣性土地使用特征。重點發展職能：城市綜合服務、區域商務中心、小康居住新城、山水型休閑產業區、中心城分流人口主要集聚地。[向北]

新都——青白江城市次中心功能定位：城市主要功能區，新型工業、物流、居住、旅游主導發展因素：處于交通及物流主導方向、具有較好的工業發展條件重點發展職能：城市綜合服務、區域大型物流中心、大型制造業基地、城市化新增人口聚集地1.2成都房地產空間發展格局分析1.2.2四大板塊發展特征分析一概況與范圍新都、青白江板塊，城北副中心

通過獨個項目帶動片區發展，缺乏整體定位受條件限制以經濟適用房和中檔商品房為主均價相對較低

特征與定位北部板塊

典型發展要素典型樓盤城市發展走向和定位以地鐵為代表的交通優勢工業區定位降低區域形象博雅新城博雅桂湖郡萬科·雙水岸香洲半島天府江南

華陽和雙流板塊，其中華陽作為未來的城市副中心規劃，基礎設施條件較好

主打“品質牌”高起點城市規劃的配合樓盤整體品質高于其他片區均價相對較高

南部板塊

行政中心集聚作用副中心人口集聚高新南區的產業和人口支撐以地鐵為代表的交通優勢

中海名城·千色園麓山國際社區嘎納印像左岸花都、遠大·都市風景藍山美樹1.2成都房產板塊空間發展格局分析1.2.2四大板塊發展特征分析二概況與范圍郫縣和溫江板塊；東升版塊，處于都市區的上水方向，自然景觀優美，環境質量高主打“環境牌”版塊內部呈現顯著的冷熱不均格局依托概念的成功大盤運作（溫江）新盤供應量居所有板塊之首

特征與定位西部板塊

典型發展要素典型樓盤自然環境吸引力高新西區的產業和人口支撐遠期交通改善預期芙蓉古城國色天鄉中海國際社區仁和春天大道錦繡森鄰普羅旺斯春語花間龍泉板塊為主體，工業區定位，地形以山地為主主打“大盤牌”樓盤平均規模較大新盤供應量較大

東部板塊

下風下水自然環境劣勢工業定位降低區域形象

萬科魅力之城宏宇·玉龍山莊藍谷地卓錦城上風陽光三環路內區域，成都環狀城市格局的核心區域，以天府廣場為中心主打“配套牌”、“稀缺牌”投資性購房比例高，空置率高品質高、功能復合型強、公共配套優勢明顯新盤供應量逐漸萎縮

中心區板塊

市中心各項配套優勢城市擁堵造成的人口外遷威脅城市內部土地稀缺性造成的巨大保值升值空間錦都晶南半島粼江峰閣中海格林威治華潤翡翠城1.3項目關聯性房產組團考察：城西房產板塊發展格局

1.3.1三軸并進態勢不一成都中心區郫縣軸溫江軸東升軸房地產市場開始啟動成交均價相對較低空置率明顯較高（投資比例相對較高）需求相對旺盛基地所在的郫縣軸呈現出的特點郫縣所在的城西板塊，有三條顯著的發展軸線：溫江、郫縣和東升。其中溫江由于自然環境和地緣的相近，與郫縣構成了顯著的競爭關系。投資額/銷售額（單位：億元）施工/銷售面積（單位：萬平米）成交均價（單位：元/平米）空置率%3210334628210.93.49.917.717.241.156.435.136.761154168438250114郫縣溫江東升1.3項目關聯性房產組團考察：城西三大房產組團發展特征研究

1.3.1東升軸組團核心價值提升要素分析組團三大價值提升要素基礎交通優勢臨近雙流國際機場周邊道路設施較好，便于外界溝通城市發展軸線作為南部組團的西部分支，是南部新城的兩大核心組團之一，布局優勢明顯心理距離的拉近

國際網球賽事中心建設可能帶來的事件性影響臨空產業支撐以物流和商貿為主的臨空產業促使人氣提升，并提供潛在客源區域價值的提升和園區商務功能外溢支撐客源及組團核心價值分析客源分析：主要吸引成都市內偏南方向的客源，這與郫縣與溫江的主要客群不同組團核心價值：基礎設施便利性，這與郫縣、溫江強調環境宜居性有顯著不同與郫縣軸存在一定差異性競爭，可以排除在重點競爭版塊之外。1.3項目關聯性房產組團考察：城西三大房產組團發展特征研究

1.3.2溫江軸組團價值提升要素及開發模式分析組團三大價值提升要素城市綜合運營開發商承擔城市運營職能，主要開發商有置信、和記黃埔、森宇、華新國際等區域城市形象的提升與重塑加速融入主城撤縣設區（2002年），成為成都城區的重要組成部分心理距離的拉近會展概念拉動花博會為主的會展服務業有效提升了區域價值版塊樓盤顯著特色主題性大盤的開發模式■芙蓉古城——“風格主題”的開發模式■

國色天鄉——“主題事件”的開發模式■

奧林匹克花園——“運動—健康”的社區主題形成了大盤開發的“溫江模式”1.3.2.1溫江軸組團對應標桿樓盤借鑒分析芙蓉古城位于成都西郊青羊界，占地680畝；建筑總面積20.43萬平方米芙蓉古城以川西民居為主，同時融入江蘇民居、云南民居、唐風建筑等中國傳統建筑精髓而成，由四合院型的建筑群組成以水系園林環境間隔和穿插，動靜有致，分為傳統居住區、特色商業區、文化休閑區、運動保健區、賓會所館區，體現濃厚民族特色與休閑渡假氛圍芙蓉古城引入“風格主題”的開發模式，成為融合各種中國民居建筑風格、老成都縮影式的極富傳統色彩的社區國色天鄉位于成都市西南郊溫江北部，通過“花博會”的召開，發展成為國內首個集居住、觀光、商業、休閑、娛樂為一體的“國際主題新城”現已建成主題游樂園、7國風情館、3.5公里濱河藝術長廊，并規劃超五星級酒店、高級戶外運動場、雙語實驗學校等社區配套國色天鄉亦居、亦賞、亦購、亦樂，形成有別于其他社區的居住環境和個性化體驗場所，成為眾多市民的居住夢想、國內外游客娛樂狂歡的首選之地借“主題事件——花博會”之機，營造出無與倫比的、主題性生活品質空間，使國色天鄉成為成都高尚住宅的標桿作品標桿性樓盤研究：芙蓉古城、國色天香借鑒方向：地域特色性主題大盤1.3項目關聯性房產組團考察：城西三大房產組團發展特征研究

1.3.3郫縣軸組團價值提升要素分析組團兩大價值提升要素高新產業支撐高新西區大量知名IT企業入住帶來大量潛在消費群體區域價值的提升園區商務外溢給復合功能社區打造創造可能大學園區資源提升區域形象，在泛大學范圍內形成區域認同潛在消費群的提供郫縣三大房產子板塊核心價值梳理郫筒鎮板塊衛星城概念完善縣級生活配套高新西區板塊（基地所在位置）工業園區地產概念大學密集區教育地產概念生態山水概念犀浦板塊工業園區地產概念大學密集區教育地產概念城市中心區延伸概念基地所在版塊的核心價值與犀浦板塊存在較大重復，應當重點關注這一板塊的標桿性樓盤定位和概念挖掘，以求突破創新。1.3.3.1郫縣軸組團對應標桿性樓盤借鑒分析（一）：中海國際社區標桿性樓盤研究：中海國際社區借鑒方向：多主題大盤運作模式開發公司中海地產規模用地面積：>130萬平方米建筑面積：119萬平方米住宅面積：102萬平方米公建及配套面積：>17萬平方米產品類型多層、高層、花園多層景觀洋房獨棟小高層板式洋房、別墅總戶數7000余戶主力戶型（m2）碧林：110-140平方米橙郡：84-120平方米房價（元/m2）藍岸5100均碧林5500均橙郡4500均規劃指標綠化覆蓋率：>35%建筑覆蓋率：<40%[開發時序]共分為三期開發，分別對應森林主題、海洋主題和城市主題每期推出房源數量大致相等產品一期細分為藍岸、碧林、橙郡、林溪美塾四個子主題一期推出556+548+1040=2144套[主要配套]17萬平米國際雙語幼兒園、中小學校、涉外醫院、國際金融機構、世界知名連鎖酒店、世界知名企業營運的大型商業、200畝生態體育公園和5040畝兩河森林公園相呼應。占地面積：63475.84平方米建筑面積：104179.8平方米（地上82855.4平方米）容積率：1.305綠地率：41.5綠地面積：26448.1平方米戶數：556戶車位數：668輛占地面積：22434.24平方米住宅建筑面積：375722.48平方米戶數：260戶建筑密度：小于26%綠地面積：7403.3平方米建筑類別：全六層多層車位數：102規劃用地面積：65719.63平方米規劃建筑面積：238734平方米一期居住套數：1042戶建筑密度：20.8%綠化率：40%組團縱向研究——開發時序的概念區分組團橫向研究——分期開發內的組團設置森林主題海洋主題城市主題分期開發縱向概念的提煉加上貫穿每期的橫向組團內涵挖掘，使得國際社區的概念滲入到項目深層。所有的項目策劃都圍繞縱橫兩條主線展開。

1.3.3.1郫縣軸組團對應標桿性樓盤借鑒分析（二）：中海國際社區[樓盤主要賣點]分項目開發時序設定不同主題，一二三期分別對應森林主題、海洋主題、城市主題。社區借鑒世界范圍內不同低于的特色建筑風貌，形成多樣化的特色建筑群，各小區結合建筑規模和密度賦予不同的特色主題生態社區：非物質文化遺產國家公園旁的生態多層洋房開放社區：平等、開放、和諧、包容的國際社區。人文社區：用建筑手段重塑鄰里空間，用國際的街區文化營造鄰里生活[目標客戶]成都本地精英階層外地來蓉高端購房者[樓盤點評]樓盤品質很高，且采用了分開發時序概念提煉的模式，項目賣點突出分區片進行了相應的配套布置，做到了整體功能和分塊功能的有機協調

1.3.3.1郫縣軸組團對應標桿性樓盤借鑒分析（三）：中海國際社區1.4小結：郫縣組團與其他組團的競爭強度及競爭策略分析郫縣組團所面臨的競爭主要來自于溫江，兩者均依托良好的自然環境、政府的相關政策成為成都未來高端住宅區的代表，升值空間巨大共有優勢相對優勢良好的自然生態環境，山水元素齊備政府規劃層面的高端定位郫縣應該通過基礎設施配套和交通道路的建設加強與主城區的聯系，盡可能的縮短目標客群的心理距離郫縣應當著力營造高品質的社區整體氛圍，提升區域形象，改變人們對于郫縣的固有印象郫縣依托高新西區所展現的產業配套核心優勢能夠為其帶來人口聚集和產業配套功能外溢，有助于周邊大型復合功能社區的打造，這種稟賦性優勢無法被簡單復制郫縣房地產市場預計的高品質定位與其價格優勢結合能夠形成后發優勢，配合適當的營銷策略即可迅速打響區域品牌溫江郫縣區域形象基礎配套樓盤品質整體價格交通聯系版塊效應產業配套高端住宅區形象和心理距離的接近與主城區道路架構密切；花博會配套大量高品質品牌開發商入駐價格尚處于起步階段，性價比較高光華大道開通，入城時間縮短大盤大量開發所帶來的人氣上升高新西區產業配套與大量人口進入附：成都典型復合大型社區研究（一）：龍泉板塊成都郊區典型大盤技術指標研究（一）萬科魅力之城

占地面積：660余畝功能配比：13萬平米集中商業區；3000m2大型運動中心容積率：2.26綠化率：50%開發時序：魅力之城分為5期規劃，目前1、2期已經入住，3期1、2、3組團已經交房宏宇·玉龍山莊

占地面積：2000畝，一期占地390畝，建面140000平方米戶數：一期757戶，聯體別墅（18棟，108戶）、獨立別墅149棟、花園洋房（500戶）容積率：0.54綠化率：45%項目主題定位：美式莊園生命綠卡天泉·聚龍