中文摘要善意取得制度是目前民法中主要的體制，其牽連的深層次理論情況就是所有權以及交易安全兩者問題。在初期的民事立法中善意取得制度只是維護動產，其中并未牽連到不動產，然而伴隨不動產物權交易的持續增加，和相關登記出現的問題以及遺漏情況，假如不合理維護善意信賴登記薄的人，就會阻礙國家經濟的平穩發展。根據上述情況，國內《物權法》把善意取得制度全面適用在動產以及不動產。因為目前國家經濟復雜的利溢糾紛，和平衡物的靜的和動的安全的強烈矛盾，之前的民法觀點并未進行良好的準備，造成在實際生活中發生的眾多現實問題不能得到妥善的處理。根據上述狀況，本文會融合《物權法司法解釋（一）》，嘗試利用對不動產善意取得體制深厚牽連的價值理念以及多樣化價值衡量來分析上述體制在現實中的詳細使用狀況，也就是在合理價值取向引導中處理利益糾紛時使用的方案。關鍵詞：不動產；善意取得；適用

AbstractBonaFideacquisitionsystemisabasicsystemofcivillaw,itinvolvesdeeptheoreticalproblemisthattheownershipofthesecurityandtransactionsecuritytradeoffs.Intheearlydaysofthegoodfaithsystemincivillegislationtoprotectpersonalpropertyonly,withnorealestate,butwiththeincreasinglyprosperousofthetrading,aswellastherealestateregistrationisunavoidableerrorsandomissions,ifpeopledon'tprotectthegoodwilltrustregistration,isnotconducivetothestabilityofthesocialeconomicorder.Inviewofthis,thepropertylawinChinawillbeingoodsystemuniformlyapplytomovableandimmovableproperty.Becauseoffacingthemarketeconomyandtheoverflow,andthestaticsecurityofthecounterweightandthesafetyofthefierceconflict,thetraditionalcivillawtheorywasnotwellprepared,leadtomanypracticalproblemsinreallifecan'tbereal.Basedonthis,thisarticlewillcombinetherealityofjudicialinterpretation(a)",throughthesystemofrealpropertyingoodbehindcontainsthevaluepursuitandmultiplevaluetoexploreconcreteusedinthesysteminpractice,namelyinthevalueorientationofjusticeguidedbychoosinginterestallocationdisputessolution.Keywords:realestate;madeingoodfaith;apply

目錄3051一、不動產善意取得制度概述 116999（一）善意取得制度的概念 125675（二）不動產善意取得的概念 123813二、不動產善意取得制度的意義 23158（一）我國不動產善意取得制度的適用情形 221462（二）我國確立不動產善意取得制度的價值 322323三、我國不動產善意取得制度存在的主要問題 428915（一）動產和不動產善意取得在構成要件上存在差異性 425564（二）關于無權處分的界定標準不一 41939（三）對受讓人善意的判斷標準不明 412363（四）未對適用不動產善意取得中不動產的范圍進行界定 57927（五）對不動產登記相關制度有待完善 527430四、完善我國不動產善意取得制度的建議 61526（一）將動產與不動產的善意取得制度分別規定 68096（二）應準確界定“無權處分”的內涵 77104（三）明確受讓人善意的判斷標準 730134（四）界定不動產善意取得中不動產的范圍 816327（五）完善不動產登記相關制度 920713五、結論 1010743參考文獻 12一、不動產善意取得制度概述（一）善意取得制度的概念有關善意取得制度的定義，通常指出，善意取得表示無處分權人把其他人的財產和其物權轉移給受讓人，假如受讓人在得到上述財產和其余物權的時候沒有惡意，那受讓人就可以根據法律得到上述財產所有權或物權。在各國民事立法中有關此制度的適用范疇出現差異。首先有的部分指出此制度只可以適用在動產部分，并不能使用在不動產部分，由于不動產物權的設定或變化需要進行不動產或變更記載，所以在此類交易中，一般狀況下不會出現善意取得的成果，上述立法方式被大部分國家所使用。其次就是有的部分支出此制度可全面適用在動產以及不動產中，其重點是保證市場交易平穩進行，國內《物權法》就使用后面的說法。（二）不動產善意取得的概念在國內并未清楚將不動產善意取得放到法律中的時候，出現之前的善意取得理念，也被叫做“即時取得”，表示無權處分他人動產的讓與人，在不正當將其其占據的他人動產轉移給買受人之后，假如買受人得到上述動產的時候是因為善意，那么其得到此動產所有權，之前動產所有人無法得到。二、不動產善意取得制度的意義（一）我國不動產善意取得制度的適用情形1.共同共有下的不動產善意取得在現實活動中，上述狀況一般般出現在夫妻一方私自處理夫妻共同房屋導致出現的不動產善意取得。在上述狀況下，一般是顯名登記人對買受人謊報房屋是自身所有或者得到對方認可，善意受讓人在審查房產證上的記錄之后當真，就買入房屋。但是也有專家指出在上述狀況下，買受人并非是善意取得，指出是有權處分舉動，因此無法使用上述體制。但是依照王利明專家的理論，在不動產善意取得中，對沒有權利處理的認定不只是表示無權利而處分財產的舉動，也需要包含明確了解登記問題但是依舊處分的行為。根據上述分析，在明確了解登記問題但是依舊處分的時候，還是可以使用此制度。2.不動產登記出現問題時期的善意取得在現實活動中，登記不正確一般展現在瑕疵記載的情況，造成瑕疵記載的根源一般是：首先是因為登記組織的問題把記錄在房屋登記薄的權利人姓名弄混，例如把甲的姓名記載成其他的姓名，上述狀況在現實生活中時常出現，但是伴隨相關體制的持續健全，我們有理由相信出現的可能性會持續降低；其次是記載當事人沒有說出現實狀況，特意把自身所有的房產記載到其他人的名下，值得關注的就是上述狀況并不是贈與；最后是因為歷史方針的因素和記載檔案管理制度的不健全，造成登記組織多次記載，發生相同不動產出現不同房產證的問題。（二）我國確立不動產善意取得制度的價值國內不動產善意取得體制展現出當代交易法上過于關注交易安全、激勵交易、加快財產流轉的價值理念，詳細的說重點展現在下面中作部分：1.便于保障交易安全，保障交易穩定國內《物權法》把善意取得體制全面適用在動產以及不動產物權。其中后者相比前者來說，其價值以及效果是前者不能比較的，對于部分人員來說也許花費全部的積攢才可以得到一套房產，所以不動產對于現實生活中的人來說，其關鍵性不需要我們繼續解釋。伴隨國內市場經濟的持續進步，不動產交易活動持續增多，假如缺少相關制度為交易安全以及秩序奠定基礎，那么也許就會導致買受人無法得到安全感，甚至不敢繼續開展買賣和交易，不利于相關產業的持續發展，2.便于激勵交易，減少買賣費用在目前的市場買賣行業，買受人一般并不了解出讓人是否可以處分財產，假如在不動產現實交易時期，讓買受人對讓與人是否是真實權利人而進行審查，那么為完成買賣而花費的調查成本非常高，明顯限制了大眾開展交易的先發，其中不動產善意取得體制的確定就維護了善意受讓人，讓其對交易更加自信以及認可，如果在買受人具備正當緣由信任登記，那么就需要花費高額的調查費用來查看出讓人是否具備權利，進而可以開展后續的買賣，完成激勵交易的目標。三、我國不動產善意取得制度存在的主要問題（一）動產和不動產善意取得在構成要件上存在差異性國內物權法要求動產和不動產善意取得使用的組成要件類似，上述情況并不穩妥，由于雙方在組成構成要件上出現明顯的差距，重點展現在：首先雙方的適用主體出現差異。動產部分的適用主體是動產，但是后者的適用主體不動產，不動產大部分具備高額的價值，牽連到之前案例探究中所敘述的繁雜問題；其次雙方有關無權處分的判定不相符合，無權處分在動產善意取得中的含義就是沒有處分權的轉讓人私自處理他人財產的活動，但是在不動產善意取得體制中，其無權處分也涵蓋出現在不動產記載缺少精準性以及公正性的基礎上，登記簿標注的權利人處分不是自身財產的活動。因此上述體制中的“無權處分”需要延伸詮釋而不能使用目前狹窄的觀點；最后是雙方的物權變動公示模式出現差異，動產權利表征模式是占有，交付就是其所有權取得模式，進而轉變交付變成該物權變動模式，不動產權利公示模式就是登記，其所有權取得模式是開展變化登記，造成不動產善意取得的物權變動公示模式轉變成達成登記。（二）關于無權處分的界定標準不一目前法律要求，“無權處分”表示不動產善意取得制度組成部分，對其含義的精準了解對適用不動產善意體制有關鍵的影響。基于動產無權處分來說，明顯表示缺少處分權而處理他人的財產的活動，對于怎樣評判此部分無權處分，就出現一定的糾紛，其中包含＂無處分權說＂、等眾多不同的理論，依照王利明專家的理論，需要把相關體制中的“無權處分”確定成在登記出現問題或其余無處分權的狀況下，登記權利人處分上述不動產的舉動，對“無權處分”需要進行延伸。但是也有專家提出假如延伸理念那么就會增加上述體制的適用范疇，進而造成上述體制被濫用。但是，在最近制定的《物權法司法解釋（一）》中也并未對上述體制中“無權處分”的含義做出清楚的詮釋，造成上述體制在司法活動中并不能清楚評判“無權處分”，最后影響上述體制的全面使用。（三）對受讓人善意的判斷標準不明根據國內《物權法》第106條的要求，“受讓人善意”表示不動產善意取得體制中的核屯、構成要件。然而，最終怎樣判定其中的“善意”，什么的狀況是善意，法律并未制定清楚的要求。對于怎樣判定“善意”，理論層面上一般包含不知情說、不知情此外無過失說以及不知情此外無重大過失說。專家對“善意”的判定要求并不統一，在經歷長久糾紛之后，專家對體制中的“善意”的判定要求使用不知情且無重大過失說，然而對不動產善意取得中怎樣判定“善意”卻并未得出統一的觀點，王利明專家指出對于不動產轉讓來說，受讓人判定善意，需要讓其在交易以前審查登記簿，掌握其中所記錄的權利情況，且對其非常認可。假如受讓人不想審查，那么就可以判定其并非善意。所以表層上好像受讓人是否善意只需要確定其在開展不動產交易時期是否認可不動產登記，但是實際生活中大眾的關系非常繁雜，無法判定受讓人是否全面了解問題的出現，造成判斷是否善意就變得更加繁雜。（四）未對適用不動產善意取得中不動產的范圍進行界定國內《物權法》大致要求了動產以及不動產善意取得，清楚確定不動產善意取得體制，但是并未確定什么財產是不動產，導致上述體制的適用范疇被任意延伸。不動產以及動產的分類就是在當代法中“對物的基本劃分”，上述分類最初出現在羅馬法，有關不動產的概念以及范疇，依照國內1995年《擔保法》緩和最高人民法院制定的有關要求，不動產涵蓋土地、房屋、林木、草原等其余物品，但是最終什么不動產可以使用善意取得，什么部分不能使用，在國內法律中并未清楚確定，理論界也出現不一樣的理論，有專家指出，不動產善意取得維護的是善意受讓人對登記的正當信任，所以，不動產需要將已進行登記當做要件；此外也有專家指出，對于沒有最初記載的農民房屋，由于沒有進行登記就不會出現登記錯誤，所以不能使用此制度；也有專家指出，對于農村集體經濟組織人員雙方的“小產權”房權屬轉移，由于上述轉移并非是國家法律以及政策制約或否定的轉移，是正當的轉移，只是并非實施轉移登記，也可適用此體制。也有專家指出，還沒有開展登記但是并未違法的不動產、登記組織對產權登記出現不正確內容的不動產和違章建筑物可使用此體制。（五）對不動產登記相關制度有待完善不動產登記體制是國內重要的物權確權體制，其對于不動產善意取得體制來說非常關鍵，還是不動產登記簿出現公示公信力的重要基礎，此外也是相關制度發揮效果的關鍵基礎，由于適用不動產善意取得制度源自不動產登記體制里面的登記錯誤，因此雙方出現密切的關系。國內不動產登記體制的發展時間并不長，即便國內在2007年公開的《物權法》第10條要求國家對不動產實施相同的登記體制，但是一直到2015年3月國內《不動產登記暫行條例》才順利貫徹執行，根據上述條文會馬上組建完善的登記組織，但是現在依舊出現相關登記體制混亂，多種不動產登記分布在眾多管理機構，乃至相同不動產需要在各個組織登記的問題。此外，因為眾多不動產登記組織的出現，造成眾多權屬證書的發生，比如房屋以及土地權屬證兩部分系統。因為上述這些原因，國內不動產登記組織無法全面貫徹自身職責，導致登記活動不能全面處理上述問題，多次乃至錯誤登記問題的出現無法根治。其次，國內城鄉不動產登記體制出現差異，不動產不能合理登記，導致此類制度在農村區域的適用出現糾紛。四、完善我國不動產善意取得制度的建議（一）將動產與不動產的善意取得制度分別規定國內《物權法》把動產和不動產的善意取得統一起來，之前就對上述兩部分善意取得構成要件的不同以及其余不足開展了全面的敘述，此處不再敘述。根據雙方之間出現的眾多問題，本人指出，可把雙方的善意取得制度實施分類要球，設置單獨的不動產善意取得條文以及要求，如此可非常清楚的劃分雙方善意取得的關聯，可以在全新的條文中對不動產善意取得的組成要件開展全面清晰的亞歐去，如此對現實中出現的問題做出具備針對性的處理，例如對不動產無權處分的劃分、確定善意判斷要求以及時點、合適價格的判定要求等，這不只便于司法人員全面使用不動產善意取得體制，全面妥善的處理案件，且在司法現實活動中加快其健全以及發展，此外便于目前大眾全面了解以及感悟相關體制。（二）應準確界定“無權處分”的內涵不動產善意取得體制就是《物權法》上重要物權變動要求，“無權處分”身為上述體制適用的基礎，對于上述體制的了解以及現實適用，最關鍵的是劃分無權處分的含義，由于國內《物權法》第106條的要求，遮蓋了雙方在判定無權處分部分的不同，目前法律和《物權法司法解釋（一）》并未對此部分含義開展清楚劃分和要求，此外理論層面也對“無權處分”的含義出現明顯的糾紛，因此在上述狀況下由于對相關含義的劃分不明，導致在司法活動中出現同案異判的情況，所以，全面掌握“無權處分”變成合理適用體制的關鍵點。對于此部分，理論層面也出現不同的看法，出現“無處分權說”等各個部分的詮釋，王利明專家指出對于不動產的善意取得制度開面的“無權處分”需要進行延伸解釋的觀點。本人指出，對于目前此類體制中“無權處分”的含義需要制定正確的劃分要求，延伸解釋也許會造成不動產善意取得制度被過多使用的風險，但是狹義層面上的理解會造成上述體制的適用范疇非常狹隘，無法全面展現上述體制的意義，因此指出，“無權處分”在此類制度中需要被詮釋成在不動產登記薄中的權利人和真實權屬人并非相同的人時，登記人沒有經過真實權利人認可而做出的處分行為，其基礎就是在登記不正確的狀況下（涵蓋不動產登記組織瑕疵登記以及讓與人清楚了解錯誤的狀況）。（三）明確受讓人善意的判斷標準有關不動產善意取得中“善意”的判定要求，根據最近制定的《物權法司法解釋（一）》中相關內容的敘述，其倡導的就是“不知情且無重大過失”的判定要求，但是對于怎樣判定“不知情”以及“無重大過失”在現實生活中依舊出現明顯的不足。依照《物權法司法解釋（一）》中相關內容指出的對于怎樣判定不動產受讓人不知情的要求一般使用排除方式，也就是利用列舉受讓人知道的狀況來判定其不是善意，本人覺得上述排除法的要求依舊并未直接回復怎樣判定善意問題，判定不是善意比較簡單，但是要判定受讓人的主觀如理局面從而判定其是善意就非常艱難，此外上述條文中對沒有重大問題的要求也非常單一，其將判定受讓人有無重大過失的舉證責任歸于實際權利人上，導致現實不公平問題。所以，上述司法解釋對于怎樣判定不動產善意取得里面的“善意”可執行性不足，對現實判案并不具備顯著的現實影響。受讓人的善意是根據對不動產登記簿的正當認可而出現的，在評判受讓人的“善意”上，除了在登記簿上出現異議以及預告登記和其余形式制約不動產權利的相關事項之外，是否要清楚確定受讓人承擔對相關信息的調查義務，和在當事人之間出現繁雜關系的時候除去審查義務以外，是否還要清楚確定受讓人后續詢問不動產其余共有人的看法以便盡到其余全部正當注意義務，是現實活動中需要全面處理的問題。因此本人指出，在目前“善意”的判定要求中，需要清楚的提出下面兩個部分；第一就是受讓人是否需要審查登記薄的眾多情況；第二就是受讓人因為過失并未承擔審查義務是能否判定其非善意。基于首個部分，國內理論界大部分指出受讓人需要審查登記簿的全部內容，然而在國內目前實施的法律中并未清楚確定，只是從《物權法司法解釋（一）》第16條中清楚指出其涵蓋受讓人需要承擔對相關內容的審查義務，由于依照上述條文中的要求，若受讓人并未開展調查核實怎樣可以了解登記簿上記載出現異議以及預告登記、權利主體錯誤等相關事項，并不能了解該調查時間點是在辦理不動產轉移登記之前或是當時，假如要求受讓人在受讓以前開展審查，那其審查的最終結論就是判定善意情況的根據，假如登記簿上出現記錄異議以及預告登記或記錄的權利主體和出讓人不相符合，受讓人依舊和出讓人簽署合約進行受讓，那么就可以排除受讓人善意，反之同理。（四）界定不動產善意取得中不動產的范圍國內《物權法》和《物權法司法解釋（一）》都沒有敘述不動產善意取得制度中什么是不動產，造成適用上述體制時對具體的范疇出現一定的糾紛，為精準掌握上述體制的適用范疇，需要對適用體制的主體也就是不動產的范疇開展劃分。依照國內1995年《擔保法》等眾多相關法律、條文中的有關要求，不動產范疇一般涵蓋土地、海域、建筑物等土地定著物。根據有關法律要求，有關不動產適用善意取得體制的范疇大致是下面的劃分：首先就是有關土地，依照國內《土地管理法》的有關要求，國內土地所有權是國家以及集體，其中使用權可以被正當轉移，因此在國內，止地所有權不能使用上述體制。其次是有關房屋，依照國內《城市房地產管理法》要求“依法得到的房屋所有權可被轉讓。設定抵押權。”所以，房屋所有權可使用不動產善意取得體制，值得關注的是此處房屋只是表示城市中開展權屬公示的部分。根據國內現實情況以及農村地區的房產并未開展登記的情境非常多，此外在城市中的居民大部分都是“城中村”民眾的私有房屋并沒有記錄的狀況非常多，所以，對于城市中并未開展登記的房屋和農村地區房屋能否使用此體制，也需要分開處理。對于城市沒有登記的部分、違章或者臨時性建筑等來說，由于其房屋權屬沒有得到國家條文的維護，當事人沒有權利申報房屋權屬登記，因此不能使用此部分制度。由于國內法律對農村房屋不需要進行登記，造成農村并未登記的房屋就是“小產權”房的出現，但是上述房屋能否使用善意取得體制也需要根據現實情況確定，假如上述房屋只是在農村集體經濟組織人員之間實施轉移，也就是原權利人、出讓人以及受讓人都位于相同的組織，那么就是正當轉讓，可適用制度。假如上述房屋是在不同集體經濟組織之間轉移，那么就違背國內法律的強制性要求而不能出現物權變動的效力，依照國內《房屋登記辦法》中的相關要求，對于此類房屋在不同集體經濟組織成員之間轉移的不能適用此制度。第三就是有關草原以及林木，根據《森林法》，林木可被正當轉移，所以，林木所有權可以適用此制度。根據國內《草原法》的要求，草原是國家的，所以，草原不能適用此制度。（五）完善不動產登記相關制度從國內不動產善意取得體制的適用基礎也就是出現登記錯誤來分析，其和登記制度有緊密的關系，雙方可以互相融合。不動產登記體制的健全會持續提升登記簿的真實性，進而轉變大眾對不動產權屬證書的認可進而產生對登記簿的認可，便于判定受讓人是否善意，可適用如德國法中“純客觀化”的判定要求進而促進國內不動產善意取得體制的健全以及發展。在2007年國內《物權法》要求的不動產登記體制，但是長久以來，上述登記制度的創建效果并不顯著，分析其根源主要是由于國內關注不動產登記體制的職權性，并未清楚重視到公示作用。且因此出現了眾多不動產登記不正確的情況，導致行政資源被濫用。在長達8年之后，一直到2015年3月，國務院制定《不動產登記暫行條例》才被全面貫徹，暫行條文的執行表明國內實施統一不動產登記體制的全面開啟，然而全面分析上述條例要求的內容我們就可以知道，上述條例即便對不動產登記范疇、登記簿、具體程序等各部分指定全面的要求，但是此處依舊有要求不清楚，還是無法全面妥善處理國內不動產登記中出現的眾多不足。換句話說，讓登記具備公示公信力的重要基礎就是對登記實施質審查制，大家都知道，德國的不動產登記簿所記錄的內容展現出明顯的公信力，主要是由于德國在具體體制上實施嚴苛的實質審查體制。但是依照國內《不動產登記暫行條例》中的相關要求，為防范以及降低登記問題，本人舉