聯排別墅推售次序原則由北往南推售原則：1）北部聯排別墅受小高層和外部道路距離影響較大，建議先期推出；2）靠近會所位于社區中部的聯排別墅景觀資源和私密性最好，作為保留房源最后推出；多元化產品同時推售原則：每次推售均包含E、F、G三類產品，樹立標桿同時互為比較，形成價格梯次；價值提升原則：北部聯排別墅以市場平均價格開盤，在后期隨著資源提升及社區發展，形成樓價走高的態勢聯排別墅組團分級標準

ECDBAFHG景觀因素包括：會所景觀；道路綠化；庭院綠化按照資源優劣，分為如下等級：靠近會所景觀靠近中部車行道路綠化靠近庭院綠化靠近西部水系景觀前后庭院景觀采光因素包括：端頭套或中間套；聯數按照資源優劣，分為如下等級：靠近道路或庭院的東端頭靠近道路或庭院的西端頭3、4、5聯的中間套和端頭套私密性因素包括：小高層、道路交通和組團距離，按照資源優劣，分如下等級：南庭院靠近車庫入口北庭院靠近車庫入口兩組團之間端頭套靠近小高層組團組團中間套西部端頭套噪音來源為組團外部道路、內部道路、機房、箱變、會所，具體等級如下：臨組團外部道路臨組團內部道路北部有箱變地下室埋有地源熱泵機房臨近會所聯排別墅推售組團劃分

ECDBAFHG推售組團次序各批推售棟數E戶型F戶型G戶型A/B/C/D4424164E/F/G/H4530123總計8954287棟號戶型套數戶型優缺點說明等級排序推售策略11E東端頭1套受小高層和外部道路影響程度一般與邊組團對視嚴重，東端頭采光較好C平開平走，實現去化速度E中間套2套受小高層和外部道路影響程度一般B高開平走，追求利潤E西端頭1套受小高層和外部道路影響程度一般，西端頭采光與景觀優B高開平走，追求利潤12G東端頭1套受小高層和外部道路影響程度一般，受地下車庫入口影響嚴重，東端頭采光優A標竿產品，高開高走E中間套3套受小高層和外部道路影響程度一般C平開平走，實現去化速度E西端頭1套受小高層和外部道路影響程度一般與邊組團對視嚴重，西端頭采光較好C平開平走，實現去化速度13E東端頭1套受小高層和外部道路影響程度嚴重，東端頭采光與景觀優B高開平走，追求利潤E中間套2套受小高層和外部道路影響程度嚴重B高開平走，追求利潤E西端頭1套受小高層和外部道路影響程度嚴重，西端頭采光與景觀優B高開平走，追求利潤首批推售產品等級劃分：11、12、13棟棟號戶型套數戶型優缺點說明等級排序推售策略14G東端頭1套受小高層和外部道路影響程度一般東端頭采光與景觀優A標竿產品，高開高走E中間套3套受小高層和外部道路影響程度一般，無北庭院，南庭院最大B高開平走，追求利潤E西端頭1套受小高層和外部道路影響程度一般，景觀較好，西端頭采光優B高開平走，追求利潤15F東端頭1套與邊組團對視嚴重，東端頭采光較好C平開平走，實現去化速度F中間套2套采光一般，私密性優C平開平走，實現去化速度F西端頭1套西端頭采光和景觀優A標竿產品，高開高走16G東端頭1套受地下車庫入口影響程度一般，東端頭采光與景觀優A標竿產品，高開高走F中間套3套采光一般，私密性優C平開平走，實現去化速度F西端頭1套西端頭采光較好C平開平走，實現去化速度19F東端頭1套與邊組團對視嚴重，東端頭采光較好C平開平走，實現去化速度F中間套2套采光一般，私密性優C平開平走，實現去化速度F西端頭1套西端頭采光和景觀優A標竿產品，高開高走首批推售產品等級劃分：14、15、16、19棟棟號戶型套數戶型優缺點說明等級排序推售策略20G東端頭1套受地下車庫入口影響程度嚴重，東端頭采光與景觀優A標竿產品，高開高走F中間套3套采光一般，私密性優C平開平走，實現去化速度F西端頭1套西端頭采光較好C平開平走，實現去化速度23E東端頭1套與邊組團對視嚴重，東端頭采光較好C平開平走，實現去化速度E中間套2套采光一般，私密性優C平開平走，實現去化速度E西端頭1套西端頭采光和景觀優A標竿產品，高開高走24E東端頭1套受地下車庫入口影響程度一般，東端頭采光與景觀優B高開平走，追求利潤E中間套2套景觀較好，私密性優B高開平走，追求利潤E西端頭1套與邊組團對視嚴重，西端頭采光較好C平開平走，實現去化速度首批推售產品等級劃分：20、23、24棟產品等級推售棟數分布特點A7G型端頭套，E/F西部端頭套B14多聯端頭套或中間套，有特殊外部景觀資源C23多聯中間套或組團端頭套，無特殊外部景觀資源聯排別墅價格的確定價格策略說明：如7月15日開盤，采取平開高走的策略，以資源最差的北部組團做入市價格基礎支撐；10月初二次開盤提升10％以上；按景觀、采光、私密性和噪音的不同等級分組團，拉開價差，促進弱勢戶型消化；綜合考慮庭院、露臺和地下室等附加值因素，通過價格杠桿拉動弱勢房源去化。市場比準均價的確定價格表結構生成價格表驗證實收價格表確定聯排別墅市場比較權重及比準均價權重成交價格預計報價備注金地灣流域20%――30000三林片區典型項目，資源極其優越，價格具有標竿性浦發博園10%――23000三林片區代表項目，未來供應量較大萬科紅郡10%23082――目前可以比對的同類區域有成交項目長城中環墅10%――18000張江片區代表項目新浦江城20%21959――最能表現項目區位價值的樓盤，定價具有公共認知性凱德林茵湖畔15%21712――目前可以比對的同類區域有成交項目萬科燕南園15%20836――目前可以比對的同類區域有成交項目比準均價23005元/平米聯排別墅均價的驗證小高層成交價格同期聯排別墅價格價格比對系數權重環球翡翠灣7800（2005年中）135001.7330%新浦江城7500（2006年初）120001.640%大華錦繡華城9200（2006年初）150001.6320%合生城邦5500（2006年中）90001.6410%鵬欣一品漫649100％結論：通過其他項目中小高層和聯排別墅的價格比對系數，反推出本項目聯排別墅價格應為23086元/平方米，基本符合市場定價法推算出來的價格。聯排別墅均價的驗證考慮到本項目別墅產品的特點，首次購買別墅的客戶將占到大多數比例。根據經驗判斷，此類客戶大多為主動換房、提升居住品質型的客戶，傾向將現有市中心房產賣掉，用于支付別墅部分房價，因此客戶目前居住的區域均價也將成為我們定價的參考依據之一。2007.10-2008.6總成交面積總成交套數總成交金額區域均價盧灣區16854平米113套54578萬元32383元/平米盧灣區（除翠湖天地）15734平米107套46932萬元29828元/平米黃浦區65482平米479套163858萬元25023元/平米徐匯區363867平米2690套766217萬元21058元/平米參考區域成交均價，項目別墅價格區間在2.3－2.5萬元/平米。聯排別墅均價價的確定市場比準均價價23000元/平米客戶心理預期期2萬－2.5萬元/平平米市場驗證均價價23000元/平米以經過市場驗驗證的2.3萬元/平米米作為底價支支撐，在以創創高價、創標標竿、承接前前期市場影響響力的營銷策策略下，沖擊擊2.5萬元/平米的目標同類戶型設置置浮動平面差差比例，讓弱弱勢產品的價價格更具優勢勢，強勢產品品的價格門檻檻更高，客戶戶意向梳理更更為鮮明。根據庭院和地地下室的設計計、景觀、采采光、大小等等給出固定價價差。著重考慮庭院院景觀的影響響。平面價差：附加值調差：：詳見《一品漫漫城聯排別墅墅價格策略》》通過開盤前的的價格梳理以以及客戶的意意向房源統計計，制定客戶戶調整系數，，使最受追捧捧的戶型價值值最大化。通過G戶型的的價值最大化化，以絕對值值提升項目的的形象氣質。。客戶調整系數數：創造價值標桿桿：去化風險規避避：優勢產品保留留：對于北側57，58，59，60號號單元通過價價格杠桿進行行先期去化；；開盤通過價格格保留部分優優勢產品，為為最終提價奠奠定基礎。價格動態調差差基礎價格生成成體系標準單價打分系數平面差地下室調差庭院調差整體價差單棟價差E戶型250000-5.30－4000250－7504500元/平米0-6000120萬F戶型230000-4.90－4000250－7500-6000120萬G戶型280000-2.10－1500250－7500-200040-50萬各棟單價＝各戶型標準單單價＋該套平平面價差＋該該套地下室價價差＋該套花花園價差基礎價格表說說明：同類戶型確定定基礎均價，，在統一比較較景觀、采光光、私密性、、噪音、地下下室、庭院等等客戶關注的的因素后給出出各棟單價；；E、F戶型資資源差距較大大，單棟價差差較大，G戶戶型資源差距距較小，單棟棟價差就小。。綜合折扣率對開盤當天前前10套認購購客戶總價優優惠2％；成成交量達到10套以后客客戶無折扣；；開盤后對于所所有一次性付付款客戶總價價優惠1％；；以上兩條優惠惠不可累加，，開盤最大折折扣2％；對于開發商關關系客戶或開開發商內部認認購折扣原則則上以不低于于5％為準。。該折扣不予予上與其他優優惠共享。聯排別墅對外報價折扣方式預計銷售套數比例折扣額度折扣權值綜合折扣率開盤優惠約8套20％2％0.98開發商關系約5套10％5％0.95一次性付款約5套10%1%0.99最大折扣率

5％95折約0.98500元/平米9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業業貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:05:3803:05:3803:051/5/20233:05:38AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2303:05:3803:05Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:05:3803:05:3803:05Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2303:05:3803:05:38January5,202314、他鄉生白發發，舊國見青青山。。05一月20233:05:38上午03:05:381月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:05上上午1月-2303:05January5,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/53:05:3803:05:3805January202317、做前，能能夠環視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。3:05:38上上午3:05上上午03:05:381月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功?。?。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。03:05:3803:05:3803:051/5/20233:05:38AM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。1月-2303:05:3803:05Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。03:05:3803:05:3803:05Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數數里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:05:3903:05:39January5,202314、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月20233:05:39上上午03:05:391月-2315、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月233:05上上午1月-2303:05January5,202316、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2023/1/53:05:3903:05:3905January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。3:05:39上上午午3:05上上午午03:05:391月月-239、楊柳散和風風，青山澹吾吾慮。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、閱讀讀一切切好書書如同同和過過去最最杰出出的人人談話話。03:05:3903:05:3903:051/5/20233:05:39AM11、越是沒有有本領的就就越加自命命不凡。1月-2303:05:3903:05Jan-2305-Jan-2312、越越是