突圍——保利·香檳公館營銷策略總綱及銷售執行報告2011年1月12日商業秘密聲明

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番禺南區，主要功能定位為“番禺中心組團、城市文化與商業中心、具有南國水鄉特色的高質量城市居住生活區”。其范圍包括市橋水道以南、沙灣水道以北、大刀沙以西、西環路以東約17.15平方公里的土地。未來這片17.3平方公里的土地將居住20萬人。整個區域將打造為未來番禺的中心城區，是政府優先重點發展的區域，區域升值前景極為明顯。本地塊沙灣鎮居住區番禺市橋本案橋南居住新區高尚住宅區商業區沙灣行政中心區番禺橋南——成熟居住區域，品牌開發商扎堆項目認知

橋南板塊開發了近10年，在這近10年時間里面，番禺本地開發商和全國大開發商早已相中這塊地。在本地開發商中，海倫堡、奧園、祈福、番禺房地產、泰隆等開發商早己進駐，橋南的東區已開發成熟，居住氛圍濃厚。近年，外地開發商也開始看重這個板塊，萬科、雅居樂、保利、越秀城建也相繼在此拍地，地價越拍越高，投資價值也自然水漲船高。南區品牌小盤中低容積率精品項目法式風情小區項目認知項目內容地塊名稱番禺區橋南街市良公路南側占地面積22978平方米建筑面積48000平方米公建面積2580平方米容積率2.2總戶數488戶中小緊湊戶型高實用率，無贈送空間戶型朝向景觀佳，均好性較好項目認知產品面積區間(㎡)戶型梯戶比套數建筑面積套數比面積比40-49一房一廳一衛1梯4戶48225611%5%70-79兩房兩廳一衛1梯4戶3325417%6%90-100三房兩廳兩衛1梯3、4戶3072977967%69%120-130四房兩廳兩衛1梯3、4戶68863615%20%合計

45643212100%100%預計首批貨量8月開賣第二批貨量10月開售年底售罄項目認知MAYJUNJULAUGSETOCTNOVDEC外展售樓部開放樣板房和示范園林開放1棟和4棟開盤2棟和3棟開盤售罄2011項目目標今年整盤售罄，實現均價16000元/㎡完成銷售總額7億價格：中小戶型實現均價16000元/平米（帶裝修）速度：分兩期推貨，實現爆破式開盤，年底售罄，月均銷售90套世聯對目標的理解：叫好叫座精致小盤實現爆破式銷售，要求高價高速，成為片區標桿項目核心問題——小盤如何突圍，爭取更好的市場表現？思考：我們實現目標所面臨的環境如何？市場視角客戶視角品牌視角項目視角

項目競爭環境分析思考：市市場環境境，是否否有利于于我們實實現目標標？市場視角角維度一：：廣州市市場概況況維度二：：番禺市市場概況況維度三：：橋南市市場概況況維度四：：市場走走勢預測測市場視角角客戶視角角品牌視角角項目視角角廣州市場場2010年，開發發商積極極拿地限購催生生地王批批量誕生生全年出讓讓商住用用地約1.9平方公里里，成交主主要集中中在蘿崗和荔灣。平均地地價5893元，比2009年上漲10%。中中心城區區靚地頻頻出，加加上廣州州城市價價值與樓樓市潛力力顯現，，本地及及外來發發展商積極拿地。深業金沙沙洲地塊塊保利白云云新城地地塊廣鐵南站站地塊原高爾夫夫地塊下塘西地地塊達道路地地塊廣氮地塊塊中心城區區推出較較多優質質商住用用地，地地王頻出出廣州市場場新增供應應總體有有所增加加外圍新增增供應增增加，中中心六區區供應減減少2010年全市商商品住宅宅新增供供應701萬平方米，，比2009年同期增增加15.7％，是2006年以來供供應第二二多的年年份。其中外圍圍的番禺、花花都、南南沙區的新增增供應增增長明顯顯，特別別是番禺禺區由于于亞運城的推出，，新增供供應近250萬平方米米，同比比增長250%；外圍四四區新增增供應472萬平方米米，同比比增長74%，是全市市新增供供應增長長的主要要動力。。廣州市場場成交量有有所萎縮縮，成交交量持續續攀升限購后量量降價不不降，價價格反彈彈壓力聚聚集2010年廣州全全市一手手住宅成交面積積580萬平方米米，同比比減少35.8%，市中心心消化情情況好于于外圍區區域成交價格格延續2009年以來的的升勢。。全年商商品住宅宅成交價格格12330元/平方米，，同比大大幅上升升34%；限購令出出臺后廣廣州樓市市的成交交量出現現大幅下下降，但但成交均均積卻保保持1.1萬～1.3萬的水平平，樓價高位位盤整反反彈壓力力聚集，限購令令的反作作用開始始出現。。廣州市場場2011年廣州十十區新貨貨合計約約6.5萬多套中心六區區：多個個區域供供應趨緊緊，僅白白云、海海珠增多多

外圍圍四區：：多個區區域供應應有增加加，僅番番禺有所所回落預計2011年廣州十十區的新新貨共約約6.5萬套。其中新新增新貨貨5.7萬套，中中心六區區繼續趨趨緊，占占比僅四四成，白云相對充足足，外圍圍番禺和和花都合合計接近近五成。。中心六區區新貨主主流均價價1.5-3萬，外圍圍四區價價格拉差差大，番禺樓價價最高。思考：市市場環境境，是否否有利于于我們實實現目標標？市場視角角維度一：：廣州市市場概況況維度二：：番禺市市場概況況維度三：：橋南市市場概況況維度四：：市場走走勢預測測市場視角角客戶視角角品牌視角角項目視角角番禺市場場南區土地地香餑餑餑地王回爐爐高價奪奪得番禺全年年出讓商商住用地地4宗土地，，占地40萬方，建面50萬方，占了整個個廣州商住住用地出讓讓市場的14%。成交的4塊地當中，，其中3塊都位于橋橋南，而且都被被保利和城建大開發商奪奪得，城建建奪得的兩兩塊地都是是回爐地王王，其中5-3地塊溢價37%。保利地塊城建4-2地塊城建5-3地塊盈創興業地地塊地塊收回前地價2010年地價溢價番禺南區4-26230728217%番禺南區5-34048553637%番禺市場2010年番禺新增增住宅供應應成全市之之最亞運城推出出促使供應應激增番禺全年批準預預售商品住住宅250萬方，但成交才100萬方，主要是因因為亞運城城在9月和10月取得預售售證，促使使新增住宅宅8000套，使番禺禺的供應量量突然激增增，占據廣州市場1/3的份額。本年成交量量前三位的的樓盤分別別是亞運城、金山谷和尚東尚筑。番禺市場全年樓價波波段攀升，，均價13225元/㎡成交量受調調控影響二二次探底，，年底爆發發全年番禺樓價價低開高走，，波段式攀升升實現均價13325元/㎡，受到調控影影響成交價二度回落，但年重回1.4萬水平。番禺全年成交交量100萬方。受到兩次調調控影響，成成交量有所探探底，但年底幾個大盤集中開盤盤，從而推高年底的成成交量和成交交價。思考：市場環環境，是否有有利于我們實實現目標？市場視角維度一：廣州州市場概況維度二：番禺禺市場概況維度三：橋南南市場概況維度四：市場場走勢預測市場視角客戶視角品牌視角項目視角板塊內6個在售項目4個待建在建項項目番禺供需最熱熱點區域之一一橋南市場海倫堡流金歲歲月昊龍花園萬科金色城品品星晨時代豪庭庭奧園廣場雅居樂福景路路項目橋南板塊在售項目橋南板塊待售項目越秀城建4-2項目越秀城建5-3項目雅居樂清新路路項目博學公館項目內容占地面積4.9萬平方米建筑面積40萬平方米容積率2.35地址番禺市橋南區福德路223號開發商廣州市維信房地產開發有限公司在售主力戶型460平米的復式；113-170㎡的三-四房價格16000-17000元/平米（毛坯）22000元/平米（帶6000元/平米裝修）成交均價在16000-17000元/平米區間銷售速度約15套/月客戶群1、番禺本地客戶（私企老板、高級公務員、個體戶）橋南市場海倫堡·流金歲月——南廣州國際級級江景精品豪豪宅新政后價格持持平，走貨緩緩慢新政后推出復復式單位，但但成交甚少，，成交單位都都是以毛坯交交樓為主，價價格平走。項目內容占地面積1.5萬平方米建筑面積3.6萬平方米容積率2.8地址番禺市橋南區福德路（禺山高級中學西側）開發商廣州市香繽房地產開發有限公司在售主力戶型57平米兩房、63平米三房、83平米四房價格14000元/方（毛坯）銷售速度30套-40套/月客戶群番禺本地客為主，投資和自住客各半小戶型為主，，贈送面積“N+1戶型”吸引較多橋南南本地客戶，，學位是主要要賣點，成交交量和成交價價格較平穩。。橋南市場博學公館——橋南精致小戶戶型，小戶型型有大空間目前橋南唯一一在售小戶型型項目內容占地面積6.2萬平方米建筑面積7.2萬平方米容積率1.25地址番禺沙灣鎮得賢路837號(昊龍花園對面)開發商廣州市萬科房地產開發有限公司在售主力戶型47-71㎡三-四房小復式價格20000元/平米（毛坯）折后均價19000元/平米銷售情況80套/月左右客戶群番禺本地客戶為主，其中改善需求型客戶較多。（生意人、公務員、教師，改善需求型客戶較多）最后一批貨11月底推出，成成交均價從之之前的1.8萬漲到1.9萬，現已基本本售罄。橋南市場萬科·金色城品——11月底加急推最最后一批貨，，價格微漲現已基本售罄罄項目內容占地面積6萬平方米建筑面積15.4萬平方米容積率1.5地址番禺橋南福景路729號（番禺中學南面）開發商廣州市泰隆房地產投資有限公司在售主力戶型123-230平方米的三-五房價格20000元/平米（毛坯）成交均價19000元/㎡銷售情況元旦解籌，銷售近20套客戶群番禺本地二次置業以上客戶，以私企老板和高級公務員為主星晨時代豪庭庭以大面積為為主，12月底推出樣板板房，增加了了推廣，彌補補以前推廣展展示的不足，，元旦解籌。。321456789橋南市場星晨時代豪庭庭——橋南大戶型豪豪宅項目重新蓄客，元元旦解籌，打打開滯銷局面面橋南市場奧園廣場——橋南大型綜合合體，未來商商業中心公寓已全部售售罄，目前只只售商鋪項目內容占地面積63,705㎡建筑面積247,369㎡容積率3.88地址廣州市番禺區橋南街福德路（海倫堡對面）開發商廣州奧譽房地產開發有限公司在售主力戶型200㎡左右的商鋪價格公寓：1.5元/平米（帶2500元/㎡裝修）成交均價1.4萬元/平方商鋪：3萬元/平方銷售情況公寓開盤當天已基本售罄目前銷售商鋪客戶群番禺本地投資客為主，少量自住客橋南唯一帶裝裝修的辦公產產權公寓，不不受限購限制制，銷售火爆爆。橋南市場總體均價1.4～1.8萬元/㎡（毛坯）中小戶型需求求量大，供應應緊缺大戶型供應充充足項目名稱規模均價主力戶型總價銷售速度（套/月）海倫堡流金歲月占地：4.9萬㎡建面：40萬㎡16000-17000元/平米（毛坯）22000元/平米（帶6000元/平米裝修）460平米的復式；113-170㎡的三-四房平層：180-300萬（毛坯）復式：736萬（毛坯）15星晨時代豪庭占地：6.2萬㎡

建面：7.2萬㎡19000元/㎡（毛坯）123-230平方米的三-五房230-430萬（毛坯）蓄客博學公館占地:1.5萬㎡

建面:3.6萬㎡14000元/方（毛坯）57平米兩房、63平米三房、83平米四房80-120萬（毛坯）30-40

萬科金色城品（售罄）占地：21萬㎡建面：23萬㎡19000元/平米（毛坯）47-71㎡三-四房小復式90-140萬（毛坯）80昊龍花園（尾貨）占地20萬㎡建面30萬㎡9000元/㎡（毛坯）180㎡四房162萬（毛坯）10奧園廣場（商鋪）占地：6.3萬㎡建面：24.7萬㎡30000元/㎡約200㎡商鋪600萬——新政前后銷售售均價沒有明明顯調整，但但個別樓盤的的推廣力度加加大橋南市場雅居樂兩地塊塊——清新路項目工工程已到地上上一層，預計計5月開售福景路項目已已打好樁，但但工程進度比比較慢本項目雅居樂清新路路項目總建面5.2萬㎡，約500套雅居樂福景路路項目總建面14萬㎡，約1300戶景福路項目的的規劃10棟樓，2梯6戶蝶型結構為為主，基礎樁樁已打好，但但施工現場已已停工，雜草草亂生。受停工令影響響，兩地塊都都停工，但清清新路項目已已復工，預計計先推出；福景路地塊工工程進度比較較緩慢，預計計清新路項目目售完再推出出，明年年底底或后年年初初推出清新路路項目目亞運運后復復工，，工程程進度度已到到地上上一層層，總總層數數18層，預預計明明年5月開賣賣。橋南市市場城建兩兩地塊塊——根據工工程進進度，，預計計明年年上半半年不不會推推出4-2地塊項項目或或后年年才推推出城建4-2項目總建面面28萬㎡城建5-3項目總建面面9萬㎡本項目目城建4-2項目僅僅有一一臺鉤鉤機在在平整整土地地，預預計明明年不不會開開賣。。城建建5-3項目目現現場場沒沒有有施施工工，，預預計計明明年年上上半半年年不不會會推推出出，，最最快快也也要要明明年年年年底底才才推推出出。。按照照一一般般開開發發的的習習慣慣，，4-2地塊塊是是橋橋南南的的地地王王，，所所以以5-3地塊塊會會先先開開發發，，但但現現場場尚尚未未施施工工，，明明年年上上半半年年也也不不會會推推出出，，4-2地塊塊或或后后年年才才推推出出上半半年年中中小小戶戶型型缺缺貨貨雅居居樂樂清清新新路路項項目目或或先先于于本本項項目目面面世世預計計明明年年上上半半年年板板塊塊均均價價在在1.5萬元元以以上上共456套50-130㎡㎡的1-4房1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月流金金歲歲月月剩余余貨貨量量約約600套（（113-170㎡㎡的三三-四房房））博學學公公館館星晨晨時時代代豪豪庭庭剩余余290套（（57～83平米米兩兩房房至至四四房房））剩余余570套（（123-230平平方方米米的的三三-五五房房）雅居樂清清新路項項目預計2011年5月推出：：約500套城建4-2項目預計2012年推出，，建面28萬方城建5-3項目本項目預計2011年尾推出出，建面9萬方根據工程程進度，，本項目目5月份做展展，6月份開放放售樓部部，8月份首批批貨開盤盤推廣蓄客客期未來競爭爭雅居樂福福景路項項目預計2011年尾推出出，約1300套雅居樂清清新路項項目——地理位置置、周邊邊配套和和公交便便捷度都都比本案案優勝規模、品品牌和戶戶型打成成平手未來競爭爭本案雅居樂清清新路項項目規模：4.8萬㎡，456套品牌：保保利地產產規模：5.2萬㎡，約約500套品牌：雅雅居樂戶型：90-100㎡中小戶型型為主戶型：100㎡左右的中中小戶型型為主地理位置置：離市市橋較遠遠，自帶帶小型購購物超市市周邊配套套：華潤潤萬家、、番禺中中學、奧奧園冠軍軍城臨街街商鋪地理位置置：靠近近市橋，，離海倫倫購物公公園、奧奧園廣場場較近周邊配套套：海倫倫購物公公園、禹禹山高級級中學、、奧園廣廣場、南南區公園園打平：規規模、品品牌、戶戶型劣勢：地地理位置置、周邊邊配套VS公交便捷度：：3條公交線路，，沒有直達地地鐵站的線路路公交便捷度：：近10條公交線路，，其中3條公交線直達達地鐵站本項目必須在在產品附加值值上下功夫，，產品比雅居居樂優勝，才才能競爭取勝勝思考：市場環環境，是否有有利于我們實實現目標？市場視角維度一：廣州州市場概況維度二：番禺禺市場概況維度三：橋南南市場概況維度四：市場場走勢預測市場視角客戶視角品牌視角項目視角明年樓市預測測盡管今年受到到調控影響，，市場出現二二次探底，明明年的各種不不確定性因素素增多，導致致明年的樓市市更難觸摸。。但從政府、、開發商和經經濟三大層面面分析，明年年的樓市會有有一點的端倪倪：政策層面：十二五規劃劃促進房地產產市場健康平平穩發展；3000萬套保障住房房逐步投放市市場；限購及及預售資金監監管城市擴大大化；房產稅稅開征，對城城市產生差異異化影響；經濟層面：通脹加息預預期，促進樓樓市升溫；上上調存款準備備金率，收緊緊對流動性資資金的管理；；開發商層面：資金充足，，利用外資出出現大幅上漲漲；縱觀各個層面面，明年短期期內樓價還有有一定的上漲漲空間，政府府的各項調控控政策都是慢慢性藥，樓市市維穩是中長長期目標。長期因素短期因素樓市預測一線城市——調控繼續或退退出成交量的漲落落不改成交均均價的穩步提提升二線城市——成交量出現短短期反彈成交均價出現現分化樓市預測三線城市——被調控誤傷的的城市，剛需需決定成交量量的走勢成交均價保持持平穩樓市預測市場總結宏觀市場：預計2月份成交量二二次探底，3月份開始上漲漲，受到通脹脹、加息等短短期因素影響響，明年上半半年樓價會穩穩步提升；中觀市場：限購后廣州州成交價不降降反升，地王王批量誕生，，預期明年樓樓價繼續升溫溫；微觀市場：明年番禺的的供應量將是是廣州各區之之最，供需兩兩旺；明年上上半年橋南市市場中小戶型型緊缺，供不不應求下樓價價或被抬升；；隨著明年上半半年博學公館館的售罄，中中小戶型缺貨貨，預計屆時時板塊均價1.6～1.8萬元。雅居樂樂清新路項目目年中開盤，，將會是中小小戶型價格的的風向標。由于本項目的的售價不比雅雅居樂清新路路項目低，但但雅居樂項目目的綜合素質質比本案好，，項目要突圍圍，軟件和硬硬件就要PK贏雅居樂。思考：面對競競爭，目標客客戶群能否認認可項目，接接受價格？客戶視角目標客戶群群研究目標客戶群群定位客戶深度挖挖掘市場視角客戶視角品牌視角項目視角區域樓盤主主要以番禺禺本地人為為主橋南、市橋橋、沙灣、、欖核、石石碁等周邊邊強鎮區內消化程程度高客戶研究目前橋南在在售樓盤的的客戶主要要以區內客客戶比較多多，其次是是市橋和沙沙灣的客戶戶，橋南以以南的鎮區區也有不少少客戶來購購買，包括括欖核、靈靈山、大崗崗、魚窩頭頭等工業強強鎮。市橋橋以北和以以東的客戶戶比較少，，主要原因因是華南板板塊和亞運運板塊的供供應充足，，客戶跨區區購買的需需求少。橋南沙灣市橋石碁欖核靈山魚窩頭大崗橋南客戶——購買目的以以自住為主主，價格承承受能力較較高認同區域價價值和片區區均價客戶研究首次置業二次置業或以上投資客客戶身份在橋南與父母居住，30歲左右，一家三口或四口；在橋南或市橋工作，公務員和企事業單位職員為主；生活圈多數在橋南；在橋南居住多年，年齡30-40歲，高級公務員、企事業單位高管、個體戶或私企老板；小孩開始上小學或初中；在橋南居住或工作，40-50歲，企業老板為主；有一套或多套房產；置業動機準備結婚，組建新家庭；已習慣在橋南生活，不想搬離橋南；居住兩房或小三房，想換大房；關注小孩的教育，注重樓盤的學位情況；通脹帶來的壓力；看好番禺和橋南未來的發展；關注點小三房，高實用率，不要靠路邊；攀比品牌，但要性價比；不要單體樓，要有園林；帶裝修；小區環境要好，樓間距、綠化率都要關注；要有大園林，最好是看水景園林；大三房或四房，戶型要舒適，南北通透；出租或倒賣均可；關注升值潛力、樓盤口碑和開發商品牌；小三房或四房，南區需求較大的戶型承受價格總價不要超過150萬，承受能力有限帶裝修1.6-1.7萬元都可以接受帶裝修1.6-1.7萬，部分能接受1.8萬元的均價市橋以北的的番禺客戶戶——基本認同區區域價值但受亞運板板塊和其他他大盤影響響，選擇較較多客戶研究首次置業二次置業或以上投資客客戶身份番禺本地人，在市橋居住或工作，25-30歲，與父母居住；外地人，在市橋工作，目前租房，30歲左右；番禺本地人，30-40歲，居住在城中村或房改房；外地人，一家三口，已在番禺購房；在番禺生活或工作，私企老板為主，有多套房產；置業動機置業地點選擇性多，華南板塊、押運板塊和橋南板塊均可，但要交通方便，靠近市橋；婚房；政府規劃橋南很好，但橋南的房子都不便宜，未來都是富人區；換房，大三房或四房；追求大社區和大園林，樓盤密度要低，樓間距要寬；帶有自住加投資的性質，抵制通脹的壓力；閑錢較多，需要投資增值；樓市飆升、通脹壓力加強投資意識；關注點性價比和樓盤的口碑，多數是經朋友介紹買房；兩房或小三房，實用率高，不要靠路邊，最好看園林；交通方便，生活配套齊備；關注幼兒園、小學等教育資源；戶型要南北對流，開間要寬闊；看園林，視野開闊；要求物業管理好；小區有檔次，環境差的不考慮區域升值潛力；樓盤的口碑、開發商的品牌和戶型；承受價格帶裝修1.4-1.5萬，雅居樂劍橋郡、尚東尚筑都是不錯的選擇帶裝修1.5-1.6萬元左右，亞運城、東湖洲花園和招商金山谷都不錯帶裝修1.4-1.8萬元，主要看樓盤的品質，多數選擇亞運板塊廣州客戶——對區域認知知有限較多選擇華華南板塊和和亞運板塊塊客戶研究首次置業二次置業或以上投資客客戶身份在廣州工作的外地人為主，30歲左右，目前在廣州租房；在天河或海珠工作為主；在廣州工作或生活，40-50歲左右；在天河工作為主，多數為私企老板置業動機購房自住；番禺的樓價比廣州低，受價格驅趕來番禺置業；改善居住環境，喜歡番禺的空氣好，山水資源豐富；欣賞社區的配套齊全和園林綠化；看重番禺的發展潛力，認為升值空間大；受亞運城的影響，關注番禺樓市；關注點價格便宜、性價格；戶型舒適度；通勤時間和交通便利性，要有樓吧或者地鐵；大社區、居住氛圍和升值潛力景觀、自然資源；大社區，高綠化率、大配套；戶型的舒適度；距離廣州近，交通方便；升值潛力；長線或短線投資；大社區，分期開發，獲利容易；承受價格帶裝修1-1.2萬元，首選亞運城、十年華南、十年小雅等大盤帶裝修1.3-1.5萬元帶裝修1.5萬元左右，這樣的價格區間在番禺選擇很多思考：面對對競爭，目目標客戶群群能否認可可項目，接接受價格？？客戶視角目標客戶群群研究目標客戶群群定位客戶深度挖挖掘市場視角客戶視角品牌視角項目視角區內客戶與與本項目基基本契合市橋以北的的番禺客戶戶需要力爭爭廣州客戶為為偶得客戶戶客戶定位核心客戶重點客戶潛在客戶客戶類型客戶描述1、橋南、市市橋、沙灣灣等周邊鎮鎮區的首置置白領2、番禺市橋橋的企事業業單位人員員、公務員員、個體老老板1、市橋以北北白領、企企事業單位位人員2、番禺本地地投資客，，私企老板板、個體戶戶為主廣州客戶，，以海珠、、天河客戶戶為主1、看重配套套、教育、、交通；2、需求大三三房或四房房；3、關注投資資前景；普遍需求小小三房，關關注產品附附加值、品品牌、對總總價、月供供較敏感，，總價最好好控制在150萬以下保利品牌的的忠誠者，，對交通要要求較高，，傾向選擇擇地鐵物業業，需作適適度引導客戶定位番禺中心都都市小資他們主要居居住在橋南南或者是市市橋以南，，需求100㎡左右的小三三房；他們年輕，，受高等教教育，準備備結婚；他們喜歡番番禺，習慣慣在番禺工工作和生活活，對橋南南的發展充充滿信心；；他們是城市市中堅，好好消費和享享受，但注注重性價比比；他們愛好旅旅游，喜歡歡藝術，崇崇尚歐美的的浪漫生活活；UrbanPettyBourgeoisieInPanyuCenter思考：：面對對競爭爭，目目標客客戶群群能否否認可可項目目，接接受價價格？？客戶視視角目標客客戶群群研究究目標客客戶群群定位位客戶深深度挖挖掘市場視視角客戶視視角品牌視視角項目視視角客戶深深挖市橋以以北的番禺禺客是是我們們力爭爭的客客戶項目的的爆破銷銷售、溢價提提升都需要要這些些客戶戶的支支撐在華南板板塊和亞運板板塊的包圍圍下，，如何何讓項項目突突出重重圍，，挖掘掘這部部分客客戶的的資源源？區域認認可度度——基本認認同區區域價價值，，但覺覺得樓樓價稍稍高區域歸歸屬感感比亞亞運板板塊高高客戶深深挖「看好橋南的的未來來發展展前景景，市橋橋新樓樓盤不不多，，而且且橋南的的學校校比較較好，所以以也打打算在在橋南南買房房」——市橋·吳先生生·40歲·外地人人「橋南的的房子子都不不便宜宜，同樣樣的價價錢我我可以以在尚東尚尚筑買買最好好朝向向和位位置的的房子子」——市橋·李先生生·30歲·本地人人「橋南的的規劃劃是很很好，但樓價比比較高高，而且且都是是毛坯，我看看中了了劍橋郡郡，1.4萬元還還帶裝裝修，小區區和環環境都都很好好」——鐘村·張小姐姐·30歲·本地人人「看過亞運城城，不過過那邊邊起碼碼等5年才成成熟，橋南早早已成成熟了了，配套套都比比那邊邊要好好很多多。但但如果果長線投投資，會選擇亞亞運城城」——市橋·許先生生·40歲·本地人人項目認認可度度——位置、、產品品、品品牌都都認可可總價在在150萬以下下吸引引力更更高客戶深深挖「知道保保利這個品品牌，，知道有有保利利公館館2010，100㎡左右的的小三三房最適合合，單價最好不要超過1.5萬」——市橋·孫先生·28歲·本地人「性價比最重要，品牌還是其其次，保利是大品品牌，但如果價價格太高接接受不了，，帶裝修1.3-1.4萬最適合」——石碁·何小姐·35歲·本地人「目前在廣雅租房子子，覺得雅居樂的樓樓盤挺好，價格也適中中，所以在十年小雅買買了一套。。橋南很少去，沒什么了解解」——鐘村·周先生·29歲·外地人客戶深挖小小結區域價值、、教育資源源、品牌價價值是能吸引市橋以北客戶購買的的最大優勢勢，必須在在推廣過程程中加以強強調，以突突出重圍；；價格高企、、通勤時間間長、交通通成本高是客戶深挖挖的最大阻阻力，必須須在銷售過過程中加以以引導；思考：在橋橋南市場的的品牌大戰戰下，我們們能否突圍圍？品牌視角區內品牌競競爭分析區外品牌競競爭分析市場視角客戶視角品牌視角項目視角橋南市場——外地品牌躍躍躍欲試本土品牌和和大品牌開開發商扎堆堆品牌競爭東莞·香繽地產番禺·泰隆地產番禺房地產產綜合開發發番禺沙灣房房地產本土開發商商：泰隆地產：星辰時代代豪庭番禺房地產產綜合開發發：昊龍花園園番禺沙灣房房地產：金沙麗水水外地開發商商：香繽地產：博學公館館廣州品牌開開發商：海倫堡：流金歲月月奧園：冠軍城、、奧園廣場場越秀城建：兩地塊國家品牌開開發商：萬科：金色城品品保利：香檳公館館雅居樂：兩地塊客戶對本地地品牌的認認知——認知點為綠綠化、性價價比、戶型型、物管和和價格海倫堡口碑碑最好，番番禺房地產產最差品牌競爭「當初買花樣年華的時候才1萬出頭，海海倫堡的樓樓盤綠化做得不不錯，當初購買買覺得性價比還是很高的的，物業管理還還可以。現在開發發流金歲月，，覺得價錢錢太貴了，，而且密度度又大，比起流金歲歲月，我更更喜歡現在在住的花樣樣年華」——海倫堡花園園年華業主主「我買的是奧園冠軍城城，90方的小三房感覺很實用，而且二樓樓送了一個大露臺，感覺特別別實惠。奧園冠軍軍城的戶型做得比比錯，當初買的的時候才8000多元，很便宜，而且還在番禺中學的的招生地段段，這個戶口很很值錢。」——奧園冠軍城城業主番禺房地產產綜合開發發「在昊龍花園買買了兩房，比起其他他樓盤，買買昊龍華園園就是貪便宜，但買了之之后才發現現很多東西西都不保障障，譬如原原來的綠化用地改改為停車場場，物業管理也也是出了名名的差，整個橋南南最差的物物業管理就就是昊龍花花園了。」——昊龍花園業業主客戶對大品品牌的認知知——雅居樂的美美譽度和忠忠誠度較高高，口碑最最好萬科的知名名度高，但但在番禺缺缺少忠誠者者品牌競爭「有幾個朋友友都住在雅居樂花園園，他們都推推薦我買那那里。走在在廣雅的大大街上，看看回十年前的建建筑，依然然不覺得落落伍，而且整個個街區越看看越有味道道，可以說說雅居樂的的物管做得不不錯。雅居樂的的配套也是很很完善，環環境也很優優美，裝修修也做得很很好，跟華碧相相比，雖然然華碧便宜宜2、3千元，但是是整體素質質都比雅居居樂差。」——市橋客戶·自住客「看過金色城品，但始終沒沒有買。萬萬科是大品牌，雖然我沒沒有住過萬萬科的房子子，但各方方面都應該該做得不錯錯，應該可以信信賴的。我沒有有買金色城品主主要是單價價太高了，而且買一層送一層層感覺沒有保保障，因為合同的的面積只寫一一層，擔心日后不會會那么容易出出售。」——橋南客戶·投資客番禺客戶看保保利——基本能認知保保利，經過公公館的推廣不不缺知名度但缺少忠誠度度，園林和戶戶型是美譽度度的認知點品牌競爭「當然知道保利，開發房地產的大企企業，國企，好像還是上市公司。」——橋南客戶「保利之前在番禺做做了很多廣告告，滿街都是，，但那個樓盤盤沒去看過。。」——橋南客戶「保利公館2010開盤的時候我我去過，當初價格挺便便宜的，但覺得太太遠沒有買，，保利的園林感覺不錯錯，戶型很實用，但那個外立立面太土了」——橋南客戶·企業財務總監監保利對橋南各各品牌的競爭爭分析——優勢為戶型和和綠化劣勢為價格，，可通過提高高性價比來彌彌補價格劣勢勢品牌競爭園林綠化性價比戶型物業管理價格品牌美譽度雅居樂（橋南兩地塊）新加坡風情園林，亞熱帶植物價格比周邊樓盤高，但性價比高蝶形結構為主，實用性一般口碑很好未定高海倫堡（流金歲月）注重園林綠化的打造，多數為東南亞水景園林在售樓盤價格較高，性價比低大戶型為主，兩梯兩戶或三戶，合拼戶型物業管理口碑可以豪宅定位，毛坯均價1.6萬元較高泰隆（星辰時代豪庭）巴厘島風情園林，50%綠化率，私家河景價格高，性價比低大戶型，一梯兩戶或三戶，板樓或品字形結構一般毛坯均價2萬元一般香繽（博學公館）綠化面積少贈送面積多，性價比高贈送面積多一般毛坯均價1.4萬元一般番禺綜合開發（昊龍花園）綠化差價格便宜戶型一般，中規中矩口碑差毛坯均價1萬元差保利（香檳公館）法式風情水景園林帶精裝修，性價比較高兩梯三戶或四戶，實用率高口碑可以帶裝修1.6萬元較高winwinwinwinwinwin思考：在橋南南市場的品牌牌大戰下，我我們能否突圍圍？品牌視角區內品牌競爭爭分析區外品牌競爭爭分析市場視角客戶視角品牌視角項目視角外來大品牌——亞運城，對區區域和配套的的認可大于品品牌認可認可亞運城的的投資價值品牌競爭「地王大盤，升值潛力高，配套齊全，高科技領先水平，首首選兩房，性價比高，而且最靠近地鐵」——天河自住客「亞運板塊的升升值潛力應該該比橋南高，畢竟那邊有有政府的大力力支持，橋南適合自住住，亞運城適適合投資。雖然說亞運城是未來來的廣州新城城中心，但畢竟太遙遠遠了，現在還還沒能看到。」——橋南投資客「雖然是大盤，配套齊全，但要居住成熟熟最快要3-5年，雖然兩房和和三房的價格比番禺很多大大盤都便宜，但首選不會會在那里，因因為自己住慣慣了橋南，首選還是橋南南。5大開發商是有有實力，而且還是現現樓，但不會追著那那個品牌去買買。」——橋南自住客品牌視角總結結番禺本地人比比較“實在”注重性價比、園林、戶型和物管開發性價比高、園園林精致、戶戶型優秀的產品提高“保利”品牌在番禺的的美譽度和忠忠誠度，提高高品牌競爭力力，突圍市場場！產品品牌認知思考：在橋南南市場的品牌牌大戰下，我我們能否突圍圍？項目視角項目五大價值值的梳理FAB模型市場視角客戶視角品牌視角項目視角價值梳理中央居住區番禺中心城區區，番禺商業業副中心規劃地鐵17和19號線經過本區區域商業副中心、、高質量生態態生活住區項目位于的橋橋南區是番禺禺未來的商業業副中心和高高質量生態生生活區。奧園園廣場的商業業中心后年落落成，在項目目南側的城建建4-2地塊也有大體體量商業，規規劃地鐵17和19號線經過本區區域，本區域域未來的居住住價值將更高高，成為番禺禺的“城市居居住區”。價值梳理產品價值小三房為主的的緊湊戶型帶精裝修，實實用率高，競競爭力強小三房為主的的剛需戶型定定位，符合市市場主流需求求，總價低，，降低客戶的的購買門檻，，增強市場競競爭力，“短平快”的競爭策略略使這個小規規模的項目迅迅速走俏，贏贏得市場口碑碑。價值梳理法式風情橋南最優雅、、最浪漫的小小區橋南唯一法式式建筑樓盤優雅、浪漫的的法國情懷，，在林林總總總的歐式宮廷廷風格中脫穎穎而出。藍灰灰色和米白色色為外立面的的主要色調調，再配以法法式穹頂作為為建筑元素，，形成保利香香檳系列獨特特的建筑特色色。價值梳理教育資源番禺中學南校校區、市橋實實驗小學番禺優質教育育資源2007年，被命名為為廣東省首批批“國家級示示范性普通高高中”；2008年榮膺首批““廣東省普通通高中教學水水平優秀學校校”稱號；學校還先后榮榮獲全國100所傳統體育項項目學校、全全國中小學中中華傳統美德德教育優秀實實驗學校、廣廣東省綠色學學校、廣東省省教育工作先先進單位等榮榮譽。價值梳理品牌價值保利地產中國央企房地地產綜合實力力第一名保利地產——近年榮獲“最最具投資價值值地產上市公公司”、“滬滬深房地產上上市公司綜合合實力TOP10””、“2010年中國房地產產百強企業綜綜合實力三甲甲”、“2009中國和諧人居居金筑獎””等榮譽，房房地產企業的的航空母艦。。品牌牌理理念念：：和和者者筑筑善善隨著著企企業業品品牌牌發發展展到到一一定定階階段段，，公公司司在在對對品品牌牌理理念念的的深深入入挖挖掘掘下下，，提提出出了了““和和者者筑筑善善””的的品品牌牌理理念念。。以以和和為為道道，，追追求求建建筑筑、、人人與與社社會會的的和和諧諧共共生生，，營營造造業業主主的的和和美美生生活活，，促促進進企企業業的的和和諧諧發發展展；；以以筑筑立立業業，，品品質質為為先先，，追追求求卓卓越越，，不不斷斷創創造造與與構構筑筑理理想想生生活活與與豐豐美美人人生生；；以以善善為為達達，，心心存存感感恩恩，，誠誠待待他他人人，，關關愛愛社社會會。。‘‘和和者者筑筑善善’’既既體體現現了了保保利利地地產產““以以和和為為道道””的的文文化化底底蘊蘊，，又又傳傳遞遞了了““以以善善為為達達””的的價價值值準準則則。。B（benefit/value）：樓盤帶帶給用用戶的的利益益/價值F（Features/fact）：項目本本身的的特性性/屬性A（Advantages）：相對于于競爭爭對手手項目目的優優勢保利品品牌，，好品品質的的信心心保證證；法式風風情，，品味味法國國香檳檳的醇醇香；；緊湊戶戶型，，市場場熱銷銷的剛剛需戶戶型；；番禺商商業副副中心心，高高質量量生態態生活活區；；道路通通達性性好，，規劃劃地鐵鐵17和19號線沿線線；緊靠番禺禺中學，，教育資資源豐富富；法式風情情優雅的的生活態態度；保利品牌牌帶來的的口碑保保證；享受區域域升值帶帶來的樂樂趣；FAB價值梳理理思考：經經過四大大視角的的分析，，本項目目如何占占位，突突圍市場場？市場視角角客戶視角角品牌視角角項目視角角以橋南為為中心周周邊鎮區區的都市市小資為為核心客客戶群，，市橋以以北的客客戶需力力爭突圍圍，廣州州客戶為為偶得客客戶性價比、、園林、、戶型、、物管為為品牌認認知點，，通過產產品開發發讓客戶戶認知保保利品牌牌，提高高品牌美美譽度和和忠誠度度，與雅雅居樂、、亞運城城等大品品牌跨區區域競爭爭，突出出重圍區域價值值、法式式風情、、產品價價值、教教育資源源和品牌牌價值是是項目五五大價值值，法式式風情是是項目核核心價值值，突出出區域價價值和教教育資源源，爭奪奪市橋以以北的市市場明年番禺樓市市穩步上漲，，橋南中小戶戶型市場供應應緊缺，區內內主要競爭對對手為雅居樂樂清新路項目目，只有PK贏該項目，才才能突出重圍圍項目定位項目屬性定位位項目形象定位位屬性定位概括項目的區區域價值、法法式風情和品品牌價值，占占位市場——番禺中心·法式風情品牌牌領地Panyucenter,Frenchstylebrandterritory基于法式風情情是本項目區區別于其他競競爭對手的主主要符號；基于主力年輕輕的客戶群追追求小資的優優雅生活；基于主力客戶戶群仍然是市市橋南或市橋橋客戶；基于品牌價值值是與區內其其他大品牌開開發商競爭的的發力點；形象定位競爭對手的形形象定位區域項目形象定位橋南海倫堡流金歲月顯赫之上，境界所在星辰時代豪庭公園九座，璨若星辰博學公館才智中心，領世名門亞運板塊亞運城現在，就是未來東湖洲花園新城央·皇家風范·傳世大宅金海岸花園開闊自由，和諧高貴華南板塊劍橋郡濱爵覽盡江山，譽傳百年劍橋郡佰利山絢麗人生，夢想由心在確定形象之之前，先看看看競爭對手的的形象定位——訴求點主要是是地段、景觀和建筑，缺乏對文化化和生活層面面的歸納保利·香檳系列——通過“香檳文文化”的演繹繹，傳播“香香檳生活”的的感受，營造造極致感性的的品牌體驗。。“香檳味道”——純粹的法式風風情建筑和園園林的設計，，打造出浪漫漫優雅的產品品氣質。關鍵詞：浪漫漫“香檳人生”——至尊人性化的的銷售和物業業服務，營造造出尊貴的居居住體驗和社社區氛圍。關鍵詞：尊貴貴“香檳生活”——高雅生活圈層層，創造出充充滿浪漫溫馨馨情調的居住住和精神領地地。關鍵詞：優雅雅讓城市又有了香檳的味味道番禺中心·法式風情品牌牌領地Panyucanter,Frenchstylebrandterritory2004年，保利地產產攜香檳花園園來到珠江新新城，讓廣州州有了香檳的的味道，優雅雅、浪漫、高高貴。保利香香檳花園傳遞遞了一種高雅的品品位追求和溫溫馨的生活基基調，我們在營銷銷上將這種生生活基調定義義為“香檳生生活”。2011年，保利地產產將“香檳生生活”移植到到番禺橋南，，讓城市又有有了香檳的味味道！純正香檳，自自誕生伊始，，便是無邊風風華最優雅的香檳檳，總有最優優雅的氛圍相相配最優雅的香檳檳，能統一建建筑的理性與與浪漫的情懷懷最優雅的香檳檳，一切以主主人奢享為中中心May,2011讓城市又有了了香檳的味道道June,2011讓公館生活有有了香檳的味味道JULY,2011公館生活，在在香檳里沉醉醉August,20118月1日，開啟城城市香檳日日September,2011優雅生活，，從保利·香檳公館開開始October,2011香檳生活，，為您開啟啟!亮相：讓城市又有有了香檳的的味道起勢：讓公館生活活有了香檳檳的味道乘勢：公館生活，，在香檳里里沉醉開盤：8月1日，開啟城城市香檳日日深化：優雅的生活活，從保利利·香檳公館開開始二期開盤：：香檳生活，，為您開啟啟MAYJUNJULAUGSETOCTNOVDEC2011亮相起勢乘勢開盤深化二期開盤系列推廣語語做展售樓部開放放示范園林開開放開盤二期開盤策略&執行營銷策略總總綱營銷執行方方案價格定位及及推貨安排排思考：突圍圍市場，第第一期開盤盤爆破，樹樹立項目標標桿形象，，為項目實實現高價高高速奠定基基礎營銷策略總總綱Stratagem1:形象策略Stratagem5:推廣策略Stratagem4:展示策略主動式領導導者，強調調區域、產產品和品牌牌的不可復復制性。通過“香檳檳文化”的的演繹，傳傳播“香檳檳生活”的的感受，營營造極致感感性的品牌牌體驗。結合項目特特色，樹立立項目形象象，將法式式風情完美美呈現。Stratagem2:競爭策略策略上的挑挑戰者，改改變游戲規規則，建立立新的物業業類型Stratagem3:產品策略通過軟硬件件的高品質質打造，建建立番禺法法式產品的的新標準。。當他們在追追求大盤的的“大而全”的時候，我我們的區域域市政配套套已成熟；；當他們選擇擇高屋建瓴瓴的泛濫建建筑時，我我們已經把把浪漫的建建筑與優雅雅的生活融融為一體；；當他們還在在為貼金貼貼銀的豪氣氣比拼時，，我們踴躍躍地為設計計和格調而而癡狂；當他們向往往異域生活活的贗品時時，我們嘗嘗試著體驗驗空間的品品質與細節節的格調化化成長；當他們標榜榜傳世宅邸邸時，我們們始終堅信信著我們的的——開啟番禺最最浪漫優雅雅的生活；；超越競爭的的營銷全攻攻略策略&執行營銷策略總總綱營銷執行方方案價格定位及及推貨安排排思考：突圍圍市場，第第一期開盤盤爆破，樹樹立項目標標桿形象，，為項目實實現高價高高速奠定基基礎以法式風情情為主線，，貫穿整個個營銷推廣廣期產品線——優雅浪漫的的法式建筑筑展示線——法式風情，，香檳生活活物料線——《香檳生活》樓書推廣線——讓城市又有有了香檳的的味道活動線——法式生活之之旅產品線展示線物料線推廣線活動線營銷執行讓城市又有有了香檳的的味道讓生活更優優雅——法式風情的的盡致表現現，讓香檳檳更優雅裝修標準的的提升小區配套的的增加項目其他價價值增值樓棟命名雅居樂在番番禺其他項項目的裝修修標準——七大國際頂頂級品牌，，裝修報價價僅3000元/㎡值回價錢，，沒有浮夸夸交樓標準本項目的主主要競爭對對手是雅居居樂，雖然然目前不知知道雅居樂樂項目的交交樓標準，，但從雅居居樂在番禺禺的一貫做做法，交樓樓標準都是是比較高，，而且客戶戶都覺得很很值這個價價——雅居樂鴻禧禧華庭·2期星徽>>84～120㎡兩房至三房房，均價14500元/㎡，帶2500元/㎡裝修潔具引進德德國高儀品品牌，廚房房采用方太太品牌，地地板為國內內高端品牌牌產品。雅居樂花園園·十年小雅>>75～150㎡兩房至四房，均價價14000元/㎡，帶3000元/㎡裝修丹麥威法櫥櫥柜、意大大利愛芭廚廚電、奧地地利百隆廚廚房五金、、美國科勒勒衛浴、德德國卡德維維全進口浴浴缸、德國國海福樂專專業五金、、德國西門門子開關等等七大國際際頂級品牌牌產品，以以及頂固衣衣柜。劍橋郡·佰利山>>105～109平米的三房房，均價14200元/㎡，帶3000元/㎡裝修丹麥威法西西門子的櫥櫥柜、意大大利愛芭廚廚房設備、、德國海樂樂專業五金金門鎖、美美國科勒\德國高儀潔潔具、奧地地利百隆廚廚房五金鉸鉸鏈、德國國卡德維全全進口浴缸缸、德國西西門子開關關等七大國國際頂級品品牌產品提高本項目目的裝修標標準，價值值不能比雅雅居樂低在西海岸09的交標上，，增加贈送送松下收納納系統交樓標準提升室內裝裝修交樓標標準：增加贈送的的電器，如如空調、洗洗衣機，全全部用國際際名牌產品品；贈送具有強強大收納功功能的柜子子，如松下下的衣柜、、鞋柜、書書柜等；提高裝修標標準，與雅雅居樂的七七大國際頂頂級名牌抗抗衡，裝修修標準不能能比雅居樂樂低。西海岸09地塊室內裝裝修標準：：“歐派”櫥柜配人造造石臺面、、洗菜盆；；“摩恩”水龍頭及淋淋浴龍頭，，配送梳妝妝鏡、毛巾巾架、紙巾巾架；“林內”抽油煙機、、燃氣灶、、消毒柜、、熱水器；；“科勒”座廁和洗手手盆；“西門子”開關及插座座；本項目的裝裝修標準，，建議在西西海岸09的基礎上做做升級版。。贈送儲物產產品，增加加收納空間間提升公共部部分的交樓樓標準做好好軟軟裝裝部部分分的的展展示示，，提提升升法法國國風風情情品品味味公共共大大堂堂的的品品質質更更高高、、更更豪豪華華交樓樓標標準準西海海岸岸09地塊塊入入戶戶大大堂堂裝裝修修標標準準：：外墻墻：：選選用用天天然然石石材材、、外外墻墻磚磚等等外外立立面面材材料料。。大堂堂：：地地面面鋪鋪砌砌高高級級仿仿石石拋拋光光磚磚，，天天花花吊吊頂頂，，墻墻面面鋪鋪高高級級仿仿石石拋拋光光磚磚。。標標準準層層電電梯梯廳廳墻墻面面鋪鋪高高級級拋拋光光磚磚。。電梯梯：：蒂蒂森森電電梯梯。。建議議本本項項目目公公共共部部分分的的裝裝修修按按照照09地塊塊的的標標準準打打造造。。軟裝裝部部分分：：按照西海海岸05地塊的造造價標準準做軟裝裝，并且且要突出出法式風風情，包包括：水晶吊燈燈；法國油畫畫；歐式沙發發及茶幾幾；藝術品擺擺件；高級地毯毯；公共部分分展示標標準：西海岸09的硬裝，，05的軟裝加快落實實小區的的生鮮超超市在5月份蓄客客期簽訂訂進駐協協議作為項目目配套賣賣點之一一小區配套套超市與番禺中中學洽談談購買學學位每戶贈送送一個番番禺中學學的初中中或高中中學位配送學位位根據本項項目的地地段，學學位地段段如下：：小學：市市橋實驗驗小學（（區內較較好的小小學）初中：屬屬于橋興興中學（（剛成立立，資質質一般））高中：可報報考番禺中中學或禹山山高級中學學。若能與番禺禺中學洽談談成功，開開發商出資資購買學位位，保證每每戶贈送一一個學位，，這樣對客客戶的吸引引力更大。。4棟樓命名于于法國香檳檳品牌更優雅，，更高貴貴樓棟命名名保利·香檳項目目的組團團命名選選自著名名香檳品品牌的名名稱和產產地：郎宋（LANSON）、康東（CHANDON）、百悅(LAURENT-PERRIER)、凱歌(VEUVECLICQUOTPONSARDIN)。凱歌(VEUVECLICQUOTPONSARDIN)康東（CHANDON）百悅(LAURENT-PERRIER)郎宋（LANSON）產品線展示線物料線推廣線活動線營銷執行行讓城市又又有了香香檳的味味道讓生活更更優雅——法式風情情的盡致致表現，，讓香檳檳更優雅雅示范園林林展示會所展示示樣板房展展示售樓部展展示擴大園林林展示區區，讓客客戶看到到中心水水景園林林提升園林林展示區區的造價價標準至至700元/㎡打造“小小而精””的法式式風情園園林園林展示示擴大的園園林展示示區原來的園園林展示示區范圍圍擴大園林林展示區區，把中心泳池池、健身房展示給客客戶看，，并且把把展示區區的園林林造價標標準提升升至700元/㎡。若一期工工程趕不不上，二二期開盤盤前必須須把游泳泳池展示示出來，，以提升升二期的的價格把健身房房打造成成會所除了健身身、游泳泳更衣之之外，增增加會所所的運動動功能滿足小資資時尚、、健康、、美體的的追求會所展示示在健身房房，除了了健身設設施之外外，增加加瑜伽房和SPA房，增加健健身房的的功能。。架空層展展示區的的小區配配套——泛會所閱覽室、、棋牌室室、桌球球室、網網吧會所展示示閱覽室和和棋牌室室桌球室網吧在1棟和3棟的架空空層設置置泛會所所，功能能包括閱閱覽室、、棋牌室室、桌球球室和網網吧，通通過一個個半開放放的空間間增加小小區配套套，泛會會所的面面積不大大，但功功能齊全全，體現現“小而而精”的的理念。。提升展示示區的架架空層園園林展示示增加綠化化、休憩憩、休閑閑功能架空層展展示架空層擺擺放些休休憩的沙沙發和茶茶幾，配配上綠色色植物點點綴環境境，提升升架空層層休憩的的氛圍。。架空層擺擺放些藝藝術品，，提升小小區的人人文氛圍圍。四維感官官，極致致享受樣板房展展示觀——裝修風格格（法式田田園、現現代風格格、洛可可可、巴巴黎時尚尚）聞——醉人香水水（香奈兒兒香水））聽——古典音樂樂（巴赫《法國組曲曲》）品——收納空間間（松下家家裝）香檳系列列“四覺”定調——嗅覺：香香醇的浪浪漫視覺：時時尚的經經典聽覺：典典雅的旋旋律觸覺：尊尊崇的品品質結合售樓樓部內的的吧臺和和室外的的親水平平臺打造充滿滿法國人人文氣息息的咖啡啡館售樓部展展示吧臺區→→露天咖啡啡館↑結合室內內吧臺區區和室外外的親水水平臺，，打造充充滿人文文氣息的的“學院院旁的咖咖啡館””廣州北京上海重慶南京天津佛山成都無錫武漢設立項目目區位圖圖增加企業業品牌墻墻和香檳檳系列介介紹售樓部展示香檳在全國保利在中國←項目區位圖企業品牌墻保利香檳系列列產品線展示線物料線推廣線活動線營銷執行讓城市又有了了香檳的味道道讓生活更優雅雅——法式風情的盡盡致表現，讓讓香檳更優