二、三線城市新區大盤開發模式世聯研究理論[關鍵字]：關鍵字：新區、大盤[簡介]：對二、三線城市新區大盤開發案例的開發背景、開發方向、產品理念、節奏控制等方面進行深入研究分析，總結新區大盤開發與啟動的模式與策略，對于其他類似城市、類似項目的客戶策略和開發策略有一定參考作用。2國內二三線城市大盤案例研究為了借鑒成功經驗并啟發思路，我們從已研究的大量二、三線城市大盤開發案例中，選取城市發展階段略高于淮南或與之相仿的四個大盤項目：

濟寧楊柳國際新城淄博中潤華僑城合肥綠城桂花苑合肥華潤·瀾溪鎮對其開發背景、開發方向、現金流控制、產品理念、節奏控制等方面進行深入研究分析其中前兩個項目主要是對本項目的開發過程起借鑒和啟發的作用；而對后兩個合肥項目主要是對本項目的產品和理念起借鑒和學習的作用3案例（一）——山東濟寧楊柳國際新城項目概況，10個月勁銷1500套房子的成功案例項目處于濟寧市高新區北側，距離市區中心區6公里區域陌生，周邊為近郊鄉鎮，生活配套極為不足2004年2月摘牌取得，綜合土地成本42萬/畝項目需要安置原居民，安置面積20多萬平方米占地：1220畝總建筑面積：100多萬m2其中，代建回遷房：20多萬m2代建市政公園：1500畝物業形態：多層、小高層、高層以及別墅項目開盤：2005年3月開發周期：預期4－5年城市發展方向往東，該地塊處于城市此發展方向上城市總體房地產發展看好，周邊有一定的企業廠礦資源支撐市場處于上升階段，缺少好的產品和有強大影響力的社區在地塊競拍前，決策層基于如下因力爭獲取該地塊4對項目開發的借鑒——大規模近郊樓盤開發的成功啟示項目產品組合上，主導開發多層住宅，輔以少量的疊加別墅為價值標桿項目制訂了先占市場后盈利的指導思路，因而低價啟動市場，盡早展現高素質產品，同時，與市區項目形成價值差異回遷區的選擇上，很好的平衡了地塊資源現狀與未來不對等的問題，同時對社區起到了圍合作用5楊柳國際新城項目啟動策略——較高品質的經濟型產品高調占位市場，吸引大量的市場客戶啟動規模18萬m2啟動產品兩房、小三房、三房的經濟型花園洋房疊加別墅啟動價格以1600多元/m2的低價入市啟動效應在幾乎沒有展示的情況下，2005年3－12月，完成銷售1500套，均價提升200元/m2在市場上樹立良好的口碑選擇相對較差的區域，以較高品質的經濟型產品低價入市，實現迅速銷售泛客戶層定位，以中低端客戶啟動，解決前期顯性客戶不足的問題以高品質形象立市，前期樹立項目口碑，帶動銷售啟動策略回遷區啟動區啟動背景客戶定位的矛盾：項目沒有明顯的顯性客戶，客戶心理距離較遠項目規模超大，開發商期望4－5年開發完成解決方案：泛客戶層的定位，鎖定城市中堅階層，同時適時設計客戶梯隊，明確了“中低端客戶”啟動策略；6案例（二）——淄博中潤華僑城項目概況占地：1800畝總建筑面積：120萬m2其中，居住組團110萬m2公用及商業建面10萬m2會所2.5萬m2雙語幼兒園4000m2雙語中小學3.2萬m2項目位于淄博高新開發區內，東起西五路，西臨世紀路，北依北外環路，南側有中潤大道項目區位屬于城市新區，開發初期周邊配套不成熟容積率：1物業形態：多層、小高層、高層住宅以及高檔別墅等開發周期：分三期三年開發項目啟動：2003年啟動，2004年9月一期開盤客戶類型：80%自住，20%投資中潤大道世紀路7主流產品低價入市，小步快跑，迅速銷售以高品質形象立市，實現差異化適當控制成本，主要投入在展示區，通過實景展示打造核心驅動力產品創新、展示到位，給客戶實實在在的感受中潤華僑城啟動策略——主流產品低價入市，精心打造景觀展示，以高品質形象實現差異化啟動規模15萬m2，分批推售，每次推售量不超過5萬m2

啟動產品多層+小高層主力戶型140、160、180m2三房，嘗試少量60、98m2兩房啟動價格在市場預期3000元的背景下，以2500元/m2低價入市創新元素引入南方先進戶型設計理念：圓弧狀主臥，八角窗等“大園林、大水景、大綠化”，在當地開創北方園林南方化啟動策略啟動背景2001年拿地，當時市場狀況較差，樓價1000多元/m2，增長不明顯2003年市場大勢上漲，供應量大、競爭激烈，項目正式啟動，面臨巨大風險2004年9月項目一期開盤8中潤華僑城后續開發策略——二期逐漸推出社區配套設施，以高附加值促進項目銷售二期價格2800元/m2二期配套3.6萬m2的幼兒園到中學的一體化品牌學校部分社區商業街以綜合性購物及大型超市為中心的大型一站式商業娛樂中心一期：景觀展示的打造二期：配套設施的建設開發期內核心競爭力的轉化9案例（三）——綠城·合肥桂花園項目概況項目區位：合肥市高新區西南，東臨科學大道，北靠合肥市景觀大道黃山路，西連人工湖路，南接天湖路，與人工湖及合肥市區惟一的山脈大蜀山隔路相望總占地：約480畝總建筑面積：近41萬m2容積率：1.22綠化率：42.3％物業形態：多層、小高層社區配套：中心會所、學校、幼兒園等項目啟動：2002年5月28日項目開盤：2003年5月1日10展示策策略：：將主景景觀區區集中中在一一期，，先建建會所所后建建房，，并將將大蜀蜀山景景觀引引入社社區內內部，，提升升項目目形象象，保保證啟啟動成成功；；分期策策略：：不急于于在前前期獲獲得較較高利利潤，，逐步步提高高容積積率，，1期期、2期容容積率率分別別約為為1.1、、1.2。。綠城··合合肥肥桂花花園啟啟動策策略———集集中展展示核核心景景觀區區，并并以主主流產產品入入市啟動背景西側緊靠合肥大蜀山景觀區。綠城的品牌效應在當地非常明顯，并有部分江浙投資客追隨；距離市區較遠，配套較為缺乏；項目2003年5月1日開盤，處于“非典”時期。啟動規模11.7萬m2

啟動產品多層為主流，少量小高層；主力戶型為二房、三房，配以部分四房。啟動價格2200元/m2，二期多層價格達4000元/m2。啟動策策略：：21品牌優優勢、、優質質產品品、啟啟動策策略的的正確確運用用，使使綠城城桂花花園在在“非非典””時期期創造造了3天銷銷售近近400套套的合合肥樓樓市奇奇跡。。11綠城··合合肥肥桂花花園項項目核核心價價值項目核核心價價值：：產品品品質以多層層，小小高層層為主主，營營造低低密度度、高高綠化化率的的高檔檔社區區；引進綠綠城成成熟的的產品品風格格，實實現與與本地地產品品的差差異化化。核心展展示6300平平米豪豪華會會所，，昭示示性強強，奠奠定大大盤氣氣勢，，底層層做售售樓處處，客客戶可可以感感受到到樓盤盤的品品質與與氣度度；大規模模主景景觀體體現的的營造造與展展示，，確立立項目目整體體高品品質形形象。。完善配配套會所服服務項項目齊齊全，，包括括商務務中心心、醫醫療室室、健健身房房、大大堂吧吧、客客房、、茶吧吧、閱閱覽室室、小小型體體育場場、乒乒乓球球室、、跳操操室、、棋牌牌室、、桌球球室等等多種種服務務設施施；項目提提供包包括學學校，，幼兒兒園、、休閑閑娛樂樂設施施等設設施，，以彌彌補區區域配配套不不足的的劣勢勢。本項目目秉承承并延延續了了綠城城集團團“以以人為為本””的開開發理理念12案例（（四））——合肥瀾瀾溪鎮鎮項目目概況況項目區區位：：合肥肥市西西部，，蜀山山風景景區香香樟大大道與與黃山山路交交匯處處，，大蜀蜀山腳腳下，，人工工湖畔畔總占地地：約約216.4畝畝總建筑筑面積積：20.2萬萬m2容積率率：1.4物業形形態：：寬景景花園園洋房房、小小高層層、高高層開發節節奏：：分兩兩期開開發項目開開盤：：2005年12月月3日日13項目整整體規規劃瀾溪借借鑒法法國Annecy，，以風風景融融合建建筑，，在社社區整整體規規劃中中最大大限度度保留留原始始生態態、地地形、、植物物，營營造合合肥蜀蜀山湖湖畔的的法式式小鎮鎮；開放性的小小區景觀系系統，強調調小區內部部景觀與周周邊城市景景觀系統的的融合與延延續；在社區中部部設置大面面積的開放放綠地作為為中央公園園，形成河河道——綠綠地——住住宅的空間間序列；住宅組團錯錯開相隔，，環繞小區區中心景觀觀及步行景景觀軸，營營造高低錯錯落的建筑筑形態；立面形式注注重邏輯性性及品質感感，建筑色色調以白色色為主，局局部配以灰灰色及原木木色，以體體現建筑與與周邊環境境的融合。。人工湖14啟動區核心心展示項目啟動區區推出九棟棟景觀洋房房；項目精心打打造展示區區，在湖畔畔營建極具具特色的銷銷售中心，，同時充分分利用山湖湖景觀資源源。人工湖啟動區展示區銷售中心人工湖樣板房15啟動區樣板板房展示項目為啟動動區的寬景景花園洋房房設計兩套套樣板房；；寬景花園洋洋房產品每每戶均擁有有景觀陽臺臺；底層業主擁擁有私家花花園和大面面積的下沉沉式陽光地地下室；頂層業主擁擁有屋頂花花園。16戶型展示空間設計尊尊重當地氣氣候特點及及居住習慣慣，重視自自然的采光光通風與南南北向的空空氣對流；；戶型設計以以方正、實實用、合理理為原則，，力求最大大程度地利利于山湖景景觀資源；；通過超寬景景觀飄窗、、朝南景觀觀露臺、落落地觀景窗窗等實現戶內外空間間與景致的的交融。寬景小高層層3房137m2寬景花園洋洋房3房134m2寬景花園洋洋房3房143m2寬景花園洋洋房3房135m217瀾溪鎮項目目核心價值值項目核心價價值：展示項目在昭示示性與進入入性最佳處處打造啟動動區核心展展示區，最最大限度地地展現項目目的資源優優勢，營造造社區主題題意境與氛氛圍；通過樣板產產品展示區區的建造，，讓客戶親親身體驗項項目的居住住品質與模模式。產品提供目前市市場較為稀稀缺的寬景景洋房，通通過較高品品質的產品品打動目標標客戶；注重戶型觀觀景面的設設計，以最最大程度地地利用并融融合項目的的山湖景觀觀資源。項目目前均均價超過4500元元/m2，高于周