物流園區的規劃建設與經營物流園區的規劃建設與經營物流園區概述物流園區管理模式物流園區盈利模式物流園區規劃與建設物流園區發展建議31物流園區的定義物流園區建設的條件一物流園區概述物流園區的規劃建設與經營2物流園區的布局物流園區的定義也稱物流基地，是為了實現物流設施集約化和物流運作共同化，或者出于城市物流設施空間布局合理化的目的而在城市周邊等區域，集中建設的物流設施群與眾多物流業者在地域上的物理集結地。（GB/T18354）物流超市（實現各種物流功能和要素的聚集）物流企業孵化器（物流企業合作融合，共同提升核心競爭力）物流地產（地產經營和物業管理的特征）物流園區（DistributionPark）物流園區的規劃建設與經營物流節點物流節點一元配置模式物流節點二元配置模式物流節點三元配置模式(a)“鉆石”結構(b)“石墨”網狀結構物流節點多元配置模式

物流通道市域物流通路區域物流通路國際進口物流通路國際出口物流通路一、物流園區概述

在世界物流業的發展過程中，在德國、日本等不少國家出現了物流園區這一形態或叫業態，叫法不一，或稱物流園區，或稱物流團地，或物流基地。按目前的統計，物流園區在西歐規劃了100多個，在日本規劃了80多個，大部分已經建成并投入運行，在中國的物流術語國家標準（GB/T18354－2001）中，沒有物流園區這一概念。1、物流園區性質（1）它是一種社會公共基礎設施。（2）它是地域的空間布局與綜合服務功能融合在一起的物流節點或物流平臺。在市場定位上，它是物流企業與相關企業如運輸、倉儲企業和中介服務機構的積聚區；是有效整合物流資源、實施物流現代化作業、建立一體化運輸體系、實現設施共享與高度信息化的物流市場載體。2、物流園區涵義

是多家專業從事物流服務的企業和物流密集型工商企業在空間上集中布局的場所，是一個大型配送中心或多個配送中心的集聚地，它的占地規模較大，一般以倉儲、運輸、加工等用地為主，同時還包括一定的與之配套的信息、咨詢、維修、綜合服務等設施用地。物流園區是基礎設施的一種，它有別于企業自用型的物流中心，是具有經濟開發性質的物流功能區域，與科技園區、工業園區有相似之處。

物流園區=場所+設施+服務

物流園區是由多家專業從事物流服務、擁有多種物流設施的不同類型物流企業在空間上相對集中分布而形成的場所，是具有一定規模和綜合服務功能的物流節點。功能及特征

緩解物流對于城市交通的壓力；減少物流對城市環境的種種影響；通過物流園區的集群效應，提高整個社會的物流運作效率。綜合服務功能的物流節點具有公益性物流園區物流中心貨運村物流團地物流基地物流園區的基本屬性及特征物流園產生的原因及背景分析

減輕物流對城市交通的壓力減小物流對城市環境的種種不利影響促進城市用地結構調整提高物流經營的集聚效應。滿足倉庫建設的大型化發展趨勢的要求貨運量迅速增加的市場需求城市經濟發展的需求科學技術發展的因素貿易形式變化的因素物流園區是政府從城市整體利益出發，為解決城市功能紊亂，緩解城市交通擁擠，減輕環境壓力，順應物流業發展趨勢，實現“貨暢其流”，在郊區或城鄉邊緣帶主要交通干道附近專辟用地，通過逐步配套完善各項基礎設施、服務設施，提供各種優惠政策，吸引大型物流(配送)中心在此聚集，使其獲得規模效益，降低物流成本，同時，減輕大型配送中心在市中心分布所帶來的種種不利影響。物流園區，最早出現在日本東京，近十多年來在歐洲一些國家也開始出現，近年，在我國發展迅速。背景分析3、物流園區分類(1)國際物流園。其業務一般以跨兩個及其以上海關管轄區域為服務范圍，其作業涉及到海關報關清關、進出口商品檢驗檢疫、海關監管、保稅等環節。如上海外高橋保稅物流園、青島保稅物流園。(2)區域物流園。主要是以城市群或經濟區為服務范圍，將分散的貨物集中成批量貨物或將集中運到的大批量貨物分成批量較小的貨物，以實現零散貨物運輸需求與干線規模運輸需求的有效銜接。(3)城市物流園。其功能主要是為本座城市及其周邊縣區為服務范圍，該類作業主要包括按眾多用戶要求完成配貨、送貨等主要業務，一般以汽車運輸為主。按行業導向不同分類q

專業性物流園q

綜合性物流園按層次節點分類：q

物流基地型q

物流中心型q

配送中心型按園區興辦主體類型：q

政府主辦型q

政府規劃，企業運作型q

企業自辦的專業型q

市場自發形成，政府規劃樞紐型物流園：q依托航空港q依托運輸港q依托鐵路樞紐q依托高速公路按區域輻射分類q市域型物流園q區域性物流園q國際性物流園按經營服務范圍分類q生活資料物流園q生產資料物流園物流園經營性質q

第三方物流平臺q

第四方物流平臺（深圳機場航空物流園區）按位置位置構成不同分類：q集中型物流園q非集中型物流園目前業類物流園區分類本報告的分類按園區的功能分類：q轉運型物流園區q存儲配送型物流園區q流通加工型物流園區q綜合型物流園區。我國物流園區的基本類型物流園區功能基本功能延伸服務功能配套服務功能

貨物調劑中心（庫存物資處理）咨詢服務包裝、加工培訓服務

停車、中轉、配載、倉儲保管

城市內貨物配送（含超市、企業、個人等多種對象的倉儲、配送）

各種交通方式的多式聯運（可包含鐵路、公路、水路。航空多種交通運輸方式的聯運）

信息中心：信息服務—

電子商務—

中介交易—全程物流監控服務（GPS。GIS）

金融配套服務（金融、保險等）

生活配套服務（住宿、餐飲。娛樂。購物。旅游等）貨車輔助服務（加油、檢修、培訓、硬件供應等）共同稅務服務

科學選址原則;統一規劃原則;市場化運作原則;高起點現代化原則;柔性化原則;風險預防原則;人才優先原則.

園區功能物流園區建設原則4、物流園區的特點

(1)現代化物流園區不同于傳統的倉儲區、貨運站、貨運碼頭，它擁有先進的物流設施設備，擁有先進的管理信息系統，擁有訓練有素的物流操作人員，擁有先進科學的運作管理模式。

(2)多功能物流園區不是僅具有倉儲功能的倉儲區和運輸功能的貨運場，它是具有以物流與供應鏈管理為核心的，倉儲、運輸、配送、裝卸搬運、流通加工、信息處理、分銷服務、金融、后勤等各種功能于一體的物流業務集中地。

(3)社會化物流園區不是只為某個企業而是面向社會為無數企業提供物流服務的場所，是第三方物流企業集結的場所。

(4)大規模物流園區作為社會物流系統的重要組成部分，是多種物流設施、設備和若干物流企業與相關企業在空間上集中分布的場地，具有規模大的特點。

(5)經營場所物流園區既是城市的基礎設施但更是經營場所，具有經營功能，不是政府的附屬機構和設施。物流園區的規劃建設一定要按經濟規律辦事。

5、物流園區建設的作用（1）整合現有資源，引入現代市場運作機制。

（2）帶動產業鏈的發展。物流園區的一個重要功能是集聚效應，通過集聚擴大了企業的商圈，增加了交易的機會。

（3）創造良好的投資環境。

（4）改善城市環境。

物流園區建設的條件三個優勢物流園區的規劃建設與經營1、經濟圈優勢2、交通圈優勢3、政策機制優勢物流園區建設的條件物流園區的規劃建設與經營1、物流企業服務資源2、物流設施設備資源3、貨主企業貨物資源三種資源物流園區建設的條件物流園區的規劃建設與經營1、政府行使管理職能（宏觀調控制、政策導向、物流運作和諧環境的構建）2、中介服務機構職能（信息、結算、保險、質押、咨詢、培訓、安保等）3、企業營銷服務職能（提供交易展示廳、產品分銷、批發貿易等）三個職能6、物流園區建設狀況國內:由中國物流與采購聯合會和中國物流學會聯合發布的第二次全國物流園區（基地）調查報告顯示：中國物流園區的總量為475個，其中已經運營的物流園區122個，占25.7%，在建的物流園區219個，占46.1%，規劃中的物流園區134個，占28.2%。與2006年發布的第一次調查報告相比，目前中國已運營的物流園區的數量由2006年的50個增加到122個，增加了144%；在建的物流園區數量由2006年的65個增加到219個，增加了237%；規劃中的物流園區的數量由2006年的92個增加到134個，增加了45.7%。國外:2002年德國物流園區協會對德國物流園區的發展狀況進行了調查。調查結果顯示：德國現有33個物流園區，其中5個還在規劃和土地開發階段；每個物流園區總面積平均約140公頃，即140萬平方米；總體入住率是40％左右。德累斯頓物流園區、不萊梅物流園區入住率非常高；在整個物流園區里面，有1200個企業進駐，工作人員有4萬名左右。

德國國土面積大約35.7萬平方公里，小于黑龍江省的45.4萬平方公里。(2003)NürnbergUlmRegensburgIngolstadtAugsburgWeil/RheinKasselK?lnKoblenzTrierErfurtLeipzigSüdwestsachsenDresdenDUNIHerneG?ttingenRheineOsnabrückEmslandBremenHannover/LehrteSalzgitterolfsburgMagdeburgBerlin-Berlin－WestBerlin－ost÷SüdFrankfurt/OBerlin-OstHamburgRostockNordseeOstseePolenTschechien?sterreichFrankreichLuxemburgBelgienNiederlande特殊形式物流園區-規劃和土地開發中-運營中Stuttgart–KornwestheimLübeck德國物流園區分布圖全國部分省份或地區已經或計劃籌建物流園區數

我國物流園區的發展現狀

物流市場的發展需要更多的物流園物流企業集約化、協同化、全球化發展的需求工業園的發展為物流園建設提供了機遇城市新布局讓物流企業“退城進園”

我國物流園發展的市場機遇與存在問題建設盲目，缺乏規劃重圈地，輕物流

重硬輕軟，有形無神多為“和效應”，缺乏“積效應”

“現代”園區，“傳統”服務缺乏協作，難以優化重形式，輕實質市場機遇存在問題國內外部分物流園區

國內外物流園區建設模式比較國外物流園區的管理部門國外物流園區的政府扶持政策

深圳六大物流園區的定位

國內部分物流園區建設及投資規模

浙江省部分物流園區建設及投資規模

物流園區的布局物流園區大都布局在市中心區邊緣或市區邊緣，交通條件較好、用地充足的地方。此外，還要考慮物流市場需求、地價、交通設施、勞動力成本、環境等經濟、社會、自然等多方面因素。物流園區的規劃建設與經營1、布局思路物流園區的布局

依托運輸組織樞紐進行布局

依托交通樞紐進行布局

依托制造業基地進行布局物流園區的規劃建設與經營2、布局方式

即物流園區往往伴隨著樞紐港口、機場、鐵路貨站（場）、公路運輸主樞紐進行布局，或直接與運輸樞紐合而為一，最大限度地利用運輸組織樞紐在貨源集中和運輸便利上的優勢。返回如北京空港物流園、深圳物流園、廈門現代物流園、南京龍潭物流園、寧波空港物流園、連云港港口物流園區等；

北京空港物流園

位于兩種運輸方式的線路交叉點，或不同方向的同一種運輸方式的干線網絡節點上，區域型的物流園區和商貿流通型物流園區多采用此種空間布局方式。物流園區的規劃建設與經營返回

如上海西北綜合物流園區（公鐵聯運陸路口岸型綜合園區）、青島前灣國際物流園、泰州物流園、山東蓋世物流園區等；上海西北綜合物流園（江橋區）依托經濟開發區、工業區、產業園區、保稅區等園區進行布局，逐步具備輔助生產和加工貿易的綜合物流能力。如為制造業的原材料采購、產品生產、產成品銷售等的物流組織與管理提供便捷的服務。物流園區的規劃建設與經營如蘇州現代綜合物流園區、大連保稅物流園區、順德保稅物流基地、南昌進出口物流園區、浙江傳化物流基地等。例如德國在全國范圍內布置物流結點主要考慮以下三個原因：物流園區的布局1、至少有兩種以上的運輸方式連接（特別是公路和鐵路）2、選擇交通樞紐中心地帶（使物流園區網絡與運輸樞紐網絡相適應）3、經濟合理性（運輸方式的選擇與利用，環境保護與生態平衡、物流園區經營成員的利益等）物流園區的規劃建設與經營３、物流園區布局案例物流園區的規劃建設與經營德國物流園區區位圖不來梅物流園1４物流園區的運作模式及分析二物流園區規劃與建設物流園區規劃的技術路線物流園區建設中應注意的問題３２物流園區布局規劃的方法物流園區的規劃建設與經營物流園區規劃的技術路線物流園區的規劃建設與經營物流園區規模確定程序物流園區的規劃建設與經營社會經濟分析與預測物流現狀分析物流市場發展預測功能設計戰略定位規模初算方案設計規模確定物流園區布局規劃的方法設施布置規劃方法---SLP物流園區的規劃建設與經營SLP方法的步驟１、確定功能區域劃分物流園區的規劃建設與經營某物流園區功能分區及面積2、功能區域間物流強度分析物流園區的規劃建設與經營SLP方法的步驟2、功能區域間物流強度分析（續）物流園區的規劃建設與經營SLP方法的步驟3、明確各個區域的相互基準關系

物流園區的規劃建設與經營SLP方法的步驟3、明確各個區域的相互基準關系（續）物流園區的規劃建設與經營SLP方法的步驟4、確定各個區域的優先權順序

物流園區的規劃建設與經營SLP方法的步驟5、確定功能區域的相關位置圖

物流園區的規劃建設與經營SLP方法的步驟6、繪出總體布局圖

物流園區的規劃建設與經營SLP方法的步驟物流園區建設應注意的問題物流園區的規劃應結合國家物流產業規劃要求、所屬地的物流產業導向，根據所屬地的城市總體規劃、用地規劃和交通設施規劃等進行選址，編制符合所屬地城市總體規劃和土地利用規劃的物流園區詳細規劃，并通過規劃評審。物流園區建設應做好各功能區的規劃，建設適合物流企業集聚的基礎及配套設施，吸引區域內物流企業逐步集中，引導物流企業向物流園區聚集。物流園區建設應加強土地集約使用，

貨運服務型、生產服務型和貿易服務型物流園區所配套的行政辦公、商業及生活服務設施用地面積應小于園區總用地面積的15%，綜合服務型應小于20%。１、規劃與評審物流園區的規劃建設與經營物流園區建設應注意的問題應對物流園區建設項目對區域內各類交通設施的供應與需求的影響進行分析。如：分析交通需求與路網容納能力是否匹配；建設項目內部交通與外部交通的銜接等問題。物流園區應建有能滿足入駐企業活動所需的由主要道路、次要道路和輔助道路構成的道路系統，其主要道路、次要道路應納入城市道路系統統一規劃建設。２、交通影響評價與規劃物流園區的規劃建設與經營物流園區建設應注意的問題物流園區規劃與建設應進行環境影響評價，并按環境影響評價的要求，采取有效措施，減少環境污染，保護環境。物流園區應建立與其規模相適應的環境保護和監管系統，并定期開展環境質量監測活動。物流園區的環境空氣應達到GB3095中的二級標準。物流園區裝卸作業區環境噪音應達到JTJ231中裝卸作業庫場標準，非裝卸作業區環境噪音應符合GB12348中規定的Ⅳ類標準。物流園區應規劃環衛設施，組織收集入駐企業產生的廢棄物，并委托有資質的經營單位來收購和處理這些廢棄物。鼓勵物流園區的入駐企業通過GB/T24001環境管理體系認證。３、環境影響評價與建設物流園區的規劃建設與經營物流園區的開發模式

經濟開發區模式

綜合運作模式工業地產商模式

企業引導型模式

物流園區的投資機制

民辦官助模式

BOT投資模式政府直接投資模式

企業自建模式開發模式投資模式物流園區運作模式及分析新建園區運營管理公司；委托或整合現有的公司；吸引來自運輸和物流行業的私營企業參與。物流園區的規劃建設與經營1、國外物流園區的運作經驗物流園區的發展方式物流園區運作模式及分析前期開發和后期運營管理分開進行的公司，前者的核心工作是園區選址，與政府相關部門和其它行業的協調工作。后者的核心工作是園區規劃和具體實施。同時負責園區前期開發和后期運營管理的公司。物流園區的規劃建設與經營物流園區的開發組織可以分為兩類1、國外物流園區的運作經驗（續）物流園區運作模式及分析物流園區的規劃建設與經營開發公司業務范圍包括該園區的開發、市場推廣、招商。如果開發公司的業務范圍僅限于園區交通和物流優化的控制和協調工作，開發階段結束后成立管理委員會完成后續工作。物流園區的開發公司的業務范圍1、國外物流園區的運作經驗（續）物流園區運作模式及分析

規劃階段

土地開發和入駐階段

運營階段物流園區的規劃建設與經營1、國外物流園區的運作經驗（續）

物流園區的開發階段及各個階段主要任務物流園區運作模式及分析在規劃階段并不一定需要成立開發公司或者有明確的股東組成。因此，物流園區開發的第一階段中首先由當地政府成立工作小組，進行地點選擇和可行性研究。此階段的工作和所得數據是建立開發公司的基礎。開發公司可以承擔整個項目或參與它的實施。物流園區的規劃建設與經營規劃階段的任務物流園區運作模式及分析物流園區的規劃建設與經營土地開發和入駐階段的任務規劃服務的融資、獲得土地的融資、開發土地的融資、將開發完畢的土地市場化（招商）地點鑒定、建設規劃、土地平整和建筑工程施工規劃等；任務描述開發公司作為開發商或在土地招商時起中介作用,在規劃服務合同的基礎上承接任務。融資和土地管理規劃服務政府負責規劃和法規制定；園區內事務通過開發公司協調；以服務商形式承接合同；備注任務范圍物流園區運作模式及分析物流園區的規劃建設與經營運營階段的任務主要是與工業生產模式混合的企業（運輸、倉儲、生產、批發）對物流園區實施的協調與國內或者國外物流園區的永久聯盟、暫時的聯盟(例如一次性的物流工程合作)如物流園區交通運輸管理控制系統與城市交通信號系統的統一提供技術和組織機構支持任務描述備注合作活動的組織協調物流園區附加的服務范圍和實施與其他物流結點的合作處理物流園區的政府資助企業和私營企業的利益和目標的適度協調入駐企業共有資源間的合作（集體采購等）貨運交通的減少（如城市物流）自營或者外包的決定,或者通過外部物流服務商或者通過物流園區內部合作的共同投資與操作非商業性的物流園區觀念的持續促進商業的銷售位置控制物流園區入駐企業結構協調公共關系/培育市場物流園區運作模式及分析物流園區的規劃建設與經營規劃的可實施性;為園區的土地開發和交通銜接提供法律和財政上的支持;保證園區目標的完整實施和可繼續發展;招商；降低對城市交通造成的壓力；保護能源資源；將公路運輸轉移至鐵路或水路運輸；鼓勵和引導企業遷入園區，改善城市的經濟結構；政府物流園區內，對建筑和物流設施投資;物流園區發展的專業協助;參與決策（例如園區開發公司）;參與協作達到改善其經濟性和提高競爭能力;招商；任務目標對入駐區域的支配權;優化與園區外交通運輸網絡的連接;利用物流園區的基礎設施和服務外包來減少增值過程中間環節;在保持自身獨立性的條件下參與企業合作；私營經濟政府及私營經濟在園區發展中的目標和任務1、國外物流園區的運作經驗（續）物流園區運作模式及分析物流園區的規劃建設與經營2、國外物流園區的運作模式

傳統模式

單個投資商承租所有已開發土地模式

聯合投資集團承租已開發土地模式

投資商承租未開發土地模式

聯合投資集團承租未開發土地模式

公私合作(PPP)開發公司承租未開發土地模式物流園區運作模式及分析物流園區的規劃建設與經營由政府來承擔土地的開發和銷售工作，它的主要特點和融資方式如下表所示。特點政府自己負責土地的開發工作政府自行將土地租讓給園區的入駐企業組織政府負責所有的組織工作融資資金來源于政府撥款和借助于政府貸款二次融資資金來源于出讓土地的收入租讓土地獲得的收入逐步（長期的）流入政府的財政收入結果政府必須自行負責銷售工作（在物流方面的能力和知識可能不夠）企業入駐的決定權在政府從長遠來看政府在物流園區并無其他任務物流園區運作模式及分析物流園區的規劃建設與經營2、國外物流園區的運作模式

傳統模式

單個投資商承租所有已開發土地模式

聯合投資集團承租已開發土地模式

投資商承租未開發土地模式

聯合投資集團承租未開發土地模式

公私合作(PPP)開發公司承租未開發土地模式物流園區運作模式及分析物流園區的規劃建設與經營由政府來負責土地的開發工作和所有的組織工作，銷售工作交給投資商，能夠更靈活的滿足入駐企業的要求。特點政府自己負責土地的開發工作政府將已開發的土地全部租讓給單個投資商組織政府負責所有的組織工作融資土地開發費用來源于政府撥款和借助于政府貸款二次融資資金來源于出讓土地的收入來源于土地出讓的收入，一次性地在較短的時間內流入政府的財政收入結果政府不必負責銷售工作政府對園區的入駐企業的選擇影響較小私有投資者有業務能力，能夠靈活的滿足入駐企業的要求物流園區運作模式及分析物流園區的規劃建設與經營2、國外物流園區的運作模式

傳統模式

單個投資商承租所有已開發土地模式

聯合投資集團承租已開發土地模式

投資商承租未開發土地模式

聯合投資集團承租未開發土地模式

公私合作(PPP)開發公司承租未開發土地模式物流園區運作模式及分析物流園區的規劃建設與經營由投資商和使用商組成聯合投資集團來負責銷售工作，政府可以在較短的時間內獲得土地出讓的收入。特點政府自己負責土地的開發工作政府將所有開發的土地租讓給由投資商和使用商組成的聯合投資集團組織政府負責所有的組織工作融資土地開發費用來源于政府撥款和借助于政府貸款二次融資資金來源于出讓土地的收入來源于土地出讓的收入，一次性地在較短的時間內流入政府的財政收入結果政府不必負責銷售工作政府對園區的入駐企業的選擇影響較小政府可以在某種程度上影響聯合投資集團，如作為監督機構聯合投資集團有自己的專業能力并能夠接近客戶物流園區運作模式及分析物流園區的規劃建設與經營2、國外物流園區的運作模式

傳統模式

單個投資商承租所有已開發土地模式

聯合投資集團承租已開發土地模式

投資商承租未開發土地模式

聯合投資集團承租未開發土地模式

公私合作(PPP)開發公司承租未開發土地模式物流園區運作模式及分析物流園區的規劃建設與經營政府將未開發的土地租讓給一個投資商，由該投資商來負責土地的開發工作，政府從租讓土地中獲得收入。特點政府將未開發的土地租讓給一個投資商土地的開發工作由投資商負責組織政府僅有非常小的組織任務融資不必政府撥款二次融資從租讓土地獲得的收入可立即流入政府財政結果政府不必負責銷售工作政府對園區的入駐企業的選擇影響較小私有投資者有業務能力，能夠靈活的滿足入駐企業的要求物流園區運作模式及分析物流園區的規劃建設與經營2、國外物流園區的運作模式

傳統模式

單個投資商承租所有已開發土地模式

聯合投資集團承租已開發土地模式

投資商承租未開發土地模式

聯合投資集團承租未開發土地模式

公私合作(PPP)開發公司承租未開發土地模式物流園區運作模式及分析物流園區的規劃建設與經營政府將未開發的土地租讓給投資商和使用商組成的聯合投資集團的方式，土地的開發工作由聯合投資集團來負責，政府收入從租讓土地中獲得。特點政府將所有未開發的土地租讓給由投資商和使用商組成的聯合投資集團聯合投資集團負責土地開發工作組織政府僅有非常小的組織任務融資不必政府撥款二次融資從租讓土地獲得的收入可立即流入政府財政結果政府不必負責銷售工作政府對園區的入駐企業的選擇影響較小政府可以在某種程度上影響聯合投資集團，如作為監督機構聯合投資集團有自己的專業能力并能夠接近客戶，因而能夠靈活地滿足入駐企業的需求物流園區運作模式及分析物流園區的規劃建設與經營2、國外物流園區的運作模式

傳統模式

單個投資商承租所有已開發土地模式

聯合投資集團承租已開發土地模式

投資商承租未開發土地模式

聯合投資集團承租未開發土地模式

公私合作(PPP)開發公司承租未開發土地模式物流園區運作模式及分析物流園區的規劃建設與經營

政府將未開發的土地租讓給由公司合作組成的開發公司，由其負責土地的開發工作，政府作為開發公司的股東之一，并從銷售土地和出租物流設施中獲得收入。特點政府將所有未開發的土地租讓給由公私合作組成的開發公司開發公司負責土地開發工作，政府是開發公司的股東之一組織所有開發期的組織工作均由開發公司負責政府無太多組織工作融資開發土地的融資工作由開發公司負責不必利用政府貸款開發公司可以自己建立倉庫并將其出租二次融資從土地銷售中獲得收入可以從出租的倉庫中獲得收入從銷售和出租獲得的收入緩慢地流入開發公司，因而也流入政府財政政府可以從開發公司的其他收入中獲得利益結果政府不必負責銷售工作政府對園區的入駐企業的選擇影響較大由于政府在開發公司的作用，可以保證本規劃的目標得以實現，即改善物流現狀政府可以從發展策略出發，有目的的將土地或者倉庫租讓給特定的企業，如用于搬遷或土地交換開發公司可以將業務能力、客戶親和力以及公眾利益結合在一起有時會出現意見不一致的情況物流園區運作模式及分析物流園區的規劃建設與經營2、國外物流園區的成功實施模式案例公私合伙公司（PPP）是管理物流園區的公司最常采用的組織結構模型。股份資本由參與分享利潤的公有和私有合伙人所持有，但是大多數情況下，在物流園區完成前管理公司會將利潤進行再投資。

意大利博洛尼亞Interporto物流園區奧地利Graz貨運中心(CCG)物流園區運作模式及分析物流園區的規劃建設與經營

坐落在意大利的北部，是承載及配送意大利以及海外貨物的節點。該物流園區發展公司“Interporto

Bolojna

SpA”建立于1971年，其組織形式為公私合作模式。股份資本總共約14億歐元，其中52%由公有部分管理：博洛尼亞縣、博洛尼亞商會、意大利鐵路公司。私有的合作者大部分是銀行，保險公司，工業協會，當地運輸組織。股東組成圖總體鳥瞰圖返回物流園區運作模式及分析物流園區的規劃建設與經營

CCG是1996年11月鐵路基礎設施融資公司依據鐵路基礎設施融資法成立，其任務是對奧地利鐵路基礎設施建設資金進行管理。

2002年9月,CCG與運營聯合體簽定了合同，成立了一個由私營運輸企業和貨代、三家當地最大的銀行、Graz市所在州以及聯邦政府聯合新型的公司模式(PPP)。

CGG所在的Graz地區，是奧地利南部最大的經濟區，Graz貨運中心作為鐵路基礎設施企業通過與一個能力極強的鐵路運營商——州屬公司STLB合作，能夠保證運營的中立性。由于Graz貨物中心的中轉站直接與公路和鐵路相接，因此是一個極佳的集裝箱、交換式載貨箱、托車等交通中心。物流園區運作模式及分析物流園區的規劃建設與經營

主要業務范圍：海關；貨運代理商；將貨物通過卡車送至公鐵聯運站或從聯運站載出的組織；出租中轉、辦公和倉儲面積和空地；出租起吊集裝箱、交換箱等設備；物流咨詢；海運集裝箱維修服務；存放海運空集裝箱；危化品集裝箱暫存。總體鳥瞰圖CCG組織結構圖三物流園區管理模式1、管理委員會制2、股份公司制政府仿照開發區的管理模式，組建管理委員會對物流園區進行管理，提供企業登記、土地使用、人事代理等服務，物業管理等具體工作則委托專業公司來做。這種形式適合規模很大的物流園區。物流園區的規劃建設與經營

采取公司制管理園區，設立董事會、總經理、監事會與相關部門，按照責權利相結合的原則對園區進行管理。如果開發商是物流龍頭企業，采用這種模式的可能性比較大。三物流園區管理模式

3、業主委員會制4、協會制由物流行業協會負責整個園區的經營管理，組織、協調園區企業開展物流服務。這種形式和業主委員會制的不同在于，協會所代表的物流企業更加廣泛，協會只是組織者，并沒有對園區進行直接投資。

由參與園區開發建設的物流企業組成業主委員會，成為園區決策機構，組建管理部門負責具體的經營。物流園區的規劃建設與經營三物流園區管理模式5、房東制投資商完成土地開發、基礎物流設施建設之后，把土地、倉庫、辦公樓、信息平臺等設施出租給物流公司，投資商自己成為“房東”，只收取租金，不參與經營。園區為企業提供的服務職能則由政府有關部門提供，或者委托給專業公司。物流園區的規劃建設與經營三物流園區管理模式五種管理模式比較這幾種模式很大程度上是園區投資主體決定的，各有優劣。管理委員會制行政色彩比較強，能較好體現政府規劃的意圖；股份公司制運營效率較高，但可能片面追求效益；業主委員會制和協會制決策層比較松散，難于取得一致意見，效率較低；房東制純屬投資行為，對整個園區的開拓能力較差。物流園區的規劃建設與經營12傳統盈利模式四物流園區盈利模式創新盈利模式物流園區的規劃建設與經營五、我國物流園區的主要盈利模式轉運型物流園區的盈利模式

倉儲配送型物流園區的盈利模式

流通加工型物流園區的盈利模式綜合型物流園區的盈利模式

根據國外物流園區盈利模式的經驗，結合中國物流園區建設的實際情況，我們認為商業（盈利）模式的規劃應該根據園區的不同發展階段而有所側重，初創期應該注意發揮其基本功能，成長期應該發展其核心功能，而到了成熟期，則應當注重延伸功能的發掘，概括起來如下圖所示：

發揮基本功能發展核心功能發現延伸功能時間成熟度物流園區商業（盈利）模式規劃思路初創期的盈利模式：發揮地理優勢，提供倉儲、多式聯運等物流服務；成長期的盈利模式：適應物流國際化的需要，大力發展保稅物流；成熟期的盈利模式：提供具有貨物中轉站特色的增值服務

初創期的盈利模式：重點爭取少數幾個大型客戶以積累資金和經驗；成長期的盈利模式：建設物流信息交易中心，發展物流配載業務；成熟期的盈利模式：代客戶進行供應鏈管理初創期的盈利模式：利用現有設施，改建專業交易市場；成長期的盈利模式：發展專賣，開展品牌特許經營；成熟期的盈利模式：提供增值服務，發展流通加工

初創期的盈利模式：建設貨物集散中心和信息交易中心，從場地出租費和貨運交易費中盈利成長期的盈利模式：建設倉儲配送中心和流通加工中心，為客戶提供個性化的服務；

成熟期的盈利模式：發展物流培訓和電子商務等業務，從增值服務中創收轉運型物流園區的盈利模式倉儲配送型物流園區的盈利模式

流通加工型物流園區的盈利模式綜合型物流園區的盈利模式傳統盈利模式

我國物流園區的經營理念仍停留在建造設施、招商引資、獲取實物資產經營收入的傳統觀念上。園區更多的是扮演工業地產商角色，即通過規劃和土地劃撥或轉讓．對園區實施基礎設施開發．并獨立建設或合資合作共建倉庫、辦公樓及其他商用配套設施。通過轉讓成熟土地，出售、出租辦公房、倉庫、車間、堆場、停車場等實物資產，以及提供餐飲住宿商場等生活服務獲取收入。

1、以實物資產經營為主體的盈利模式現狀物流園區的規劃建設與經營傳統盈利模式從入住園區的物流企業經營情況分析，主要還是靠提供單一性的物流運輸、倉庫儲存、指定性的貨物配送來獲取收入，由于服務內容單一，服務手段落后，成為勞動密集型的勞務服務，在市場競爭中缺乏優勢。一方面價格競爭失去了盈利成長空間；另一方面，因沒有物流網絡和信息技術支撐，增加了車輛空載率，降低了倉庫周轉率。使物流成本大幅提高，盈利能力不斷下降。２００６物流園區調查：93％有庫房貨場租金63％有物業管理費30％有設備租金20％有所屬物流企業17％有物流信息服務10％有國家撥款和稅收優惠7％有土地增值后出售出租1、以實物資產經營為主體的盈利模式現狀物流園區的規劃建設與經營傳統盈利模式2、傳統盈利模式的弊端缺少市場機制盲目發展，造成大量空置忽視資源整合，建設成本上升，缺乏吸引力信息技術落后，物流服務和經營水平低下物流園區的規劃建設與經營創新盈利模式1、創新盈利模式的思路通過對”需求鏈、供應鏈、信息鏈、管理鏈”四個物流產業基本運行要素的有序整合，以需求鏈為主線．供應鏈為配套，信息鏈為手段、管理鏈為核心，實現設計需求鏈，整合供應鏈．再造產業鏈的創新盈利發展目標。物流園區的規劃建設與經營創新盈利模式2、創新盈利模式的實現途徑開發資源平臺，以資源整合吸引供應鏈聚集拓展信息技術服務功能，提高物流供應鏈服務水平

主要通過整合交通資源（各種運輸方式和運輸環節，提供綜合運輸服務）、網絡資源（形成多主體聯合，依托中心城市的區域乃至國家骨干物流運作系統和網絡合作）、市場資源（依托物流運作平臺，拓展電子商務、構筑電子商務交易平臺；通過以現貨批發交易為主的系列產品交易，獲得物流、信息流、商流集聚，逐步形成強大市場輻射，帶動物流網絡化、一體化的形成。）三大資源。例如：利用鋼材園區集聚效益，培育鋼材銷售市場，實行“統進分銷”，通過開展“代采購業務”，實現鋼材采購的規模經濟。開展“倉儲＋電子交易”的交易模式，降低交易成本，獲取交易管理費。建立