PAGEPAGE31雙西湖項目投資可行性研究報告

說明本報告是根據公司提供的基本材料、報告完成人從各種途徑收集的盡可能詳細的資料、實地考察、交談以及結合我司項目研究部的理論、經驗所完成的。我們將盡可能站在公正客觀和中立的立場為投資者提供一個比較完整的可行性分析，就我司項目研究部的職業道德，要求不為利益因素驅動而影響評估的結論。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分項目概況 3一、項目簡介 3二、地理位置 5三、交通及基礎設施 6四、政府規劃 6五、小結 8第二部分資源優勢分析 9一、泉水資源 9二、高爾夫 10三、其它旅游資源 11第三部分規劃與經營項目建議 13一、戰略規劃 13二、經營項目及其設施要求 15第四部分市場分析、預測與營銷策劃 20一、房地產市場行情分析 20二、旅游業分析 22三、營銷推廣思路 25第五部分項目投資經濟分析 28一、成本估算 28二、預測樓價 30第六部分投資建議 31一、項目的優勢 31二、項目的制約力 31三、投資建議 32

第一部分項目概況一、項目簡介1、區域介紹雙西湖是一個以旅游資源為媒介，以濕地、溫泉、水資源自然資源等為特色的，能夠為國內外的游客提供健康、休閑、內容豐富的“綠色假期”的旅游度假村，同時為居住者提供便利、休閑健身、生活工作的理想人居環境。西雙湖在東海素有“小西湖”美稱。此在此建立旅游度假村既適合商務旅游，也適合家居生活。周邊無任何其他工業企業、民居，為項目將來的發展提供了廣闊的空間。2、項目主要經濟指標西雙湖項目占地8.1km2，計劃建設150萬m2左右，總投資約20—25億左右。其中水體面積達到5057畝。它的建成將擴大西雙湖的水容積，加強堤案的防洪蓄水功能。該項目首先啟動，南湖中心商業區(加油站)，現已開工建設的項目中心廣場建設及水晶塔景觀橋建設康橋半島回填工程詩林工程，用一年時間將主要景區，基礎配套設施全部建成，形成良好地湖區新城環境。總體大約三年可以建成一個：自然和諧，藍天、碧水、美居為一體，一流人才云集，一流要素匯聚的新東海。用地面積（M2）建筑占地面積（M2）總建（M2）建筑密度容積率A108021205247593719％0.7B124690236918647219%0.69C1381672901510706521%0.77D130359260729516220%0.73E1685073370112469520%0.74F1816093268911078118%0.61G143410229458489816%0.59H45249611312441855825%0.92綜合別墅區5131086157220934812%0.4【基礎經濟指標表】

二、地理位置東海位于江蘇省東北部，東瀕黃海，南臨淮安，西連彭城，北界齊魯，境內擁有“江蘇第一湖”，“華東第一泉”，“亞洲第一井”是聞名中外的水晶之都。【雙西湖與城市位置情況】項目位于東海縣城西部，距縣城中心2公里，距離蘇北洗浴療養勝地東海溫泉10公里，游覽區東西長3.2公里，南北寬2.65公里【地塊周邊現狀：】城市環境惡化，由于經濟需要，城市工業擴張，導致在縣城經濟發展的同時，生態環境受到破壞擠壓，環境和綠化對于城市環境的平衡問題日顯突出。

三、交通及基礎設施【交運網絡暢通完備】水陸空交通兼備，鐵路、公路、航運、航空都十分便利。東隴海鐵路橫貫全縣，境內有5個火車站、4條鐵路專用線。國道、省道及普通公路構成立體交通網絡，全縣道路總里程1769.4公里，連霍、同三高速，310、204國道，323、245、236省道等干支線公路38條，境內縣鄉村道路全面暢通。連云港民航機場座落東海境內白塔埠鎮，已開通廣州、北京、上海等10多條航線。內河擁有等級航道2條、等外級航道3條、碼頭5個，航道總長130多公里，可抵長江、京杭大運河。特殊的區位優勢和發達的交通網絡，使東海已經具有較強的對外輻射能力。向西，可以新亞歐大陸橋東橋頭堡為依托，向內陸地區縱深輻射；向南，可覆蓋蘇北等廣闊地區；向北，可向魯南和膠東半島輻射。四、政府規劃東海城市建設要往湖邊靠，走入西雙湖時代，西雙湖畔應該成為東海最大的亮點，成為東海匯聚一流人才，一流要素的最大匯聚地的指示精神。《西雙湖東海新城》項目建設總體規劃推出湖濱濕地城市的新理念。兼顧五個融合：一是歷史與現代的融合；二是自然與人文的融合；三是休閑、旅游與人居的融合；四是商貿與信息的融合；五是體育健康與現代服務產業的融合。規劃九大功能區區域，十八個景觀區。【五個融合】1、歷史與現代融合：把中心廣場建成東海縣的城市大客廳，以噴泉，圖騰柱，水晶塔展現東海歷史典故的大禹治水，神猴西游，福如東海等結合中心水晶塔構成晶都眺望，把東海歷史與現代以及遠景眺望有機結合起來，構成一道亮麗的人文景觀，成為東海人民的會客廳。2、自然與人文的融合：整個新城以西雙湖為依托保護水域，降低湖底標高，將地上湖變為地下湖，擴大容量，增加綠化，布局構成世界地圖縮影，組成十八景區景觀，賦於人文理念，形成不同的城市功能區域。如詩林，讓文化名詩名篇與園林建設相輝映。3、休閑旅游與度假人居的融合：東海旅游是非常有開發景的一大產業空間。以西雙湖中堤為軸線，建設中心廣場一十七孔景觀橋一市民主題業園一高爾夫球場與溫泉相呼應，組成東海旅游觀光帶。以南山路，濱湖路親水休閑、娛樂區與湖濱別墅，森林島高級公寓，南湖高尚住宅區相融合，讓東海成為連云港的后花園。滬、蘇、浙客，有階層共享的居住天堂和休閑度假勝地。4、商貿會務與信息的融合：以湖濱路與和平路、南湖交匯處作為老城與新城的銜接口，建設10萬m2超市，水晶、百貨三大商業區，配以東堤商業街，構成新商業中心區域。同時配以森林島高級公寓，高爾夫俱樂部，商務會所構成一流人才集聚區域，打造人才信息平臺，促進區域可持續發展。5、體育健康與現代服務產業相融合：充分利用湖區水源和地形優勢建設水上漂流帆板，游艇、高爾夫球符合國際游艇比賽標準的等各項體育運動項目，所有這類項目均采取市場化運作，使其與三產現代服務產業發展有機結合起來，形成東海旅游經濟的新支柱【政府重視】東海縣聘請多學科的專家對以雙西湖為中心的東海縣城進行全方位規劃，使“十五”末23平方公里的城區，擴大到“十一五”末40平方公里，城市人口由16萬人上升到30萬人，逐步將東海建成全國硅材料產業基地、生態旅游型現代化湖濱城市、國際知名水晶之都，成為連云港市“一體兩翼”T型產業布局的重要支撐、沿東隴海產業帶的重要節點為了確保各級干部一心一意謀發展，縣委嚴格把好會議關、發文關，實行干部“三三制”（三分之一干部抓招商引資、三分之一干部抓機關業務、三分之一干部抓扶貧支農）、“五五制”（50%抓招商引資、50%抓日常工作）。五、小結通過前面的介紹和分析，我們認為：第一、項目立項受到政府極大重視和支持，項目建設符合國家產業政策規定，是地方政府鼓勵和優先發展的項目。項目建設有重要的社會意義。其次、從當地的經濟投資環境來看，投資硬環境較好，作為旅游、度假、居住也將具有較大的發展空間。因此，在當地建立溫泉度假村具備較好的發展潛力。第三、旅游資源豐富，建造濕地生態生活居住休閑項目具備可操作性。總之，雙西湖溫泉度假村具有較好的發展潛力。投資此溫泉度假村項目是必要的，也是可行的。

第二部分資源優勢分析自然資源是我們項目的賣點和立足點支撐，因此我們需要對項目本身具有的自然景觀優勢有所認識。一、泉水資源對于溫泉度假村來講，礦泉資源無疑是需著重考慮的一環。礦泉的出水量、水溫、以及泉水所蘊含的礦物質都將是投資此類項目的投資者所需重點考察的對象。特殊的泉水礦物質、及其對人體的功效將構成溫泉度假村的一項重要的資源優勢，不僅可利用它來開發特色化的溫泉消費項目，而且構成了此類休閑度假的營銷重點之一。【溫泉簡介】溫泉是地下熱水的天然出露點。泉可分為礦泉和淡水泉，礦泉又分為溫泉與地下熱水和冷礦泉，前者主要指醫用礦泉，后者主要指醫用礦泉和飲用礦泉。我國對醫用礦泉又進行不同的分類：依溫度不同分為：依滲透不同劃分為：依PH不同可分為：冷泉：25°低滲：可融性固體在1—8g/L酸性泉：PH2—4微溫泉：25—33°C等滲：可融性固體在8—10g/L中性泉：PH6—7.5溫泉：34—37°C高滲：可融性固體在10g/L以上鹼性泉：PH8.5—10熱泉：38—42°C弱酸性泉：PH4—6高熱泉：43°弱鹼性泉：PH7.5—8.5溫泉對人體的醫療作用早已被人們認識，在我國利用溫泉治病有悠久的歷史。溫泉對人體的作用可分為：（一）機械的刺激作用，包括水的浮力作用、水的靜壓作用和水的液體微粒運動對機體的摩擦作用；（二）溫度的刺激作用，溫度相差越大則刺激作用越大。溫度不同則其治療作用不同：低溫浴（低于34°C）具有促進腎上腺能效應，興奮交感神經，皮膚血管收縮，脈搏緩慢，心搏出量減少，血壓升高，胃腸蠕動降低等作用；不感溫浴的療效：礦泉水浴溫度在34-36℃之間時稱為不感溫浴。此溫度對機體的刺激性最小，浸浴時對心血管和呼吸系統基本上無任何影響，此溫度長時間浴療對神經系統有明顯的鎮靜作用；溫熱浴的療效：礦泉水溫度在37-39℃之間時稱為溫熱浴。此溫度促進膽鹼能的效應，能興奮副交感神經系統，血管擴張，脈搏加速，心搏出量增加，血流加快，心動強度增加，血壓下降，皮膚溫度升高，皮膚電阻下降，基礎代謝旺盛，胃腸蠕動增強，胃液分泌開始由增多逐漸減少。循環血量增加，呼吸頻率增加；高熱浴對機體的刺激比較強烈，機體反應明顯，如強烈發汗，心臟負擔加重，血壓升高等。（三）礦泉的化學成分的刺激作用是礦泉水所獨有的特異性作用，并依礦泉水中所含成分的不同，以及礦泉本身的放射性和分離出來的氣體的放射性、礦化度、膠體性、滲透壓的不同，其作用也不盡相同。礦水浴時礦水是通過兩種形式對機體產生作用的，即離子狀態的化學成分進入體內與化學物質附著在體表面而產生對皮膚的刺激作用。二、高爾夫高爾夫球場地理位置緊鄰綜合別墅區，揉和了優美的天然景色和地勢優越性，為球友提供了一處完美的擊球場地，此球場在規模和面積上也毫不遜色，力爭建成為東海乃至蘇北的最佳天然景觀高爾夫場地，以期成為東海一道亮麗風景線。三、其它旅游資源【濕地】1、濕地定義：指無論其天然或人工、長久或暫時性的沼澤地、泥炭地或水域地帶，帶有或靜止或流動、或為淡水、半鹽水、鹽水水體者，包括低潮時水深不超過6米的水域。濕地被譽為“地球之腎”，受到全世界范圍的廣泛關注，在世界自然保護大綱中，濕地與森林、海洋一期并稱為全球“三大生態系統”。2、濕地的功能濕地是蓄水、防洪的天然“海綿”濕地是自然生命基因庫濕地是地球排泄廢物、化解污染的“腎臟器官”濕地的綜合作用，濕地城市是城市規劃的一種全新形式，建立在濕地過濾花園基礎上，實現資源（水、土、空氣、能源）的更新。在濕地城市中，城市的發展不再破華環境，濕地城市是一種體現城市和自然的可持續和諧關系的新的城市模式。【功能分區】從地區分布及功能而言，我們將整個西雙湖劃分為九個大區域。湖東南面是住宅生活社區，和其相對應的是湖西北面的綜合別墅區，此區域呈包圍之勢環繞于西雙湖。西雙湖的中心地帶是一個匯集商貿、娛樂、休閑、運動及生態環境的綜合區域。而環境周圍康樂娛樂區、高爾夫休閑區等。最北面的是詩林區，使之成為著名的文化藝術交流場所。湖西南面設立為水上競技村。【森林島】它以生態主題公園的形式，島上有繁茂的樟樹林。這個島嶼與開放空間將會以全年毒晝夜開放的形式面向公眾，并根據季節的變化設計不同的特色與主題。【十八景點】詩林水上娛樂中心湖濱大道水晶搭：西雙湖獨一無二的標志水上競賽中心濕地風景區濕地觀鳥區：棲息著許多珍貴的鳥類森林島南山大道：西雙湖的了望臺天然泳區商業大街：西雙湖的經濟中心沙灘地西雙湖大橋五洲廣場碼頭西雙湖大酒店：是西雙湖的縮版，在此可一覽西雙湖的世界地圖板塊主題公園：位于西雙湖大橋的西端入口處高爾夫球場

第三部分規劃與經營項目建議一、戰略規劃在進行項目的戰略規劃時，應該著重解決以下幾個問題：1.項目的開發初期，如何制定一個完整的、規范的、有創意的戰略規劃？并且這個規劃應該是經過廣泛論證的；2.在項目的建設初期，就要體現和服從項目的戰略規劃；3.戰略規劃如何體現可持續發展？包括溫泉資源的利用與保護、內部環境建設與外部環境的協調、短期經濟利益與長期市場培育等。【規劃目標】依靠硅、石英等天然資源，重點發展加工型產業成為東海城市經濟發展方向。西雙湖規劃以改善人民環境、加強稅務管理、大力發展現代服務提升城市形象為目標。西雙湖時代概念持續發展與良性戶動特質，以展現東海縣城市風貌，以突出“水晶之都”水晶文化為依托，完善城市規劃布局。【規劃主題】我們以濕地中的城市衍生生態中的城市結構，以現代科學為手段順應未來城市走向。水景觀為主題原則：整體運用與西雙湖區周邊環境相關的各個景觀要素，建筑、堤岸、橋梁、環境小品、植被綠化等，構筑層次豐富、有序的水景觀風貌。生態的原則：通過生態設計的規劃手法，如濕地對湖水的過濾、凈化功能等。產業發展的原則：東海縣是一個快速發展中的中國小城鎮的縮影，以城鎮經濟發展為目標是一個重要的特征，本城市設計的重要意圖是通過對西雙湖的改造創造高質量、生態特征明顯的湖區景觀，營造東海縣風貌景觀特色，以增加旅游的吸引力，發展與帶動地方第三產業，跟隨城市向服務型國際化都市發展的步伐。防洪水的原則：東海縣西雙湖水體總面積占5.5平方公里。此次規劃將充分利用湖泊的灘涂地，重新規劃開挖、改造、營造一個獨具特色的東海縣風族景觀，利用增加平均水深的方法使西雙湖庫容量在現有基礎上增加20％。【開發西雙湖對東海的戰略意義】湖泊對城市的重要性而言，它是調劑城市和平衡發展的重要地理資源。西雙湖對東海縣城來說有著非常重要的戰略發展意義。西雙湖的發展可以是東海一大改變。西雙湖的改造成功，將使得連云港整個西北部的經濟和社會發展得到很大的變化。二、經營項目及其設施要求我們建議西雙湖項目主要由溫泉會所、高爾夫、別墅、康樂保健療養中心、水上竟技村莊等九大部分組成，相關的設施要求具體如下：項目設施要求溫泉會所利用資源優勢，由溫泉浴城、康體理療中心、商務會議中心和風味餐廳四部分組成。溫泉浴城和康復理療中心要求具有濃厚的溫泉文化氛圍，注重溫泉與中醫、文化和娛樂的結合,借助溫泉的住宿條件優勢，把康復理療中心朝溫泉療養院方向建設；商務會議中心要求會議設備齊全，要能滿足不同類別的商務會議客人的需求；風味餐廳要布置獨特，體現農家氛圍。高爾夫高尚運動文化，戶外運動的休閑娛樂去處。利用濕地建設獨特的濕地高爾夫球場和俱樂部，為蘇北魯南及周邊地區外企、外籍人員及企業家和成功人士提供一個聚會、休閑、交流、會商的高尚社會交往區域。酒店以住宿客人為服務對象，按照四星級旅游涉外飯店的標準配套服務設施，各座別墅要突出建筑外觀、內部裝修風格的獨特性和多樣化，體現各國、各民族的特色。詩林博物館突出人文特色文化氛圍。自然與人文的有機諧和體，使之成為著名的文化藝術交流場所商務會務中心對外開發式商務會議中心，為商務談判提供會議場所，同時提供附加服務休憩娛樂、度假理想勝地水上竟技村多樣化的展示技能的娛樂休閑水上樂園，以湖為主題，開展水上漂流、劃艇、帆板等體育訓練和游樂，與現代服務產業相結合，形成運動健康新時尚。康樂保健療養中心注重療養，體驗診療，借助溫泉療養和景觀療養森林島別墅位于西雙湖最佳位置緊靠高爾夫球場，種植有大片森林植物的豪宅綜合別墅區四高綜合別墅區，企業商務成功人士、高層公務員的理想棲居地。森林高尚住宅區、新城住宅生活區和濕地臨湖別墅區共同構成。環湖新城風格多樣，特色明顯，富有時代建筑風格和現代氣息的建筑群。景觀風景區以現有中堤建造成的新區廣場一景觀大橋一市民主題公園一高爾夫球場為中心軸線配以濕地風景區，詩林花卉，使新區成

為水景交融、風景秀麗、相得益彰的亮麗風景線圖示：【溫泉會所】溫泉會所是溫泉度假村的標志工程，主要服務項目由溫泉浴城、康體理療中心、商務會議中心和風味餐廳四部分組成。1、溫泉浴城：這是溫泉會所的基礎設施，包括經典浴池和特色浴池兩類。經典浴池除了要保持普通溫泉浴池的一般功能外，更要突破傳統的溫泉洗浴觀念，突出“男女分浴”的健康洗浴觀念，在傳統洗浴設施功能的前提下增加和引進先進的洗浴服務設施和服務項目，提高服務檔次和設施水平。設置水幕電影等水上娛樂設施，開發一些適合青少年旅客參加或家庭旅客共同參加的水上活動和岸邊活動。而特色浴池，則要成為溫泉浴城的精華所在。該服務區要注重突出溫泉文化，重點吸納東、西方的溫泉泡湯文化，出集眾家之長，集健身、休閑、文化享受于一體的精品服務項目，一改傳統的溫泉單純“洗澡”和“治病”觀念。要設計建造各式各樣的溫泉湯池，重點突出回歸自然的形式。如各個湯池有的取山野意味，有的取園林意識，有的處于花叢環抱，有的處于巨樹濃蔭，有的為山環繞與水洞相連。各個湯池有大有小，大者可容納幾十人，小的鴛鴦湯池僅供二人，但主要是可供三五人或十人以下同時使用的“家庭池”、“友情池”。可考慮設置氣泡浴、差別浴、藥浴、花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情調浴、陽光浴等特色項目，在強調各種項目的特殊療效的同時突出享受、與大自然溶為一體的氛圍。2、康體理療中心：這是溫泉會所的主要配套服務設施。溫泉的水溫高，含有多種對身體有益的礦物質。要在充分發揮溫泉這種固有功效的基礎上，針對治病和健身的需要，聘請專職醫師指導，配合純中草藥及中醫針灸、按摩、推拿、刮痧等治療形式及其他康體設施達到“有病治病，無病健身”的目的，使之成為省內有名的溫泉康體理療之地。除此以外，還可以增設溫泉桑拿、溫泉美容美發等項目，從而豐富康體理療中心的服務項目，讓旅客有更多的選擇。3、商務會議中心：要有能夠容納200人左右的一個多功能廳，這個多功能廳除了要配備電腦、互聯網、投影儀、寬屏幕、高級音響各種等各種先進的會議設施外，還應配齊其他設備，以供客戶舉辦大型宴會和歌舞晚會。為了提高場地的綜合利用率，多功能廳應采用可間隔式的裝修，以便服務人員按照客戶的需求把整個大廳間隔成幾個大小不一的小廳。除了多功能廳外，還要有三到五個裝修豪華、功能齊全的中小型會議室，以滿足客戶高檔次的需求。溫泉會所內要設立一個商務中心，提供打字、復印、傳真、上網等服務，以及移動電話和筆記本電腦的出租、維修、會議過程中的記錄、錄音等高級文秘服務。4、風味餐廳：風味餐廳內的裝修不能太豪華，要與整個度假村的生態、環保風格一致，采用木、竹、藤等天然材料，在整體布局、菜單設計、員工服裝等方面都突出一種在城市里無法享受到的農家氛圍。依托度假村內的生態農莊，出品的原材料要以生態農莊內種植的無公害瓜果、蔬菜及其按照傳統農家方法養殖的無公害的家禽、塘魚為主，并突出當地的海鮮特色。制作要標榜正宗的客家菜系做法，以著名的東江鹽火局雞、梅菜扣肉、東江釀豆腐等美味佳肴來吸引客人。還為客人免費加工從生態農莊和荷花池里采摘的瓜果蔬菜和從垂釣場釣到的塘魚，讓客人充分享受“娛樂的成果”。【高爾夫球場】戶外運動，高尚運動文化，提升這個新城的品質和知名度，打造成為東海乃至連云港最好的天然景觀高爾夫球場，為球友提供完美的擊球場地，結合新城規劃的酒店，可以考慮建造高爾夫酒店。同時其他娛樂設施，各種室外活動項目主要根據室外地形和湖光山色來開發，整個區域要努力追求自然風格。根據國際室外娛樂的潮流，將建造垂釣場、射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰場、定向越野園、露營區等多種室外活動設施。垂釣場要打破傳統的開發模式，形成設計獨特，魚類眾多，自然情趣風味較濃，配套服務設施完善，一年四季皆宜釣魚的場所。而射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰場、定向越野園、露營區等設施的建造要考慮以青年人為消費主體。各種室外娛樂活動都有一定的挑戰性，因此要注重各種設施的安全性，以及服務過程中的安全保護工作，讓旅客真正玩得盡興。所開發的人工湖泊，除了用于垂釣場外，還可以用來開發荷花池等項目，讓游客能在優美的荷花池上泛舟、欣賞蓮花、摘采蓮蓬、品嘗蓮子，享受真正的自然風情。【別墅區】北美風格為主，由于溫泉別墅采用開放式的建筑布局，配有大面積的山坡、草地等公共區域，住宿、活動場所較為分散，為了確保客人的生命和財產安全，溫泉度假村在加派保安人手、提高保衛技能的同時還應該要配置先進的閉路電視監控系統、消防控制系統、緊急報警系統、自動滅火系統和廣播系統等安全保衛設施。除了要在室內配置這些設施以外，在戶外也需要配置較多的安全保衛設施。除此之外，還需要配備一些輕便、多用途的代步工具，如電瓶車等，以便事故發生時可以集合保衛力量及時到達現場，從而提高安全保衛工作的時效性。在溫泉別墅的開發過程中，可以借用目前國際流行的分時度假概念來開發：將別墅客房分割為單間產權出售給投資者，投資者一般每年獲得一定時間的免費入住權，其他時間委托溫泉度假村統一出租經營，在年終獲得客房利潤的一定比例收取投資回報。【綜合別墅區】在別墅區植物的配置上要考慮品種的多樣性和新奇行。每棟建筑之間點綴高大的喬木組成綠色屏障，是每組建筑都置身于綠色的空間之中，形成一個較為靜謐的環境。在各建筑的主要入口處，用色彩鮮艷的花卉組成花莖與綠籬。草坪的品種也富于變化，不同的色彩，不同的質感，形成不同氣氛的綠色空間在確保各建筑單元的私密性以外，在較大的空間處適當的點綴亭、廊、花架、活動廣場的園林建筑及小品，為人們提供了觀賞活動。交流的場地，增加了人與人之間的互動性。【其它：康樂保健療養中心、水上竟技村、商務會務中心、詩林博物館】康樂保健療養中心是整個新城不可或缺的必需配套，可以打造成兼顧旅游度假休閑的療養圣地，不僅針對新城業主，同時也對外營業；水上竟技村容易吸引旅游度假人群的關注，也是東海乃至連云港市新穎的娛樂運動；商務會務中心是政商人士研討開會的清靜場所，同時由于附加特色服務，成為這類人群光顧的主要驅動力；獨特景觀資源優勢加上詩林博物館集聚的人文氛圍，使新城的居住環境更是優上加優。

第四部分市場分析、預測與營銷策劃一、房地產市場行情分析【整體市場現狀與趨勢研判－供求情況】小結：2002年起東海城市化進程發展，鄉鎮居民開始進城購置房產，市場走向繁榮。2003年、2004年市場銷售火爆，新建商品房供應略顯不足。2005年由于前期累計開發量較大，加上國家宏觀調控，客戶場外持幣觀望以及鄉鎮客源集中于2003年、2004年集中消化，使得2005年商品房消化放緩。東海房產市場明顯出現供大于求的狀況，銷售速度放慢、價格走勢趨于平穩。市中心和郊縣成交狀況將出現分化，新一輪住宅對品質要求的時代即將到來。小結：由于房產市場起步較晚，東海商品住宅價格在2002年處于較低水平，隨著房產投資大幅度增加、鄉鎮購買力釋放，2003年起商品住宅價格一路走高。受國家宏觀政策影響以及房產上市量短期內放大，2004年-2005年商品住宅價格漲幅放緩。當地居民收入水平增長，投資意識加強，市場供應相對不足、開發品質的提升，物業形態的豐富，成為了近年來東海商品房價格上漲的主要因素。【區域競爭市場現狀】區域名稱：西雙湖區域產品類型：多層、別墅典型案例：西雙湖花苑、怡安公寓、福海花園價格區間：多層1450-1800元/平方米別墅1600-2300元/平方米【區域房產發展特點】1、房產處于發展起步階段，未來發展空間大。西雙湖周邊區域屬于牛山鎮，近郊概念。房產開發始于2003年，起步較晚。加之交通配套不完善，該區域地段認知度不強。隨著政府確定西遷，重點開發西雙湖房地產、旅游及配套產業，未來發展潛力較大。2、房產開發現以別墅項目為龍頭，提升品位與檔次，未來將以中高檔產品為主。3、目前房產消費以區域消費群體為主，隨著政府西遷，區域導入人口素質不斷提高，未來房產消費需求將不斷提升。4、圍繞西雙湖獨特的自然景觀，未來將發展為東海高尚人文、低密度居住社區。二、旅游業分析【旅游業發展前景誘人】學者的分析表明：21世紀是旅游業騰飛的世紀，未來5年，隨著國民經濟的發展和游戲規則的變化，旅游業在快速發展的過程中將出現大的變化：首先、行業發展趨勢是品牌價值增加，整個行業將出現大并購。未來5年中國旅游行業必將出現類似BassHotel&Resorts、Accor、Starwood、Marriott類型的旅游業集團。其次，中檔連鎖酒店將出現大發展，豪華連鎖酒店在豪華酒店市場中所占的市場份額也將大幅度提高。第三、服務國內消費者的休閑娛樂業將出現大發展。這是隨著國內中產階層的壯大所必然出現的歷史潮流。第四、旅游景點類的上市公司將得到良好的發展。【東海溫泉簡介】東海溫泉位于東海縣西北20公里處羽山南，這里泉水灼熱，冬夏如湯，屬于噴泉式熱泉，泉水清澈透明，富含多種元素，有極重要的醫療價值。溫泉發現于唐代，相傳"唐王馬陷淤泥河，薛禮救駕"的故事就發生于此。明《隆慶海州志》載此泉曰："冬夏如湯"，清代《海州直隸州志》也有載"此泉有兩池，冬猶溫"。泉的地下水范圍很廣，東到糧站--農機站一線，南到食品站一線，南北長約900米，東西寬約750米，面積0.7平方公里。地下水溫達到94攝氏度，流出地面水溫82攝氏度，且流量達900余噸。以溫泉賓館浴室一帶最高，地下熱水出水量和溫度最高，并向外圍逐漸降低。泉水外觀透明、味咸，水質量屬鈉鈣型，內含有多種對人體有益和必須的微量元素，其中鍶、鋰、鋅、鋁等含量較高，氡、氟和溶解二氧化硅含量均達到礦泉水標準。可治多種皮膚病，對細胞再生和協調內分泌有較好的效應。【典型溫泉項目特點簡介】華興池

華興池是最大的溫泉池，細心地看，你會發現"華興池"是仿中華版圖建成，依中國西高東低地勢不同、深淺不一，分低溫區和高溫區（青藏高原池），適應不同游客的需求。池邊設有飲吧，可免費供游客享用，可供300人同浴共游。三合風呂此池呈獨特的三角形設計，祝福每位游客健康、快樂、長壽。六福湯

大補元氣的人參，復脈固脫的靈芝，補血活血的當歸，清利頭目的薄荷，美容美發的蘆薈，清熱解毒的艾葉和三丫苦，與溫泉水雙效合一，相得益彰，其功效之神奇自然就不言而喻了。忽然一泉

在溫泉池的頂棚上設有若干個機關，在人毫不知情的情況下，毫無規律地噴酒冰水，使游客享受新鮮、刺激、浪漫之樂趣。木溫泉

御溫泉特設的木溫泉，運用五行原理，全部采用芬蘭白木松木質結構，優質的白木松在溫泉水的滋潤下，雙效合一，健脾行氣，護胃益臀。酒溫泉

"天若不愛酒，天上無酒仙；地若不愛酒，地上無酒泉"。在溫泉水中不斷滴入小米酒，米酒合溫泉水的雙效合一，相得益彰，既可解乏，又可加快血液循環，促進新陳代謝，浴后令人精神振奮，經常沐浴，能讓人在不知不覺中留住青春。紅酒泉

在溫泉中不斷加入高檔紅葡萄酒，酒香怡人，浴后可使人精神振奮，美容護膚效果佳，特別適合女士浸泡。花草溫泉

溫泉中置入40多種中草藥，在溫泉的作用下，藥香四溢，對腰、肩痛有奇效，經常沐浴可以養顏護膚咖啡溫泉

溫泉中加入適量咖啡提取液，因而濃香四溢，浴后能令人精神煥發，皮膚潤澤，常浴能容顏永駐。浴足池

"樹老根先絕，人老足先衰"。御溫泉按照足部反射區按摩的原理，特設浴足池溫泉，泉底采用凹凸不平的鵝卵石，對腳起按摩作用，水中置入十幾種對足部保健有益的中草藥，可促進血液循環，增強免疫力，促進新陳代謝，并對腳氣等疾病有諸多良效。三、營銷推廣思路思考：市場定位準確（賣什么？賣給誰？）特色挖掘至關重要（項目賣點的把握）軟件和硬件的協調（自然資源和人力資源的整合）該項目具有優越的自然景觀優勢，同時規模效應決定了該項目的市場定位和客戶定位是多層次的。【市場定位】以旅游地產為核心競爭力（賣旅游資源更是賣我們的項目）區域大型高檔別墅社區結合花園景觀住宅旅游休閑度假、商業娛樂等服務功能的綜合地產項目【客源分析】類型區域特征購房動機客群重視度自住客當地、連云港等地企業主、公務員、企業團購等生活居住、養老、療養等*****投資客范圍擴大至華東區域充足資金，具有投資經歷，華東區域為主滿足自身旅游、休閑度假、商務需求，兼顧委托管理獲取投資利潤****其它當地、連云港或其它外來人口工作經商、當地人二次置業等外來經商、工作等***【營銷推廣思路】該項目如何成為市場關注點，如何引發消費欲望，除了要有正確的市場定位外，還必須加大營銷推廣的力度。在項目開發一開始就設立專職的市場營銷部門，全面負責營銷調研、制定營銷計劃、設計營銷組合、開展促銷活動、與其他部門溝通協調等營銷行為。該項目由于內設服務項目多，工程量大，開發時間長，因此整體的營銷推廣活動在開發建設期和實際運營期各有側重。1、開發建設期的營銷推廣重點在開發建設期間，營銷推廣重點在于迅速提高知名度，創建品牌。借助政府的免費對外宣傳機會來提高知名度。通過報紙電視等可視媒體對當地及連云港市宣傳造勢，集中突出項目的自然景觀賣點，引發受眾人群對該項目的初步感性認識。項目正式開工建設階段需要撒網式廣告轟炸，廣而告之，擴大受眾人群范圍；項目出地面階段集中投放特定消費人群。公開階段，邀請記者前來游玩，以獲得有利的，甚至免費的媒體報道；印制各種宣傳手冊供旅行社向旅客介紹度假村；承攬政府部門的一些重大接待任務等等。通過各種促銷手段在短時間內迅速打開市場，給到過雙西湖的旅客和本地的居民都留下良好的印象，讓他們成為該項目的免費宣傳者。引爆現場，儲備客戶；開盤階段，集中簽約，銷控把握。當項目工程全部完成，開發建設進入尾聲，市場營銷部門就要加大促銷力度：在電視、報紙等媒體上發布廣告，提供能增加知名度和增強聲譽的新聞稿。2、實際運營期的營銷推廣重點當該項目初步打開市場，進入實際運營期后，營銷推廣的重點就由迅速提高知名度轉向吸引新顧客，爭取回頭客。溫泉度假村要與旅行社建立良好的合作伙伴關系，執行雙贏的利益分配方案；與附近的旅游景點簽訂合作協議，相互提供優惠，為對方爭取客源；建立客戶檔案，與商務會議客人和企業客戶搞好關系營銷工作。此外，還要定期舉辦各種特色活動，滿足旅游求新求異的心理需求。贊助一些當地政府的形象宣傳工作，以及與度假村內各種服務項目相關的公益活動，如生態農業、高爾夫友誼賽、水上竟技體育事業等，從而增強項目品牌力。

第五部分項目投資經濟分析說明：項目投資經濟分析是建立在前面的資源分析、市場分析和經營項目建議等內容基礎上，以盡可能合理的預測數據進行分析和評價，其中的數據預測和估計多參考了行業內運作的專業數據或相關行業和地區的普遍水平，因此有一定代表性和參考價值。但由于實際的基建規劃和開支等具體事宜需由開發方和專門的工程承包隊進一步詳細商討，計劃投資與實際投資的內容差別較大，因此預測數據和投入運營后的實際數據必須進行適當調整。雙西湖項目是集居住、度假、娛樂、休閑、健身、理療為一體的綜合服務項目，且處于準備開發階段，工程量比較大，需要較多資金。一、成本估算本項目占地面積196037萬平方米，地上總建筑面積1312916平方米，約合2943畝，土地出讓金88290萬元。注釋：根據《東海縣牛山鎮土地定級估價報告》，牛山鎮四級地住宅用地基準地價為220元/平方米，該基準地價是指宗地“四通一平”條件下，住宅用地法定最高年限70年期的地價，其中包括了土地取得費、城市基礎設施配套費、宗地紅線內開發費、利息、利潤和土地增值收益。依據以下基準地價基本公式：V=Vlb×(1+Σki)×Kj式中：V土地價格；Vlb某一用途土地在某一級別上的基準地價；Σki宗地地價修正系數；Kj估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數。此外，待估宗地所在區域2003年1月至今地價有較大上升，故在此應作期日修正。根據2003年《江蘇省東海縣城區土地分等定級估價報告》，經分析影響待估宗地